國民經(jīng)濟管理開題報告-衡亞寧

ShanxiShanxiuniversityof本科畢業(yè)論文（設(shè)計）開題報告論文題目：太原房地產(chǎn)市場價格因素的分析學(xué)院：公共管理學(xué)院專業(yè)：國民經(jīng)濟管理姓名：衡亞寧學(xué)號：201011040129指導(dǎo)教師：王選選二〇一四年四月十五日一．選題背景和意義:隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大，逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，我國GDP每年平均增長8%左右，房地產(chǎn)對GDP的直接與間接貢獻率之和占到了1.9%-2.5%左右。正是由于與國民經(jīng)濟的發(fā)展如此密切相關(guān)，因此被成為國民經(jīng)濟的晴雨表。近幾年太原市地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展與太原市經(jīng)濟發(fā)展水平同步推進。近10年以來，太原市的經(jīng)濟得到了全面的發(fā)展，太原市地產(chǎn)的現(xiàn)狀是投資過快房價攀升。據(jù)統(tǒng)計，14年1月到3月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資12.67億。全市房屋施工面積3876.59萬平方米，其中，商品住宅施工面積2991.35萬平方米分別比去年同期增長了18.3%，11%,增長速度明顯高于GDP增長水平。太原市房地產(chǎn)已在中部地區(qū)城市排名中處于靠前位置。房價在10和11年太原長風(fēng)街附近增長幅度超過23%。房價上漲已經(jīng)成為了社會關(guān)注的熱點，房價若不及時的控制好，可能影響城鎮(zhèn)家庭住房條件的改善，影響金融安全，也會影響宏觀經(jīng)濟健康運行，危機社會穩(wěn)定。因此，非常有必要研究太原地區(qū)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢和價格的因素，不僅可以為太原政府提供宏觀調(diào)控的依據(jù)，還能為消費者提供信息支持，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的運作及銀行信貸管理提供參考二．相關(guān)研究的最新成果與動態(tài)：（一）國外相關(guān)研究綜述影響房地產(chǎn)價格的因素眾多且很復(fù)雜，各國學(xué)長對房地產(chǎn)價格因素的研究也多種多樣。國外尤其是西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)發(fā)展的歷史較長，并且較為完善。供給和需求決定均衡價格Nellis和Longbottom通過分析英國的數(shù)據(jù)試圖解釋英國商品住宅價格的決定因素。作者將住宅的需求定義為人口數(shù)量、銀行資產(chǎn)存量、平均的商品住宅價格，個人收入，消費品價格和銀行貸款利率的真實函數(shù)，將供給定義為住宅價格和住宅存量的函數(shù)。根據(jù)供給和需求相等的原則，得到一個關(guān)于平均商品住宅價格的簡化公式，從而推導(dǎo)出商品住宅的價格。計量經(jīng)濟學(xué)的結(jié)論顯示，收入使影響住宅價格的最重要的因素，其次是銀行貸款利率2、房地產(chǎn)泡沫與房價HingLinChan,ShuKamLee,KaiYinWoo于2001年完成了對香港住宅市場接力價格和泡沫的實證研究。他們對最近十年香港住宅價格進行了研究：1991年房地產(chǎn)上升了40%,1995年價格跌了16.2%,而之后的1996—1997年價格又回升了18.9%和20%，到1998—2001年再跌50%。如此劇烈的波動，研究這個時期是否存在大量泡沫是很有意義的。他們研究最終顯示，香港房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)中的確存在大量泡沫因素，并導(dǎo)致了1998年住宅價格的大幅度下跌。3、住宅特征因素與房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格的研究中，更注重詳細研究某一特征對房地產(chǎn)價格的影響，這些特征包括空氣質(zhì)量，、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)人口統(tǒng)計特征、建筑物年限、景觀，輕軌和機場噪音等等。Liand和Browm以波士頓東南區(qū)十五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為研究對象，觀察其特征性對房屋價格的影響，這五個特性分別為建筑特性、鄰里特性、公共設(shè)施‘至市中心可及性、小鄰里特性等，其實證結(jié)果顯示以小鄰里特性較為顯著。傳統(tǒng)模型認為，隨著離城市中心距離的增加，住宅的價格將不斷下降。而實際上，城市區(qū)域并不是均質(zhì)的。Follain和Malpezzi采用特征模型對城市內(nèi)邊價格的差異進行了研究，發(fā)現(xiàn)住宅價格一般隨著中心商務(wù)的距離而趨于下降，但公用設(shè)施的布局，環(huán)境舒適性以及其他次中心等因素的影響也非常的重要4、房地產(chǎn)周期理論Grebler和Bbrns分析了美國1950-1978的房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)了8個住宅周期和4個非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)GDP領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個月達到峰值。Brown觀察了1968-1983年美國家庭住宅的銷售情況，在消除了季節(jié)影響和趨勢影響之后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期依然存在，并且與國民經(jīng)濟周期具有很強的相關(guān)關(guān)系5，宏觀因素對房地產(chǎn)價格的影響國外研究表明，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的一個組成部分，其運行態(tài)勢受到國民經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)價格也是如此。LeeGrebler研究美國地區(qū)1968年至1977年間的住宅價格變動情形，其實證結(jié)果顯示影響住宅價格的顯著因素為居民所得，一般物價水平、季節(jié)因素、空屋率及前期房價等。Reichert研究了全國及區(qū)域性經(jīng)濟因素對新建房屋價格的影響程度。他認為要使房地產(chǎn)政策有效實施，除需考慮全國性因素如貸款利率外，也要顧及區(qū)域性因素如人口、平均就業(yè)率、居民所得等因素。（二）國內(nèi)相關(guān)研究綜述房地產(chǎn)價格影響因素研究的事房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究領(lǐng)域中的一個分支，國內(nèi)學(xué)者在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行研究中，均或多或少、或?qū)ｎ}或分散對這一問題提出自己的砍伐和見解。1、地價和房價的相互影響對于房價與地價誰先誰后的問題，在理論界一直爭論不休。高波采用1999-2002年土地嫉妒價格指數(shù)和房地產(chǎn)嫉妒價格指數(shù)的樣本，通過Granger因果關(guān)系檢驗和回歸分析，得出長期內(nèi)房價走勢界定地價走勢、；短期內(nèi)兩者相互影響的結(jié)論，并認為房價對地價的影響更多的事長期效應(yīng)，地價短期波動原因在于土地市場的交易的不規(guī)范和土地商品自身的特殊屬性。邵念強認為，地價對房價的影響是顯著的，一般情況下，地價在整個房價所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房價中地價成本所占比例越來越大，現(xiàn)在不少位于市中心的高端項目，每平米價格高達15000左右，而其中土地成本則在7000-8000元之間，也就是說土地成本在住宅售價中占到了60%左右。況偉大通過定量分析也得出了長期內(nèi)地價上漲導(dǎo)致房價上漲的結(jié)論。收入對房價的影響王冰和黃磊認為，居民收入水平與房價之間存在著密切的關(guān)系，居民收入支出主要分為消費支出和投資支出：居民的消費支出在滿足基本需求的基礎(chǔ)上，必然會去購買自己的住房，正是這種強勁的收入需求支出在全國土地可供性過低，住宅房產(chǎn)共計緊缺的相互作用，導(dǎo)致了全國房產(chǎn)價格的持續(xù)走高：收入的投資支出的影響，使得越來越多的人開始投資于住宅地產(chǎn)，購房投資化已呈現(xiàn)出全球化的趨勢。(1)財政政策對房價的影響房地產(chǎn)的財政政策主要是是土地政策和稅收政策，土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，土地政策的出臺對房地產(chǎn)市場及房價產(chǎn)生了深遠的影響。嚴格的土地政策減少i土地供應(yīng)總量，改變了供給結(jié)構(gòu)，于此同時，供給方式的改變也同樣會使土地的價格上漲。但從發(fā)供地政策對房地產(chǎn)價格的作用機制及其顯示影響來看，其目的的主要是在宏觀層內(nèi)保證房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)上漲，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，因此其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用具有一定的漸進性，不可能立竿見影的影響到房價，在一定程度上錯在著時差性(2)貨幣政策對房價的影響聶雪峰運用相關(guān)分析、Granger因果關(guān)系分析和協(xié)整分析對我富哦貨幣政策影響地產(chǎn)市場的效應(yīng)與時滯進行實證分析的結(jié)果表明，貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)投資的價格，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響比利率政策更為顯著，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響時滯為2個季度區(qū)位對房地產(chǎn)價格的影響一般來說，房屋因其在城市或者地區(qū)所在的社會文化位置的不同，從而有不用的社會文化區(qū)位，其在市場上的價格也有明顯的差別，并且由于決定區(qū)位的條件在發(fā)展變化著，房價亦會隨區(qū)位的變化而變化?？梢哉f區(qū)位條件決定了房地產(chǎn)價格（將立紅，李慶花，2006）參考文獻：（1）皮舜，武康平，房地產(chǎn)市場發(fā)展和經(jīng)濟增長間的因果關(guān)系—對我國的實證分析【J】.管理評論，2004（3）8-12（2）高波，毛豐付.房價與地價關(guān)系的實證檢驗：1999-2002【J】.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2003（3）：19-24（3）林素鋼.上海房價現(xiàn)狀分析及走勢預(yù)測.【J】上海地產(chǎn)，2003（4）；17-19（4）楊雪，何曉巖，李松華等.中國貨幣政策的房價調(diào)控綜合效應(yīng)研究.【Ｍ】.北京：中國地質(zhì)大學(xué)出版社，2012年。（5）謝平，王沛英.房地產(chǎn)泡沫及房價波動研究．【Ｍ】.北京.中國人民銀行金融研究所，2006（6）陶芳.房地產(chǎn)價格影響因素探究及實證分析．【D】.天津：天津大學(xué)，2008:-3（7）陳景賢.房地產(chǎn)價格形成因素分析．【D】.武漢.華中師范大學(xué)，2008：2-3（8）端建.土地是影響房地產(chǎn)價格的雙刃劍．【J】.城市開發(fā).2004（1）.29-31研究內(nèi)容與方法（包括實驗設(shè)計）：研究內(nèi)容：一引言1、研究背景2、總結(jié)研究現(xiàn)狀觀點3、出創(chuàng)新之處和研究意義二理論依據(jù)和實證分析1、影響房價因素的研究理論依據(jù)2、對太原市房價的實證分析三結(jié)論和建議1、結(jié)論2、建議研究方法：1、文獻收集法（包括收集圖書館和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)文獻、資料）。了解與研究國內(nèi)關(guān)于影響房價因素方面的主要觀點。2、理論聯(lián)系實際。把理論知識同實際生活中的經(jīng)濟問題聯(lián)系起來，加強對于所學(xué)知識的認識。3、實證分析法。利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)對影響房價的因素進行實證研究。關(guān)鍵難點及擬采取的解決措施：1、對研究內(nèi)容了解不夠深刻。準備對所搜集的資料和相關(guān)書籍信息進行深入的學(xué)習(xí)和研究。主動和同學(xué)交流，認真向老師學(xué)習(xí)。2、相關(guān)論文的寫作經(jīng)驗不夠。認真學(xué)習(xí)參考優(yōu)秀的論文格式和經(jīng)驗，保證自身論文寫作的規(guī)范性。3、實證分析時可能出現(xiàn)誤差。4、數(shù)據(jù)的收集處