天津項目投決會2021城市進入、產品定位

一、項目總體情況1.1項目合作及進展情況1.本項目為勾地項目2.項目預計于2020年11月-12月掛牌，作為天津2020年掛牌用地，土地款支付節(jié)奏為：地塊的競拍保證金為20%，競得人競得土地后須在一個月內繳納至60%土地出讓價款，六個月內付清全部土地出讓價款；本項目保證金為42661萬元，總土地款為18.46億（含稅）。交易路徑保證金42661萬2020年11月40日摘地第一筆土地出讓金2021年1月1日二筆土地金（含稅）2021年6月1日2020年12月1日1.2項目區(qū)位情況1.根據項目地段評價標準，本項目屬于ｃ類項目，凈利潤率要求為6%;2.本項目所在城市天津為人口凈流入城市，常住戶籍比為1.2，2020年城市房均價為16412元/㎡；4.本項目位于天津濱海新區(qū)，該板塊以航空制造、電子信息和精密機械等為特色，是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的經濟功能區(qū)，該經濟板塊成熟，周邊交通便利，周邊商業(yè)教育配套完善。評估標準內容城市房價經濟/GDP人口指標值1641214084備注北辰區(qū)2020年商品住宅均價紅橋區(qū)西青區(qū)南開區(qū)和平區(qū)東麗區(qū)戰(zhàn)略漏天津市濱海新區(qū)準入中心城區(qū)斗1486.6/1004.27/2020年本案常住/戶籍/年份是否百強縣/區(qū)百強縣/區(qū)國家級經濟新區(qū)1.4項目區(qū)位情況1.本項目位于天津濱海新區(qū)，地塊交通便利，位置重要，是天津中心城區(qū)到濱海新區(qū)的必經之地，距離天津濱海機場6分鐘，天津站40分鐘，天津西站40分鐘；2.周邊商業(yè)教育配套完善距離SM購物中心2KM、距離天津腫瘤醫(yī)院、天津醫(yī)科大學醫(yī)院2KM距離天津市濱海一中2KM距離天津港實驗小學1KM，周邊保利、融創(chuàng)、新城、金地等品牌開發(fā)商聚集。天津站SM購物中心天津西站天津機場本項目市政府濱海西站1.4市場調研情況1.

本項目所在區(qū)域市場情況較為健康，價格波動差為1600元/㎡，庫存127萬㎡，當前去化周期為2個月。2.

本項目周邊競品單盤銷量為7.6萬㎡/年，月均流速0.67萬㎡/月.評估標準內容指標值1600127備注近4年市場高位時期與低谷時期的價差（元/㎡）(21年空港二期低價項目入市，拉低整體均價)庫存（萬㎡）空港板塊庫存10年去化量（萬㎡）空港21年上半年去化量（20年去年8.4）去庫存周期（月）單盤爆量（萬㎡）2市場漏斗7.6萬㎡金地悅城大境金地悅城大境市場競品月均流速（萬㎡）0.67萬㎡/月小高均價20600-21000洋房均價21000-22000商業(yè)均價26000元/㎡公寓均價8000元/㎡車位8-10萬/個銷售均價（元/㎡）預售條件小高層/洋房/商業(yè)/公寓/車位正負零1.6市場調研情況本案周邊2km以內臨近競品售價毛坯小高20600-21000元/㎡，洋房21000-22000，月均流速40-40套，且均為板塊內主要競品，廣義庫存約61萬方；其中融創(chuàng)學府one距離本案約400m，為本案項目直接競品，目前暫未銷售，體量約12.6萬方。距本案直線距離取證面積（萬方）近期售價(元/㎡)

（套）月均去化項目名稱容積

體量

首開取證

已售

庫存

廣義

產品

戶型套數

套數

套數

庫存

類型

面積板塊率(萬方)

時間SM廣場小高12.20600-21000

40-60洋房金地悅城大境小高/

100-1.1km

1.6

24.64

1214.6

1168

867

1144

14.22洋房140金隅云筑22000融創(chuàng)學府ONE-待售天保意境雅居20.02小高/洋房20600-21000同級板塊1km1.66.8714.26.87

644

282

462

4.878.07

726

420

1420

14.624-12786-126/26-4640-40/新城中梁長風雅著20.02小高/洋房20600-21600天保意境雅居金地悅城大境0.2km

1.6新城中梁長風雅著融創(chuàng)學府one洋房/小高400m

1.24

12.68

待售

未取證///12.6818/豪改競品不具有參考性金隅云筑21.06洋房/

140-小高

1671.1km

1.4221.68

100

暫未銷售//1.6項目定位策劃1.本項目客群來源：地緣客戶占比80%，周邊開發(fā)區(qū)、濱海新區(qū)等環(huán)線外臨近客群流入占比20%。2.本項目定位為首置首改項目，簡裝交付，戶型為26、110、126㎡，其中，小高層均價為20600元/㎡，洋房均價為21000元/㎡，預計首次開盤時間為2022年6月1日，銷售周期為22月。4.本項目車位定價為8萬元/個，預計銷售周期為16月（人防車位可售）價格分析客群分析量價定位1客源結構占比（%）價格(元/m2)去化去化建議物業(yè)類型銷售期均價板塊內板塊外去化說明價格說明周邊產業(yè)園等地緣首置首改客群占比空港二期開發(fā)區(qū)等臨近資源配套80%相對缺乏板塊客戶流入占比20%l

周圍在售均價小高20600-21000元/㎡、洋房21000-22000元/㎡l

地段、配套設施較優(yōu)，溢價40套/月600元/㎡考慮整體市場情況，去化建議持平周邊高層/小高層洋房洋房2需求類型結構占比（%）l

簡裝交付，可實現溢價600元/㎡首置剛需70%首改再改終改——投資客4%車位8萬/個持平周邊售價40個/月——26%去化周期XX年XX月開盤，去化周期xx個月1.7項目規(guī)劃要點1.本項目占地208畝，容積率2.0，限高64米，總建筑面積464621㎡，總土地價格為12.46億元，折合實際樓板價元7664/㎡2.項目要求裝配式建筑比例為40%，住宅/商業(yè)預制裝配率為60%，根據當地政策規(guī)定，可實現整體地塊正負零預售。商住地塊規(guī)劃指標要求用地性質可開發(fā)建設面積容積率要求限高二類居住用地208畝，2.064m40綠地率建筑密度40住宅1.2:1商業(yè)100㎡：1車位配比要求物業(yè)用房要求配套建設要求其他2000本項目裝配式建筑面積比例40%，住宅建筑單體預制裝配率≥60%，公共建筑單體預制裝配率≥60%4萬㎡酒店自持無1.18項目運營計劃1.本項目預計2021年2月17日開工，2021年6月1日開盤，2024年12月現金流回正2.本項目項目獲取至開盤約6月，至現金流回正約46.14個月。項目一級節(jié)點計劃評估標準內容指標值備注節(jié)點級別

節(jié)點名稱工期18里程碑一級取得規(guī)劃方案/擴初批復2020年12月01日取得工規(guī)證取得施工證開工（墊層）正負零完成工程達預售條件取得預售證開盤19摘地時間里程碑一級1113開工（月）開盤（月）37摘地-開工摘地-開盤一級30一級財務漏一級71運營計里程碑一級斗

劃現金流回正（月）摘地-現金流回正主體結構封頂竣備12074180100246里程碑里程碑一級結構封頂（月）毛坯交付6.826.6摘地-結構封頂摘地-竣工備案示范區(qū)開工開放（景觀、售樓處、樣板間）一級竣工備案（月）1.11項目核心指標1.本項目毛坯交付扣除酒店成本后的銷售凈利潤共21，260.21萬元，銷售凈利潤率為6%，現金流回正時間為46個月，資金峰值為146,162.48萬元，IRR為7.8%，ROE為4.6%，自持4萬㎡酒店，自持酒店成本40600萬元。2.本項目加60%精裝包交付扣除酒店成本后的銷售凈利潤共26,466.86萬元，銷售凈利潤率為6.42%，現金流回正時間為46月，資金峰值為166,124.48萬元，IRR為7.6%，ROE為7%.自持4萬㎡酒店，自持酒店成本440600萬元。4.不考慮精裝包，本項目可售部分凈利潤47684.4萬元，凈利潤率12.4。級別序號1指標名稱項目總可售貨值（萬元）項目銷售均價（元/㎡）項目建設成本（萬元）項目可售單方成本（元/㎡）銷售凈利潤率（%）2項目核心指標4466銷售凈利潤額（萬元）現金流回正時間（月）項目資金峰值（萬元）雨潤銷售凈利潤率（%）雨潤銷售凈利潤額（萬元）雨潤自有資金回籠時間（月）雨潤自有資金投資回報率（%）雨潤IRR（內部收益率）雨潤資金峰值（萬元）雨潤ROE781雨潤核心指標2446671.12投資結論及建議1.本項目主要經濟指標均符合我司規(guī)定，建議積極推進后續(xù)工作2.本項目需重點提示：一、投資結論1、地塊地理位置優(yōu)越，到機場僅6分鐘車程，適合做酒店；2、周邊品牌高端住宅林立，區(qū)位市場接受度高，去化較好；4、住宅銷售利潤能完全覆蓋酒店自持成本，扣除酒店成本后的毛坯銷售凈利潤2.18億，加60%面積精裝包后凈利潤2.7億，酒店全部自持成本約4.6億元;4、濱海政府比較靈活，對土地規(guī)劃以及定價有自主權，可以設置勾地條件；二、投資建議地塊位置優(yōu)越市場不錯，區(qū)域升值潛力大，建議獲取。三、項目風險點政府對酒店要求高，酒店需要自持商業(yè)去化周期慢解決辦法：①在酒店標準上與政府洽談，降低酒店標準推后建設周期②對于商業(yè)的去化價格和速度已做了深入調研，盡量爭取政府做公寓。二、項目背景及條件設置2.1項目背景及條件設置項目背景：1、本項目為天津濱海新區(qū)產業(yè)引進項目，需要企業(yè)自建自持自酒店滿足區(qū)域配套所需；2、政府可以根據企業(yè)方案進行地塊調規(guī)；4、勾地可以設置條件勾地條件設置：①4萬㎡酒店自持自營整體10年以上，須整體辦理不動產權登記，不得分割轉讓，并符合政府產業(yè)布局等相關要求；②酒店建筑設計方案需要濱海區(qū)管委會審定。2.2項目背景及條件設置高層領導會晤調規(guī)完成保證金二筆土地金含稅）完成投決會通過注：設置條件掛牌公告首筆土地金簽訂協(xié)議①項目會作為天津第三次集中供地項目，具體掛牌時間在11月份以后；②項目需要調規(guī)，調規(guī)主管部門市天津濱海新區(qū)自規(guī)局；③協(xié)調保稅區(qū)政府設置事前審核條件；④天津一般要求4個月交齊土地出讓金，可以協(xié)調至6個月。三、項目區(qū)位及城市分析4.1城市基本面及發(fā)展規(guī)劃1.城市定位：天津市市直轄市、國家中心城市、環(huán)渤海地區(qū)的經濟中心，濱海新區(qū)為國家級經濟新區(qū)，中國經濟增長第三極；2.城市基本面：2020年天津常住人口1486萬人，人均可支配收入47662元；4.城市發(fā)展方向：天津濱海新區(qū)為國家級新區(qū)，為天津的重要驅動力，規(guī)劃為“一軸”、“一帶”、“三個城區(qū)”、“九個功能區(qū)”。一軸：即沿京津塘高速公路和海河下游建設“高新技術產業(yè)發(fā)展軸”。一帶：即沿海岸線和海濱大道建設“海洋經濟發(fā)展帶”。三個生態(tài)城區(qū)：即以塘沽為中心、大港和漢沽為兩翼的三個宜居生態(tài)型新城區(qū)。九大功能區(qū)包括：一是濱海新區(qū)中心商務區(qū)，主要發(fā)展金融、貿易、商務；城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）GDP(億元)常住人口數近6年常住人口增量(全市)量時間二是臨空產業(yè)區(qū)，主要發(fā)展臨空產業(yè)、航空制造產業(yè)；三是濱海高新區(qū)，主要發(fā)展航天、生物、新能源新興產業(yè)；四是先進制造業(yè)產業(yè)區(qū)，主要發(fā)展海洋產業(yè)、汽車、信息；五是中新生態(tài)城，主要發(fā)展生態(tài)環(huán)保產業(yè)；六是海濱旅游區(qū)，主要發(fā)展主題公園、游艇等旅游產業(yè)；濱海新區(qū)行政區(qū)及功能區(qū)劃分示意圖濱海新區(qū)行政區(qū)及功能區(qū)劃分示意圖七是海港物流區(qū)，主要發(fā)展港口物流、航運服務產業(yè)；2016年17886.422017年18626.4847110408724227646112476621662.121666.871662.601661.841486.6萬近6年天津常住人口穩(wěn)定在1660萬壬左右，2020年由于疫情人口減少。2018年188022012年14104.28八是臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展重型裝備制造產業(yè)及物流業(yè)；2020年14084九是南港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展石化、冶金、裝備制造產業(yè)。4.2項目規(guī)劃本項目是整個空港經濟區(qū)的核心區(qū)，周邊產業(yè)、住宅、商業(yè)、教育配套成熟，項目所在地塊，政府準備根據所落項目進行調規(guī)本案四、市場及定位4.1房地產政策分析1.本案位于天津空港經濟開發(fā)區(qū)，隸屬于濱海新區(qū)，暫無限購限售政策（除重點支持人員），整體購房政策相對較為寬松。2.本項目所在城市預售條件為正負零。限制性政策預售條件具體內容高層、小高層、多層正負零1.本市戶籍家庭限購兩套，單身（含離異）限購一套；限購政策限貸政策2.非本市戶籍需提供再本市4年內連續(xù)繳納2年以上社?；騻€稅證明可購買一套；4.濱海新區(qū)不限購。認房認貸，暫停發(fā)放26年以上的商業(yè)貸款；商業(yè)貸款：首套三成，二套房六成，三套房及以上不予發(fā)放；公積金貸款：首套三成，二套房至少六成，三套房及以上不予發(fā)放限售政策限價政策暫未限售，重點支持人員須在取得不動產權證滿4年后方可上市轉讓針對新建商品房進行限價備案，具體需前期溝通土拍政策契稅政策首批次集中供地采用“限地價，競自持租賃面積”的出讓規(guī)則20平米及以下，無論首套二套，均為1%；20平米以上，首套房按1.6%征收，二套房按2%征收；三套房和非住宅，不論面積大小，契稅均為4%。產權2年以上契稅%4.2整體市場分析天津市20年去化約1241萬㎡，均價16602元/㎡；空港板塊截止至21.6月底去化約10萬㎡，均價18640元/㎡（空港二期低價項目入市，拉低整體均價）庫存約127萬㎡，去化周期2個月，整體市場較為健康，競爭環(huán)境較為可控?？崭郯鍓K近17-12年整體發(fā)展較為平穩(wěn)，受政策利好影響，20年達供銷峰值，當前維持向好性發(fā)展，市場發(fā)展較為平穩(wěn)。空港板塊近一年發(fā)展相對平穩(wěn)，疫情及節(jié)假日影響，20年11月及21年1月成交相對低位，節(jié)后成交快速回升，當前市場發(fā)展整體平穩(wěn)。25201510525000925000200001500010000500008765432102000015000100005000002017201820192020202120/06

20/07

20/08

20/09

20/10

20/11

20/12

21/01

21/02

21/03

21/04

21/05

21/06供應面積（萬㎡）

成交面積（萬㎡）

成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）空港板塊近五年供銷走勢空港板塊近一年供銷走勢4.4區(qū)域土地市場分析1.本項目所在區(qū)域土地市場較為一般，溢價率通常在0-7%2.本項目周邊4KM范圍近一年出讓2塊土地，成交樓板價分別為7840元/㎡，10041元/㎡4.本項目若以溢價7%成交，則相比周邊地價相當用地性質占地面積（㎡）容積率建筑面

成交樓板價

成交總價編號津濱保(掛)2021-2號（融創(chuàng)）積（㎡）(元/㎡)（萬元）成交日期：2021/12/27成交總價：124222萬元成交樓板價：10041元/㎡成交單位：融創(chuàng)溢價率：7%占地面積：61,808㎡總建筑面積：124616㎡津濱保(掛)2018-2號住宅住宅住宅住宅住宅商業(yè)642261.61.61.62.01.61.817246014,672146126津濱保(掛)2018-2號（天保意境雅居）成交日期：2018/12/27成交總價：146126萬元成交樓板價：14672元/㎡成交單位：天保溢價率：0%占地面積：64226㎡總建筑面積：172460㎡津濱保(掛)2018-24號147660100,00061,80824626616000012461646062448141140411164210,041784044142018467212422246444444722津濱保(掛)2020-4號（天保）津濱保（掛）2012-12號成交日期：2018/12/27成交總價：464444萬元成交樓板價：7840元/㎡成交單位：天保溢價率：0%占地面積：400,462㎡總建筑面積：460624㎡津濱保(掛)2021-2號津濱保（掛）2012-12號（新城中糧長風雅著）成交日期：2012/12/27成交總價：184672萬元成交樓板價：11642元/㎡成交單位：新城津濱保(掛)2018-24號（金地悅城大境）成交日期：2018/12/27成交總價：24012萬元成交樓板價：14041元/㎡成交單位：金地本項目津濱保(掛)2020-4號400,46226,667溢價率：6%占地面積：100000㎡總建筑面積：160000㎡溢價率：40%占地面積：147660㎡總建筑面積：246266㎡津濱保(掛)2018-14號26774.4區(qū)域競爭分析-住宅1.本案周邊2km以內臨近競品售價毛坯小高20600-21000元/㎡，洋房21000-22000，月均流速40-40套，且均為板塊內主要競品，廣義庫存約61萬方；其中融創(chuàng)學府one距離本案約400m，為本案項目直接競品，目前暫未銷售，體量約12.6萬方。距本案直線距離取證面積（萬方）近期售價(元/㎡)

（套）月均去化項目名稱容積

體量

首開取證

已售

庫存

廣義

產品

戶型套數

套數

套數

庫存

類型

面積板塊率(萬方)

時間SM廣場小高12.20600-21000

40-60洋房金地悅城大境小高/

100-1.1km

1.6

24.64

1214.6

1168

867

1144

14.22金隅云筑洋房14022000融創(chuàng)學府ONE-待售天保意境雅居20.02小高/洋房20600-21000同級板塊1km1.66.8714.26.87

644

282

462

4.878.07

726

420

1420

14.624-12786-126/26-4640-40/天保意境雅居金地悅城大境新城中梁長風雅著20.02小高/洋房20600-216000.2km

1.6新城中梁長風雅著融創(chuàng)學府one洋房/小高400m

1.24

12.68

待售

未取證///12.6818/豪改競品不具有參考性本案金隅云筑21.06洋房/

140-小高

1671.1km

1.4221.68

100

暫未銷售//4.4.1競品分析——金地悅城大境1.項目首開：12.12月首開2.業(yè)態(tài)戶型：小高+洋房（8-11F），100-140㎡，定位首改及改善4.該項目毛坯小高層售價20600元/㎡、毛坯洋房售價22000元/㎡，月均流速40-60套，廣義庫存約14.22萬方。沙盤圖疫情影響，去化走低及年底業(yè)績沖刺，去化快速回升受疫情影響供銷均處于低值受春節(jié)假日影響，成交略下滑，節(jié)后逐步恢復金地悅城大境逐月去化走勢4.4.1競品分析——金地悅城大境項目整體定位首改及改善，戶型面積100-140㎡，吸引地緣首改及改善客群，整體項目去化相對較好，但整體戶型設計注重空間感，功能性相對較弱。因100㎡戶型功能空間較好，且總價較低，去化速度較快。100㎡4-2-1120㎡4-2-2140㎡4-2-24.4.1競品分析——新城中梁長風雅著1.項目首開：20.02月首開2.業(yè)態(tài)戶型：小高+洋房（8-11F），86-126㎡，剛需首置4.該項目毛坯小高層售價20600-21000元/㎡，月均流速40-40套，廣義庫存約14.6萬方。沙盤圖1008060402002100020500200001950020/0920/1020/1120/1221/01成交套數21/0221/0321/0421/0521/06成交均價（元/㎡）新城中梁長風雅著逐月去化走勢4.4.1競品分析——新城中梁長風雅著項目整體定位剛需首置，戶型面積86-126㎡，面積段較為緊湊滿足首置客群需求，但整體戶型設計功能性相對較差。受總價及客戶功能空間性需求影響，26㎡較為暢銷。86㎡2-2-126㎡4-2-2116㎡4-2-2126㎡4-2-24.6客源結構分析本項目以地緣剛需首置客戶為主以及少量地緣改善客群，產業(yè)園上班族、早期空港置業(yè)人員、周邊外圍板塊看中區(qū)域配套及學區(qū)配套等。其中地緣客戶占比約80%，外圍流入約20%，投資屬性較弱。1客源結構占比（%）板塊內板塊外周邊產業(yè)園等地緣首置首改客群占比空港二期開發(fā)區(qū)等臨近資源配套80%相對缺乏板塊客戶流入占比20%地緣客戶為主2需求類型結構占比（%）首置剛需70%首改再改終改——投資客6%26%4.6產品建議1.本項目主力面積段為：26、110㎡，主力房型為4-2-1/2滿足首置首改可群居住空間性舒適性及功能實用性要求。2.本項目靠近SM廣場，周邊天津第一中學濱海學校、保稅區(qū)空港實驗小學雙學區(qū)加持，地段交通、區(qū)域配套較優(yōu)秀，故可實現項目溢價，故整體售價略高于市場水平。產品建議產品類型面積（平米）房型4房1衛(wèi)4房2衛(wèi)4+1房2衛(wèi)套數配比40%備注(開間要求)4開間朝南其他26洋房（T2）高層（T4）綜合項目排布11012640%4開間朝南20%4.6-4開間朝南建面標準精裝修商業(yè)定價公寓定價簡裝（集中供暖強制要求+基礎簡裝）/26000元/㎡（沿街1F底商），流速6-10套/月8000元/㎡，流速16-20套/月1、洋房/小高層、兼顧居住空間舒適性與功能性，滿足首置首改客戶需求2、商業(yè)位置建議沿興宇路排布，加少SM廣場分流作用且覆蓋旁邊臨近小區(qū)，增加入駐率，售樓處可放置在東六道路，昭示性及通達性較好其他備注4、公寓暫未有最小切割面要求，故建議整體切割主力面積為40、46㎡4、車行出入口建議設置在西側東六道路設置4.7產品價格定位及銷售分析1.本項目小高層毛坯均價為20600元/㎡，洋房均價為21000元/㎡，加60%面積的精裝包，每平售價增加1600元/㎡；2.本項目車位價格為8萬元個，整體去化率為100%4.本項目預計首次開盤時間為2022年6月1日，銷售周期為22月。量價定位價格(元/m2)價格說明去化物業(yè)類型銷售期均價去化建議去化說明l

區(qū)域內在售項目金地悅城大境毛坯小高20600-21000元/㎡，毛坯洋房21000-22000元/㎡（位置略弱于本案、配套弱于本案）小高層/洋

20600/2100整體月均去化40套/

競品月均流速房0月40-60套l

新城中梁長風雅著毛坯20600-21000元/㎡（位置略弱于本案、配套弱于本案）車位8萬/個參考新城中梁長風雅著（標準車位成交價8-10萬）2022年6月開盤，去化周期22個月//去化周期4.7-1社區(qū)底商定價邏輯商業(yè)價格：社區(qū)底商整體均價26000元/㎡定價原則：因周邊小區(qū)基本未設置社區(qū)底商，且多為街巷商業(yè)及大型商場，可比性較低，且部分辦公底商距離本案較遠，參考性較小。故整體定價按照住宅1.6倍增值進行設置（正常1.6-2倍）。商業(yè)位置：建議商業(yè)沿興宇路分布，輻射本小區(qū)、意境雅居小區(qū)及學校等東側、北側人流量，提高商戶入駐率；且地塊西側東六道路為SM廣場入口及停車場出入點，對于社區(qū)底商具有分流作用，多為過境人流，停留率較低。周邊商業(yè)分布天津新燕莎奧特萊斯-2.2km榮泰廣場-200mYOHO灣-2.6kmSM濱海城市廣場-100m復地湖濱廣場-1.4km4.7-2公寓定價邏輯公寓價格：公寓整體銷售均價毛坯8000元/㎡定價原則：板塊內公寓售價價差較小，外圍板塊均價可達2000-10000元/㎡，環(huán)線內在售公寓項目多為老盤項目，可選房源較少，且切割面積相對較大，故綜合本案地塊位置、交通通達性及商業(yè)、醫(yī)療等各類配套，建議售價8000元/㎡，月均流速16-20套/月。戶型面積：天津暫未對公寓切割面積做出要求，故建議按照40、46㎡作為主力戶型進行切割。建邦時代匯業(yè)態(tài)：公寓（loft）裝修：毛坯天安象嶼智慧城瓏公館業(yè)態(tài)：公寓（平層）裝修：毛坯主力面積：47-66㎡均價：2000-11000元/㎡流速：10-16套/月主力面積：66-68㎡均價：8600-2000元/㎡月均流速：10套/月寧靜高速萬通金府國際業(yè)態(tài)：公寓裝修：毛坯均價：8400-8600元/㎡流速：10套/月備注：老盤項目，剩余極少量房源持銷五、指標及測算6.1項目銷售指標1.本項目住宅1期1批預計2021年6月1日開盤，首期開盤推出種高層，共14.47萬㎡，預計銷售周期為42個月；2.住宅1期2批于2024年4月份開盤，共計4.6萬㎡小高層，預計銷售周期為20個月；4.商業(yè)于2021年2月1日開盤，共計4萬㎡商街+公寓，預計銷售周期為18個月.銷售節(jié)奏業(yè)

銷態(tài)

售大

分類

批可售/推盤時間均價（元/㎡）第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第持有

業(yè)態(tài)

毛坯/面積

屬性

精裝（㎡）第1

第2

第4

第4

第6

第6

第7

第8

第2業(yè)態(tài)10

11

12

14

14

16

16

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18

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20

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22

24

24

26

26

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28

22

40

41

42個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月個月1144067.2

自銷

毛坯1202期

小高1批206002-

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

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4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

2%

2%

2%

2%6-1層住宅1期22024600021000洋房自銷

毛坯自銷

毛坯4-

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%4-1批1202期

商業(yè)

1667260002-

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

4%

4%

4%2-11街2批商業(yè)公寓式辦公/SOHO1期12024-4-114600800010

10

10

10

10

10

10

10

10

10自銷

毛坯%%%%%%%%%%批6.2項目成本指標1.本項目毛坯成本總額為426822萬元，其中土地成本176282.1萬元，工程成本160642.2萬元；含裝修包成本總額為444724.2萬元，裝修包總成本8202.2萬元，單方成本1000元/㎡；2.本項目除土地成本外，可售單方成本為元6870元/㎡，其中，高層6622元/㎡，洋房6782元/㎡，商業(yè)街6876元/㎡，公寓6214元/㎡,酒店12141元/㎡，酒店4萬㎡全部自持，總成本46244萬元。估算數據計量指標占地面積報規(guī)建筑面積實際建面?報規(guī)建筑面積建筑面積總建筑面積??序號成本項目合計1土地成本176282.1?14464.6?117667.1?166842.