物業(yè)管理投標書樣本

物業(yè)管理投標書范本目錄第一章前言……………………2第一節(jié)概述……………………2第二節(jié)釋義……………………3第三節(jié)編制依據………………4第二章投標函…………………5第三章企業(yè)綜合介紹…………6第一節(jié)公司簡介………………6第二節(jié)公司架構………………8第三節(jié)運作特點………………9第四章管理文案及內容……11第一節(jié)物業(yè)管理整體設想及籌劃…………11第二節(jié)采取的管理方式……16第三節(jié)管理機構及人員配備、培訓、管理………………28第四節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度…………………36第五節(jié)日常物業(yè)管理的承諾………………48第六節(jié)社區(qū)文化建設………50第七節(jié)房屋及公共設施維修養(yǎng)護方案……54第五章物業(yè)效勞本錢預算書………………59第六章結束語………………64第七章相關證書資料………65第一章前言第一節(jié)概述我公司通過現場勘察，在充分理解“*****工程〞規(guī)劃設計理念的根底上，結合我公司18年來管理別墅、高層、智能化小區(qū)、辦公樓、商場、科研樓等實際物業(yè)管理成熟經驗，以及在物業(yè)管理中有效實施的ISO9001國際質量體系的實踐，我公司成立了“*****工程〞物業(yè)管理工程投標小組，編制本標書。如果我公司能在“*****工程〞物業(yè)管理招標中勝出，我公司將嚴格按照投標書中承諾的效勞內容和物業(yè)效勞合同的約定，對“*****工程〞實施專業(yè)化、標準化的物業(yè)管理，為管理中心〔〕營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現廣闊管理中心對“*****工程〞期許的物業(yè)管理效果。釋義在本標書中，以下名詞釋義為：管理中心：是指房屋的所有權人：泛指本物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人我公司：是指建設單位：是指***管理中心本物業(yè)：是指“*****工程〞小區(qū)編制依據國家及省市有關“物業(yè)管理〞政策法規(guī)；建設部公布的?全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細那么?；?云南省物業(yè)管理規(guī)定?；“*****工程〞前期物業(yè)管理招標書。第二章投標函投標函致：***管理中心貴公司“*****工程〞前期物業(yè)管理招標書，我公司已詳細閱讀，根據招標書內容和要求及“*****工程〞物業(yè)類型及實際情況，編制成?*****工程物業(yè)管理投標書?，現作如下承諾：我公司同意按***管理中心的要求和方式進行投標。如果我公司中標，同意招標書的內容作為物業(yè)效勞合同的有效組成局部，與貴公司簽訂前期物業(yè)效勞合同，并遵循執(zhí)行。我公司承諾按照招標人要求在年月日前,組織專業(yè)人員進入現場配合開發(fā)商交房。二OO六年二月十日第三章企業(yè)綜合介紹公司架構總經理總經理副總經理副總經理副總經理副總經理平安管理部清潔綠化部方案財務部總經理辦公室工程技術部平安管理部清潔綠化部方案財務部總經理辦公室工程技術部企業(yè)開展部人力資源部 深圳工程北京工程杭州深圳工程北京工程杭州工程上海工程昆明工程 運作特點我公司自88年從事物業(yè)管理以來，不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結出一套滿足物業(yè)管理行業(yè)特點并適合企業(yè)自身開展的運作模式，主要有以下幾個特點：一、員工持股、全員參與物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，為充分調發(fā)動工的積極性、發(fā)揮員工的主人翁作用，我公司于1999年改制，員工持股占60％。員工是企業(yè)的主人，企業(yè)的開展關系每個人的利益。我公司股權特點，有利于各項制度執(zhí)行力度和效勞理念的貫徹。因為員工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性開展，才有個人穩(wěn)定的收益。二、以人為本、利益共享企業(yè)的生存與開展，必須堅持以人為本，促進員工的價值觀與企業(yè)的價值觀統一。表達和開展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內容。公司內部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業(yè)開展成就，包括報酬、福利、分配機制、晉升機制、員工考核機制、員工培訓機制等，讓員工通過個人的努力，從企業(yè)開展中明確個人開展時機和開展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個標準企業(yè)就業(yè)的榮譽和平安。三、將培訓和學習貫穿于企業(yè)開展之中社會在快速開展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質緊扣時代脈搏是企業(yè)開展的動力源泉。公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓、內部培訓方案。公司還按方案組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導和豐富了安管隊員等基層員工的業(yè)余生活，為基層員工再就業(yè)以及晉升打根底。四、完善制度、標準運作我公司在嚴格實施ISO9001:2000標準根底上要求做到：作業(yè)標準化人才專業(yè)化流程表格化團隊人性化管理數據化行動軍事化效勞多元化形象社會化五、培養(yǎng)專業(yè)管理隊伍、嚴格控制管理本錢我公司從事物業(yè)管理18年來，先后培養(yǎng)了大批機電、土建、物業(yè)管理、園林綠化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優(yōu)勢，管理層處于比擬穩(wěn)定的開展狀態(tài)，專業(yè)人才隊伍不斷擴大，目前公司已有中高級職稱專業(yè)人員近70人。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使管理過程中的管理本錢得到有效控制。第四章管理文案及內容物業(yè)管理整體設想及籌劃一、高標準、高水平的管理措施市場定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，管理中心以事業(yè)成功者為主，具備優(yōu)質物業(yè)管理效勞的高檔居住區(qū)根底。管理模式：以人為效勞之本，不斷完善管理制度，實踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為根底、促進精神文明建設。形象定位：平安、舒適、文明、環(huán)保、便利。平安：通過完善、嚴密、高效、人防、技防并舉的平安防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)。舒適：按照效勞標準標準，以優(yōu)質的效勞為管理中心營造溫馨的生活環(huán)境。文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造鄰里關系和睦、社區(qū)和諧、活潑、輕松的生活氣氛。環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔效勞，運用各種監(jiān)督機制，創(chuàng)造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。便利全方位開展便民效勞，為提供快捷、便利效勞，表達“*****工程〞人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的管理措施〔一〕為管理中心把關、催促建設單位完善配套設施。充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢，按“*****工程〞規(guī)劃設計要求對各項配套設施、設備進行驗收，對于不合格項向有關責任單位提出整改要求?！捕硨I(yè)效勞的信心保證我公司為提供專業(yè)化效勞同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的根底上打造出“*****工程〞管理精品。為此我公司在這里鄭重承諾：1、因物業(yè)管理單位內部人員違法行為導致管理中心損失，依法承當相應責任。2、因管理不善或操作不當等原因造成責任事故，承當相應責任。3、由于我公司未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致管理中心人身、財產受到損害，我公司承當相應責任?！踩辰⒖旖菪谙到y我公司始終堅持“至尊，效勞至上〞的企業(yè)宗旨，把滿意率作為工作業(yè)績評價的主要依據，從而最大限度地滿足需求。通過運用創(chuàng)新的效勞理念，建立全方位效勞系統，提供高檔次的精品效勞，不斷提高滿意度。根據的需求信息來調度各職能部門和作業(yè)層面的日常效勞工作，設立信息檔案，高效反應、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結果進行深入細致的分析，調整工作思路，真正表達“真誠效勞，精心管理〞的效勞理念。三、全方位的效勞意識〔一〕為提供便利效勞從的需求出發(fā)，為做實事。根據“*****工程〞的實際情況，為妥善解決社區(qū)班車問題；合理利用會所設施，為創(chuàng)造充分休閑娛樂的場所?！捕?4小時治安防范效勞利用我公司所效勞的“西郊華城〞大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮“西郊華城〞平安管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“*****工程〞治安防范工作。我公司將置入“門崗對外來人員準入請示制度〞、各安管崗全天候24小時效勞，對安管隊伍實行半軍事化管理。〔三〕營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護好本物業(yè)內的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質符合衛(wèi)生標準?！菜摹匙ズ镁裎拿鹘ㄔO重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。組織開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友誼。四、管理學前沿理論的掌握及應用管理科學理論包括行為科學、組織學派、社會系統學派、決策理論、權變理論等。隨著科學技術的飛速開展和市場競爭的日益加劇，管理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統理論、動態(tài)調節(jié)理論、效益統一理論和企業(yè)文化等方面?！惨弧骋匀藶楸镜墓芾砝碚摤F代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關系，強調人的自覺性和自我實現，主張以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導作用。〔二〕系統管理理論現代企業(yè)是一個為了到達一定的經營目的，由許多相互關聯的要素、環(huán)節(jié)、部門有機地結合而成的整體，是一個復雜的社會技術經濟體系。我公司強調用系統觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業(yè)管理。堅持效勞至上、注重對內、對外協調、實施ISO9001質量體系、擴展和應用現代管理技術等，都是這一理論的應用?！踩硠討B(tài)調節(jié)理論為了實現管理目標，使企業(yè)取得最正確效益，管理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業(yè)管理通過動態(tài)調節(jié)，就可以使各要素在各個環(huán)節(jié)上保持協調、均衡，又能對外界保持靈敏的適應性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調節(jié)理論的應用，鼓勵創(chuàng)新、加強信息溝通和應變能力，強調“不進那么退，不快那么亡〞的觀念以及對管理流程重新組合從而到達提高效勞的能力，縮短改善周期等?！菜摹承б娼y一原那么物業(yè)管理給的產品就是效勞，不僅要滿足廣闊的需求，而且要維護、增進和社會的利益，為人類社會做出奉獻。我公司在本物業(yè)的管理本錢測算方面，本著精心計算本錢，既堅持以盈利作為重要目標，以保持企業(yè)開展后勁，又注意處理好經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關系，保持企業(yè)長遠開展的后勁。〔五〕企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強有力的企業(yè)文化內涵，它是企業(yè)贏得市場競爭的內在筋骨，反映了企業(yè)的根本信念和開展追求。我公司自88年從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新〞的企業(yè)精神，倡導以“實現自我、效勞客戶〞為自身動力，鼓勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠開展提供了強大動力。采取的管理方式一、采取的管理方式〔一〕綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經理在公司總經理直接領導下，通過各部門技術支持和配合，按照ISO9001：2000國際質量體系標準和ISO14000環(huán)保體系標準，運用現代化管理手段，對本物業(yè)的房屋、公用設施設備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統一實施專業(yè)化管理。在管理過程中，我們將與管理中心〔管理中心委員會〕緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結合的方法，使綜合一體化管理收到更好的效果。管理處擬采取的內部管理架構如下：物業(yè)管理處物業(yè)管理處客戶效勞中心環(huán)境部安管部財務部部客戶效勞中心環(huán)境部安管部財務部部收費員清潔保潔消防管理車輛管理環(huán)境綠化會計治安管理日常設施維修機電設備維護機電設備運行社區(qū)文化檔案管理收費員清潔保潔消防管理車輛管理環(huán)境綠化會計治安管理日常設施維修機電設備維護機電設備運行社區(qū)文化檔案管理裝修管理房屋管理〔二〕鼓勵機制〔1〕實施日常管理目標責任制，增加管理層的工作主動性，我公司按照全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準，結合公司實際情況，制訂各項管理指標，管理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲，并與獎金掛鉤?！?〕崗位鼓勵。在物業(yè)管理行業(yè)拼搏的員工，最渴望得到的是自身價值被集體和社會認可，我公司始終堅持各級崗位實行公司內部公開招聘的方法，使具有真才實學的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有時機表達自己的價值。〔3〕獎金鼓勵。公司每年對員工進行全方位考核，排名前30%的員工將有時機加薪晉級?！踩潮O(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務，并制訂日常工作方案，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核，嚴格按我公司ISO9001質量體系運作，對每個工程的管理效勞過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內部質量審核，及房產管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：1、公布管理處監(jiān)督投訴，設立意見箱及網上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。2、管理處定期向公司、管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理事宜。3、我公司根據“全國物業(yè)管理示范小區(qū)〞的標準每月對管理處進行檢查評分，同時管理處每月對員工進行考核。4、管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反應，每年進行兩次意見征詢，并不定期向作隨機意見調查，對反應的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反應，實行閉環(huán)管理，使的合法權益得到保障。〔四〕自我約束機制1、管理處在實施物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細那么。2、管理處將嚴格執(zhí)行我公司ISO9001質量體系。3、管理處對員工進行定期不定期檢查，發(fā)現問題及時糾正。4、公司每年對員工進行年終考核，實行3%末位淘汰制。5、公司有供全體員工遵循的員工行為標準?！参濉承畔⒎磻疤幚頇C制1、信息反應機制我公司參照ISO9001:2000管理體系建立信息反應機制，以不斷提高管理質量和效勞水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進行信息反應以外，在日常工作之中由企業(yè)開展部全面負責用戶對本公司管理效勞意見的反應，由各職能部門對專業(yè)信息進行反應。信息反應機制由以下兩局部組成：

公司內部信息反應流程公司總部公司總部各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督管理處各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督管理處信息反應協調配合信息反應協調配合專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組日常監(jiān)督日常監(jiān)督客戶信息反應機制管理處經理管理處經理客戶效勞中心客戶效勞中心投訴或建議相關負責人相關負責人處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況客戶效勞客戶效勞中心回訪，填寫投訴回訪記錄，簽字整理、分析投訴記錄，繪制投訴統計表，分析管理上的盲點、缺點整理、分析投訴記錄，繪制投訴統計表，分析管理上的盲點、缺點反應，采取措施2、信息反應處理機制管理處通過建立全方位的信息反應機制，確保反應信息通道暢通，通過管理處客戶效勞中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢查，對于反應信息的檢查方式，統一按照公司ISO9001：2000標準的規(guī)定，采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進行，對于出現不合格效勞，及時按糾正預防措施改良。二、工作方案〔一〕主要工作流程〔1〕承租人入住流程承租人持房屋租賃合同承租人承租人持房屋租賃合同代辦人帶委托書、身份證以及上述證件。管理處管理處閱讀閱讀?管理中心公約?等文件填寫填寫?資料?明確物業(yè)明確物業(yè)效勞費用等情況管理中心交鎖匙管理中心交鎖匙驗房，抄水、電、煤、表底〔2〕裝修申報流程管理中心領取裝修申報表管理中心領取裝修申報表裝修單位遞交申報表和裝修方案裝修單位遞交申報表和裝修方案工程部審核裝修方案，確認無違章工程部審核裝修方案，確認無違章工程裝修單位出具營業(yè)執(zhí)照、資質證書等裝修單位出具營業(yè)執(zhí)照、資質證書等〔變更主體或承重部位需出示相關審批手續(xù)〕施工隊繳納裝修垃圾預交款施工隊繳納裝修垃圾預交款裝修培訓，負責人在裝修培訓，負責人在?責任書?上簽名，領取?許可證?、?出入證?安管員、物業(yè)管理員監(jiān)督裝修情況，確保無違章發(fā)生安管員、物業(yè)管理員監(jiān)督裝修情況，確保無違章發(fā)生違章無違章監(jiān)督裝修垃圾裝袋，管理處代為清運責令停工，限期整改，上報房產管理部門并協助處理監(jiān)督裝修垃圾裝袋，管理處代為清運責令停工，限期整改，上報房產管理部門并協助處理〔3〕日常維修工作流程客戶客戶效勞中心接故障投訴客戶客戶效勞中心派工、維修員準備必要的工具維修員到達報修地點維修員到達報修地點向了解所投訴的事項向了解所投訴的事項開始維修工作開始維修工作未完成完成未完成完成驗收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的原因自行購置的設備故障或因其他原因需聯系其有關承造商解決的故障驗收滿意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的原因自行購置的設備故障或因其他原因需聯系其有關承造商解決的故障向解釋，由聯系有關承造商清理維修現場后離開向交代何時能完成該項維修工作向解釋，由聯系有關承造商清理維修現場后離開向交代何時能完成該項維修工作完成后的工程單交回完成后的工程單交回準備必要的工具材料、維修資料〔4〕火災處理流程圖報告人報告人消防值班員報警119消防值班員失火地點失火地點119 現場處理 事后處理保護現場保護秩序組織員工趕赴現場保護現場保護秩序組織員工趕赴現場救治傷員清理財物派人引導消防車輛救治傷員清理財物派人引導消防車輛協同有關方面查明原因切斷火場、煤氣等開關協同有關方面查明原因切斷火場、煤氣等開關擬寫上報材料擬寫上報材料組織疏散現場人員組織疏散現場人員轉移易燃易爆及重要物品轉移易燃易爆及重要物品啟用滅火器材啟用滅火器材失火現場失火現場〔5〕監(jiān)控中心運作流程監(jiān)控中心監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統報警或發(fā)生火災通知管理處處理消防報警系統閉路電視監(jiān)控系統報警或發(fā)生火災通知管理處處理消防報警系統發(fā)現問題發(fā)現問題通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實組織人員疏散組織調度兼職(義務組織人員疏散組織調度兼職(義務)消防員滅火報警組織調度平安員趕赴現場處理反應〔二〕管理期工作方案項目內容時間房屋及公共設施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護和維修方案方案；房屋的維修管理；房屋的養(yǎng)護效勞。機電設備的維修養(yǎng)護設備的根底資料管理；設備的運行管理；設備的維修養(yǎng)護管理；設備能源和平安管理。安保管理治安管理；交通、車輛管理；消防管理。智能化設施的日常使用操作；智能化設施的維護；智能化系統的完善。小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。財務管理財務賬務；費用收取。社區(qū)文化活動開展社區(qū)文化宣傳；舉辦社區(qū)文化活動；提供社區(qū)文化效勞。便民效勞和完善配套為提供便民效勞；協助入學、交通、醫(yī)療等信息效勞。管理機構及人員的配備、培訓、管理一、人員配備在管理人員的配備方面，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效〞的用人原那么，確定“重學歷更重能力，重水平更重品德〞的標準，嚴把人才選聘關。管理層的根本素質要求，學歷達大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護經驗的員工。在管理隊伍建設上，我公司將采用標準化管理和人性化管理相結合的方式，運用鼓勵機制，充分調動全體員工工作積極性；通過考核，表揚先進，鞭策后進，并實行3%的末位淘汰制，確保管理目標的實現。

二、*****工程管理處架構圖物業(yè)管理處物業(yè)管理處客戶效勞中心財務部部環(huán)境部安管部客戶效勞中心財務部部環(huán)境部安管部房屋管理會計收費員日常設施維修機電設備維護機電設備運行治安管理車輛管理消防管理清潔保潔環(huán)境綠化社區(qū)文化檔案管理裝修管理房屋管理會計收費員日常設施維修機電設備維護機電設備運行治安管理車輛管理消防管理清潔保潔環(huán)境綠化社區(qū)文化檔案管理裝修管理三、擬委派的主要管理人員介紹七、量化管理及標準化運作〔一〕量化管理：1、每年根據ISO9001質量方針，確定年度質量目標，對滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求。2、實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。3、管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程內容及課時。4、年度考核量化,每年公司制定詳細的年度收支預算方案,對管理處采取獨立核算的方法,有方案地控制本錢,提高經濟效益和社會效益。物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度?精神文明公約??治安管理規(guī)定??消防管理規(guī)定??停車管理規(guī)定??綠化管理規(guī)定??環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定?二、內部運作制度及崗位責任制?管理處工作制度??管理處員工考勤制度??管理處文明效勞守那么??管理處員工培訓制度??管理處員工行為標準??管理處平安守那么??管理處辦公用品申請、購置、領用管理制度??投訴處理回訪制度??財務管理及會計核算制度??員工宿舍管理規(guī)定??管理處經理崗位職責??工程部主管崗位職責??機電工程師崗位職責??維修技術員崗位職責??倉管派工員崗位職責??客戶效勞主管崗位職責??管理員崗位職責??效勞中心效勞員崗位職責??檔案管理電腦員崗位職責??社區(qū)文化宣傳員崗位職責??食堂人員崗位職責??會計崗位職責??收費員崗位職責??環(huán)境部主管崗位職責??保潔班長崗位職責??保潔員崗位職責??園藝師崗位職責??園林綠化工崗位職責??安管主管崗位職責??安管班長崗位職責??監(jiān)控中心值班員崗位職責??門崗安管員崗位職責??交通協管員崗位職責??巡邏安管員崗位職責?三、管理維護運作制度〔一〕設備管理?監(jiān)控中心設備平安運行管理制度??監(jiān)控中心設備運行記錄管理制度??供配電設備運行管理規(guī)程??水池設備維護保養(yǎng)規(guī)程??設備故障處理規(guī)程??發(fā)生火警處理規(guī)程??停電故障處理規(guī)程??停水故障處理規(guī)程??節(jié)能管理規(guī)定?〔三〕共用設施管理?公共照明管理規(guī)定??公共設施維護養(yǎng)護方案實施方案?〔四〕園林綠化管理?綠化工作執(zhí)行/檢查質量標準??植物澆水、施肥作業(yè)標準??樹木除草、松、培土操作規(guī)程?〔五〕環(huán)境衛(wèi)生管理?清掃保潔作業(yè)執(zhí)行方案??清掃保潔作業(yè)執(zhí)行/檢查質量標準??消殺管理制度??四害的防治方法?〔六〕治安管理?交接班制度??隊容儀表規(guī)定??安管正當防衛(wèi)必備條件??緊急事件應急處理??器械設備管理規(guī)定??安管員獎罰規(guī)定??門崗安管員值班制度??監(jiān)控中心管理規(guī)定??消防平安管理制度??消防設施、器材、設備管理制度??消防設施監(jiān)督檢查制度??重點部位臨時動火作業(yè)規(guī)定??滅火作戰(zhàn)方案??火災處理流程?四、檔案管理〔一〕檔案管理流程管理處外來文件管理處外來文件接管交接資料管理處建立的文檔資料接管交接資料管理處建立的文檔資料 文檔管理簽收記錄文檔管理員登記 文檔管理簽收記錄文檔管理員登記分類歸檔管理分類歸檔管理借閱文檔借閱文檔通知文件復印通知文件復印文件一般文檔管理員登記重要文檔〔經理批準一般文檔管理員登記重要文檔〔經理批準〕文檔管理員登記作廢文件作廢文件登記銷毀〔二〕檔案資料分類檔案資料分類〔續(xù)〕類別資料內容基礎管理各類人員持證上崗、標志統一1.管理人員上崗證書2．各專業(yè)人員上崗資格證書3．公司員工服裝統一4．佩戴工作證上崗5．員工著裝標準計算機管理資料1．計算機管理軟件及使用說明效勞費用收支執(zhí)行有關規(guī)定1．財務手冊2．稅務登記證3．按規(guī)定納稅記錄4．物業(yè)效勞費備案資料5．效勞費用收支公開張榜檔案資料分類〔續(xù)〕類別資料內容保安及車輛管理安管資料1．日常巡查記錄、值班記錄2．訓練方案和考核記錄3．平安防范措施4．查崗記錄、閉路監(jiān)控系統錄象記錄5．物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設施資料1．環(huán)衛(wèi)設備、工具統計表2．環(huán)衛(wèi)設備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料1．清潔衛(wèi)生檢查記錄2．國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音3．處理污染事件記錄4．消殺及垃圾清運記錄5．實施責任制管理、標準化保潔6．商業(yè)網點管理有序7．無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8．水池水質檢測記錄綠化管理綠化資料1．綠化規(guī)劃圖紙2．綠化設施統計表3．綠化檢查記錄管理效益經濟效益1.物業(yè)管理費用收繳統計表2．物業(yè)管理收支帳目3．提供有償效勞收入、開展多種經營五、管理人員考核制度及標準〔一〕考核制度公司開展部按照月檢方案，抽調各部門、各專業(yè)負責人輪流對各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進行專項檢查，月檢結果與當月浮開工資、獎金掛鉤，并作為年度考核依據之一。每年年底公司成立考核小組，對公司全體員工本年度工作進行年終考核，考核結果與工資獎金掛鉤。〔二〕考核標準?管理處經理考核標準??工程部主管考核標準??客戶效勞中心主管考核標準??環(huán)境部主管考核標準??安管部主管考核標準??管理員考核標準??機電工程師考核標準??弱電工程師考核標準??維修技術員考核標準??倉管派工員考核標準??社區(qū)文化宣傳員考核標準??客戶效勞中心效勞員考核標準??檔案、電腦管理員考核標準??會計考核標準??出納考核標準??炊事員考核標準??安管員考核標準??園藝師考核標準??綠化工考核標準??保潔工考核標準?〔二〕考核方法1、管理處經理由公司和員工兩級共同考核，員工由管理處經理根據受考核人主管的意見結合各人工作表現及月檢結果綜合考核。2、考核計分方法：〔1〕管理處經理綜合評分=總經理評分×50%+員工評分×50%〔2〕主管綜合評分=管理處經理評分×50%+員工評分×30%+公司月檢評分×20%〔3〕員工綜合評分=管理處經理評分×30%+主管評分×50%+公司月檢評分×20%3、考核等級及人員比例：A級占10%、B級占80%、C級占10%。4、考核結果與崗位獎金掛鉤。A級獎金上浮20%、B級領取平均數、C級獎金扣30%。日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照?全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細那么?,以及我公司ISO9001國際質量認證體系，對投標書所要求完成的本物業(yè)管理的各項指標予以承諾。承諾指標共分十項，以表格的形式對各項指標進行承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施等內容。管理指標承諾序號指標名稱方案指標管理指標實施措施部門責任人1管理中心滿意率98%接管前備妥相關資料；及時與管理中心、管理中心委員會溝通；發(fā)現問題及時整改；管理處經理2裝修違章施工發(fā)生率1%預防為主，監(jiān)督、處理相結合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴把裝修和施工隊資質關，做好裝修效勞監(jiān)督；發(fā)生違章及時處理，建