2024年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及調(diào)控政策分析報告

2024年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及調(diào)控政策分析報告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、就房價調(diào)控而言，需求壓制已是強弩之末 PAGEREFToc352321665\h31、目前市場客戶結(jié)構(gòu)中，非自住需求購房占比低 PAGEREFToc352321666\h32、限購政策再加碼作用有限 PAGEREFToc352321667\h43、限貸政策邊際調(diào)控效力快速衰減 PAGEREFToc352321668\h54、增加存量房市場交易成本無益于樓市供需結(jié)構(gòu)改善 PAGEREFToc352321669\h5二、促進供給才是解決供需不平衡的核心要義 PAGEREFToc352321670\h61、單純打擊需求往往意味著抑制供給 PAGEREFToc352321671\h62、新增建設(shè)用地供應(yīng)不足 PAGEREFToc352321672\h73、疏導被囤積的存量房流向市場是解決房價問題的核心途徑 PAGEREFToc352321673\h84、開征房產(chǎn)稅是推動存量房入市的重要舉措 PAGEREFToc352321674\h8三、調(diào)控政策影響分析：房價軟著陸，房企換庫存 PAGEREFToc352321675\h91、未來房產(chǎn)稅征收將是漸進式，房價有望軟著陸 PAGEREFToc352321676\h102、房企經(jīng)營業(yè)績將基本保持穩(wěn)定 PAGEREFToc352321677\h10四、行業(yè)展望：短期受壓，長期向好 PAGEREFToc352321678\h13一、就房價調(diào)控而言，需求壓制已是強弩之末壓制需求的核心要義是打擊投資炒房。當國內(nèi)一二線主流城市自住型購房人群占比已超過80%后，需求抑制政策加碼的效果能有多大？1、目前市場客戶結(jié)構(gòu)中，非自住需求購房占比低限購、限貸政策從2024年開始實施后，全國大中型城市，特別是限購城市投機性購房比例已大幅降低。以萬科近五年成交客戶結(jié)構(gòu)為例，2024年其首次置業(yè)和首次改善客戶占比高達87%，其他投資類客戶僅占12%，炒房者占比遠低于2024年時的19%。萬科作為深入一二三線城市的住宅龍頭企業(yè)，我們認為其客戶結(jié)構(gòu)具有廣泛的代表性。在限購城市中，非自住購房者的占比則更低。我們以上海為例，以投資理財為目的購房者占比少于10%，無房、結(jié)婚用房和改善居住三種自住型需求則是市場的主流。2、限購政策再加碼作用有限在細則出臺前，46個限購城市中，已有包括北上廣深共12個城市實現(xiàn)了全境限購。這意味著新細則中關(guān)于限購的條款并不會再次影響到相關(guān)城市的購房需求。剩余的34個城市則會由于限購覆蓋到郊區(qū)而受到?jīng)_擊。從全國范圍內(nèi)來看，扣除已經(jīng)全面限購的一線城市和未限購城市外，實際現(xiàn)階段限購政策所影響城市的成交額為全國成交金額的40%。再考慮到這些城市炒房客戶占比不足20%，新國五條細則所帶來的限購加碼對全國樓市成交額的影響不足8%。3、限貸政策邊際調(diào)控效力快速衰減考慮到全國已經(jīng)是一套首付三成，二套首付6成、1.1倍利率，三套停貸，因此在現(xiàn)有政策上繼續(xù)收緊的空間已經(jīng)非常小。如果繼續(xù)提高一套房首付比例，則完全是打擊剛需；提高二套房首付和利率，則打擊改善性需求，皆不符合樓市調(diào)控政策的初衷。更為重要的是，新國五條細則明確表態(tài)，二套房信貸收緊與否由各地區(qū)自行決策，只在房價過快上漲區(qū)域推行?？梢娭醒胍惨庾R到，繼續(xù)加碼二套房貸調(diào)控屬于無奈之舉，調(diào)控不能以犧牲改善型需求為代價，加強對房價過快上漲城市的調(diào)控即可，全國鋪開并無必要，可見限貸政策加碼對樓市的邊際調(diào)控效力已大不如前。4、增加存量房市場交易成本無益于樓市供需結(jié)構(gòu)改善新國五條中的住房交易所得稅征收規(guī)定大幅增加了二手房交易成本，短期內(nèi)會產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)，部分購房需求將轉(zhuǎn)移到稅負較少的新房市場，有助于緩解一線城市核心區(qū)域二手房價快速上漲的壓力。長期來看，在供需結(jié)構(gòu)不發(fā)生更本性變化的前提下，僅通過稅收調(diào)節(jié)價格是非常困難的。土地增值稅并不能抑制地價飛速上漲就是一個很好的例子。特別是在現(xiàn)階段剛需已成為市場主要購買人群前提下，未來自住房轉(zhuǎn)手交易成本的提高，并不是購房者所關(guān)心的核心要點，市場購房意愿并不會因為交易個稅的收取而大幅縮減。二、促進供給才是解決供需不平衡的核心要義供給不平衡來源于兩個方面。一是住宅建設(shè)用地供應(yīng)不足導致增量供應(yīng)不足；二是存量供應(yīng)流轉(zhuǎn)不足。前一個原因源于建設(shè)用地的地方壟斷和土地財政造，涉及政治生態(tài)和權(quán)力架構(gòu)，非單一行業(yè)政策所能改變；后一個問題則是由于房產(chǎn)持有收益高，逐利資本控盤市場所導致，可通過政策改善來解決。目前城市常住居民人均居住面積30平米，戶籍居民人均居住面積近60平米，可見問題不在總量而在結(jié)構(gòu)，促進居住資源的再分配才是調(diào)控的關(guān)鍵所在。1、單純打擊需求往往意味著抑制供給壓制需求的政策往往也抑制了供給。在市場缺乏有效金融投資工具的情況下，持有房產(chǎn)是人們較好的投資選擇。限購、限貸等抑制投資政策意味著，炒房者一旦將手中的住房出售后，就無法再買回來。這導致炒房者出售房源是會更為謹慎，市場供應(yīng)大幅下降，并引發(fā)新房供應(yīng)較少的一二線城市房價不跌反升。從下圖中我們可以看到，北京和天津至2024年4月新政推出后，二手房交易量大幅下滑，但交易價格卻漲多跌少，說明購房需求被壓制的同時，賣房意愿同樣大幅下降，市場在一個更低的成交量和更高的成交價格上達成新的平衡。2、新增建設(shè)用地供應(yīng)不足建設(shè)用地的地方政府壟斷和土地財政現(xiàn)象造成土地市場供給嚴重不足。從2024年以來，全國房地產(chǎn)市場供應(yīng)量面積均大幅低于供地計劃。2024年全國住房供地計劃為18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃，落實率為67.9%。2024年計劃供應(yīng)21.8萬公頃，實際完成13.59萬公頃，落實率僅為62.3%，且在商品住房用地方面，無一個城市完成供地計劃。到了2024年，國土部編制的住宅用地供應(yīng)計劃總量為17.26萬公頃，其中商品住房用地超過12.24萬公頃。不過，由于2024年上半年土地市場行情不佳，國土部主動將該計劃下調(diào)至15.93萬公頃。即便如此，2024年該計劃也未能完成。一份國土部的內(nèi)部資料顯示，2024年全國供應(yīng)房地產(chǎn)用地16.03萬公頃，同比減少4.2%。住房用地供應(yīng)11.08萬公頃，同比減少11.5%。由于土地出讓制度和土地財政現(xiàn)象并不是一朝一夕，不是單純房地產(chǎn)政策能夠解決的，因此對于通過大幅增加土地供應(yīng)來解決高房價問題不能報以太高期望。3、疏導被囤積的存量房流向市場是解決房價問題的核心途徑就目前城市住宅面積而言，截止2024年末，居民共擁有住宅面積（包括期房）高達201億平米，這意味著如果按照城市常住人口而言，人均面積30平米；如果按照城市戶籍人口，則城人均住宅面積高達60平米左右。這說明目前城市中住房房源緊張的是由于大量房產(chǎn)被“房叔房嫂”所囤積。在大中型城市城市核心區(qū)新盤越來越少的情況下，促進被囤積的存量房入市，才是降房價的主要途徑。4、開征房產(chǎn)稅是推動存量房入市的重要舉措核心城市存量房被大量囤積，主要原因還是持有房產(chǎn)的收益高。從一線城市二手房租金回報率來看，房價最高的北京和上海在2%左右，深圳河廣州則在2.5%以上。雖然明面上來看，持有房產(chǎn)租金回報率較低，但如果考慮到這些城市飛速上漲的租金和通脹率，則情況將大為不同。從下圖可以看到，近年來CPI每年至少有3%左右的增長。房產(chǎn)作為重要的有形資產(chǎn)，其抵御通脹的保值功能不容忽視，對投資者的吸引力是遠高于其他投資渠道的。加之近四年來每年高速上漲的租金收益，即使房價不再繼續(xù)上漲，持有房產(chǎn)也是一筆很劃算的投資。要迫使炒房者賣出房源，唯有開征房產(chǎn)稅，讓持有成本高于持有收益，被資本占用的存量房才會重新回流市場。三、調(diào)控政策影響分析：房價軟著陸，房企換庫存讓霸占居住資源的資本無利可圖，是房產(chǎn)稅的核心價值。在壓需措施求已成強弩之末后，房產(chǎn)稅的推出成為必然。需要強調(diào)的是，房產(chǎn)稅開征收方式不同，對應(yīng)的市場影響有天壤之別。從全國房價漲跌的地區(qū)差異和世界范圍內(nèi)房產(chǎn)稅的征收案例來看，中央繼續(xù)“城市試點+低稅率”的上海和重慶模式可能性最大，房價將逐步實現(xiàn)軟著陸。1、未來房產(chǎn)稅征收將是漸進式，房價有望軟著陸全國房價增速并不平衡，暫無全國推行必要。從下圖可以看到，房價過快上漲主要還是集中于一線城市，二線城市房價漲幅并不突出，三線城市則還處于漲跌互現(xiàn)的階段。因此即使此次新政未能取得中央預(yù)期效果，房產(chǎn)稅也無全國開征的必要。預(yù)計繼續(xù)試點城市仍會延續(xù)上海和重慶的低稅率模式。從全球經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅征收力度均較為溫和，普遍在1-3%之間。亞洲國家稅率則更低，基本都在1%以內(nèi)，全球很難找到實行梯度高稅率的國家。鑒于此，我們認為中央仍將在稅率設(shè)置上以穩(wěn)為主，延續(xù)上海和重慶的低稅率，以觀測市場反應(yīng)，如果效果不佳，再繼續(xù)上調(diào)稅率。2、房企經(jīng)營業(yè)績將基本保持穩(wěn)定我們將房企收益分成兩個部分，一部分房企資本利得，另一部分是房企的經(jīng)營收益。房企資本收益主要來源于地價上漲所帶來的土地儲備資本增值，這部分價值是通過產(chǎn)品銷售價格高于取得土地儲備時預(yù)期價格而實現(xiàn)；房企的經(jīng)營收益則主要是來源于開發(fā)周轉(zhuǎn)，通過房企拿地時所預(yù)期的利潤率實現(xiàn)而體現(xiàn)。房價漲跌幅的超預(yù)期是影響房企收益的最重要因素。當房價出現(xiàn)超市場預(yù)期暴漲時，企業(yè)資本收益將大幅增加，從而帶來盈利能力的快速提升，這在地產(chǎn)行業(yè)過去的黃金十年中屢屢發(fā)生；而當房價出現(xiàn)超預(yù)期下跌時，房企很可能資本收益為負，在報表中體現(xiàn)為存貨減值準備，企業(yè)的盈利將被大幅侵蝕，這種案例在08年時大量存在。因此，房價是否能夠軟著陸，對房企而言就變得十分重要。軟著陸包含了兩層含義，一是房價不會短期內(nèi)劇烈下降；二是房價的漲跌是基本能夠被市場所預(yù)期。在房價軟著陸的前提下，房企有充足的時間消化過往的高地價庫存，以更低的價格購入新的土地儲備，從而實現(xiàn)庫存的轉(zhuǎn)換，確保企業(yè)獲得預(yù)期的經(jīng)營收益。近年來以萬科和保利為代表的高周轉(zhuǎn)企業(yè)已逐步擺脫了依靠資本收益維持利潤增長，高周轉(zhuǎn)推動經(jīng)營收益的提高將成為市場的主流。以萬科為例，其近三年來的樓面地價和銷售單價基本保持穩(wěn)定，且隨著過去低價地的逐步出清，資本收益對企業(yè)利潤率的貢獻日趨微博，其銷售毛利率呈現(xiàn)出緩步下滑態(tài)勢。但萬科毛利率的下滑并未導致其凈資產(chǎn)收益率下降，從下圖可以看到，萬科2024年銷售毛利率僅36.56%，處于近三年來最低，但其ROE卻達到19.66%，居歷史高位。這說明企業(yè)通過加速周轉(zhuǎn)，能夠彌補資本收益減少對利潤帶來的影響。就市場整體走勢而言，經(jīng)過2024年地產(chǎn)寒冬后，房企拿地更為理性，特別是2024年地產(chǎn)調(diào)控大幅加碼后，住宅開發(fā)用地價格并未劇烈波動，主流大中型開發(fā)企業(yè)實際已經(jīng)歷過一輪庫存轉(zhuǎn)換期。這也意味著隨著調(diào)控的不斷深入，即使房價有所下跌，房企也有能力通過換庫存和高周轉(zhuǎn)來彌補利潤的下降。四、行業(yè)展望：短期受壓，長期向好——調(diào)控政策窗口期還未到關(guān)閉時，地產(chǎn)股仍將面臨適度調(diào)整。前期我們提出兩會前后會是地產(chǎn)調(diào)控政策窗口期，地產(chǎn)股面臨調(diào)整的風險。從此次細則來看，后續(xù)將進入地方細則出臺期，各地在限購政策、二套房信貸、稅收等方面的規(guī)定同樣會影響投資者信心，地產(chǎn)股仍將面臨政策抑制的風險。——今年樓市基本面不會大幅惡化，地產(chǎn)板塊投資機會仍存。雖然資本市場對樓市調(diào)控政策仍然敏感，但不可否認的是，調(diào)控新政對商品房成交量價的影響正在經(jīng)歷著邊際效益快速遞減的過程。就行業(yè)基本面而言，我們更關(guān)注流動性對樓市的影響，畢竟此輪樓市景氣度回升主要原因不是政策放松，而是資金面的推動。鑒于今年市場流動性不會遽然收緊，城鎮(zhèn)化建設(shè)加速的大背景下，樓市基本面出現(xiàn)大幅惡化的概率低，主流房企市場占有率和銷售業(yè)績將持續(xù)提升，地產(chǎn)板塊估值有望在政策靴子落地后修復(fù)。建議繼續(xù)關(guān)注保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A。同時，推薦擁有資源優(yōu)勢和業(yè)績爆發(fā)性強的深長城和香江控股。

2024年有線網(wǎng)絡(luò)行業(yè)分析報告2024年3月目錄一、國網(wǎng)整合的預(yù)期未變 31、新聞出版廣電總局“三定”方案落定 32、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在 33、目前省級廣電已經(jīng)成為事實的市場主體 4二、有線電視用戶的價值評估 51、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價值 52、有線電視運營商的理論價值 63、2020年初至今上市公司的市值 8三、整合中的用戶價值重估 101、江蘇模式”中的用戶價值重估 102、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價值重估 113、電廣傳媒收購省外有線用戶資源 13四、湖北廣電的整合之路 141、楚天網(wǎng)絡(luò)借殼上市 142、重組中的價值評估 153、湖北廣電的二次資產(chǎn)注入 16五、有線運營商的WACC計算 171、吉視傳媒的WACC值 17一、國網(wǎng)整合的預(yù)期未變1、新聞出版廣電總局“三定”方案落定新聞出版廣電總局的“三定”方案已經(jīng)落定，取消了一系列行政審批項目，同時對一些行政審批權(quán)限下放到省級單位，比如取消了有線網(wǎng)絡(luò)公司股權(quán)性融資審批，將設(shè)置衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施審批職責下放省級新聞出版廣電行政部門。未來工作的重點：加強科技創(chuàng)新和融合業(yè)務(wù)的發(fā)展，推進新聞出版廣播影視與科技融合，對廣播電視節(jié)目傳輸覆蓋、監(jiān)測和安全播出進行監(jiān)管，推進廣電網(wǎng)與電信網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合。從三定方案中，我們可以看出廣電的發(fā)展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有線網(wǎng)絡(luò)股權(quán)融資審批取消；行政審批向省級廣電下放，比如衛(wèi)星電視接收審批下放；文化和科技、三網(wǎng)融合成為發(fā)展的主要方向。2、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在在2024年年初，國務(wù)院下發(fā)《推進三網(wǎng)融合的總體方案》（國發(fā)5號文）決定推進三網(wǎng)融合之際，就專門針對中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司進行了明確的規(guī)劃，決定培育市場主體，組建國家級有線電視網(wǎng)絡(luò)公司(中國廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司)。國家廣電成立的初衷是在“三網(wǎng)融合”中，整合全國的有線網(wǎng)絡(luò)（第四張網(wǎng)絡(luò)），從而與電信運營商進行競爭。隨著國家廣電成立的不斷的推遲，注入資金規(guī)模大幅度縮水，特別是2023年1月原負責中國廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司組建的廣電總局副局長張海濤出任虛職——中國廣播電視協(xié)會會長，中國廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司的成立蒙上陰影。我們認為每一次的推遲成立，中廣網(wǎng)絡(luò)的職能就會縮水一次，我們認為相當長時間內(nèi)中廣網(wǎng)絡(luò)難以成為市場運營主體、競爭的主體。維持原方案的方向預(yù)期，將先由部分省份為單位自報資產(chǎn)情況，隨后以資產(chǎn)規(guī)模大小通過對總公司認股的形式，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，即“先掛牌，再整合”的股份制轉(zhuǎn)企方案。按照該方案，明確了國家出資的份額和掛牌的步驟，為中央財政先期投入進行公司主體搭建，其中包括總公司基本框架的組建費用和播控平臺、網(wǎng)間結(jié)算等業(yè)務(wù)總平臺的搭建費用。3、目前省級廣電已經(jīng)成為事實的市場主體隨著我國文化體制改革的推進，文化市場領(lǐng)域逐漸出現(xiàn)市場運營的主體——省級文化運營單位，在有線網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域，省網(wǎng)整合的進一步深入，省級有線網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為有線網(wǎng)絡(luò)的市場的運營主體。在IPTV的發(fā)展中也是類似，百視通和CNTV主導的IPTV讓位于省級廣電主導，CNTV或者百視通參與的發(fā)展模式，省級運營單位成為市場的主體，省級運營單位及地方政府的利益訴求將影響相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。這種與地方政府密切的關(guān)系（資產(chǎn)、人事等關(guān)系），勢必會影響地方政府對有線網(wǎng)絡(luò)的支持力度和偏好。二、有線電視用戶的價值評估1、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價值考慮到目前有線電視的用戶主要分為數(shù)字用戶和模擬用戶，開展的增值業(yè)務(wù)主要有互動視頻點播（高清視頻點播）和有線寬帶業(yè)務(wù)，收費的模式基本上采取包月或者包年的收費模式。有線電視用戶的收入相對穩(wěn)定，我們假設(shè)其為永續(xù)的現(xiàn)金流，我們采用WACC為折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，估算有線電視運營商的用戶的理論價值（即上市有線電視運營商的理論市值）。我們以廣電網(wǎng)絡(luò)為例，無風險利率選取中國3年期國債收益率3.06%，按照我們的計算，廣電網(wǎng)絡(luò)的WACC為12.3%。同行業(yè)的公司的WACC值與公司的負債結(jié)構(gòu)關(guān)系較大。2、有線電視運營商的理論價值廣電網(wǎng)絡(luò)2022年有線電視用戶到達578.64萬戶，數(shù)字用戶421.58萬戶，副終端為56.15萬戶，每月每戶10元；付費節(jié)目用戶154.02萬戶，主要有兩檔包月套餐99元和128元，我們按照年付100元/戶計算，考慮到有線網(wǎng)絡(luò)加大了優(yōu)惠促銷力度，付費用戶和寬帶資費要低于標準價格，2023年廣電網(wǎng)絡(luò)公司的理論價值150億元。天威視訊2022年有線電視用戶達到109萬戶，高清互動電視用戶達到24萬戶，付費節(jié)目用戶達到4.6萬戶，寬帶用戶達到33萬戶。高清互動年付套餐分為500元、600元和700元三檔，我們保守全部按照年付500元/戶計算，付費節(jié)目年付按照500元/戶、寬帶用戶年付800元/戶計算，天威視訊2023年的理論市值為68億元。由于歌華有線的模擬用戶和數(shù)字用戶的收費標準一樣，每月18元每戶，其市值主要來來自于有線電視用戶數(shù)的增長和高清互動電視收費用戶增長，有線電視的用戶的增長有限，目前主要關(guān)注在高清互動電視，目前主要采取免費推廣的形式，絕大部分為免費的，考慮到歌華有線推出Si-TV的高清電視包，我們估計收費標準與天威視訊差不多300元/年，按照我們的40%左右的滲透率計算，2023年歌華有線的理論價值為145億元。3、2020年初至今上市公司的市值我們選取有線電視上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌華有線的市值范圍為60-140億元，市值波動范圍主要集中在80-120億元，我們以中值100億元作為公司表現(xiàn)的市值價值。與我們的145億元的理論市值，尚有空間45%，而且我們認為數(shù)字電視沒有提價預(yù)期，高清互動電視目前主要是采取的免費推廣，SiTV的滲透率提高，公司估值有較大的彈性。天威視訊的市值范圍為30-70億元，主要波動范圍在40-70億元，我們選取中值55億元作為其市場的市值。沒有考慮資產(chǎn)整合預(yù)期，天威視訊的理論市值為68億元。公司目前尚有24%的空間。公司有線寬帶增長乏力，高清互動電視是公司業(yè)績主要增長點。廣電網(wǎng)絡(luò)的市值范圍30-70億元，主要波動范圍為40-60億元，中值為50億元。公司的理論市值150億元，上升空間200%。公司的價值主要來源于公司的龐大的有線電視用戶數(shù)，2023年有線用戶數(shù)595萬戶，同時尚有模擬用戶142萬戶.同時公司的數(shù)字電視的包年收視費為240/300元兩檔，價值較高，進一步的數(shù)字化將進一步提升公司的價值。三、整合中的用戶價值重估1、江蘇模式”中的用戶價值重估江蘇有線由江蘇省內(nèi)17家發(fā)起人單位共同發(fā)起設(shè)立，廣電系統(tǒng)內(nèi)有12家股東，占股比71.2%，其他系統(tǒng)是國有股東，占28.8%，公司注冊資本是68億元，省廣電總臺控股，其中省臺出資14億元現(xiàn)金，1億元相關(guān)資產(chǎn)；南京、蘇州、無錫、常州等10個省轄市廣播電視臺以現(xiàn)有廣電網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)出資，中信國安等出資人以現(xiàn)金和廣電網(wǎng)絡(luò)等資產(chǎn)出資。整合時江蘇有線用戶為510萬戶，數(shù)字用戶為180萬戶，其中數(shù)字用戶每月24元/戶，模擬用戶4元/戶。按照我們的用戶價值計算方法，WACC值取10%，整合時江蘇有線的價值為（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68億元，與公司注冊資本68億元基本吻合，我們認為“江蘇模式”整合中，江蘇有線采用了用戶理論價值的方法進行用戶的價值評估。江蘇有線的資產(chǎn)評估方法，網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)等于網(wǎng)絡(luò)收入減成本費用減稅金除以收益率（收益折現(xiàn)），按照這個方法，由具備期貨從業(yè)資格的第三方評估，結(jié)果出來后，與各個股東的實際預(yù)期基本一致，這樣就擺平了利益關(guān)系。（江蘇有線董事長陳夢娟在第二屆中國廣電行業(yè)發(fā)展趨勢年會暨投融資論壇的講話）。2022年7月份掛牌，2022年底全省13省市形成一張全省全網(wǎng)、全省網(wǎng)絡(luò)覆蓋用戶625萬戶，完成其他城市和部分縣(市)數(shù)字電視整轉(zhuǎn)，2022年底數(shù)字電視用戶達到450萬戶。2023年9月江蘇有線與江陰、常熟等24個縣（市）級廣電網(wǎng)絡(luò)舉行了整合與合作簽約儀式。至此全省已完成了60家縣（市、區(qū)）廣電網(wǎng)絡(luò)的整合與合作。江蘇省廣電網(wǎng)絡(luò)集團網(wǎng)內(nèi)用戶達到1497.7萬戶，約占全省有線電視用戶總數(shù)的93.61%，其中數(shù)字電視用戶686.62萬戶，互動電視用戶數(shù)35.02萬戶。到2023年底，江蘇省有線電視用戶數(shù)將接近1600萬戶。2、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價值重估中廣網(wǎng)絡(luò)先由部分省以資產(chǎn)規(guī)模大小通過對中廣網(wǎng)絡(luò)的認股，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，中央財政先期投入，中廣網(wǎng)絡(luò)的設(shè)立基本上按照“江蘇模式”?！霸谕瓿烧系?3家省網(wǎng)公司中，只有15家比較徹底，其中北京和江蘇等個別省市相對最徹底?！蔽覀冋J為在資產(chǎn)整合方面：第一步：中廣網(wǎng)絡(luò)會選擇各省市（或者部分省市）的省廣電（可能為部分的資產(chǎn)，主要是由于整合沒有完成或者有上市公司的情況）作為發(fā)起人，加上財政的的現(xiàn)金掛牌成立。廣電資產(chǎn)的評估可能采取類似“江蘇模式”的用戶價值評估。對于目前的省網(wǎng)來說有動力加快以低于用戶價值的價格整合省網(wǎng)資源，在中廣網(wǎng)絡(luò)成立時獲得資產(chǎn)的溢價。第二步：對于沒有進入省網(wǎng)的用戶資源進行整合，可能采取現(xiàn)金或者增發(fā)的收購的方式，廣電資產(chǎn)的評估也可能采取類似“江蘇模式”的用戶價值評估。第三部：上市公司的資產(chǎn)整合，我們認為可能采取市值和用戶價值兩種方案進行評估。同時上市公司利用自身的資本優(yōu)勢參與到其他省份的省網(wǎng)整合，獲得折價參股也會提升公司的價值。在整合的過程中，對于上市公司的價值重估，一方面本身用戶價值的重估，例如自身用戶的價值沒有被市場所認可，在中廣網(wǎng)絡(luò)對價中有很大的空間。另外一方面在于上市公司以低于用戶價值（中廣網(wǎng)絡(luò)收購價值）整合有線用戶，提升公司的價值（折價收購的狀況）按照這個投資的邏輯，我們主要關(guān)注自身價值提升的標的廣電網(wǎng)絡(luò)，目前市值只有理論用戶價值1/3左右。存在巨大用戶整合空間的湖北廣電，目前正在進行二次資產(chǎn)整合，同時整合價格600元/戶，公司折價整合有利于公司的價值提升。3、電廣傳媒收購省外有線用戶資源電廣傳媒的子公司華豐達擬參股新疆廣電有線，其中的資產(chǎn)評估也體現(xiàn)了上市公司折價收購有線用戶資源。由于評估時點為2024年的年底，按照2024年用戶數(shù)據(jù)和新疆以前12元/月的收費標準，計算的理論用戶價值為27.71億元。但是如果考慮到2020年出臺的數(shù)字電視提價方案（烏魯木齊、昌吉收費提高到25元/月，各市縣每月24元/月），按照2024年用戶數(shù)和提價后的價格，新疆有線用戶價值為48.20億元，前后平均為37.95億元，基本上與第三方評估的值相同。如果利用2020年數(shù)據(jù)計算。新疆有線價值更高，總體上電廣傳媒實現(xiàn)了用戶價值的折價投資。公司控股子公司——華豐達有線網(wǎng)絡(luò)控股有限公司以現(xiàn)金8000萬元通過"收購+增資"的方式獲取西寧數(shù)字電視信息網(wǎng)絡(luò)有限公司49%股權(quán)。其中，華豐達以現(xiàn)金2000萬元收購西寧公司17.09%的股權(quán)，同時以現(xiàn)金6000萬元向西寧公司增資擴股。收購和增資完成后，華豐達將持有西寧公司49%的股權(quán)。2000萬元購買西寧公司17.09%的股權(quán)，股權(quán)的評估價值2255.89萬元（17.0