上半年長沙房地產(chǎn)市場研究報告易居研究

2023年06月長沙房地產(chǎn)市場研究匯報克而瑞(中國)信息技術(shù)有限企業(yè)·長沙機構(gòu)(注：本月報成交數(shù)據(jù)來源為長沙住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，由克而瑞(中國)信息技術(shù)有限企業(yè)長沙一、GDP增速稍減，23年一季度下線突破14%…………錯誤!未定義書簽。二、固定資產(chǎn)投資增速放緩………………錯誤!未定義書簽。 詳情請見P7詳情請見P7詳情請見P8銷售房屋845套，其中享有購房補助和契稅補助的202套，發(fā)放購 詳情請見P9進入23年以來，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交量持續(xù)5個月增長的局面，在通過23年的低迷之后，23年長沙房地產(chǎn)市場成交量全面爆發(fā)。進入6月份，市場整體成交量總算停較5月份愈加積極，在成交量持續(xù)多種月份保持高位，存量得到有6月，長沙商品住宅市場供應(yīng)量83萬平米，同比下降20.95%,環(huán)比增長104.13%,市場供應(yīng)再度上漲。本月成交量115.63萬平方米，同比198.11%,環(huán)比下降5.24%,長沙商品住宅在持續(xù)6個月上漲后，本月終于小幅回落。市場供不應(yīng)求態(tài)勢未有變化，市場存量本月土地市場掛牌12宗土地，成交10宗，成交率大幅提高，但多為底價成交，溢價率不高，而市場最關(guān)注的2宗大幅地塊仍然流標，表明開發(fā)商對長沙市場仍然缺乏足夠信伴隨持續(xù)6月市場保持高位成交，年終市場存量深入迅速去化，為下一輪供應(yīng)量集中數(shù)字樓市：銷售面積(m)均價(元/m)1開福區(qū)二環(huán)內(nèi)2萬國城moma開福區(qū)二環(huán)內(nèi)3二至三環(huán)間4開福區(qū)二至三環(huán)間5上河國際商業(yè)廣場雨花區(qū)二至三環(huán)間6雨花區(qū)二至三環(huán)間7雨花區(qū)二至三環(huán)間8芙蓉區(qū)二至三環(huán)間9天心區(qū)二至三環(huán)間天心區(qū)二至三環(huán)間湘江世紀城——持續(xù)5個月進入長沙銷售排行前十，持續(xù)3個月蟬聯(lián)第一，銷售面積持續(xù)增長，本月突破10萬平米，單個樓盤成交面積超過長沙全市成交量的十分之一。萬國城MOMA——110萬m小高層建筑群落第一篇市場背景篇信息中心審核后，在長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局政務(wù)網(wǎng)(.gov)進行公告。協(xié)議簽約價格上下浮動不得超過10%?！遍L沙市房產(chǎn)信息中心主任曾鋒表達，價格的調(diào)整，是每個企業(yè)自主決定的，不過必須要通過24小時的公告，才被承認為有效。長沙推出《長沙市住房公積金管理條例》,條例規(guī)定：1、全市最大人工湖松雅湖7月即將動工目將在7月準期動工建設(shè)，3年后，長沙最大的人工湖將竣工。目前雅湖(團結(jié)垸退田還湖工程)項目前期拆遷安頓工作基本完畢。伴的洽談等工作均進展順利。7月份，松雅湖項目將全面動工建設(shè)。2、長沙今年將建7個廉租項目長沙市區(qū)今年將有共5791套、7個廉租房項目陸續(xù)開始建設(shè)，今年本市城區(qū)確定的廉租房項目包括麓谷錦和、風(fēng)凰苑、粟塘小區(qū)、天凱東苑、誠興園、山水新城、谷山樂園等7個項目，共5791套。年上六個月的全市合適人群5-8萬的貨幣補助，地方財政壓力越來廉租房與經(jīng)適房互為補充，但6000套不到的建設(shè)規(guī)模對于廣大的需要住房群體而言仍大河西先導(dǎo)區(qū)管委會計劃用3年時間拉通2縱(瀟湘大道、黃橋大道)3橫(金洲大道、岳麓大道、楓林西路)骨干路網(wǎng)，啟動4條過江通道和地鐵2號線建設(shè)，使新城路網(wǎng)骨架學(xué)仕聯(lián)絡(luò)線，楓林西路，岳麓大道西延線，雷鋒大道，通車道路總長39.94公里。估計今年下六個月動工的道路有16條，總長約70.8公里。其中9條下個月即將動工，分別是：黃橋大道第一段、含浦大道第一段(西二環(huán)至學(xué)仕聯(lián)絡(luò)線)、楓林西路第三段(蓮花路—黃橋大道)、蓮坪大道(瀟湘南大道—長花灰韶)、坪塘大道洋湖垸段(西二環(huán)至繞城線)、濱江新區(qū)安居路(銀杉路—瀟湘大道)、濱江新區(qū)茶山路(銀杉路—濱江景觀道)、濱江新區(qū)含光路(銀杉路—濱江景觀道)、濱江新區(qū)銀盆嶺路(滯銀路—濱江景觀道)。今年8月到10月陸續(xù)動工道路7條：含浦大道第三段(象鼻路—蓮坪大道)、瀟湘南大道第二段(黑石鋪大橋一學(xué)士路),王港路(西二環(huán)一黃橋大道)、東方紅路(楓林路—龍府在河西開始了大規(guī)模的道路拉通工程，今年即將有6條道路通車，另有16條道路即將動1、岳麓區(qū)貨幣補助活動結(jié)束500多萬補助購房者岳麓區(qū)“生態(tài)岳麓·宜居家園”購房補助活動已于日前結(jié)束。參與活動的16個樓盤共銷售房屋845套，其中享有購房補助和契稅補助的202套，發(fā)放購房補助資金523萬元，發(fā)放契稅補助36.15萬元。本次購房補助活動從4月15日起持續(xù)至5月31日，根據(jù)活動規(guī)定，凡購置單套建筑面積在120平方米如下(含120平方米)的商品房，予以每套1.5萬元的購房補助和1200元的契稅補助；凡購置單套建筑面積在120平方米至180平方米(含180平方米)的商品房，予以每套3萬元的購房補助和2023元的契稅補助；凡購置單套建筑面積在180平方米以上的商品房，予以每套5萬元的購房補助和3000元的契稅補助。同步，購房者子女中的2、雨花區(qū)巡展啟動郴州人來長買房最多可補8萬6月10日，長沙市雨花區(qū)啟動“置業(yè)長沙·首選雨花”雨花精品樓盤市州巡展活動。6月18日至7月19日，所有郴州市民都可乘坐免費周末看房車到該區(qū)看房選房購房。超級禮包。購房補助方面：根據(jù)所購商品房面積大小，每套房子分別補助1-8萬元不等。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、GDP增速稍減，23年一季度下線突破14%2023年長沙四個季度GDP增長速度仍然保持逐漸上漲的態(tài)勢，經(jīng)濟危機對長沙經(jīng)濟的影響尚未顯現(xiàn)。2023年一季度長沙GDP增長速度下降到13.1%,同比下降1.3個百分點，環(huán)比下降2個百分點，經(jīng)濟危機對長沙經(jīng)濟的影響已經(jīng)比較明顯，但長沙經(jīng)濟仍保持較高的增長速度，經(jīng)濟迅速發(fā)展的勢頭尚未變化。二、固定資產(chǎn)投資增速放緩2023年長沙固定資產(chǎn)投資仍然保持較快的增長速度，平均增速仍在30%左右。進入23年后，長沙固定資產(chǎn)投資合計增長速度開始下滑，增幅局限性30%,尤其是一季度同比增長僅有21.6%,較1-2月份合計增長速度有較大跌幅。4月份在長沙各項重大工程紛紛動工之后，長沙固定資產(chǎn)投資合計增長速度再次回升，較一季度增速提高近6個百分點。在重點市政工程的帶動下，長沙固定資產(chǎn)投資再次提速。5月份固定投資增長速度再次回落，增速有所減慢。三、社會零售總額增速止住下滑勢頭2023年長沙社會消費品零售總額增長速度一直保持在15%以上，增長速度仍然較快，2023年下六個月增速略有下降，但仍保持較高速度。12月份在國家出臺多種擴大內(nèi)需的政策后，12月增速有所回升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成增速減緩。3月份消費品零售總額增速與2月份基本持平，止住了下滑的勢頭，伴隨經(jīng)濟的回暖，必將回升。進入4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升，5月份，消費品零進入23年以來長沙固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資合計增長速度加速下滑，尤其是3月份同比增速大幅下滑，房地產(chǎn)投資1-3月合計投資同比增長僅有4.4%,投資明顯減少。但伴隨市場銷售持續(xù)回暖，4月份房地產(chǎn)市場投資增速明顯加緊，1-4月合計投資增速到達17%,開發(fā)商投資力度明顯加強。不過，進入5月后，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雙雙長沙6月推出16宗地，當(dāng)日成交1.05億元為迎接第19個全國土地日，長沙市政府6月24日集中推出16宗國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓，土地使用權(quán)總有效面積為624681.71平方米，總起價96260萬元。其中15宗土地使用權(quán)實行網(wǎng)上掛牌出讓。在24日下午網(wǎng)上掛牌成交的7宗土地中，出讓面積為37107.74平方米，成交價10513萬元。財政收入年內(nèi)首現(xiàn)正增長土地出讓金收入大增來自國家財政部的數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)4月財政收入同比負增長后，5月份我國財政收入增幅年內(nèi)初次“轉(zhuǎn)正”,專家指出，經(jīng)濟回暖的大趨勢、土地出讓金等非“緊鑼密鼓”地加強稅收征管工作，是5月份財政收入實現(xiàn)正增長的重要原因。土地出讓金大增，5月份財政收入中非稅收入同比增長1.3倍。同步，今年1~5月合計非稅收入同比增長21.2%。由此可以看出，5月份非稅收入的增長成為拉升今年前5月非“例如北京，僅5月一種月應(yīng)當(dāng)就比前四個月賣地收入的總和還要高?！眹临Y源部副部長負小蘇6月25日透露，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的狀況不一樣樣，中央或12336開接“土地違法舉報”從6月底開始，碰到任何土地違法問題，公眾都可撥打12336國土資源違法舉報國土資源部設(shè)置了10條線路直接接聽舉報。前拮據(jù)的地方財政而言，無疑是及時雨。由此推斷，房公告號(平方米】方米)[2023]網(wǎng)掛13號天心區(qū)[2023]網(wǎng)掛14號雨花區(qū)辦公[2023]網(wǎng)掛15號天心區(qū)商業(yè)、辦公[2023]網(wǎng)掛16號天心區(qū)[2023]網(wǎng)掛17號芙蓉區(qū)商業(yè)、住宇商業(yè)≤6.6[2023]網(wǎng)掛18號開福區(qū)[2023]網(wǎng)掛19號芙蓉區(qū)[2023]網(wǎng)掛20號雨花區(qū)[2023]網(wǎng)掛21號岳麓區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)3.0、住宅2.5382023]網(wǎng)工掛05號岳麓區(qū)[2023]網(wǎng)工掛06號岳麓區(qū)2023]網(wǎng)工掛07號芙蓉區(qū)本月新增12塊土地，總占地34.76萬平方米，總建筑面積64.07萬平方米。其中工業(yè)用地3塊，工業(yè)用地占地面積10.77萬平方米，工業(yè)用地總建筑面積10.83萬平方米。本次土地供應(yīng)初始均價為84.6萬元/畝，初始均價環(huán)比增長了6.9萬元/畝，除一塊工圖3-2-1:長沙市06月土地市場供應(yīng)走勢環(huán)比5月的土地供應(yīng)狀況，本月比5月多供應(yīng)了7塊土地，但總供應(yīng)面積僅增長了3.9萬平方米，總建筑面積反而減少了13.14萬平方米。本月新增的9塊非工業(yè)用地中，除了雨花區(qū)供應(yīng)了一塊20萬平方米的大地塊以外，其他8塊土地均為1萬平方米左右的小地塊。本次土地供應(yīng)量雖然多達12塊，但土地偏小位置多在二三環(huán)之間，表明政府對目前的圖3-2-2:長沙市06月土地供應(yīng)用途構(gòu)造工業(yè)商住商辦本月供應(yīng)了5塊住宅用地，合計面積22.35萬平方米，其中雨花區(qū)洞井板塊的一塊土地面積就到達了20.15萬平方米，其他四塊住宅地塊平均不過0.55萬平方米。位于麓谷的兩塊工業(yè)用地面積單塊用地面積均超過5萬平方米，本次土地供應(yīng)工業(yè)用圖3-2-3:長沙市06月土地供應(yīng)區(qū)域構(gòu)造岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、天心辨別布供應(yīng)3塊土地，雨花區(qū)供應(yīng)兩塊土地，開福區(qū)供應(yīng)一塊土地。本月掛牌的土地以1萬平方米以內(nèi)的小地塊為主，12塊掛牌土地中1萬平方米以內(nèi)小地塊占到8塊，占推出地塊的2/3.同步本月還推出了一塊20萬平方米以上的大地塊，為雨花區(qū)洞井板塊的住宅地塊。另有兩塊工業(yè)用地占地面積超過5萬平方米。三、本月成交地塊分析(平方米)(萬元)元)[2023]網(wǎng)掛13號天心區(qū)[2023]網(wǎng)掛14號雨花區(qū)辦公[2023]網(wǎng)掛15號天心區(qū)商業(yè)、辦公[2023]網(wǎng)掛16號天心區(qū)[2023]網(wǎng)掛17號芙蓉區(qū)商業(yè)、住宅[2023]網(wǎng)掛19號芙蓉區(qū)業(yè)2023]網(wǎng)掛21號岳麓區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)3.0、2023]網(wǎng)工掛05號岳麓區(qū)號岳麓區(qū)[2023]網(wǎng)工掛07號芙蓉區(qū)本月共成交土地10塊，共14.48萬平方米，環(huán)比減少了21.29萬平方米，成交宗數(shù)比5月多了兩塊，但成交面積減少了近六成。本月最大的一宗地塊，位于雨花區(qū)洞積到達20.15萬平方米的住宅用地流標，掛牌地價為89.7萬元/畝。因地塊面積不大，本月雖然成交了10塊地塊，但總成交金額僅為1.65億元，環(huán)比減少了2.93億元。折合平均成交單價為76.03萬元/畝，本月成交地塊除了一幅工業(yè)用地拍了20萬的溢價外，其他所有土地均為底價拍獲，本月土地的平均成交單價環(huán)比減少了9.33萬1、大宗住宅用地流標，本月成交土地面積僅14.48萬平方米圖3-3-1:長沙市06月土地市場成交走勢2、本月成交土地中工業(yè)土地面積最大從土地成交宗數(shù)看，住宅工業(yè)商辦商住四類土地構(gòu)造分布基本均衡。但從成交面積看，本月成交土地集中在工業(yè)用地上，工業(yè)用地成交了10.77平方米，占本月成交總面積的74%。岳麓區(qū)天心區(qū)芙蓉辨別布成交了3塊土地，因本月成交地塊面積過小，不具有代表性。5-10萬m10萬m以上成交的10塊土地中有7塊單幅面積不超過1萬平方米。本月成交的兩宗5萬平方米以上地塊為工業(yè)用地。6月份推出12宗土地，成交10宗，流標2宗。本月推出的最大地塊，面積到達20.15萬平方米的住宅用地流標，該地塊按底價成交總金額為2.71億元，位于雨花區(qū)洞井板塊，大宗地塊的流標表明市場觀望情緒仍然較重，對未來態(tài)勢看不明朗，寧愿等待也不愿冒進。4、成交地塊溢價率分析1009除位于芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)的小幅工業(yè)用地拍出了30萬元的溢價外，其他成交地塊所有底價成交。成交量徘徊不前，成交價格拍不上去，5-6月流行全國的地王風(fēng)尚未刮到長沙土地市場來。5、拿地企業(yè)分析除恒大拿了一塊地之外，其他所有為本土開發(fā)企業(yè)或企業(yè)。四、重點地塊1、地塊指標分析[2023]網(wǎng)掛17號商業(yè)、住宅芙蓉區(qū)二三環(huán)之間3592.29平米1451萬1451萬商業(yè)≤6.6、住宅≤5.0624.75元/平米拿地企業(yè)為湖南恒大投資置業(yè)有限企業(yè)，為“中國500強”“中國房地產(chǎn)10強”企業(yè)一恒大地產(chǎn)集團在湖南的分企業(yè)，恒大地產(chǎn)集團是專注于房地產(chǎn)投資與開發(fā)的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，先后獲“中國名盤”“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范”等30多項國家級殊榮?！昂愦蟆毕盗许椖恳严群筮M入北京、上海、天津、南京、武漢、成都、重慶、昆明、長沙等地。3、發(fā)展前景分析恒大已經(jīng)拿下當(dāng)?shù)貕K周圍的長沙縣金屬回收服務(wù)有限企業(yè)地塊，當(dāng)?shù)貕K為補充商業(yè)用地塊位于二三環(huán)之間，緊鄰長沙連接星沙的主干道遠大路，周圍馬王堆專業(yè)市場圍繞，距離火車站商圈直徑在3-5公里。區(qū)域未來新增供應(yīng)少，有一定市場發(fā)展前景。目前項目周圍住宅售價在4000左右，當(dāng)?shù)貕K樓盤價在625元/平方米，未來仍有一定溢價空間。占地面積(m?)成交時間成交樓板價(元/m?)[2023]網(wǎng)掛007號(元/m2)山水華景劣勢1、位于都市主干道，交通發(fā)達；2、周圍專業(yè)市場眾多，目的客戶充足；召力4、區(qū)域缺乏高端小戶型精品項目規(guī)劃。業(yè)定位提供了基礎(chǔ)。圖4-1-1:2023年06月至2023年06月長沙市商品住宅供求走勢圖售狀況來看，目前客戶的熱情正在升溫，部分樓盤仍然熱銷。本月成交均價略有下降，與上月基本持平，但少許項目已經(jīng)通過取消補助優(yōu)惠，精裝修房提價等方式暗暗提價。伴隨成交量持續(xù)多種月份保持高位，漲價預(yù)期將會增強，估計成交均價將有小幅上漲。2023年06月2023年05月2023年06月同比增長(%)環(huán)比增長(%)供求比供應(yīng)量(萬m2)成交量(萬m2)成交價格(元/m2)成交總額(億元)23年6月，長沙商品住宅市場供求比為1.39,同比增長275.68%,環(huán)比下降53.97%,雖然本月供應(yīng)量有大幅增長，但本月供不應(yīng)求的基本態(tài)勢沒有變化。在通過六個月多的持續(xù)供不小于求之后，從23年12月開始，長沙持續(xù)7個月出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，市場存量得到一定消化。伴隨多種月份的大體量成交，市場積壓需求基本釋放完畢，估計市場銷售量將會有所下降，供不應(yīng)求現(xiàn)象將會得到變化。三、供應(yīng)量分析1、供應(yīng)總量分析市場供應(yīng)量在通過5月份的大幅下降之后，本月供應(yīng)量再次大幅回漲，本月市場供應(yīng)83萬平米，同比下降20.95%,環(huán)比增長104.13%。雖然同比下降，但06月份的供應(yīng)量仍成為23年的第二新高。23年6月23年5月23年6月占全市比例(%)同比增長(%)環(huán)比增長(%)開福區(qū)天心區(qū)9雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)6數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策征詢系統(tǒng)繼5月份新開盤項目較4月份下降后，6月新開盤項目繼續(xù)減少，本月只有3個項目新開盤上市。表4-3-2:2023年6月新開盤項目信息表開盤時間雨花區(qū)曙光泊岸岳麓區(qū)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策征詢系統(tǒng)(注：新開盤項目成交如下定套數(shù)為根據(jù))表4-3-3:長沙市新盤規(guī)模列表圖43-2:6月新盤規(guī)模分布圖5-10萬方5-10萬方10-30方方0110-30萬方203從規(guī)模來看，本月新開盤項目以中等規(guī)模樓盤為主，重要集中在10萬平米-20萬平米之間，占到本月所有新增項目的66.7%,另有1個5-10平米規(guī)模樓盤，5萬平米如下小規(guī)模項目未有新增。(2)、建筑形態(tài)分析從建筑形態(tài)來看，本月新開盤項目所有為小高層項目，這與項目所在位置和都市規(guī)劃限制有關(guān)。新盤量(個)多層0小高層3高層0復(fù)合型03(3)、區(qū)域分析表43-5:長沙市新盤區(qū)域分布列表多層高層多層高層小高層新盤量(個)二環(huán)內(nèi)1二環(huán)至三環(huán)之間113從分布區(qū)域來看，本月新開盤項目平均分布在三個區(qū)域，并未出現(xiàn)過度的集中，二環(huán)內(nèi)、二三環(huán)之間以及三環(huán)外均有項目上市。(4)、房型分析從新開盤項目戶型分析來看，二房、三房是各項目最重要的戶型，新增三個樓盤均有二房、三房，此外一房、五房、六房各有1個項目，本月上市項目以中大戶型項目為主；有一房、五房、復(fù)式的項目本月較少。單位數(shù)(套)房型面積(π)比例(%)一房40如下000二房80如下00100以上三房100如下0140以上0四房140如下160以上9五房復(fù)式別墅33從本月新開盤項目房型來看，二房、三房是本月新增供應(yīng)的重要房型，二房、三房供應(yīng)套數(shù)占到本月供應(yīng)總套數(shù)的74.48%,中大戶型供應(yīng)量成為本月新增供應(yīng)的主力戶型，小戶型供應(yīng)量明顯減少，二房、三房的重要面積區(qū)間也比上月提高一種面積段，這與本月新增項目區(qū)位和項目定位有關(guān)。上市量(套】去化量(套】一房0二房三房四房五房2六房1復(fù)式32從去化狀況看，本月新開盤項目整體去化率為32.33%,較上月去化狀況有所上漲。從各房型的去化狀況來看，除復(fù)式由于供應(yīng)量較少，成交率較高之外，二房去化率最高，到達40.00%,另一方面是三房，去化率為37.78%,一房去化率最低，本月新增項目一房未有成交。中大戶型在本月新增開盤項目中獲得了不錯的開盤效果。本月二環(huán)內(nèi)新開盤項目只有一種，由于項目為江景房，且緊鄰學(xué)校，區(qū)位價值非常高，項目定位為高檔住宅，產(chǎn)品以中大戶型為主，供應(yīng)量重要以大三房為主，另有部分二房、四房、五房。從成交狀況來看，二房所有售罄，三房銷售率也很高，但四房以上大戶型，去化二三環(huán)線之間供應(yīng)量以二房、三房為主，未有其他戶型，戶型供應(yīng)較單一。從成交來看，以二房成交量最大，去化率也最高，三房的去化率較低，壓力較大。三環(huán)線外供應(yīng)量以二房最多，另一方面是三房、四房，另有部分一房；成交以二房為主三房去化率最高，一房去化率最差，去化壓力最大。四、成交量分析23年6月長沙商品住宅市場成交116.53萬平米，同比198.11%,環(huán)比下降5.24%,長沙商品住宅在持續(xù)6個月上漲后，本月終于小幅回落。但從單個樓盤銷售狀況來看，長沙樓市銷售熱情未見，天心區(qū)、芙蓉區(qū)等區(qū)域銷售量的下降重要來自各區(qū)域可售房源局限性而導(dǎo)致成交量下降。積(萬m)交面積(萬m)占全市比例同比增長(%)環(huán)比增長(%)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)從各區(qū)狀況來看，6月份各區(qū)除開福區(qū)外，其他各區(qū)的成交量均23年6月，商品住宅成交均價為3969元/平米，同比上漲0.76%,環(huán)比下降0.50%,從各區(qū)經(jīng)典項目來看，長沙各區(qū)域樓盤從8月份開始出現(xiàn)大幅度降價，鑫遠湘府華城最先降價。從10月份開始，各經(jīng)典樓盤除萬象新天外，均出現(xiàn)較大幅度的降價，長沙進入大范圍降價時期。萬象新天由于處在都市關(guān)鍵區(qū)域，整年降價幅度不大。6月份5個經(jīng)典項目均價較5月份均有一定幅度上漲，但漲幅并不大。尤其是茂華國際型、鑫遠湘府華城等樓盤則是由于項目進入尾盤提高了價格。六、項目解析銷售面積(m)均價(元/m)開福區(qū)二環(huán)內(nèi)2萬國城moma開福區(qū)二環(huán)內(nèi)3二至三環(huán)間4開福區(qū)二至三環(huán)間5雨花區(qū)二至三環(huán)間6雨花區(qū)二至三環(huán)間7雨花區(qū)二至三環(huán)間8芙蓉區(qū)二至三環(huán)間9天心區(qū)二至三環(huán)間天心區(qū)二至三環(huán)間1、大盤更受歡迎均價(元/m)項目規(guī)模(萬)1開福區(qū)二環(huán)內(nèi)2萬國城moma開福區(qū)二環(huán)內(nèi)3二至三環(huán)間5上河國際商業(yè)廣場雨花區(qū)二至三環(huán)間6雨花區(qū)二至三環(huán)間從6月份排行榜上可以看出，本月的銷售前十內(nèi)有5個項目規(guī)模在60萬平米以上，尤其是銷售前三名項目規(guī)模都在80萬平米以上，規(guī)模大盤越來越受到消費者的熱捧。大盤受榜來看，有8個項目位于二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)湘江世紀城、萬國城MOMA的兩個項目其實也已在主城區(qū)之外，這樣6月份排行榜的前十名樓盤所有位于都市近郊區(qū)或者新城區(qū)，長沙銷售狀況：由于市場去化狀況很好，6月份湘江世紀城項目推出新組團，并在6月內(nèi)兩次加推，23年6月8日加推望江苑2棟、5棟，6月27日，加推鴻江苑1棟、7棟和望江苑3棟、7棟，此外還在本月對團購客戶加推達江苑組團，本月共加推15棟，共2023套房源，本月實現(xiàn)銷售17.47萬平方米，本月銷售量位列23年6月長沙商品住宅銷售面積拉通、地鐵1號線也即將動工建設(shè)，大大增長了項目的通達能力，拉近了項目與都市中心的距離，提高了客戶工作、出行的便利性。作為一種總建面有319萬平米的郊區(qū)大盤，項目自身有20萬平米的超級購物中心，超五星級原則酒店，6萬平米的商業(yè)街區(qū)以及全程一4棟房源中，2棟以二房為主，1棟以三房為主，1棟以四房為主，產(chǎn)品線較廣，滿足了多種不一樣需求。該項目在產(chǎn)品設(shè)計上，體現(xiàn)了大眾化、平民化的設(shè)計思緒，銷售狀況：萬國城MOMA項目6月20日再次加推，共推出1、2、7、8棟房源，共220套。開盤前交1萬元辦理VIP卡，開盤當(dāng)日可減8000元，并額外享有一次性97折，按揭98折優(yōu)惠，再加上5月底項目一次加推，本月共成交3.06萬平米，成為本月排行榜是復(fù)制了北京萬國城的模式，賣精裝。價格起初在6000元/平米(含1500元/平米的精裝原則),23年6月內(nèi)部選房后，一直到23年12月份，都只消化了不到10套。項目滯銷，銷售壓力很大。08年12月10日，改走毛坯路線?？萍甲≌琼椖康淖畲筚u點，保溫墻、銷售狀況：恒大名都在5月3日開盤后熱銷，推出房源迅速消化完畢，6月14日再次加推，共推出7號棟、16號棟、27號棟三棟房源，共104套，加推當(dāng)日實現(xiàn)下定77套左右，實現(xiàn)熱銷。本月共實現(xiàn)銷售2.86萬平米，成為6月全市銷售面積第三名，獲得了不錯室內(nèi)豪華游泳池、2700平米國際風(fēng)情商業(yè)街及5600平米貴族式雙幼稚園等國際級航母配套，滿屋名牌，9A精裝的精裝修房源，再配合3500元/平米左右的超低價格，使項目的性銷售狀況：23年6月實現(xiàn)銷售20套左右。入戶；數(shù)字智能家居控制系統(tǒng)管理，遠程遙控家電安防；近80000方皇家風(fēng)格園林景觀及萬國城MOMA(長沙)項目由現(xiàn)代節(jié)能置業(yè)有限企業(yè)下屬現(xiàn)代置業(yè)(湖南)有限企業(yè)精誠所致、真實美好的生活體驗?，F(xiàn)代節(jié)能置業(yè)攜手國際大師團體(英國義大師艾倫伯尼),傾力打造長沙的節(jié)能、舒適、藝術(shù)新建筑。萬國城MOMA(長沙)秉承“科技建筑美好生活”的開發(fā)理念，實現(xiàn)科技與建筑有機結(jié)合，其園區(qū)綜合節(jié)能效率超過60%,為業(yè)主節(jié)省大量生活能源開銷，是建設(shè)部授予的湖市區(qū)平均氣溫低3度，冬季室內(nèi)可以擁抱更多陽光。運用國際領(lǐng)先的外圍護、降噪聲等系保溫外墻二、案例分析案例分析——瑞都華庭雨花區(qū)韶山路與香樟路交匯處小高層中高檔無瑞都華庭戶型緊湊型布局，戶戶全明設(shè)計，南北通透，主力戶型80～130平米，適人生的不一樣階段，戶型可自由組合，1房變2房、2房變3房、3房變4房等。項目第一季主題“百變空間”,首推81平米小戶型大享有，獨有10-20平米花園陽臺，即可滿足業(yè)主種項目為小高層建筑，外立面為現(xiàn)代簡潔風(fēng)格。建筑面積：89平方米

贈送9.2平米陽臺，加大客廳空間

贈送2.35平米的生活陽臺6月長沙市主流平面媒體上共公布153個版次的廣告，環(huán)比5月增長了32個版次，平面廣告公布頻次增長了26.4%。從3-5月逐漸增長的成交量予以市場較大的信心，6月旺銷期全市54個項目在報媒上進行推廣。5月份主打形象廣告的項目，本月進入實質(zhì)性銷售，因此本月階段性營銷廣告占到44%,其中恒大旗下的恒大名都恒大華府兩個已開盤項目趁勢追擊，兩項目共推出了29個階段性形象廣告和新品上市廣告合計占到43%,預(yù)期7月份市場營銷動作仍然較多。圖6-1-1:2023年6月長沙營銷活動份額圖2、營銷方略價格和優(yōu)惠仍然是廣告的主訴求，153批次廣告中有79批次廣告波及價格和優(yōu)惠折扣。本月政府貨幣補助活動靠近尾聲，各區(qū)的購房貨幣補助活動多數(shù)止于6月底結(jié)束，只有開福區(qū)政府補助延續(xù)到7月5日止。政府補助方式逐漸淡出，開發(fā)商發(fā)放抵扣券，認籌中抵扣方式增多。公寓項目從2千抵2萬，1萬抵2萬，2千送1萬到萬國城MOMA開盤最高優(yōu)惠5.8萬，市場優(yōu)惠幅度集中在1-3萬之間。本月優(yōu)惠最大的項目為岳麓區(qū)的卓越蔚藍海岸項目，別墅發(fā)售，2萬抵8但相比5月份的折扣+認籌+政府補助的三重優(yōu)惠，本月開發(fā)商雖然接棒發(fā)放抵扣券，但相比5月開發(fā)商的優(yōu)惠幅度并未增長，購房者實際能享有到的優(yōu)惠減少。5月份風(fēng)頭強健銷售火爆的恒大名都和恒大華府本月延續(xù)了一貫的大折扣(88折)+多重優(yōu)惠(三重優(yōu)惠、五重大禮)+特殊人群特殊優(yōu)惠(教師公務(wù)員拆遷戶再打99折)+高附加值(送1500元裝修)等促銷手段，這兩個項目均以營銷手段多樣，客戶訴求針對性強等特位于長望交界處的金科東方大院，均選擇在6月底開放樣板間。同步這三個項目也為大品二、媒體分析1、媒體市場投放綜述瀟湘晨報長沙晚報報媒擁有率到達9成以上23年6月長沙市三大主流報媒瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報，共公布153篇平面報紙廣告，報媒版次分布如下，瀟湘晨報市場擁有率由5月份的七成下降至本月的六成，長沙晚報、三湘都市報本月市場擁有率均上升了3-4%?！鰹t湘晨報□長沙晚報■三湘都市報熱點項目集中推廣，導(dǎo)致全市媒體投放量大增6月份全市有55個項目進行了平面推廣，55個項目在三大主流平面媒體上共投放量153個版次2696.77萬元(按報價計),平均每個項目投放2.78次49.03萬，環(huán)比上月平均每個項目平面廣告費用增長了14.8萬元。投放次數(shù)環(huán)比增長了12.5%,投放金額環(huán)比增長了43.4%。本月恰逢市場上影響力較大的幾種項目集中推廣，如保利麓谷林語、恒大名都、恒大從各區(qū)域主流平面廣告投放分布看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、望城縣四個區(qū)域項目合計投放廣告2325.91萬元，占全市項目平面廣告投入費用的86%。本周岳麓區(qū)廣告投放量到達1022萬元，區(qū)域內(nèi)保利麓谷林語、恒大華府、東方金科大雨花區(qū)媒體投放的近二分之一集中在新城新世界上，新城新世界本月20日開盤，廣告投放206萬元。投放次數(shù)投放次數(shù)3、地產(chǎn)報廣投放前十項目分析表6-2-12023年6月長沙主流平面媒體廣告投放前十項目一覽表項目額(萬元)府23恒大御山水莊28日將成本價開盤，御山尊邸4950元/平米，送1500元/平米豪裝，本周認籌額外尤其88折，6月28日前認籌再送五重驚喜大禮：1、購房送價值1萬元五星級會所鉆石卡；2、6月11日-14日購房送天然氣、有線電視開通費；3、6月11-14日購房最高享2萬額外93折；5、購房送價值4000元恒大小區(qū)巴士年票。6月23日-6月28日認購空中美墅的客戶，即贈送42寸液晶電視，6-23日-6月28日認購11棟，13棟，15棟，17棟并及時簽約的客戶，贈送32寸液晶700畝湖光山色、上千名客戶、166-243山院別墅、實景體驗區(qū)6月27日18:00盛世啟幕6月6日-19日火爆認籌，購房9.5折起倒計時。6月6日，現(xiàn)場火爆認籌600戶，傾羨全城，優(yōu)惠名額逐日遞減中4保利麓4谷林語5湘江世5紀城6恒大名都67鑫天山7城明珠8盈峰翠8邸9萬國城9錦繡世紀755464檢閱大河西第一大盤，6月20日園林樣板區(qū)隆重開放，長沙首個國家級綠色示范城，2千抵1萬優(yōu)惠倒計時，起價2998,首付5萬起!戶型面積：82-136平米，獲授兩型社會宜居創(chuàng)新示范工程五月樓市，湘江世紀城最紅，五月熱銷1100余套；第一大小區(qū)，人氣招財旺鋪，稀缺鉑金旺鋪，6月14日隆重開盤，70-200平米臨街旺鋪虛位以待，特惠認籌現(xiàn)已啟動!6月27日128-180平米江景現(xiàn)房，95-133平米新品戶型，傾城熱銷!開福區(qū)政府2萬購房補助7月5日截止。二期14日成本價隆重開盤，湖景樓王2980元/平米起，送1500元/平米豪裝，最終三天認籌額外88折，再送五重驚喜大禮：1、購房送價值1萬元五星級會所鉆石卡；2、6月11日-14日購房送天然氣、有線電視開通費；3、6月11-14日購房最高享2萬元購房消費券優(yōu)惠。4、老帶新，公務(wù)員，教師，軍人，拆遷戶認籌再額外93折；5、購房送價值4000元恒大小區(qū)巴士年票。暮云關(guān)鍵第一城，6.10隆重開盤，首席品質(zhì)大宅，激情上映，開盤特惠，驚喜上演，100平米如下1萬抵2萬，100平米以上1萬抵3萬。開盤驚喜抽獎，開盤日看房有禮!買房贏靚車，2430元/平米起國際豪宅典范，星級生活榮耀，營銷中心及示范單位璀璨開放。首批單位現(xiàn)已接受誠意登記，更可享有多重優(yōu)惠，交付誠意金30000元，可抵60000元房款。周末現(xiàn)場活動：6月20-21日盈峰歡樂家庭日。每個人都是生活的“算舒”大師，8萬擁有萬國城MOMA,140平米超舒適三房，6月10前認購房款直降8000,再享98折特惠!8萬擁有萬國城MOMA;3080元/平米，性價比冠絕全城，萬國城MOMA,6月20日開盤最高折惠5.8萬，開盤當(dāng)日認購即可抽取家電大禮，最高贏取42寸液晶電視!100%有禮!戶型傾心，首付四萬，月供八百，超大入戶花園，尊品兩房變?nèi)?，精品一房，精致兩房，陽光三房，天籟四房任你挑。VIP一卡專號，1萬抵3萬!憑VIP卡可領(lǐng)取大禮一份，并有機會參與幸運大獎!數(shù)據(jù)來源：CRIC2023中國房地產(chǎn)決策征詢系統(tǒng)相比5月，廣告投放量排名前十位