營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響研究

"營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響研究摘要增值稅和營業(yè)稅是中國的主要稅種，在五年前，即2016年勞動節(jié)，中國就全面推動營業(yè)稅改增值稅的試點工作，并且范圍不斷擴大，涉及到了多個行業(yè)，如：房地產(chǎn)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等等。隨著"營改增"的不斷推進,有助于減少流轉(zhuǎn)稅和附加稅。促進企業(yè)進行改革,以減輕企業(yè)的企業(yè)稅負,提高企業(yè)的運營能力,促進企業(yè)發(fā)展。因此,本文根據(jù)當(dāng)前國家發(fā)展背景，介紹了現(xiàn)狀，并對研究內(nèi)容進行更深層次的研究；其次,介紹了營業(yè)稅、增值稅的概念以及特點;以信達地產(chǎn)為例,對信達地產(chǎn)營改增前后稅負測算及信達地產(chǎn)A項目營改增前后稅負差異進行分析,并對信達地產(chǎn)"營改增"之后所面臨的問題以及解決措施,最后為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對"營改增"稅負變化的發(fā)展建議。關(guān)鍵詞:營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;稅負變化ResearchontheImpactof"VATReform"ontheTaxBurdenofRealEstateEnterprisesAbstractBusinesstaxandvalue-addedtaxarethetwomaintaxesinChina.SinceMay1,2016,Chinahasfullypushedforwardthepilotpointofcampreformandincrease,andbroughttheconstructionindustry,realestateindustry,financialindustryandlifeserviceindustryintothepilotpointofcampreformandincrease.Withthecontinuouspromotionof"campreformandincrease",itwillhelptoreduceturnovertaxandadditionaltax.Topromotethereformofenterprisesinordertoreducethetaxburdenofenterprises,improvetheoperationalabilityofenterprises,andpromotethedevelopmentofenterprises.Therefore,thispaperfirstexpoundstheresearchbackgroundandsignificance,introducestheresearchcontentand;secondly,introducestheconceptandcharacteristicsofbusinesstaxandvalue-addedtax;takingCindarealestateasanexample,toXindarealestatecampBeforeandafterthetaxburdencalculationandXindarealestateAprojectbeforeandafterthetaxburdendifferenceanalysis,andXindarealestate"reformincrease"aftertheproblemsandsolutions,Finally,fortherealestateenterprisestodealwiththe"businessreformincrease"taxburdenchangedevelopmentrecommendations.Keywords:businesstaxreform;realestateenterprises;taxplanning;taxburdenchanges目錄一、緒論1（一）研究背景及意義1（二）研究內(nèi)容與方法11.研究內(nèi)容12.研究方法2二、概念界定及相關(guān)理論2（一）營業(yè)稅的概念及特點2（二）增值稅的概念及特點2（三）營改增的概述3三、從理論上探討營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生的影響3四、營改增對信達地產(chǎn)的稅負影響分析7（一）信達地產(chǎn)股份有限公司的基本情況7（二）信達地產(chǎn)營改增前后稅負測算7（三）信達地產(chǎn)A項目營改增前后稅負差異的分析121.A項目情況分析122.A項目營改增前后稅負差異分析15五、營改增后信達地產(chǎn)面臨的問題及對策16（一）營改增后信達地產(chǎn)面臨的問題161.對上游關(guān)聯(lián)企業(yè)的稅負轉(zhuǎn)162.部分成本支出無法獲得進項稅額抵扣163.業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉稅面廣，籌劃難度大17（二）信達地產(chǎn)解決問題的措施171.合理做好稅收籌劃，加強進項稅管理182.理順業(yè)務(wù)，化繁為簡，增強項目整體性籌劃管理18六、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增銳負變化的發(fā)展建議19（一）科學(xué)開展稅收籌劃191.優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)192.加強成本管理193.重視銷售環(huán)節(jié)20（二）提高企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)能力201職能部門加強對貿(mào)易往來的監(jiān)管力度.202.完善風(fēng)險管理體系203.提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)21七、總結(jié)與期望21（一）研究結(jié)論21（二）不足與期望21參考文獻23一、緒論(一)研究背景及意義1.背景自從改革開放以來，我國經(jīng)濟在不斷的發(fā)展，稅收增加了國家的收入，營業(yè)稅和增值稅作為稅收的主要類型，他的發(fā)展過程也是十分曲折的。在2011年國家政府才和財政部和國家稅務(wù)總局批準對營業(yè)稅進行改革，因此制作了一些營業(yè)稅改增值稅的方案，在第二年上海的某些企業(yè)就對此進行了試點工作。下半年起，國家政府?dāng)U大了該試點工作的范圍涉及到了10個省市，在2013年8月1日，營業(yè)稅改增值稅的范圍已經(jīng)推廣到了全國，并且，廣播影視服務(wù)業(yè)也進行了這個試點工作。在試點工作的持續(xù)進行當(dāng)中，交通運輸行業(yè)也涉及進來了，一直到2016年的3月18日才決定，在勞動節(jié)開始全面地推行營業(yè)稅改增值稅的工作，并且范圍要持續(xù)擴大，到服務(wù)業(yè)建筑行業(yè)等等。但是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊性，他的產(chǎn)業(yè)布局涉及到了很多稅收，所以很容易進行重復(fù)征稅，從而會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。而且轉(zhuǎn)嫁到消費者,從長遠的角度看對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)和整個房地產(chǎn)市。2.意義對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的試點工作，能夠幫助房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)避免重復(fù)征稅的行為，所以在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收壓力。企業(yè)高管層通過研究營業(yè)稅改征增值稅對重大發(fā)展戰(zhàn)略的重大影響,從科學(xué)評估的角度具體分析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的稅收情況和總體稅收負擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國的重要產(chǎn)業(yè),由于其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和稅負的變動性在此次"營改增"中備受關(guān)注,意義也非常重大,影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。"營改增"有利于房地產(chǎn)企業(yè)的理性發(fā)展,有助于消除雙重征稅,降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)的稅負。通過營業(yè)稅改增值稅的方式，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理模式進行創(chuàng)新，而且對他的財務(wù)管理也有一定的刺激作用。降低企業(yè)的稅負,降低生產(chǎn)成本,從而實現(xiàn)利潤最大化。(二)研究內(nèi)容與方法1.研究方法(1)文獻研究方法:通過收集,整理和分析與以往理論研究成果相關(guān)的文獻,揭示了研究的現(xiàn)狀和方向,本文的思考和研究基于先前的理論。(2)案例研究方法:本文的研究主要針對信達房地產(chǎn)案例研究。在查閱近年來發(fā)布的信達房地產(chǎn)年度報告以及相關(guān)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,分析了信達房地產(chǎn)的"營改增"背景下對本企業(yè)的影響。通過對信達地產(chǎn)開發(fā)A項目對稅負的影響,分析了營改增對稅負對開發(fā)A項目的影響,然后分析了個體如何影響稅負的整體變化。(3)比較分析法:首先,從理論上計算營改增前后對房地產(chǎn)稅負的影響,然后比較分析營改增前后對信達房地產(chǎn)的稅負的影響,然后再進行分析,得出結(jié)論。2.研究內(nèi)容本文首先介紹了研究的背景和研究的重要性,形成了一個比較具體的研究框架。其次,解釋了相關(guān)的概念和理論;然后,從純理論的角度分析了營改增背景下是如何對信達地產(chǎn)稅負的影響。接著,通過對項目特定A項目和所得到的財務(wù)數(shù)據(jù)分析,研究營改增后房地產(chǎn)公司稅負的影響以及面臨的問題,要采取的措施,并根據(jù)政策變化有選擇地進行稅收籌劃和設(shè)計,以避免政策變化帶來的稅收風(fēng)險。最后,從稅收籌劃和房地產(chǎn)公司自身利益出發(fā),總結(jié)出應(yīng)對營改增稅負變化的發(fā)展建議。(三)文獻綜述.1.房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的必要性陳欣然(2019)通過對近十年的房地產(chǎn)業(yè)進行研究表明,房地產(chǎn)業(yè)稅制少有改革,征收營業(yè)稅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)雙重稅收,使稅負加重,將會阻礙我國房地產(chǎn)發(fā)展。陳華(2019)指"營改增"有利于消除營業(yè)稅的弊端,并且，在一定程度上能減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，更能激發(fā)企業(yè)的活力。對于提高效益具有積極作用。王民峰(2018)研究分析了我國房地產(chǎn)稅制的發(fā)展進程,認為對房地產(chǎn)業(yè)實施征收增值稅可以確保行業(yè)發(fā)展的公平性。李盡松(2018)重點從增值稅為切入點,研究了存量房實施增值稅稅對市場帶來的變化,認為營業(yè)稅阻礙了市場發(fā)展,間接助推了房地產(chǎn)行業(yè)高暴利,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。王月(2018)著重研究了增值稅與營業(yè)稅交叉時,納稅范圍難以確定,阻礙了企業(yè)稅務(wù)湊劃能力。2."營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響研究姚玲,劉純雨(2018)主要提出了房地產(chǎn)企業(yè)要積極的制定相關(guān)政策來應(yīng)對營改增的到來,營改增的到來,重視營改增對企業(yè)帶來的影響以及從企業(yè)內(nèi)部自身出發(fā),對企業(yè)從業(yè)人員進行專門的培訓(xùn)，尤其是財務(wù)人員的培訓(xùn)，提高財務(wù)管理的積極性和科學(xué)性，以降低企業(yè)稅負。趙亞春(2020)從理論上測算了"營改增"對企業(yè)的稅負影響,分析指出當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額都可以有效抵扣時,那么房地產(chǎn)企業(yè)在"營改增"后是可以實現(xiàn)減稅效果的。林天鋼(2020)通過對房地產(chǎn)業(yè)"營改增"的進項稅額研究,發(fā)現(xiàn)進項稅額的可抵扣程度對企業(yè)的稅負變化起著重要作用。馬紅美(2018)袁華(2019)還指出對于那些老舊建筑項目的進項稅額已無法取得,會使房地產(chǎn)企業(yè)稅負上升。對房地產(chǎn)業(yè)實施"營改增后取得增值稅專票這一情況進行了詳細的分析比對,指出如果企業(yè)能夠取得相應(yīng)的增值稅專票,會使房地產(chǎn)企業(yè)的成本降低,達到減稅效果。相反,如果不能獲取相應(yīng)的增值稅專票可抵扣成本,會導(dǎo)致企業(yè)稅負加重。楊強,馮聞(2016)經(jīng)過分析,發(fā)現(xiàn)"營改增"是一把雙刃劍,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對稅制改革,結(jié)合自身特點,及時做出調(diào)整,抓住"營改增"的良機,合理進行稅收籌劃,降低企業(yè)稅收負擔(dān),促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。洪弘(2018)建議房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略政策,努力實現(xiàn)自身的稅負減少,并且增強對增值稅的管理，但是有一些納稅人要求發(fā)票一些企業(yè)沒有專門的發(fā)票，對于這種情況。應(yīng)降低購買價格,盡量使用延遲購買的方法,可以從一定程度上減輕企業(yè)的稅負。楊婷,田爽(2019)在測算了上海房地產(chǎn)公司的稅負后,指出政府應(yīng)該從房產(chǎn)的不同用途制定不同的稅收政策,逐漸改善增值稅鏈條,并將增值稅和土地增值稅結(jié)合起來分析。3.文獻述評本研究認為,發(fā)現(xiàn)我國實施"營改增"是必須進行的改革,"營改增"從長遠來看是有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和經(jīng)濟的穩(wěn)步運行。"營改增后,房地產(chǎn)企業(yè)要在提高營業(yè)收入的同時,盡可能多的獲取可抵扣成本,從而減小"營改增"帶來的影響。一部分認為營改增有利于降低稅負,一部分認為企業(yè)對于稅收的壓力會增大，但是作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，營業(yè)稅改增值稅這個舉措也會有一定影響。我將信達地產(chǎn)為例進行詳細闡述。二、概念界定及相關(guān)理論(一)營業(yè)稅的概念及特點營業(yè)稅的概念，首先要是在中國的境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓無形的資產(chǎn)，或者是銷售一些不動產(chǎn)來進行一些盈利征收。并且營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，在中國的稅種中占有重要地位。營業(yè)稅通常只有這些特征：1.包含的范圍很廣，它可以征收很多領(lǐng)域。對國民經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。2.營業(yè)稅的整理和歸納都很簡單，并且與營業(yè)額有直接的關(guān)系。與成本無關(guān)。3.按行業(yè)定義稅項和稅率。4.營業(yè)稅的征收導(dǎo)致雙重征稅。(二)增值稅的概念及特點增值稅也是一種流轉(zhuǎn)稅,增值稅的主要流轉(zhuǎn)于商品的交換當(dāng)中。在商品的交換當(dāng)中會出現(xiàn)不同的價格，增值稅對商品的生產(chǎn)流通消費多個環(huán)節(jié)中的稅收信息進行流轉(zhuǎn)，能在一定程度上避免對商品的投訴征稅，并且實行價外稅，是消費者來進行征稅的，主要是以消費者為主體。而增值稅是針對銷售的貨物的加工或者是進口產(chǎn)品的流通。在當(dāng)前來看，增值稅在中國稅收的地位越來越突出，并且對國家稅收的作用越來越重要。與其他流轉(zhuǎn)稅相比,增值稅在稅收環(huán)節(jié)方面具有以下的特征:(1)不重復(fù)征稅,具有中性稅收的特征。(2)逐環(huán)節(jié)征稅,逐環(huán)節(jié)扣稅,最終消費者是全部稅款的承擔(dān)者。(3)稅基廣闊,具有征收的普遍性和連續(xù)性。能夠平衡稅負,促進公平競爭。(三)營改增的概述營業(yè)稅改增值稅，意思就是把以前應(yīng)該交的營業(yè)稅改成應(yīng)該交的增值稅。在中國目前看來，營業(yè)稅改增值稅的范圍已經(jīng)推廣了，但是他的發(fā)展過程是十分曲折的。在2011年，中央政府制定了營業(yè)稅改增值稅的方案，在第二年起開始實施。首先通過上海的一些企業(yè)進行試點，在八月起，它的范圍有所擴大。從上海擴展到了中國10個省市。一直到2003年的8月1日，營業(yè)稅改增值稅范圍主要推廣到了中國全國，并且還加入了廣播服務(wù)業(yè)。2014年1月1日，交通運輸業(yè)也出現(xiàn)加入了營業(yè)稅改增值稅的范圍當(dāng)中。在2016年的3月18日，中央政府決定全面地推開，營業(yè)稅改增值稅，并且范圍要不斷地擴大，甚至一些房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都要被納入到營業(yè)稅改增值稅的范圍當(dāng)中，在目前來看，營業(yè)稅逐漸淡出在時代發(fā)展當(dāng)中，并且稅收制度的發(fā)展也越來越快。歷時近四年,由點即面,全面鋪開。2016年5月1日前營業(yè)稅稅目稅率如下表1.1稅目征收范圍稅率交通運輸業(yè)包括水陸空三部分3%建筑行業(yè)包括建筑的建材購買、施工、裝修3%金融保險業(yè)5%郵電通訊業(yè)3%文化體育業(yè)3%娛樂行業(yè)，包括一些奢侈娛樂場所和體育館5%~20%第三產(chǎn)業(yè)，包括服務(wù)業(yè)代理業(yè),旅店業(yè),飲食業(yè),旅游業(yè),倉儲業(yè),租賃業(yè),5%一些不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，包括轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),流轉(zhuǎn)權(quán),知識產(chǎn)權(quán),商標(biāo)權(quán),著作權(quán)商譽5%銷售不動產(chǎn)銷售建筑物及其他土地附著物5%增值稅發(fā)展歷程表1.2項目征收范圍時間稅率原增值稅項目銷售或者進口貨物、勞務(wù)1994.1.1-2018.4.3017%2018.5.1-2019.3.3116%2019.4.1-現(xiàn)在13%1、水果，d蔬菜、柴米油鹽醋;2、空調(diào)、煤氣、石油、天然氣、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、二甲醚、沼氣、煤炭;3、圖書、報紙、雜志、影音、;4、貓狗飼料、肥料1994.1.1-2001.12.3110%2001.1.1-2017.6.3013%2017.7.1-2018.4.111%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-現(xiàn)在9%營改增項目交通運輸服務(wù)2012.10.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-現(xiàn)在9%郵政服務(wù)業(yè)2014.4.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-現(xiàn)在9%基礎(chǔ)電信服務(wù)2014.6.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-現(xiàn)在9%建筑服務(wù),包括不動產(chǎn)的租借和買賣，以及流轉(zhuǎn)和使用。2016.5.1-2018.4.3011%2018.5.1-2019.3.3110%2019.4.1-現(xiàn)在9%四、案例企業(yè)分析-信達地產(chǎn)股份有限公司(一)信達地產(chǎn)股份有限公司的基本情況例如：信達地產(chǎn)股份有限公司，他作為上海的一所上市公司。在1984年的7月20日成立在北京市東城區(qū)進行了注冊，他的經(jīng)營范圍很廣不僅僅只局限于房地產(chǎn)的開發(fā)方面，還有一些政策的投資方面，包括對物流的管理和企業(yè)管理，并且他還銷售建筑的材料，在2008年的12月23日，他有許多子公司，并且和很多公司進行了重組，實現(xiàn)了資源的合理配置，一定程度上也節(jié)約了企業(yè)的成本，在2009年4月更名為信達地產(chǎn)股份有限公司。在公司進行重組之后，涉及的范圍更加的廣闊，并且成為了全國性的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。他的是公司遍地中國各個地方，包括一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，例如北上廣還有新疆，蒙古，安徽，海南等地方都進行了房地產(chǎn)的開發(fā)，并且公司對此的項目很多這樣的面積很廣，到目前為止，建筑面積一共300多萬平方米，如今公司的總資產(chǎn)將近一千億。(二)信達地產(chǎn)營改增前后稅負測算表1.32018年、2019年的相關(guān)收入,成本表單位:萬元20182019營業(yè)收入1947839.302586380.3營業(yè)成本1356318.871810341.30土地開發(fā)成本185064.35244535.56數(shù)據(jù)來源:信達地產(chǎn)2019年年報表1.42018年、2019年營改增前后的稅負對比表單位:萬元營業(yè)稅增值稅(進項稅按80%抵扣)增值稅(進項稅按100%抵扣)201820192018201920182019營業(yè)稅93770.3397391.97增值稅71695.2368182.9654003.548841.14城建稅及教育費附加11252.4411687.048603.438181.966480.4258609.94稅前利潤549019.7482441.42654439.04583338.47647562.05585659.49企業(yè)所得稅137254.9120610.36161359.26145834.62161890.52146414.87凈利潤411764.8361831.06493079.78437503.85485671.53439244.62流轉(zhuǎn)稅及附加稅費105022.77109079.0180298.6670364.9260483.9254702.08流轉(zhuǎn)稅及附加稅負擔(dān)率5.6%5.6%4.3%3.6%3%2.6%總體稅負242277.7229689.37241657.92222199.54222374.44201116.95分析結(jié)論:根據(jù)2018年和2019年的數(shù)據(jù)比較,如上表所示,可以得出,在其他條件不變的情況下,信達地產(chǎn)在營改增后,一些教育的費用比之前的費用少，這是因為他們計算的方法是不同的，并且計算的根據(jù)也是不同的。營改增前稅基是營業(yè)稅,營改增后稅基是增值稅,營業(yè)稅是價內(nèi)稅,可以稅前扣除,增值稅是價外稅,不可以稅前扣除。最終導(dǎo)致了營改增后,企業(yè)所得稅是比營改增前增加的,但是企業(yè)凈利潤是增加的。信達地產(chǎn)公司的流轉(zhuǎn)稅及附加稅費在2018年減少了619.78萬元,在2019年也減少了7489.8萬元;流轉(zhuǎn)稅及附加稅費的負擔(dān)率分別下降了1.3%和2.6%。測算結(jié)果當(dāng)取得增值稅專用發(fā)票可抵扣成本程度為80%的基礎(chǔ)上得來,不能很好的代表信達地產(chǎn)"營改增"前后的稅負比較。所以,通過增值稅專用發(fā)票可抵扣成本程度為100%,在其他條件不變的情況下,信達地產(chǎn)在營改增后公司的流轉(zhuǎn)稅及附加稅費在2018年減少了19903.26萬元,在2019年也減少了28572.35萬元;流轉(zhuǎn)稅及附加稅費的負擔(dān)率分別下降了2.6%和3%。"營改增"對信達地產(chǎn)的總體稅負起到了一定的降稅效果,也證實了的"營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響在于取得增值稅專票可抵扣成本的程度,當(dāng)營收不變時,可抵扣成本越多,"營改增"對房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效應(yīng)越明顯,所以,房地產(chǎn)企業(yè)要重視取得增值稅專票可抵扣成本給企業(yè)帶來的影響。(三)信達地產(chǎn)A項目營改增前后稅負差異的分析1.A項目情況分析(1)A項目情況簡介A項目占地很廣，達39876平方米,總建筑面積115,839平方米,建筑面積比為989,96平方米。房屋銷售總收入77588萬元,總成本59219.79萬元。A項營改增開始前應(yīng)繳納的營業(yè)稅為77588X5%=3879.4萬元。盈利情況成本均含稅,在2019年到4月1日之后，對增值稅進行了創(chuàng)新，適用稅率為13%、9%以及6%,具體分析如下。(2)A項目稅負影響分析按照項目成本費用表可得出能夠抵扣成本的匯總情況如下表所示。表1.5A項目成本匯總表單位:萬元序號成本費用數(shù)值占比1土地費用26684.7445.06%2勘察、設(shè)計及前期工程費936.61.58%3主題建安工程費21939.8137.05%4配套工程269.370.45%5室外工程2800.334.73%6維修基金373.630.63%7管理費用14522.45%8銷售費用2408.844.07%9財務(wù)費用2354.473.98%10合計59219.79100%從上表可以看出各單項成本占總成本的比例如下:土地支出約占總成本的44.06%;六分之二的費用占總費用的43.81%,其中主要的建筑和安裝工程費用占38.05%。十分之七占總成本的11.13%,其中財務(wù)費用為3.98%。1.土地取得成本的扣除A項目用地成本為266847.44萬元,是公司開發(fā)成本中最大的成本。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)公司的納稅人要根據(jù)收到的價格和一些可控的因素進行買賣，并且針對已經(jīng)開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目。可以減去已付給國家部門的土地價格余額作為銷售。所以,A項目的銷售額=77588-26684.74=50903.06萬元

增值稅銷項稅額=50903.06/(1+9%)*9%=4203萬元2.項目開發(fā)成本中的可抵扣進項稅①勘察、設(shè)計及前期工程費的可抵扣進項稅勘察、設(shè)計及前期工程費包括勘察費、規(guī)劃設(shè)計費以及前期工程費等支出。該項目成本為936.6萬元,占公司開發(fā)成本的1.58%。其具體構(gòu)成如下表。表1.6勘察、設(shè)計及前期工程費單位:萬元序號勘察、設(shè)計及前期工程費項目金額進項稅率可抵扣進項稅額1勘察費52.116%2.942規(guī)劃設(shè)計費728.386%41.173前期工程費158.116%8.894合計937.653成本涉及范圍很廣，包括了研究的費用和建筑的費用以及人工的費用。可按6%的增值稅額抵扣。1預(yù)計各項費用可抵扣總額93.66億元,進項稅額可抵扣53萬元。②主體建安工程費中的可抵扣進項稅A項目主體建安工程費共計21939.81萬元,占比為37.05%,是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比第二的費用。表1.7主體建安工程費項目單位:萬元序號主體建安工程費項目金額進項稅率可抵扣進項稅額1巖土及基礎(chǔ)工程1246.099%112.322主體土建16783.689%1510.443主體安裝工程3910.049%351.814合計21940.811974.57A項目大部分的建筑和安裝成本是根據(jù)"營改增"后建筑行業(yè)的增值稅稅率計算得出的,以減少增值稅。因此,使用9%的投入費用來估算巖石和地基的工程成本,大型建筑成本和大型安裝。項目費用投入分別為112.32萬元,1510.44萬元和35.18億元。經(jīng)分析計算,主要建設(shè)安裝工程成本為21939.81萬元,其中投入成本可抵扣1974.57萬元。③配套工程費用和室外工程費用中的可抵扣進項稅表1.8配套工程費用項目單位:萬元序號配套工程費用項目金額進項稅率可抵扣進項稅額1物業(yè)用房23.513%2.932公配服務(wù)用房37.8713%4.793人防工程21113%27.34合計270.3735.02項目A輔助工程費主要由動產(chǎn)成本構(gòu)成,稅率為13%。物業(yè),住房,公共住房和民防工程費分別估計為29,300元,47,900元和273,000元。支持該項目成本的人民幣稅額為200350,200。大多數(shù)管理費用是管理人員的工資,不可能扣除。無法通過不可抵扣的特殊增值稅發(fā)票收取財務(wù)費用。表1.9銷售費用項目單位:萬元序號銷售費用項目金額進項稅率可抵扣進項稅額1銷售管理費305.66%17.292銷售推廣費1641.046%92.883中介銷售代理費392.26%22.24其他705合計2408.84132.37促銷費用是針對廣告服務(wù)的,可以扣除6%,而中間銷售代理費和銷售管理費也可以扣除6%。據(jù)此計算,該項目A銷售費用的進項稅總額為132.37萬元。2.A項目營改增前后稅負差異分析通過以上計算和分析可以得出,項目A扣除稅為2559萬元?？紤]到購買特殊增值稅發(fā)票,當(dāng)可抵扣購買價的80%用作該項目的進項稅,那么A項目的工程費為2047.21萬元,可抵扣價值為80%,A項目增值稅稅額為4203萬元。應(yīng)交增值稅額=4203-2047.21=2155.79萬元,應(yīng)交營業(yè)稅額=3879.40萬元。因此,"營改增"前后的流轉(zhuǎn)稅之差=2155.79-3879.4=-1723.61萬元,增值稅稅率=2155.79/[50903.06/(1+9%)]=4.62%,營業(yè)稅率=5%,流轉(zhuǎn)稅稅負負擔(dān)差=-0.38%。當(dāng)可抵扣費用率為80%時,對營業(yè)稅改了增值稅，周轉(zhuǎn)率降低了0.38個百分點,即減輕了企業(yè)稅負。當(dāng)A項目進項稅扣減的質(zhì)量處于良好狀態(tài),則扣減費用為2559.01萬元,所以,應(yīng)交增值稅=4,203-2559.01=1,643.99萬元,流轉(zhuǎn)稅差=1643.99-3879.4=-223.541百萬元,增值稅稅負率=1643.99/[50903.06/(1+9%)]=3.52%,流轉(zhuǎn)稅稅負率差異=3.52%-5%=-1.48%。具體的流轉(zhuǎn)稅對比情況見表10。表1.10"營改增"前后A項目流轉(zhuǎn)稅對比情況萬元可抵扣成本程度營業(yè)稅增值稅稅負差營業(yè)稅稅負率增值稅稅負率稅負率差修正前(80%)3879.42155.79-1723.615%4.62%-0.38%修正后(100%)3879.41643.99-2235.415%3.52%-1.48%表10顯示,實施"營改增"后,A項目的流轉(zhuǎn)稅稅負明顯減輕。就銷售收入的不變而言,"營改增"后,A項目的可抵扣價值未達到理想狀態(tài)并不重要,A項目的稅將下降。因此,A項目稅的計算已確認,可得出"營改增"對房地產(chǎn)公司稅負的影響在很大程度上取決于可減少增值稅的程度。當(dāng)營業(yè)收入保持不變時,可扣減費用越多,"營改增"減稅對房地產(chǎn)公司的作用越明顯。因此,當(dāng)情況相似項目時,信達房地產(chǎn)公司要提高銷量,增加銷項稅稅額,以降低成本,減輕企業(yè)的稅負,實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。"營改增"不僅影響A項目流轉(zhuǎn)稅,而且影響A項目其他稅,不作討論。五、營改增后信達地產(chǎn)面臨的問題及對策(一)營改增后信達地產(chǎn)面臨的問題1.有些成本支出難以獲得進項稅額抵扣全面實施"營改增"后,不僅信達地產(chǎn),而且與信達地產(chǎn)公司有商業(yè)往來的公司也會受到不同程度的影響,他們會在增值稅開票問題上做手腳,遲開票或者不開票,會讓企業(yè)的稅收無法得到抵扣，因此在某方面來說，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。增值稅減免鏈的復(fù)雜性(受扣除限制),這可能會增加公司稅負,特別是從上游公司的增值稅扣除限制。對信達房地產(chǎn)A項目的分析顯示,主要的建筑和安裝項目費用由建筑公司承擔(dān),是第三大成本。建筑公司的所處環(huán)境復(fù)雜,無法從進項稅中扣除建筑公司所產(chǎn)生的部分成本,例如建筑單位購買的磚石,沙礫等材料受客觀條件的限制,急需材料交付給建設(shè)項目工地,進行現(xiàn)金交易,無法獲得進項稅發(fā)票,進而無法獲得有效的扣除證明,從而增加了企業(yè)稅負。2.業(yè)務(wù)復(fù)雜,涉稅面廣,籌劃難度大信達房地產(chǎn)項目開發(fā)多,公司開發(fā)樓房的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括上地收購,前期設(shè)計和規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),大型建筑和安裝項目,房屋銷售以及售后管理等密切相關(guān),稅收會計核算是不同的,導(dǎo)致稅收籌劃難度大。其中,與稅收有關(guān)的業(yè)務(wù)眾多且復(fù)雜,并且每個環(huán)節(jié)都是集成的,與之相關(guān)的成本通常會產(chǎn)生較大的稅負并增加公司的財務(wù)成本,房地產(chǎn)行業(yè)又是屬于一個經(jīng)營周期長,在運營周期中發(fā)生的復(fù)雜會計核算和稅收關(guān)系,信達地產(chǎn)難以進行稅收。3.營改增"之后,會計核算復(fù)雜,難度大,財務(wù)人員素質(zhì)有待提高。在進行營業(yè)稅改增值稅之后，財務(wù)管理的難度是加大了，如果企業(yè)對財務(wù)管理人員不進行專業(yè)的培訓(xùn)的話，那么會加大企業(yè)的稅收負擔(dān)。并且，財務(wù)計算的難度也會加大。尤其是財務(wù)人員而言，他們不光要對財務(wù)的計算方式進行創(chuàng)新，還要統(tǒng)一財務(wù)人員的專業(yè)水平，而且要適應(yīng)國家相關(guān)的政策。根據(jù)國家發(fā)展情況來進行稅收的改革和創(chuàng)新，由此，要不斷地增加財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。國家近幾年不斷發(fā)布增值稅優(yōu)惠政策,增值稅的稅率也在下降,對信達企業(yè)財務(wù)人員的稅收籌劃能力也是一個很大的考驗。財務(wù)人員的稅負籌劃能力是稅負能不能下降的重要一環(huán)。(二)信達地產(chǎn)解決問題的措施1.與上下游關(guān)聯(lián)方加強溝通聯(lián)系,完善稅負轉(zhuǎn)嫁信達房地產(chǎn)需要提高能力,增加對下游用戶的稅收籌劃能力,要實現(xiàn)輸入與輸出稅務(wù)籌劃的理想情況。在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi),要求上游供應(yīng)商提供增值稅進項稅專票,用來扣稅,以此來減輕稅負負擔(dān)。本企業(yè)則要求增加銷量,增加銷項稅發(fā)票數(shù)量,以此來減少公司稅負并增加營業(yè)利潤。營業(yè)稅改增值稅之后，信達房地產(chǎn)必須以多種方式推進稅收籌劃,包括調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),擴大融資的渠道，并且制定合理的規(guī)劃收購的戰(zhàn)略，對投資和收稅方面進行創(chuàng)新和改革，營造出合理的稅收氛圍。通過這種方式來保證稅收的安全，并且一定程度上能夠凈化各個公司的營銷環(huán)境，從而提高企業(yè)的收益。完善稅負的轉(zhuǎn)移,我們需要與下游供應(yīng)商和下游用戶打交道。首先,賦稅要對供應(yīng)商進行改革，并且要增強各個企業(yè)的談判能力，因此來篩選優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，在對商品的定價方面，也要將商品的最低價格緊緊地握在手上，保證商品的最低價格。增強對增值稅稅額的合理控制,以達到減少稅負的。2.理順業(yè)務(wù),化繁為簡,增強項目整體性籌劃管理信達地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)多而復(fù)雜,因此公司必須理清不同業(yè)務(wù)的成本和支出。對于不合理的,可能在一定程度上會影響企業(yè)的盈利情況。要杜絕發(fā)生。對于信達地產(chǎn),各種業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)在公司的活動中起著重要的作用,也是項目總體稅務(wù)籌劃的前提和條件。因此,要對公司的各項業(yè)務(wù)進行監(jiān)管和加強管理,加強統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),并且，各部門間要加強聯(lián)系，相互配合。加強項目計劃和管理,使財務(wù)會計標(biāo)準化,明確每個業(yè)務(wù)部門的職責(zé),匯編資產(chǎn)計劃統(tǒng)計數(shù)據(jù)并以有助于公司計劃和管理的方式顯示數(shù)據(jù)。將復(fù)雜性轉(zhuǎn)變?yōu)楹唵涡缘倪^程中要著力解決復(fù)雜的業(yè)務(wù)問題。整理復(fù)雜的業(yè)務(wù)要與項目相關(guān)的人員討論并有效地解決問題,并且對項目產(chǎn)生影響。對發(fā)展充滿信心,規(guī)劃和管理準備階段要更加完整。計劃管理是針對整個公司的,公司通過要調(diào)整和改革確定當(dāng)前的狀況,并對未來的發(fā)展具有長遠的戰(zhàn)略眼光。3.提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)"營改增"之后房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和會計核算等方面變得更加的復(fù)雜,稅率還有納稅要求方面都有很大的變動。作為本企業(yè)的辦稅人員和財務(wù)人員應(yīng)該與時俱進,在政策變動的同時工作人員應(yīng)該加快步伐學(xué)習(xí)政策上改動的部分,認真研究納稅依據(jù),不要墨守成規(guī),同時在學(xué)習(xí)的同時也要結(jié)合本企業(yè)的特點,更好的發(fā)揮"營改增"的優(yōu)勢。財務(wù)工作者應(yīng)該根據(jù)財務(wù)管理和會計核算改變的地方相應(yīng)的調(diào)整本企業(yè)的會計核算方法和財務(wù)管理制度。定期安排財務(wù)人員和稅務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn),定期安排企業(yè)員工進行思想文化教育,提高員工的辦公技能和自身素質(zhì)。同時財務(wù)人員也要加強同其他部門員工之間的聯(lián)系。作為財務(wù)人員應(yīng)該督促采購人員得到合法可抵扣的增值稅專用發(fā)票,這樣有利于企業(yè)的財務(wù)核算

六、營改增后信達地產(chǎn)稅負政策的發(fā)展建議(一)科學(xué)開展稅收籌劃1.優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)(1)在增值稅體制營改增的背景下,隨著增值稅政策的不斷調(diào)整和變化,房地產(chǎn)公司需要根據(jù)政策變化適當(dāng)調(diào)整其稅收。(2)及時調(diào)整和優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以有效減輕公司的總稅負,并實現(xiàn)營業(yè)利潤最大化。(3)營改增的稅制改革要求公司針對新舊房地產(chǎn)項目選擇適當(dāng)?shù)亩惪钣嬎惴椒?同時要考慮到實際的開發(fā)進度。對于屬于同一項目的不同產(chǎn)品,需要明智地判斷產(chǎn)品成本和費用,以便可以比較收入和成本(4)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)公司可以通過優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),多元化發(fā)展和企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,及時改變客戶群和市場定位,從而減輕企業(yè)稅負并增加營業(yè)利潤。2.重視銷售環(huán)節(jié)要結(jié)合當(dāng)今社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展前景，積極魚市場各個因素相配合，根據(jù)市場環(huán)境的需求來確定產(chǎn)品的功能價格和質(zhì)量，在銷售方面，也要確定合理的銷售策略。達到增加銷售量,增加企業(yè)營業(yè)利潤。因此，要制定一些相關(guān)的政策，戰(zhàn)略明世瑜的稅改增值稅的優(yōu)勢。根據(jù)不同的清晰，要求有關(guān)部門癡癡地配合起來，把責(zé)任落實到每一個人身上，并且可以建立相關(guān)的組織機構(gòu)來進行管理，而且在管理的過程當(dāng)中必須要和企業(yè)的自身環(huán)境上，配合在對人員的管理上要加強員工和信息的連接性。(二)提高企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)能力1"營改增"之后應(yīng)該針對改革內(nèi)容建立和完善企業(yè)的內(nèi)部控制,建立相應(yīng)的審計部門,在采購、銷售、成本等活動中做好監(jiān)控工作,以防本公司工作人員在上述活動中利用職務(wù)之便做出不利于公司利益的事。審計人員要綜合評價稅收籌劃方案,同時監(jiān)督公司是否會為了減輕稅負發(fā)生偷漏稅行為,造成罰款及加收滯納金,加大稅負。對于企業(yè)來說，應(yīng)該加強監(jiān)管，對一些部門進行嚴格的管理，并且采用增值稅作為發(fā)票，以此來減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，在銷售的環(huán)節(jié)當(dāng)中可以根據(jù)銷售的價錢來進行分類，這樣能提高計算的效率。若不區(qū)分開就會根據(jù)涉及稅率中的最高稅率計算,不利于減輕企業(yè)稅負。同時加強對成本的控制,盡量降低開發(fā)成本,提高企業(yè)經(jīng)濟收益。對于公司內(nèi)部涉及稅負工作的員工實行權(quán)責(zé)分離制度。例如空白發(fā)票和發(fā)票專用章安排不同的人分別管理,不能自行委托他人保管使用

2.完善風(fēng)險管理體系稅收籌劃是一種可以提高企業(yè)生存能力的操作,因此企業(yè)需要有規(guī)避風(fēng)險的能力和降低稅收籌劃風(fēng)險的能力。對此，應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險控制機制，通過對風(fēng)險的把控程度，進行風(fēng)險的管控。風(fēng)險識別有助于房地產(chǎn)公司了解與公司環(huán)境有關(guān)的因素。其次,引入基于有效環(huán)境控制的風(fēng)險評估系統(tǒng),評估風(fēng)險因素以及評估標(biāo)準,權(quán)重和其他計算點,有效評估風(fēng)險的程度,并為信達地產(chǎn)公司應(yīng)對稅收風(fēng)險提供理論依據(jù)。最后,建立風(fēng)險防范系統(tǒng),如果企業(yè)不能采取更好的風(fēng)險防范和應(yīng)對措施,則無法進行完整的風(fēng)險識別甚至準確的風(fēng)險評估。建立風(fēng)險防范系可以使房地產(chǎn)公司意識到其內(nèi)部和外部環(huán)境,從而實現(xiàn)降低的企業(yè)稅負負擔(dān)并為企業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。七、總結(jié)與期望(一)研究結(jié)論本文從理論的角度討論了``營改增''對房地產(chǎn)公司稅負的影響,并通過確定相關(guān)數(shù)據(jù),用計算分析的方法來分析``營改增''前后房地產(chǎn)公司稅負的具體變化。得出結(jié)論:在營業(yè)收入不變時,"營改增"能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而增加企業(yè)收益。所以實行"營改增"后,對房地產(chǎn)來說，是有積極影響的，以盡可能多的進項稅抵扣,從而減少稅負。在稅收籌劃過程中,企業(yè)應(yīng)靈活運用或結(jié)合實際使用,以盡量減輕企業(yè)的稅負。同時,應(yīng)該指出的是,房地產(chǎn)公司不是孤立的行業(yè),它們與許多行業(yè)密不可分,注意整體籌劃。房地產(chǎn)公司需要學(xué)習(xí)如何構(gòu)建系統(tǒng),適當(dāng)?shù)赝獍?wù),采用多方面的方法,執(zhí)行稅收籌劃并利用"業(yè)務(wù)改革和增長"來改善其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),增加市場份額并進一步促進本企業(yè)發(fā)展。(二)不足與期望由于本人缺乏在房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作經(jīng)驗,對稅務(wù)專業(yè)知識認識程度不是特別深,對房地產(chǎn)行業(yè)信息收集不夠多,因此本文有一些缺點:作者尚未具備足夠的相關(guān)專業(yè)知識,問題分析僅涉及公司扣除額,流轉(zhuǎn)稅和總稅負,而許多其他不同的征稅方法都沒有進行分析,本文的理論知識還比較淺薄。第二,房地產(chǎn)企業(yè)要繳納廣泛的稅,稅制復(fù)雜,也沒有進行全面分析。稅收籌劃相關(guān)的風(fēng)險在本文中并未得到很好的理解。隨著營改增的全面實施和增值稅時代的到來,本人將繼續(xù)關(guān)注增值稅對房地產(chǎn)公司稅負的影響以及公司對稅收籌劃的風(fēng)險,并將繼續(xù)進行總結(jié)和改進。參考文獻[1]林天鋼