鹽城市項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研報(bào)告1

鹽城商業(yè)概況解讀與分析中南集團(tuán)商業(yè)公司●鹽城招商部鹽城概況

1鹽城商業(yè)項(xiàng)目概況2

鹽城同類商業(yè)項(xiàng)目概況3目錄競(jìng)爭項(xiàng)目定位分析

4鹽城地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚(yáng)，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。1983年由地區(qū)改市，實(shí)行市管縣體制。下轄東臺(tái)、大豐2個(gè)縣級(jí)市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個(gè)縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個(gè)區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積1862平方公里，人口152.64萬。全市有812萬人口，總面積1.69萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的市。第一局部鹽城市概況一、城市開展概況——從地理位置和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r來看，鹽城經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略區(qū)為處于在上海經(jīng)濟(jì)圈的邊緣。有豐富的農(nóng)副業(yè)資源、土地資源、勞動(dòng)力資源、水資源和優(yōu)越的灘涂資源、生態(tài)資源，更有兩個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為龍頭的沿海灘涂自然風(fēng)光旅游帶；——世界工廠梯度轉(zhuǎn)移：隨著一線城市土地價(jià)格攀升促使一些跨國企業(yè)將生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，作為江蘇人口大市，鹽城資源豐富，這將為其迎來較大的開展空間。鹽城位于沿海、沿江、歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶上，是“京滬東線〞的重要節(jié)點(diǎn)，也是“長江三角洲——北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)〞的重要成員，而且處于滬、寧、徐三大區(qū)域中心城市300公里輻射半徑的交接點(diǎn)，其空間地理位置正處于江蘇省沿海中部城鎮(zhèn)群空間開展的空白點(diǎn)上，將鹽城建設(shè)成為該地區(qū)的區(qū)域性中心城市，是加快全省城市化進(jìn)程的重要戰(zhàn)略舉措，也是推進(jìn)蘇北城市化進(jìn)程的重要開展戰(zhàn)略。第一局部鹽城市概況一、城市開展概況2021年，鹽城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額718.7億元，同比增長19.3%，其中城區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額334.3億元，同比增長26.1%，鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.8億元，同比增長15.3%，城鎮(zhèn)市場(chǎng)增速快于鄉(xiāng)村市場(chǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。第一局部鹽城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)概況居民的消費(fèi)性支出快速增長，2021年居民漲幅高達(dá)39.9%。與此同時(shí)，鹽城市區(qū)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著的變化。

支出項(xiàng)目支出金額（元）增長率比重食品類4082-9.6%31.8%居住類123973.6%9.7%家庭設(shè)備用品及服務(wù)類87794.6%6.8%教育文化娛樂服務(wù)類172554.8%13.4%交通（包括購買交通工具）1823364.2%14.2%通信類4858.1%3.8%第一局部鹽城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)概況2021年，鹽城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額759億元，同比增長19.1%，其中城區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額334.3億元，同比增長26.1%，鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.8億元，同比增長15.3%，城鎮(zhèn)市場(chǎng)增速快于鄉(xiāng)村市場(chǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。從人均可支配收入看，近年城市居民可支配收入高速增長，2021年人均可支配收入累計(jì)增幅在全省排位4-5位。2021年，鹽城市區(qū)城市居民人均可支配收入水平突破20000元大關(guān)，同比增長13.2%第一局部鹽城市概況二、城市經(jīng)濟(jì)概況鹽城將開展成為江蘇沿海中心特大城市城市化進(jìn)程的不斷加快將會(huì)有力促進(jìn)新市區(qū)的開展；對(duì)于具有產(chǎn)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)更是很好的機(jī)遇；第一局部鹽城市概況三、城市化進(jìn)程

鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，形成未來蘇北沿海都市圈，在振興江蘇沿海戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)。鹽城——國家開展戰(zhàn)略城市中國東部沿海汽車城3小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈鹽城可輻射華東12個(gè)城市鹽城將開展成300萬人口特大城市

江蘇唯一同時(shí)擁有航空、港口一類開放口岸城市定位：江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟(jì)效勞基地。第一局部鹽城市概況四、城市戰(zhàn)略地位城東板塊該板塊的劃分區(qū)域主要為開放大道以東地帶。受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開發(fā)得較晚。但從城市開展進(jìn)程來看，它將是百萬人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，又一個(gè)城市的新中心。其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，有著巨大的開展空間。城南板塊

該板塊的劃分區(qū)域主要為大慶路以南、世紀(jì)大道沿線、開放大道以西地帶。城南板塊是鹽城市重點(diǎn)打造的區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套的成熟，區(qū)域板塊升值潛力巨大，房價(jià)直追城中板塊，規(guī)劃建造大量的商業(yè)綜合體及高檔商務(wù)寫字樓，未來將成為鹽城未來的CBD中央商務(wù)區(qū)。城北板塊該板塊的劃分區(qū)域主要為毓龍路以北、開放大道以西地帶。城北板塊主要為老城改造工程，現(xiàn)存量多為老公房，當(dāng)?shù)厝藢?duì)城北的區(qū)域印象較差，當(dāng)?shù)赜小皩幫弦怀撸煌币淮绋暤恼f法。但該區(qū)域的配套成熟，局部品牌開發(fā)商有一定的介入，受到局部人的追捧。城西南板塊整體上仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，所占比重到達(dá)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的48.2%，第三產(chǎn)業(yè)，包括以創(chuàng)意、智慧產(chǎn)業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)、效勞性行業(yè)等在鹽城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比例明顯偏低，與整體經(jīng)濟(jì)開展速度相比差距明顯。城中板塊該板塊的劃分區(qū)域主要為建軍中路沿線、大慶路沿線、開放大道以西、鹽馬路以東地帶。該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，區(qū)域配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，因此致使該板塊內(nèi)的商品房價(jià)格為整個(gè)鹽城市最高點(diǎn)。在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。鹽城市區(qū)分五個(gè)模塊，城南板塊是鹽城重點(diǎn)打造的區(qū)域，城中板塊雖然配套成熟，但是未來增長的空間有限。第一局部鹽城市概況四、城市區(qū)塊分析第二局部鹽城商業(yè)開展概況金鷹百貨鹽阜人民商場(chǎng)華潤蘇果家樂福商業(yè)大廈農(nóng)工商超市沃爾瑪樂天瑪特世紀(jì)聯(lián)華鹽城百貨、超市分布圖〔一〕金鷹：鹽城金鷹購物中心位于江蘇省鹽城市，座落該市建軍路廣場(chǎng)商圈的商業(yè)核心地段，是鹽城首家高級(jí)時(shí)尚百貨店。于2021年12月28日開始試業(yè)，開業(yè)當(dāng)日營業(yè)額達(dá)人民幣420萬元，突破集團(tuán)旗下百貨店試營業(yè)單日銷售的最高紀(jì)錄。面積：8.3萬m2；經(jīng)營品類：百貨〔金鷹百貨)、餐飲〔必勝客〕、美容美發(fā)〔艾絲造型〕、數(shù)碼(佳能)、影院〔星美〕等；價(jià)格區(qū)間：500元—3000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額為6億元；消費(fèi)對(duì)象：中、高端收入人群。第二局部鹽城商業(yè)工程概況一、百貨概況〔二〕商業(yè)大廈：鹽城商業(yè)第一品牌——鹽城商業(yè)大廈營業(yè)面積超5萬平米，A、B、C三棟營業(yè)大樓會(huì)聚了3000多個(gè)國內(nèi)外知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，成為鹽城最具開展實(shí)力的領(lǐng)軍者。面積：5萬m2；經(jīng)營品類：百貨〔商業(yè)大廈〕、電器〔TCL、美的、格力等〕、數(shù)碼〔宏圖三胞〕；價(jià)格區(qū)間：300元—2000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額8.15億元；消費(fèi)對(duì)象：中、高端收入人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況一、百貨概況〔三〕鹽阜人民商場(chǎng)：開業(yè)于1979年10月1日，位于鹽城解放路與建軍路交匯處，是鹽城商界的“老字號(hào)〞。面積：0.7萬m2；經(jīng)營品類：日用百貨、黃金珠寶、化裝品、鞋帽服裝、家用電器、五金家電、針紡織品等；價(jià)格區(qū)間：200元—1500元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額5.1億元；消費(fèi)對(duì)象：中、低端收入人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況一、百貨概況〔一〕家樂福：位于鹽城亭湖區(qū)解放南路98號(hào)，鶴翔公園地下廣場(chǎng)，于2021年12月開業(yè)，是法國家樂福集團(tuán)在中國開設(shè)的第148家大型賣場(chǎng)。面積：1.8萬m2；經(jīng)營品類：日用百貨零售業(yè)；價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額1億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況〔二〕樂天瑪特：樂天瑪特鹽城一店位于鹽城市建軍中路59號(hào)，于2005年12月28日開業(yè)，鹽城二店位于鹽城市解放南路128號(hào)，于2007年12月21日開業(yè)。面積：一店1.5萬m2，二店1.8萬m2；經(jīng)營品類：生鮮食品、日用百貨；價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年兩店?duì)I業(yè)額共計(jì)約3.5億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況〔三〕沃爾瑪：沃爾瑪購物廣場(chǎng)鹽城店位于鹽城市迎賓南路100號(hào)尚城國際購物中心二、三樓，商場(chǎng)營業(yè)面積為1.2萬平方米，主營生鮮、食品、服裝、家電等，經(jīng)營商品品種約3萬種。面積：1.2萬m2經(jīng)營品類：生鮮、食品、服裝、家電等價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額0.8億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況〔四〕華潤蘇果：總面積1.8萬平方米，與地下負(fù)一層家樂福相鄰，競(jìng)爭劇烈。面積：1.8萬m2；經(jīng)營品類：生鮮、食品、服裝、家電等；價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：2021年?duì)I業(yè)額1.2億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況〔五〕世紀(jì)聯(lián)華：鹽城首家超級(jí)大賣場(chǎng)，面積1.2萬平方米，由于該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)停車位等物業(yè)配套欠缺，加之同類超市陸續(xù)進(jìn)駐鹽城，嚴(yán)重影響其市場(chǎng)競(jìng)爭力。面積：1.2萬m2；

經(jīng)營品類：生鮮、食品、服裝、家電等；

價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：0.8億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況〔六〕農(nóng)工商超市：位于開放大道與黃海路交匯處。公司現(xiàn)有直營門店數(shù)1300多家，包括超市、大賣場(chǎng)、便利店、折扣店等連鎖業(yè)態(tài)，分布于上海市區(qū)及浙江、江蘇、江西等地。面積：0.8萬m2

經(jīng)營品類：生鮮、食品、服裝、家電等；

價(jià)格區(qū)間：1元-1000元為主；年?duì)I業(yè)額：1.2億元；消費(fèi)對(duì)象：3公里周邊居住人群。第二局部鹽城商業(yè)開展概況二、超市概況家電賣場(chǎng)：蘇寧、國美、五星三家連鎖巨頭；

第二局部鹽城商業(yè)開展概況三、電器、數(shù)碼商業(yè)分布概況及簡述電腦、數(shù)碼市場(chǎng)：鴻基電腦城、迎賓電腦街；從分布圖中可以看出，目前家電、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品的零售場(chǎng)所網(wǎng)點(diǎn)較多，市場(chǎng)供給總量充足，但呈現(xiàn)集中分布的態(tài)勢(shì)，主要分布在建軍中路、迎賓路周邊。且目前的賣場(chǎng)高度類似，缺乏高檔的體驗(yàn)式數(shù)碼產(chǎn)品店。第二局部鹽城商業(yè)開展概況四、商業(yè)分析1、鹽城主商圈集中在以建軍路為核心的市級(jí)商業(yè)中心，傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣，根深蒂固；由于其商業(yè)元素較為單一，偏重購物品類，餐飲、娛樂及配套功能相對(duì)缺失，將為未來一站式購物商業(yè)模式帶來機(jī)遇；2、鹽城超市布局較為密集，但僅能滿足周邊社區(qū)生活消費(fèi)，輻射范圍一般為3KM，無法形成一站式購物需求；3、隨著政府大力開展城南新區(qū)，引領(lǐng)銅馬商圈跨入聚龍湖商圈，為未來快速形成現(xiàn)代商業(yè)中心注入諸多規(guī)劃元素，如：行政商務(wù)區(qū)、高檔社區(qū)、商業(yè)集群區(qū)、科教園區(qū)等；4、本案位于商圈以南區(qū)域，如何形成差異化商圈競(jìng)爭之道，將是我們研究的主要課題。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況中南世紀(jì)城金鷹新天地鳳凰匯歐洲風(fēng)情街紫薇國際廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)東進(jìn)美食街繽紛亞洲商業(yè)街尚城購物中心五洲國際廣場(chǎng)中茵海華廣場(chǎng)先鋒島國際廣場(chǎng)鹽瀆明城同曦假日廣場(chǎng)鹽城商業(yè)工程分布圖商業(yè)類型項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀數(shù)量城市綜合體寶龍城市廣場(chǎng)在建，預(yù)計(jì)2011年10月開業(yè)7金鷹新天地在建紫薇國際廣場(chǎng)在建，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)五洲國際廣場(chǎng)在建，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)先鋒島國際廣場(chǎng)在建，百貨超市預(yù)計(jì)2011年10月開業(yè)同曦假日廣場(chǎng)在建鳳凰匯在建商業(yè)街中茵海華廣場(chǎng)營業(yè)中5繽紛亞洲商業(yè)街營業(yè)中鹽瀆明城在建，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)歐洲風(fēng)情街在建，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)東進(jìn)美食街營業(yè)中購物中心尚城國際購物中心營業(yè)中1總計(jì)

13第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況鹽城商業(yè)工程匯總表〔一〕寶龍城市廣場(chǎng)1、工程簡介寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市正中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南、迎賓路以東。工程總建筑面積約48萬平方米，建設(shè)大型時(shí)尚百貨、超市、電影城、電器商場(chǎng)、五星級(jí)酒店及大型休閑商業(yè)街等。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔一)寶龍城市廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔一〕寶龍城市廣場(chǎng)3、售價(jià)/租金水平第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔一〕寶龍城市廣場(chǎng)4、招商進(jìn)展■主力店：寶萊百貨、龍麥KTV、永輝超市、橫店影視、國美電器

■次主力店：興龍游樂、孩子王、KFC、味千拉面、屈臣氏■品牌店：耐克、阿迪、ONLY、杰克瓊斯■目前百貨、KTV、游樂主力店均由寶龍公司自營，招商形勢(shì)很不樂觀，其中購物類品牌招商難度較大，無法確保滿場(chǎng)開業(yè)。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔一〕寶龍城市廣場(chǎng)5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆位于市中心，交通便捷，毗鄰高檔社區(qū)，鹽城中學(xué)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)良好?！粼摴こ膛c鹽瀆開放式休閑公園隔路相望，為其帶來穩(wěn)定的假日經(jīng)濟(jì)。◆交通便捷，停車便利?！羯虡I(yè)氣氛已具雛形，周邊集聚東進(jìn)美食街、尚城國際、錢江方舟等餐飲、娛樂及酒店工程，局部已經(jīng)開業(yè)。◆廣場(chǎng)內(nèi)購物中心物業(yè)自持，統(tǒng)一招商、管理及營運(yùn)?！裟壳罢猩绦蝿?shì)不樂觀，百貨、電玩、娛樂三大主力店均為開發(fā)商自行投資經(jīng)營，前期無法保證滿場(chǎng)開業(yè)?！糍徫镏行母颈簧虡I(yè)街區(qū)合圍，無業(yè)態(tài)規(guī)劃，售后由業(yè)主自行出租，難以確保統(tǒng)一開業(yè)?！羯虉?chǎng)動(dòng)線類似迷宮，購物品類占比較大，招商面臨瓶頸，無快速時(shí)尚品牌引領(lǐng)?！糁苓吷倘Τ袠I(yè)態(tài)競(jìng)爭劇烈，家樂福、沃爾瑪、樂天瑪特均在消費(fèi)半徑區(qū)域，永輝超市能否具備聚客力有待商榷。◆該廣場(chǎng)屬于鹽城新型商業(yè)，外鄉(xiāng)商家處于觀望態(tài)勢(shì)，其經(jīng)營模式有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。劣勢(shì)分析第二局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔二〕金鷹新天地1、工程概況工程位于人民南路西側(cè)，北向內(nèi)港湖，南鄰聚亨路，總用地面積32445平方，總建筑面積63789平方，以開放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，高品質(zhì)、重設(shè)計(jì)的開發(fā)理念，與鹽城市行政中心隔湖相望，占據(jù)鹽城城南CBD新區(qū)核心位置。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔二〕金鷹新天地2、業(yè)態(tài)規(guī)劃第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔二〕金鷹新天地3、招商進(jìn)展■該工程處于施工初期，招商與銷售相關(guān)政策尚未出臺(tái)?！銎渲蠪/G/H區(qū)域?yàn)樽猿治飿I(yè)，主要引進(jìn)金融、精品購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，其余區(qū)域均分割銷售，售后由業(yè)主自行出租第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔二〕金鷹新天地4、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆位于城西南門戶，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；◆近鄰區(qū)、市政府,青少年文化宮、大劇院、圖書館、高職園區(qū)等，穩(wěn)定且后勁十足的開展力，構(gòu)成其良好的外部開展因素，前景廣闊；◆毗鄰40萬平米中央濕地內(nèi)港湖，依托高品質(zhì)住宅圈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；景觀資源豐富；◆與鹽城第一塔近在咫尺，地標(biāo)性建筑，影響較廣泛；◆處于CBD核心區(qū)，城市快軌沿線，BRT直達(dá)，交通便捷，四通八達(dá).◆該工程無法與擬建的金鷹百貨實(shí)現(xiàn)人流資源共享；◆業(yè)態(tài)規(guī)劃與周邊同類工程根本雷同，街區(qū)缺乏經(jīng)營特色，市場(chǎng)競(jìng)爭力較低；◆城南區(qū)商業(yè)氣氛正在大規(guī)模開展過程中，需要一定市場(chǎng)培育期；◆處于城市新區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)；◆除F/G/H物業(yè)自持外，其他商鋪均分割銷售，售后由業(yè)主自行出租，無法保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的完整性。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)1、工程簡介坐落于鹽城新區(qū)核心地段，總占地面積5.5萬平方米，建筑面積27萬平方米，機(jī)動(dòng)停車位1432個(gè)泊位。主要是打造蘇北最大的ITMALL，該廣場(chǎng)還將建設(shè)國際影院、兒童主題樂園、國際精品走廊、頂級(jí)娛樂城堡、地中海美食廣場(chǎng)等。A區(qū)B區(qū)C區(qū)第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃

A1：五星級(jí)酒店A2：影院、商務(wù)辦公B1：數(shù)碼港、KTV、沐浴、銀行、特色小吃B2：電器賣場(chǎng)、餐飲、C1：精品百貨C2：大型餐飲、書城C3：超市、電玩、健身第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃B1區(qū)一層建筑面積：7095m2B2區(qū)一層建筑面積：2828m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃

B1區(qū)二層建筑面積：7125m2B2區(qū)二層建筑面積：3024m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃B1區(qū)三層建筑面積：7389m2B2區(qū)三層建筑面積：3059m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃

B1區(qū)四層建筑面積：7451m2B2區(qū)四層建筑面積：3119m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃

C1區(qū)一層建筑面積：6087.47m2C2區(qū)一層建筑面積：2468.52m2C3區(qū)一層建筑面積：6033.62m2第三局部、鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃C1區(qū)二層建筑面積：5894.48m2C2區(qū)二層建筑面積：2914.30m2C3區(qū)二層建筑面積：6033.62m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃

C1區(qū)三層建筑面積：5894.48m2C2區(qū)三層建筑面積：2914.30m2C3區(qū)三層建筑面積：6033.62m2第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)3、售價(jià)/租金水平第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)4、招商進(jìn)展■主力店：銀泰百貨、家樂福超市、蘇寧電器■次主力店：宏圖三胞、必勝客、KFC、味千拉面等■品牌店：SONY、CANON、尼康、迪信通等■上述主力店、次主力店及品牌店均與該工程洽談中第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔三〕紫薇國際廣場(chǎng)5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆該工程除引進(jìn)百貨、超市、影院外，另打造集電腦、通訊、電子于一體的超3萬平米的蘇北最大電腦專業(yè)市場(chǎng)，定位走差異化經(jīng)營是其躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的手段?！艚徥姓?、青少年文化宮、大劇院、圖書館等商務(wù)、文化、行政中心，未來將帶來高端消費(fèi)群體。◆交通便捷，停車便利?！襞徶醒霛竦貎?nèi)港湖，與金鷹新天地隔路相望?！舴浅钟行蜕虡I(yè)，以產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售為主要資金回籠渠道，工程運(yùn)作存在較大的不確定因素，產(chǎn)權(quán)式銷售的商業(yè)模式加大工程的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；◆原市中心海華數(shù)碼港、鴻基電腦城均不成功，直接影響外鄉(xiāng)商家投資信心，招商難度較大，不容樂觀；◆B區(qū)定位數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)，商家倉儲(chǔ)、物流有待解決；◆A/B/C三區(qū)均為獨(dú)棟物業(yè)，無法實(shí)現(xiàn)人流共享?！鬊區(qū)除專廳均有四址外，中島均以銅條區(qū)分商鋪界址，不利于長期運(yùn)營管理及業(yè)態(tài)調(diào)整。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔四〕先鋒島國際廣場(chǎng)1、工程簡介該工程規(guī)劃興建建筑面積35萬平方米的城市綜合體，其中地下約10萬平方米，總投資23億元，主要分為商業(yè)中心、文化之所、五星級(jí)酒店和商務(wù)辦公四大板塊，將是一個(gè)集購物、娛樂、酒店、文化、旅游于一體的大型城市綜合體。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔四〕先鋒國際廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃新世界百貨（1F-5F）大潤發(fā)超市（-1F）影城、電玩、KTV1號(hào)樓3號(hào)樓2號(hào)樓電器、數(shù)碼、購物、餐飲第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔四〕先鋒國際廣場(chǎng)3、售價(jià)/租金水平第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔四〕先鋒國際廣場(chǎng)4、招商進(jìn)展■主力店：新世界百貨、大潤發(fā)超市、橫店影視、希爾頓酒店■次主力店：卡通尼、必勝客、KFC■品牌店：暫無〔待招〕■該工程方案主力店先行開業(yè)，餐飲、購物及配套類業(yè)態(tài)待主力店開業(yè)后啟動(dòng)招商，有利于提升租金水平及業(yè)態(tài)調(diào)整。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況〔四〕先鋒國際廣場(chǎng)5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆緊鄰市中心核心區(qū)域，商業(yè)氣氛濃厚，與金鷹百貨隔路相望。◆屬于國投集團(tuán)投資，政府背景，實(shí)力雄厚。政府公信力是吸引商家投資的重要因素，并且是2021年市政府舊城改造的“一號(hào)工程〞?！粝栴D為鹽城首家涉外五星級(jí)酒店，總高達(dá)278米，共68層，號(hào)稱蘇北第一高樓?！艄こ虆^(qū)域內(nèi)建設(shè)摩天輪、真冰場(chǎng)及水幕電影，增強(qiáng)工程在市場(chǎng)中的競(jìng)爭力?！糇猿治飿I(yè)，有利于招商規(guī)劃及商業(yè)持續(xù)經(jīng)營?！粼摴こ涛挥诘清瓨蛭鱾?cè)，橋面坡度較大，人流到達(dá)性較差?！酐}城傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣主要集中于海華廣場(chǎng)至金鷹區(qū)域，其工程知名度有待提升以增強(qiáng)市場(chǎng)占有率。◆目前招商推廣力度不大，知名度不高，招商效率較低?！粼摴こ涛氖忾w、泰山廟、新四軍軍部舊址等傳統(tǒng)文化街有待建設(shè)，開發(fā)周期長，影響商業(yè)氣氛的形成。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況一、城市綜合體概況該工程位于鹽城市中心，占地102畝，總建筑面積16萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)12萬平方米，引入一站式購物模式，集大型超市、特色餐飲、娛樂休閑、居住辦公等多種業(yè)態(tài)于一體的多功能集合式商業(yè)街區(qū)。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔一〕中茵海華廣場(chǎng)1、工程簡介〔一〕中茵海華廣場(chǎng)2、業(yè)態(tài)規(guī)劃第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔一〕中茵海華廣場(chǎng)3、售價(jià)/租金水平第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔一〕中茵海華廣場(chǎng)4、招商成果■主力店：樂天瑪特、蘇寧電器、五星電器、國美電器■次主力店：KFC、大娘水餃、音樂之聲、托馥咖啡等■品牌店：金至尊、周大生、海瀾之家、美特斯邦威、真維斯、阿迪、彪馬■開發(fā)商注重銷售，招商僅作為銷售的輔助手段。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔一〕中茵海華廣場(chǎng)5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆位于核心商圈，傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)域。◆該工程業(yè)態(tài)規(guī)劃較為豐富，可滿足群眾消費(fèi)層次。購物類較為個(gè)性、時(shí)尚，對(duì)年輕消費(fèi)層具有相當(dāng)吸引力。◆交通便捷，擁有日均10萬人次客流量?！粼摴こ桃约鲜缴虡I(yè)街區(qū)，形成以大型主力店為旗艦，中型專業(yè)賣場(chǎng)、百貨市場(chǎng)與特色商業(yè)街相結(jié)合的商業(yè)格局，無疑對(duì)鹽城傳統(tǒng)商業(yè)形成引領(lǐng)作用?！艚ㄜ娐飞倘簾o其他大型超市，樂天瑪特獨(dú)豎一幟?！粼摴こ桃蜷_發(fā)商重銷售輕招商，遵循短線炒盤思路，除主力店外，商鋪根本采取分割銷售，業(yè)態(tài)規(guī)劃有失嚴(yán)謹(jǐn)，后期無經(jīng)營管理話語權(quán)?！魳I(yè)種配置不豐富，購物類占比近65%，餐飲、娛樂占比僅有5%，電玩、健身、培訓(xùn)、親子樂園等配套工程缺失，不利于后期商業(yè)持續(xù)開展?！羯碳医?jīng)營品類魚龍混雜，檔次較低。除底商已經(jīng)成市，二層以上均作為倉庫、辦公用房，其市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，主導(dǎo)功能缺失，嚴(yán)重影響物業(yè)增值?！艚謪^(qū)內(nèi)車輛隨意置放，購物環(huán)境凌亂，商業(yè)管理效勞意識(shí)淡薄?！綦S著商圈內(nèi)同類工程崛起，因開發(fā)商缺乏商業(yè)開展的前瞻性，該工程將逐步失去競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況工程位于解放南路與新都路交匯處，占地面積165畝，總建筑面積16萬平方米，其中商業(yè)建筑面積13萬平方米，總投資約5.5億元。商業(yè)業(yè)態(tài)多元化：中式餐飲、觀光旅游、休閑娛樂、商務(wù)會(huì)所、星級(jí)賓館、歷史文化展示等。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔二〕鹽瀆明城1、工程簡介〔二〕鹽瀆明城2、業(yè)態(tài)規(guī)劃第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔二〕鹽瀆明城3、售價(jià)/租金水平

◆該工程開發(fā)商以銷售為主，不對(duì)外統(tǒng)一招商，業(yè)主自行出租或自營◆均為獨(dú)棟物業(yè)，銷售均價(jià)7000元/m2，主力商鋪面積在1500m2--3000m2◆物業(yè)管理費(fèi)未定◆目前據(jù)已營業(yè)商家了解，該工程物業(yè)租金水平約為10元/m2/月，免租期限一年第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔二〕鹽瀆明城4、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆開發(fā)商為國企背景，政府公信力是吸引投資者的重要因素?！舄?dú)具特色的組團(tuán)定單銷售模式，精準(zhǔn)大客戶市場(chǎng)，有效躲避市場(chǎng)競(jìng)爭開展特色營銷，促進(jìn)資金回籠。◆該工程景觀設(shè)計(jì)結(jié)合人文商業(yè)復(fù)興元素與景區(qū)景觀化相結(jié)合，功能性突出，較具特色。◆緊鄰內(nèi)港湖商圈，該區(qū)域可能未來成為商業(yè)中心?！艚煌ǚ奖?，BRT等公交線路途徑該工程?！舫悄蠀^(qū)商業(yè)氣氛正在大規(guī)模開展過程中，周邊無商業(yè)氣氛，需要一定市場(chǎng)培育期?！籼幱诔鞘行聟^(qū)，消費(fèi)習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)?！裟壳吧袩o大型主力店及品牌商家支撐，業(yè)態(tài)均以餐飲、娛樂為主；業(yè)態(tài)規(guī)劃形同虛設(shè)，僅作為銷售宣傳。◆缺乏統(tǒng)一招商與管理，由業(yè)主自行出租?！糁髁ι啼伱娣e較大，共30余棟，可選擇商家資源較狹隘。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔三〕歐洲風(fēng)情街1、工程簡介工程位于城南新區(qū)人民路向東至串場(chǎng)河沿第一溝兩側(cè)，全長800米，總用地面積140畝，其中水面面積30畝，總投資2.5億元。規(guī)劃具有歐洲特色風(fēng)情的餐飲休閑娛樂區(qū)。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔三〕歐洲風(fēng)情街2、業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)會(huì)所西餐、咖啡多國料理娛樂、酒吧異域風(fēng)情餐飲第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔三〕歐洲風(fēng)情街3、租金水平、招商政策

◆該工程北側(cè)為政府投資，物業(yè)自持，招商政策及相關(guān)費(fèi)用尚未出臺(tái)。

◆該工程南側(cè)為瑞爾地產(chǎn)投資開發(fā)，商鋪以銷售為主，招商及相關(guān)政策有待與政府協(xié)商后再實(shí)施。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔三〕歐洲風(fēng)情街4、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆位于城西南門戶，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?！艚弲^(qū)、市政府,青少年文化宮、大劇院、圖書館、高職園區(qū)等，穩(wěn)定且后勁十足的開展力，構(gòu)成其良好的外部開展因素，前景廣闊?！襞?0萬平米中央濕地內(nèi)港湖，依托高品質(zhì)住宅圈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；景觀資源豐富?！襞c鹽城第一塔近在咫尺，地標(biāo)性建筑，影響較廣泛。◆處于CBD核心區(qū)，城市快軌沿線，BRT直達(dá)，交通便捷，四通八達(dá)?！舫悄蠀^(qū)商業(yè)氣氛正在大規(guī)模開展過程中，需要一定市場(chǎng)培育期?！籼幱诔鞘行聟^(qū)，消費(fèi)習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)?！敉倘?nèi)餐飲業(yè)態(tài)各工程均有規(guī)劃，商戶資源競(jìng)爭加劇?！粼摻謪^(qū)北側(cè)為政府自持，招商無策略，根本處于守商態(tài)勢(shì)；南側(cè)那么為瑞爾地產(chǎn)，主要以銷售為主，業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商執(zhí)行力有待觀察?！裟壳叭狈ζ放撇惋嫷曛?，對(duì)招商未形成有效帶動(dòng)。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔四〕東進(jìn)美食街1、工程簡介東進(jìn)路文化休閑美食街位于具有濃郁海鹽歷史文化特色的串場(chǎng)河景觀帶西側(cè)，沿東進(jìn)路南側(cè)展開，全長1390米，占地面積15萬平方米，總建筑面積13.3萬平方米。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔四〕東進(jìn)美食街2、業(yè)態(tài)規(guī)劃東進(jìn)路解放南路濱河路和記食府西湖人家北京餐廳蘇香門第太陽城酒店江南人民公社水岸·麗宮豪門盛世娛樂會(huì)所卡薩布蘭卡第五大道上海人家滋奇火鍋江海食府東北人家東來順飯莊采蝶軒皇家水利第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔四〕東進(jìn)美食街3、租金水平、招商政策

◆該工程物業(yè)自持，是鹽城市政府為招商引資而投資建設(shè)的餐飲、娛樂為主的高端商業(yè)街◆均為獨(dú)棟物業(yè)，主力商鋪面積在800m2--1200m2◆目前據(jù)已營業(yè)商家了解，該工程物業(yè)租金水平約為30元/m2/月，初期招商免租期限一年第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔四〕東進(jìn)美食街4、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆位于鹽城市新區(qū)，未來新區(qū)開展前景良好?！糁髁Υ蛟煲圆惋?、休閑娛樂為一體的商業(yè)步行街，吸引了眾多專業(yè)經(jīng)營者參加。◆該街為政府全力支持和打造，并提供了優(yōu)厚的政策支持，為商戶經(jīng)營開展提供保障?！魧I(yè)設(shè)計(jì)師為商家量身訂做，相關(guān)設(shè)計(jì)符合鹽城消費(fèi)人群的品位和要求?！襞R近寶龍城市廣場(chǎng)，其多元化商業(yè)經(jīng)營模式對(duì)該工程未來將產(chǎn)生一定沖擊?！舨惋嬵惪谖督咏一祀s，娛樂類效勞雷同，特色不鮮明?！艟嚯x鹽城市中心較遠(yuǎn)，目前主要以中高檔消費(fèi)、駕車一族為主，停車位配置較少，主要為路邊停車。◆店鋪高檔的裝修形象使得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者大局部認(rèn)為消費(fèi)價(jià)格較高，缺乏營銷推廣。劣勢(shì)分析第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況二、商業(yè)街概況〔一〕尚城國際購物中心1、工程簡介尚城國際購物中心位于迎賓南路112號(hào)，總建筑面積13萬平米，商業(yè)面積5萬平方米，是鹽城市首家集時(shí)尚購物、大型超市、連鎖餐飲、休閑影院、娛樂健身于一體的大型體驗(yàn)式商業(yè)。第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況三、購物中心概況〔一〕尚城國際購物中心2、業(yè)態(tài)規(guī)劃1F品牌服飾品牌服飾銀行餐飲生活配套珠寶化裝品2F餐飲淑女裝沃爾瑪淑女裝淑女裝第三局部鹽城同類商業(yè)工程概況三、購物中心概況〔一〕尚城國際購物中心2、業(yè)態(tài)規(guī)劃3F電玩運(yùn)動(dòng)服飾沃爾瑪童裝休閑服飾