貴陽項目定位報告【匯報版】-2019.11城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

貴州龍里項目定位報告2019年11月報告思路ContentsAGENDA開篇項目認(rèn)知中篇定位研判收篇項目發(fā)展

項目本體條件認(rèn)知項目核心問題導(dǎo)出貴陽龍里市場概況項目客戶定位研判項目產(chǎn)品定位研判項目發(fā)展建議項目強(qiáng)排及經(jīng)濟(jì)測算開篇·項目認(rèn)知Part11、項目本體條件認(rèn)知2、項目核心問題導(dǎo)出1.項目本體條件—地塊基礎(chǔ)指標(biāo)?土地面積僅9.6萬㎡，容積率較低1.02，相對周邊項目，本項目體量較?。?本項目行政上屬黔南州龍里縣，距離貴陽老城區(qū)直線距離約15km，距貴陽龍洞堡機(jī)場直線距離約7.5km。總建筑面積97659.04㎡地塊用途居住+商業(yè)總用地面積95744.16㎡容積率1.02~1.5住宅面積87893.14㎡公建配套——其中物業(yè)用房——其中商業(yè)9765.90㎡其他——本項目地塊建筑高度——土地使用年限——建筑覆蓋率——車位數(shù)——1.項目本體條件—周邊居住配套商業(yè)配套：本項目1KM范圍內(nèi)已有銀行、營業(yè)廳、菜市場、超市等基礎(chǔ)配套，3KM范圍內(nèi)有魔都購物中心、巫山峽谷景區(qū)等配套，整體商業(yè)配套不足；醫(yī)療配套：5KM范圍內(nèi)醫(yī)療配套較少，主要集中在中鐵生態(tài)城片區(qū)教育配套：5KM范圍內(nèi)教育配套齊全，覆蓋幼兒園到中學(xué)，主要分布在谷腳鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心及中鐵生態(tài)城片區(qū)基周礎(chǔ)邊商教業(yè)育配套魔都購物中心農(nóng)村商業(yè)銀行農(nóng)村信用社谷腳鎮(zhèn)千家三陽超市卡菜場黔山大藥房項目周邊5KM 貴陽新苑-龍騰幼兒園農(nóng)村商龍業(yè)里銀縣行神奇龍歸小園學(xué)龍里縣貴龍幼兒中國電信龍里百縣世博鄰里雅百幼世兒超園市 谷腳小學(xué) 谷腳中學(xué)谷腳幼兒園史蒂芬森雙語幼兒好友鄰超市谷腳小學(xué)谷腳中學(xué)本項目中夢國之電航信幼兒園英國IHG國際貴陽新苑·龍騰幼兒園醫(yī)院龍里農(nóng)商銀行龍里蔬菜市場貴龍平價超市中鐵興隆本項目農(nóng)貿(mào)市場本項目白晶谷濕項目周邊1KM祥大藥房中國聯(lián)通地公園農(nóng)村商業(yè)銀行龍里縣貴龍幼兒園龍里嘉潤迪康診所項目周邊3KM龍里縣藝童幼兒園和平藥店園龍里中學(xué)超市菜市幼兒園場醫(yī)院小學(xué)銀行藥房項目周邊5KM中學(xué)公園營業(yè)廳2.項目本體條件—項目限制性條件限墅令 不得低于4層，不能少于三聯(lián)排航空限高 建筑超30米，須申請航評堆土影響 超15萬方堆土，對成本及場地標(biāo)高影響較大景觀噪音 毗鄰深國際物流港，臨近物流港區(qū)景觀及噪音對布局限制較大幼兒園配建 配建幼兒園（與政府溝通待定，暫按2000㎡預(yù)留）中篇·項目定位研判Part2（客戶+產(chǎn)品）1、市場概況及小結(jié)2、項目客戶定位研判3、項目產(chǎn)品定位研判1、市場概況-雙龍板塊市場格局（核心競品區(qū)）?市場格局：龍里雙龍板塊項目沿著萬豪大道（貴龍縱線）、中鐵大道與貴龍大道分布，整體呈兩縱一橫的空間格局；?品牌房企：除早期的深高速、中鐵外，后續(xù)陸續(xù)有恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽光城、金科、德杰諸多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，競爭日趨激烈；萬豪大道（貴龍縱線）中鐵大道 德杰?嶺秀山金科?龍里東方恒大茶郡 貴龍?和悅府太陽谷白晶谷 云棲谷/云和春天萬豪?雙閱府本天麓壹號 項目中鐵?洛飛城悅龍南山

深高速·茵特拉根 融創(chuàng)九宸府碧桂園?龍城府悅龍東郡碧桂園?鳳凰城1、市場概況-雙龍板塊市場項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)德杰·嶺秀山洋房4+1房138/152m287800元/㎡尚未發(fā)售精裝高層2+2房，3+2房99/130m226T4約7000元/㎡少量認(rèn)籌精裝合院128、154、163、182、188㎡41.2~1.7萬/㎡金科·龍里東方洋房3~4房2廳106、133m2146800元/㎡去化87%精裝高層合院6房2廳133、153、164㎡41.2~1.35萬/㎡約90%融創(chuàng)·九宸府洋房高層3~4房2廳105~120m217層2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯合院萬豪·雙閱府洋房3~4房2廳125、140m28層1T2戶5500元/㎡48%毛坯高層合院貴龍·和悅府洋房3~4房2廳131、137m27/8層,2T2戶6200元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳113、124㎡14~16層，1T2戶5800元/㎡毛坯合院中鐵·云和春天洋房高層3~4房2廳88、93、100、118m217層2T4/5戶6200元/㎡37%毛坯合院中鐵·悅龍南山洋房3~4房2廳130、145m29層，1T2戶7300元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳112、143㎡31層，2T4戶6400元/㎡毛坯合院中鐵·悅龍東郡洋房高層3~4房2廳102/103/115/120/139㎡25層，2T4戶6000-6300元/㎡42%毛坯合院碧桂園·鳳凰城洋房3~4房2廳115/140㎡18層，1T1戶6000/7000元/㎡38%毛坯/精裝高層1、全市市場地位：雙龍區(qū)域成交占比雙龍區(qū)域別墅成交占比高，于全市具有較大的競爭力獲益于前期茵特拉根等項目，雙龍板塊在貴陽樹立了別墅區(qū)的市場形象?雙龍新區(qū)洋房和別墅產(chǎn)品成交占比均位于全市首位，其中別墅市場成交份額占據(jù)近63%；2019年3季度典型區(qū)域各住宅物業(yè)成交占比情況（%）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%高層(萬㎡) 洋房(萬㎡) 別墅(萬㎡)

清鎮(zhèn)市雙龍新區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)經(jīng)開區(qū)觀山湖區(qū)南明區(qū)云巖區(qū)2、市場產(chǎn)品—高層市場特征高層成交面積在100~120㎡，總價70~90萬元高層產(chǎn)品100~120㎡面積段去化較快?大面積高層產(chǎn)品逐步減少，向100~120㎡集中，另分化為120~140㎡增多，整體上，高層市場呈現(xiàn)控面積段，控總價趨勢。高層產(chǎn)品面積段<60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡>180㎡庫存套數(shù)46342440246814897978623月均成交套數(shù)41538230956531去化周期（月）1124121116123320雙龍高層市場分年度面積段成交占比面積2017年2018年2019年<60㎡22%14%1%60-80㎡1%8%3%80-100㎡6%13%8%100-120㎡33%33%51%120-140㎡3%13%21%140-160㎡18%14%33%160-180㎡1%1%>180㎡1%

雙龍高層市場分年度總價段成交占比總價2017年2018年2019年<60萬49%23%10%60-70萬13%15%12%70-80萬16%11%36%80-90萬19%23%25%90-100萬1%26%13%100-110萬0%1%3%110-120萬0%1%1%>120萬1%2、市場產(chǎn)品—洋房市場特征洋房主流面積在120~140㎡，總價在60~100萬元間均態(tài)分布洋房產(chǎn)品100~120㎡面積段去化較快?雙龍洋房市場主力面積向120-140㎡集中；總價段主力集中在60-100萬元之間，呈均態(tài)分化趨勢；?洋房市場面積集中趨勢與總價分化反應(yīng)出了改善型產(chǎn)品面積段為市場客戶的基本需求，但購買力呈逐年向下的分化趨勢。洋房產(chǎn)品面積段<100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡>200㎡庫存套數(shù)131595027311657月均成交套數(shù)562309565301去化周期（月）001040049雙龍洋房市場分年度面積段成交占比面積2017年2018年2019年<100㎡21%1%0%100-120㎡11%22%4%120-140㎡29%49%77%140-160㎡33%23%17%160-180㎡3%0%0%180-200㎡1%2%1%>200㎡2%3%0%

雙龍洋房市場分年度總價段成交占比總價2017年2018年2019年<60萬50%4%60-70萬18%10%20%70-80萬19%14%19%80-90萬6%16%18%90-100萬2%27%20%100-110萬2%15%9%110-120萬1%9%7%120-130萬1%1%2%130-140萬2%3%140-150萬1%1%1%150-160萬1%1%>160萬1%2%2、市場產(chǎn)品—別墅市場特征區(qū)域別墅產(chǎn)品主流供應(yīng)面積在100~200㎡，總價在150~250萬元別墅產(chǎn)品150㎡以內(nèi)面積段去化較快,且該面積段以合院產(chǎn)品為主?雙龍別墅市場主力面積集中在100-200㎡，其中近半為合院產(chǎn)品；?總價段主力集中在150-200萬元之間，客戶總價敏感度較高；別墅、合院面積段<100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡>300㎡庫存套數(shù)303074681223273月均成交套數(shù)563903010去化周期（月）1114436664219雙龍別墅市場分年度面積段成交占比面積2017年2018年2019年<100㎡7%6%4%100-150㎡45%38%39%150-200㎡29%40%49%200-250㎡15%9%4%250-300㎡2%5%3%

雙龍別墅市場分年度總價段成交占比總價2017年2018年2019年<100萬4%4%100-150萬50%18%9%150-200萬25%24%39%200-250萬15%24%28%250-300萬4%12%15%300-350萬1%10%5%350-400萬0%5%1%400-450萬1%1%0%450-500萬1%1%>500萬1%1%2、市場產(chǎn)品—合院市場特征合院產(chǎn)品主流面積在100~180㎡，總價在150~200萬元?別墅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：3、市場成交結(jié)構(gòu)趨勢物業(yè)成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)別墅收縮，高層擴(kuò)張的變化趨勢限墅令背景下，別墅物業(yè)僅剩庫存在售，合院產(chǎn)品稀缺效應(yīng)將逐年放大?雙龍區(qū)域從2017年至今，高層、洋房產(chǎn)品成交占比逐步提升，別墅產(chǎn)品成交量收縮，稀缺價值預(yù)發(fā)突出；雙龍新區(qū)商品住宅成交量結(jié)構(gòu)變化100%80%60%40%20%0%2017年 2018年 2019年別墅 洋房高層4、市場成交單價高層5600~6500元/㎡；洋房5500~7300元/㎡；合院別墅1.1~1.5萬/㎡雙龍航空港龍里區(qū)域項目產(chǎn)品戶型、單價及去化速度匯總序號項目名稱產(chǎn)品類別及層數(shù)產(chǎn)品面積段(㎡)戶型去化速度(套/月)單價(元/㎡)備注1德杰·嶺秀山洋房(7/8F)與高層(17/26F)131~152四房-高6500洋7000（預(yù)計）尚未發(fā)售2金科龍里東方合院別墅（4F）123~188四房、五房4312000洋房(9F)106~128四房、五房736000毛坯/6800(精裝)3融創(chuàng)九宸府合院別墅（4F）133/152/164五房3011396余貨100余套包銷高層(25F)96/105/118/120三房425500（毛坯）在售4碧桂園鳳凰城小高層(16~18F)115/140三房、四房1126500(精裝)6100(毛坯)5高層(19~31F)100/118三房327300(精裝)中鐵悅龍南山6400(毛坯)洋房(9F)130~145四房1873006中鐵悅龍東郡高層(25~28F)115~139四房7962507中鐵白晶谷雙拼別墅(3F)123~287四房~六房1713000~15000洋房(8/9F)110~165四房276000~6600高層(18~21F)119~143三房、四房、五房726500(毛坯)其中17套為小高層8中鐵太陽谷7200(精裝)產(chǎn)品洋房(8+1F)130~137四房、五房1073009中鐵云棲谷小高層(11~18F)88~118三房、四房19617010中鐵龍城府雙拼別墅193-784381362011貴龍和悅府高層108~124三房、四房5600~5800洋房(7/8+1F)131/137630012萬豪雙閱府洋房(11F)125/140四房42550013恒大茶郡合院別墅(2/3F)163四房起3312200聯(lián)排(2/3F)141~181四房起11000~130005、雙龍市場暢銷產(chǎn)品排序雙龍市場產(chǎn)品暢銷程度排序：合院>洋房>高層合院：①限墅令后僅融創(chuàng)·九宸府及金科·龍里東方報建推出合院產(chǎn)品，面積段為99~164㎡及133~153㎡；② 融創(chuàng)·九宸府庫存約150套，去化周期6個月；金科·龍里東方庫存約110套，去化周期4個月；其他除尾盤項目外大都在7~14個月之間；2019年雙龍新區(qū)住宅分物業(yè)供銷庫存概況供應(yīng)已售庫存物業(yè)類型套數(shù)面積(萬㎡)供應(yīng)占比套數(shù)面積(萬㎡)均價(元/㎡)套數(shù)面積(萬㎡)去化周期(月)高層9623114.8465%541064.56538569168.113洋房251133.3819%176122.946824143319.2410合院別墅190627.7116%213134.6413256103218.676總計14040175.9319302122.0884988156106.01106、雙龍市場普遍性特征—高贈送普遍以高拓展、高贈送提高產(chǎn)品溢價與市場競爭力?各項目面積贈送形式除傳統(tǒng)的陽臺、飄窗外，以挑空、結(jié)構(gòu)板及（入戶）花園為主，面積從9~190㎡不等；?其中洋房及高層贈送面積9~40㎡，合院、別墅產(chǎn)品贈送面積以100~190㎡居多。雙龍航空港龍里區(qū)域項目高贈送形式序號項目名稱贈送形式挑空結(jié)構(gòu)板花園陽臺飄窗設(shè)備平臺私家電梯廳贈送面積（㎡）1德杰·嶺秀山30~402金科龍里東方1803融創(chuàng)九宸府100~1704中鐵悅龍南山17~255中鐵悅龍東郡286中鐵白晶谷13~267中鐵太陽谷408貴龍和悅府9萬豪雙閱府9~2010恒大茶郡8511和泓藍(lán)城桃花源100~1906、雙龍市場普遍性特征—分銷渠道分銷渠道盛行，自然上門量較低，市場環(huán)境變差?雙龍龍里板塊銷量較好的項目基本大都依賴渠道引流，如鳳凰城、龍城府、雙閱府、金科龍里東方、融創(chuàng)·九宸府、云棲谷、和悅府、太陽谷、悅龍東郡、桃花源等；渠道費率3%~6%不等；?受部分開發(fā)商營銷策略及精裝房品質(zhì)把控影響，市場對精裝房信心不足，更偏好自己裝修；雙龍市場普遍性特征——建筑審美市場包容度高，產(chǎn)品建筑風(fēng)格多元?區(qū)域內(nèi)項目建筑風(fēng)格涵蓋新中式、法式、瑞士、美式、東南亞、傳統(tǒng)中式、徽派建筑等多種類型與風(fēng)格，相對而言客戶對建筑品質(zhì)的敏感度高過建筑風(fēng)格。7、臨區(qū)典型項目分布中天·吾鄉(xiāng)龍湖·湖山原著融創(chuàng)城本項目7、臨區(qū)市場典型項目臨近區(qū)域已入市融創(chuàng)城、中天·吾鄉(xiāng)及湖山原著等多個品牌大盤，總價在75~150萬，對后市有較大的分流影響；主要產(chǎn)品以洋房及高層為主75~168㎡項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院融創(chuàng)城洋房3~4房2廳145/168㎡17層，1T2戶9800~10500元/㎡毛坯高層3~4房2廳102、113、126、132㎡17/25層，2T4戶8800~9500元/㎡毛坯合院中天·吾鄉(xiāng)洋房高層3~4房2廳80~135㎡26~32層，2T4、3T6戶9000~12000元/㎡待開盤毛坯合院110、125、130、190㎡423000~35000元/㎡龍湖·湖山原著洋房128/148㎡8+1層，1T2戶12000元/㎡約50%毛坯高層3~4房2廳75、90、105㎡2T6戶8500~9500元/㎡待開盤毛坯8、其他典型項目分布（第四代住宅項目）恒豐碧桂園·貴陽中心德杰·嶺秀山中鐵建山語城碧桂園·云澗溪山

本項目8、第四代住宅定義8、第四代住宅典型項目-中鐵建?山語城山語城第四代住宅產(chǎn)品均價8500~10000元/㎡，高出周邊同區(qū)域住宅項目約1000~2200元/㎡項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)中鐵建·山語城高層3~4房2廳128、140、165、180㎡25層，2T2戶8500~10000元/㎡已售罄非毛坯128㎡4房2廳180㎡4房2廳雙套房165140㎡44房22廳雙套房8、第四代住宅典型項目-碧桂園?云澗溪山開盤均價16000元/㎡，后續(xù)推出產(chǎn)品均價12500元/㎡，高出周邊同區(qū)域項目約2000~2500元/㎡項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)碧桂園·云澗溪山高層3~4房2廳146~288㎡12~30層，2T4、3T6戶12500元/㎡待開盤毛坯140㎡4房2廳236㎡4房2廳約17㎡8、第四代住宅項目—德杰?嶺秀山（雙龍）項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)德杰·嶺秀山洋房4+1房138/152m287800元/㎡尚未發(fā)售精裝高層2+2房，3+2房100/130m226T4約7000元/㎡少量認(rèn)籌精裝130㎡3+2房100㎡2+2房約21.5㎡約21㎡9、未來供應(yīng)-產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重2020年大貴陽范圍內(nèi)商品住宅供應(yīng)總計1379萬㎡，其中貴陽主城區(qū)份額約62%；入市產(chǎn)品以高層為絕對主力，供應(yīng)份額基本在80%以上，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；市場總結(jié)①市場客群追尋高性價比，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品普遍采取高贈送、高拓展策略；②雙龍市場為開放市場，以外來客群為主，市場競爭激烈，獲客成本高企，普遍啟動分銷渠道、全民經(jīng)紀(jì)等激勵措施；③區(qū)域內(nèi)合院產(chǎn)品供應(yīng)相對較少，總價150~200萬之間的產(chǎn)品受市場追捧，在限墅令影響下，稀缺價值凸顯；④ 高層及洋房產(chǎn)品暢銷戶型以4房及以上為主，面積段集中在100~120㎡之間，洋房競爭范圍擴(kuò)大，高層產(chǎn)品庫存高企，去化緩慢；⑤整體而言，雙龍市場主流客群購買力有限，產(chǎn)品打造應(yīng)充分考慮購買力的影響。業(yè)態(tài)暢銷面積段中位均價主流總價段贈送面積贈送形式備注高層 100~120㎡ 6000元/㎡ 70~90萬 30~40㎡ 結(jié)構(gòu)板、入戶花園、陽臺、飄窗洋房100~120㎡6300元/㎡60~100萬9~40㎡結(jié)構(gòu)板、入戶花園、陽臺、飄窗、私家電梯廳、設(shè)備平臺合院別墅 <150㎡ 13000元/㎡ 150~200萬 100~190㎡ 挑空、結(jié)構(gòu)板、花園客戶定位及產(chǎn)品定位研判雙龍區(qū)域客群共性特征來源區(qū)域、年齡區(qū)間、行業(yè)階層等呈現(xiàn)高度同質(zhì)化；整體購買力有限，注重性價比來源區(qū)域年齡區(qū)間行業(yè)階層置業(yè)目的背景描摹

約8成客戶來自貴陽南明區(qū)、云巖區(qū)+少量龍里本地客戶整體覆蓋面較廣，以26~45歲客群為主商人、個體戶+各類企事業(yè)單位職工為主關(guān)注性價比，自住兼具投資居多貴陽老城區(qū)(南明及云巖)為主，多已在老城區(qū)有房，但較為老舊，以改善性需求為主，但整體購買力有限客戶定位綜合本項目本體條件、市場分析及區(qū)域客戶共性研判，推導(dǎo)本項目客戶定位如下：客戶定位：核心客群：剛需改善客群結(jié)構(gòu)客群：投資、改善兼投資地域：開放型市場，以貴陽南明、龍巖等臨近區(qū)域客群為主；背景：首套房老舊，亟需提升居住品質(zhì)，處在26-40歲之間的而立之年前后，諸多人生大事接踵而來，經(jīng)濟(jì)承壓；產(chǎn)品定位思考市場威脅——MarketThreaten品牌開發(fā)商增加，周邊綜合性大盤林立，內(nèi)部配套打造空間大，競爭分流壓力巨大，競爭趨于白熱化；區(qū)域競爭激烈，各項目普遍性啟動渠道，獲客成本高企，營銷成本高漲；經(jīng)濟(jì)形勢趨于下行，區(qū)域內(nèi)的大型基建配套、公共配套的建設(shè)或?qū)⒀雍罅觿荨猈eak地塊較小，內(nèi)部配套打造空間較小；外地品牌，客戶認(rèn)知度較低；周邊為倉儲、批發(fā)業(yè)態(tài)，環(huán)境較雜亂區(qū)域內(nèi)住宅項目入住率不高，居住氛圍較弱地塊缺乏景觀資源、缺乏學(xué)位支撐打造差異化核心競爭力VS 同質(zhì)化住宅產(chǎn)品、品牌陌生、景觀、配套較弱在激烈的市場競爭環(huán)境中，我們該如何突圍？是采取同質(zhì)化還是差異化的產(chǎn)品策略呢？產(chǎn)品定位思考：打造差異化核心競爭力之—第四代住宅以第四代住宅產(chǎn)品構(gòu)建項目的核心競爭力，并為后期銷售提供溢價潛力與可行性核心競爭力溢價可能性

區(qū)域競爭激烈，高層、洋房產(chǎn)品庫存較大，未來供應(yīng)較大，故除常規(guī)的贈送面積外，需打造具有區(qū)域獨特性的產(chǎn)品，提升項目的差異化競爭力碧桂園·云澗溪山第四代住宅產(chǎn)品均價12500元/㎡，高出周邊項目約2000~2500元/㎡中鐵建·山語城第四代住宅產(chǎn)品均價8500~10000元/㎡，高出周邊項目約1000~2200元/㎡產(chǎn)品定位思考：核心競爭力提升之—功能空間優(yōu)化鞋帽間+儲物間+家政間+雙陽臺+男女雙衣帽間+雙套房+精裝天際庭院/精裝合院花園經(jīng)調(diào)研龍里市場對于戶型打造較為粗糙，建議以精細(xì)化策略提升及完善各類功能空間。玄關(guān)約5㎡鞋帽間3㎡產(chǎn)品定位基于本項目本體條件分析及區(qū)域產(chǎn)品共性研判，綜合中天吾鄉(xiāng)、融創(chuàng)城等巨量供應(yīng)對本項目主要客源區(qū)域的客戶分流、經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻、貴陽房價承壓下行等三大因素，推導(dǎo)本項目產(chǎn)品定位研判如下：經(jīng)濟(jì)型改善產(chǎn)品A純洋房B洋房+合院C高層+合院產(chǎn)品定位 第四代住宅+合院第四代住宅① 產(chǎn)品面積控制在100~120㎡② 不低于20㎡陽臺③ 精裝天際庭院

合院產(chǎn)品①產(chǎn)品面積控制在100~150㎡內(nèi)②可拓展空間不低于100㎡③精裝合院花園【注】具體選擇哪種產(chǎn)品組合以成本分析及經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果為準(zhǔn)。收篇·項目發(fā)展Part3項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議項目發(fā)展思考|THINKOF…當(dāng)改善產(chǎn)品已成為區(qū)域內(nèi)的一種趨勢，我們?nèi)绾卧诶顺敝歇氄纠思?？?dāng)房價不斷上漲，客戶越發(fā)注重品質(zhì)感，我們?nèi)绾螌ξ豢蛻舻男枨螅プ】蛻糍I單的癢點？我們認(rèn)為：人性化、魔鬼化細(xì)節(jié)的產(chǎn)品設(shè)計與打造，是項目提升產(chǎn)品力、實現(xiàn)差異化競爭必不可少的不二法門！另一方面，提升區(qū)域項目普遍忽視的社區(qū)公區(qū)價值，將為項目差異化競爭夯實基礎(chǔ)。項目發(fā)展建議區(qū)域內(nèi)項目建筑風(fēng)格背景：1.當(dāng)?shù)厥袌鲰椖拷ㄖL(fēng)格多元，有傳統(tǒng)中式、徽派建筑、新中式、法式、瑞士建筑、東南風(fēng)格等諸多風(fēng)格派系；2.當(dāng)?shù)厥袌鎏幱诔跫夒A段，客戶對建筑風(fēng)格具體類型敏感度不高，對風(fēng)格的品鑒與鑒賞要弱于建筑本身的質(zhì)量與品質(zhì)；基于當(dāng)?shù)厥袌龈艣r，本項目建筑風(fēng)格如何呈現(xiàn)？項目發(fā)展建議項目建筑風(fēng)格整體思考|THINKOF…從表格中可以看到，超過2/3的低層高密項目宣稱自己是中式風(fēng)格，無論實際的建筑形象如何。中式風(fēng)格與院墅化可謂絕配，實屬必然。中式之外，仍有一定項目采用歐式、新亞洲風(fēng)格，而現(xiàn)代風(fēng)格的項目近乎于無?，F(xiàn)代風(fēng)格在材料施工不到位的情況下難以體現(xiàn)價值感已成行業(yè)共識。而對于價值感的高度需求卻正是低層高密客戶的重要特征。無論歐式或中式，裝飾的作用正是讓客戶感知到建筑的價值。綜合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，在項目建筑風(fēng)格選取上，應(yīng)考慮后期業(yè)主裝修、改建的空間及便利度，以后期相關(guān)動作對項目整體品質(zhì)影響較小的建筑風(fēng)格與結(jié)構(gòu)優(yōu)先。項目發(fā)展建議項目商業(yè)及配套設(shè)施思考|THINKOF…項目商業(yè)配套體量? 綜合本項目本體條件、商業(yè)的目標(biāo)客群和住宅規(guī)模，以餐飲、理發(fā)、家政、便利店、美容美發(fā)、五金維修、咖啡、書店、銀行網(wǎng)點等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，按國內(nèi)人均商業(yè)面積配備規(guī)律，取值范圍在0.7-0.9；? 若考慮本項目商業(yè)溢出，服務(wù)旁邊的物流園、專業(yè)市場及臨近住宅社區(qū)，適當(dāng)往上調(diào)整到1.2~1.5，即預(yù)估本項目總戶數(shù)750戶，戶均4人，則合計3600-4500㎡商業(yè)面積；配套設(shè)施類型—幼兒園/幼托機(jī)構(gòu)?人文關(guān)懷：考慮本項目目標(biāo)客群年齡段為26~40之間，相當(dāng)部分處于一孩或二孩剛出生的階段，故建議配備社區(qū)級幼兒園或幼托機(jī)構(gòu)（按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項目戶數(shù)對應(yīng)配備3班幼兒園），其戶外園區(qū)考慮與社區(qū)內(nèi)部園林有效鏈接，提高場地利用效率、客戶滿意度及項目競爭力等。項目配套打造理念—所見即所得+所得超所需：?前期以幼兒園作為項目營銷展示的主要場館，配合局部園林、功能區(qū)為客戶體現(xiàn)所見即所得、所得超所需的展示效果與項目價值項目發(fā)展建議項目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…社區(qū)PARTY區(qū)舒適宜人的公區(qū)園林?集約開闊的園林?人文氛圍的空間?四季分明的景色項目發(fā)展建議項目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…寓教于樂的兒童游樂區(qū)通過配備阿基米德取水器、音樂秋千、爬網(wǎng)滑梯等寓教于樂的兒童游樂設(shè)施提升項目的整體品味，打造差異化亮點，實現(xiàn)差異化競爭。阿基米德取水器阿基米德取水器項目發(fā)展建議項目園林及公共區(qū)域思考|THINKOF…少-青-老三段社群活動區(qū)通過配備籃球場、羽毛球場、象棋、圍棋臺等少-青-老年活動設(shè)施提高項目內(nèi)部配套人群覆蓋度，提升項目居住舒適度與便利度。社區(qū)運動場地社區(qū)老年人活動場地項目發(fā)展建議項目地庫結(jié)構(gòu)思考|THINKOF…整體平臺架空?自然采光通風(fēng)的停車空間；?車庫入戶的合院生活體驗；?人車分流的品質(zhì)社區(qū)生活。附件1：貴州龍里項目調(diào)研案例1、市場概況-雙龍板塊市場格局（核心競品區(qū)）?市場格局：龍里雙龍板塊項目沿著萬豪大道（貴龍縱線）、中鐵大道與貴龍大道分布，整體呈兩縱一橫的空間格局；?品牌房企：除早期的深高速、中鐵外，后續(xù)陸續(xù)有恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽光城、金科、德杰諸多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，競爭日趨激烈；萬豪大道（貴龍縱線）中鐵大道 德杰?嶺秀山金科?龍里東方恒大茶郡 貴龍?和悅府太陽谷白晶谷 云棲谷/云和春天萬豪?雙閱府天麓壹號中鐵?洛飛城悅龍南山

深高速·茵特拉根 融創(chuàng)九宸府碧桂園?龍城府悅龍東郡碧桂園?鳳凰城雙龍市場競品01-德杰?嶺秀山項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)德杰·嶺秀山洋房4+1房138/152m287800元/㎡尚未發(fā)售精裝高層2+2房，3+2房99/130m226T4約7000元/㎡少量認(rèn)籌精裝138㎡3+2房132㎡3+2房約21㎡雙龍市場競品01-德杰?嶺秀山項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)德杰·嶺秀山洋房4+1房138/152m287800元/㎡尚未發(fā)售精裝高層2+2房，3+2房100/130m226T4約7000元/㎡少量認(rèn)籌精裝130㎡3+2房100㎡2+2房雙龍市場競品-2-金科?龍里東方項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡41.2~1.7萬/㎡金科·龍里東方洋房3~4房2廳106、133m2146800元/㎡去化87%精裝高層133㎡寬境洋房124寬境106㎡闊景洋房雙龍市場競品-2-金科?龍里東方項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡41.2~1.7萬/㎡金科·龍里東方洋房3~4房2廳106、133m2146800元/㎡去化87%精裝高層128㎡纖云合院雙龍市場競品-2-金科?龍里東方項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院128、154、163、182、188㎡41.2~1.7萬/㎡金科·龍里東方洋房3~4房2廳106、133m2146800元/㎡去化87%精裝高層128㎡纖云合院雙龍市場競品-2-金科?龍里東方纖云合院:163㎡，贈送地下室、院子、露臺，另有挑空改造空間，實得面積超300㎡雙龍市場競品3-融創(chuàng)?九宸府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院6房2廳133、153、164㎡41.2~1.35萬/㎡約90%融創(chuàng)·九宸府洋房高層3~4房2廳105~120m217層2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯133㎡樂游合院雙龍市場競品3-融創(chuàng)?九宸府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院6房2廳133、153、164㎡41.2~1.35萬/㎡約90%融創(chuàng)·九宸府洋房高層3~4房2廳105~120m217層2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯153㎡觀境合院雙龍市場競品3-融創(chuàng)?九宸府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院6房2廳133、153、164㎡41.2~1.35萬/㎡約90%融創(chuàng)·九宸府洋房高層3~4房2廳105~120m217層2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯164㎡歸藏合院雙龍市場競品3-融創(chuàng)?九宸府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院6房2廳133、153、164㎡41.2~1.35萬/㎡約90%融創(chuàng)·九宸府洋房高層3~4房2廳105~120m217層2T3戶5800~6200元/㎡包銷毛坯120㎡云渡105㎡云凝雙龍市場競品4-雙閱府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院萬豪·雙閱府洋房3~4房2廳125、140m28層1T2戶5500元/㎡48%毛坯高層125㎡3+1房140㎡4+1房雙龍市場競品5-和悅府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院貴龍·和悅府洋房3~4房2廳131、137m27/8層,2T2戶6200元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳113、124㎡14~16層，1T2戶5800元/㎡毛坯113㎡3房2廳2衛(wèi)124㎡4房2廳2衛(wèi)雙龍市場競品5-和悅府項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院貴龍·和悅府洋房3~4房2廳131、137m27/8層,2T2戶6200元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳113、124㎡14~16層，1T2戶5800元/㎡毛坯131㎡4房2廳2衛(wèi)137㎡4房2廳2衛(wèi)雙龍市場競品6-云和春天項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院中鐵·云和春天洋房高層3~4房2廳88、93、100、118m217層2T4/5戶6200元/㎡37%毛坯118㎡4房2廳88㎡3房2廳雙龍市場競品7-中鐵?悅龍南山項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院中鐵·悅龍南山洋房3~4房2廳130、145m29層，1T2戶7300元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳112、143㎡31層，2T4戶6400元/㎡毛坯113㎡3+1房2廳117㎡3房2廳雙龍市場競品7-中鐵?悅龍南山項目名稱產(chǎn)品戶型面積層數(shù)單價去化交房標(biāo)準(zhǔn)合院中鐵·悅龍南山洋房3~4房2廳130、145m29層，1T2戶7300元/㎡55%毛坯高層3~4房2廳112、143㎡31層，2T4戶6400元/㎡毛坯131㎡