石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)（酒店、公寓）基本情況

石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)（酒店、公寓）基本情況第一部分酒店市場(chǎng)酒店概念酒店（HOTEL）一詞來(lái)源于法語(yǔ)，當(dāng)時(shí)的意思是貴族在鄉(xiāng)間招待貴賓的別墅，在港澳地區(qū)及東南亞地區(qū)被稱為“酒店”，在臺(tái)灣被稱為“酒店”，在中國(guó)大陸被稱為“酒店”、“飯店”、“賓館”、“旅店”、“旅館”的。一般地說(shuō)來(lái)就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所。具體地說(shuō)酒店是以它的建筑物為憑證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù),從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。酒店分類和等級(jí)1、酒店的分類（1）酒店的分類①商務(wù)型酒店。它主要以接待從事商務(wù)活動(dòng)的客人為主，是為商務(wù)活動(dòng)服務(wù)的。這類客人對(duì)酒店的地理位置要求較高，要求酒店靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。商務(wù)性酒店的設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善。②度假型酒店。它以接待休假的客人為主，多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。其經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)。度假性酒店要求有較完善的娛樂(lè)設(shè)備。③長(zhǎng)住型酒店。為租居者提供較長(zhǎng)時(shí)間的食宿服務(wù)。此類酒店客房多采取家庭式結(jié)構(gòu)，以套房為主，房間大者可供一個(gè)家庭使用，小者有僅供一人使用的單人房間。它既提供一般酒店的服務(wù)，又提供一般家庭的服務(wù)。④會(huì)議型酒店。它是以接待會(huì)議旅客為主的酒店，除食宿娛樂(lè)外還為會(huì)議代表提供接送站、會(huì)議資料打印、錄像攝像、旅游等服務(wù)。要求有較為完善的會(huì)議服務(wù)設(shè)施（大小會(huì)議室、同聲傳譯設(shè)備、投影儀等）和功能齊全的娛樂(lè)設(shè)施。⑤觀光型酒店。主要為觀光旅游者服務(wù)，多建造在旅游點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)不僅要滿足旅游者食住的需要，還要求有公共服務(wù)設(shè)施，以滿足旅游者休息、娛樂(lè)、購(gòu)物的綜合需要，使旅游生活豐富多彩、得到精神上和物質(zhì)上的享受。=6\*GB3⑥經(jīng)濟(jì)型酒店：經(jīng)濟(jì)型酒店多為旅游出差者預(yù)備，其價(jià)格低廉，服務(wù)方便快捷。特點(diǎn)可是說(shuō)是快來(lái)快去，總體節(jié)奏較快，實(shí)現(xiàn)住宿者和商家互利的模式。=7\*GB3⑦連鎖酒店：連鎖酒店可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)型酒店的精品，諸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市場(chǎng)份額也是越來(lái)越大。=8\*GB3⑧公寓式酒店：酒店式公寓吸引懶人和忙人酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù)，又能享受居家的快樂(lè)，住戶不僅有獨(dú)立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務(wù)員清掃；需要送餐到房間、出差定機(jī)票，只需打電話到服務(wù)臺(tái)便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務(wù)公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi),集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，因此今后要是出租，價(jià)格一般都不低。（2）按酒店建筑規(guī)模分類目前對(duì)酒店的規(guī)模旅游行政部門還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的劃分標(biāo)準(zhǔn)。較通行的分類方法是以客房和床位的數(shù)量多少，區(qū)分為大、中、小型三種①小型酒店，客房在300間以下；②中型酒店，客房在300—600間之間；③大型酒店，客房在600間以上。2、酒店星級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)一星飯店：設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單的旅行需要，提供基本的服務(wù)，屬于經(jīng)濟(jì)等級(jí)，符合經(jīng)濟(jì)能力較差的旅游者的需要。二星飯店：設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般旅行等級(jí)，滿足旅游者的中下等的需要。以法國(guó)波爾多市阿加特二星旅館為例，共有七層樓房148個(gè)房間，每個(gè)房間有兩到三張床，面積13.5平方米(包括一個(gè)2.5平方米的衛(wèi)生間，有抽水馬桶、洗澡盆及淋浴噴頭)，房?jī)?nèi)有冷熱風(fēng)設(shè)備、地毯、電話，家具較簡(jiǎn)單，收費(fèi)低廉，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。三星飯店：設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會(huì)議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。每間客房面積約20平方米，家具齊全，并有電冰箱、彩色電視機(jī)等。服務(wù)質(zhì)量較好，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高。能滿足中產(chǎn)以上旅游者的需要。目前，這種屬于中等水平的飯店在國(guó)際上最受歡迎，數(shù)量較多。四星飯店：設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。客人不僅能夠得到高級(jí)的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。這種飯店國(guó)際上通常稱為一流水平的飯店，收費(fèi)一般很高。主要是滿足經(jīng)濟(jì)地位較高的上層旅游者和公費(fèi)旅行者的需要。五星(或四星豪華)飯店：這是旅游飯店的最高等級(jí)。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會(huì)議、娛樂(lè)、購(gòu)物、消遣、保健等活動(dòng)中心。環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)質(zhì)量要求很高，是一個(gè)親切快意的小社會(huì)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很高。主要是滿足上層資產(chǎn)階級(jí)、政府官員、社會(huì)名流、大企業(yè)公司的管理人員、工程技術(shù)人員、參加國(guó)際會(huì)議的官員、專家、學(xué)者的需要。石家莊酒店市場(chǎng)概況1、石家莊酒店市場(chǎng)概況石家莊，河北省省會(huì)，距離北京最近的省會(huì)城市，但與相臨的山東，河南，山西乃至內(nèi)蒙相比，酒店的發(fā)展卻一直處于落后的地位。全市5星級(jí)酒店僅為3家，裝修檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均為準(zhǔn)5星級(jí)。市區(qū)高端酒店較少，主要是城市高端消費(fèi)水平較低，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于酒店行業(yè)的支撐不足，商務(wù)、旅游資源匱乏也是造成高端酒店缺乏的一個(gè)重要原因。另一方面市區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機(jī)關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價(jià)位較低、經(jīng)濟(jì)快捷。居住環(huán)境干凈整潔，配套設(shè)施相對(duì)完善，價(jià)位低廉，適宜于石家莊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。2、石家莊酒店分布1）石家莊星級(jí)酒店分布酒店名稱區(qū)域星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地址樓層入住時(shí)間總客房數(shù)入住率面積區(qū)間標(biāo)間價(jià)格（元）世紀(jì)大飯店橋西五星中山西路145號(hào)地上29層，地下3層2000年41165%-75%20-35408世貿(mào)皇冠長(zhǎng)安五星中山東路303號(hào)26層2002年32068%-73%40-70598中茂海悅（原河北賓館）裕華五星石家莊市裕華路育才街168號(hào)（槐北路與育才街交叉口）地面30層，地下3層2009年6月45060%-70%40-110490國(guó)際大廈長(zhǎng)安四星中山東路301號(hào)樓高18層，附樓高3層1986年22075%-80%26-55360國(guó)賓橋東四星石家莊市中山東路99號(hào)樓高16層1988年21365%-75%25-31335華庭時(shí)尚商務(wù)裕華四星石家莊市中山路與建設(shè)大街交叉口的東南角樓高26層2006年12月26085%-90%24-35278西美橋東四星石家莊市橋東區(qū)建設(shè)南大街6號(hào)樓高28層2003年38670%-80%25-110335燕春花園酒店長(zhǎng)安四星長(zhǎng)安區(qū)中山東路195號(hào)樓高22層2001年20060%-75%30-45330燕山大酒店橋西四星裕華西路40號(hào)（南小街與裕華西路交叉口西行50米）主樓地下2層，地上26層，裙樓4層1999年9月23460%-70%25-60298中國(guó)大酒店橋西四星石家莊市自強(qiáng)路127號(hào)樓高21層2001年25555%-65%32-64338陽(yáng)光大廈（準(zhǔn)四星）橋東四星石家莊市平安南大街33號(hào)樓高24層1997年6月18555%-65%29-70230亞太大酒店裕華四星石家莊市青園街215號(hào)樓高12層2004年12月29965%-75%36-55180/310凱旋金悅大酒店長(zhǎng)安四星裕華東路與東大街交叉口北行50米樓高16層，箭神附樓高7層，2004年21055%-70%25-35338石家莊新東方商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)區(qū)四星石家莊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃河大道141號(hào)（高新區(qū)管委會(huì)西100米）樓高主樓12層；輔樓4層2002年9月14250%-65%33-70294金圓大廈新華四星中華北大街與民族路交叉口主樓高32層1997年28555%-70%30-40298美東國(guó)際長(zhǎng)安準(zhǔn)四星石家莊市廣安大街18號(hào)樓高12層2005年5月9655%-65%26.8-66288美麗華大酒店長(zhǎng)安四星石家莊市體育北大街56號(hào)樓高28層2009年5月23950%-65%18-35218石家莊星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，以北國(guó)商圈、廣安大街商圈、新百商圈為主的區(qū)域，交通便利、商業(yè)繁華、商務(wù)高端人士集中。2）石家莊經(jīng)濟(jì)快捷酒店分布石家莊快捷經(jīng)濟(jì)酒店市區(qū)范圍內(nèi)均有分布，主要分布在商業(yè)繁華、政府機(jī)關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價(jià)位較低、經(jīng)濟(jì)快捷。3、石家莊酒店參數(shù)對(duì)比1）石家莊酒店星級(jí)石家莊五星級(jí)酒店較少，主要集中在城市核心CBD?？旖萁?jīng)濟(jì)酒店市區(qū)范圍內(nèi)分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機(jī)關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價(jià)位較低、經(jīng)濟(jì)快捷。2）石家莊酒店樓層石家莊酒店樓層在15層以上較少，64%酒店樓層數(shù)在15層以下。5星級(jí)酒店主要全部為25層以上，4星級(jí)酒店主要在15-30層之間，其中金圓大廈酒店主樓高32層為石家莊最高，部分4星級(jí)酒店在10-15層，全經(jīng)濟(jì)型酒店在4-15層之間。整體酒店市場(chǎng)建筑較為普通，無(wú)明顯特點(diǎn)，建筑檔次也較低。主要反映城市高端消費(fèi)水平較低。3）石家莊酒店房間數(shù)石家莊大規(guī)模酒店較少，房間數(shù)在150套以下的占主要比例為62%，主要原因是經(jīng)濟(jì)型酒店為主。5星級(jí)酒店房間數(shù)全部在300套以上，其中中茂海悅450套房間為石家莊最多。4星級(jí)酒店房間數(shù)主要在150-300套之間，經(jīng)濟(jì)型酒店全部在150套以下。酒店規(guī)模普遍較小。4）石家莊酒店標(biāo)間面積石家莊酒店標(biāo)間面積較小，主要面積集中在30平米以下占77%，部分5星級(jí)和4星級(jí)酒店標(biāo)間面積在30平米以上，整體市場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)偏低。5）石家莊酒店標(biāo)間價(jià)位石家莊酒店標(biāo)間價(jià)位較低，主要面積集中在200元以下占59%，主要原因是經(jīng)濟(jì)型酒店為主。400元以上酒店全部為5星級(jí)，其中世貿(mào)皇冠為598元是石家莊最貴，4星級(jí)酒店根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域位置、裝修程度不同價(jià)位在200-400元之間，經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)位全部在200元以下，其中有家客棧（和平店）為108元是最便宜酒店。石家莊酒店市場(chǎng)總結(jié)1、石家莊高檔酒店多分布在交通便利的核心商圈范圍內(nèi)，依托周邊高端商務(wù)人群或政府機(jī)關(guān)的政務(wù)人群；2、市區(qū)高端酒店較少，主要是城市高端消費(fèi)水平較低；3、石家莊高檔酒店的管理模式趨向聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；4、各高檔酒店都有自己穩(wěn)定的需求客群，能夠保持較高入住率；5、石家莊高檔酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)仍有待于提高，客房服務(wù)設(shè)施細(xì)節(jié)仍有待于進(jìn)一步完善；6、石家莊經(jīng)濟(jì)型酒店分布廣泛，主要分布在商業(yè)繁華、政府機(jī)關(guān)、高校、大型醫(yī)院等周邊區(qū)域，交通便利、價(jià)位較低、經(jīng)濟(jì)快捷。經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)立條件目前，從物業(yè)角度而言，比較常見(jiàn)的加盟經(jīng)濟(jì)型酒店的方式有兩種，一為長(zhǎng)期租賃房產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行改造從而達(dá)到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。不管是何種方式，特許方都對(duì)加盟者的物業(yè)提出了一定的量化的要求。如見(jiàn)下表：品牌物業(yè)要求錦江之星建筑面積在5000平方米左右如家快捷建筑面積3000～6000平方米莫泰168120個(gè)以上的房間速860～200個(gè)房間，建筑面積大約在3000～10000平方米格林豪泰80～150個(gè)房間，建筑面積大約在4000～6000平方米如果按照目前在經(jīng)濟(jì)型酒店中常見(jiàn)的平均每個(gè)客房25平方米計(jì)算，那么錦江之星和如家快捷所要求的房間應(yīng)分別為200間和120間～240間。從這些數(shù)據(jù)分析，各特許商對(duì)于物業(yè)的要求差別并不是十分明顯。但對(duì)于投資者而言，可以根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行挑選，所持物業(yè)建筑面積足夠大的投資者相對(duì)而言選擇面更為充分一些。除了物業(yè)面積上的要求之外，各特許商對(duì)于物業(yè)所處的地理位置都有一套判定標(biāo)準(zhǔn)。單從這一條而言，各家的取舍十分統(tǒng)一，概括言之，無(wú)非如下兩種：位于城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂(lè)中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或近火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、長(zhǎng)途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域、近地鐵沿線、\o"高速公路"高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，并且有良好的可視性和可進(jìn)入性。從以上兩種選址傾向而言，建議投資者在入住率可以維持在一定高度的情況下，不要過(guò)分追求黃金地段，但是交通便利非常必要。因?yàn)樵谧饨饍r(jià)格水平不低的上海市場(chǎng)，控制有高額租金成本帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)十分必要。但是，畢竟在一個(gè)城市中的理想地理位置有限，目前已經(jīng)出現(xiàn)同一區(qū)域有兩家甚至更多品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店相鄰。對(duì)于這一現(xiàn)象，如家酒店連鎖的市場(chǎng)總監(jiān)鄔蘋和莫泰連鎖旅店的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)許錚錚都表現(xiàn)得十分樂(lè)觀，他們認(rèn)為出現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的地理位置必定是城市的黃金地段，客源比較充足，就現(xiàn)階段而言，相鄰的幾個(gè)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店都保持著較高的入住率，客源因競(jìng)爭(zhēng)分流的情況并不明顯，相反會(huì)在滿員時(shí)進(jìn)行一些調(diào)劑補(bǔ)充。與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見(jiàn)下表：品牌前期項(xiàng)目投資總額錦江之星750萬(wàn)～1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方米，每平方米投資2000元計(jì)算，包括土建改造、\o"裝修"裝修、設(shè)備及營(yíng)運(yùn)物資準(zhǔn)備）1750萬(wàn)元（在空地上新建，不含土地費(fèi)用）如家快捷至少594.5萬(wàn)元莫泰168約800萬(wàn)~1000萬(wàn)元速8338萬(wàn)~538萬(wàn)元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬(wàn)～5萬(wàn)計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟金）格林豪泰約500萬(wàn)～700萬(wàn)元錦江之星的品牌使用費(fèi)是依據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算(推廣期間優(yōu)惠以2500元收取)；此外還將收取20萬(wàn)元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺(tái)管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊(cè)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些都是小頭，更大的資金壓力來(lái)自物業(yè)投資——按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn)，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬(wàn)元上下。如家快捷的前期投資主要分為幾項(xiàng)：不少于50萬(wàn)元的物業(yè)改造資金、30萬(wàn)元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬(wàn)元的特許加盟保證金不低于50萬(wàn)元的流動(dòng)資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌備期管理費(fèi)，每月1萬(wàn)元。需要指出的是，其中10萬(wàn)元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。在各特許品牌中，莫泰168是開(kāi)展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無(wú)錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬(wàn)～1000萬(wàn)元。與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬(wàn)元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會(huì)有所不同。如，之前物業(yè)用途為\o"寫字樓"寫字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬(wàn)～5萬(wàn)元。格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其特別之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬(wàn)元，前期投資總額在500萬(wàn)～700萬(wàn)元。以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)，如新建物業(yè)，前期投資額需翻上一倍左右。第二部分公寓市場(chǎng)公寓概念公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。公寓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。公寓可能戶主自行購(gòu)買的，或者自業(yè)主租入的。公寓普遍的特點(diǎn)是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長(zhǎng)住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)比酒店低的租金。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價(jià)就是很重要的特點(diǎn)。公寓分類1、功能分類=1\*GB2⑴出租型。它以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公寓（RentalapartmentBuilding）。=2\*GB2⑵自住型（Owner-occupied）。如果是自住型的公寓，公寓的每個(gè)單位屬于不同的擁有者，有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。=3\*GB2⑶即混合型（Mixed）?；旌闲屯ǔＳ幸徊糠譃樯虡I(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為自主寓所單位。2、性質(zhì)分類=1\*GB2⑴普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權(quán)類型：公寓產(chǎn)權(quán)年限：70年特點(diǎn)：戶型面積小，30~60平米精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住配套設(shè)施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平=2\*GB2⑵商務(wù)公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年特點(diǎn)：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司價(jià)格相對(duì)寫字樓較低首付最低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年（如深圳）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓=3\*GB2⑶酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年特點(diǎn)：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)為主大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高石家莊公寓市場(chǎng)概況1、石家莊公寓市場(chǎng)概況石家莊從開(kāi)始2004年開(kāi)始推出的自由港、樂(lè)模、紅人公館等都是主打小戶型的公寓，多為兩居和一居室面積從49.28---56.99平方米不等，占市場(chǎng)總量的比例不斷提高；以前市場(chǎng)上很少見(jiàn)到純粹小戶型項(xiàng)目，如今小戶型受到購(gòu)房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項(xiàng)目層出不窮。小戶型以面積小，總價(jià)低，受到自住客戶和投資客戶的青睞。目前石家莊市場(chǎng)純公寓/綜合體內(nèi)的公寓項(xiàng)目，體量均在5萬(wàn)平米左右，少數(shù)純公寓項(xiàng)目體量在10萬(wàn)左右甚至更高。在售公寓產(chǎn)品的均價(jià)區(qū)間為6000元/平米—8000元/平米，略高于同地段普通住宅價(jià)格。主力面積區(qū)間在35—65㎡之間，居住型公寓偏大，面積上限達(dá)到120㎡。多數(shù)公寓為精裝修，簡(jiǎn)裝/毛坯的公寓較少。2、石家莊公寓分布區(qū)域樓盤名稱建面開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤均價(jià)當(dāng)前均價(jià)主力戶型后期用途裝修情況長(zhǎng)安區(qū)官鯉1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精裝中宏匯景國(guó)際700002009年4月66002#樓650050-120商住型簡(jiǎn)裝3#樓7000酒店型精裝新華區(qū)唯C時(shí)尚廣場(chǎng)200002009年2月3600430037-140居住型簡(jiǎn)裝裕華區(qū)萬(wàn)隆國(guó)際570002007年8月4600650040-90居住型簡(jiǎn)裝橋東區(qū)濱江尚城國(guó)際390002009年10月7300750049-56居住型精裝阿卡白領(lǐng)生活館336002008年7月5500680045-89居住型精裝橋西區(qū)萬(wàn)象天成250002008年10月7000780049-68商住型精裝金世界300009年12月咨詢60008000以上37-120可拆分居住型