淺談劃撥土地使用權(quán)價格評估

淺談劃撥土地使用權(quán)價格評估隨著我國土地產(chǎn)權(quán)制度改革的深化、城市化進程的加快，近年來房地產(chǎn)市場十分活躍，劃撥土地使用權(quán)進入市場交易的情形逐漸增多，涉及劃撥土地使用權(quán)的評估需求也隨之增多。本文就筆者在評估實踐中遇到一些相關(guān)問題，在此與大家一起探討學(xué)習(xí)，拋磚引玉，以求進步。一、劃撥土地使用權(quán)概念根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過）第二十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！庇纱丝梢?，劃撥土地使用權(quán)是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，分為有償劃撥和無償劃撥兩種形式，且使用期限為無限年期。實際操作中，劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相對應(yīng)，同屬建設(shè)用地的不同權(quán)利性質(zhì)。二、劃撥土地使用權(quán)的特征1、劃撥土地使用權(quán)是一種不完全權(quán)益劃撥土地使用權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)的范疇，根據(jù)《物權(quán)法》“建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)…用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”，即從權(quán)能上理解，劃撥土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，包含占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。根據(jù)目前的規(guī)定，通過行政劃撥方式取得的劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)益均受一定限制，尤其是對其收益權(quán)的限制較大，相關(guān)的規(guī)定主要是當(dāng)劃撥土地使用者不按原用途等法定登記內(nèi)容使用或者轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時，需要向國家繳納土地所有權(quán)收益，也就是我們常提到的土地出讓金。另外對于劃撥土地使用權(quán)的使用者及土地用途等的相關(guān)規(guī)定也體現(xiàn)了其在占有權(quán)和使用權(quán)方面的限制性。由此看來，劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能受限制較多，與出讓土地使用權(quán)相比，是一種不完全權(quán)益。2、劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（以下簡稱《通知》）中規(guī)定“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！睂嶋H操作中，在城中村改造項目中，收回劃撥土地使用權(quán)時均需對土地使用者（單位或個人）進行補償。由此可見，劃撥土地使用權(quán)是土地使用權(quán)這享有一種財產(chǎn)權(quán)。3、劃撥土地使用權(quán)取得方式是一種不完全市場化方式劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相對應(yīng)，二者最大的區(qū)別在于前者是在不完全市場化條件下（劃撥土地使用權(quán)價格基本不受市場供需因素影響）以行政劃撥方式取得，后者是在市場化條件下通過市場化程序（協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣等方式）取得，可以說有償出讓土地使用權(quán)是土地市場化發(fā)展及土地產(chǎn)權(quán)制度改革的產(chǎn)物，而劃撥土地使用權(quán)則是一種不完全市場化的土地權(quán)益。三、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成劃撥土地使用權(quán)價格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對應(yīng)狀態(tài)下的價格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價格[4]。根據(jù)《通知》中的規(guī)定：“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)的價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)?！奔磩潛芡恋厥褂脵?quán)價格應(yīng)包含土地取得成本和開發(fā)成本兩大部分。在實際操作中，土地利用情況不同，其價格構(gòu)成內(nèi)涵也不同，對于新增建設(shè)用地（如新征集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地），土地取得成本包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等相關(guān)費用；對于已建設(shè)正在利用的國有土地，土地取得成本則包括拆遷補償安置費以及相關(guān)稅費等。土地開發(fā)成本的產(chǎn)生主要是指企業(yè)在取得土地后，為滿足生產(chǎn)、生活等需要，對其進行市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如供水、供電、排水、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費用等，使其達(dá)使得土地產(chǎn)生增值收益，按照“權(quán)利與收益相對應(yīng)”和“誰投資，誰擁有”的原則，該部分增值收益理論上應(yīng)該歸土地使用者所有；②對于新增建設(shè)用地，擬以劃撥方式確定其權(quán)利性質(zhì)，在用成本法評估時，不應(yīng)考慮其土地增值收益，因為新用地單位以劃撥方式所取得的土地僅僅是一塊滿足基本條件的未經(jīng)開發(fā)利用的土地。5、對于基準(zhǔn)地價修正法，目前大部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價修正體系大多數(shù)為出讓土地基準(zhǔn)地價修正體系，對于劃撥土地基準(zhǔn)地價提及的較少。實際操作中，有的是先以出讓地基準(zhǔn)地價為基數(shù)，按照一定比例扣減土地出讓金之后，再進行基準(zhǔn)地價修正法評估；有的則是先設(shè)定為出讓地，按照出讓地的基準(zhǔn)地價修正體系進行評估，然后在評估結(jié)果中按一定比例扣減土地出讓金，得到劃撥土地使用權(quán)價格；另外，部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價公布時間間隔較長，與土地市場價格有一定的差異，參考性較差。五、結(jié)論隨著我國土地產(chǎn)權(quán)制度改革的逐步深化，劃撥土地使用權(quán)市場化是一種必然趨勢?，F(xiàn)有的劃撥土地使用權(quán)正以轉(zhuǎn)讓、抵押、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等多種方式進入市場，隨著此類評估業(yè)務(wù)的增多，評估過程中相關(guān)技術(shù)問題也逐漸突出，原因在于一方面關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價格評估業(yè)務(wù)經(jīng)驗積累較少，另一方面國家對于劃撥土地使用權(quán)評估相關(guān)技術(shù)規(guī)程制定不夠完善。筆者建議，國家應(yīng)該制定關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價格評估的相關(guān)技術(shù)規(guī)程，作為此類業(yè)務(wù)評估的技術(shù)操作依據(jù)；同時，評估人員在進行劃撥土地使用權(quán)價格評估時，盡量做到理論與技術(shù)并重，降低評估風(fēng)險，既防止國有資產(chǎn)流失，又兼顧土地使用者利益。殷琳，《劃撥土地使用權(quán)價格初探》，中國物價，2008.05