房地產價格評估培訓課程

第四章房地產價格評估一、對建筑物的根本認識1．坐落2.面積面積包括：(1)建筑面積；(2)套內建筑面積； (3)使用面積；(4)其他面積。住宅還需了解居住面積，商業(yè)用房還需了解營業(yè)面積，出租的房屋還需了解可出租的面積等。面積換算： 1平方公里=100公頃=1500畝=100萬平方米 1畝=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺〔香港〕=0.3025坪 〔臺灣〕一、對建筑物的根本認識3．層數(shù)和高度通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。4．結構結構是指建筑物中由承重構件(根底、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。按建筑材料劃分：(1)鋼結構(2)鋼筋混凝土結構(3)砌體(包括磚、砌塊、石等)結構(4)木結構(5)塑料結構(6)薄膜充氣結構等。按結構型式劃分：(1)墻體結構(2)框架結構(3)深梁結構(4)筒體結構(5)拱結構(6)網架結構(7)空間薄壁(包括折板)結構(8)鋼索結構(9)艙體結構等。一、對建筑物的根本認識5．設備包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能。6．裝修分為內裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質及裝修質量等。7．公共配套設施完備程度8．平面布置包括平面圖、戶型圖等。一、對建筑物的根本認識9．外觀包括外觀圖片等。10．建成年月包括開工日期和竣工日期。11．維修、保養(yǎng)情況及完損程度包括地基的穩(wěn)定性況(沉降是否均勻及其程度)等。12．利用現(xiàn)狀包括不同用途的面積分配和樓層分布。一、對建筑物的根本認識13．產權狀況在中國大陸，建筑物與土地不同，可以私人所有。建筑物的所有權分為獨有、共有和區(qū)分所有三種。房屋所有權還受土地使用權的約束，如在有限期土地使用權的土地上建造的房屋所有權，實際上也是有限期的。?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?第四十條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得〞。二、房地產估價概念與估價原那么(一)房地產估價的概念從專業(yè)估價的角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的根底上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。二、房地產估價概念與估價原那么(二)房地產價格評估的原那么1．價值決定價格原那么房屋是商品，凝結著社會必要勞動，具有價值。商品房價格決定于它的價值。2．供求原那么房地產價格與其他商品一樣，受供求關系變動的影響。3．變動原那么所有房地產都會受到變動原那么的影響。沒有固定不變的自然、經濟條件。時刻注意過去和未來可能預測到的自然現(xiàn)象的影響以及市場變化情況是估價人員的工作。二、房地產估價概念與估價原那么4．替代原那么根據(jù)經濟學理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的物品，應具有同一的價格，即具有完全的替代關系。房地產價格也符合這一規(guī)律。購房者愿意為一宗房地產支付的價格受到一個替代品或相似房地產價格的影響。二、房地產估價概念與估價原那么5.奉獻原那么在對市場價值的評估中，不管是對空地或建筑物，只在于房地產的改造對其市場價值增加了什么，而不管改造的費用是多少。即一項改造對整個房地產的價值的奉獻有意義，而不是這種增加的建筑的設施的固定本錢。一致性原那么與奉獻原那么是相輔相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子卻保存完好，那么克服這個缺陷來提高房子的價值可能會是其本錢的幾倍，因為這樣做使得房子與附件的房子協(xié)調起來。二、房地產估價概念與估價原那么6．最有效使用原那么房地產具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來的收益可能都不同，所謂最有效使用原那么，就是以獲取最大收益的使用方式來衡量房地產價格。例如，在評估某一鬧市區(qū)的土地時，當然要考慮建高層建筑用作商業(yè)樓或寫字樓來評估其價格，而不應按照一般地區(qū)，用作建造普通房的效益來測算價格。7.外部性原那么指某個房地產的外在影響力會對它的價值產生積極的或消極的作用。二、房地產估價概念與估價原那么8.估價時點原那么估價時點原那么要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。房地產市場是不斷變化的，影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格。二、房地產估價概念與估價原那么9.合法原那么合法原那么要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。房地產估價為什么要遵循合法原那么?兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值會有所不同。但在估價時估價對象的權益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原那么，具體來說有以下幾個方面：二、房地產估價概念與估價原那么〔1〕在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據(jù)?！?〕在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)?！?〕在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)?！?〕在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。二、房地產估價概念與估價原那么10.公平原那么公平原那么要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠公平合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權威性。三、房地產評估歷史淵源歷史悠久，早在4000多年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。中國近代是在1978年改革開放以后推行房屋商品化政策，改革城鎮(zhèn)住房制度和國有土地使用制度，使房地產可以進入市場流通而出現(xiàn)的；主要表達在如下：1.確立了房地產估價的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的?中華人民共和國城市房地產管理法?第33條規(guī)定：國家實行房地產價格評估制度；58條規(guī)定：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。這已成國家法定制度。三、房地產評估歷史淵源2.實行了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度，1993年國家人事部、建設部認定了140名估價師，1994年有認定了206名，從1995年3月22日，建設部、人事部確定了考試實施方法；主要是考以下幾門：?房地產根本制度與政策?、?房地產開發(fā)經營與管理?、?房地產估價理論與方法?、?房地產估價案例分析?、?房地產估價相關知識?。三、房地產評估歷史淵源3.制定了房地產估價標準和指導意見。4.成立了房地產估價行業(yè)組織5.設定了“房地產估價師執(zhí)業(yè)資格注冊〞和“房地產估價機構資質核準〞等行政許可工程。6.建立了統(tǒng)一開放的房地產估價市場。7.拓寬了房地產估價的效勞領域。8.形成了比較完善的房地產估價理論和方法體系。9.開展了內地房地產估價師與香港測量師資格互認。四、中國房地產估價的特點1.土地與房屋的所有制不同2.土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市國有，農村和城郊一般屬于農民集體所有3.市場上流通的土地權利不是所有權，而是使用權，分出讓和劃撥兩種4.土地與房屋的管理部門不統(tǒng)一，土管局與房管局發(fā)的證書所記載的權利主體、使用性質、面積等不一致。四、中國房地產估價的特點5.行政管理不到位，如城市規(guī)劃設計條件難以事前明確且有較大彈性、房地產登記發(fā)證不及時，從而有時估價對象的性質、權屬、面積等不清。6.房地產市場不夠興旺，市場運行缺乏規(guī)那么或者運行規(guī)那么不能得到嚴格執(zhí)行，市場參與者還不夠成熟，市場難于真實反映交易對象的實際狀況，房地產交易信息不夠公開、透明。五、房地產的價格種類1.市場價值定義：具備公平出售所需全部條件的公平競爭市場中的房地產最可能的價格。市場價值的定義假定一種充分交易，這說明： 〔1〕買賣雙方被激發(fā)起興趣 〔2〕雙方掌握大量信息并經過深思熟慮，從各自的最大利益出發(fā)； 〔3〕考慮公開市場上充裕的交易時間； 〔4〕費用以現(xiàn)金支付； 〔5〕此價格代表了對所售出物業(yè)的一般考慮。五、房地產的價格種類2.售價是指房地產實際的交易價格。它不同于市場價值，因為在很多因素的作用下，出售不能成為充分交易。房地產評估是評估市場價值。五、房地產的價格種類3.建筑物價格單純指建筑物局部的價格4.房地價格也稱房地混合價格，包含建筑物和土地價格之和?！恋貎r格+建筑物價格=房地價格五、房地產的價格種類5.總價格、單位價格、樓面地價總價格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的房地產整體價格。單位價格土地單價：單位土地面積的土地價格；建筑物單價：單位建筑物面積的建筑物的價格；房地單價：通常是指單位建筑物面積的房地價格；五、房地產的價格種類樓面地價是一種特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格，又稱單位建筑面積的土地價格；公式：

土地單價=土地總價格/土地總面積

總建筑面積=土地總面積×容積率

容積率=總建筑面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/總建筑面積

=土地單價/容積率五、房地產的價格種類6.補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價四種情形〔1〕更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途?！?〕增加原出讓土地使用權時規(guī)定的建筑容積率?！?〕轉讓、出租、抵押、劃撥土地使用權。〔4〕出讓的土地使用權期滿后續(xù)期。五、房地產的價格種類補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價對于增加建筑容積率來說：補地價〔單價〕=〔增加后的容積率-原容積率〕/原容積率×原容積率下的土地單價=〔增加后的容積率-原容積率〕×原樓面地價補地價〔總價〕=補地價〔單價〕×土地總面積五、房地產的價格種類例：一宗土地總面積1000平方米，建筑容積率為3，對應的土地單價為450元/平方米，現(xiàn)允許將建筑容積率增加到5，那么應補地價的數(shù)額為： 補地價〔單價〕=〔5-3〕/3×450=300元/平方米 補地價〔總價〕=300×1000=30〔萬元〕五、房地產的價格種類習題：投資者面對甲乙兩宗土地，甲地容積率為5，土地單價1000元/平方米，乙地容積率為3，土地單價840元/平方米，兩宗土地其他條件均相同，問：投資者應選擇哪宗土地投資更經濟，為什么？六、房地產價值評估的市場比較法(一)市場比較法的根本原理市場比較法是在評估目標房地產價值時，將目標房地產與在較近時期內〔一般為5年內〕已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的價格，修正得出估價對象房地產最可能實現(xiàn)的合理價格——比準價格市場比較法的理論依據(jù)是經濟學中的替代原理六、房地產價值評估的市場比較法市場比較法的特點 ①具有現(xiàn)實性，說服力強〔能反映市場行情， 有較強的現(xiàn)實性，容易被接受〕 ②以替代關系為原理，所求的價格為“比準價 格〞 ③以價格求價格，理論根底欠缺，雖實用可行 ，應用范圍廣，但方法的理論性尚不完善。 ④需要估價人員具有較強的素質。對交易情況 、日期、區(qū)域等因素修正，要求估價人員具備 多方面知識和豐富的經驗。六、房地產價值評估的市場比較法目標房地產比較交易實例1交易實例2交易實例3交易實例4交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正目標房地產價值六、房地產價值評估的市場比較法〔二〕市場比較法的步驟1、尋找類似房地產2、確定目標房地產與類似房地產的重要價值特征3、修正類似房地產的價格4、確定目標房地產的市場價值六、房地產價值評估的市場比較法2、確定目標房地產與類似房地產的重要價值特征不動產特征；房地產的不動產特征主要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面積；(3)建筑物的設計樣式；(4)建筑物的種類；(5)建筑物的質量等。非不動產特征：房地產的非不動產特征主要包括：(1)已證實的售價；(2)銷售日期；(3)融資條件；(4)銷售環(huán)境等。六、房地產價值評估的市場比較法3、修正類似房地產的價格a.建立價格可比根底〔1〕統(tǒng)一付款方式估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為根底。假設分期那么應折現(xiàn)計算。例如：某宗房地產的交易總價款為30萬元，其中首付款10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設月利率為1%，那么在其成交日期時一次付清的價格為：

=28.84萬元

六、房地產價值評估的市場比較法〔2〕統(tǒng)一采用單價：通常為單位面積上的價格〔3〕統(tǒng)一幣種和貨幣單位〔4〕統(tǒng)一面積內涵〔5〕統(tǒng)一面積單位六、房地產價值評估的市場比較法【例題1】搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產的建筑面積200平方米，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格做有關修正、調整之前進行“建立價格可比根底〞處理：1平方米=10.76平方英尺六、房地產價值評估的市場比較法答：⑴統(tǒng)一付款方式，當時人民幣的年利率8%，甲總價=16+32/〔1+8%〕0.5+32/〔1+8%〕 =76.422萬元人民幣乙總價=15萬美元⑵統(tǒng)一采用單價甲單價=764220/200=3821.1〔元人民幣/平方米建筑面積〕乙單價=150000/2500=60(美元/平方英尺使用面積)六、房地產價值評估的市場比較法⑶統(tǒng)一幣種和貨幣單位，1美元=8.3元人民幣甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=60×8.3=498元人民幣/平方英尺使用面積⑷統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知乙交易實例房地產〔或該類房地產〕的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，那么：甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=498×0.75=373.5元人民幣/平方英尺建筑面積六、房地產價值評估的市場比較法⑸統(tǒng)一面積單位。 如果以平方米為基準，由于1平方米=10.764平方英尺，那么：甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=373.5×10.764=4020.4元人民幣/平方米建筑面積六、房地產價值評估的市場比較法b.市場比較法的公式相似房地產銷售價格修正值=委估房地產修正價值估價人員將可比房地產的銷售價格加上委估房地產所有而可比房地產沒有的特征價值，減去可比房地產所有而委估房地產沒有的特征價值。主要調整類型包括自然特征、區(qū)位影響、交易狀況以及距離交易日的時間。＋－六、房地產價值評估的市場比較法〔1〕交易情況修正造成價格偏差的因素：有利害關系人之間的交易。父子、兄弟、母子、公司、親友、公司與職工急于出售或急于購置的交易?！扒穫狡讪暯灰纂p方或某一對市場行情缺乏了解的交易。交易雙方或某一方有特定動機或偏好的交易。特殊交易方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售等。交易稅費非正常負擔的交易。如本應賣方負擔的稅給了買方。六、房地產價值評估的市場比較法交易情況修正系數(shù)應以正常市場價格為基準來確定。假設待估房地產市場價格比其正常市場價格上下的百分率為±S%，那么有： 待估房地產市場價格=可比實例成交價格×〔1±S%〕例如：以可比實例正常市場價格為基準，說待估房地產價格比其正常市場價格高10%，意即： 待估房地產價格=可比實例正常市場價格×〔1+10%〕六、房地產價值評估的市場比較法〔2〕交易日期修正實質上是房地產市場狀況修正交易日期修正系數(shù)應從成交日期時的價格為基準來確定的；公式：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產價值評估的市場比較法假設可比實例價格漲跌的百分率為T%那么：可比實例在成交日期時的價格×〔1±T%〕=在估價時點時的價格 或： 可比實例在成交日期時的價格×〔100±T〕/100=在估價時點時的價格※〔1±T%〕，〔100±T〕/100是交易日期修正系數(shù)！六、房地產價值評估的市場比較法修正方法采用價格指數(shù)或價格變動率來調整1.價格指數(shù)，分定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)〔1〕定基價格指數(shù)〔以某個固定時期作為基期〕可比實例在成交日期時的價格×估價時點時的價格指數(shù)/成交時期時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產價值評估的市場比較法【例題2】某宗房地產2005年6月的價格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調整到2005年10月。該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1〔以2003年1月為100〕。試計算該宗房地產2005年10月的價格?！窘狻吭撟诜康禺a2005年10月的價格計算如下：1800×98.1/76.7=2302.2元/平方米六、房地產價值評估的市場比較法〔2〕環(huán)比價格指數(shù)可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×……×……×估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產價值評估的市場比較法【例題3】某宗房地產2005年6月的價格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調整到2005年10月。該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1〔均以上個月為100〕。試計算該宗房地產2005年10月的價格?！窘狻吭撟诜康禺a2005年10月的價格計算如下： 2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100× 118.1/100 =3046．8元/平方米六、房地產價值評估的市場比較法2.價格變動率房地產價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種?！?〕逐期遞增或遞減的價格變動率，公式為可比實例在成交日期的價格×〔1±價格變動率〕期數(shù)=可比實例在估價時點的價格〔2〕期內平均上升或下降的價格變動率，公式為可比實例在成交日期時的價格×〔1±價格變動率×期數(shù)〕=可比實例在估價時點時的價格六、房地產價值評估的市場比較法【例題4】為評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取了以下可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。試對該可比實例的價格進行交易日期調整?！窘狻繉υ摽杀葘嵗膬r格進行交易日期調整，是將該價風格整到2005年9月末，即 3000×〔1+1.5%〕4×〔1+2%〕7=3658元/平方米六、房地產價值評估的市場比較法【例題5】某宗可比實例房地產2005年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0﹒2%。假設人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元=8﹒26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實例的價風格整到2005年9月30日?！窘狻繉⒃摽杀葘嵗膬r風格整到2005年9月30日為： 1000×8.26×〔1+0.2%〕8=8393元人民幣/平方米六、房地產價值評估的市場比較法【例題6】某宗可比實例房地產2005年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.5%。假設人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元=8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實例的價風格整到2005年9月30日?！窘狻繉⒃摽杀葘嵗膬r風格整到2005年9月30日為： 1000×8.29×〔1-0.5%〕8=7964元人民幣/平方米六、房地產價值評估的市場比較法〔3〕房地產狀況修正—區(qū)位、權益、實物區(qū)位狀況調整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度；權益調整主要是土地使用權限、城市規(guī)劃限制條件；實物調整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢、地質、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。六、房地產價值評估的市場比較法修正方法：可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產狀況下的價格差額修正法：可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產狀況下的價格六、房地產價值評估的市場比較法使用年期修正〔分兩步〕1、計算使用年期修正系數(shù)KK={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}r:復原利率m:待估對象使用年期；n:為比較對象使用年期。2、利用K時交易實例地價進行修正年期修正后的比較實例價格=比較實例價格×K

六、房地產價值評估的市場比較法【例題7】假設選擇的比較案例成交地價為500元/平方米，對應使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地復原利率為8%。解：年期修正后的地價 =500×{1-1/〔1+8%〕20}/{1-1/〔1+8%〕30} =436 元/平方米

六、房地產價值評估的市場比較法求取比準價格比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期×房地產狀況×使用年限×容積率 =可比實例價格×100/〔〕×〔)/100×100/()×〔〕/100×{1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}六、房地產價值評估的市場比較法經過綜合修正后，可得出假設干個比準價格，對于多個比準價格如何最終確定待估對象的價格，有三種方法：1.簡單平均法：簡單算術平均

Pi為第i個比較實例比準價格，n為可比實例數(shù)

六、房地產價值評估的市場比較法2.加權平均法:對多個比準價格，根據(jù)其反映真實價格的接近程度的大小賦予不同的權重，然后加權平均計算最后的綜合結果。 Pi為第i個可比實例比準價格，n為可比實例數(shù)

， fi為權重3、中位數(shù)、眾位數(shù)法

六、房地產價值評估的市場比較法【例題8】某宗房地產1999年2月25日的價格為1000美元/m2,匯率為1美元=8.26人民幣.該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%,那么其1999年10月25日的價格為()人民幣/m2.1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣.()A.7935B.8260C.8290D.7964

六、房地產價值評估的市場比較法【例題9】市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準實例個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，那么個別因素修正系數(shù)為〔〕

A.1.05B.0.95C.0.98D.1.03六、房地產價值評估的市場比較法【例題10】運用市場比較法估價D宗地時，選取比較實例A、B、C，如下表：假設地(房)價指數(shù)以96年10月為基期,每月增長(定期)一個百分點,容積率為1.0為基準,每增加或減少0.1,地價增加或減少5%,土地復原利率為10%,表中“+〞表示比較案例優(yōu)于待估案例,要求:編制地(房)價指數(shù)、容積率修正系數(shù)表；寫出待估案例D的價格修正表達式〔不要求計算結果〕。案例成交價（元/m2）交易時間容積率區(qū)域因素使用年期A150096.121.2+5%50B160098.40.8-3%45C154097.61.4+2%55D98.41.0050六、房地產價值評估的市場比較法【例題11】為評估某寫字樓2000年10月31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓，有關資料如下表所示：在上表的交易情況中，正〔負〕值表示可比實例的成交價格高〔低〕于其正常價格的幅度；不動產狀況中，正〔負〕值表示可比實例的不動產狀況優(yōu)〔劣〕于估價對象的不動產狀況導致的價格差異幅度。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000（人民幣元/平方米）600（美元/平方米）5500（人民幣元/平方米）成交日期2000年1月31日2000年3月31日2000年7月31日交易情況+2%+5%-3%不動產狀況-8%-4%+6%六、房地產價值評估的市場比較法另假設人民幣與美元的市場匯價2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2000年1月1日至2000年2月31日根本保持不變，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格。六、房地產價值評估的市場比較法〔三〕比較法適用的對象：比較法適用的對象，是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準廠房等。而對于很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，那么難以采用比較法進行估價。六、房地產價值評估的市場比較法〔四〕比較法適用的條件：在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產交易。如在一些房地產市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就很難采用比較法進行估價。即使在總體上房地產市場較興旺的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不大適用，比方，可能由于某些原因導致在一段較長的時期內沒有發(fā)生類似房地產的交易，或在農村等房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)。六、房地產價值評估的市場比較法【例題12】需要評估某商品住宅1995年9月31日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗已成交的類似住宅，有關資料如下表所示：

六、房地產價值評估的市場比較法在上表的交易情況中，正〔負〕值表示可比實例的成交價格高〔低〕于其正常價格的幅度；不動產狀況中，正〔負〕值表示可比實例的不動產狀況優(yōu)〔劣〕于估價對象的不動產狀況導致的價格差異幅度。另知人民幣與美元的市場匯價1995年9月31日之前為1:8.5，1995年9月31日為1:8.3；該類商品住宅以美元為基準的市場價格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。試利用上述資料估算該商品住宅1995年9月31日的正常市場價格?！踩缧栌嬎闫骄鶖?shù)，請用簡單算術平均〕七、房地產價值評估的本錢法〔一〕本錢法的涵義及根本原理1．本錢法的涵義本錢法〔costapproach〕，又稱原價法、承包商法、重置本錢法等。它是以重新建造目標房地產或同類房地產的建筑物局部所須花費的本錢為根底，扣除與新建筑物相比價值損耗的局部，再加上房地產基地地價來確定目標房地產價格的一種估價方法——積算價格。從經濟學涵義講，本錢法中的“本錢〞，并非一般的會計本錢，它具有非常獨特的涵義，即具有完全性、現(xiàn)時性和客觀性。“本錢〞是指價格，即目標房地產在估價時點的重置價格。本錢法估價的根本原理是替代原那么。七、房地產價值評估的本錢法2．本錢法的理論依據(jù)從賣方的角度來看，本錢法的理論依據(jù)是生產費用價值論，即房地產的價格是基于其“生產費用〞，重在過去的投入。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，本錢法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。七、房地產價值評估的本錢法由上可見，一個是不低于開發(fā)建造已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。七、房地產價值評估的本錢法3．本錢法適用的對象和條件只要是新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，都可以采用本錢法估價。但本錢法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。七、房地產價值評估的本錢法單純建筑物的估價通常也是采用本錢法。另外，本錢法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產。在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用本錢法估價。因為，在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用完全重置的方法來解決。七、房地產價值評估的本錢法※運用本錢法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的本錢，本錢的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產本錢的增加并不一定能增加其價值，投入的本錢不多也不一定說明其價值不高。價格等于“本錢加平均利潤〞，是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。七、房地產價值評估的本錢法本錢法估價比較費時費力，重新購建價格和折舊的估算都有相當?shù)碾y度。尤其是那些較老的、陳舊的房地產，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，本錢法估價要求估價人員有豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識。七、房地產價值評估的本錢法4．房地產價格構成運用本錢法估價，需要懂得房地產價格構成。房地產價格的實際構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產，其價格構成可能不同。另外，房地產價格構成還取決于對其構成工程的劃分。劃分的標準或角度不同，價格構成內容也會不同。在實際運用本錢法估價時，不管房地產價格的構成如何，最關鍵的是要調查、掌握當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費種類、支付標準及支付時間，既不可有重復也不可漏項，在此根底上再針對估價對象的實際情況確定其價格構成并估算各構成工程。七、房地產價值評估的本錢法4．房地產價格構成

不同地區(qū)、不同時期、不同類型對房地產構成工程的劃分標準或角度涉及的稅費種類、支付標準及支付時間。估價對象的實際情況七、房地產價值評估的本錢法以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發(fā)類型為例，并從便于各構成工程估算的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由以下6大項構成：(1)土地取得成本(2)開發(fā)成本(3)管理費用(4)投資利息(5)銷售稅費(6)開發(fā)利潤七、房地產價值評估的本錢法〔二〕本錢法的公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤新建房地價格=土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)本錢+建筑物的重新購建價格—建筑物的折舊七、房地產價值評估的本錢法※1.區(qū)別重建本錢與重置本錢重建本錢——是在估價時點上按現(xiàn)行價格重建一個和待估房地產完全一樣的復制品所需花費的本錢。重置本錢——是用現(xiàn)在的建筑技術和材料建造和待估房地產相同用途的建筑所需的本錢。房地產估價中，通常用的是重置本錢，而不是重建本錢。例如，一棟老建筑，現(xiàn)在假設按照當時的工藝對建筑物完全復制，是不可能有一個可以接受的價格的。待估房地產的重置本錢是按照現(xiàn)在的建筑技術建起的和待估房地產用途一致，能夠形成同樣的建筑的本錢。七、房地產價值評估的本錢法※2.折舊應計房產使用以來的折舊總額〔1〕物理性折舊：是指建筑物磨損、侵蝕和自然力的作用導致的建筑物所遭受的價值損失?？尚迯偷奈锢硇哉叟f——消除或糾正它的本錢比這一行為可能給房屋帶來的價值增值要小或者相等。不可修復的物理性折舊——這種修復在經濟上是不合理的，即糾正或修復實體性損壞的本錢大于這樣做給房地產增加的價值。七、房地產價值評估的本錢法〔2〕功能性折舊是指因為建筑物不能提供按新方法或新設計修建的新建筑物同樣有效率的效用，而使房屋遭受的價值損失。〔3〕經濟性折舊是指因為周邊環(huán)境的負面影響，而使已建成的房地產的效用下降，進而導致其價值降低的一種衡量尺度。七、房地產價值評估的本錢法※3.求取建筑物折舊應注意的問題〔1〕估價上的折舊與會計上的折舊的本質區(qū)別估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是折舊，而是“減價調整〞；會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或收回。以直線折舊公式：V=C[1-(1-R)/N]，在會計上C是資產原值，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，而且估價時點不同，C值也不同。七、房地產價值評估的本錢法〔2〕土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響計算建筑物折舊所采取的建筑物經濟壽命遇到以下情況的處理：a.住宅不管其經濟壽命是早于還是晚于土地使用期限而結束，均按照其經濟壽命計算折舊。b.非住宅建筑物經濟壽命早于土地使用權期限而結束的，應按照建筑物的經濟壽命計算建筑物的折舊建筑物經濟壽命60年5年15年后出讓土地使用期限50年七、房地產價值評估的本錢法c.非住宅建筑物經濟壽命晚于土地使用期限而結束的，分兩種情況：出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，根據(jù)收回是建筑物的剩余價值予以土地使用者相應補償，應按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回。應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那局部壽命后的壽命計算建筑物折舊。七、房地產價值評估的本錢法具體來看，假設在出讓的國有建設用地上建造商場，出讓年限40年，建設期為3年，商場的經濟壽命為60年，那么應按37年計算商場的折舊。建設期3年經濟壽命60年土地使用期限40年23年七、房地產價值評估的本錢法假設是舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了出讓手續(xù)，出讓年限為40年，建筑物經濟壽命50年，應按照46年計算建筑物折舊。經濟壽命50年6年后出讓土地使用期限40年4年七、房地產價值評估的本錢法〔三〕本錢法例題【例題1】某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年〔從補辦之日算起〕。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。那么在估價時點〔2006年10月1日〕該房地產的評估價值是多少？〔答案：4182萬元〕七、房地產價值評估的本錢法【例題2】估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內，土地總面積