新景祥2008年長(zhǎng)春吳中項(xiàng)目市場(chǎng)定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告

NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值長(zhǎng)春吳中項(xiàng)目—市場(chǎng)定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告—

中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)工程定位思路和物業(yè)開(kāi)展建議工程開(kāi)發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)工程宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)][工程背景信息]本案地處工程位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺(tái)路以東，養(yǎng)正高中以北。[工程根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]工程規(guī)劃用地：22公頃整體分布：住宅+公建容積率：地塊一：2；地塊二、地塊三：1.5。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)那么形。西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢(shì)，目前工程附近日常生活商業(yè)配套匱乏。地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項(xiàng)目宗地地塊南面是養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動(dòng)脈。道路系統(tǒng)完善，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氣氛缺乏。地塊西面為空地和舊水塔等，未來(lái)將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車場(chǎng)。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢(shì)。西南為區(qū)政府所在地，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車在此有站點(diǎn)。給居民出行帶來(lái)便利地塊理解配套條件目前生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對(duì)較為均勻，利于工程的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是長(zhǎng)春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市效勞中心的核心區(qū)域，是未來(lái)的北部新城重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大工程整體規(guī)劃的難度。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。環(huán)境條件目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套缺乏的先天條件。地塊開(kāi)發(fā)既要符合開(kāi)展商利益，又要受市場(chǎng)歡送產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值地塊價(jià)值解析之一：

寬城城市效勞中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價(jià)值寬城區(qū)政府辦公中心極大提升區(qū)域土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景寬城城市效勞中心區(qū)將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)開(kāi)展提供足夠動(dòng)力。地塊處于北部新城核心——區(qū)政府辦公中心附近，未來(lái)的開(kāi)展將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)?，F(xiàn)工程周邊存在較多空地，尚未正式開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué)養(yǎng)正中學(xué)“長(zhǎng)春第一校〞本工程地塊南側(cè)是有百年歷史、號(hào)稱“長(zhǎng)春第一校〞的養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)。這是一個(gè)是由原長(zhǎng)春市十二中和長(zhǎng)春市四中組建而成的省級(jí)重點(diǎn)高中。也是長(zhǎng)春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中。長(zhǎng)春市十二中的前身是長(zhǎng)春第一所官辦學(xué)校——養(yǎng)正書院，至今已有123年的歷史，有“長(zhǎng)春第一校〞的美譽(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。在“建設(shè)北部新城〞的熱潮中，是長(zhǎng)春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。工程優(yōu)劣勢(shì)研判優(yōu)勢(shì)〔Strength〕劣勢(shì)〔Weakness〕地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市效勞中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的開(kāi)展前景；工程南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便；地塊周邊未來(lái)的配套開(kāi)展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院〔醫(yī)大三院〕、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會(huì)停車場(chǎng)等，給工程帶來(lái)較大升值和開(kāi)展空間。工程距離中心公園較近，西側(cè)地塊有局部的景觀資源。開(kāi)發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念。本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差；工程周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足根本生活需要；居住氣氛缺乏，生活條件很不成熟；地塊所處區(qū)域歷年開(kāi)發(fā)工程檔次普遍較低，房?jī)r(jià)同比一直不高，給工程提升帶來(lái)不利因素；區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)藏?cái)?shù)量加大,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷增多定位的核心問(wèn)題點(diǎn)如何利用工程現(xiàn)有的區(qū)位條件，營(yíng)造工程的優(yōu)勢(shì)？如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重缺乏給居民生活帶來(lái)的不便？如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建工程南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃工程周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)較多，產(chǎn)品如何定位可使工程在市場(chǎng)中取得先機(jī)？工程南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開(kāi)發(fā)地塊工程的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來(lái)配套開(kāi)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛(ài)。基于地塊獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的“和氏璧〞，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，來(lái)看看我們所要面臨的市場(chǎng)環(huán)境，從而確定工程利潤(rùn)與品牌價(jià)值最大化的策略。宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)工程定位思路和物業(yè)開(kāi)展建議工程開(kāi)發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)經(jīng)濟(jì)總量不高/人均GDP突破3000美元，房地產(chǎn)處于快速開(kāi)展階段長(zhǎng)春GDP總量在省會(huì)城市中處于中間水平，但GDP在06、07年的快速增長(zhǎng)表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢(shì)頭，同時(shí)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展；人均GDP超過(guò)3000美元，根據(jù)國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速開(kāi)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存；第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高〔50.4%〕，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展拉動(dòng)明顯，消費(fèi)能力有待提高自2004年開(kāi)始，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2007年固定資產(chǎn)投資占GDP比重65％，對(duì)拉動(dòng)城市的開(kāi)展起到了明顯的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初顯領(lǐng)航之勢(shì)；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，07年同比增幅為12％，處于同類城市上游行列，但絕對(duì)值仍較低；由于歷史原因城市經(jīng)濟(jì)一度缺乏活力，城市居民消費(fèi)能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)正在逐年提高。城市化進(jìn)程加速，市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超過(guò)3%，城市化率為47.2%。說(shuō)明自2006年起，城市化開(kāi)展加速，城市化進(jìn)程加快以滿足城市的開(kāi)展需求，從而將帶動(dòng)城市整體房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展；城市化進(jìn)程處于快速開(kāi)展階段，這與城市工業(yè)根底雄厚有著密切聯(lián)系戶均人口數(shù)呈縮小趨勢(shì)，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。城市開(kāi)展方向及規(guī)劃[城市定位]全國(guó)重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市；[城市開(kāi)展方向]長(zhǎng)春市“南拓東展，北優(yōu)西控〞的城市空間開(kāi)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)開(kāi)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼、多組團(tuán)〞：“雙心〞分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼〞分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市開(kāi)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式；大力開(kāi)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎政策扶持長(zhǎng)春政策吉林省政策中央政策振興老東北工業(yè)基地加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革改組改造；著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)；大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。開(kāi)展壯大汽車、石化、農(nóng)產(chǎn)品三大支柱產(chǎn)業(yè)；加快開(kāi)展中西藥、電子信息、生物、材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；培育開(kāi)展能源、冾金、建材、輕紡等特色產(chǎn)業(yè)。大力開(kāi)展汽車、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥四個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；結(jié)合長(zhǎng)春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、根底設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟(jì)五大工程支撐體系；加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步提升城市功能。隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城市的吸納力，從而對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)開(kāi)展的契機(jī)GDP及人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人均可支配收入總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率市區(qū)人口城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極的促進(jìn)作用工業(yè)的快速開(kāi)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定良好的開(kāi)展根底經(jīng)濟(jì)上升良好勢(shì)頭，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視工程定位思路和物業(yè)開(kāi)展建議工程開(kāi)發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)土地供給到達(dá)1400萬(wàn)方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有明顯郊區(qū)化趨勢(shì)按平均容積第1.5計(jì)算，在未來(lái)3-5年內(nèi)，將陸續(xù)有2100萬(wàn)㎡的商品房上市。預(yù)計(jì)在2021年，長(zhǎng)春市商品房的上市量將到達(dá)600～800萬(wàn)㎡。2007年前11個(gè)月的商品住宅成交量達(dá)551萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)年底成交量可突破600萬(wàn)平方米，按此銷售面積計(jì)算，需要3.5年的去化時(shí)間。隨市場(chǎng)需求的擴(kuò)容，現(xiàn)在的供給仍然難于滿足市場(chǎng)需求。近三年土地出讓量相對(duì)較大，而土地出讓宗數(shù)根本保持平穩(wěn)，單塊出讓土地面積加大，城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈明顯的郊區(qū)化趨勢(shì)；未來(lái)幾年將有近1400萬(wàn)的土地開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)2005、2006年未開(kāi)發(fā)土地約：240萬(wàn)㎡、480萬(wàn)㎡；2007年全年土地出讓473萬(wàn)㎡；2021年長(zhǎng)春棚改土地為200萬(wàn)㎡。國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控開(kāi)始有所顯現(xiàn)。2007年方案供給土地850萬(wàn)㎡；截止至12月14日，土地出讓僅為473萬(wàn)㎡。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀——供需兩旺2007年前11個(gè)月，長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)供求比為1：1.06，商品住宅供求比為1：1.16，尚有些供不應(yīng)求；2007年新開(kāi)工908.4萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)2.7%；其中住宅754.6萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0.8%。截止2007年11月，累計(jì)可售商品房551.7萬(wàn)平米。因此，從2007年度可售面積來(lái)看，2007年的房地產(chǎn)供給相對(duì)較低，存在開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。商品住宅銷售面積由2006年的311萬(wàn)㎡，爆增至2007年前11月的486萬(wàn)，住宅銷售增幅高達(dá)74.9%，房地交易量的漲幅之大，可見(jiàn)市場(chǎng)的需求迅速擴(kuò)容，和市場(chǎng)的旺盛需求。套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）總額（億元）成交價(jià)格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增長(zhǎng)率（%）——51.274.972.6100.614.214.7長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，屬需求的理性自然上漲長(zhǎng)春市的商品房銷售價(jià)格自2006年起迅速提升。房地產(chǎn)秩序的標(biāo)準(zhǔn)、外埠開(kāi)發(fā)商的介入、市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平的提高、中高端產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，以及土地、建安等開(kāi)發(fā)本錢的提高，加上城市化進(jìn)程加快、人均生活水平的提高，都使房?jī)r(jià)一路看漲。由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。專題研究：需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾需求逐漸凸現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市新建商品房供給和銷售中：90㎡以下中小戶型供給和銷售量逐月增加，大戶型供給和銷售量逐月減少。市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性，群眾需求成為主流方向。同時(shí)，低價(jià)位住房比重在減少，高價(jià)位住房比重在加大，說(shuō)明批準(zhǔn)預(yù)售商品住房的平均價(jià)格重心在上移。新建商品住房?jī)r(jià)格將有小幅上揚(yáng)的空間。商品房供給和交易均以群眾需求為主流市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)：07年戶型面積需求有明顯回歸跡象居民住房消費(fèi)理念有了積極變化，很多人已經(jīng)不再盲目貪大。60-90㎡的中小戶型將會(huì)成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶型會(huì)成為2021年購(gòu)房者的首選。2007年1-11月長(zhǎng)春市成交登記的90平方米以下的中小戶型占商品住房成交總量的26.9%，比去年全年提高近5.1個(gè)百分點(diǎn)。小面積戶型、總房款少、購(gòu)置門檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢(shì)，面為眾多投資購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一局部目標(biāo)客群，比方家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)根底較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場(chǎng)需求較為旺盛。國(guó)家90/70〔90平米以下占70%〕政策在地方政府的進(jìn)一步落實(shí)將有效調(diào)整市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將促進(jìn)群眾需求的快速釋放。從工程運(yùn)營(yíng)的層面來(lái)看，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新與規(guī)劃！房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)潛在供給呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，但現(xiàn)供給仍然難于滿足市場(chǎng)需求長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈雙心兩翼開(kāi)展趨勢(shì)，近幾年城市郊區(qū)化進(jìn)程加快；隨著土地、建安等開(kāi)發(fā)本錢的提高，城市化進(jìn)程加快，人均生活水平不斷提高，消費(fèi)群體購(gòu)置力加強(qiáng)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯區(qū)域板塊已初步形成，由工程競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加??；城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，增加居民對(duì)住房要求房產(chǎn)快速開(kāi)展階段審視全城，把握城市房產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)；立足板塊、方可沉著謀略一域。

下面通過(guò)市場(chǎng)板塊的橫向比照剖析板塊特征，從營(yíng)銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭(zhēng)，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī)、掘出工程價(jià)值之魂！專題研究：寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布示意綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)局部寬城區(qū)、局部二道區(qū)二道區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)南關(guān)區(qū)局部、高新區(qū)局部、凈月開(kāi)發(fā)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)比照——戰(zhàn)略全局之上中部Textinhere北部東部南部城市中心地段，都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，根底設(shè)施完備，配套齊全，其市場(chǎng)一直備受關(guān)注，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。但因中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)用地較小，工程規(guī)模相對(duì)較小，而且開(kāi)發(fā)多以高端工程及商務(wù)工程為主。區(qū)域板塊房地產(chǎn)開(kāi)展相對(duì)較緩慢。擁有伊通河的良好資源優(yōu)勢(shì)，隨著龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航，使得該區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。因以舊城區(qū)為主，目前房地產(chǎn)工程多為棚戶區(qū)改造工程，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步開(kāi)展階段。隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設(shè)，南部板塊依托極好的資源優(yōu)勢(shì)，云集數(shù)家國(guó)家一線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)打造高端地產(chǎn)工程，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立城市居住價(jià)格標(biāo)桿。近幾年房地產(chǎn)開(kāi)展迅速，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市開(kāi)展的重要房地產(chǎn)板塊區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)展?jié)摿Υ?。從區(qū)域投資情況看，長(zhǎng)春市資本正逐步向西部轉(zhuǎn)移，從潛在競(jìng)爭(zhēng)力看，區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)，居住人口容量大，潛在購(gòu)置力強(qiáng)，板塊內(nèi)主要以中高檔樓盤為主。由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速開(kāi)展。原屬老工業(yè)區(qū)，土地資源豐富，早期因根底設(shè)施落后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢，開(kāi)發(fā)以中端及以下工程為主。隨著鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實(shí)施，區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入起步開(kāi)展階段。但因受區(qū)域環(huán)境的影響，其區(qū)域優(yōu)勢(shì)低于西部板塊及其它板塊。西部回憶——?dú)v史之痛鐵北板塊鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過(guò)80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的40%。鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平低下，具體表達(dá)在：環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴(yán)重：長(zhǎng)春市區(qū)各監(jiān)測(cè)點(diǎn)空氣質(zhì)量平均值已符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而鐵北2個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；目前長(zhǎng)春每天都有55萬(wàn)噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的8條河流之中，這8條河最終都聚集或流經(jīng)鐵北。棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大：棚戶區(qū)占全市總面積的46%。城市根底設(shè)施落后，城市道路等級(jí)低。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。鐵北區(qū)域有街路222條，完好的僅8條。農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小。寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的8.55%，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。困惑——生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平低下歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟(jì)水平落后等造成長(zhǎng)春市民對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高！總體思路：打造長(zhǎng)春北部現(xiàn)代中心區(qū)城市定位：生產(chǎn)開(kāi)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城功能定位：北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。思路——開(kāi)展規(guī)劃與鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過(guò)就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展?！耙惠S、兩帶、三區(qū)〞的空間結(jié)構(gòu)體系：“一軸〞：指以人民大街為主線，沿線布置省級(jí)行政辦公中心、市級(jí)商貿(mào)中心、區(qū)級(jí)綜合效勞中心?！皟蓭Ж暎褐秆刂鴧^(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶?！叭齾^(qū)〞：將寬城區(qū)分割成三個(gè)開(kāi)展區(qū)。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來(lái)建設(shè)用地開(kāi)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市開(kāi)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)開(kāi)展的復(fù)合區(qū)。希望——區(qū)域建設(shè)加速開(kāi)展未來(lái)前景看好區(qū)域城市根底設(shè)施及重點(diǎn)配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢(shì)的形成，有利于城市核心區(qū)居住氣氛的形成。區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速開(kāi)展，能夠逐漸形成長(zhǎng)春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)春的“第二個(gè)東南板塊〞。隨著規(guī)劃實(shí)施：長(zhǎng)春站北站的開(kāi)通、汽車客運(yùn)站的北遷、北人民大街開(kāi)通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會(huì)帶動(dòng)一批購(gòu)房人群北移，給工程區(qū)域開(kāi)展帶來(lái)前所未有的時(shí)機(jī)。區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域根底設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來(lái)更多的市民在此生活和居住，因而帶來(lái)大量的住房需求。新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。影響—區(qū)域規(guī)劃將對(duì)區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來(lái)將形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，將會(huì)帶動(dòng)一輪新的購(gòu)房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)；受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及規(guī)劃影響，未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)供給量將持續(xù)走高。2021年區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。區(qū)域需求市場(chǎng)將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來(lái)長(zhǎng)打工的置業(yè)人群。隨著2007年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的開(kāi)展機(jī)遇。證大、華大、吳中等全國(guó)性的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開(kāi)發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。外鄉(xiāng)的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來(lái)了一個(gè)新的春天。趨勢(shì)——寬城區(qū)房地產(chǎn)已步入快速開(kāi)展階段2006年，在鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國(guó)際超級(jí)大盤先后進(jìn)入和布局區(qū)域市場(chǎng)，鐵北開(kāi)始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國(guó)際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到2007年末均價(jià)到達(dá)3450元/平方米。2021年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要到達(dá)400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?00萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。喜憂參半——大盤進(jìn)入，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，同期上市量集中區(qū)域外客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度正開(kāi)始轉(zhuǎn)變階段居住便利性

01.北部新城核心區(qū)的的規(guī)劃政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷行政事業(yè)單位的建成及投入使用02.鐵北物流規(guī)劃與建設(shè)站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈08年光復(fù)路商圈北遷03.核心區(qū)配套建設(shè)的實(shí)施中心公園、文體中心的打造人民大街的北拓、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)與實(shí)施無(wú)集中的大型商圈無(wú)集中的政商、文體中心無(wú)客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)，居民購(gòu)房大多為原地居民。隨著新城建設(shè)和大盤進(jìn)入，區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈，出現(xiàn)中高檔樓盤。2021，環(huán)線居住掃描南環(huán)：代表工程中海城、弗朗明哥雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。西環(huán)：代表工程綠地長(zhǎng)春上海城，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打工程品牌，以工程的品質(zhì)、產(chǎn)品、效勞等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。后期在知名度完全翻開(kāi)的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個(gè)長(zhǎng)春市。目前已成為長(zhǎng)春西環(huán)之代表作。東環(huán)：代表工程?hào)|方之珠：工程屬長(zhǎng)春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，景觀與工程建設(shè)一同進(jìn)行，成為了長(zhǎng)春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)。北環(huán)：代表工程樂(lè)嘉茗園：位于北環(huán)城路中東首座3300元、樂(lè)嘉茗園2600元/㎡，銷售成績(jī)良好。華大天朗國(guó)際浮出水面，受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。由此可見(jiàn)，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！外環(huán)線工程開(kāi)展研究——外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn)輻射環(huán)線跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)近年長(zhǎng)春城市開(kāi)展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。城市向北開(kāi)展，把握南客北遷時(shí)機(jī)的同時(shí)，挖掘環(huán)線價(jià)值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購(gòu)房成為可能。

躲避同質(zhì)提升競(jìng)爭(zhēng)力目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各工程的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都根本相同，使得各工程的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。

本案要立足區(qū)域，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有做足的方面，走差異化的路線，形本錢案獨(dú)有的亮點(diǎn)，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效躲避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大影響，樹(shù)立品牌。外環(huán)線工程開(kāi)展研究——借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線價(jià)值寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析MODELA北部核心區(qū)、中高檔大盤依傍新城城市效勞中心和配套優(yōu)勢(shì)。如：證大光明城。MODELD經(jīng)濟(jì)型住宅·地段相對(duì)較偏，配套相對(duì)齊全，居住氣氛較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：樂(lè)嘉茗園等MODELC復(fù)合型60萬(wàn)以上大盤通過(guò)工程周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營(yíng)造品質(zhì)感．建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國(guó)際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。MODELB宜居型住宅·處于配套相對(duì)較為齊全，居住氣氛較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。典型案例1：上海證大光明城—核心區(qū)百萬(wàn)超級(jí)大盤開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春證大置業(yè)工程位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西,九臺(tái)路以東,鐵乙一路以南,慶豐路以北。開(kāi)盤時(shí)間：2007-9-28占地面積：65萬(wàn)平方米；建筑面積：95萬(wàn)平方米面積區(qū)間：50-136㎡，主力戶型75-85㎡，占一期50%以上價(jià)格：3500元/㎡工程評(píng)析：工程分三期開(kāi)發(fā)，一期用地面積9.32萬(wàn)平方米，總建筑面積11.45萬(wàn)平方米，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃23棟多層和3棟高層。所有戶型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。證大以城市營(yíng)造商的自身定位，預(yù)計(jì)5-7年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬(wàn)平米希望之城。推廣口號(hào)是“為長(zhǎng)春未來(lái)造一座城。〞證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤1.規(guī)模，核心區(qū)第一超級(jí)大盤

2.地段，締造北城居住核心3.環(huán)境緊靠區(qū)政府和中心公園緊鄰大型商業(yè)中心5.配套區(qū)內(nèi)超級(jí)會(huì)所、大賣場(chǎng)和文化娛樂(lè)中心等，締造生活核心4.生態(tài)景觀中心公園+主題公園“雙景觀〞公園模式6.實(shí)力=品牌+品質(zhì)品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū)典型案例2：華大·天朗國(guó)際——公園地產(chǎn)模式工程評(píng)析：工程今年9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)5年完成。前期開(kāi)發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以60-70平米的面積區(qū)間為主。工程一、二兩期絕大局部產(chǎn)品將會(huì)保守開(kāi)發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)群眾需求的90平米以下中小戶型為主。該工程在區(qū)域地塊打造兩個(gè)公園，推行公園地產(chǎn)模式。開(kāi)發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、長(zhǎng)哈鐵路以西開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)08年4-5月開(kāi)盤占地面積：52萬(wàn)㎡建筑面積：60萬(wàn)㎡面積區(qū)間：50-110㎡工程進(jìn)度：局部地塊拆遷價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)2500元/㎡入市典型案例3：東田·青年城——體育地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)工程評(píng)析：東田青年城工程內(nèi)配套設(shè)施完善：20萬(wàn)平米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬(wàn)平米奧林匹克中央公園，北城首座2萬(wàn)平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園，建成后將成為長(zhǎng)春市北城集休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)于一體的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì)4—5年全部開(kāi)發(fā)完畢。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)21棟多層，9棟高層，戶型面積65㎡—140㎡之間，預(yù)計(jì)2021年6月上市。典型案例4：包豪斯國(guó)際社區(qū)——中檔宜居型住宅工程評(píng)析：工程位置和根本配套條件較好，2007年7月上市，在證大之前率先打破鐵北房?jī)r(jià)的3000元/㎡大關(guān)，做了寬城房?jī)r(jià)第一個(gè)吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春森帝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程位置：北亞泰大街與長(zhǎng)新路交匯處開(kāi)盤時(shí)間：2007-7-8交房時(shí)間：2007-12占地面積：3.8萬(wàn)㎡建筑面積：6.6萬(wàn)㎡共718套住宅和2萬(wàn)㎡商業(yè)面積區(qū)間：55-150㎡；主力為77-90兩房?jī)蓮d價(jià)格：3300元/㎡市政配套：市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)工程的表現(xiàn)：性價(jià)比高從產(chǎn)品的去化速度情況來(lái)看，功能齊全90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷售中有一定的抗性存在。區(qū)域內(nèi)群體從購(gòu)房群體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營(yíng)業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來(lái)打工人事。但區(qū)域外客源較少。呈兩個(gè)區(qū)間價(jià)格范圍呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間：2400-3000元的中低檔樓盤，3300-3500元的中檔偏高樓盤。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷售中面積大、總價(jià)偏高會(huì)遇到一定的抗性。目標(biāo)客戶群體價(jià)格情況主流產(chǎn)品分析：區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。而中、低檔客戶對(duì)于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤具有中高端生活的品位和檔次。：專題研究：項(xiàng)目如何尋找競(jìng)爭(zhēng)中的差異化板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)參考對(duì)象的鎖定根據(jù)工程所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的工程，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤做為本次市場(chǎng)定位參考分析中的主要對(duì)象：中高端：上海證大光明城東田青年城中端：華大天朗國(guó)際包豪斯國(guó)際鉆石禮都中東首座低端：美景天城、樂(lè)嘉茗園競(jìng)爭(zhēng)工程根本情況比較開(kāi)發(fā)商品牌方面，2006年以來(lái)證大、森帝、華大等外埠開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對(duì)拉升區(qū)域市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水平起到很大帶動(dòng)作用。在產(chǎn)品規(guī)模方面可以看出，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤規(guī)模都在20萬(wàn)㎡以上；板塊近年土地的規(guī)模放量，對(duì)于區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈，更加白熾化。從工程景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在工程用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整表達(dá)狀，制約了區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)檔次。差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合——需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)配套項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類型占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）規(guī)劃棟數(shù)面積區(qū)間（㎡）入市時(shí)間證大光明城上海證大多層、高層64100一期26棟50-13507-9-28包豪斯國(guó)際森帝房產(chǎn)多層、小高層3.86.611棟55-15007-7-8鉆石·禮都天元房產(chǎn)多層、小高層1326兩期共19棟75-13305-8美景天城澳星海多層4260103棟43-117未開(kāi)盤東田·青年城星火房產(chǎn)多層、高層4270一期21棟65-140未開(kāi)盤樂(lè)嘉茗園華泰房產(chǎn)多層16.42155棟49-13307-10-14華大天朗國(guó)際大連華大多層5262一期20棟50-110未開(kāi)盤中東首座中東地產(chǎn)多層81025棟60-11007-11-11競(jìng)爭(zhēng)工程銷售情況及目標(biāo)客戶目前區(qū)域市場(chǎng)各工程檔次差距不明顯，價(jià)格區(qū)間集中，買家交叉現(xiàn)象比較突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。通過(guò)區(qū)域內(nèi)主力戶型及其去化速度可以看出，鐵北各工程的主流供給面積在75—90㎡〔2房2廳〕左右，此類面積消化速度較快；但同樣這也說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在客戶方面，各工程多數(shù)為區(qū)域居住型買家：客群以周邊工廠企業(yè)職工、原地居民及少局部來(lái)長(zhǎng)打工、低收入人群、小營(yíng)業(yè)主及寬城區(qū)的教師、白領(lǐng)和公務(wù)員為主。結(jié)合實(shí)際銷售來(lái)看，客戶多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購(gòu)房，跨區(qū)域購(gòu)房依然不明顯。差異化：強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵，戶型方面小二房、小三房是主力項(xiàng)目名稱面積區(qū)間主力面積主力房型主力銷售率目前均價(jià)入市時(shí)間現(xiàn)銷售主力客群證大光明城50-13575-852室2廳98%345007-9-2897%大部分還是區(qū)域內(nèi)的中高檔收入者：公務(wù)員、老師、白領(lǐng)等。包豪斯國(guó)際55-15077-902室2廳100%345007-7-8100以站前商圈附近個(gè)體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。鉆石·禮都75-1331002室2廳100%335005-897%寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營(yíng)業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購(gòu)房客群美景天城43-117902室2廳——2600未開(kāi)盤——未開(kāi)盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主要面對(duì)客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。東田·青年城65-140——————----未開(kāi)盤——面對(duì)客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化，30歲左右為主樂(lè)嘉茗園49-13360-702室1廳100%260007-10-1498%大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來(lái)自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。天朗國(guó)際50-11060-802室2廳——2500未開(kāi)盤——未售，但就其現(xiàn)有資源來(lái)看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。中東首座60-11068-902室1廳100%330007-11-1195%客群以項(xiàng)目周邊居民為主工程周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)情況以上各工程同在北部新城，但開(kāi)發(fā)或者按照開(kāi)發(fā)順序都是靠近鐵南，對(duì)本工程直接影響相對(duì)不大。但從規(guī)模上看，團(tuán)山地塊依托伊通河稀缺資源以及絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)對(duì)區(qū)域板塊產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，目前為拆遷階段。差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，以規(guī)避劣勢(shì)。項(xiàng)目團(tuán)山地塊金茂地塊春鐵新城位置北環(huán)路以南，伊通河以西，東榮大路以北北十條東至亞泰大街，西至九臺(tái)路，南至鞍三路開(kāi)發(fā)商萬(wàn)德房地產(chǎn)金茂地產(chǎn)長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)占地196.7萬(wàn)㎡，一期88萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡13.1萬(wàn)㎡綜上，本案核心價(jià)值元素如下：市場(chǎng)面

市場(chǎng)供求關(guān)系良好；市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯；區(qū)域認(rèn)知度開(kāi)始轉(zhuǎn)變，未來(lái)前景看好競(jìng)爭(zhēng)面市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈；市場(chǎng)同期入市量較大；證大光明城對(duì)本工程形成的客群爭(zhēng)奪與價(jià)格壓制；促進(jìn)群眾需求的快速釋放，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、工程配套整合以及生活理念的塑造；基地面規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有開(kāi)展多元化物業(yè)的先天條件；品牌優(yōu)勢(shì)，為工程提供靈魂和主線；先天基地的優(yōu)勢(shì)，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點(diǎn)，以主題開(kāi)發(fā)理念塑造獨(dú)特生活方式，最終打破市場(chǎng)壁壘由此看來(lái)，本工程欲成就功業(yè)，必須挖掘市場(chǎng)空白和市場(chǎng)需求興奮點(diǎn)，以“品牌＋差異化〞策略搶占先機(jī)，贏得市場(chǎng)……工程開(kāi)發(fā)主題初探工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視工程定位思路和物業(yè)開(kāi)展建議房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)新一輪的長(zhǎng)春城市規(guī)劃，給這個(gè)城市帶來(lái)了前所未有的的歷史機(jī)遇；借著“鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè)〞的東風(fēng)，鐵北的春天到來(lái)了，我們的工程展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機(jī)。同時(shí)，我們也應(yīng)該正視，我們的工程處于鐵北北端這個(gè)到目前為止正在喚醒市民注意的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還極度匱乏；市場(chǎng)的供給向整個(gè)城市集中放量，同時(shí)區(qū)域的規(guī)模開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對(duì)本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購(gòu)置欲望和置業(yè)激情？我們要做的不僅是08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮3、4年周期內(nèi)的絕對(duì)突圍！引子本案絕對(duì)突圍之舉—總體定位打造以中高檔宜居生活為主，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能為一體，具有“一站式〞教育、節(jié)能環(huán)保的大型英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū)。40萬(wàn)㎡純粹英倫國(guó)際生活街區(qū)強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū)是我們擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、魅力化產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營(yíng)造的獨(dú)特生活方式。節(jié)能環(huán)保是目前長(zhǎng)春市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！“節(jié)能環(huán)保〞主題定位的闡述與可行性論證論證一：引領(lǐng)長(zhǎng)春市場(chǎng)的節(jié)能系統(tǒng)打造現(xiàn)代綠色健康住宅隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來(lái)越被人們所接受和喜愛(ài)。建設(shè)能耗小的健康、舒適、節(jié)能住宅，不僅表達(dá)在全面引導(dǎo)長(zhǎng)春居住理念、在將來(lái)滿足人們對(duì)舒適居住的需求，更是吳中集團(tuán)對(duì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展、改善居住生態(tài)環(huán)境的高度社會(huì)責(zé)任感和強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對(duì)舒適型住宅需求的日益提高。產(chǎn)品研發(fā)上表達(dá)節(jié)能省地的設(shè)計(jì)思想：板式小進(jìn)深方正戶型，多層住宅的保證客廳主臥均為南向，南北自然通風(fēng)，無(wú)通風(fēng)死角；小高層房型平面合理緊湊，采用中空浮法玻璃窗等，這些舉措即節(jié)能、提高性價(jià)比，又符合長(zhǎng)春市民置業(yè)選擇的特征和潮流?！敖逃曋黝}定位的闡述與可行性論證：古孟母，擇鄰處。孟母三遷為了孩子教育?，F(xiàn)代人對(duì)子女教育的渴望更是超越古人。事實(shí)證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長(zhǎng)春的萬(wàn)科到中海無(wú)不是以此牽住市場(chǎng)鼻子，取得大盤開(kāi)發(fā)的成功。另外，根據(jù)我們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研和了解，教育性社區(qū)將會(huì)直接觸動(dòng)區(qū)域內(nèi)外居民：即減弱對(duì)本區(qū)域配套匱乏的擔(dān)憂現(xiàn)狀，也實(shí)現(xiàn)對(duì)良好教育配套渴望的置業(yè)需求，直接刺激置業(yè)消費(fèi)。養(yǎng)正新校園投資1.3億，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為50個(gè)教學(xué)班，2800名學(xué)生。挖掘我們的優(yōu)勢(shì)：第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院百年歷史名校、“長(zhǎng)春第一?！泵雷u(yù)長(zhǎng)春第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中毗鄰百年名校、借勢(shì)“長(zhǎng)春第一校〞“名企+名校〞的模式，即企業(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進(jìn)教育理念相結(jié)合，以“托管〞、“聯(lián)姻〞等方式建立新的名校，實(shí)現(xiàn)名校資源最大化。稀缺的名校資源注定這種“傍〞名校的開(kāi)發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤。整合我們的資源：針對(duì)不同的購(gòu)置人群，對(duì)教育配套會(huì)有階梯式的需求。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L(zhǎng)春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、樹(shù)勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。引入“名企+名校〞的開(kāi)發(fā)模式重拳突擊與名校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推動(dòng)國(guó)際全程教育體系，即是開(kāi)發(fā)商品牌的需要，也是市場(chǎng)銷售需要。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個(gè)工程的規(guī)劃之中。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著開(kāi)發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)〞的牌子。這個(gè)工程到底要開(kāi)發(fā)成怎樣的樓盤，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國(guó)情調(diào)還是中國(guó)古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。只有教育才對(duì)工程市場(chǎng)有絕對(duì)的感召力！關(guān)于節(jié)能住宅，我們認(rèn)為：證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢(shì)明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本工程客源。本工程既要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要樹(shù)立公司和工程在長(zhǎng)春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅?？萍脊?jié)能是行業(yè)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚(yáng)的需要。同時(shí)節(jié)能住宅更是要做足市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。定位之后的思考：而國(guó)際街區(qū)的提出，無(wú)論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國(guó)際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了迎合市場(chǎng)消費(fèi)心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價(jià)比，同時(shí)也是本工程整合和推廣的需要。英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格：靈感來(lái)自世界戲劇大師莎士比亞的故土——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯?！睸tratford〕，這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地——寬城區(qū)的歷史開(kāi)展較為相似的地方。斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨(dú)特：斯特拉特福德的每個(gè)街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個(gè)中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場(chǎng)有Stratford標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像：象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。斯特拉斯福的建筑風(fēng)格那么是被譽(yù)為最富貴族氣息的Tudor〔譯為都繹〕。Tudor

house,

顧名思義,就是Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋.

Tudor王朝是英國(guó)歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。這一時(shí)期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻.露在外面的木框多涂著黑漆,形成獨(dú)特的浪漫外觀.

后人承襲這一建筑特色,在現(xiàn)代建筑的外墻加上Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代Tudor

house風(fēng)格。純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氣氛的風(fēng)情小品，與考究的Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，表達(dá)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。2021年擁有悠久歷史的Tudor建筑風(fēng)格與長(zhǎng)春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。人在鐵北，生活在英倫——

對(duì)于高層建筑，莊嚴(yán)門廊立柱，簡(jiǎn)潔的外立面、素雅的色調(diào)，氣勢(shì)上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢(shì)之中透顯雅致韻味。拉開(kāi)北城教育地產(chǎn)英倫街區(qū)的序幕除了給區(qū)域居民帶來(lái)良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對(duì)稀缺資源的渴望，工程在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)——英倫國(guó)際商街也是消費(fèi)者選擇的另一個(gè)重要原因……教育地產(chǎn)：

利用名校效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值和客源最大化結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本工程商業(yè)整體規(guī)劃定位：——STREETMALL——

STREETMALL是一個(gè)全新的概念創(chuàng)造。英文原意為“購(gòu)物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”；

MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開(kāi)放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)；

同時(shí)STREETMALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。STREETMALL內(nèi)涵及外延STREETMALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)；STREETMALL是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過(guò)設(shè)置各類專賣店、文化廣場(chǎng)、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的一站式購(gòu)物消費(fèi)、一站式休閑娛樂(lè)；STREETMALL具有“開(kāi)放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營(yíng)〞的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)根底上的集成式業(yè)態(tài)；STREETMALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對(duì)性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)局部構(gòu)建圍合成一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。本案的STREETMALLSTREETMALL將英倫風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個(gè)工程的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的英倫國(guó)際商街STREETMALL的一般構(gòu)成STREETMALL休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂(lè)等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比方社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活效勞型商業(yè)。本工程商業(yè)規(guī)劃安排地塊臨街面較多，分別為九臺(tái)路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開(kāi)放式街區(qū)外，垂直于九臺(tái)路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營(yíng)造開(kāi)放式風(fēng)情商業(yè)街——生活商街和休閑、文化商街。生活商街的早期開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一期生活根本配套的缺乏，地塊第三期開(kāi)發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級(jí)版——英倫休閑、文化商街，英倫國(guó)際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套缺乏的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氣氛。在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與分期示意。第一期2021年開(kāi)發(fā)，以多層為主，共計(jì)6萬(wàn)方第二期2021年開(kāi)發(fā)，以多層為主，小高層為輔第一期開(kāi)發(fā)的示范性英倫國(guó)際商街—生活商業(yè)街第三期開(kāi)發(fā)的英倫國(guó)際商街—情景式、休閑商業(yè)和文化商業(yè)街第三期2021年開(kāi)發(fā)，多層花園洋房開(kāi)發(fā)為主第四期2021年左右開(kāi)發(fā)，中高層開(kāi)發(fā)為主，小高層為輔北環(huán)路開(kāi)放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保存與否三期一期四期二期工程定位思路和物業(yè)開(kāi)展建議工程認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)工程開(kāi)發(fā)主題初探工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)依托本案的核心價(jià)值元素，

誰(shuí)將成為我們的核心目標(biāo)客戶？工程客群定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶類別鎖定：不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，我們將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類：A、地段取向型：例如，“我只選擇住習(xí)慣的鐵北板塊"；B、價(jià)格取向型：例如，“我的預(yù)算就是30萬(wàn)以內(nèi)"；C、品質(zhì)取向型：例如，“我要求建筑品質(zhì)要好〞“我要住在離學(xué)校近的小區(qū)〞D、時(shí)間取向型：例如，"我要在2021年內(nèi)進(jìn)住"；E、效勞取向型：例如，"我要求購(gòu)置前、購(gòu)置中、購(gòu)置后的良好效勞"細(xì)分方案是建立客戶買樓時(shí)只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。例如，地段──價(jià)格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時(shí)間取向型、地段──效勞取向型等多種演化類型。同時(shí)，通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素和品質(zhì)因素將是本案的強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷重點(diǎn)放在價(jià)格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場(chǎng)上。在這個(gè)城市里有這樣一群人：他們是------對(duì)區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好北部開(kāi)展前景或者由于工作原因北遷的新中產(chǎn)階級(jí)北尚階層——目標(biāo)客群來(lái)源分析寬城區(qū)以及市中心中小私營(yíng)業(yè)主25歲-35歲，外地人，這局部人接受教育一般，主要分布在亞泰大街商圈、光復(fù)路商圈、黑水路站前商圈，依靠一己之力在長(zhǎng)春打拼，做農(nóng)貿(mào)果品蔬菜生意、跑物流等，經(jīng)過(guò)相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在長(zhǎng)春定居，或者因?yàn)榭紤]孩子上學(xué)對(duì)配套會(huì)有一定選擇，支付能力較強(qiáng)。棚戶區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民

因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對(duì)好的區(qū)位安家落戶。他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開(kāi)發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者換房，支付能力一般。外來(lái)進(jìn)城置業(yè)客群

有一定購(gòu)房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長(zhǎng)春居民的人群。年齡在25-40歲之間，已經(jīng)習(xí)慣了本區(qū)域的生活和社會(huì)環(huán)境。游離客戶關(guān)注和看好本區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)的開(kāi)展前景和升值空間，會(huì)在開(kāi)發(fā)伊始把購(gòu)房置業(yè)當(dāng)作中長(zhǎng)期投資的一種理財(cái)方式，支付能力較強(qiáng)。Diagram2家庭分立2房/3房

Diagram2在消費(fèi)需求中，抓主力市場(chǎng)時(shí)機(jī)換房族2房/3房高品質(zhì)住房消費(fèi)需求遠(yuǎn)未滿足，剛性需求量大城市新遷入人群：2房/2房自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價(jià)承受力一般，單價(jià)承受力較強(qiáng)對(duì)高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾對(duì)大戶型的需求與總價(jià)承受力之間的矛盾喜歡戶型功能齊全，面積相對(duì)較小。注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)置能夠表達(dá)身份地位的產(chǎn)品比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品目標(biāo)客群需求推斷：小二房、小三房宜居戶型本工程之主流客群：28～40歲的北尚階層目標(biāo)客群需求推斷：經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)置力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康開(kāi)展中高端市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)根底是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新進(jìn)入人口本地置業(yè)：2房/3房新婚人口比例突顯：2房較多高收入階層需求：3房較多未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略時(shí)機(jī)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢(shì)明顯本工程之主流客層：北尚階層客群需求描述：涵蓋中產(chǎn)階層低端到高端產(chǎn)品的彈性組合。潛在客群分析結(jié)論那么，工程該打造什么樣的產(chǎn)品？如何使得工程的產(chǎn)品在滿足目標(biāo)客戶需求的前提下，又能有效躲避競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化？工程產(chǎn)品戶型界定：精致小二房、小三房為主力戶型的精品住宅戶型面積配比首期開(kāi)發(fā)面積區(qū)間戶型約占比例45～55㎡一房二廳一衛(wèi)5%65～80㎡二房二廳一衛(wèi)（小二房）30%85～95㎡三房二廳二衛(wèi)（小三房）30%100～105㎡三房二廳二衛(wèi)（精致三房）25%115～125㎡三房