盤谷花園企劃案樣本

成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目狀況報(bào)告尊敬領(lǐng)導(dǎo)：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司在成都市人民南路四段開發(fā)“盤谷花園”項(xiàng)目至一九九九年六月八日為止所有報(bào)建手續(xù)所有完畢，并于一九九九年六月十日破土動(dòng)工，現(xiàn)整個(gè)樓盤已修建至地面第三層；并經(jīng)成都市建委批準(zhǔn)，可以對(duì)外銷售，現(xiàn)將項(xiàng)目各方面狀況予以報(bào)告，請(qǐng)審議。一、公司及項(xiàng)目概況：1、公司簡(jiǎn)介：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)中外合資大型公司。該公司由泰國(guó)盤谷銀行為背景香港羅賓納投資有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限公司合資組建，得到了省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)大力支持。公司憑借自身雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，匯集了一批風(fēng)華正茂、學(xué)歷高、業(yè)務(wù)能力過硬中、青年先進(jìn)人士，在運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)和吸取同行精華同步，傍依廣泛市場(chǎng)調(diào)研，制擬了都市居家“科學(xué)規(guī)劃、獨(dú)特設(shè)計(jì)、新穎造型、優(yōu)良品質(zhì)、一流服務(wù)”品牌方略發(fā)展之路。為夯實(shí)品牌基本，公司斥巨資三億多元人民幣在人民南路四段美領(lǐng)館旁崇高人文社區(qū)推出了以“盤谷花園”為代表精品工程。該項(xiàng)目創(chuàng)新了規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)“自成一體、天然成趣”豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)生態(tài)型立體綠化和全面智能健康化，匹配馳名世界國(guó)際會(huì)館，其瞻前性住宅品質(zhì)，淋漓盡致顯現(xiàn)了以人為中心當(dāng)代理念。五幢造型爽心悅目十八層高檔電梯公寓和配套齊備會(huì)館，其內(nèi)外兼秀品質(zhì)，贏得了建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士廣泛好評(píng)?！白非笞吭?，奉獻(xiàn)精品”始終是羅賓納人不斷進(jìn)取宗旨。任重而道遠(yuǎn)，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司將與巨人同行，傾注全力，努力提供國(guó)際化都市居家舒服環(huán)境，為國(guó)家都市改造建設(shè)做出不朽貢獻(xiàn)。2、項(xiàng)目概況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司當(dāng)前開發(fā)位于成都市人民南路四段十九號(hào)，占地面積40畝，名稱為——盤谷花園。社區(qū)由五幢十八層電梯公寓和會(huì)館構(gòu)成，總建筑面積109,730㎡，用地面積26700㎡，總戶數(shù)631戶，住宅建筑面積83900㎡，會(huì)所建筑面積5000㎡，停車庫建筑面積14390㎡，車位數(shù)328個(gè)，容積率4.0，綠化率41％，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，總戶型27種。項(xiàng)目由中華人民共和國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，通過成都市建委公開招投標(biāo)，由四川省華西集團(tuán)第一建筑公司和第六建筑公司聯(lián)合承建。該項(xiàng)目于一九九九年六月十日破土動(dòng)工后，在市質(zhì)監(jiān)站等關(guān)于單位大力支持下，通過建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位緊密配合、共同努力，工程進(jìn)展速度達(dá)到預(yù)期效果。一九九九年六月十日至七月十日一種月內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)完畢了l暫時(shí)辦公房、暫時(shí)住宅、暫時(shí)用水用電、場(chǎng)地平整、圍墻等暫時(shí)設(shè)施工程。六月十日王八月十日二個(gè)月內(nèi)完畢了機(jī)械挖運(yùn)土方量11萬立方米工作。六月三十日至八月底二個(gè)月內(nèi)完畢了3600平方米錨桿聯(lián)結(jié)水泥鋼筋網(wǎng)基坑護(hù)壁體系。七月十日至八月三個(gè)日完畢施工場(chǎng)地水泥硬化工作。五幢公寓基本墊層施工于一九九九年八月十日開始，到十月上旬，一號(hào)公寓從地下二層施工到地上二層：二號(hào)、三號(hào)、五號(hào)公寓從地下二層施工到地上一層：四號(hào)公寓從地下二層施工到地下一層，共計(jì)完畢建筑面積約11000平方米。其間，為解決施工供電緊張問題，從八月份到九月底安裝調(diào)試了一套400KVA變壓器供電設(shè)施。盤谷花園售房樓從六月份修建到十月上旬完畢二次裝飾并交付使用。盤谷花園在二年多運(yùn)作過程中，得到省、市各級(jí)政府和關(guān)于單位大力支持，當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展順利，整個(gè)樓盤公司定于一九九九年十月二十九日正式對(duì)外開盤銷售，住宅某些按施工籌劃將于二OO一年三月所有交付客戶使用。二、公司股東構(gòu)成，狀況和資本構(gòu)成狀況：（一）公司股東構(gòu)成狀況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司原是香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司于1993年在成都注冊(cè)由泰國(guó)盤谷銀行常務(wù)董事長(zhǎng)陳有漢先生任法人代表外商獨(dú)資公司，該公司投資房地產(chǎn)開發(fā)，已購買人民南路四十畝土地，于一九九七年十一月批準(zhǔn)國(guó)有土地使用證，具備立項(xiàng)開發(fā)土地條件。該土地開發(fā)項(xiàng)目原擬由外商獨(dú)資開發(fā)，因外資銀行大廈項(xiàng)目未獲政府批準(zhǔn)，又由于該地塊適合項(xiàng)目是住宅公寓樓和綜合服務(wù)設(shè)計(jì)，外方缺少經(jīng)驗(yàn)與人才，故擬取中外合資方式開發(fā)。在此狀況下，中方三家公司組建成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)入該公司，共同組建為中外合資公司。中方公司為人竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司、達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司、上海宏洋投資開發(fā)公司，外方公司為香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司。（二）資本構(gòu)成狀況：1、獨(dú)資成都羅賓納公司注冊(cè)資本為500萬美金，實(shí)收資本為400方美金，通過數(shù)年各項(xiàng)資本運(yùn)作將其項(xiàng)目合資重組擬定資本為：涉及土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、商標(biāo)等共折價(jià)900萬美全，折合人民幣7560萬元。2、中外雙方在公司股份狀況如下：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之五十六點(diǎn)二五；香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之二十五；達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司占股份百分之十五點(diǎn)七五；上海宏洋投資開發(fā)公司占股份百分之三。3、各股東在購其土地應(yīng)出資額及資本構(gòu)成為：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司出資額為：4252.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司為1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司為1190.7萬元；上海宏洋投資開發(fā)公司為226.8萬元。三、公司投資狀況：（一）項(xiàng)當(dāng)前期各股東撥入土地資本金款項(xiàng)狀況：總價(jià)款900萬美元，折合人民幣7560萬元；其中，大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購買資本金款項(xiàng)4252.5萬元，實(shí)際拔3230萬元，尚差合伙方1022.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司土地款應(yīng)拔入1890萬元，實(shí)際拔入1890萬元；成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購買土地款1190.7萬元，實(shí)際撥入680.4萬元，尚差合伙方510.3萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔購買±地款226.8萬元，實(shí)際拔入129.6萬元，尚差合伙外方97.2萬元。中方共差合伙方土地資本金款項(xiàng)1630萬元。（二）前期開辦費(fèi)及工程款拔入狀況：（預(yù)算前期投資1億元人民幣）：1、大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開力、費(fèi)及工程款5625萬元，實(shí)際拔入5000萬元；2、香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)及工程款2500萬元，尚差2500萬元；3、成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)1575萬元，當(dāng)前已拔入42萬元，尚差1533萬元；4、上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔入300萬元，當(dāng)前已拔入8萬元，尚差292萬元；（三）項(xiàng)目資金使用狀況：1、盤谷花園項(xiàng)目資金來源共計(jì)10980萬元，其中大竹縣銀泉公司投人8230萬元；香港羅賓納公司投入1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司投入722.4萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司投入137.6萬元。（詳見附件一）2、項(xiàng)目資金使用狀況：項(xiàng)目資金當(dāng)前共開支10634.3萬元，其中購買土地開支5930萬元，開發(fā)成本開支2466.3萬元，管理費(fèi)用開支1031萬元（其中利息支出575萬元）；其他雜項(xiàng)開支1207萬元。詳細(xì)明細(xì)如下：A、購買土地開支：5930萬元B、開發(fā)成本開支明細(xì)：2466.3萬元（1）設(shè)計(jì)費(fèi)：178萬元；（2）勘察費(fèi)：12萬元；（3）評(píng)估，招標(biāo)費(fèi)：8.4萬元；（4）文物勘探費(fèi)：8萬元（5）配電設(shè)施，用電設(shè)備款：49.5萬元（6）建安審查費(fèi)：20萬元；（7）質(zhì)監(jiān)費(fèi)：93.6萬元；（8）綜合開發(fā)費(fèi)：984萬元；（9）舊基本拆除，土方工程款：366.2萬元；（10）護(hù)壁，降水費(fèi)：188萬元；（11）環(huán)保費(fèi)：30萬元；（12）自來水申辦費(fèi)：19萬元；（13）曬圖費(fèi)：6.5萬元；（14）廣告費(fèi)，其他費(fèi)用：80萬元；（15）暫時(shí)排污工程：3萬元；（16）售樓處工程及裝修：86萬元；（17）模型制作：12萬元；（18）散裝水泥保證金：6.3萬元；（19）自籌基建保證金：117.8萬元；（20）預(yù)付策劃銷售款：30萬元；（21）預(yù)付用電貼費(fèi)：38萬元；（22）預(yù)付質(zhì)量保證金：130萬元；C、管理費(fèi)用開支明細(xì)：1031萬元（1）差旅交通費(fèi)：81萬元；（2）辦公費(fèi)：5萬元；（3）工資：92萬元；（4）修理費(fèi)：42.8萬元；（5）油費(fèi)：12.2萬元；（6）業(yè)務(wù)費(fèi)：116萬元；（7）低值易耗品：16.5萬元；（8）停，洗，過路費(fèi)：5.3萬元；（9）物料耗費(fèi)：3.3萬元；（10）利息支出：575萬元；（11）房租：18.2萬元；（12）廣告費(fèi)：15萬元；（13）評(píng)估驗(yàn)資費(fèi)：3.6萬元；（14）訴訟費(fèi)：1萬元；（15）其他雜費(fèi)：32.4萬元；（16）法律顧問費(fèi)：2.7萬元；（17）水電費(fèi)：2.5萬元；（18）物管費(fèi)：6.5萬元．D、其他付款狀況明：1207萬元（1）回定資金購買：756.1萬元；（2）應(yīng)收達(dá)義公司：62萬元；（3）應(yīng)收盛世公司：260萬元；（4）其她借款：128.9萬元．四、盤谷花園項(xiàng)目資金投入籌劃：1、靜態(tài)投入籌劃：按項(xiàng)目靜態(tài)投資需資金34,381萬元（見附表1）。2、動(dòng)態(tài)（滾動(dòng)投入）籌劃：房屋開發(fā)項(xiàng)目普通都是邊投入邊售房滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)分析投資總額為31，960萬元（見附表2）。五、“盤谷花園”市場(chǎng)營(yíng)銷前景預(yù)測(cè)：“盤谷花園”作為城南棕北、棕南崇高成熟社區(qū)高層電梯公寓群浮現(xiàn)，已引起了廣大房地產(chǎn)界矚目和爭(zhēng)論，其諸多看法，如果說在前期市場(chǎng)忽明忽暗前景下頗有微詞，那么只要通過近期類似樓盤良好銷售態(tài)勢(shì)，及九九年成都房地產(chǎn)交易會(huì)異?；鸨灰浊熬斑M(jìn)行橫向比較和綜合分析，并不難預(yù)測(cè)“盤谷花園”市場(chǎng)營(yíng)銷前景了。通過市場(chǎng)調(diào)查與同類樓盤綜合分析如下：（一）當(dāng)前在建高檔、高層建筑中，地理位置最優(yōu)越當(dāng)屬“盤谷花園”與“宗南公寓二期”，兩項(xiàng)目地處眾所公認(rèn)城南崇高成熟社區(qū)，增值潛力無限，較市中區(qū)而言，這里人氣、財(cái)氣鼎盛且相對(duì)較于安靜，是居家休閑抱負(fù)之地，而棕南公寓二期屬小高層電梯公寓，建成后將與一期普通型住宅合二為一，從配套與檔次上都無法與“盤谷花園”相比。（二）在高層住宅建筑中，能以建筑群體完善配套社區(qū)開發(fā)浮現(xiàn)只有“盤谷花園”和“雅典國(guó)際社區(qū)”，其他多以住宅或商務(wù)公寓單體建筑散居各地。高層住宅社區(qū)不但高檔、豪華，并且配套先進(jìn)齊備，設(shè)計(jì)布局合理，戶型多樣，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)雅寧靜、安全，是都市發(fā)展趨勢(shì)所在。而“雅典國(guó)際社區(qū)”因周邊配套與地理位置不如“盤谷花園”，顯而易見，“盤谷花園”將成為高層住宅社區(qū)示范和典型代表。（三）高層電梯公寓是都市標(biāo)志性建筑和亮點(diǎn)，它無論在地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套、環(huán)境綠化、智能配套、樓宇配套、外觀形象、建筑質(zhì)量、裝修材料等各方面都優(yōu)越于其他住宅?！氨P谷花園”吸取了國(guó)際、國(guó)內(nèi)建筑精華和品質(zhì)，并以一流建筑質(zhì)量塑造精品名牌形象。（四）從周邊類似樓盤銷售狀況，調(diào)查表白，無論是小高層電梯公寓，還是高檔豪華電梯公寓銷售狀況都創(chuàng)造了驕人業(yè)績(jī)。如“雅典國(guó)際社區(qū)”C、D兩座已被集團(tuán)單位整體購買，E座正處熱銷之中，未建A、B兩座已開始預(yù)訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余30余套，單層尚余5套，而周邊聲勢(shì)浩大“錦官新城”、“銀都花園”、“芳草地”，“學(xué)府花園”等僅在房地產(chǎn)交易會(huì)銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓已逐漸成為一某些收入較豐市民和高層白領(lǐng)人士消費(fèi)對(duì)象和追求目的。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動(dòng)住宅市場(chǎng)和優(yōu)惠政策刺激；消費(fèi)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限光明前程，與此同步，住宅二級(jí)市場(chǎng)活躍也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)興盛，其良性互動(dòng)體當(dāng)前逐年開發(fā)面積擴(kuò)大、房?jī)r(jià)上漲、高層建筑開發(fā)總量上升等趨勢(shì)。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家中外合資大型公司，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高文化科技含量與普通樓盤相區(qū)別，使其具備超前性和唯一性，并通過自身雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好信譽(yù)，以此吸引消費(fèi)者，迎合了消費(fèi)者消費(fèi)心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在當(dāng)前高層住宅炙手可熱良好市場(chǎng)氛圍下，已成為不可多得優(yōu)質(zhì)樓盤，“盤谷花園”一旦投放市場(chǎng)，必將受到廣大購房顧客青睞和歡迎，“盤谷花園”也必將成為有口皆碑住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告：一、經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)和原則（一）根據(jù)：1、國(guó)家計(jì)委頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》；2、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅收法規(guī)；3、公司當(dāng)前投資預(yù)算表及財(cái)務(wù)報(bào)表。（二）原則：1、遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合原則；2、遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致原則。二、項(xiàng)目概況盤谷住宅社區(qū)項(xiàng)目占地面積26，700M’，位于人民南路崇高住宅區(qū)。項(xiàng)目位置交通便捷，距機(jī)場(chǎng)9分種車程，距市中心4分種車程，位于成都市一、二環(huán)路之間，并與機(jī)場(chǎng)路、成渝高級(jí)別公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián)，四通八達(dá)。盤谷住宅社區(qū)項(xiàng)目毗鄰人民南路美領(lǐng)館、心族賓館、棕南公寓、成都市人民銀行。四周分布中日和諧會(huì)館、科技一條街、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、體育館、錦繡花園、購物中心、大中小學(xué)校，是開發(fā)崇高住宅社區(qū)不可多得一塊寶地。該項(xiàng)目由成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國(guó)盤谷銀行為背景香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)；當(dāng)前各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)完畢，已進(jìn)入正常施工階段。該項(xiàng)目由西南設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司聯(lián)合承建，項(xiàng)目擬建五幢11單元18層電梯公寓，總建筑面積107，149㎡，籌劃到二OO一年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析辦法盤谷花園項(xiàng)目屬于一次性開發(fā)項(xiàng)目，但規(guī)模大、起點(diǎn)高，通過開發(fā)商一年報(bào)建工作，三年施工組織、管理，資金運(yùn)作；房屋銷售，方能完畢該項(xiàng)目建設(shè)工作。因而，本報(bào)告將投入作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本，作四年計(jì)算期成本收益和鈔票流量分析，測(cè)算其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及其她關(guān)于評(píng)價(jià)指標(biāo)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范疇：盤谷花園項(xiàng)目是以高檔住宅為主，配以停車場(chǎng)、會(huì)所、公廁、服務(wù)娛樂中心等公共建筑用房，形成功能完善居民生活社區(qū)高層、高檔建筑工程?？傮w規(guī)劃面積107，149平方米。本報(bào)告投資估算范疇僅對(duì)盤谷項(xiàng)目住宅某些進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。（二）投資估算內(nèi)容：項(xiàng)目總投資估算應(yīng)由如下內(nèi)容構(gòu)成：1、直接工程費(fèi)：涉及所建房屋土建費(fèi)、平基土石方工程、社區(qū)道路及廣場(chǎng)、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程，弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；2、其他費(fèi)用：涉及土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及其他稅費(fèi)；3、預(yù)備費(fèi)；4、投資方向調(diào)節(jié)稅；5、建設(shè)期利息；項(xiàng)目靜態(tài)總投資34,381萬元，其中工程費(fèi)用18,612萬元，其他費(fèi)用11,140萬元，預(yù)備費(fèi)1,545萬元，建設(shè)期利息3,084萬元，關(guān)于計(jì)算詳見附表一《投資估算表》（三）投資估算根據(jù)及闡明：1、項(xiàng)目業(yè)主提供盤谷項(xiàng)目工程用款籌劃（詳見附表二和附表三）；2、四川西南設(shè)計(jì)院編制“盤谷社區(qū)開發(fā)范疇規(guī)劃圖”及關(guān)于闡明；3、盤谷花園總平面圖；4、1999年《上程預(yù)算定額》；5、1999年《建設(shè)工程費(fèi)用定額》；6、《土地估價(jià)報(bào)告》；7、土建費(fèi)用：社區(qū)建筑面積105,599㎡（除會(huì)所），其中住宅面積89,958㎡，公建面積15,641㎡；平基及土石方：預(yù)測(cè)項(xiàng)目參見業(yè)主與承包方訂立《土石方開挖合同》，預(yù)測(cè)費(fèi)用為1460萬元；8、道路及廣場(chǎng)，預(yù)測(cè)社區(qū)道路、廣場(chǎng)、車位380個(gè)，15，000平方米，按關(guān)于指標(biāo)估算計(jì)492萬元；供配電工程：按工程部提供資金使用表列入；9、建設(shè)單位管理費(fèi)：按公司當(dāng)前運(yùn)作概算需管理費(fèi)1308萬元；10、土地資本金費(fèi)用，本項(xiàng)目所用土地資本金款項(xiàng)實(shí)際應(yīng)付金額7560萬元，參照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》等文獻(xiàn)；11、預(yù)備費(fèi)：暫不分基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，綜合按工程費(fèi)用和其她費(fèi)用5.2%計(jì)??；12、投資方向調(diào)節(jié)稅：本項(xiàng)目屬中外合資公司開發(fā)，應(yīng)享有國(guó)家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項(xiàng)目。13、建設(shè)期利息：經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目需向銀行貸款11,150萬元，按貸款時(shí)銀行月利率7.65%計(jì)算利息（3—5年期），建設(shè)期三年共發(fā)生銀行貸款利息1，791萬元（動(dòng)態(tài)測(cè)算）。五、項(xiàng)目資金滾動(dòng)開發(fā)籌劃分析房屋開發(fā)項(xiàng)目普通都是邊投入邊售房滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，從附表四《流動(dòng)資金使用表》和附表五《資金滾動(dòng)測(cè)算表》可知：該項(xiàng)目第1至4年分年度投入資金分別為：5,053萬元、10,290萬元，12,274萬元和4,343萬元；第1至4年售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費(fèi)，如下相似）分別為0、3,600萬元，21,680萬元，和20,818萬元?？梢婍?xiàng)目第一、二年投入資金量大，從第三年開始項(xiàng)目收入便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于投入，其利潤(rùn)可用于歸還貸款。也就是說，雖然項(xiàng)目靜態(tài)投資34,381萬元，但實(shí)際只要第一、二年啟勸資金11,150萬元可以保證，項(xiàng)目便可進(jìn)入良性循環(huán)，滾動(dòng)開發(fā)（詳見附表六《盤谷花園工程總進(jìn)度控制籌劃》）。六、資金籌措由《資金滾動(dòng)測(cè)算表》可知，項(xiàng)目需要在第一、二年共籌集資金15,343萬元，扣出第一、二年售房收益3,600萬元，還需籌集資金11,743萬元。若項(xiàng)目自籌資金為593萬元，則公司所需貸款資金為11,150萬元，因而總資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金5,015方元，自籌資金593萬元，申請(qǐng)銀行貸款4,460萬元；（二）次年共需投入資金10,290萬元，售房收益3,600萬元，申請(qǐng)銀行貸款6,690萬元。綜上所述，項(xiàng)目第一、二年公司共需申請(qǐng)銀行貸款11,150萬元，貸款按月利息7.65‰計(jì)息。七、其他基本數(shù)據(jù)（一）建設(shè)規(guī)模：（1）社區(qū)土地面積為26,700㎡，住宅建筑面積（此分析報(bào)告不含會(huì)所投資）105,599㎡，其中住宅實(shí)際面積89，958㎡，為社區(qū)配套公建面積15，641㎡。（2）社區(qū)內(nèi)設(shè)立大、中、小車位380個(gè)，面積15,000㎡。（二）計(jì)算期：項(xiàng)目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，項(xiàng)目計(jì)算期共四年。（三）成本估算：1、分年度開發(fā)投入：項(xiàng)目靜態(tài)投資總額34,38l萬元（見附表一），依照項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度，動(dòng)態(tài)分析投資總額為31,960萬元（見附表七），動(dòng)態(tài)分析在靜態(tài)分析基本上總成本減少2,421萬元：一是稅費(fèi)可在房屋銷售后發(fā)生，應(yīng)扣出成本1,000萬元；二是資金利息減少1,293萬元；三是漲價(jià)預(yù)備費(fèi)既是次年即可實(shí)現(xiàn)銷售收入，可按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用4.7%提取，減少成本128萬元。2、房屋銷售及管理費(fèi)用：在房屋銷售過程中，將發(fā)生交易手續(xù)費(fèi)、房屋看護(hù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等項(xiàng)目費(fèi)用，據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)籌劃，第1—4年銷售費(fèi)用分別為：500萬元、300萬元、200萬元和100萬元。（四）銷售收入：1、房屋售價(jià)分析：（1）單位面積投資（按靜態(tài)分析）：A、按總建筑面積105,599㎡計(jì)算：3,256元／㎡；（34,381萬元÷105，599㎡=3,256元／㎡）B、按住宅實(shí)際面積89,958㎡為3,821元／㎡（34，381萬元÷89,958㎡=3,821元／㎡）（2）單位面積投資（按動(dòng)態(tài)分析）；A、按總建筑面積105,599㎡計(jì)算：3,026元／㎡（31,960萬元÷105,599㎡=2，974元/㎡）B、按住宅實(shí)際面積89,958㎡為（3l,960萬元÷89,958㎡=3,552元／㎡）C、因車庫銷售應(yīng)有收入，在考慮成本時(shí)可按總面積予以攤銷。2、成本遞增分析：在項(xiàng)目總成本已定狀況下，房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費(fèi)用將不會(huì)增長(zhǎng)，從第三年起，費(fèi)用逐月增長(zhǎng)（一是管理費(fèi)用50萬元，二是資金利息230萬元，三是銷售費(fèi)用100萬元）每月增長(zhǎng)380萬元。費(fèi)用增長(zhǎng)，成本也相應(yīng)增長(zhǎng)，單位成本每平方米每月增長(zhǎng)36元。銷售時(shí)價(jià)格也應(yīng)每月提高36元／㎡。3、銷售價(jià)分析：A、按3,200元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為5.7%。B、按3,500元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為15.6%；C、按3,800元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為25.6%；D；按4,000元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為32.1%；E、按4,500元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為48.7%；F、按4,800元／㎡定價(jià)，稅前回報(bào)率為58.6%。綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價(jià)以4,000元／㎡左右（平均價(jià)）較為適當(dāng)，使公司稅前回報(bào)率達(dá)到32.1%，稅后回報(bào)率約為15.75%。如果公司品牌及其他因素配合比較好，價(jià)格可逐月提高。4、銷售收入測(cè)算：本項(xiàng)目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設(shè)計(jì)為18層框架構(gòu)造高層建筑樓群，配套服務(wù)，設(shè)施齊全，具備舒服、以便、安靜、優(yōu)美特點(diǎn)，房屋售價(jià)第二至四年每平方米分別按4,000元、4,200元、4,300元測(cè)算，預(yù)計(jì)售出房屋比例：次年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和車位380個(gè)，共計(jì)銷售收入46,098萬元。（詳見附表八《房屋銷售收入和利潤(rùn)測(cè)算表》）。5、稅金測(cè)算：房屋開發(fā)項(xiàng)目所涉及稅收除銷售稅外，還應(yīng)上繳土地增值稅、地方交通附加及教誨附加等稅費(fèi)。（1）土地增值稅：按照國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)法律和法規(guī)規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅，經(jīng)計(jì)算應(yīng)為3,446萬元。（2）營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)按5.75%計(jì)算。（3）所得稅為利潤(rùn)總額33%。6、利潤(rùn)測(cè)算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項(xiàng)目利潤(rùn)總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤(rùn)為4,250萬元。八、財(cái)務(wù)分析成果（詳見附表九和十）：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=32.9%所得稅后內(nèi)部收益率=23.8%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=3.2年所得稅后投資回收期=3.2年項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=13.3%項(xiàng)目投資利稅率=44.2%貸款償還期：2年從上述評(píng)價(jià)指標(biāo)可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不不大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為23.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。闡明賺錢能力比較強(qiáng)。九、財(cái)務(wù)評(píng)估不擬定性分析1、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP分析：當(dāng)利潤(rùn)=銷售收入-經(jīng)營(yíng)總成本-營(yíng)業(yè)稅及附加=0時(shí)為該項(xiàng)目保本平衡點(diǎn)（詳見附表十一）。盤谷花園項(xiàng)目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當(dāng)銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時(shí)項(xiàng)目收支平衡；單位面積在34,611萬元÷105,599㎡=3,278元／㎡為保本平衡點(diǎn)。2、保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP=╳100%=69.3%銷售收入-變動(dòng)總成本-銷售稅金及附加當(dāng)房屋銷售量只要達(dá)到69.3%時(shí)，項(xiàng)目就可保本，剩余是利潤(rùn)。3、敏感性分析：為保證項(xiàng)目所有增量投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于23.8%，考慮項(xiàng)目實(shí)行過程中某些擬定因素變化，分別對(duì)總投資額、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入作了提高10%和減少10%單因素變化對(duì)內(nèi)部收益影響敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項(xiàng)目基本方案總投資額經(jīng)營(yíng)成本銷售收入+100%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5較基本方案比較-3.640.8-0.290.55.5-1.3從分析中看出，各因素變化都不同限度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入提高或減少最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%45銷售收入40353025201510投資5-40-30-20-101020304050從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對(duì)基本方案內(nèi)部收益率影響曲線與財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率交點(diǎn)（臨界點(diǎn)）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率水平，若銷售收入再減少或固定資產(chǎn)投資再增長(zhǎng)，則項(xiàng)目將浮現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二《借款償還平衡表》）、《資金來源與估算表》、《資產(chǎn)負(fù)債表》計(jì)算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具備較強(qiáng)償還能力。十一、房產(chǎn)市場(chǎng)分析成都素有“天府之國(guó)”美譽(yù)。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國(guó)家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)行；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南必爭(zhēng)之地。西部經(jīng)濟(jì)繁華為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。同步全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議擬定了要把住宅建設(shè)哺育為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺(tái)了一系列哺育住宅消費(fèi)市場(chǎng)政策。這些政策辦法對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實(shí)行住房實(shí)物分派逐漸向貨幣分派轉(zhuǎn)化，將有效地推動(dòng)住房商品化進(jìn)程。各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù)開展，特別是住房公積金歸集力度加大及公積金向個(gè)人購房低息貸款與綜合保險(xiǎn)結(jié)合，將在很大限度上提高居民購買能力。國(guó)家對(duì)住宅消費(fèi)發(fā)展戰(zhàn)略重要體當(dāng)前如下幾種方面：1、放開住房二級(jí)市場(chǎng)，減少稅賦：不但使各種商品房、經(jīng)濟(jì)合用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例提成。放開住房二級(jí)市場(chǎng)，不但活躍了房產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而使新高檔住宅房銷售更加看好。2、發(fā)行債券購房：購房債券每年由國(guó)家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資改革公司都可按本公司當(dāng)年用工人數(shù)以鈔票購買，政府機(jī)構(gòu)和財(cái)政撥付經(jīng)費(fèi)事業(yè)單位工作人員，則由國(guó)家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房銷售。3、停止福利房分派：該政策出臺(tái)是啟動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng)重要契機(jī)。停止福利住房分派，同步現(xiàn)階段政府以及有關(guān)部門，對(duì)建筑行業(yè)新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房修建，盤谷項(xiàng)目合法時(shí)，銷售一定會(huì)看好。4、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，引導(dǎo)都市居民按揭住房：隨著購房主體中個(gè)人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個(gè)人住宅消費(fèi)傾斜，并相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年300億元增至今年1000億元；從一九九九年起，國(guó)有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，均可在都市對(duì)所有普通商品房開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查成果顯示，大某些房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個(gè)別銷售業(yè)績(jī)明顯，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競(jìng)相通過其地理位置、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項(xiàng)目開發(fā)售樓處對(duì)外窗口及營(yíng)銷員解說功夫刺激購房者，加強(qiáng)自己特色及優(yōu)勢(shì)滲入，從而為銷售市場(chǎng)注入了新鮮血液。為此，咱們針對(duì)盤谷社區(qū)在成都市南部一片崇高成熟社區(qū)近段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作一簡(jiǎn)樸歸類對(duì)比：（見下頁）序號(hào)調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格開發(fā)項(xiàng)目檔次備注1棕南社區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期3600-4500元／㎡二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期4200-5200元／㎡十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期3300-3828元／㎡九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新但愿集團(tuán)一期二期3380-5300元／㎡十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期3200-3600元／㎡十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司3290-3710元／㎡九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學(xué)府花園成都信德實(shí)業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花園三期2888—3588元／㎡二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可知，當(dāng)前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在通過普通住宅和小型公寓空前活躍開發(fā)時(shí)期之后，市場(chǎng)容量日趨增大，市價(jià)堅(jiān)挺，有實(shí)力房地產(chǎn)公司隨著社會(huì)發(fā)展需要及國(guó)家政策寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和分散風(fēng)險(xiǎn)又一亮點(diǎn)，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好形象基本上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費(fèi)者購買欲望。調(diào)查過程中，咱們發(fā)既有房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)，靈活運(yùn)用產(chǎn)品價(jià)格方略，吸引了大量購房征詢者，起到了較好促銷轟動(dòng)效應(yīng)作用。固然在處在城南崇高社區(qū)和地理位置得天獨(dú)厚開發(fā)商們都竭力發(fā)揮了自己極至。各具特色售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境感覺，各開發(fā)商頗為專心良苦設(shè)計(jì)和宣傳強(qiáng)勢(shì)加重了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前相稱一某些商品住宅生活配套設(shè)施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同步開發(fā)商未考慮到人們對(duì)居住環(huán)境基本規(guī)定：如較適當(dāng)休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施設(shè)計(jì)齊全等，有諸多因素防礙房屋銷售，因而作為盤谷花園項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)別人弱點(diǎn)，搞好各項(xiàng)工作，爭(zhēng)取每一點(diǎn)都“不失誤”，這樣才干立于競(jìng)爭(zhēng)潮頭。附件一：股本及項(xiàng)目資金狀況；附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo)l一12表；附件三：國(guó)有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目允許證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項(xiàng)目定點(diǎn)表；附件六：建設(shè)工程規(guī)劃允許證；附件七：成都市建設(shè)工程施工允許證；附件八：房屋預(yù)售允許證；盤谷花園項(xiàng)目各股東出資比例及撥款狀況表單位：萬元項(xiàng)目股東名稱各占股份比例%購買土地資本金出資額前期開辦費(fèi)及工程款合計(jì)應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方應(yīng)撥實(shí)撥欠合伙方大竹縣銀泉實(shí)業(yè)公司56.254252.532301022.5562550006259877.582301647.5香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司25189018900250002500439018902500達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投資開發(fā)公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合計(jì)100756059301630100005050495017560109806580投資估算表（靜態(tài)）附表一單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總值比（%）備注建筑工程設(shè)備購買及安裝其他費(fèi)用總值其中外匯（萬美元）1工程費(fèi)用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及廣場(chǎng)工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計(jì)11,6392,9604,01318,61258.242其他費(fèi)用2.1征地費(fèi)7,56021.962.2勘察費(fèi)120.042.3設(shè)計(jì)費(fèi)1900.522.4工程監(jiān)理費(fèi)700.232.5建設(shè)單位管理費(fèi)1,3083.802.6其他稅費(fèi)2,0005.80小計(jì)11,14032.35工程費(fèi)用與其他費(fèi)用共計(jì)29,75286.43預(yù)備費(fèi)（含漲價(jià)）1,5454.54投資方向調(diào)節(jié)稅0以上共計(jì)31,29790.905建設(shè)期利息3,0849.10總投資34,381100盤谷項(xiàng)目工程用款籌劃附表二1999年6月編制序號(hào)工程名稱1999年共計(jì)（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及后來1土方工程75.50153.63195.729.7229.729.729.729.72493.452基本工程838.7898.68142.8016.8057.741154.803主體工程1720.001720.001790.72106.081334.226671.024車庫構(gòu)造工程691.28172.82864.105外裝修工程562.64843.97118.40381.251906.266內(nèi)裝修工程315.28315.28567.52638.35459.112295.547機(jī)電設(shè)備安裝446.43309.831434.39976.88380.00886.894434.428電梯工程377.5636.00503.4148.00206.78206.781378.539室外綜合管網(wǎng)98.43295.3198.43492.1710環(huán)境工程52.33157.00164.47373.8011共計(jì)（萬元）75.50153.633578.492489.514778.963411.011805.563771.434.49盤谷花園投資概算分析表（建筑面積：105599）附表三 序號(hào)工程名稱工程內(nèi)容投資概算（萬元）備注l土方工程挖土、棄土、回填、碾壓、打并、降水、護(hù)壁493.452基本工程±0.00如下磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程1850.93主體工程±0.00以上磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程64500.024屋面工程找平、防水、保溫隔熱、剛性層53.725室內(nèi)抹灰內(nèi)墻面、天棚面抹灰（涉及±0.00如下）406.026門窗工程木門制安、鋼防盜門、防火門安裝143.57鋁合金門窗制安493.477樓地面工程地面墊層、水泥砂漿找平層、踢腳、豆石面層326.158室內(nèi)裝飾欄桿、扶手制安、油漆，鋁合金玻璃隔墻安裝，木門油漆，內(nèi)墻、天棚面乳膠漆、涂料面層，瓷磚墻面，防滑地磚，塑料板天棚吊頂。1094.89室外裝飾彩瓦屋面、面磚墻柱面、裝飾腳手架、缸磚屋面。1211.0710給排水工程室內(nèi)給排水管材，屋面排水、凈化水工程645.911電氣工程室內(nèi)電氣照明管線、器材、配電箱、變配電裝置等。1444.5612空調(diào)通風(fēng)衛(wèi)生間排風(fēng)口、屋頂風(fēng)機(jī)、混流風(fēng)機(jī)、多葉送風(fēng)口57.2413電梯l#—5#公寓電梯安裝1378.5314弱電綜合布線、通訊、有線電視、閉路電視、衛(wèi)星地面接受系統(tǒng)、音樂廣播、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。1126.6215消防地下室、車庫、廣場(chǎng)消防設(shè)備、室內(nèi)消火栓331.516天然氣煤氣管材、煤氣雙眼灶、煤氣表、煤氣超濃度報(bào)警器、排氣扇378.6017環(huán)境工程室外構(gòu)筑物、綠化、通路、廣場(chǎng)磚、路沿石、大門、圍墻373.8018室外綜合管網(wǎng)室外綜合給排水管道、強(qiáng)電電纜鋪設(shè)、路燈、圍墻燈492.17合計(jì)18752.09注：以上概算資金不含會(huì)所投資金額。盤谷項(xiàng)目工程流動(dòng)資金使用估算表附表四單位：萬元序號(hào)工程及費(fèi)用名稱1998年度及1999年一季度1999年一季度及后來共計(jì)（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1開發(fā)成本883102019032綜合開發(fā)費(fèi)50050010003土地款費(fèi)用3240800352075604管理費(fèi)用500100100100505050501008625土方工程76154196101010984736基本工程839413317579877主體工程172017201570106133464508車庫構(gòu)造工程6911738649外裝修工程563844118233175810內(nèi)裝修工程315315567638133196811機(jī)電設(shè)備安裝4463101434977380436398312電梯工程378365034820787125913室外綜合管網(wǎng)982959849114環(huán)境工程5215716437315合計(jì)4623676105471992482447834601854434330169資金滾動(dòng)測(cè)算表附表五單位：萬元序號(hào)年份項(xiàng)目1234合計(jì)1分年度投入資金505310290122744343319602售房后回收資金3600216802081846098投入——回收50536690-9406-164753業(yè)主自籌資金59304銀行貸款資金44606690盤谷花園工程總進(jìn)度控制籌劃附表六1999年6月編制序號(hào)工程名稱1999年投資估算（萬元）678910111212345678910111211土方工程6.107.159.1填10.20473.452基本工程7.159.30986.803主體工程9.153.316450.024車庫構(gòu)造工程7.18.31864.105外裝修工程4.17.251758.266內(nèi)裝修工程4.17.19.30精裝修12.311970.547機(jī)電設(shè)備安裝9.110.313984.428電梯工程5.110.311258.539室外綜合管網(wǎng)9.111.30492.1710環(huán)境工程9.112.31373.8011竣工工程1.11.31投資估算表（動(dòng)態(tài)）附表七單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總值比（%）備注建筑工程設(shè)備購買及安裝其他費(fèi)用總值其中外匯（萬美元）1工程費(fèi)用1.1建安工程6,4506,45020.181.2平基土石方工程1,4601,4604.571.3道路及廣場(chǎng)工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計(jì)11,6392,9604,01318,61258.242其他費(fèi)用2.1征地費(fèi)7,56023.652.2勘察費(fèi)120.042.3設(shè)計(jì)費(fèi)1900.592.4工程監(jiān)理費(fèi)700.232.5建設(shè)單位管理費(fèi)1,3084.092.6其他稅費(fèi)1,0003.13小計(jì)10,14031.73工程費(fèi)用與其他費(fèi)用共計(jì)28,75289.973預(yù)備費(fèi)（含漲價(jià)）1,4174.434投資方向調(diào)節(jié)稅0以上共計(jì)30,16994.405建設(shè)期利息1,7915.60總投資31,960100房屋銷售收入和銷售稅金及利潤(rùn)測(cè)算表附表八