房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2023年下半年濟(jì)南寫(xiě)字樓和零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告

大連大連青島2022年人口(百萬(wàn))第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率大連沈陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)大連沈陽(yáng)?中國(guó)居民可支配收入按扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會(huì)保障繳濟(jì)南青島沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率戴德梁行戴德梁行-2歷城區(qū)濟(jì)南鎂碳磚廠(chǎng)有限公司51.14400.152023TDGPLCM0005高新區(qū)山東能源集團(tuán)(濟(jì)南)國(guó)際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園投資管理有限公司商務(wù)金融用地40,948503.342998.092023TDGP06C1001歷下區(qū)濟(jì)南歷下城市發(fā)展集團(tuán)城市更新有限公司商務(wù)金融用地2007021.392023TDGP02C0061歷城區(qū)濟(jì)南城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地392.122.02.02000.002023TDGP12C0065歷城區(qū)山東黃金集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地82,808720.463346.302023TDGP12Y0069天橋區(qū)山東三箭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商務(wù)金融用地158.873806.982023TDGP05C0092戴德梁行戴德梁行-3新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率平方米新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率600,000500,000500,000400,000300,000200,000100,000201520162017201820192020202120222023新增供應(yīng)凈吸納量空置率50%45%40%35%3O%25%20%15%10%5%1,761,98123,00023,00096.3425.32%25.32%60,294環(huán)比140120100201520162017201820192020202120222023戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6五大核心區(qū)域總存量市中心板塊49.894.622.5%南城板塊15.981.218.0%西城板塊21.252.334.5%奧體CBD板塊119.231.3%高新板塊23.585.911.3%注：“平均租金”指基于建筑面積計(jì)算的寫(xiě)字樓租金面價(jià)（元/平方米/月）。戴德梁行戴德梁行-6高新板塊西城板塊南城板塊高新板塊西城板塊南城板塊未來(lái)供應(yīng)(2024-2026)800,000600,000200,00020252026202420252026戴德梁行戴德梁行-7(按產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分)租賃成交西城板塊喬治莫蘭迪酒店7,000綠地齊魯之門(mén)西城板塊某超市冷鏈加盟公司1,600祥恒廣場(chǎng)市中心板塊百勝1,200西城板塊某建筑行業(yè)公司2,400國(guó)際財(cái)富中心市中心板塊某醫(yī)療器械公司600戴德梁行戴德梁行-8?2023年下半年，奧體CBD板塊的央企總部基地寫(xiě)字樓正式投入運(yùn)營(yíng)為濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)23,000平方米的新增供應(yīng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到176.2萬(wàn)平方米。?下半年，濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較上半年有所好轉(zhuǎn)，凈吸納量為60,294平方米。較上半年下降3.6%至每月每平方米人民幣96.3元。?下半年，市場(chǎng)租賃的主力為金融保險(xiǎn)類(lèi)、住宿餐飲服務(wù)類(lèi)、和建筑工程類(lèi)企建筑行業(yè)公司在匯金金融中心租賃了近2,400平方米的辦公面積百勝餐飲在?未來(lái)三年濟(jì)南甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約156萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包括奧體CBD板塊的山河湖泉城"等大量新增供應(yīng)的入市也將進(jìn)一步拉升市場(chǎng)空置率?2023年市場(chǎng)活躍度雖有小幅度提升市場(chǎng)空置率下降但企業(yè)普遍仍延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度并進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制隨著大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市樓宇間競(jìng)爭(zhēng)或更為激烈業(yè)主讓利以推動(dòng)去化的意愿更強(qiáng)預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)市場(chǎng)租金仍將承壓下行?11月，濟(jì)南市印發(fā)了《濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)關(guān)于支持金融產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干政策》提出對(duì)金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)組織租賃或購(gòu)買(mǎi)辦公用房的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼上浮戴德梁行戴德梁行-9首層租金最低報(bào)價(jià)首層租金最高報(bào)價(jià)首層租金最低報(bào)價(jià)首層租金最高報(bào)價(jià)平方米900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000201520162017201820192020202120222023新增供應(yīng)凈吸納量空置率12%10%8%4%2%3,922,000226,000226,0004769.14%9.14%246,640環(huán)比環(huán)比環(huán)比租金水平1,0008006004002000290300100500150420120400120900420140550300圈圈場(chǎng)總存量3,922,000平方米西客站商圈49.880-29020.6%西市場(chǎng)商圈100-3008.5%大觀園商圈150-5009.3%和諧廣場(chǎng)商圈120-42011.9%二環(huán)南路商圈29.1120-4003.1%泉城路商圈52.2300-9008.0%洪樓商圈43.8140-420高新會(huì)展商圈117.7100-5507.3%注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。圈未來(lái)供應(yīng)(2024-2026)600,000500,000300,000200,000100,000202420252026泉城路大觀園西市場(chǎng)西客站和諧廣場(chǎng)高新會(huì)展洪樓二環(huán)南路其他貴和購(gòu)物中心泉城路商圈梵克雅寶時(shí)尚零售恒隆廣場(chǎng)泉城路商圈時(shí)尚餐飲萬(wàn)象城高新會(huì)展商圈Michaelkors時(shí)尚零售萬(wàn)象城高新會(huì)展商圈Balenciaga時(shí)尚零售萬(wàn)象城高新會(huì)展商圈salomon時(shí)尚零售萬(wàn)象城高新會(huì)展商圈chloe時(shí)尚零售平方米900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000020172018201920202021202220232024F2025F2026F西市場(chǎng)商圈二環(huán)南路概況?2023年下半年，濟(jì)南西客站商圈的中建幸福mal，泉城路商圈的泉城里XINCC高新會(huì)展商圈的CCPARK云泉中心、ONE悅薈和其他商圈的蝴蝶廣場(chǎng)、龍湖北辰天街相繼開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)22.6萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市零售總存量上升至392.2萬(wàn)平方米。?下半年，濟(jì)南各商場(chǎng)客流量回升，市場(chǎng)活力逐漸恢復(fù)。帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率較上半年下降1.12個(gè)百分點(diǎn)至9．14%市場(chǎng)租金基本保持穩(wěn)定，平均租金報(bào)價(jià)微降至每月每平方米人民幣476元。?下半年，核心商圈的各優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心憑借優(yōu)勢(shì)的客流量、和品牌方旺盛的租賃需求，加速發(fā)力首店經(jīng)濟(jì)。其中萬(wàn)象城引入多家國(guó)際品牌，包括Bal首店、salomon山東首店、chloe山東首店，貴和購(gòu)物中心引入梵克雅寶濟(jì)南首展望?未來(lái)三年，濟(jì)南將有超過(guò)109萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間增量，并主要集中在高新會(huì)展商圈和西客站商圈，城市有較大的商業(yè)潛力待釋放。?隨著各大購(gòu)物中心和輕資產(chǎn)項(xiàng)目的入市，一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，將會(huì)對(duì)商鋪?zhàn)饨鹛嵘统鲎饴试斐奢^大壓力。另一方面，精準(zhǔn)定位及去同質(zhì)化，將成為各項(xiàng)目破局的重要抓手。?《山東省擴(kuò)大內(nèi)需三年行動(dòng)計(jì)劃(2023-2025年)》提出著力拓