物業(yè)管理法規(guī)常識(shí)解讀

物業(yè)管理法規(guī)常識(shí)解讀2024-01-28目錄CONTENTS物業(yè)管理基本概念與原則物業(yè)服務(wù)合同與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理與使用業(yè)主權(quán)利義務(wù)及保障措施物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范與監(jiān)管法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)防范01物業(yè)管理基本概念與原則物業(yè)管理定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理目的為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。物業(yè)管理定義及目的房屋的所有權(quán)人，享有對(duì)物業(yè)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行相關(guān)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，包括注冊(cè)資本、專(zhuān)業(yè)人員、管理經(jīng)驗(yàn)等方面的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理服務(wù)的提供者，應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與角色

公平、公正、公開(kāi)原則公平原則在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。公正原則在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循公正原則，不偏袒任何一方當(dāng)事人。公開(kāi)原則在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)原則，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支情況等信息。02物業(yè)服務(wù)合同與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主）的名稱(chēng)、住所、法定代表人等。合同雙方的基本信息明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)質(zhì)量要求。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和方式等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和支付方式約定合同的起止時(shí)間、續(xù)約條件和合同解除的情形。合同期限和解除條件物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。制定依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。制定程序收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定依據(jù)及程序分?jǐn)傇瓌t費(fèi)用分?jǐn)倯?yīng)遵循公平、合理和透明的原則，確保每位業(yè)主按照其享有的權(quán)益承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。分?jǐn)偡椒ǜ鶕?jù)業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定，也可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于公共區(qū)域的費(fèi)用，如電梯、樓道照明等，應(yīng)按照一定比例在所有業(yè)主之間進(jìn)行分?jǐn)?。費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t和方法當(dāng)一方違反合同約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施、支付違約金或賠償損失等。違約責(zé)任若在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向所在地的人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成的，可以向人民法院提起訴訟或根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。糾紛解決機(jī)制違約責(zé)任和糾紛解決機(jī)制03房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理與使用業(yè)主按照一定比例或金額自行籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主自籌開(kāi)發(fā)商預(yù)留政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售時(shí)，按照一定比例預(yù)留專(zhuān)項(xiàng)維修資金。政府根據(jù)相關(guān)政策，對(duì)特定類(lèi)型的房屋或項(xiàng)目給予專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)貼。030201專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集方式專(zhuān)項(xiàng)維修資金主要用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，如電梯、消防設(shè)施、屋頂?shù)?。使用?zhuān)項(xiàng)維修資金需遵循申請(qǐng)、審核、公示、使用等程序，確保資金使用的透明度和合理性。使用范圍和程序規(guī)定程序規(guī)定使用范圍監(jiān)督檢查機(jī)制及責(zé)任追究監(jiān)督檢查機(jī)制相關(guān)部門(mén)定期對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金的專(zhuān)款專(zhuān)用和有效使用。責(zé)任追究對(duì)于違規(guī)使用、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為，將依法追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。答案一一般情況下，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，業(yè)主個(gè)人無(wú)法自行管理。答案二是的，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的同意，并進(jìn)行公示。答案三如果開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定預(yù)留專(zhuān)項(xiàng)維修資金，業(yè)主可以向相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。問(wèn)題一專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否可以由業(yè)主自行管理？問(wèn)題二專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用是否需要經(jīng)過(guò)業(yè)主同意？問(wèn)題三如果開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定預(yù)留專(zhuān)項(xiàng)維修資金怎么辦？010203040506常見(jiàn)問(wèn)題解答04業(yè)主權(quán)利義務(wù)及保障措施參與決策權(quán)業(yè)主有權(quán)參與物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并享有表決權(quán)。產(chǎn)權(quán)權(quán)利業(yè)主對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造等情況，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和管理。業(yè)主權(quán)利內(nèi)容概述業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。遵守管理規(guī)約業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的工作，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。配合物業(yè)管理業(yè)主違反物業(yè)管理法規(guī)或管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任義務(wù)履行要求及責(zé)任承擔(dān)投訴渠道業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)行政管理部門(mén)投訴。糾紛處理方式業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。投訴渠道和糾紛處理方式案例一01某小區(qū)業(yè)主因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行維修義務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)，最終被法院判決補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約責(zé)任。該案例提示業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法途徑維護(hù)自身權(quán)益，而不是采取不當(dāng)手段。案例二02某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致小區(qū)陷入管理混亂。該案例揭示了業(yè)主大會(huì)決策的重要性和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制的必要性。案例三03某小區(qū)業(yè)主在裝修過(guò)程中破壞承重結(jié)構(gòu)，被其他業(yè)主舉報(bào)并受到行政處罰。該案例提示業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約，避免違法行為帶來(lái)的不利后果。典型案例分析05物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范與監(jiān)管遵守國(guó)家法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。建立健全內(nèi)部管理制度，提高服務(wù)質(zhì)量和效率，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)和服務(wù)技能，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。01020304行為規(guī)范內(nèi)容要求VS包括定期巡查、專(zhuān)項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日檢查等多種方式。監(jiān)督檢查頻率根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和信用等級(jí)，確定不同的監(jiān)督檢查頻率。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量差、信用等級(jí)低的企業(yè)，應(yīng)加大監(jiān)督檢查力度。監(jiān)督檢查方式監(jiān)督檢查方式及頻率0102違法違規(guī)行為處罰措施對(duì)于嚴(yán)重違法違規(guī)、造成重大損失或社會(huì)影響的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)部門(mén)可依法追究其刑事責(zé)任。對(duì)于違反物業(yè)管理法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括警告、罰款、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)等處罰措施。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，記錄企業(yè)的基本信息、服務(wù)質(zhì)量、違法違規(guī)情況等，并向社會(huì)公開(kāi)。根據(jù)信用檔案記錄，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，實(shí)行差異化監(jiān)管措施。對(duì)于信用等級(jí)高的企業(yè)，可適當(dāng)減少監(jiān)督檢查頻率；對(duì)于信用等級(jí)低的企業(yè)，應(yīng)加大監(jiān)督檢查力度。加強(qiáng)行業(yè)自律機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺(jué)遵守行業(yè)規(guī)范，提高行業(yè)整體形象和服務(wù)水平。誠(chéng)信體系建設(shè)06法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)防范03刑事責(zé)任涉及犯罪行為的，依法追究刑事責(zé)任，如貪污受賄、挪用資金等。01民事責(zé)任因違反物業(yè)管理合同約定或侵犯業(yè)主、租戶(hù)權(quán)益而需承擔(dān)的民事責(zé)任，包括賠償損失、履行合同等。02行政責(zé)任違反物業(yè)管理相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，可能受到行政處罰，如罰款、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)等。法律責(zé)任類(lèi)型及承擔(dān)方式完善管理制度加強(qiáng)員工培訓(xùn)強(qiáng)化合同約束建立應(yīng)急預(yù)案風(fēng)險(xiǎn)防范策略建議01020304建立健全物業(yè)管理制度，明確各方職責(zé)和權(quán)利，規(guī)范服務(wù)行為。提高員工法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，確保依法依規(guī)開(kāi)展服務(wù)。與業(yè)主、租戶(hù)簽訂詳細(xì)的物業(yè)管理合同，明確服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任。針對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件和糾紛，制定應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)妥善處理。關(guān)注立法動(dòng)態(tài)及時(shí)了解國(guó)家和地方物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的制定、修改和廢止情況。掌握司法解釋關(guān)注最高人民法院等司法機(jī)關(guān)發(fā)布的物業(yè)管理相關(guān)司法解釋和指導(dǎo)案例。參加行業(yè)交流積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)組織的交流活動(dòng)，了解行業(yè)最新法規(guī)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。法律法規(guī)更新動(dòng)態(tài)關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)