畝以上大盤典型案例研究

2010年3月22日500畝以上大盤典型案例研究本報告將選取面積在500畝以上，容積率在0.5-1.5、1.5-2.5兩個不同階段的大盤做分析，主要研究大盤的價值提升與產(chǎn)品規(guī)劃特征。容積率0.5-1.5之間美洲故事南山蘇迪亞諾美洲故事項目基本指標規(guī)劃及推貨節(jié)奏項目價值點分析營銷推廣分析項目地址：雨花區(qū)政府以南，萬家麗路與湘府東路交匯處東北惻開發(fā)商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯占地面積：800畝建筑面積：60萬㎡物業(yè)類型：別墅、高層別墅類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排容積率：1.0綠化率：41.69%總棟數(shù)：200棟物業(yè)費：3元/㎡/月項目分期：二期當前期數(shù)：一期基本數(shù)據(jù)項目分二期開發(fā)項目總占地近800畝，以園區(qū)內的規(guī)劃路為準，分成東、西二區(qū)，共二期開發(fā)。一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨棟及雙拼別墅。一期西區(qū)項目規(guī)劃項目二期（東區(qū)）產(chǎn)品：獨棟、雙拼、高層項目一期（西區(qū)）產(chǎn)品：獨棟、雙拼、聯(lián)排項目規(guī)劃——原生坡地別墅群地塊特征：坡地地形，內部自然景觀資源在別墅中來說并不特別出色。產(chǎn)品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢而建，再結合人工湖泊盡可能展現(xiàn)別墅生態(tài)自然特征。在項目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產(chǎn)品的設置將成為項目獲取高利潤值的產(chǎn)品。萬家麗路湘府路一期推貨節(jié)奏1.1期維多利亞組團推出時間：07年9月產(chǎn)品：獨棟+雙拼價格：雙拼8500獨棟125001.2期阿卡迪亞組團推出時間：08年4月產(chǎn)品：獨棟+雙拼價格：雙拼10000獨棟200001.3期納帕山谷組團產(chǎn)品：雙拼推出時間：08年下半年價格：雙拼125001.4期常青藤組團產(chǎn)品：聯(lián)排推出時間：09年下半年價格：聯(lián)排7000-8500以位置較優(yōu)的高端產(chǎn)品獨棟與雙拼先期入市，拔高項目檔次，提升后期聯(lián)排價值07年9月獨棟雙拼聯(lián)排7000單價推貨時間08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于獨棟產(chǎn)品的稀缺，售價快速拔高；中高端聯(lián)排產(chǎn)品受前期高端產(chǎn)品的帶動明顯，初期入市價已達到7500元/平米以上。項目整體推貨節(jié)奏首推：高端獨棟、雙拼再推：中高端聯(lián)排最后推：中端高層提升價值提升價值=獲取高利潤率獲取高利潤率=獲取高利潤值=由高到低的推貨節(jié)奏，在拔高項目形象獲取高利潤率后，也能獲取高利潤值，為項目實現(xiàn)利潤最大化目標戶型配比一期百分比戶型面積㎡數(shù)量可售獨棟341-445231013%雙拼330-420108962%聯(lián)排270-300441525%合計17534100%產(chǎn)品以雙拼為主，主力面積區(qū)間330-430平米之間，主力總價大約在400-500萬之間，總體銷售速度偏慢戶型面積獨棟總價大約在680-900萬之間雙拼總價大約在400-500萬之間聯(lián)排總價大約在200-250萬之間07年9月至今銷售周期約2年半時間，共售約140套，月均售4.7套規(guī)劃評判亮點：保持原地形，依勢而建，自然而成；先期以高端入市，提升價值，逐步推出中高端聯(lián)排，以及高層產(chǎn)品，獲取最高利潤值；不足：由于高價位產(chǎn)品量過大，總價過高，是銷售速度偏慢的主要原因；獨棟與雙拼適用于拔高形象，提升項目價值，聯(lián)排屬于走量型產(chǎn)品，相對而言，雙拼屬夾心層產(chǎn)品，并不宜過量設置。

項目價值點分析固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌臨天際嶺森林公園，外部生態(tài)景觀資源優(yōu)越德普置業(yè)，具備一定的行業(yè)品牌在固有價值中，地段是其核心優(yōu)勢地段屬城市別墅，地段優(yōu)越可變價值——園林景觀以美洲風格為藍本，中心景觀打造大面積人工湖，整體園格給人清新、自然之感可變價值——園林景觀園林精裝交房可變價值——外立面融合北美主流建筑元素后的再創(chuàng)新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑風格于一身，不同風格的變化給人豐富新鮮感可變價值——內部配套內部配套較為常規(guī)，設有8000平米雙會所、6353平米社區(qū)商業(yè)、1291平米幼兒園、游泳池戶型特點：挑空6米以上的家庭廳，大氣，彰顯家族氣派外廊式雙門設計，有效延伸室內空間雙主臥設計每間臥房都帶有陽臺或露臺戶型特點：餐廳挑高6米以上，長幼有序，彰顯家族禮儀闊綽客廳，多面采光，彰顯家族尊貴之氣派二樓多露臺設計車庫設在一樓，免除居者上下麻煩北美法式獨棟北美法式雙拼可變價值——戶型特征可變價值——物業(yè)服務物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務子公司的商號名稱。為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產(chǎn)和風險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關的金融服務。

第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開設了辦事處，為全球各大商業(yè)團體租戶提供優(yōu)質及全面的物業(yè)服務。

第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國TrammellCrow公司的合作，進一步擴展其專業(yè)、高度個人化的服務。至今已在全球設立了140個分公司及辦事處的龐大服務網(wǎng)絡。（注：TrammellCrow公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務供應商。）可變價值——建筑品質嚴格考究每處建筑用材，采用美國歐文斯科寧、德國漢高、法國永得寧、拉法基等國際頂尖品牌，鍛造惟精惟一的建筑品質。價值點評判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內部配套戶型亮點物業(yè)服務建筑品質★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事地段價值與產(chǎn)品綜合品質是其口碑樹立的重要關鍵點。營銷推廣分析

2007年8月中旬，銷售體驗中心大幕開啟。樣板房勢宏偉的拱門、挑高客廳，無一不展示出家族別墅特有的禮儀感；刻意做舊的木色、手工陶磚、奶油色的藝術石壁爐量身定制主人的含蓄與內斂。主人房里是精心定做的鐵藝掛件、“傳世”家具，美式家居散發(fā)出奢華的氣質，餐桌、沙發(fā)、書柜以蜿蜒起伏的弧線回旋著柔美曼妙的韻致。

古典與奢華的美式莊園

在米婭城堡后殖民主義風格的獨棟空間里，蝕刻的鏡面玻璃，異型拼花的大理石，抹了圓角的造型埡口……巴洛克豪華、動感、多變的視覺緩緩張揚著經(jīng)歷了繁華但沒有沒落的一種另類的豪華與尊貴。

起居室、主臥的大飄窗讓陽光以優(yōu)雅的方式將大自然的精華傳送到房間的各個角落。推窗遠眺，樹木蔥翠、繁花絢麗。

米婭城堡：張揚著一種另類的豪華與尊貴樣板房

2007年8月25日，美洲俱樂部會員全球招募。2007年8月份開始進行市場預熱，充分整合媒體資源，實現(xiàn)了組合推廣模式，達到了短期引爆市場的效果。【戶外廣告】【網(wǎng)絡廣告】營銷推廣以“家族別墅”概念樹立高端形象，并且由于概念的創(chuàng)新而備受關注，傳唱度高【報紙廣告】營銷推廣

2007年9月21日，策劃組織了『“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜』，啟動首批VIP預約。

2007年11月，推出第二批房源——阿卡迪亞組團，在嚴厲的房地產(chǎn)調控形勢下我們針對性調整營銷策略，推行“活動營銷”及“俱樂部關系營銷”，豐富了家族別墅精神內涵?！揪銟凡繒秳?chuàng)享家》】2007年11月24日—12月25日，『美洲故事電影節(jié)』震撼上演

2007年12月29日，『榮耀家族，創(chuàng)享2008—“美洲故事”新年名流夜暨美國自駕游出征儀式』美洲故事——營銷推廣小結以“家族別墅”概念樹立高端形象；以組合媒體策略炒熱市場；以活動事件營銷“圈定”客戶；南山·蘇迪亞諾項目基本指標規(guī)劃及推貨節(jié)奏項目價值點分析營銷推廣分析南山蘇迪亞諾——基本數(shù)據(jù)項目地址：河西金星北路三段399號（金星大道與普瑞大道交匯處）物業(yè)公司：南山物業(yè)占地面積：502畝建筑面積：33萬㎡容積率：1.05綠化率：60%總戶數(shù)：2146棟項目分期：三期投資商:中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司開發(fā)商:長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位:澳洲五合國際營銷代理:合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）整合推廣黑馬廣告（中國4A）項目開發(fā)組合臨金星大道，岳麓大道、一橋、二橋、三汊磯大橋所構成的路橋交通網(wǎng)給蘇迪亞諾提供了“半小時配套”的雙重體系（交通配套體系、公建配套體系）。距岳麓山風景區(qū)：20分鐘車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距岳麓山風景區(qū)：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程區(qū)域位置“兩湖三軸五主題”南部溪流景觀軸中部橫貫社區(qū)的干道景觀軸兩湖北部休閑主題景觀軸五大組團項目規(guī)劃項目地塊平整，內外部并無突出自然資源；以“海洋、平原、森林、河谷、山地”五種地貌為基礎構建二湖三軸五組團。產(chǎn)品線非常豐富，獨立別墅+雙拼別墅+聯(lián)排別墅+洋房+小高層項目規(guī)劃商業(yè)街情景洋房小高層聯(lián)排別墅獨立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房會所三期一期二期由于南山項目位置偏遠，首推中高端產(chǎn)品聯(lián)排與洋房進行試水，市場打出知名度后，再推高端產(chǎn)品獨棟與雙拼提升項目價值，最后推出中端產(chǎn)品小高層提升利潤值07年6月9日開盤，推出72套聯(lián)排07年8月18日開盤，推出300套洋房07年9月１３號開盤，推出133套聯(lián)排11月推出獨棟、雙拼別墅小高層將最后推出推貨節(jié)奏獨棟雙拼聯(lián)排單價推貨時間由于08年入市時機及項目地段問題，南山在07年下半年火爆銷售之后，整體價格提升不大；獨棟與雙拼產(chǎn)品的提價能力最強洋房項目價值點分析固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌不突出南山，具備一定的行業(yè)品牌整體固有價值不突出，其中以品牌形象相對較優(yōu)地段偏遠可變價值——園林景觀澳洲風情園林，首期開盤即已打造好中心園林景觀，對銷售促進作用非常大園林在開盤之前已經(jīng)整體呈現(xiàn)在客戶眼前，大門入口的中心噴泉與金帆包裝的亞熱帶棕櫚樹和陽光下起舞的景觀帆交相輝映，石頭中傳出悅耳的音樂①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可變價值——外立面簡約、現(xiàn)代、少裝飾、個性鮮明的建筑風格，用簡約的構圖和粗放的線條來體現(xiàn)建筑的精神追求。2700平方米雙湖會所墨蕾河谷獨立、雙拼別墅雅拉美地聯(lián)排別墅悠藍海濱------別墅式洋房可變價值——內部配套內部配套商業(yè)街20000平米外向型社區(qū)商業(yè)游泳池網(wǎng)球場和羽毛球場雙會所3000平米其中主會所以運動為主題，面積約2700平米，分上下兩層，設有健身中心、臺球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等雙語幼兒園2000平米園內擁有圖書閱覽室、多媒體教室、寬頻網(wǎng)絡等高端配套，引進具有先進國際素質教育理念，能實現(xiàn)雙語雙Q（智商、情商）綜合教育的一流幼兒教育機構。可變價值——戶型特征贈送大露臺贈送地下室無論別墅與洋房，高附加值是銷售良好的重要原因之一戶型特點：

●獨步全城的前庭后院、采光中庭的三重景觀空間設計。

●首層動靜相宜，錯層式設計彰顯更有層次感的尊貴生活體驗。

●二層南北雙露臺，視野開闊。

●三層主人私享空間，南北大露臺。

●獨具匠心的采光地下室，可設計成酒窖、健身房、家庭影院等，多種組合自由切換。高附加值：

●贈送車庫、地下室、花園、露臺、中庭、得房率高達120%。聯(lián)排戶型（建筑面積：約205-207㎡）洋房戶型一層：四室二廳二衛(wèi)（建筑面積：約140-142㎡）戶型特點：●私家大庭院、寬露臺、采光地下室讓別墅級生活觸手可及；

●客廳、餐廳分區(qū)合理，超然空間開啟尊貴生活；

●超大主臥設有獨立衛(wèi)生間，私密天地，隨心所欲；

●多功能情景房，品茗、閱讀、娛樂、陽光揮灑，自在享受。高附加值：

●贈送地下室、花園、采光庭院、得房率高達120%?？勺儍r值——物業(yè)服務物業(yè)管理公司——深圳赤灣物業(yè)管理公司深圳市赤灣物業(yè)管理有限公司成立于1998年11月，為中國南山開發(fā)（集團）股份有限公司的全資子公司，注冊資金500萬元人民幣，物業(yè)本部管理深圳赤灣地區(qū)3.2平方公里范圍。公司目前管理面積約800萬平方米。價值點評判固有價值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★可變價值園林景觀外立面內部配套戶型亮點物業(yè)服務建筑品質★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山蘇迪亞諾高附加值戶型設計是產(chǎn)品熱銷的核心因素，加上園林景觀與外立面風格都較受到市場的青睞。營銷推廣（實景園林+樣板房+售樓部=首期示范區(qū)）長沙南山蘇迪亞諾位于長沙望城，離長沙市中心約有30多分鐘車程，2007年8月開盤初推出144套洋房，當天全部售磬，還吸引了不少中心城區(qū)客戶購買，除了產(chǎn)品性價比，示范區(qū)實景對客戶造成的震憾是熱銷的一個重要原因。實景的震憾往往讓客戶失去理智！長沙南山蘇迪亞諾地段生僻，但由于開盤示范區(qū)的實景體驗式銷售，取得了令人驚奇的開盤熱銷樣板房2套樣板房的展現(xiàn)大大增加了客戶的信心和對于南山開發(fā)品牌的認可度，整體來說，裝修談不上奢侈，但卻有種說不出的舒適感，南山沿用了一貫注重品質細節(jié)的風格，扶手，門把，浴缸等細處選擇極為精致（現(xiàn)代簡約風格）品牌形象經(jīng)過幾次組織十分成功的選房活動,加上廣受業(yè)界好評的現(xiàn)場實景,項目“澳洲首府莊園”的“莊園”形象完成建立,享有較高的市場知名度與美譽度.

榮膺2007年度銷售率前三甲樓盤2007年度十大品牌地產(chǎn)企業(yè)2007年度搜房網(wǎng)“十大最具人氣別墅項目”

2007-2008年度湖湘國際花園社區(qū)一城別墅

伴城湖

南山·蘇迪亞諾澳洲首府莊園低密度生活典范推廣形象前期形象：“一城別墅伴城湖”推廣形象中期形象：“澳洲首府莊園”后期形象：“別墅之上是莊園”推廣形象報廣報廣營銷推廣小結高端形象推廣打動客戶；“實景體驗式”營銷策略增強客戶購買信心；容積率1.5-2.5之間藏瓏湖上國際花園保利麓谷林語藏瓏湖上國際花園項目基本指標規(guī)劃及推貨節(jié)奏項目價值點分析營銷推廣分析開發(fā)商：長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：洪山路188號月湖公園北側總用地面積：1500畝總建筑面積：185萬平方米住宅總戶數(shù)：3000多戶容積率：1.85綠化綠：48.77%產(chǎn)品類型：花園洋房、雙拼別墅、獨棟別墅、高層住宅、酒店式公寓基本數(shù)據(jù)長沙大學藏瓏湖上國際花園廣電中心四方坪小區(qū)圣爵菲斯163醫(yī)院麥德龍超市周邊配套比較缺乏，尤其是離醫(yī)院和超市有一定的距離，給生活帶來不便；雖然有319國道、萬佳麗北路、工程兵大道，但公交車并不多。區(qū)位配套項目規(guī)劃A一期B二期C三期A地塊景觀資源及價值屬中等，作為一期開發(fā)，利用別墅打造其高端豪宅形象；B地塊位置臨路，景觀資源相對較差，依托前期的高端定位使其價值達到提升；C地塊屬整體資源最佳地段，放到最后開發(fā)，使之價值和利潤達到最大化。2期于09年4月開始陸續(xù)推出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟3期計劃于2011-2012年推出1.1期于07年3月推出首開洋房108套、雙拼54套、高層6棟1.2期于08年陸續(xù)入市推出獨棟12棟、一棟高層項目總占地1500畝，分為A，B，C三個地塊，一期開發(fā)A地塊占地約為500畝；建面約56萬㎡。一期建筑類型以高層、聯(lián)排為主，以半圍合式分布，在獨棟、雙拼別墅、花園洋房以外，更有直入云宵的空中宮邸不可多得，點式，板式，蝶式高層；不同的體態(tài)，不同的視角，不同的格局，保證將600畝湖面展現(xiàn)在每家每戶面前。高層住宅區(qū)獨棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產(chǎn)品組合及分布項目一期產(chǎn)品線組合：高層+洋房+獨棟+雙拼首推中高、高端產(chǎn)品洋房與雙拼，在試水市場的同時，也樹立項目高端形象，后以獨棟拔高最大價值，同時也提升高層的售價產(chǎn)品組合及分布項目二期產(chǎn)品：高層觀景豪宅高層區(qū)點式品字高層區(qū)二期建筑類型以89-206㎡的點式品字高層及觀景豪宅高層組成，占據(jù)項目核心景觀中軸線，戶型設計延續(xù)藏瓏一貫的高端調性,方正大氣,通透舒適,可最大限度地欣賞到園區(qū)核心景觀與月湖公園的自然風光。產(chǎn)品組合及分布項目三期產(chǎn)品組合：獨棟+雙拼+高層+公寓獨棟別墅區(qū)雙拼別墅區(qū)觀景豪宅高層區(qū)高層公寓區(qū)點式高層區(qū)三期建筑類型以獨棟別墅、雙拼別墅、高層及公寓為主，建筑風格將沿用以往一貫的建筑形態(tài)，具體戶型面積尚待規(guī)劃之中。中高端洋房與雙拼作為首推試水產(chǎn)品，推出即已售完畢；由于前期中高端產(chǎn)品的熱售，高層作為主力，價值提升明顯；獨棟作為稀缺型產(chǎn)品，價值表現(xiàn)力非常強勁，售價遙遙領先。藏瓏項目各類物業(yè)售價均成為區(qū)域的標桿；其中一期高層的開盤價格，每平米高出市場價1000元以上。獨棟雙拼高層單價推貨時間洋房價格分析項目價值點分析固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌嵌于600畝月湖公園內雙瑞地產(chǎn)，在本地知名度不高整體固有價值中，地段與資源景觀占據(jù)了相當大的優(yōu)勢地段緊臨廣電中心，地段條件優(yōu)越可變價值——園林景觀利用借景手法，最大化利用月湖公園的水景，作為項目背景；將自身融入公園之中；既利用公園，也成為公園一景層見疊出的空間美學，結合建筑不同層數(shù)的變化，由低矮的別墅過渡到高層住宅四位一體的景觀綠化系統(tǒng)：小區(qū)中心綠化—組團級綠化—宅前綠化—空中花園可變價值——園林景觀社區(qū)內配套包括會所、五星級酒店以及綜合性服務設施（停車場庫、社區(qū)物業(yè)管理用房等），沿街商業(yè)（郵政儲蓄、商場、超市等），文化娛樂，社會服務（幼兒園），市政公用設施等?？勺儍r值——配套及商業(yè)會所幼兒園五星級酒店中央景觀軸沿街商業(yè)共14萬方區(qū)域型商業(yè)配置戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%復式331-37041%合計861100%二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟）戶型配比

可變價值——戶型特征舒適型二房、三房是主力入戶花園觀景陽臺轉角飄窗凸窗超大橫廳轉角飄窗入戶花園3室2廳1衛(wèi)89m2戶型點評：7米橫廳設計，客廳奢華氣派大面積觀景陽臺與客廳相連主臥朝南，主臥帶主衛(wèi)、衣帽間主臥、次臥均帶轉角飄窗戶型點評：全明設計，南北通透入戶花園+超大觀景陽臺，視線開闊臥室凸窗和轉角飄窗設計，附加價值大，實用率高；生活區(qū)與休息區(qū)完全分開，靈動性強；3室2廳2衛(wèi)143m2注重景觀和朝向，充分考慮居住舒適性和尊貴感可變價值——戶型特征可變價值——立面風格藏瓏的洋房及別墅外立面，采用現(xiàn)代簡約主義與北美風情相結合的建筑風格可變價值——立面風格高層采用現(xiàn)代主義風格，簡約，但略失高檔板式高層觀景豪宅高層可變價值——建筑品質

交房標準外墻：高級涂料、石材或面磚；屋面：現(xiàn)澆砼屋面；內墻：混合砂漿底，膩子批平；頂棚：①戶內膩子找平；②陽臺部分：膩子找平、涂料；樓地面：細石砼找平；窗：彩色鋁合金、雙層中空玻璃；門：實木門，戶內預留門洞；陽臺：①地面：細石砼找平；②門：彩色鋁合金、雙層中空玻璃；衛(wèi)生間：①內墻：水泥砂漿面；②頂棚：膩子找平；戶內功能配置：弱電系統(tǒng)：有線電視接口、通訊接口、寬帶接口；給排水：臨時蹲便器、水龍頭各一只，其余預留接口，衛(wèi)生間深坑不回填；電氣：室內照明燈具為平燈座，白熾燈頭；燃氣：燃氣入戶（燃氣公司收取的費用由用戶自理）；可變價值——物業(yè)管理公司簡介：長沙雙瑞物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務商，是長沙市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司資質齊備、制度完善，目前受托管理長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的“藏瓏湖上國際花園”高檔藏瓏、洋房住宅小區(qū)及由雙瑞房產(chǎn)開發(fā)建設的開福區(qū)大型休閑、娛樂開放式綜合性市政物業(yè)—“月湖公園”兩個項目。服務范圍：設立24小時服務熱線、實施一對一客戶小管家貼心服務、在園區(qū)內合理設置“緊急召援按鈕”、定期維護公共設施及園區(qū)綠化、保潔服務、電子巡更、24小時保安服務、代辦各類票務及鮮花等預訂服務；小區(qū)內還將引進專業(yè)汽車美容店，周期性進行汽車美容活動等等。物管為長沙雙瑞物業(yè)管理有限公司價值評判地段企業(yè)品牌自然資源★★★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型外立面產(chǎn)品品質物業(yè)管理★★★★★

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固有價值：可變價值：藏瓏項目贏得市場口碑的核心價值表現(xiàn)在地段、月湖景觀、戶型、配套商業(yè)四個方面，但外立面等出來的產(chǎn)品效果給項目帶來了一定的負面評價。營銷推廣分析營銷方法得當，低開高走、小步快跑；泛營銷吸引客源2009年4月，開盤以最低3980元/㎡，均價4200元/㎡價格吸引客戶，開盤當天60%銷售率；2009年8月底，首批推貨424套基本售罄；2009年9月底，二批產(chǎn)品以均價4500元/㎡價格推出市場；銷售期間89平米產(chǎn)品幾乎每周提價銷售，11月底又全部售罄；2009年12月，產(chǎn)品全面提價，均價上漲至5000元/㎡；12月基本售罄；全年藏瓏來訪客戶43%通過親友介紹，成交客戶52%通過老帶新轉介；各階段的廣告語氣勢不凡，時刻保持豪宅的身份長沙未來醒了疆域無界，物愈非凡為這座城市樹立領袖事業(yè)已然登峰，生活即將造極數(shù)風流人物，還看藏瓏領者無界，湖鑒高下為領者劃疆界唯有贏者留其名營銷推廣營銷力度大，形象推廣上始終保持高端形象，從客戶的生活與精神層面進行滲透藏瓏湖上國際花園——營銷推廣主題活動內容小樹認養(yǎng)活動2009年3月業(yè)主活動，每戶業(yè)主可在小區(qū)園林內認養(yǎng)一棵植物，掛上認養(yǎng)牌。復活節(jié)蛋生計活動2009年3月28日，業(yè)主以家庭為單位開展復活節(jié)活動，滾蛋、畫蛋、找蛋等。春季房交會2009年4月29-5月3日春交會，以月湖房展及“泰式風情節(jié)”為主題，以湖居體驗館開放為吸引點。濃情端午節(jié)2009年5月23、24日，邀請業(yè)主到營銷中心一起DIY包粽子、畫彩蛋、領取泰國香米。巴西燒烤節(jié)2009年6月6、7日，組織大客戶單位、網(wǎng)絡看房團等開展湖畔巴西燒烤活動。父愛如“衫”2009年6月20-21日，到營銷中心開展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。國際家裝節(jié)2009年7月18、19日，在營銷中心開展“我的地盤我做主，藏瓏國際家裝節(jié)”活動。豪艇豪車豪宅活動2009年7月25、26日，邀請客戶在月湖公園試乘進口游艇、試駕豪華新車、品嘗法國人頭馬。夏威夷水果節(jié)2009年8月8、9日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗各式進口珍奇水果，觀賞水果雕刻藝術。哈根達斯冰激凌節(jié)2009年8月22、23日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗哈根達斯，并可DIY自制小屋。秋季房交會2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年華”為月湖房展會主題。感恩節(jié)火雞宴2009年11月29日，在營銷中心開展自助冷餐、火雞，并可DIY南瓜燈。各類主題活動舉行頻繁，始終保持每月1-2個保利·麓谷林語項目基本指標規(guī)劃及推貨節(jié)奏項目價值點分析營銷推廣分析項目地址：長沙市麓谷高新區(qū)桐梓坡西路408號開發(fā)商：湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：保利物業(yè)

占地面積：825畝建筑面積：115萬㎡物業(yè)類型：小高層、別墅別墅類型：雙拼、聯(lián)排容積率：2.1綠化率：36.2%總戶數(shù)：10756戶項目分期：四期當前期數(shù)：二期基本數(shù)據(jù)地段：城市發(fā)展方向上的近郊區(qū)域河西先導區(qū)·麓谷高科技園區(qū)·市中心30分鐘車程西二環(huán)金星大道長常高速岳麓大道本項目麓谷高科技園區(qū)市府中心區(qū)域五一大道核心區(qū)域銀盆嶺大橋30分鐘15-20分鐘5分鐘項目位于城市近郊、距離市中心較遠城市發(fā)展方向：1、河西先導區(qū)：總體功能定位為“四區(qū)一極”，即“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長極。2、麓谷高新科技園區(qū)：定位為高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)和生態(tài)新城的樣板區(qū)，按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高速度推進，最大限度地打造麓谷現(xiàn)代化的硬環(huán)境品牌。區(qū)位情況地段：生活便利性差基本生活配套依賴麓谷高科技園區(qū)/市府區(qū)域提供華銀旺和郵局航天醫(yī)院湖南大學湖南師大師大附中航天中學湘雅附三醫(yī)院新一佳通程商業(yè)廣場本項目長常高速楓林路西二環(huán)金星路麓谷中心小學加州陽光商鋪1、本項目教育/醫(yī)療配套當前主要依賴將麓谷高科技園區(qū)提供2、當前該區(qū)域商業(yè)配套嚴重匱乏，需要依賴汽車西站附近商圈3、當前已有公共交通配套：18/118路公交車區(qū)位配套項目規(guī)劃有小高層區(qū)、別墅區(qū)（聯(lián)排、雙拼）、商業(yè)商務區(qū)、教科區(qū)等復合功能社區(qū)200畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48班中小學2萬商業(yè)4萬酒店別墅項目規(guī)劃項目規(guī)劃項目根據(jù)中心山體圍山排布，共分9個區(qū)，其中G區(qū)為別墅區(qū)，I區(qū)為生態(tài)酒店，H區(qū)為9年制學校，項目中央有230畝中央山體。目前開發(fā)的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正在建設。一期A區(qū)15萬平米一期B區(qū)12萬平米商業(yè)/酒店學校項目一期以小高層住宅啟動，分為A、B兩區(qū)，總規(guī)模27萬平米一期總面積：274417.79㎡一期A區(qū)：建筑面積150319.1㎡一期B區(qū)：建筑面積124098.69㎡一期總面積約占項目總面積25.97%，面積體量較大，由于區(qū)域、工程安排等現(xiàn)有條件限制，前期配套難以啟動，區(qū)域影響力有限保利麓谷林語——首期產(chǎn)品線分布保利麓谷林語——二期產(chǎn)品線分布學校商業(yè)/酒店二期E區(qū)小高層二期G區(qū)別墅區(qū)項目二期規(guī)劃以小高層+別墅啟動，分為E、G兩區(qū)。目前僅規(guī)劃出前兩期，第三期及第四期產(chǎn)品分布仍在籌劃中。分期開發(fā)分析由于項目地處麓谷工業(yè)園深處，周邊企業(yè)較多，居住氛圍不濃，周邊生活配套欠缺，而規(guī)避現(xiàn)實缺陷，發(fā)揮項目優(yōu)勢才是項目迅速打開市場局面，實現(xiàn)熱銷的關鍵所在。因此，項目采用先開發(fā)位置相對一般的小高層住宅區(qū)，以較低的價格、較好的戶型產(chǎn)品率先入市，引爆市場，快速提升知名度及片區(qū)認可度；而后再推出別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品價值利潤的最大化。目前一期已售完，在建二期保利麓谷林語——價格走勢及銷售情況推售時間樓棟所推套數(shù)價格（元/平方米）開盤時去化率開盤時折扣09-7-4A1-A10#742套起價2988，最高價4000，折后均價340083.29%二千抵一萬，9.9折后再9.8折；7月5日開始，取消9.8折優(yōu)惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均價3600，層差20，棟差10078.59%VIP2000抵10000元，開盤后五個工作日內簽合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均價3600-3800，層差2092.24%開盤當天2千抵1萬，再98折優(yōu)惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均價3300-3800，層差2083%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天內簽約99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內簽約99折09-11-28B11、B12256套折后均價400080%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天內簽約99折09-12-26B8、B10256套折后均價410078%2千抵1萬，一次性98折，按揭99折，5天內簽約再99折。10-1-13B9128折后均價410080%2千抵1萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內簽約再99折。開盤半年內，價格上漲了700元/㎡，漲幅近21%該項目自開盤以來，銷售情況始終良好，平均開盤去化率達80%以上，所推房源目前均已消化完畢，二期聯(lián)排別墅及小高層產(chǎn)品正在認籌中。項目價值點分析200畝原生態(tài)保護山體，具有原生態(tài)景觀資源優(yōu)勢規(guī)劃保留山體現(xiàn)存水塘地塊內有5座保留山體,而且有豐富的自然水系固有價值保利長沙項目回顧——時間項目區(qū)域規(guī)模物業(yè)2000保利苑馬王堆0.6萬多層2001保利今利園雨花車站南路3.28萬小高層2005保利湖南文化大廈韶山北路4.5萬寫字樓2007保利閬峰云墅暮云組團20萬純別墅2008保利花園省府版塊30萬小高層保利長沙高端品質樓盤代表座——保利閬峰云墅已獲榮譽：“2006長沙房地產(chǎn)年度別墅代表作”

“2006年度最佳生態(tài)別墅”

“2007湖南最值得期待品質樓盤”

“中國最佳獨棟別墅金獎”

“中國經(jīng)典別墅綜合金獎”1、保利在長沙已成功開發(fā)保利閬峰云墅等高端別墅項目，在市場上已建立已定品質認知2.保利進入長沙8年的時間，但從體量上來看始終以中小規(guī)模為主，本項目作為百萬大盤也正是保利長沙品牌突破的契機。固有價值作為保利長沙的最大項目，可利用品牌優(yōu)勢彰顯契機固有價值固有價值資源景觀企業(yè)品牌200畝原生山林，豐富的自然水系保利地產(chǎn)，在本地享有高知名度固有價值中，企業(yè)品牌與資源景觀是其核心價值點地段地段條件不佳，周邊配套不全可變價值——園林景觀建成后，社區(qū)內將擁有230畝的保留山體公園和多處自然水系，植被豐富。一期A區(qū)一期B區(qū)濱水長廊七彩花田溪瀑小公園半山垂釣園山頂運動場/spa場2萬㎡國際商業(yè)商務街區(qū)學校（社區(qū)少年宮）兒童培訓基地可變價值——內部配套及商業(yè)4萬㎡五星級生態(tài)酒店內部配套完善一期產(chǎn)品配比（A+B）戶型戶型面積套數(shù)戶型配比兩房75.27-79.33619

24.36%兩房帶空中花園82-109177269.74%三房帶空中花園126.13-140.811505.90%總計

————2541100%一期以“2+1”的經(jīng)濟型創(chuàng)新戶型為主要產(chǎn)品類型以上主要針對09年的一期產(chǎn)品可變價值——戶型特征可變價值——立面風格一期小高層外立面整體采用現(xiàn)代簡約風格可變——建筑品質交房標準，常規(guī)配制大門：進戶門：小高層/高層住宅，面向前室的入戶門為防火門，其他為高級防護門

室內門：預留門洞外門窗：普通鋁合金窗框，中空玻璃陽臺：墻面：外墻涂料（非封閉陽臺）/刮大白（封閉陽臺）欄桿：鐵藝欄桿

地面：防水層，水泥砂漿找平（非封閉陽臺）/水泥砂漿抹面壓光（封閉陽臺）衛(wèi)生間：墻面：水泥砂漿抹面搓毛地面：防水層，水泥砂漿找平頂棚：清水混凝土廚房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛地面：水泥砂漿找平頂棚：清水混凝土廳、房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛頂棚：清水混凝土地面：水泥砂漿找平電氣系統(tǒng)：安裝白熾燈、開關、插座到位，采用IC卡電表給水系統(tǒng)：IC卡水表，住宅干管采用鋼塑復合管，支管采用PPR管排水系統(tǒng)：小高層/高層住宅采用UPVC排水管（無地下室住宅一樓排水獨立排出戶外）。煤氣：按煤氣公司規(guī)定安裝，分戶計量。電視：至弱電配線箱電信：至弱電配線箱安防系統(tǒng)：可視對講安裝廳內寬帶：至弱電配線箱【公共部分】

外墻：外墻磚、局部石材、高級涂料。外墻保溫：墻體自保溫、局部采用保溫砂漿。單元入口處：高級可視對講系統(tǒng)公用部位：小高層/高層電梯廳地面為天然石材，樓梯間為水泥砂漿面層；樓梯欄桿為鐵藝欄桿梯間墻面：刮大白。梯間照明：樓道內設聲、紅外雙控照明小區(qū)安防系統(tǒng)：小區(qū)周界設攝像監(jiān)控系統(tǒng)，中心園區(qū)設背景音樂。

可變價值——建筑品質保利麓谷林語——物業(yè)管理公司簡介：長沙市保利物業(yè)管理有限公司成立于2003年，隸屬于國資委直管的60余家資產(chǎn)逾百億元的大型企業(yè)——中國保利集團，為中國地產(chǎn)五強之一，上市公司——保利地產(chǎn)的直屬法人企業(yè)，目前具有國家物業(yè)管理三級資質，長沙市物業(yè)管理協(xié)會理事單位。主要項目：長沙保利苑、今利園、湖南文化大廈、中商大廈、岳陽文廟、閬峰云墅、珠洲圣馬可商業(yè)廣場、保利花園等。服務范圍：定期維護公共設施及園區(qū)綠化、保潔服務、電子巡更、24小時保安服務、代辦各類票務服務等等。物管為長沙保利物業(yè)管理有限公司保利麓谷林語——價值評判地段/交通品牌自然資源★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型立面效果產(chǎn)品品質物業(yè)管理★★★★

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固有價值：可變價值：品牌、自然資源、內部配套、高性比戶型是項目的核心賣點。營銷推廣營銷推廣借助品牌與項目規(guī)模宣傳，以及前期項目的景觀展示，使之取得不俗的銷售業(yè)績；媒體宣傳側重開發(fā)商品牌及項目規(guī)模！項目在宣傳推廣方面一直以保利品牌與河西第一盤為主要訴求。項目圍擋報紙廣告營銷推廣項目在開盤之前，一直致力于實景展示的打造；開盤之時，一期景觀得到完美展現(xiàn)，在充分展示開發(fā)商實力及產(chǎn)品高品質的同時，也得到消費者的認同，因此使得開盤期間成功熱銷。園林主景觀道和水景，結合現(xiàn)場花卉展，給客戶強烈的震撼?！獜娀Y源和規(guī)模，弱化區(qū)位。開盤前期，注重打造展示性景觀，采用實景營銷策略，弱化地段周周有活動：活動內容和形式各不同--客戶上門的理由！展示未到位之前，通過活動吸引新客戶來到現(xiàn)場，起到旺場作用，促成客戶升級展示到位后，短期內開盤，通過節(jié)點活動帶動現(xiàn)場氣氛，促成客戶升級營銷活動開盤前期，頻繁舉辦各類營銷活動，以保證充足的客戶量保利麓谷林語——營銷活動開盤之后，依然保持一定頻率的客戶活動，不斷吸引新客戶上門時間活動主題活動內容5月16日保利麓谷林語之夜“長榮”奏響臺灣民謠臺灣長榮交響樂團音樂會在湖南大劇院隆重上演，由湖南保利公司旗下的保利麓谷林語項目獨家冠名。6月5日