2022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷3

精品文檔-下載后可編輯年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷32022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷3

問(wèn)答題（共4題，共4分）

1.1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及目錄(略)

致委托人函

×××(委托人全名)：

受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。

在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。

××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)

法定代表人：×××(簽章)

2022年10月15日

估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

三、估價(jià)對(duì)象

(一)區(qū)位狀況(略)

(二)實(shí)物狀況

(1)建筑物實(shí)物狀況

建筑面積：243.70m2

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑層數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層

竣工日期：2022年9月10日

成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓

裝修情況：(略)

設(shè)施設(shè)備：(略)

工程質(zhì)量：(略)

維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好

大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市

物業(yè)管理狀況：(略)

綠化等其他情況：(略)

(2)土地實(shí)物狀況

土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)

土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí)

土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平

土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況：(略)

(三)權(quán)益狀況

(1)建筑物權(quán)益狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)××號(hào))相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無(wú)共有權(quán)人，建筑物記載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

(2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況

根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)××號(hào))相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)鲎屇晗?0年，截止至2044年4月9日。

(3)他項(xiàng)權(quán)利狀況

據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貨款還清，該抵押權(quán)已注銷(xiāo)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。

四、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2022年10月10日。

六、價(jià)值定義

本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料、進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。

十、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2022年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)期

2022年10月10日至2022年10月15日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。

十四、有關(guān)說(shuō)明(略)

××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析(略)

二、市場(chǎng)背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價(jià)方法選用(略)

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)市場(chǎng)法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。

1．測(cè)算1層商鋪價(jià)格

估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下。

(1)可比實(shí)例的選取

選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。

(2)比較修正

①交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常,無(wú)需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

②交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數(shù)均為100/100。

③房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見(jiàn)表2。

(3)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算

根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：

利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2；

利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2；

利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。

從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。

2．測(cè)算2層商鋪價(jià)格

估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類(lèi)似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。

××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類(lèi)似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50%，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：

9950×50%=4975(元/m2)

3．測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：

121.85×(9950+4975)=181.86(萬(wàn)元)

(二)收益法

1．估算有效毛收入

(1)潛在毛收入

潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元(月?m2)，則年潛在毛收入為：

65×243.70×12=190086(元)

(2)有效毛收入

由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)

2．確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計(jì)算如下。

(1)稅金

指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

162524×(12%+5.85%)=29011(元)

(2)管理費(fèi)和租賃費(fèi)用

指對(duì)出租房屋的必要管理和租憑所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：

162524×2.5%=4063(元)

(3)維修費(fèi)

指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元(取值及計(jì)算過(guò)程略)。

(4)保險(xiǎn)費(fèi)

指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：

2000×243.70×1.5‰=731(元)

(5)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)

=38605(元)

3．確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

=162524-38605

=123919(元)

4．確定報(bào)酬率

報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8%(取值理由及過(guò)程略)。

5．確定收益年限n

估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2022年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：

未來(lái)可獲收益的年限，n=58.9(年)

6．計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格

即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。

六、估價(jià)結(jié)果確定

經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬(wàn)元，收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估計(jì)法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60%，收益價(jià)格的權(quán)重為40%，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：

房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60%+153.23×40%

=170.41(萬(wàn)元)

房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)

估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2022年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

七、附件(略)

2.

注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)給出的，正(負(fù))值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。

當(dāng)?shù)?022年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。

比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下。

(一)交易日期修正系數(shù)：

1．KA=99.7%

2．KB=99.0%

3．KC=99.2%

(二)求取比準(zhǔn)價(jià)格如下：

3.某城欲對(duì)該城市一建于20世紀(jì)50年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)設(shè)備均已風(fēng)化、起沙、剝落的建筑進(jìn)行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評(píng)估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號(hào)為××規(guī)拆遷許字(2022)第××號(hào)文件許可。

如何確定估價(jià)方法?

4.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估首選市場(chǎng)法，按此要求本次評(píng)估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估；而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，因類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)交易活躍，可比實(shí)例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估，房屋重置價(jià)格采用成本法進(jìn)行評(píng)估。最終確定市場(chǎng)法、收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估。

單選題（共12題，共12分）

5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，假定報(bào)酬率為6%。

下列有關(guān)收益期限為有限年n的表述，正確的是()。

A.見(jiàn)圖A

B.見(jiàn)圖B

C.見(jiàn)圖C

D.見(jiàn)圖D

6.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，假定報(bào)酬率為6%。

上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。

A.11.5

B.12

C.13.5

D.14

7.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，假定報(bào)酬率為6%。

該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()。

A.1萬(wàn)元

B.2萬(wàn)元

C.-1萬(wàn)元

D.14萬(wàn)元

8.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，假定報(bào)酬率為6%。

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。

A.129.28萬(wàn)元

B.128.28萬(wàn)元

C.127.28萬(wàn)元

D.126.28萬(wàn)元

9.某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年，其門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元，裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為603萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年，殘值率均為零。

將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加即為()。

A.總折舊額

B.物質(zhì)折舊額

C.建筑的折舊額

D.年平均折舊額

10.某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年，其門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元，裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為603萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年，殘值率均為零。

設(shè)備的折舊額為()。

A.10萬(wàn)元

B.20萬(wàn)元

C.30萬(wàn)元

D.40萬(wàn)元

11.某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年，其門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元，裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為603萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年，殘值率均為零。

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額為()。

A.55.6萬(wàn)元

B.66.6萬(wàn)元

C.77.6萬(wàn)元

D.88.6萬(wàn)元

12.某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年，其門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元，裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為603萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年，殘值率均為零。

以下說(shuō)法中錯(cuò)誤的是()。

A.經(jīng)濟(jì)壽命是由市場(chǎng)決定的

B.實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)

C.有效年齡一定大于實(shí)際年齡

D.經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命

13.某宗房地產(chǎn)2022年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2022年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2022年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。

該宗房地產(chǎn)2022年10月1日的價(jià)格為()。

A.2300.22元/m2

B.2401.22元/m2

C.2502.22元/m2

D.2302.22元m2

14.某宗房地產(chǎn)2022年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到20