房地產(chǎn)估價(jià)1教材

房地產(chǎn)估價(jià)制作者：陳娟濃建筑工程學(xué)院第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估課程內(nèi)容第二章房地產(chǎn)價(jià)格第三章市場比較法第四章收益法第五章成本估價(jià)法第六章假設(shè)開發(fā)法第七章土地價(jià)格評(píng)估第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的定義二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念三、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位四、房地產(chǎn)的存在形態(tài)五、房地產(chǎn)的其他名稱第二節(jié)房地產(chǎn)的特性與類型一、房地產(chǎn)的特性二、房地產(chǎn)的類型第三節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)的概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物和附帶的各種權(quán)益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物；3.定著物：固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟(jì)，或分離以后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物體。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估二、土地、建筑物和其他土地定著物的概念（一）對土地的各種定義土地指陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。（二）房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義1.地表范圍：是指該宗土地在地表上的邊界所圍合成的區(qū)域。政府出讓土地使用權(quán)的地塊，其范圍通常是根據(jù)標(biāo)有坐標(biāo)點(diǎn)的建設(shè)用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認(rèn)，面積大小依水平投影面積計(jì)算。2.地面以上一定范圍內(nèi)的空間：從該宗土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間。通常高度以飛機(jī)的飛行高度為限。3.地面以下一定范圍的空間：是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。地下空間深度以人類能力所及為限。

從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。

地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識(shí)土地的層面（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等（無門窗頂蓋等）。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施

（四）其他土地定著物土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯減損。如：三、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位⒈實(shí)物：房地產(chǎn)看得見、摸得著的部分，如：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。（有形的實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量、組合完成的功能）⒉權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。所有權(quán)：法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。使用權(quán)：對國家或農(nóng)民集體所有的土地占有、使用、收益的權(quán)利租賃權(quán)：指支付租金從房屋所有人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利。抵押權(quán)：指債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。典權(quán)：是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。房地產(chǎn)各種權(quán)利是權(quán)益基礎(chǔ)受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利受到房地產(chǎn)權(quán)利意外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，如城市規(guī)劃對土地用途用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。房地產(chǎn)的額外利益或收益。注意建設(shè)用地使用權(quán)地役權(quán)：房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、瞭望地役權(quán)等。（三）區(qū)位：指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了位置，還包括可及性，與其它地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。在城市或區(qū)域中的地位等距離分為：空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同★在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的⒈機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值。⒉專利權(quán)，專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標(biāo)專有權(quán)、專營權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券（股票、債券）等無形資產(chǎn)，有的無實(shí)物，有的雖然有實(shí)物，但實(shí)物本身的好壞對價(jià)值影響不大，甚至可以忽略，所以，主要是權(quán)益的價(jià)值。⒊房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值的決定中都很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。⒋區(qū)位對房地產(chǎn)價(jià)值的影響是獨(dú)有的，其它資產(chǎn)不受區(qū)位的影響。四、房地產(chǎn)的存在形態(tài)1.土地形態(tài)：是指一塊無建筑物的空地。或有建筑物只評(píng)估土地價(jià)值。（征收土地稅費(fèi)、補(bǔ)交出讓金）①無視建筑物的存在②考慮建筑物的存在對土地的影響2.建筑物形態(tài)：雖然必須建在土地上，單獨(dú)看待建筑物。（火災(zāi)保險(xiǎn)評(píng)估）①無視土地的存在②考慮土地的存在對建筑物的影響3.房地形態(tài)：當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。從實(shí)物角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象有下列幾種1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地與建筑物的合成體5.在建工程6.未來狀況下的房地產(chǎn)(如預(yù)測)7.已經(jīng)消失的房地產(chǎn)(如保險(xiǎn)估價(jià))8.房地產(chǎn)的局部10.包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)11.作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)的其他名稱

不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、realestate、realproperty

六、本課對房地產(chǎn)的用詞1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物、也可指土地與建筑物合成體2.房地：專指土地與建筑物的合成體3.土地：僅指土地部分4.建筑物：僅指建筑物部分

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性與類型一、房地產(chǎn)的特性1、不可移動(dòng)性（自然地理位置固定性）：地區(qū)性市場2、獨(dú)一無二性（異質(zhì)性）：不能實(shí)現(xiàn)完全競爭3、壽命長久性：土地具有不可毀滅性、使用權(quán)4、數(shù)量有限性：土地?cái)?shù)量有限、獨(dú)占性5、用途多樣性：土地利用選擇順序6、相互影響性：經(jīng)濟(jì)外部性7、易受限制性

（1）警察權(quán)：限制某些房地產(chǎn)的使用—城市規(guī)劃（2）征收權(quán)：為公共利益的需要給予補(bǔ)償后可強(qiáng)行取得單位和私人房產(chǎn)

（3）征稅權(quán)：房地產(chǎn)征稅

（4）充公權(quán)

8、大量投資性

9、難以變現(xiàn)性：變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差（分析影響變現(xiàn)能力的因素，見63頁）

10、保值增值性：總體趨勢看是波浪式上升。（分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因）香港全港房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（香港大學(xué)）保值增值性：就是能保證投資一定時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠買到當(dāng)初的投資額可以買到的同等商品或服務(wù)。

房地產(chǎn)就具備這種特性，他可以保存其價(jià)值，甚至隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加。增值原因：通貨膨脹、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、外部經(jīng)濟(jì)、本身的投資改良。（一）、按用途劃分的類型1、居住房地產(chǎn)：普通住宅、高檔公寓、別墅等2、商業(yè)與辦公房地產(chǎn)：商鋪、寫字樓、賓館、餐飲與娛樂房地產(chǎn)，商務(wù)、行政辦公樓3、工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)4、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：農(nóng)場、林場、牧場等5、公益性房地產(chǎn)：汽車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等

6、特殊房地產(chǎn)：教堂、寺廟、墓地等7、混合房地產(chǎn)：兩種或兩種以上用途二、房地產(chǎn)的類型（二）、按開發(fā)程度來劃分的類型1、

生地：不具備市政基礎(chǔ)設(shè)施的土地2、

毛地：指具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，未拆遷平整。3、

熟地：具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如七通一平。能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。4、

在建工程：建筑物尚未建成，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不具備使用條件的房地產(chǎn)。5、現(xiàn)房（含土地）：已建成，可直接使用。（三）、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型1、

收益性房地產(chǎn)：可直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益2、

非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生收益（四）、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型1、

出售型房地產(chǎn)2、

出租型房地產(chǎn)：公寓、寫字樓（也可出售）3、

營業(yè)型房地產(chǎn)：旅館、影劇院4、

自用型房地產(chǎn)；學(xué)校、行政辦公、特殊廠房等不同類型采用不同估價(jià)方法。第三節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)的概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。簡單定義：指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。（一）專業(yè)估價(jià)人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。1、具備的條件：有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)良好的職業(yè)道德2、職業(yè)道德有以下六個(gè)方面：客觀、獨(dú)立性等（二)估價(jià)目的：指估價(jià)項(xiàng)目的期望用途，舉例。1、不同的估價(jià)目的要影響到估價(jià)結(jié)果（估價(jià)方法不同）2、估價(jià)目的決定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開（三）估價(jià)原則：是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。主要有合法原則、獨(dú)立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則。（四）估價(jià)程序：是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后順序房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序：1、

獲取估價(jià)業(yè)務(wù)2、

受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)3、

擬定估價(jià)作業(yè)方案4、

搜集估價(jià)所需資料5、

實(shí)地查勘估價(jià)對象6、

選定估價(jià)方法計(jì)算7、

確定估價(jià)結(jié)果8、

撰寫估價(jià)報(bào)告9、

交付估價(jià)報(bào)告10、估價(jià)資料歸檔（五）估價(jià)方法（英美本質(zhì)相同）

1、美國體系：成本法、比較法、收益法

2、英國體系：比較法、投資法（出租）、剩余法、利潤法（營業(yè)）、承包法一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法

（六）估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。

（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對應(yīng)的具體時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后

（八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定客觀合理價(jià)格或價(jià)值，是估計(jì)對象在某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

（一）、理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、

獨(dú)一無二性2、

價(jià)值高大性3、

是一個(gè)不完全的市場（二）、現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)的估價(jià)的需要1、

房地產(chǎn)交易的需要