收益還原法在醫(yī)療用地地價格評估中的應(yīng)用

收益還原法在醫(yī)療衛(wèi)生用地地價評估中的應(yīng)用摘要隨著我國醫(yī)療改革的深入，我省特別是蘇南地區(qū)以營利性醫(yī)療衛(wèi)生用地進行聯(lián)營、股份合作、轉(zhuǎn)讓等交易方式較為活躍，為了準確測算營利性醫(yī)療衛(wèi)生用地價格，本文在對醫(yī)療衛(wèi)生企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策分析的基礎(chǔ)上，采用收益還原法對此類用地評估進行探索。關(guān)鍵詞收益還原法營利性醫(yī)療用地土地評估1．概述在我國市場土地價格評估中，常用的方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，前三者為國際上公認的市場價格評估方法。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率將評估對象在未來每年的預(yù)期收益折算為評估日收益總和的一種方法，【1】它適用于有收益和潛在收益的土地評估。眾所周知，公益性醫(yī)療衛(wèi)生用地不適用于采用收益還原法測算，但是隨著醫(yī)療改革的深入、我國醫(yī)療市場作為世界最大的潛在醫(yī)療市場，給營利性醫(yī)院的發(fā)展提供了很大的市場空間。目前我省特別的蘇南地區(qū)的營利性醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)涉及到聯(lián)營、股份合作、港澳臺投資、中外合資的評估時有發(fā)生，針對這種情況，本文采用收益還原法對營利性醫(yī)療用地評估進行探索。2．計算公式及分項討論2.1收益還原法最常用的公式為：上述公式是在客觀收益每年不變，土地使用年期為n年的條件下地價測算公式。仔細分析醫(yī)療機構(gòu)的收益狀況，排除政策、人員經(jīng)營狀況等其他因素的影響，醫(yī)療機構(gòu)的經(jīng)營狀況在建成前幾年收益狀況可能出現(xiàn)較大波動，應(yīng)按照收益還原法最基本的公式測算；從長遠的角度看，考慮到隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人口老齡化，農(nóng)村城鎮(zhèn)化不斷提高等因素，醫(yī)療服務(wù)業(yè)將面臨很大的需求，經(jīng)營狀況將呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，測算公式如下：式中p——地價a——總收益r——還原利率s——純收益逐年遞增的比率t——可以預(yù)測收益的年限n——土地使用年限2.2總收益醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)總收益主要分門診收入和住院收入兩方面，影響門診收入的因素是門診人次和人次收費，影響住院收入的因素是住院床日和床日收入。2.3總費用2.3.1勞務(wù)費用根據(jù)筆者調(diào)查，醫(yī)療人員與床位數(shù)的比例在1.5：1和2.0：1之間，一般取1.8測算醫(yī)療人員的數(shù)目，工資按照當?shù)氐墓贾猩霞墑e的薪酬水平，補助和福利按照工資的10-15％確定。2.3.2藥品材料費用藥品材料費用包括中、西藥品、試劑及衛(wèi)生材料的消耗，一般占總收入的30%。2.3.3設(shè)備折舊費用考慮到醫(yī)療設(shè)備的特點，折舊年限一般定位5-20年。對于單機單價在1萬元以上的設(shè)備，采用加速折舊法。對于單機價格在20萬元以上的設(shè)備，采用平均年限法，分10年折完。像高頻電刀、頻譜治療儀、微波治療儀、激光治療儀、手術(shù)器械、計算機、空調(diào)、電視機等，使用壽命一般不到10年，就已經(jīng)淘汰報廢，對此類設(shè)備折舊年限定為5年，采用平均年限法，每年折20％。【2】2.3.4管理費用可以分成公務(wù)費用、業(yè)務(wù)費用等，具體包括人員管理費、辦公費、郵電費、煤、水、電等消耗。2.3.5房屋折舊費：包括折舊費、維修費、保險費等，按照房屋重置價標準以及耐用年限確定，維修費、保險費占重置價的2％和2‰測算。2.3.6財務(wù)費用：流動資產(chǎn)包括貨幣資金、庫存物資、藥品材料、往來賬款等，利息率按一年期流動資金貸款利率計算。2.3.7稅費我國針對營利性醫(yī)院的基本稅收政策為“營利性醫(yī)療機構(gòu)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定繳納各項稅收，包括營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅及相關(guān)的附加、基金等。稅收優(yōu)惠：對營利性醫(yī)療機構(gòu)將取得的收入直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的（指醫(yī)療機構(gòu)在原有的醫(yī)療衛(wèi)生條件的基礎(chǔ)上進行改善，如擴大門面，添置設(shè)備等情形），自取得執(zhí)業(yè)登記之日起，3年內(nèi)給予下列優(yōu)惠：對取得的醫(yī)療服務(wù)收免征營業(yè)稅；對自產(chǎn)自用的制劑免征增值稅；對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅?！盵3]，因此針對新建的營利性衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)，應(yīng)該考慮政策優(yōu)惠的因素。2.3.8利潤《關(guān)于城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的指導(dǎo)意見》明確指出，“政府舉辦的非營利性醫(yī)療機構(gòu)由同級財政給予合理補助，并按扣除財政補助和藥品差價收人后的成本制定醫(yī)療服務(wù)價格，其它非營利性醫(yī)療機構(gòu)不享受政府補助，醫(yī)療服務(wù)價格執(zhí)行政府指導(dǎo)價”，這就是說，目前市場經(jīng)濟中的價格機制、供求機制在非營利性醫(yī)療機構(gòu)中所起的作用是極其有限的．他們只能不完全地參與市場競爭，因此在確定利潤率時，應(yīng)以非營利性醫(yī)院通過自身的努力，至少能獲得的平均利潤作為參考。2.4還原利率眾所周知，收益還原率對醫(yī)療用地的影響很大，所謂“差之毫厘，失之千里”，其實還原利率是一種資本投資的收益率，一般而言，收益率的大小與投資風險成正比，目前衛(wèi)生醫(yī)[1]土地估價理論與方法地質(zhì)出版社國土資源部土地估價師資格考試委員會編[2