房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析

房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析根本報表第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的第五節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析的運(yùn)用第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)工程財務(wù)分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，工程謀劃，投資、本錢與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等根本資料和數(shù)據(jù)的根底上，經(jīng)過編制根本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價目的，對房地產(chǎn)工程的盈利才干、清償才干和資金平衡情況所進(jìn)展的分析，據(jù)此評價和判別投資工程在財務(wù)上的可行性。第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)工程財務(wù)分析的含義由此財務(wù)分析的根本程序是：1、搜集、整理和計算有關(guān)根底財務(wù)數(shù)據(jù)資料。2、編制根本財務(wù)報表。3、財務(wù)分析目的的計算與評價。4、進(jìn)展不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資工程財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程財務(wù)分析概述二、財務(wù)分析的作用1、衡量工程的盈利才干這種衡量主要是靠計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等目的來進(jìn)展的。2、衡量工程的清償才干這種衡量主要是經(jīng)過計算投資回收期、借款歸還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保證比率等目的來進(jìn)展的。3、衡量工程的資金平衡才干資金平衡主要是指投資工程的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)運(yùn)營的必要條件。這種衡量是經(jīng)過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)展的。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映工程在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類〔1〕全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算根底〔即假定全部投資均為自有資金〕，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價目的的計算表格。其目的是調(diào)查工程全部投資的盈利才干，為各個方案進(jìn)展比較建立共同根底。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類〔2〕資本金現(xiàn)金流量表資本金是工程投資者本人擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算根底，把借款本金歸還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價目的，調(diào)查工程資本金的盈利才干。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類〔3〕針對兩表的有關(guān)闡明①凈現(xiàn)金流量〔工程的未來收益〕是工程當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需求，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資工程所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建立期利息，同時也不思索全部投資的本金和利息的歸還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是經(jīng)過債務(wù)資金來處理的，所以現(xiàn)金流出工程添加了“借款本金歸還〞和“借款利息支付〞。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)工程的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于工程投資，那么同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因此只需自有資金〔即資本金〕。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表能夠發(fā)生“預(yù)售收入再投入〞工程〔假設(shè)工程有預(yù)售收入再投入〕，而全部投資現(xiàn)金流量表中卻能夠沒有這一項。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計算基數(shù)中含財務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他工程中仍保管有財務(wù)費(fèi)用的影響。當(dāng)利息增大時，應(yīng)納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表③計算期房地產(chǎn)開發(fā)出賣型工程普通只需建立期，所謂的運(yùn)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資工程不存在建立期，普通只需運(yùn)營期。由于預(yù)售和預(yù)租情況的存在，這類開發(fā)工程的建立期和運(yùn)營期無法截然分開，普通統(tǒng)稱為“開發(fā)運(yùn)營期〞。開發(fā)出賣型的工程是指從建立開場時起到全部售出時為止所閱歷的是時間；開發(fā)出租型的工程是指從建立開場時起到工程轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命終了所閱歷的時間。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表④房地產(chǎn)投資工程往往有開發(fā)后出賣工程、開發(fā)后出租工程和置業(yè)投資工程的區(qū)分。開發(fā)出賣型工程的現(xiàn)金流量表中沒有“回收運(yùn)營資金〞工程，運(yùn)營費(fèi)用和修繕費(fèi)用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資工程，也會有一些工程與出賣工程不同，在持有期末能夠會發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入〞。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表〔4〕投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計算根底，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價目的，反映投資者各方投入資本的盈利才干。當(dāng)一個房地產(chǎn)工程有幾個投資者進(jìn)展投資時，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財務(wù)分析根本報表二、資金來源與運(yùn)用表1、資金來源與運(yùn)用表的含義資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及工程的資金籌措方案和貸款歸還方案的財務(wù)報表，它為工程資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。其表格方式見下頁。序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與運(yùn)用表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表二、資金來源與運(yùn)用表2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源〔現(xiàn)金流入〕多于資金運(yùn)用〔現(xiàn)金流出〕的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開場至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為工程投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因此，房地產(chǎn)投資工程資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源與運(yùn)用表的累計盈余欄目。出賣工程資金來源與運(yùn)用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租和自營工程的資金來源與運(yùn)用表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表三、利潤表〔或稱損益表〕1、損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資工程計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務(wù)報表。經(jīng)過該表提供的投資工程經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等目的。序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表三、利潤表〔或稱損益表〕2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列〔1〕關(guān)于利潤總額損益表中的利潤總額普通應(yīng)為：利潤總額=運(yùn)營收入－運(yùn)營本錢－運(yùn)營費(fèi)用－修繕費(fèi)用－運(yùn)營稅金與附加－土地增值稅第二節(jié)財務(wù)分析根本報表三、利潤表〔或稱損益表〕2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列〔1〕關(guān)于利潤總額①以出賣為主的房地產(chǎn)工程的利潤總額利潤總額=銷售收入－總本錢費(fèi)用－運(yùn)營稅金與附加－土地增值稅序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出賣型房地產(chǎn)工程的損益表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表三、利潤表〔或稱損益表〕2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列〔1〕關(guān)于利潤總額②以出租為主的房地產(chǎn)工程利潤總額利潤總額=出租收入－運(yùn)營本錢－運(yùn)營費(fèi)用－運(yùn)營稅金與附加序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)工程的損益表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表三、利潤表〔或稱損益表〕2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列〔2〕關(guān)于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率普通情況下，應(yīng)納稅所得額〔或應(yīng)納稅收入〕就是前面計算出來的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率普通為25%。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表〔3〕關(guān)于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，普通按照以下順序分配：①彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。②提取盈余公積金。③向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)付利潤。思索了這三項要素后〔大部分情況下只需后兩項要素〕，余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，普通應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表四、資產(chǎn)負(fù)債表1、資產(chǎn)負(fù)債表的含義資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與一切者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報表。該表主要用于調(diào)查工程資產(chǎn)、負(fù)債、一切者權(quán)益的構(gòu)造，進(jìn)展工程清償才干分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和一切者權(quán)益之和。2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和一切者權(quán)益。序號項目合計123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤資產(chǎn)負(fù)債表第二節(jié)財務(wù)分析根本報表四、資產(chǎn)負(fù)債表2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和一切者權(quán)益。關(guān)于開發(fā)企業(yè)資本金的有關(guān)規(guī)定：建立部于2000年3月發(fā)布的<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定>，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為4個等級。各個等級的注冊資本金為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表四、資產(chǎn)負(fù)債表清償才干分析是工程投資風(fēng)險、工程運(yùn)營平安性分析以及工程籌資方案分析的重要內(nèi)容。運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表可以計算兩類目的：①長期償債才干目的，如資產(chǎn)負(fù)債率。②短期償債才干目的，如流動比率、速動比率等第二節(jié)財務(wù)分析根本報表五、各報表間的相互關(guān)系“利潤表〞與“現(xiàn)金流量表〞都是為進(jìn)展工程盈利才干分析提供根底數(shù)據(jù)的報表，不同的是，經(jīng)過“利潤表〞計算的是盈利才干的靜態(tài)目的；經(jīng)過“現(xiàn)金流量表〞計算的是盈利才干的動態(tài)目的。“借款還本付息表〞、“資金來源與運(yùn)用表〞和“資產(chǎn)負(fù)債表〞都是為進(jìn)展工程清償才干分析提供根底數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表〞或“資金來源與運(yùn)用表〞可以計算借款歸還期目的，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表〞可以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等目的。另外，經(jīng)過“資金來源與運(yùn)用表〞可以進(jìn)展工程的資金平衡才干的分析。第二節(jié)財務(wù)分析根本報表五、各報表間的相互關(guān)系各類報表的填寫順序：借款還本付息表〔在此之前需計算“財務(wù)費(fèi)用或建立期利息〞〕土地增值稅計算表〔在此之前需填好“銷售收入及運(yùn)營資金與附加〞計算表、“總投資或總本錢費(fèi)用〞計算表〕投資方案與資金籌措表利潤表現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的一、根本目的1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值〔價錢〕與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。該目的可用于將那些明顯不能接受的工程加以剔除。收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)?？偸找娉藬?shù)=市場價錢÷總收入；凈收益乘數(shù)=市場價錢÷凈運(yùn)營收益?？偸找娉藬?shù)更常用一些。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的一、根本目的1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的運(yùn)用：收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價值越高，可獲得投資報酬率也越高。將目的物業(yè)的收益乘數(shù)與市場上流行的收益乘數(shù)進(jìn)展比較，假設(shè)低于參照收益乘數(shù)，那么物業(yè)的報出價錢較有優(yōu)勢。普通商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的一、根本目的2、財務(wù)比率財務(wù)比率普通用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保證比率。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的一、根本目的2、財務(wù)比率〔1〕營業(yè)比率：它是工程的運(yùn)營支出占實踐總收入的百分比。營業(yè)比率=運(yùn)營支出÷實踐總收入×100%普通說來，營業(yè)比率越高代表營運(yùn)的效率越差，反之那么效率越高。主要是調(diào)查與物業(yè)本身生財才干有關(guān)的目的。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的2、財務(wù)比率〔2〕損益平衡比率是工程的運(yùn)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比〔也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率〕。這個比率越小，那么潛在總收入越大，那么工程現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的工程總收入程度可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。損益平衡比率=〔運(yùn)營支出＋還本付息額〕÷潛在總收入×100%第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的2、財務(wù)比率〔3〕償債保證比率〔見教材P220例6-1〕也稱償債才干比率、還本付息比率。表示工程凈運(yùn)營收益與年債息總額〔年還本付息額〕之間的關(guān)系。這是工程凈運(yùn)營收入在降到缺乏以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。償債保證比率=凈運(yùn)營收益÷年債息額〔年還本付息額〕該倍數(shù)越大，那么周轉(zhuǎn)不靈的能夠性越小，因此所面臨的財務(wù)風(fēng)險越小，它闡明了貸款的平安程度，所以該目的越大越好。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的3、盈利才干目的一切盈利才干分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)絡(luò)起來?！?〕全面資本化率表示預(yù)期凈運(yùn)營收益占市場價錢的百分比。全面資本化率=凈運(yùn)營收益÷市場價錢×100%全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。由于沒有反映融資情況對投資工程的影響，全面資本化率這個目的的適用性遭到一定的限制。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的2、財務(wù)比率〔2〕股本化率〔也稱權(quán)益資本化率、權(quán)益報酬率、資本金利潤率〕表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈運(yùn)營收益－年還本付息額股本化率反映股本〔自有資金〕投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小。思索了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能思索所得稅對投資工程的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的3、盈利才干目的〔3〕現(xiàn)金報答率〔也叫資本金凈利潤率〕：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比?，F(xiàn)金報答率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%本質(zhì)上是稅后的資本金報酬率。作為思索了所得稅后的目的，它仍有缺陷。它沒有思索物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。4、回收期目的〔見教材P223例6-2〕回收期是計算各投資工程的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的工程越好。回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。回收期有多種計算方法：回收期=市場價錢÷凈運(yùn)營收益〔全面資本化率的倒數(shù)〕回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量〔股本化率的倒數(shù)〕回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量〔現(xiàn)金報答率的倒數(shù)〕假設(shè)每年預(yù)期現(xiàn)金流量一樣，回收期=初始股本投資÷預(yù)期年現(xiàn)金流量。假設(shè)每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，那么回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的見教材P223-225例6-3。計算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營業(yè)比率、損益平衡比率、償債保證比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金報答率、投資回收期等目的。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的二、投資分析的合理化趨勢1、傳統(tǒng)財務(wù)分析方法的缺乏〔1〕忽略了整個持有期內(nèi)一切的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在運(yùn)營期的第1年，最多也是前面幾年的運(yùn)營情況?！?〕未思索投資期末處置〔即銷售〕物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。〔3〕忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務(wù)分析目的二、投資分析的合理化趨勢2、開展趨勢投資分析的合理化的趨勢就是，工程的投資收益要作數(shù)量〔指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資時機(jī)的收益程度〕、質(zhì)量〔指期望現(xiàn)金流量確實定性〔如置信程度〕、投資者的風(fēng)險態(tài)度〕和時間〔獲取期望現(xiàn)金流量的時點〕三方面的修正。普通情況下，投資者會綜合思索各種閱歷分析值以及工程的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等目的之后，再做決策。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的國外關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的趨勢和閱歷：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用權(quán)益投資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流量〔多采用稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來分析〕3、投資者多采用折現(xiàn)分析方法一、現(xiàn)代財務(wù)分析目的的分類1、根據(jù)能否思索資金的時間價值，分為靜態(tài)分析目的和動態(tài)分析目的兩大類。2、根據(jù)分析目的，分為盈利才干目的、清償才干目的、資金平衡才干目的。3、根據(jù)目的性質(zhì)劃分，分為時間性目的、價值性目的和比率性目的三大類。財務(wù)分析目的時間性目的投資回收期借款歸還期價值性目的——財務(wù)凈現(xiàn)值比率性目的財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率二、各財務(wù)分析目的與報表的關(guān)系分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價值指標(biāo)、實物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的三、各財務(wù)分析目的的計算1、靜態(tài)目的的計算靜態(tài)目的是指不思索資金時間價值要素計算的目的?！?〕投資利潤率投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資工程的年利潤總額〔或估計回收期內(nèi)的年平均利潤總額〕與工程總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資工程獲利程度。其計算公式為：投資利潤率=年利潤總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建立投資＋運(yùn)營資金；年利潤總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的凈銷售收入與本錢之差除以年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔1〕投資利潤率實踐任務(wù)中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)規(guī)范投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)展比較，假設(shè)預(yù)期的投資利潤率〔或收益率〕高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率〔或收益率〕，闡明該工程投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均程度，可思索接受；反之，普通不予接受。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔2〕投資利稅率投資利稅率是工程利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：投資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)規(guī)范投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)展比較，假設(shè)前者大于后者，那么以為工程是可以思索接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔3〕資本金利潤率資本金利潤率是工程的利潤總額〔或年平均利潤總額〕與工程資本金〔即自有資金或權(quán)益投資〕之比。其計算公式為：資本金利潤率=利潤總額÷資本金×100%。計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目的資本金利潤率進(jìn)展比較，假設(shè)前者大于或等于后者，那么以為工程是可以思索接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔4〕資本金凈利潤率資本金凈利潤率是工程所得稅后利潤與工程資本金之比。其計算公式為：資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%。資本金凈利潤率是投資者最關(guān)懷的一個目的，由于它反映投資者本人出資所帶來的凈利潤。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔5〕靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資工程的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算詳細(xì)有兩種方法：①當(dāng)工程投入運(yùn)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時，投資回收期=工程總投資÷工程年平均收益額例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓工程進(jìn)展出租，估計投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該工程的靜態(tài)投資回收期。那么根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10〔年〕第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔5〕靜態(tài)投資回收期投資回收期=工程總投資÷工程年平均收益額采用以上公式計算需求具備3個條件：〔1〕全部投資額均發(fā)生在第1年年初；〔2〕投資當(dāng)年即有凈收益；〔3〕每年的凈收益相等。普通情況下，以上3點難以同時滿足。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔5〕靜態(tài)投資回收期〔見教材P232例6-4〕②當(dāng)工程投入運(yùn)營后，每年收益額不太平衡、相差較大時，投資回收期=〔累計凈現(xiàn)金流量開場出現(xiàn)正值期數(shù)－1〕＋〔上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷本期凈現(xiàn)金流量〕其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務(wù)現(xiàn)金流量表〔全部投資〕中的計算求得。當(dāng)累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為工程靜態(tài)投資回收期的最終年份。該目的比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)工程投資回收的粗略評價。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔6〕借款歸還期借款歸還期分為國內(nèi)借款歸還期和國外借款歸還期。①國內(nèi)借款歸還期國內(nèi)借款歸還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)工程詳細(xì)財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)工程計算期內(nèi)，運(yùn)用可用作還款的利潤〔如預(yù)售收入還款〕、攤銷及其他還款資金，歸還房地產(chǎn)工程借款本息所需求的時間。借款歸還期可由“借款還本付息估算表〞、“總本錢費(fèi)用表〞、“損益表〞、“資金來源與運(yùn)用表〞計算。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔6〕借款歸還期其詳細(xì)計算公式為：借款歸還期=借款歸還后開場出現(xiàn)盈余的期數(shù)－開場借款的期數(shù)＋〔當(dāng)期歸還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額〕或=歸還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)－開場借款的期數(shù)＋〔當(dāng)期歸還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額〕實踐操作中，工程借款歸還期往往已由借款合同確定。計算出借款歸還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)展對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可以為工程是有清償才干的。否那么，工程是不可行的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔7〕財務(wù)比率這里財務(wù)比率與本章第3節(jié)中引見的的財務(wù)比率不同，詳細(xì)是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。①資產(chǎn)負(fù)債率計算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負(fù)債率反映了工程對債務(wù)人資金歸還的保證程度。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的①資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率沒有一致的合理范圍，主要取決于工程或企業(yè)的盈利程度、銀行貸款利率、各行業(yè)特點等。普通企業(yè)在40%—60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普通在70%—80%。在分析時要結(jié)合資金利潤率等目的，如自有資金利潤率上升，且大于銀行貸款利率時，闡明負(fù)債運(yùn)營、一定程度地提高資產(chǎn)負(fù)債率是有利的。反之，那么不利。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的②流動比率計算公式：流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債×100%該目的主要反映流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以歸還流動負(fù)債的才干，流動比率越高，闡明工程歸還債務(wù)才干越強(qiáng)。傳統(tǒng)觀念以為流動比率為2左右比較合理，但是如今有些行業(yè)〔如汽車、化工、家電以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等〕的流動比率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的③速動比率計算公式：速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債×100%，其中速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)－存貨由于普通存貨的變現(xiàn)才干較差，因此扣除了存貨后計算的速動比率更能準(zhǔn)確反映工程的短期償債才干。普通以為速動比率為1左右較平安，但是如今有些行業(yè)〔如汽車、化工、家電、制藥、家電等〕流動比率普通只需90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率能夠在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的〔8〕還本付息比率還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈運(yùn)營收益與年還本付息額〔或年債息總額〕之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，闡明該投資的還貸才干越強(qiáng)。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的2、動態(tài)目的的計算動態(tài)目的是指思索了資金時間價值的影響而計算的盈利目的。常用的動態(tài)分析目的主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。〔1〕財務(wù)凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的如今價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic〔適宜的貼現(xiàn)率〕，將房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的普通首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當(dāng)年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準(zhǔn)收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)展折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到工程財務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率；t：工程計算期。凈現(xiàn)值可以經(jīng)過財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的了解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的運(yùn)用在各工程之間進(jìn)展比較的時候需求一致可比根底。B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是工程凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它普通由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；假設(shè)沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實踐利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目的收益率或最低報答率來確定。工程分析評價人員在確定財務(wù)基準(zhǔn)收益率時，普通綜合思索以下要素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟(jì)開展情況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率程度；投資者對工程收益增長才干的預(yù)期；工程風(fēng)險的大?。还こ痰膲勖陂L短等。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的2、動態(tài)目的的計算〔1〕財務(wù)凈現(xiàn)值〔例題〕③關(guān)于計算期對開發(fā)工程而言，是指建立開場到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租工程或置業(yè)后出租的工程而言，是指從建立或購買開場，不斷地獲取收益直到工程轉(zhuǎn)售或工程的經(jīng)濟(jì)壽命終了的時間，有時也叫持有期或運(yùn)營期。從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應(yīng)該是指工程在經(jīng)濟(jì)上的可用時間而非耐用年限。2、動態(tài)目的的計算〔1〕財務(wù)凈現(xiàn)值〔例題〕凈現(xiàn)值目的的作用凈現(xiàn)值目的是用來判別投資工程可行與否。凈現(xiàn)值評價規(guī)范的臨界值是零。當(dāng)NPV＞0時，闡明投資工程的預(yù)期收益率不僅可以到達(dá)基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度，而且尚有盈余〔即大于貼現(xiàn)率〕；當(dāng)NPV＝0時，闡明投資工程收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度；當(dāng)NPV＜0時，闡明投資工程收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度〔即小于貼現(xiàn)率〕或最低可接受的報答率，甚至能夠出現(xiàn)虧損。此時工程不可行，應(yīng)回絕。因此，只需NPV≥0時，投資工程在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步思索。第四節(jié)現(xiàn)代的財務(wù)分析目的2、動態(tài)目的的計算〔2〕財務(wù)內(nèi)部收益率〔例題〕內(nèi)部收益率