2024-2025房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2024—2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望2024年注定是驚濤駭浪的一年，從年初“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”到國(guó)十七屆五中全會(huì)指出，“要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第一階段房產(chǎn)調(diào)控政策(2024年4月——2024年9月)1、2024年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%;市場(chǎng)無(wú)視政策調(diào)控，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)；4、5月前后是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場(chǎng)預(yù)1.貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付不得低于50%比例不得低于30%;b)對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)其次套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2.房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸a)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)驚慌的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第b)對(duì)不能供應(yīng)1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居3.二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)(界定比較困難、房管局?jǐn)?shù)據(jù)與銀行數(shù)據(jù)不統(tǒng)一)a)以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為其次套、第三套；b)認(rèn)定范圍以家庭為單位。1、重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)(1)萬(wàn)科一*一銷售均價(jià)(元/m2)0銷售金額(萬(wàn)元)月銷售面積(m2)解讀：·7月份，保利地產(chǎn)在全國(guó)的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的銷售上漲?！?月份保利地產(chǎn)全國(guó)項(xiàng)目銷售面積83.81萬(wàn)平米，環(huán)比大漲88.08%,成交金額68.42億元，環(huán)比大漲86.43%。8月份保利全國(guó)項(xiàng)目的成交均價(jià)略有下滑，為8164元/平米。01月2月3月4月5月6月7月8月9月銷售面積(m2)銷售金額(萬(wàn)元)→—銷售均價(jià)(元/m2)·7月份，保利地產(chǎn)在全國(guó)的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的銷售上漲?！?月份保利地產(chǎn)全國(guó)項(xiàng)目銷售面積83.81萬(wàn)平米，環(huán)比大漲88.08%,(3)恒大地產(chǎn) 銷售面積(m2)銷售金額(萬(wàn)元)一—銷售均價(jià)(元/m2)·恒大地產(chǎn)作為新政后第一個(gè)主動(dòng)降價(jià)促銷的企業(yè)，從銷售表現(xiàn)來(lái)看的確贏得了肯定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)?！?月份起先，恒大地產(chǎn)連續(xù)5個(gè)月主動(dòng)降價(jià)促銷，伴隨著價(jià)格的一路下調(diào)，恒大地產(chǎn)贏得了一波連續(xù)5個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)上漲行情。2、日照商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)分析(1)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析(換信息及數(shù)據(jù)圖片)日照商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖2010年01-12月老城區(qū)嵐山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)售登記面積(M2)日照商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)12月新市區(qū)老城區(qū)嵐山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)售登記面積(M2)日照商品住宅預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)四、第一階段政策評(píng)價(jià)引用全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士的一段話作為對(duì)第一階段房產(chǎn)政策的總結(jié)?！暗胤秸磺樵笇⒆约杭{入“部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市”,出臺(tái)細(xì)則其次階段房地產(chǎn)調(diào)控政策(2010年9月29日~?)9月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進(jìn)一步縮小，環(huán)比成交量，一線城市平均增加了47%,十大城市平均增加了36.9城市平均增加了2.1%,十大城市平均降幅縮小為7.3%。a)“上有政策，下有對(duì)策”c)8、9月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，a)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)驚慌的城市，要在肯定時(shí)間內(nèi)限定居民b)對(duì)不能供應(yīng)一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居c)對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)其次套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%a)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契b)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下一般住房，且該住房屬于家庭唯一住房c)對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得b)對(duì)發(fā)覺(jué)并核實(shí)競(jìng)買(mǎi)人存在下列違法違規(guī)違約行為的，禁止競(jìng)買(mǎi)人及次調(diào)控的效果，估計(jì)明年五一前夕會(huì)在上海、北京等城市試點(diǎn)，連接“限購(gòu)令”千”——任志強(qiáng)調(diào)整前利率調(diào)整后利率(一)整存整取定期存款一年(二)貸款利率一年五年以上(三)住房公積金貸款五年以下(含五年)d)實(shí)行不對(duì)稱加息，時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高。很明顯是在汲取存款的同e)長(zhǎng)期存款利率大幅提高，這是兩年以來(lái)的首次通過(guò)價(jià)格形式回收流a)補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買(mǎi)住房的規(guī)定，商業(yè)b)在對(duì)首次貸款購(gòu)房的首付款比例調(diào)整到30%及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購(gòu)買(mǎi)唯一住房的契稅減半，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的契稅降低到1%,體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持主動(dòng)財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的b)要求差別化的信貸購(gòu)房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的c)要求加大對(duì)住房建設(shè)安排和用地供應(yīng)安排實(shí)際完成狀況的督查考核a)4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%,面積90平方米以上不得低于30%,9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%4、各地市場(chǎng)反應(yīng)從9.29日新政出臺(tái)以來(lái)，截止到10月20日，全國(guó)共有14個(gè)城市出臺(tái)了b)市場(chǎng)觀望心情嚴(yán)峻以深圳為例，10月8日—10月12日，深圳日均成交71套，與政策前(9.26—9.30)278套相比下降74%,與9月同期(9.8—9.12)相比下降53%。一1、總結(jié)2024—2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們會(huì)發(fā)覺(jué)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：a)房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上是“政策市”,是頻繁被國(guó)家“關(guān)切”的b)中國(guó)特殊的國(guó)情，確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不具有持續(xù)性，不會(huì)持續(xù)c)每次調(diào)控，重點(diǎn)打擊的是投資、投機(jī)性購(gòu)房，自住房影響較小，教d)每次調(diào)控，需求并沒(méi)有消逝，就象閘門(mén)一樣短