XX市政中心建設(shè)項目可行性研究報告

************************市政中心廣場(南區(qū))項目可行性研究報告元人民幣，其中土地費用1685.61萬元。本項目總用地面積14271.70平方米，建筑面積114091.80平方米。詳見表《工程項目資金估算表》。工程項目資金估算表項目名稱計量單位數(shù)量單位指標投資額（萬元）占總投資比例%一土地費用14271.701181.091,685.616.551土地轉(zhuǎn)讓費(含出讓金)平方米14271.701135.111620按土地面積分配2契稅萬元1620.000.0464.80百分之四3印花稅萬元1620.000.00050.81萬分之五二前期工程費114091.8042483.191.881規(guī)劃、勘測、設(shè)計費平方米114091.8012136.912三通一平費用114091.8030342.283可研報告費平方米4.00三房屋開發(fā)費114091.80135016,714.4565.001建安工程費114091.80016,029.90合同金額1.1土建工程費114091.80105011,979.641.2裝修工程費平方米114091.801201,369.101.3弱電工程114091.801101,255.011.4給排水工程114091.801251,426.152綠化及道路平方米114091.8060684.55四其他費用114091.8021236.780.921施工預(yù)算編制費萬元16029.901%160.302工程監(jiān)理費萬元114091.805.5062.75按監(jiān)理合同3工程保險費萬元16029.900.09%13.73實際繳納五管理費用萬元41234.255.00%2,061.718.02六銷售費用萬元41234.255.00%2,061.718.02七財務(wù)費用萬元9000.006.34%1,077.804.19八不可預(yù)見費萬元16029.905%801.493.12九相關(guān)報建集資費593.282.311城市配套費平方米114091.8025285.232白螞蟻防治費平方米114091.80891.273環(huán)保費平方米114091.8010114.094施工審查費平方米114091.80111.415房產(chǎn)測繪費平方米114091.803.539.936散裝水泥費平方米114091.80111.417城市測量費平方米114091.80111.418污水處理費平方米114091.80111.419檔案資料費平方米114091.800.55.7010其他費用平方米114091.80111.41總計平方米114091.802,25425,716.02100.00建設(shè)投資估算依據(jù)：2010年6月正式開工建設(shè)，計劃工期30個月，在2012年12月全面竣工。各種稅費按***目前的取費標準計取。整個項目按低、中水平計算。項目建設(shè)工程工期：本項目工程計劃自2010年6月開工，總工期30個月。12.3項目實施進度安排整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行一次性開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況從2010年6月開始，至2012年12月結(jié)束，歷時30個月，項目實施進度計劃詳見下表。項目實施進度計劃表（年、季度）操作步驟2010年2011年2012年678101224681011122468101112工程前期基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程設(shè)備安裝工程12.4資金籌措1、投資計劃該工程項目規(guī)?？偼顿Y25716.02萬元，其中：土地費用1685.61萬元；前期工程費483.19萬元；房屋開發(fā)費16714.45萬元；工程其他費236.78萬元；報建集資費593.28萬元；管理費用2061.71萬元，銷售費用2061.71萬元；財務(wù)費用1077.80萬元，不可預(yù)見費801.49萬元。項目建設(shè)期30個月，土地費用、前期費用及部份報建費用在建設(shè)期初一次性投入；建設(shè)資金每年均勻投入；財務(wù)費用在實際發(fā)生時投入，銷售費用、管理費用按計算期內(nèi)按銷售計劃投入；故在計算期內(nèi)第一年投資12742.29萬元，占全部投資的49.55%，第二年投資12006.81萬元，占全部投資的46.69%，第三年投資761.19萬元，占全部投資的2.96%，第四年投資205.73萬元，占全部投資的0.80%。2、資金來源（1）自籌資金：該工程項目擬自籌資金12000萬元，占項目總投資46.66%，其中用于土地費用1685.61萬元，前期工程費483.19萬元，報建費593.28萬元，其余用于房屋開發(fā)。（2）銀行貸款：擬申請商業(yè)銀行貸款9000萬元，占項目總投資的35.00%，按人民銀行公布的利率1-3年期人民幣貸款利率5.4%上浮10%計算，從第2年末分三期償還。（3）商品房預(yù)售收入：項目擬利用商品房預(yù)售收入4716.02萬元，占項目總投資的18.34%。12.5收支情況預(yù)測 根據(jù)項目的實際情況，采用預(yù)售和現(xiàn)房銷售相結(jié)合方式模式，商用房在計算期間銷售率為75%，住宅為95%。根據(jù)該公司銷售計劃，第一年擬銷售非住宅20%，住宅30%，第二年銷售非住宅30%，住宅60%，第三年擬銷售非住宅30%，住宅10%，余下的第四年銷售完畢。通過對該區(qū)域類似樓盤進行售價進行調(diào)查得知：底層門市及營業(yè)用房售價為3000~15000元/m2，二層營業(yè)用房為3000~5000元/m2，電梯住宅為2800~4000元/m2，根據(jù)本項目的實際情況確定各用途用房分類均價7.5萬元/個，住宅本著謹慎性原則按3700元/平方米，配套服務(wù)用房和設(shè)備用房不納入銷售范圍。根據(jù)市場調(diào)查測算出項目總收入為41234.25萬元，具體見附表01：附表01項目銷售計劃與收入預(yù)測算表項目名稱A、B、C、D累計非住宅住宅地下庫房車位(個）商業(yè)用房配套設(shè)施建筑面積(m2)2892170079500101,489.00可銷售面積%7575095銷售單價元/m250000750003700收入總額萬元1,083.7512,206.250.0027,944.2541,234.25銷售計劃(收入分)第一年216.752,441.250.008,383.2811,041.28第二年325.133,661.880.0016,766.5520,753.55第三年325.133,661.880.002,794.436,781.43第四年216.752,441.250.002,658.00銷售計劃(面積分)第一年57.843400.002385028,247.80第二年86.765100.004770054,296.70第三年86.765100.00795014,546.70第四年57.843400.004,397.80備注：根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況非住宅1至3年分別按2:3:3：2銷售；住宅按3：6：1銷售,配套服務(wù)用房不納入銷售范圍。根據(jù)以上銷售計劃和銷售價格，依據(jù)***房地產(chǎn)交易稅費繳納情況，結(jié)合***類似開發(fā)項目管理和銷售費用比例，計算出各年的收支及稅費、損益情況見附表02表。附表02項目利潤預(yù)測表單位:萬元房屋類別商業(yè)住宅累計備注年份1234一、銷售收入(萬元)11041.2820753.556781.432658.0041234.251.1銷售計劃1.2銷售面積(m2)28247.8054296.7014546.704397.80101489.001.3銷售單價(元/m2)////按現(xiàn)行市價二、建筑成本5709.9610975.442940.44888.9620514.80二、銷售費用552.061037.68339.07132.902061.71按類似工程項目比例計算三、管理費用552.061037.68339.07132.902061.71按類似工程項目比例計算四、銷售稅費(萬元)920.921720.91589.17241.883472.871.1營業(yè)稅及附加5.55%612.791151.82376.37147.522288.50按實際計算1.2土地增值稅192.20351.17141.5966.45751.41按***預(yù)征比例計算1.2.1商業(yè)2.5%66.4599.6899.6866.45332.251.2.2住宅1.5%125.75251.5041.92419.161.3交易手續(xù)費1%110.41207.5467.8126.58412.34按***實際計算1.4印花稅0.05%5.5210.383.391.3320.62按實際計算五、財務(wù)費用570.60380.40126.801077.80利率5.40%上浮10%，本金9000萬元，單利計算六、利潤總額2735.675601.452446.871261.3612045.35七、所得稅683.921400.36611.72315.343011.34按所得稅率25%計算八、凈利潤2051.754201.091835.16946.029034.01銷售利潤率29.21%銷售凈利率21.91%投資利潤率46.84%投資凈利率35.13%投資利稅率60.34%綜述，人民廣場商住樓工程項目建成后總收入41234.25萬元，支出29188.90萬元，獲利12045.35萬元，按25%計繳所得稅后凈利潤為9034.01萬元，銷售凈利率為21.91%，投資利稅率60.34%，經(jīng)營成本凈利率30.95%，符合項目投資經(jīng)營回報要求。第十三章經(jīng)濟效益與社會效益分析13.1經(jīng)濟效益分析1、現(xiàn)金流量預(yù)測根據(jù)資金使用計劃和銷售計劃分析計算出該工程項目近3年稅后現(xiàn)金流情況見附表03。附表03項目全部資金現(xiàn)金流量表單位：萬元年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金凈流量累計現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)率折現(xiàn)現(xiàn)金凈流量累計折現(xiàn)現(xiàn)金凈流量房屋預(yù)/銷收入建設(shè)投資經(jīng)營支出銷售稅費所得稅小計20%05000.005000.00-5000.00-5000.001.00-5000.00-5000.00111041.2810838.721104.13920.92683.9213547.69-2506.41-7506.410.83-2088.68-7088.68220753.554676.082075.361720.911400.369872.7110880.843374.430.697556.14467.4736781.43678.14589.17611.721879.034902.408276.830.582837.043304.5042658.00265.80241.88315.34823.021834.9810111.810.48884.934189.43合計41234.2520514.804123.433472.873011.3431122.4410111.81/4189.43/財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV4189.43萬元動態(tài)回收期1.94年靜態(tài)回收期1.69年財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR49.79%2、財務(wù)指標分析銷售凈利率銷售凈利率===21.91%2、經(jīng)營成本凈利率成本凈利率===30.95%3、投資回收期（1）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期=+＝2-1+＝1.69年（2）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=+＝2-1+＝1.94年4、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t＝4189.43萬元（全部資金）＝3970.74萬元（自有資金）備注：目標收益率ic=20%，t含建設(shè)期。5、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）當NPV＝（CI-COt(1+ic)-t=0時，財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝ic（1）當i1=48%，NPV1=168.70萬元;（2）當i2=50%，NPV2=-19.98萬元;采用內(nèi)插法公式求取icFIRR=ic＝i1+（i2－i1）×＝48%+（50%－48%）×＝49.79%同理計算出自有資金內(nèi)部收益率為60.05%。6、投資利稅率投資利稅率＝＝＝60.34%從以上財務(wù)評價指標可以看出，本項目在經(jīng)營期內(nèi)銷售凈利率21.91%，經(jīng)營成本凈利率率為30.95%，所帶來的全部資金財務(wù)凈現(xiàn)值為4189.43萬元，自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值為3970.74萬元，滿足大于零的原則；靜態(tài)投資回收期1.69年（含建設(shè)期），動態(tài)投資回收期1.94年（含建設(shè)期）,符合項目投資經(jīng)營回報要求，本方案的全部資金財務(wù)內(nèi)部收益率為49.79%，自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率為60.05%，均遠遠超過行業(yè)目標收益率20%，故項目可行。13.2不確定性分析本項目的不確定性因素主要來自以下幾方面：售價、建造成本、建設(shè)期限長短及貸款利率等。這些因素，受當?shù)亟?jīng)濟、政治、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。1、盈虧平衡分析（1）收入分析假定本項目總投資不變，除收入因素外其他與基準方案所設(shè)，則計算可知，當收入為基準收入的55.52%時，凈利潤為零，即經(jīng)營剛好保本。盈虧平衡點計算公式BEP=固定成本/（銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加）16513.08/（41234.25-9202.94-2288.50）=55.52%（2）建造成本分析假定本項目總投資不變，除建造成本因素外其他與基準方案所設(shè)，則計算可知，當建造成本上升至160.34%，即造價上升60.34%，凈利潤為零，也即經(jīng)營剛好保本。從以上盈虧分析看，該項目收入低至55.52%或造價上升60.34%，經(jīng)營才會發(fā)生虧損，低于類似房地產(chǎn)開發(fā)項目標準，可見風險較低。2、敏感性分析本項目的不確定性因素主要來自以下幾方面：售價、建造成本、建設(shè)期限長短及貸款利率等因素。而項目的財務(wù)評價是在一定的條件下進行的，為了考察項目適應(yīng)各種因素變化的能力，據(jù)市場預(yù)測本項目中最有可能發(fā)生變化的是售價、建造成本。因此，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標分別計算其上下波動10%對其評價指標的影響幅度。計算結(jié)果詳見敏感性分析表：項目敏感性分析表銷售凈利率%動態(tài)回收期(年)財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)內(nèi)部收益率%%升降幅度%年升降幅度%萬元升降幅度%%升降幅度%基本方案21.91%1.944189.4349.79%單價10%26.29%19.991.75-9.496203.9848.0964.28%29.11-10%16.84%-23.142.4426.132237.78-46.5935.81%-28.08成本10%18.31%-16.452.3319.972855.69-31.8438.35%-22.97-10%25.77%17.611.75-9.525586.0733.3464.32%29.20從上表數(shù)據(jù)可知：售價和成本是本項目最敏感的兩個因素。本項目對售價最為敏感，售價降低10%，將使銷售凈利潤率降至16.84%，跌幅23.14；動態(tài)回收期增至2.44年，升幅26.13%；財務(wù)凈現(xiàn)值減至2237.78萬元，降幅46.59%，財務(wù)內(nèi)部收益率從49.79%降至35.81%，降幅達28.08%。售價提高10%，將使銷售凈利潤率提高至26.29%，漲幅19.99%；動態(tài)回收期由1.94年減至1.765年，減幅9.49%；財務(wù)凈現(xiàn)值提高至6203.98萬元，增幅48.09%，財務(wù)內(nèi)部收率從49.79%提高至64.28%，增幅29.11%。從上表可以看建造成本影響略次之。故在項目運作中應(yīng)特別對銷售價格和建筑材料、人工等因素變化導(dǎo)致建筑成本上升予以觀注。13.3資金來源與運用的貸款償還能力分析資金來源與運用集中體現(xiàn)了項目本身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目資金來源與運用見下表：資金來源與運用表年份自有資金銀行借款售房款合計建設(shè)投資經(jīng)營支出歸還借款及利息銷售稅費所得稅合計盈余資金累計盈余資金04000400050005000-1000-1000150009000110412504110839110435719216841711879236923230002075423754467620754380172114001425395001642336781678167821275896124006277619199426582658266242315823183521034小計120009000412346223420515412310078347330114120021034從上表可以看出，本項目各年均為資金流入大于流出且各年累計盈余資金均大于零，至項目效益期結(jié)束共有累計資金盈余21034萬元，扣除自有資金投入12000萬元后，尚有盈余9034萬元；說明本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力,故本項目可行。13.4社會效益分析該項目建成后利于改善該地段的居民的居住環(huán)境，提升居民的生活品質(zhì)；項目建成收入實現(xiàn)后將向國家和地方財政增加稅收6484.21萬元，其中企業(yè)所得稅3011.34萬元，營業(yè)稅金及附加2288.50萬元，增加地方稅源，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼材、砼加工業(yè)等建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展。13.5綜合評價從上面的分析可以看出：本項目具有較高的投資回報率和良好的社會效益，增加財政收入，改善人民環(huán)境，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，與西部大開發(fā)社會經(jīng)濟全面發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，符合***的經(jīng)濟發(fā)展和城市總體規(guī)劃，符合***人民對健康的需要，它的建設(shè)有利于改善達州人居環(huán)境；有利于***經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。第十四章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。14.1市場風險項目的住宅小區(qū)定位為中等以上檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與”人民廣場商住樓”項目區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從***居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，即與”人民廣場商住樓”項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著***發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。14.2項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在項目的預(yù)售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。14.3企業(yè)風險