AFP考試《金融理財原理》第九章知識點租房與購房決策

1、一、AFP考試章節(jié)知識點：租房與購房的優(yōu)缺點比較1、租房的優(yōu)缺點優(yōu)點：(1) 有能力使用更多的居住空間(2) 比較能夠應對家庭收入的變化(3) 資金較自由，可尋找更有利的運用渠道(4) 有較大的遷徙自由度(5) 瑕疵或毀損風險由房東負擔(6) 稅捐負擔較輕(7) 不用考慮房價下跌風險缺點：(1) 非自愿搬離的風險(2) 無法按照自己的期望裝修房屋(3) 房租可能增加(4) 無法運用財務杠桿追求房價差價利益(5) 無法通過購房強迫自己儲蓄2、購房的優(yōu)缺點優(yōu)點:(1)對抗通貨膨脹(2) 強迫儲蓄累積實質(zhì)財富(3) 提高居住質(zhì)量(4) 信用增強效果(5) 滿足擁有自宅的心理效用(6) 同時提供居住效

2、用與資本增值的機會缺點:(1)缺乏流動性：要換房或就是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。(2) 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。(3) 賠本損失的風險：實質(zhì)上的風險包括房屋毀損，市場風險包括整體房屋市場下跌的系 統(tǒng)風險，與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風險。二、AFP考試章節(jié)知識點：購房與租房的決策：年資金成本法1、成本法的計算公式租房年成本=押金X存款利率+年租金購房年成本=首付款X存款款利率+貸款余額X貸款利率+年維修費用2、案例：汪小發(fā)瞧上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個月房

3、租的押金。如果購房，總價120萬元，可 申請60萬元貸款，房貸利率為6%,自備首付款60萬元。汪小發(fā)租與購的成本分析如下 (假設 押金與首付款機會成本為 3%)：租房年成本：5,500 元 X 12+5,500 元 X 1 X 3%=66,165 元購房年成本：60萬元X 3%+60萬元X 6%=54,000元3、維護與折舊成本的考慮1、房屋維護成本：租房者不用負擔，由購房者負擔。此部分金額不定，越舊的房屋維護成本越高。本例預期當年房屋維護成本為5,000元。2、 房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但就是同樣的地段新舊房有 一定的價差，這就就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設該地段全新房

4、與一年屋的價差為每平米240元,折舊率2%本例折舊成本為 24,000元?？紤]這兩項因素后,購房的平均年成本為 83,000元,比租房年成本66,165元高25、44%租房年成本低于購房年成本4、房價升值的考慮房價有上漲的潛力若房價在未來瞧漲，那么即使當前算起來購房年成本高一點，但就是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率=66,165元十1,200,000元=5、5%,購房年成本率=83,000元 -1,200,000 元=6、9%,差距只有1、4% 若計劃住5年,(1+1、4%)5-1=7、2%,只要房價可能 在5年內(nèi)漲7、2%上 ,購房仍然劃算。若

5、大家都預期房價會進一步下跌 ，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本 的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷 也就是重要因素。三、AFP考試章節(jié)知識點：凈現(xiàn)值法(PV法)1、凈現(xiàn)值法原理考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn) 值較高者為劃算。可以使用財務計算器現(xiàn)金流計算功能計算PV,或用EXCEL的 PV財務函數(shù)進行分析。若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加 500元,以存款利率3%為折現(xiàn)率；在貸款利率6%F ,20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元,PMT(6%,20,600000)=-

6、52,311月房租每年增加500元,第五年底將押金5,500元收回。維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。PV計算時只考慮現(xiàn)金流量，因此,在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本并 非實際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的就是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應在首付款資金機會成本3%與房貸利率6%之間,可做敏感性分析。2、租房與購房PV的計算租房現(xiàn)金流(期初支付):CF0=押 金 + 第一年租金=-5,500-5,500 X 12=-71,500CFj=第二年租金=(-5,500-500)X 12=-72,000CFj=第三年租金=-5,500

7、+2 X (-500) X 12=-78,000CFj=第四年租金=-5,500+3 X (-500) X 12=-84,000CFj=第五年租金=-5,500+4 X (-500) X 12=-90,000CFj=取回押金=5,500l=3%,PV=-367,017租房購房首付貸款維護成本購房合計期初CF0(71,500)(600,000)(600,000)第一年C01(72,000)(52,311)(5,000)(57,311)第二年C02(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)第三年C03(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)第四年C04

8、(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)第五年C055,5001,250,000(560,366)(25,000)664,6343%(367,017)(266,902)4%(359,934)(288,086)5%(353,116)(307,977)6%(346,551)(326,662)購房的現(xiàn)金流購房的凈現(xiàn)值：。卩0=首付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,3310、7五年后房貸余額 =PV(6%,15,-52310、7)=508,055+第一年維護成本 +第二年維護成本+第三年維護成本+第四年維護成本 +第五年維護成本=

9、-52,311-5,000=-53711=-52,311-10,000=-62311=-52,311-15,000=-67,311=-52,311-20,000=-72,311+第五年底房貸余額1 CFj=第一年房貸本利攤還2 CFj=第二年房貸本利攤還3 CFj=第三年房貸本利攤還4 CFj=第四年房貸本利攤還5 CFj=第五年房貸本利攤還 =-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634l=3%,PV=-266,902-266,902-367,017,購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。四、AFP考試章節(jié)知識點：利率與售房租購房決策影響因素 利率(折現(xiàn)率)、預期

10、房屋出售價格直接影響租購房決策結論五、AFP考試章節(jié)知識點：租購房決策影響的因素1、利于購房的影響因素首付款機會成本低、房貸利率低、房屋持有成本低、房價預期漲幅高2、租房的有利時機房租預期漲幅不大、租房押金低、房租低3、 折現(xiàn)率=首付款比重X首付款機會成本+房貸比重X房貸利率 計算租房PV的折現(xiàn)率=計算購房PV的折現(xiàn)率預期房屋價格不確定，因此購房凈現(xiàn)值確定性低房租上漲率穩(wěn)定，因此租房凈現(xiàn)值確定性高六、居住規(guī)劃流程應筮層低* IE It戍蓋f 1E屏柱早IEI*;空阿環(huán)*t力- -正比* /昔忖魏1IJIX18 世* 反比倚窗遠眺，目光目光盡處必有一座山,那影影綽綽的黛綠色的影,就是春天的 顏色。周遭流嵐升騰，沒露出那真實的面孔。面對那流轉的薄霧,我會幻想,那里有 一個世外桃源。在天階夜色涼如水的夏夜,我會靜靜地,靜靜地,等待一場流星雨的 來臨許下一個愿望,不乞求去實現(xiàn),至少，曾經(jīng),有那么一刻,我那還未枯萎的,青春 的,詩意的心,在我最美的年華里，同星空做了一次