物業(yè)管理制度與政策一份十分經(jīng)典的專業(yè)資料打燈籠都找不到的好資料

物業(yè)管理根本制度與政策第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念按照物業(yè)效勞合同約定維修、養(yǎng)護、管理的活動維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動房屋等建筑物管理的三種方式業(yè)主自己進行管理業(yè)主將不同的效勞內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?條例?調(diào)整和標(biāo)準(zhǔn)的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理效勞活動。?條例?并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，那么應(yīng)當(dāng)按照?條例?的規(guī)定來進行。?條例?調(diào)整的范圍調(diào)整住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動調(diào)整城市和鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動非市場的房屋管理不屬于物業(yè)管理物業(yè)管理的市場化特征房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原那么市場原那么是物業(yè)管理活動的前提條件目的：強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)；強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。意義：提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識；推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營；促進物業(yè)管理市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。二、物業(yè)管理的特征社會化專業(yè)化市場化第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展一、物業(yè)管理的起源和開展19世紀(jì)60年代奧克維婭?希爾皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸開展起來的。改革開放前城鎮(zhèn)住房制度特征：住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；住房分配采取實物分配；住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。四、我國物業(yè)管理的開展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——?深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例?。1994年建設(shè)部公布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?。2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用有利于促進經(jīng)濟增長有利于提高人民群眾居住質(zhì)量有利于增加就業(yè)有利于維護社區(qū)穩(wěn)定有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性開展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革我國的物業(yè)管理始終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)，原因：我國當(dāng)前仍處于方案經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期；物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成局部；物業(yè)管理直接關(guān)系到民眾的根本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定。一、?條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)物業(yè)管理政策法規(guī)特點：借鑒性過渡性針對性?城市新建住宅小區(qū)管理方法?1994年3月23日建設(shè)部公布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?。?城市新建住宅小區(qū)管理方法?是我國第一部系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的標(biāo)準(zhǔn)性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。二、?條例?公布后的物業(yè)管理制度建設(shè)物業(yè)管理政策法規(guī)特點：配套性經(jīng)驗性操作性第四節(jié)?物業(yè)管理條例?2003年6月8日，國務(wù)院公布了?物業(yè)管理條例?，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了法制化、標(biāo)準(zhǔn)化開展的新時期。一、立法過程2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將?條例?〔草案〕登報公開向社會征求意見。二、?條例?的指導(dǎo)思想和立法原那么立法理念：開展為重、平衡利益、保護弱者立法指導(dǎo)思想：1、強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；2、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是效勞和被效勞的關(guān)系；3、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。立法原那么立法原那么：1、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原那么；2、維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原那么；3、現(xiàn)實性和前瞻性有機結(jié)合的原那么；4、從實際出發(fā)，實事求是的原那么。三、?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度7項根本制度：業(yè)主大會制度業(yè)主公約制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)承接驗收制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項維修資金制度法律制度的內(nèi)涵?條例?所創(chuàng)設(shè)法律制度的內(nèi)涵：尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利；建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制；?條例?和有關(guān)法律法規(guī)共同標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動；妥善處理政府和市場的關(guān)系。四、?條例?主要內(nèi)容簡介共7章，70條。第一章總那么5條第二章業(yè)主及業(yè)主大會15條第三章前期物業(yè)管理11條第四章物業(yè)管理效勞18條第五章物業(yè)的使用與維護7條第六章法律責(zé)任13條第七章附那么1條?條例?的法律責(zé)任的特點行政責(zé)任、民事責(zé)任并存為了處理好行政處分和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，?條例?在設(shè)定法律責(zé)任時遵循以下原那么：但凡能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處分的原那么；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處分的，那么優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分表達優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原那么。表達業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原那么五、?條例?確立的根本法律關(guān)系業(yè)主相互之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系第二章物業(yè)管理效勞第一節(jié)物業(yè)管理效勞的特點和內(nèi)容一、物業(yè)管理效勞的特點公共性和綜合性受益主體的廣泛性和差異性即時性和無形性持續(xù)性和長期性二、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生效勞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理效勞物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項效勞物業(yè)裝飾裝修管理效勞物業(yè)檔案資料的管理專項維修資金的代管效勞合同內(nèi)的效勞物業(yè)效勞合同約定以外的效勞三、物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕?〔2004年〕6個方面物業(yè)管理效勞的內(nèi)容3個等級的效勞標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主使用標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)注意的問題?標(biāo)準(zhǔn)?為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)效勞的試行標(biāo)準(zhǔn)。?標(biāo)準(zhǔn)?根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)效勞需求的不同情況，由高到低設(shè)三個效勞等級。?標(biāo)準(zhǔn)?各等級效勞分別由根本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔效勞、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容組成。選用?標(biāo)準(zhǔn)?時，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、效勞功能及業(yè)主〔使用人〕的居住消費能力等因素。第二節(jié)物業(yè)效勞收費一、物業(yè)效勞收費原那么合理原那么公開原那么收費與效勞水平相適應(yīng)原那么二、物業(yè)效勞收費管理〔一〕物業(yè)效勞收費定價形式政府定價政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價政府指導(dǎo)價物業(yè)效勞等級基準(zhǔn)價格具體收費標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門與價格主管部門業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)〔二〕物業(yè)效勞收費形式包干制酬金制包干制與酬金制物業(yè)效勞費=物業(yè)效勞本錢+法定稅費+物業(yè)管理企業(yè)的利潤預(yù)收物業(yè)效勞資金=物業(yè)效勞支出+物業(yè)管理企業(yè)酬金〔三〕物業(yè)管理效勞本錢構(gòu)成管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用?！菜摹澄飿I(yè)效勞費的繳納和催促非業(yè)主使用人的交費責(zé)任。?條例?第42條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。〞未交付房屋的交費主體。?條例?第42條第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用由建設(shè)單位交納。〞

業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的催促義務(wù)。?條例?第67條：“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。〞2005年10月30日清晨，朝陽區(qū)法院出動98名法警和法官，對轄區(qū)內(nèi)13個小區(qū)的拒繳物業(yè)費業(yè)主強制執(zhí)行催繳，當(dāng)場交不出錢者即被拘留，有16人被拘留，其中4人被認定為暴力抗法，處以15天刑事拘留。〔五〕代收代交費用?條例?第44條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。〞?物業(yè)效勞收費管理方法?第17條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。〞業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)公用事業(yè)單位委托合同關(guān)系物業(yè)效勞合同關(guān)系供用電、水、氣、熱力合同關(guān)系第三節(jié)物業(yè)效勞合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。建設(shè)單位業(yè)主或業(yè)主大會物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同一、物業(yè)效勞合同物業(yè)管理事項物業(yè)效勞質(zhì)量物業(yè)效勞費用雙方的權(quán)利義務(wù)專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容二、前期物業(yè)效勞合同建設(shè)管理前期物業(yè)效勞合同〔一〕前期物業(yè)效勞合同的特征前期物業(yè)效勞合同具有過渡性；前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽定；前期物業(yè)效勞合同是要式合同?！捕城捌谖飿I(yè)效勞合同的時效前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；前期物業(yè)效勞合同是一種附終止條件的合同?！踩城捌谖飿I(yè)效勞合同的主要內(nèi)容依據(jù)：?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?〔2004年建設(shè)部〕三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)〔一〕維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)1、業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)2、維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式3、業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)報告義務(wù)制止義務(wù)告知義務(wù)〔二〕物業(yè)管理區(qū)域的平安防范協(xié)助義務(wù)?條例?第47條第一款：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。〞?條例?第47條第二款：“物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。〞案例2005年1月27日晚，單與親戚黃前望銀都花園探訪親戚，因登記問題與值勤保安胡某發(fā)生糾紛。黃某從車上取出斧頭狀利器參加沖突，被保安胡某奪下，胡某用斧頭砍擊單，正在附近巡邏的保安何某聞訊趕到后持水管毆打單。單后經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡。系因職責(zé)參與糾紛；物業(yè)管理公司應(yīng)對其工作人員不當(dāng)履行職務(wù)導(dǎo)致的侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任的前提：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)效勞合同的約定，那么即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。案例張女士家住宏曉小區(qū)，為上下班方便，花4000元購置摩托車一輛。小區(qū)物業(yè)管理由宏曉物業(yè)管理負責(zé)。張女士一直將其使用的摩托車停放于其居住的樓群空地間，某日，張女士摩托車被盜。張女士告訴物業(yè)管理被盜一事后，該公司馬上到派出所報案，但沒有任何調(diào)查結(jié)果。張女士認為物業(yè)管理公司未能盡到職責(zé)，于是將物業(yè)管理公司推上法院被告席。第四節(jié)物業(yè)使用和維護物業(yè)使用維護公共建筑共用設(shè)施道路場地公用事業(yè)單位管線、設(shè)施業(yè)主裝修裝飾房屋利用共用部位、設(shè)施設(shè)備經(jīng)營規(guī)劃用途不得擅自改變不得擅自挖掘、占有公用事業(yè)單位負責(zé)維修、養(yǎng)護告知義務(wù)注意義務(wù)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)的同意第三章物業(yè)管理的根本制度物業(yè)管理的七項根本制度物業(yè)管理的七工程根本制度業(yè)主大會制度業(yè)主公約制度前期物業(yè)招投標(biāo)制度物業(yè)承接查驗制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項維修資金制度第一節(jié)業(yè)主大會制度一、業(yè)主〔一〕業(yè)主的概念房屋的所有權(quán)人為業(yè)主〔二〕業(yè)主的權(quán)利合同權(quán)建議權(quán)投票權(quán)選舉權(quán)與被選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)業(yè)主的權(quán)利〔三〕業(yè)主的義務(wù)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)效勞費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。二、業(yè)主大會〔一〕業(yè)主大會的組成和性質(zhì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！捕硺I(yè)主大會的籌備與成立1、成立業(yè)主大會的限制和選擇一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。2、業(yè)主大會的籌備成立業(yè)主大會籌備組：業(yè)主代表、建設(shè)單位業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容籌備業(yè)主大會的工作要求3、業(yè)主大會的成立業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下。組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議議程〔三〕業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會職責(zé)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)決定專項維修資金使用、續(xù)酬方案，并監(jiān)督實施法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度〔四〕業(yè)主大會活動規(guī)那么1.定期會議和臨時會議2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人3.業(yè)主大會決定事項的表決效力三、業(yè)主委員會〔一〕業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)〔二〕業(yè)主委員會的職責(zé)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。〔三〕業(yè)主委員會的備案?條例?第16條：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。〞〔四〕業(yè)主委員會委員的資格條件本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。〔五〕業(yè)主委員會委員的資格終止因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；有犯罪行為的；以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。〔六〕業(yè)主委員會會議1經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議2業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔3業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告〔七〕業(yè)主委員會的改選與變更業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主觀部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！舶恕硺I(yè)主委員會的工作經(jīng)費業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)那么決定；業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。四、限制性規(guī)定?條例?第19條：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。〞?條例?第68條：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處分。〞第二節(jié)業(yè)主公約制度一、業(yè)主公約〔一〕概念〔二〕主要內(nèi)容?條例?第17條：“業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。〞〔三〕法律效力業(yè)主公約的主要內(nèi)容業(yè)主的共同利益違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)二、業(yè)主臨時公約〔一〕概念業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約?！捕硺I(yè)主臨時公約的制定制定的主體：建設(shè)單位制定的時間：物業(yè)銷售之前〔三〕相關(guān)主體的法律義務(wù)建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù)；建設(shè)單位對業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)；物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務(wù)。〔四〕業(yè)主臨時公約的內(nèi)容物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么；維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么；涉及業(yè)主共同利益的事項；違約責(zé)任。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度?條例?第24條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。〞一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、意義和原那么概念意義原那么：公開、公平、公正、老實信用二、前期物業(yè)管理工程招標(biāo)規(guī)那么〔一〕招標(biāo)原那么與招標(biāo)形式招標(biāo)原那么：不得以不合理條件限制或排斥潛在投標(biāo)人；不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇；不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理工程實際不符的資格要求。招標(biāo)形式；公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)〔二〕招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)工程備案三、前期物業(yè)管理工程投標(biāo)規(guī)那么〔一〕投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)要求：投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。招標(biāo)文件：投標(biāo)函、投標(biāo)報價、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料〔二〕投標(biāo)程序?暫行方法?第23條：“投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達投標(biāo)地點。〞?暫行方法?第24條：“投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。〞四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)〔一〕開標(biāo)開標(biāo)時間開標(biāo)地點開標(biāo)形式〔二〕評標(biāo)評標(biāo)專家名冊評標(biāo)委員會評標(biāo)規(guī)那么〔三〕中標(biāo)招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的損失。五、違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任?條例?第57條：“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。〞第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度?條例?第28條：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。〞承接查驗的意義有利于明確各方的權(quán)、責(zé)、利，保護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。催促建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端。物業(yè)承接查驗的參與主體由建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實施建設(shè)單位：在業(yè)主入住前辦理承接查驗，并將查驗記錄作為物業(yè)管理檔案業(yè)主委員會：組織新舊物業(yè)企業(yè)共同進行承接查驗活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。物業(yè)承接查驗的內(nèi)容物業(yè)資料的移交物業(yè)現(xiàn)場的驗收：

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的驗收物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收三、物業(yè)的保修責(zé)任?條例?第31條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。〞第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位?條例?第32條：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。〞二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的開展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān)；針對物業(yè)管理企業(yè)的管理效勞特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度；針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)〔一〕取得資質(zhì)等級的條件注冊資本相關(guān)專業(yè)人員數(shù)物業(yè)管理專業(yè)人員資格物業(yè)管理工程管理制度和標(biāo)準(zhǔn)各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)注冊資本500萬元以上300萬元以上50萬元以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員不少于30人，中級以上職稱人員不少于20人不少于20人，中級以上職稱人員不少于10人不少于10人，中級以上職稱人員不少于5人物業(yè)管理專業(yè)人員物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書物業(yè)管理項目管理兩種類型以上項目各類物業(yè)房屋建筑面積占相應(yīng)基數(shù)百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米高層住宅100萬平方米獨立式住宅15萬平方米辦公樓工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米管理兩種類型以上項目各類物業(yè)房屋建筑面積占相應(yīng)基數(shù)百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米高層住宅50萬平方米獨立式住宅8萬平方米辦公樓工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米有委托的物業(yè)管理項目管理制度和標(biāo)準(zhǔn)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)工程等級〔二〕資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理國務(wù)院建設(shè)主管部門——一級資質(zhì)證書省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門——二級資質(zhì)證書直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門——二級和三級資質(zhì)證書設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門——三級資質(zhì)證書〔三〕資質(zhì)等級與工程承接一級資質(zhì)——各種物業(yè)管理工程二級資質(zhì)——30萬平方米以下的住宅工程和8萬平方米以下的非住宅工程三級資質(zhì)——20萬平方米以下的住宅工程和5萬平方米以下的非住宅工程四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處分超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書不按規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)第六節(jié)物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)正確的職業(yè)的道德良好的職業(yè)素養(yǎng)二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理師制度物業(yè)管理師資格考試物業(yè)管理師注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)第七節(jié)住宅專項維修資金制度一、住宅專項維修資金的交存〔一〕定義〔二〕交存方式二、住宅專項維修資金的使用一般性規(guī)定住宅專項維修資金的列支住宅專項維修資金的方案管理三、住宅專項維修資金的監(jiān)管〔一〕代收代管單位的義務(wù)〔二〕財政部門的監(jiān)管職責(zé)〔三〕相關(guān)主體的法律責(zé)任第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房銷售房屋租賃房地產(chǎn)中介效勞房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)權(quán)屬登記房屋維修養(yǎng)護第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介房地產(chǎn)：由“房〞、“地〞、“產(chǎn)〞三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系1、憲法2、法律專門法規(guī)：?土地管理法?、?城市房地產(chǎn)管理法?相關(guān)法規(guī)：?城市規(guī)劃法?、?民法通那么?、?合同法?、?擔(dān)保法?、?消費者權(quán)益保護法?3、行政法規(guī)：?物業(yè)管理條例?4、部門規(guī)章：?物業(yè)效勞收費管理方法?5、地方法規(guī)：?上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定?6、最高人民法院的文件：?最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定?第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行根底設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。城市規(guī)劃區(qū)指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和開展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上3年以上2年以上1年以上累計竣工房屋建筑面積30萬m2以上（近3年）15萬m2以上（近3年）5萬m2以上建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年100%連續(xù)3年100%連續(xù)2年100%已竣工的達100%專業(yè)管理人員不少于40人不少于20人不少于10人不少于5人工程等級〔二〕設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；核發(fā)?暫定資質(zhì)證書??！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段：決策－前期－建設(shè)－租售房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容：拿地－立項－拆遷－規(guī)審城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理：審定工程規(guī)劃設(shè)計實施監(jiān)督檢查〔一〕城市規(guī)劃的概念和房地產(chǎn)開發(fā)工程的關(guān)系城市規(guī)劃——城市總體規(guī)劃—— 分區(qū)規(guī)劃城市詳細規(guī)劃——控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)工程的關(guān)系城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑?！捕撤康禺a(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計審定通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。一書兩證：工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。〔三〕城市規(guī)劃部門對建設(shè)工程的檢查和監(jiān)督三、房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理與建設(shè)施工管理工程管理施工管理竣工驗收〔一〕工程管理制度確定房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原那么。確定房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地方案和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度方案的要求。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理應(yīng)遵循的制度開發(fā)條件與要求開發(fā)工程的資本金配套根底設(shè)施開工開發(fā)期限開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓拆遷補償安置建筑工程質(zhì)量驗收〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度工程報建與施工許可證制度建筑工程質(zhì)量管理制度工程竣工驗收備案制度工程報建

建設(shè)單位在工程工程可行性研究報告或其他立項文件批準(zhǔn)后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進行報建，建設(shè)工程的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。

建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件建筑工程質(zhì)量管理制度建設(shè)單位的義務(wù)：向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位招標(biāo)；向有關(guān)單位提供真實的建設(shè)工程原始資料；辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；不得迫使承包方以低于本錢的價格競標(biāo)或任意壓縮合理工期等；委托設(shè)計單位提出設(shè)計方案。工程竣工驗收備案制度建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。房地產(chǎn)一致原那么——即土地使用權(quán)與房屋的所有權(quán)產(chǎn)權(quán)一致。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；地上建筑物、其他附著物的所有人轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。二、土地使用權(quán)的處理原那么〔一〕以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓〔二〕以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

國有土地出讓取得劃撥取得1、已經(jīng)支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、完成開發(fā)投資總額的25％以上。

1、補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)；2、將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理

轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政根底設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，到達場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。〔?城市房地產(chǎn)管理法?第39條〕經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?？梢圆晦k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)?城市房地產(chǎn)管理法?第23條規(guī)定的工程的〔國家機關(guān)用地和軍事用地；城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地〕；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上局部房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽定書面轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽定后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。?城市房地產(chǎn)管理法?第40條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。〞五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)，尚不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。案例甲向乙出售房屋兩間，雙方簽定協(xié)議。甲將房鑰匙與房產(chǎn)證交付，乙搬入所買房屋居住，并進行一定程度裝修，準(zhǔn)備結(jié)婚。后甲以所賣房屋中有其母親的份額自己無權(quán)處理為由，要求解除房屋買賣合同，相互返還房款和房屋。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民共和國民法通那么?假設(shè)干問題的意見第89條：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，局部共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維持第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。〞第四節(jié)商品房銷售管理商品房銷售商品房預(yù)售商品房現(xiàn)房銷售一、商品房預(yù)售管理〔一〕商品房預(yù)售條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！捕成唐贩款A(yù)售管理程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可；房地產(chǎn)管理部門受理、審查、頒發(fā)預(yù)售許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；商品房預(yù)購人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。案例甲為某公司高級主管，乙開發(fā)商在其工作地點附近進行房地產(chǎn)開發(fā)。甲看中一套商品房，因擔(dān)憂被別人搶先買走，與乙簽定了非正式購房合同。合同約定，如果開發(fā)商逾期交房，那么按每天房價款的萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。如果開發(fā)商逾期交房超過一個月，甲有權(quán)解除房屋買賣合同。隨后，甲支付2萬元定金，后又支付該房屋買賣款首付10萬元。開發(fā)商拿到樓盤預(yù)售許可證后，售樓處通知甲簽訂正式商品房買賣合同。在正式合同中，甲發(fā)現(xiàn)交房時間推遲，且違約方式按銀行同期貸款利率計算。售樓處解釋正式的合同只為辦理購房手續(xù)，之前簽訂的合同仍然有效，甲于是在正式的合同上簽字。后來該樓盤在開發(fā)過程中出現(xiàn)不少問題，甲不準(zhǔn)備購置該房屋，于是甲向開發(fā)商提出，按原合同規(guī)定，該房已逾期交房一個月，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商那么認為甲已簽訂了正式合同，原合同已沒有效力。甲將開發(fā)商訴至法院，要求退房并由開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。甲與開發(fā)商簽訂的非正式購房合同違反了?城市商品房預(yù)售管理方法?和?房地產(chǎn)管理法?規(guī)定。?城市商品房預(yù)售管理方法?第6條：“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得?商品房預(yù)售許可證?。未取得?商品房預(yù)售許可證?的，不得進行商品房預(yù)售。〞?房地產(chǎn)管理法?第44條第一款第〔四〕項：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：〔四〕向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。〞?合同法?第52條：“有以下情形之一的，合同無效：〔一〕一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；〔二〕惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩蓋非法目的；〔四〕損害社會公共利益；〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。〞甲與開發(fā)商簽訂的非正式合同無效。?合同法?第58條：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。〞甲可以主張該合同無效，并要求退房退款；但無權(quán)要求開發(fā)商支付違約金和雙倍返還定金。甲不能舉證正式的合同是在開發(fā)商欺騙誤導(dǎo)下簽訂的，雙方簽訂的正式合同符合法律規(guī)定，認定有效。二、商品房現(xiàn)售條件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證書土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證竣工驗收拆遷安置配套根底設(shè)施物業(yè)管理方案三、商品房銷售原那么按套銷售訂立物業(yè)管理協(xié)議在未解除商品房買賣合同前，不得再行銷售不得返本銷售、售后包租廣告內(nèi)容真實、合法重慶龍寰物業(yè)開展及其下屬的重慶江航物業(yè)開展公司對其收購的農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)房產(chǎn)，以夸大、虛假宣傳、承諾10年高額返租回報(從8%逐年遞增到14%)、買攤位送攤位等手段，對外分零銷售，共銷售攤位3239個，其銷售的大多數(shù)商鋪沒有及時辦理商品房預(yù)售登記備案和權(quán)屬登記手續(xù)。后該公司不能兌現(xiàn)返租承諾，使購房者的投資回報落空，上當(dāng)受騙的業(yè)主多達2753戶，涉及銷售金額24547.45萬元，造成惡劣的社會影響。案例某開發(fā)公司建造的花園小區(qū)開始售樓了，開發(fā)公司的廣告宣稱：“24小時供熱水、管道煤氣、自來水，環(huán)境優(yōu)雅……〞這些條件，很快吸引了消費者李某。李某花50多萬元購置了一套，但入住后，李某發(fā)現(xiàn)這些宣傳和承諾全是騙人的假話，他家的熱水管，四年從沒滴過一滴熱水，煤氣管道從沒供過煤氣……李某向法院提起民事訴訟，狀告開發(fā)公司欺詐，請求對其進行“退一賠一〞賠償。?商品房銷售管理方法?第14條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?中華人民共和國廣告法?、?房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定?等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。〞第15條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。〞?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?〔1998國務(wù)院〕第26條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。〞?消費者權(quán)益保護法?〔1993全國人大常委會〕第49條：“經(jīng)營者提供商品或效勞有欺詐消費者行為的，應(yīng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購置商品的價款或者接受效勞的費用的一倍。〞?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?〔2003年〕第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。〞四、商品房銷售合同與銷售方式〔一〕商品房銷售合同內(nèi)容〔二〕商品房銷售程序定金：指合同當(dāng)事人約定的，為確保合同的履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先支付給另一方的一定款項。是債權(quán)擔(dān)保的一種方式。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積?商品房銷售管理方法?第35條：“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。〞五、商品房銷售爭議的解決規(guī)那么〔一〕面積爭議〔二〕設(shè)計變更爭議〔三〕交付時間與質(zhì)量爭議?商品房銷售管理方法?第20條：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原那么處理：〔一〕面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)〔含3%〕，據(jù)實結(jié)算房價款；〔二〕面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。〞面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積/合同約定面積*100%第五節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的主要原那么房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原那么；公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租；住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款；〔續(xù)〕租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。案例梁女士和李先生某年5月參加拍賣會，竟投了一幢大樓，成交價224萬元。8月拿到?房地產(chǎn)權(quán)證?。后發(fā)現(xiàn)大樓里面有租戶，租賃期還有8年到期，租戶以此為由不肯搬走。梁女士和李先生隨后將租戶告上法庭，要求其立即搬遷，并中止租戶的原租賃關(guān)系。?合同法?第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。〞房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移并不導(dǎo)致有效租賃合同的終止，只是產(chǎn)生租賃合同主體的變更，原合同在變更后的主體與原承租方之間繼續(xù)履行。案例張某租賃陳某商鋪房一間，租賃期限為5年。陳某在未告知張某的情況下，將商鋪轉(zhuǎn)讓給李某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。張某就此事與陳某協(xié)商未果，遂將陳某告上法庭，要求判令轉(zhuǎn)讓合同無效，并要求行使優(yōu)先購置權(quán)。?合同法?第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。〞由于陳某的房屋轉(zhuǎn)讓行為和轉(zhuǎn)讓程序違法，法院判決撤消陳某與李某的轉(zhuǎn)讓合同。張某在同等條件下享有購置出租房屋所有權(quán)的優(yōu)先購置權(quán)。二、房屋租賃合同〔一〕主要條款當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；當(dāng)事人約定的其他條款。租賃期限?合同法?第214條：“租賃期限不得超過20年。超過20年，超過局部無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。〞案例趙某擁有房屋三間，80年代與馬某簽訂房屋租賃契約，租賃期限為定。多年來一直租與馬某居住?，F(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。趙某以自己居住困難為由，起訴至法院，要求將房屋收回自住。?最高人民法院關(guān)于貫徹〈中華人民共和國民法通那么〉假設(shè)干問題的意見?第119條：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓局部房屋。〞實踐中的解決方法：承租人確有其他房屋居住的，那么無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房；承租人無其他住房，且產(chǎn)權(quán)人住房相對寬裕的，一般不準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)人全部收回房屋；承租人無其他住房，同時產(chǎn)權(quán)人也住房困難的，應(yīng)遵循公平原那么，協(xié)調(diào)雙方矛盾。案例A先生將其一套公寓出租給B公司，雙方在合同中約定了租賃期間及租金，B公司于每月20日前支付下個月的租金。A先生認為B公司是一家有實力的公司，租金的支付應(yīng)該不會有問題，便沒有約定違約金及合同解除事由。后來B公司以各種理由遲延付款，開展到不經(jīng)A先生催促，B公司就不付租金。A先生非?？鄲溃Ｍ獬贤?。?合同法?第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。〞由于合同并沒有約定以支付違約金的形式來承擔(dān)違約責(zé)任，盡管B公司每月都遲延付款，但A先生不能以此來向B公司索要違約金?！捕撤课葑赓U當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出租人的權(quán)利義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同預(yù)定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)；不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。案例王某承租了一套住房，簽訂了租房合同。一天，當(dāng)他下班回家，發(fā)現(xiàn)房屋下水管道嚴(yán)重漏水。王某遂與房東協(xié)商。王某認為，問題主要是房屋年久失修造成的，應(yīng)由房東修理。房東那么認為管道是在王某使用期間出問題的，應(yīng)由王某負責(zé)。兩天后，王某不在家時，漏水極為嚴(yán)重，王某家具電器被水浸壞，因此要求房東賠償損失。房東不同意，認為是王某自己造成的，并且雙方的租賃合同中并沒有關(guān)于房屋損壞的修復(fù)責(zé)任由出租方承擔(dān)的約定，王某一氣之下訴至法院。修繕房屋是出租人的一項義務(wù)，而且是出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務(wù)。必要是指房屋使承租人能夠依雙方約定使用并收益。出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔(dān)的維修費用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期歸還。因為承租人使用不當(dāng)而造成損壞的，由承租人負責(zé)維修或賠償。案例出租人確需自住，而承租人一時又找不到房屋時，可由雙方協(xié)商在承租人所租住房屋中騰出一局部，而不能強令承租人騰房搬家。承租人的權(quán)利義務(wù)承租人必須按期交納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。承租人應(yīng)當(dāng)保護并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責(zé)修復(fù)或者賠償。〔三〕關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的局部或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本方法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。去年6月份A在本市某小商品商城租了一套商鋪，房子是由二房東轉(zhuǎn)租的，當(dāng)時也看到房東同意轉(zhuǎn)租的書面承諾，月租金5000元，繳納保證金10000元，租期三年。簽約后A一直按約支付租金。但今年1月底房東突然通知A三天內(nèi)搬出，否那么就到法院起訴。A這才知道原來二房東同房東簽的租約是到今年一月底結(jié)束。顯然二房東隱瞞了這個事實，于是A問二房東退還保證金，二房東卻說合同沒有到期，不退。根據(jù)規(guī)定，承租人在取得出租人同意之后可以向其他人轉(zhuǎn)租所承租的房屋。因此二房東轉(zhuǎn)租房屋的行為是合法有效的，但是問題就出在租賃期限上。房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時限，不得超過首次租賃合同中約定的租期。二房東確實存在過錯。但同時，A在簽訂合同時也疏忽了，主觀上也存在過錯。因此簽訂的租賃合同中超出2005年1月底的租賃期限對于第一個房東沒有約束力?，F(xiàn)在A同二房東簽的轉(zhuǎn)租合同已無法履行，所付的保證金可以向二房東去要還。三、禁止性及相關(guān)規(guī)定禁止房屋租賃的規(guī)定終止房屋租賃合同的規(guī)定房屋不得出租的情形未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。案例北京某物業(yè)管理公司在報紙上登廣告，欲出租某寫字樓，此時，該地區(qū)大面積拆遷，該樓周圍許多房屋已經(jīng)騰空，唯獨該樓仍在全面裝修。先后有數(shù)十家公司與其簽訂了1-5年不等的租賃合同，有的還一次性支付了全部租金。各租戶后來收到北京某拆遷公司的通知，稱根據(jù)與產(chǎn)權(quán)人的拆遷安置協(xié)議，現(xiàn)對該寫字樓進行拆遷，要求各承租人限期搬出。接到通知后，各承租人紛紛找到出租方，要求其兌現(xiàn)租賃期內(nèi)不拆遷的承諾，返還租金，賠償損失。雖然官司打贏了，但該物業(yè)管理公司因經(jīng)營不善，已無力返還租金。?城市房屋拆遷管理條例?〔2001國務(wù)院〕第12條：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行以下活動：〔一〕新建、擴建、改建房屋；〔二〕改變房屋和土地用途；〔三〕租賃房屋。〞?合同法?第58條：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。〞四、房屋租賃登記〔一〕房屋行政主管部門登記備案〔二〕公安部門登記備案第六節(jié)房地產(chǎn)中介效勞一、房地產(chǎn)中介效勞的概念房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)二、房地產(chǎn)中介效勞人員資格管理房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員房地產(chǎn)價格評估人員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三、房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)管理設(shè)立房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)應(yīng)具備的條件：有自己的名稱、組織機構(gòu)有固定的效勞場所有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費有規(guī)定數(shù)量的中介效勞人員房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策遵守自愿、公平、老實信用的原那么按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用依法交納稅費接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查四、房地產(chǎn)中介效勞業(yè)務(wù)管理房地產(chǎn)中介效勞合同的主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱、住所中介效勞工程的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)合同履行期限收費金額和支付方式、時間違約責(zé)任和糾紛解決方式當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容房地產(chǎn)中介效勞人員禁止的行為索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦嬖试S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)同時在兩個或兩個以上中介效勞機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益法律、法規(guī)禁止的其他行為第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人抵押物抵押權(quán)人債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的財產(chǎn)債權(quán)人抵押的種類不動產(chǎn)抵押財團抵押動產(chǎn)抵押權(quán)利抵押房地產(chǎn)抵押的內(nèi)容土地使用權(quán)抵押房產(chǎn)抵押在建房屋抵押開發(fā)商購房人貸款銀行局部購房款其余購房款期房抵押期房按揭銀行購房者開發(fā)商①②③④⑤⑥①購房者存入規(guī)定的購房款；②放貸銀行支付足額購房款；③銀行購得房屋；④交購房人使用；⑤購房者還清貸款并歸還利息；⑥將房屋所有權(quán)讓渡給購房人。二、房地產(chǎn)抵押的原那么遵循民事法律原那么房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)一致抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值“房隨地走〞“地隨房走〞原那么以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押；以依法取得的土地使用權(quán)抵押的，該土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋和其他定著物一并抵押。三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)案例甲自己經(jīng)營一家服裝，為擴大經(jīng)營規(guī)模，向好友乙借款10萬元，甲以價值20余萬元的服裝公司倉庫作為借款抵押，雙方簽訂了抵押合同。兩年期滿后，甲因經(jīng)營管理不善面臨倒閉，無法歸還乙的借款本息，乙為保護自己的權(quán)利，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，要求甲履行抵押合同。法院在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，甲對用作抵押的倉庫用房根本沒有合法的產(chǎn)權(quán)，該倉庫是從甲的朋友丙處租賃來暫時用作倉庫的，而丙修建該倉庫時并未取得土地使用權(quán)，后來也未辦理合法的產(chǎn)權(quán)，該倉庫為違章建筑。四、房地產(chǎn)抵押合同簽訂書面抵押合同合同訂立應(yīng)注明的事項：預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程抵押、抵押房地產(chǎn)保險、限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)等。五、房地產(chǎn)抵押登記抵押當(dāng)事人在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。登記機關(guān)對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。抵押登記抵押權(quán)設(shè)定登記抵押權(quán)變更登記抵押權(quán)注銷登記抵押權(quán)登記抵押權(quán)設(shè)定登記申請審核?擔(dān)保法?第41條：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。〞?擔(dān)保法?第42條：“辦理抵押物登記的部門如下：〔一〕以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；〔二〕以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；〔三〕以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；〔四〕以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；〔五〕以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。〞?擔(dān)保法?第43條第一款：“當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。〞合同成立合同生效合同未生效當(dāng)事人之間沒有特殊約定或法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定的合同當(dāng)事人之間有特殊約定或法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定的合同抵押合同成立抵押合同以登記生效抵押合同自簽訂之日起生效案例付某與許某是多年的好友，許某