達(dá)州恒陽家居廣場項(xiàng)目策劃綱要樣本

達(dá)州恒陽家居廣場項(xiàng)目策劃綱要一、達(dá)州市概況達(dá)州市前身是由1993年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，從達(dá)縣地區(qū)劃出巴中、南江、通江、平昌、鄰水五縣建立達(dá)川地區(qū)；1999年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤除達(dá)川地區(qū)，設(shè)立地級達(dá)州市，轄通川區(qū)、達(dá)縣、大竹縣、渠縣、開江縣、宣漢縣，代管省直轄萬源市（縣級）。全市幅員面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?30萬。達(dá)州市從來是川東北出川咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心：—— 襄渝、達(dá)到、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實(shí)現(xiàn)縣縣通鐵路；—— 210、318國道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機(jī)場等基本設(shè)施，織就了達(dá)州立體交通網(wǎng)絡(luò)。改革開放以來，特別是從1993年以來，達(dá)州獲得了改革開放和兩個文明建設(shè)六年邁出六大步，年年躍上新臺階可喜成績，正在實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市逐漸向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市轉(zhuǎn)變。地理位置達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓。地處北緯30°92'~32°20'，東經(jīng)103°29'~108.23'之間。北接陜西安康和湖北十堰，南與廣安市接壤，東、東南與重慶市萬州區(qū)城口縣、開縣及重慶市梁平縣、墊江縣相鄰，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陜四省(市)之交匯地，被譽(yù)為川渝鄂陜結(jié)合部經(jīng)濟(jì)發(fā)展“金三角”。全市東西延綿180公里，南北長225公里，幅員面積1.66萬平方公里，占四川省面積2.9%，在全省各市、地、州面積中居第9位。達(dá)州交通便捷。襄(襄樊)渝(重慶)鐵路貫穿全市，達(dá)(達(dá)州)成(成都)鐵路，達(dá)(達(dá)州)萬(萬州)鐵路以便暢達(dá)；210、318國道穿境而過，達(dá)渝高速公路已于7月全線貫通，達(dá)州河市機(jī)場改建后可直航成都、重慶、西安、武漢等地；渠江航運(yùn)直達(dá)重慶。行政區(qū)劃達(dá)州市政府駐通川區(qū)，下轄達(dá)縣、宣漢、開江、大竹、渠縣、萬源市、通川區(qū)。當(dāng)前，達(dá)州市共有鄉(xiāng)政府302個、鎮(zhèn)政府87個、街道辦事處2個、居委會320個、居民小組1,177個、村委會3,685個、村民小組33,338個。經(jīng)濟(jì)狀況，全市完畢國內(nèi)生產(chǎn)總值255.14億元、比上年增長11.6％，增幅比上年提高0.8個百分點(diǎn)，人均GDP4009元.—— 第一產(chǎn)業(yè)增長值85.9億元、增長5.8％。—— 第二產(chǎn)業(yè)增長值87.87億元、增長18.4％，其中：規(guī)模以上工業(yè)增長值26.4億元、增長29.5%?！?第三產(chǎn)業(yè)增長值81.37億元、增長10.9％?！?全社會固定資產(chǎn)投資完畢86.14億元，增長36.2％?！?地方財(cái)政普通預(yù)算收入7.04億元，增長13％?！?城鄉(xiāng)居民人均可支配收入5376元，增長8％?！?農(nóng)民人均純收入2353元，增長130元。人口狀況全市總?cè)丝?30萬，其中：男性331萬、女性299萬人，非農(nóng)業(yè)人口97萬人、城區(qū)人口約35萬人。自然環(huán)境達(dá)州市地勢東北高（大巴山區(qū)），西南低（盆地丘陵區(qū)），最高處是宣漢縣雞唱鄉(xiāng)大團(tuán)堡，海拔2458.3米;最低處是渠縣望溪鄉(xiāng)天關(guān)村，海拔222米。大巴山橫直在萬源、宣漢北部，明月山、銅鑼山、華釜山由北而南，縱臥其間，將全市分割為山區(qū)、丘陵、平壩三塊；山地占全市幅員面積70.70%、丘陵占28.10%、平壩占1.20%。達(dá)州市境內(nèi)流域面積在100平方公里以上河流有53條，1000平方公里以上干流有15條。河流重要屬長江支流嘉陵江水系，發(fā)源于大巴山，由北而南呈樹枝狀分布，前河、中河、后河匯成州河后與巴河在渠縣三匯鎮(zhèn)匯合成渠江，向南流300公里入長江。自然資源，全市土地面積為166平方公里、耕地面積為90.80萬公頃、人均耕地為0.055公頃。境內(nèi)潛在土地資源十分豐富，平壩、丘陵土地肥沃，重要分布在開江縣、達(dá)縣、通川區(qū)、大竹縣、渠縣等地，低產(chǎn)田土、低產(chǎn)園地、低產(chǎn)林地、低產(chǎn)水面土地有57.6萬公頃，占全市耕地、林地、園地、養(yǎng)殖水面之和47.67%，以大竹縣、達(dá)縣、宣漢縣萬源市較多。待開發(fā)土地資源為27.03萬公頃，占轄區(qū)面積16.31%，以萬源市、宣漢縣、達(dá)縣較多。礦產(chǎn)資源達(dá)州市礦產(chǎn)豐富，全市已發(fā)現(xiàn)礦物38種，產(chǎn)地250余處。其中：已探明儲量28種、產(chǎn)地146處，可開發(fā)運(yùn)用28種，已開發(fā)運(yùn)用21種，分為能源礦、金屬礦、非金屬礦等。人力資源全市630萬人口，其中：大專以上文化限度有4.82多萬人、中專以上文化限度有5.57多萬人，具備高檔職稱者1600多人、中級職稱有2.4萬多人。農(nóng)村勞動力有266萬以上，除滿足本地種養(yǎng)業(yè)和工副業(yè)外，常年剩余勞動力有100多萬人。當(dāng)前，外出務(wù)工人員在110萬以上，遍及全國30個省、市、自治區(qū)及非洲、東歐、東南亞等地，每年為達(dá)州市創(chuàng)收26~29億元。人文薈萃—— 位于宣漢羅家壩古老“巴人文化”遺跡，具備同“三星堆”同樣文化、藝術(shù)、旅游價值。—— 渠縣現(xiàn)存東漢時遺留下來漢闕反映了高超石刻藝術(shù)?！?馮煥闕、沈府君闕型造古樸，雕刻精致，細(xì)膩逼真，形態(tài)生動，為研究漢代生產(chǎn)、生活、建筑、交通工具，以及書法、繪畫藝術(shù)等提供了豐富資料?！?達(dá)州已出土文物800余件：有北宋宣和七年(1125)刻于現(xiàn)復(fù)興鄉(xiāng)兩路口村摩崖壁刻，有南宋慶元五年(1199)鑄太平興國禪院鴻鐘，有頗富傳奇色彩書法俊逸遒勁“天緣橋”碑刻，有唐代元鎮(zhèn)等知名詩人為達(dá)城留下知名詩篇?！?達(dá)州自古不乏武將人才：東漢時悍將馮煥，東漢末年農(nóng)民起義并建立了大成政權(quán)李特、李雄兄弟，三國時蜀國大將王平，明末抗清英雄李長祥等無不長留史冊。—— 達(dá)州具備光榮革命老式：清嘉慶年間徐天德、王三槐等領(lǐng)導(dǎo)白蓮教起義，給清王朝以沉重打擊；1923年，無及革命家王維舟在宣漢縣建立了川東北第一種共產(chǎn)主義小組，工農(nóng)革命運(yùn)動隨之蓬勃興起；1929年，李家俊、雷玉書、唐伯壯領(lǐng)導(dǎo)了萬源固軍壩起義，拉開了川東北土地革命戰(zhàn)爭序幕；1932~1935年間，紅四方面軍建立了川陜革命依照地，在這里開展了轟轟烈烈土地革命，由達(dá)州人王維舟和她川東游擊軍構(gòu)成三十三軍從這里匯人了中華人民共和國革命洪流；并孕育了“神劍將軍”共和國國防部長張愛萍、巴山儒將魏老式和唐在剛、徐彥剛、陳伯鈞、李中權(quán)、蔡長元、孫繼爭、向守志、任思忠、嚴(yán)政、瞿道文等大批戰(zhàn)功卓著將軍。綜上所述，達(dá)州市地處川、陜、鄂、渝四省市交匯處，是川東北門戶要地，資源豐富、人杰地靈、經(jīng)濟(jì)活躍，具備較大發(fā)展空間，是經(jīng)商立市抱負(fù)之地，為本項(xiàng)目“恒陽家居廣場”設(shè)立創(chuàng)造良好市場前景。二、達(dá)州市房地產(chǎn)市場及家居、建材裝飾市場分析（一）、達(dá)州市房地產(chǎn)總體特性分析達(dá)州市內(nèi)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域重要為：市中心——通川區(qū)、開發(fā)新區(qū)——西外區(qū)及老城區(qū)——南外區(qū)（即原達(dá)縣）。，達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)投資14億元，施工面積305萬㎡（其中：竣工面積108萬㎡），商品房預(yù)售額達(dá)7.7億元（其中，現(xiàn)售成交額4.1億元），商品住宅建筑面積均價達(dá)900元/平方米，而商業(yè)物業(yè)某些建筑面積價格有著極大差別。從開發(fā)現(xiàn)狀來看，達(dá)州市房地產(chǎn)市場總體狀況比較落后，重要體當(dāng)前建筑密度較大、分布集中、產(chǎn)品類型單一等，“有住必商”現(xiàn)象嚴(yán)重，且市場仍停留在對多層住宅項(xiàng)目打造和建設(shè)方面，市民對其接受度大、信心較強(qiáng)，而對于高層電梯樓結(jié)識和接受能力尚有待提高基本上。由此可以得知：—— 達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處在比較封閉和落后階段—— 人們對于房地產(chǎn)消費(fèi)意識，還處在起步初級和低檔階段。從區(qū)域房產(chǎn)分布來看，達(dá)州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為密集和集中區(qū)域，分布于市中心通川區(qū)，大某些住宅項(xiàng)目及居民較為首選區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)——南外區(qū)；而西外區(qū)作為開發(fā)新區(qū)，雖已基本成型，其內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用性質(zhì)大多以“底商+住宅”綜合用地為主，但是，相對于其他各區(qū)而言，社區(qū)及商業(yè)綜合配套設(shè)施不夠完善，生活較不以便，有待加大力度逐漸整治和建設(shè)，而從發(fā)展眼光來看，特別是達(dá)州市府搬遷籌劃等遠(yuǎn)景及利好因素逐漸實(shí)行、貫徹，將會影響加快本區(qū)域發(fā)展，極大地改進(jìn)本地區(qū)域環(huán)境、居住環(huán)境，提高本區(qū)域項(xiàng)目價值。當(dāng)前，西外區(qū)發(fā)展勢頭較猛、市場前景較好：—— 受多厚利好因素影響和刺激，本區(qū)域房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“百業(yè)爭鋒、百花齊放”繁華景象—— 本區(qū)域現(xiàn)已匯集了打造大型商業(yè)物業(yè)必須“人氣”，已有某些檔次相對較高樓盤浮現(xiàn)。從達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)模式和主流產(chǎn)品來看，雖然達(dá)州市房地產(chǎn)市場尚處在起步階段，但市場潛力極大，整體銷售狀況趨于良性發(fā)展趨勢。但縱觀全局，多層住宅項(xiàng)目極為熱銷，頗受市場追捧；而高層、小高層電梯公寓受達(dá)州市民消費(fèi)習(xí)性和當(dāng)前消費(fèi)水平影響和制約，市場抗性較大，僅可數(shù)幾種項(xiàng)目熱銷也大多處在市中心通川區(qū)濱河路段附近，而西外區(qū)及其他區(qū)域高層、小高層電梯公寓銷售卻不盡人意。達(dá)州市當(dāng)前所開發(fā)項(xiàng)目，大多規(guī)劃為“底商+住宅”格局，但縱觀達(dá)州市當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀，在市中心——通川區(qū)內(nèi)尚存有大量沿街商業(yè)門面，且于近幾年又陸續(xù)推出了某些商貿(mào)區(qū)和專業(yè)市場，商業(yè)物業(yè)存量面積越來越大，同步，達(dá)州市其他區(qū)域商業(yè)物業(yè)在近期也呈現(xiàn)出供應(yīng)上升趨勢，重要體當(dāng)前新建項(xiàng)目、改造項(xiàng)目商業(yè)門面增長和公有商業(yè)鋪面產(chǎn)權(quán)某些，有供求失衡不良趨勢，市場競爭異常激烈。從達(dá)州房地產(chǎn)消費(fèi)市場來看，其購買者基本以經(jīng)商者為主、公務(wù)員次之，購買目多以投資為主，自己經(jīng)營、保值者次之。綜上所述，達(dá)州房地產(chǎn)市場尚處在起步階段，發(fā)展空間極大，高品位物業(yè)（包括定位明確、業(yè)態(tài)領(lǐng)先商業(yè)物業(yè)）市場空白明顯。（二）、達(dá)州市家居、建材裝飾市場分析當(dāng)前，達(dá)州市建材市場重要分布在來鳳路一帶“博美·長城裝飾城”、北外“雙師裝飾市場”和“川東裝飾市場”等，其規(guī)模較小、規(guī)劃較差、檔次難以提高，無法形成統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)。1．達(dá)州市家具建材市場基本狀況（1）太平洋家私城（江洲大廈）：共三層，其中一層約300多㎡，租金為60～80元／㎡·月；二層、三層約有3000㎡，租金為50元／㎡·月；全是租用，當(dāng)前有某些正在裝修，銷售業(yè)績很不錯。（2）奇夢專賣店（金沙灘樓下）：有300多㎡，租金為35元/平米/月。（3）成達(dá)家具行（金沙灘樓下）：有200多㎡，租金為33元/㎡·月。（4）華林家私城（都市花園對面）：有300~400㎡，租金為30元/㎡·月。（5）雙虎家具（江洲大廈）：有400㎡左右，租金為37元/㎡·月。（6）銀豐家私城（華洋對面）：樓上有600多㎡，租金為25元/㎡·月；街面門市有800㎡左右，租金為36元/㎡·月。（7）來鳳路南洋家私城（原市五金廠）：共有800㎡左右，當(dāng)前商業(yè)面積正在拍賣，而商家租金都是以月數(shù)來租，租金在18元/㎡·月左右（屬零租）。（8）名品家私城（地建司二樓）：有800~900㎡，租金為15元/㎡·月。（9）名品新店（水天花園銷售部）：有3000多㎡，共三層。其中一層5000多元/㎡，二、三層為1400多元/㎡（屬自買）。（10）裕泰家私城（塔坨）：有3000多㎡，共三層，其中一層有200多㎡，年租金為75000元（屬租），二、三層有3000多㎡，價格為1300元左右/㎡（屬自買）。（11）南外新橋興家私城：有兩層，其中一層有140㎡左右，租金為15元/㎡·月左右，二層有500㎡，租金為6~8元/㎡·月。（12）廣福緣家具超市（血站對面）：共兩層，一層有600㎡左右，租金為13元左右/㎡·月，二層有500㎡左右，租金為10元/㎡·月左右。（13）龍華家私城、金虎家私城等（南外草街子轉(zhuǎn)盤處）：共有三家，面積有800㎡左右（租金不清晰）。2．家具、建筑建材裝飾等品牌經(jīng)營及租金記錄（1）木地板系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城1F、2F來鳳路紅旗影院處國棟、安信、吉象、圣羅耐、歐典、菲林格爾、圣象地板、升達(dá)、圣羅、雅閣強(qiáng)化、雅特木業(yè)、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小紅旗橋門市蘭森日化—小紅旗橋（右邊）帕斯克、芙蓉、江麗、柏高、柏頓、上海盛為3樹實(shí)木、菲林格爾、大森林木業(yè)（袋鼠、翡翠面、標(biāo)王、傲凱、永林藍(lán)豹、遠(yuǎn)照、瑞士、盧森）。雙獅裝飾城61隊(duì)車站旁邊鴻鷹實(shí)木、愛特、勞斯、好益、歐標(biāo)地板、江麗、佳佳樂、萬象、升達(dá)。雙獅裝飾城61隊(duì)對面張家灣正泰木業(yè)、江鴻木業(yè)、歐典地板、鴻基木業(yè)（歐圣卡、鴻基、大衛(wèi)、柏力）、歐邦、歐圣、大衛(wèi)、久盛木業(yè)、揚(yáng)子地板、雙迪竹門、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威爾。（2）地磚系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類文家梁至達(dá)巴路口門市從蘭森到達(dá)巴路右邊宏達(dá)瓷業(yè)、佛山微一陶瓷、佛山奧仕達(dá)、金利達(dá)、中裕陶瓷、威尼瓷磚、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷磚、巴丹瓷磚、亞希陶瓷、騰飛建材、威尼斯商人、新粵陶瓷、天緯陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、萬茂、凱麗達(dá)陶瓷、四通建材超市2F（維康、白塔、邁克爾、花都、宏偉木地板）、米蘭諾（科豐、亞富）、凱締斯陶瓷（成興）、福布斯、強(qiáng)輝、信合、新中源、鳳凰陶瓷、美惠瓷業(yè)、奧美諾、金利達(dá)。雙獅裝飾城61隊(duì)旁四維瓷業(yè)、天維瓷磚。雙獅裝飾城61隊(duì)對面（張家灣）亞細(xì)亞陶瓷（亞細(xì)亞、銀特、華納、醒群）、嘉俊陶瓷（佳俊、勞倫斯、圣陶莎）、格萊斯陶瓷（格萊斯、依諾）、歐神諾陶瓷（歐神諾、利華）、鵬程陶瓷（英倫、新南悅）。博美裝飾城紅旗影院處鵬程陶瓷、金舵瓷業(yè)（金舵、博得）、裕景陶瓷、騰飛建材（新潤成、冠軍）、*凱麗達(dá)陶瓷（凱麗達(dá)、冠軍）、蒙娜麗莎（蒙娜麗莎、金佛）、王者陶瓷（王者、喜來登）、高新建材（高新、宏宇）。（3）漆類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)對面愛高漆、來威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康蘋果漆、鱷魚漆、納米漆。雙獅裝飾城61隊(duì)旁蝶牌、亞士漆、卓雅麗漆、美亞漆、三顆樹漆、爵士王漆、諾貝爾漆、歐伯萊漆、飛揚(yáng)漆、龍牌柔曼絲、美莉斯?；疖囌局列〖t旗橋門市朝陽西路沿線天府明珠、世紀(jì)明珠、好家庭、愛淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美裝飾城、來鳳路至紅旗大橋門市紅旗影院至紅旗大橋富亞（三峽）、普爾、統(tǒng)一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飛揚(yáng)、鱷魚漆、美涂士（富貴竹）、長頸鹿（菊花）、金田漆、燕巢漆、金貝、澳貝、嘉寶莉、金彩、嘉樂士、三峽、泰閣、杜邦、賽特環(huán)保漆、家麗安漆、大地、大寶、萬眾、愛、威圖士。（4）裝潢公司：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處龍人裝飾、川人裝飾、四皇裝飾、金點(diǎn)裝飾、金德裝飾、大禾裝飾、遠(yuǎn)方裝飾、夢工場裝飾。雙獅裝飾城61隊(duì)處百年裝飾、西晶裝飾、朝陽西路街面門市西一小旁愛西裝飾朝陽西路街面門市市交警支隊(duì)旁金點(diǎn)裝飾（5）小五金類：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處華億達(dá)、安居、佳邦（拉手）、鴻發(fā)裝飾、聚泰電器、三星飾材、天皇裝飾、吉力裝飾、宏川裝飾、龍人裝飾行、金盛裝飾行、榮鑫飾材。雙獅裝飾城61隊(duì)處興達(dá)、華意利、蘭威斯、偉迪、安豪。（6）門：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處屋之巧、鵬鴻、華茂、千川、美森耐、福家、星月神、錦鶴、康弘、春天、美心、大川。雙獅裝飾城61隊(duì)處興雅、誠實(shí)、重慶九鼎、威力、萬新、盼盼、金屋來。（7）其她：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)處時代布藝、蓬業(yè)門市、田野木業(yè)、防火防水材料（佛虹、克水王）、保溫材料、聯(lián)興鋁天花、臺州吉祥鋁塑、東晶·中華人民共和國涂料量度、恒源家私、潮流秀布藝等。（8）潔具：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類博美裝飾城紅旗影院處澳斯曼、金潔（領(lǐng)航者、金潔）、浴之寶（特威斯）、家豪衛(wèi)浴、美隆衛(wèi)浴、利發(fā)衛(wèi)浴（利發(fā)、艾得禾、楚楚、柯朗、法標(biāo)）、歐蒙斯（嘉麗諾）、佳陶衛(wèi)浴（貝諾斯、阿爾貝斯）、箭牌。朝陽西路世紀(jì)苑門市卡西尼衛(wèi)浴、歐美爾潔具、帝王、上海得士高。雙獅裝飾城61隊(duì)處潔士衛(wèi)浴、恒潔衛(wèi)浴（歐羅蒙）、佳欣（高爾夫）。（9）燈飾系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城3F61隊(duì)對面同發(fā)燈飾（勝球、歐耐士）、名人電器（名人、瀘屋、萬家燈）、金輝（中渝）、華昌燈飾（福田、菲朗）、歐朗光燈飾、正興電器（索尼電子）、雷士、同心燈飾（臺灣光展、凡賽斯）、亞明、希莉娜（歐普）、呂氏（三和燈飾）、華泰燈飾、鑫心燈飾（盈科、三雄極光、飛雕、雷士）。來鳳路門市紅旗電影院、市交通局對面龍華燈飾、恒光照明、歐安亞電工、唐燈泡、聚泰電器。朝陽西路門市地址不祥松日電器、松邦、鴻雕電器、捷鷹。（10）櫥柜系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類雙獅裝飾城61隊(duì)處四新櫥柜、格林櫥柜、益有、德貝、富紳。朝陽路地址不詳愛妻櫥業(yè)、豪爵櫥柜。博美裝飾城紅旗影院處格林櫥柜、禾田櫥柜。（11）家私城：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品牌、種類太平洋家私城江洲大廈底樓富安娜、皇朝、雙虎、太陽神鳥、佳宏、依偎鳥、世德、全友、奧利、世紀(jì)葵花、香楠林、歐爾雅、金豐、金諾、金騎士、標(biāo)卓、潮流空間、依格萊斯、太子、掌上明珠、杏田、先鋒、夢麗莎、尊典、金柏居、金蘋果、美盛、朗晴、高蘭頓、朗薩、星座、宜家、偉信、海思威爾。建設(shè)家私建華巷好事達(dá)、松三、力天、澳新、歐時利、圣丹娜、金鷹、威娜、龍州大理石桌系列、美鑫、新川東、銀豐、成達(dá)家私金沙灘底樓和藝、奇夢、森達(dá)由此，可以看出：—— 達(dá)州市缺少中高品位建材大賣場，特別是在達(dá)州市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展這個核心時刻，在達(dá)州市房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，開發(fā)中高品位建材市場將有著十分巨大市場空間和發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目地處西外區(qū)交通樞紐，地理位置優(yōu)越，距達(dá)州市火車站約1公里，距機(jī)場約10公里，交通便捷，物流暢通，內(nèi)挾達(dá)州、外延川渝陜鄂，商業(yè)地位及其顯赫，競爭優(yōu)勢明顯。將本項(xiàng)目定位為專業(yè)家居、建材裝飾大賣場，不但可以達(dá)到規(guī)范和整合當(dāng)前達(dá)州建材市場、彌補(bǔ)市場空缺目，還可形成強(qiáng)大凝聚力，將零散市場緊緊地集約在本項(xiàng)目之內(nèi)，達(dá)到“商業(yè)共榮體”規(guī)模效應(yīng)。同步，通過“潮流孵化器”哺育和繁華，完畢“恒陽”品牌旗下中堅(jiān)力量，并充分運(yùn)用“品牌推廣中心”匯集、擴(kuò)散功能和本項(xiàng)目交通優(yōu)勢，輻射周邊四方區(qū)域，促使“恒陽”品牌遍地開花，而逐漸成為跨行業(yè)、跨省市多元化公司（關(guān)于“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”有關(guān)內(nèi)容，詳見本案后文闡述）。特別是隨著達(dá)州市政府最遲于搬遷于西外區(qū)，本項(xiàng)目可依托鄰近火車站物流優(yōu)勢和便捷交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)物業(yè)上升空間極大、市場潛力極為可觀。反觀本項(xiàng)目所在區(qū)域——西外區(qū)現(xiàn)狀，不容諱言，商業(yè)配套設(shè)施較為落后、業(yè)態(tài)單一，但作為一種新區(qū)特別是縱觀達(dá)州市全市及周邊區(qū)域而言，至今還沒有一種運(yùn)作較為成功、能輻射四方、集約“家居、建材、裝飾材料等”為一體、ShoppingMall模式主題商場。因此，本案牢牢把握這個巨大商業(yè)契機(jī)，在深挖市場潛力前提下，依照達(dá)州市和周邊四方綜合現(xiàn)狀，以發(fā)展眼光將本項(xiàng)目打?qū)е聻椤昂汴柤揖訌V場”——新居大世界，通過咱們對本項(xiàng)目方略整合和強(qiáng)勢運(yùn)作，使之一舉成為彌補(bǔ)市場空白、引領(lǐng)潮流消費(fèi)潮流、改進(jìn)市民生活質(zhì)量、本土化專業(yè)型ShoppingMall——恒陽家居ShoppingMall。三、本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）處西外開發(fā)新區(qū)干道旁，地理位置優(yōu)越，交通相稱便捷，便于人流、物流，有助于開設(shè)大型家居廣場。項(xiàng)目周邊已推出或即將推出住宅項(xiàng)目眾多，對家居建材需求量較大。本項(xiàng)目尚未正式規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑方面有助于科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)、明確市場定位，為家居廣場量身打造，具備很強(qiáng)可塑性，使本項(xiàng)目具備鮮明特色。老城區(qū)已有雙獅、川東、博美、太平洋等同類商場，且經(jīng)營狀況較好。該地段商業(yè)氛圍不是太抱負(fù)，對開設(shè)大型專業(yè)市場須經(jīng)歷一段時期哺育過程。本項(xiàng)目征地成本較高，減小了項(xiàng)目獲利空間。住宅某些為電梯公寓，在達(dá)州市本地購買者中有一定抗性。機(jī)會（OPPORTURNITIES）威脅（TREATMENTS）來年政府西遷及1500多戶公務(wù)員入住，為西外新區(qū)帶來蓬勃生機(jī)。達(dá)州市當(dāng)前在家具及建材市場發(fā)展還較為落后，為我市場提供了有利空間。成渝兩地同類市場眾多，競爭勉勵，本地不少商家欲向周邊二級都市謀求發(fā)展。合理市場布局，有助于整體經(jīng)營，將吸引不少當(dāng)前老城區(qū)家具建材經(jīng)營戶前來入場。項(xiàng)目尚未正式啟動，如有其他同類市場提早推出，本家居廣場將受到嚴(yán)重影響。項(xiàng)目體量較大，須在資金及資源上得到有力保障。政府出臺不利政策，影響項(xiàng)目順利實(shí)行。四、本項(xiàng)目基本定位（一）定位原則1、一種中心：按照摩爾（ShoppingMall）模式打造以“家具類、裝飾類、建材類、燈飾類、廚衛(wèi)類等產(chǎn)品及配套材料及用品”為主體，涉及與居家關(guān)于其他用品在內(nèi)“一站式購物中心”（OneStepShopping），達(dá)到以“市”聚“商”，以“商”聚“人”目?；耍盒戮哟笫澜纭绷骷揖訉I(yè)大賣場充分融合ShoppingMall理念于經(jīng)營模式，抓住事關(guān)商業(yè)圈繁華和商業(yè)型房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成敗核心問題兩“氣”——“商氣”和“人氣”，通過對開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)造和功能布局合理構(gòu)筑，以及對開發(fā)流程及節(jié)奏有效控制，使這兩“氣”最大限度地向本項(xiàng)目迅速匯集，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)和銷售價格大幅提高。2、兩個基本點(diǎn)：基點(diǎn)一：購?qiáng)驶覵hoppingMall直譯是“購物林蔭道”意思。Mall原意是指林蔭道，而在ShoppingMall中，Mall特指步行街，在購物步行街上購物和漫步，猶如在林蔭道上閑逛同樣舒服、愜意，因而稱之為“購物林蔭道”。“摩爾”即Mall譯音，特指大型購物中心，是屬于一種新興復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)。ShoppingMall是隨著歐美國家家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產(chǎn)生，是來源較早和較為成熟、規(guī)范一種復(fù)合性商業(yè)零售業(yè)態(tài)，一經(jīng)推出即受到市場熱烈追捧，后逐漸引入到日本、東南亞及國內(nèi)香港、臺灣地區(qū)。近年以來發(fā)展，當(dāng)前ShoppingMall已成為由許多主題商店、餐館等休閑場合構(gòu)成大型零售綜合體，是一種集“購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游”于一體、一站式購物消費(fèi)場合。ShoppingMall特性明顯，重要有如下二個方面：—— 大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大?！?多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。盡管本項(xiàng)目不也許打?qū)е碌湫鸵饬x上ShoppingMall，但是ShoppingMall所集中體現(xiàn)出先進(jìn)當(dāng)代商業(yè)理念，特別是其所擁有復(fù)合性、兼容性、多樣化和人性化特性，對于咱們解決好“恒陽家居廣場”與流通業(yè)宏觀面關(guān)系、“恒陽家居廣場”與周邊商業(yè)物業(yè)關(guān)系以及恒陽公司戰(zhàn)略發(fā)展和“恒陽”品牌擴(kuò)張關(guān)系等問題等，均具備強(qiáng)大穿透力和普遍滲入性。因而，“恒陽家居廣場”從其誕生之初期，就決定其獨(dú)特性和創(chuàng)造性，不能教條地照搬國外ShoppingMall模式，只須按照“購?qiáng)驶印边@個基點(diǎn)，結(jié)合中華人民共和國特色和達(dá)州本土及本項(xiàng)目實(shí)際條件和需要，打造出具備本項(xiàng)目特色和本土化ShoppingMall——新居大世界。只有這樣，才干在導(dǎo)入ShoppingMall理念前提下創(chuàng)造出一種全新商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)作模式。如此，咱們必要將“購物場合”和“休閑場合”這兩類不同而又關(guān)系密切商業(yè)物業(yè)類型有機(jī)地結(jié)合在一起，并通過項(xiàng)目運(yùn)作全過程，形成由這兩個基本要素所構(gòu)成和諧系統(tǒng)，互相增進(jìn)、互相影響、互相強(qiáng)化和重復(fù)疊加，共同將由購物場合和休閑場合所匯集消費(fèi)人流交織在一起，使整個場合“人氣”和“商氣”不斷提高——既保證了購物消費(fèi)“人氣”，又保證了休閑消費(fèi)“人氣”，從而奠定了“恒陽家居廣場”商業(yè)價值迅速提高和永續(xù)經(jīng)營基本。依照咱們在各地操作商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，無論哪個大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目詳細(xì)狀況有多大差別性，“購?qiáng)驶印笔冀K都是當(dāng)代商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成一條基本規(guī)律，是各種商業(yè)業(yè)態(tài)提高檔次和升級換代基本著眼點(diǎn)，是大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成功運(yùn)作行之有效基本手法，這種模式特別是在商業(yè)尚不發(fā)達(dá)而有較大商業(yè)發(fā)展需要區(qū)域，效果特別明顯?；c(diǎn)二：以大帶小運(yùn)作大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目另一種基本點(diǎn)就是“以大帶小”，即：以“中心店”匯集人氣和提高商業(yè)街商業(yè)氛圍，從而帶動開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)其他商業(yè)用房，特別是獨(dú)立商鋪商業(yè)價值提高有著極大增進(jìn)作用。通過“以大帶小”基點(diǎn)實(shí)行，可最大限度地保證恒陽公司在較短開發(fā)周期內(nèi)，能以較高價格完畢商業(yè)物業(yè)銷售，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。“以大帶小”這一基點(diǎn)是由國內(nèi)現(xiàn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)能力和相應(yīng)投資開發(fā)模式所決定，它規(guī)定開發(fā)商將投資回收重要來源（即利益訴求點(diǎn)偏重于中小型商業(yè)用房和獨(dú)立商鋪），通過中心店造勢與托市，形成人氣匯集內(nèi)核，保證獨(dú)立門面能有一種較好經(jīng)營預(yù)期。咱們正是把握住了這個基點(diǎn)，才實(shí)現(xiàn)了一種個商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目定位成功，創(chuàng)出了一種又一種該區(qū)域商鋪“天價”。因而，咱們以為：本項(xiàng)目定位也應(yīng)當(dāng)緊緊抓住這一基點(diǎn)。（二）項(xiàng)目初步定位我司通過對深圳、廣州、上海和北京等發(fā)達(dá)地區(qū)新興商業(yè)物業(yè)（涉及國外連鎖建材超市）調(diào)查發(fā)現(xiàn)：當(dāng)前商業(yè)物業(yè)功能正朝著休閑、娛樂、文化等多元化趨勢發(fā)展，顧客在商場內(nèi)不是進(jìn)行簡樸貨幣與商品互換活動，其注重是在商場活動中參加性。即：顧客以不為購物而購物，而為休閑、文化、回歸自然、體驗(yàn)所追求生活方式而購物，也就是如前所述“購?qiáng)驶印?，這已經(jīng)成為當(dāng)代大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位基本規(guī)律。本項(xiàng)目建成，雖然即將成為達(dá)州市新區(qū)——西外區(qū)重要構(gòu)成某些，但由于其總體規(guī)模有限，對“購”與“娛”結(jié)合也不也許漫無邊際及囊括所有，它應(yīng)當(dāng)在參加提高商業(yè)中心檔次與功能同步，與周邊成熟商圈及社區(qū)、物業(yè)功能保持盡量和諧關(guān)系。因而，本項(xiàng)目要在當(dāng)前激烈商業(yè)競爭環(huán)境中脫穎而出，只有在物業(yè)規(guī)劃上進(jìn)行大膽創(chuàng)新、在物業(yè)功能上與既有街區(qū)其她某些功能形成互補(bǔ)、在突顯自身獨(dú)有家居主題特色同步，最大限度地使周邊地物業(yè)功能成為自己必要配套和附屬設(shè)施。現(xiàn)依照前文對本項(xiàng)目各個方面進(jìn)行分析和綜述，咱們以為：“恒陽家居廣場”項(xiàng)目應(yīng)打?qū)е聻椤岸嗥放茀R集批零兼營、本土化專業(yè)化ShoppingMall”，具備“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”這兩大功能。1．核心定位：——“多品牌匯集家居建材大賣場”2．基本功能：潮流孵化期——融匯世界，引領(lǐng)潮流品牌推廣中心——增進(jìn)流通，輻射四方3．運(yùn)作方略：——購?qiáng)驶?、以大帶小——?yōu)勢整合、互補(bǔ)互動4．功能描述：（1）潮流孵化器所謂“潮流孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即涉及了各類專業(yè)店、專賣店和各類建材裝飾行業(yè)品牌旗艦店，在這里咱們將之統(tǒng)稱為“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各類家居“品牌店”開展批發(fā)代理業(yè)務(wù)辦公集中性商務(wù)場合和相應(yīng)服務(wù)體系）、家居潮流文化與品牌傳播中心（涉及展示、演示和會議功能多功能場合和相應(yīng)服務(wù)體系）和外資形象恒陽家居廣場經(jīng)營管理中心（涉及了“恒陽家居廣場品牌整合與整體推廣”、“恒陽家居廣場公共事務(wù)管理與整體經(jīng)營”和“恒陽家居廣場營業(yè)范疇內(nèi)所有物業(yè)尋常管理及服務(wù)）等各種子系統(tǒng)。（2）品牌推廣中心所謂“品牌推廣中心”，即：將“潮流孵化器”所匯集和“請進(jìn)來”各知名品牌通過方略整合后向外推廣、幅射而“走出去”（其綱要下文述及，詳文待后期提供）。5．基本功能：適應(yīng)當(dāng)代社會高效率、快節(jié)奏需要，滿足人們對家居類商品一站式購足規(guī)定適應(yīng)當(dāng)代社會多元化消費(fèi)需要，滿足購物、休閑活動和體驗(yàn)式消費(fèi)相結(jié)合規(guī)定滿足人們對購物環(huán)境舒服性與安全性規(guī)定，可以以優(yōu)良室內(nèi)人工環(huán)境，掙脫不良自然條件影響滿足人們社會交往規(guī)定，通過商業(yè)空間休閑化為購物者親友之間交往活動提供必要條件結(jié)合“恒陽家居廣場”實(shí)際，作為“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”本項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在滿足上述基本功能需要基本上，進(jìn)一步擴(kuò)展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和公司戰(zhàn)略發(fā)展方面功能，詳細(xì)涉及：（1）潮流示范功能潮流示范和引領(lǐng)潮流，是恒陽家居廣場首要功能。恒陽家居廣場將導(dǎo)入“一體化購物”模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提高檔次和升級換代基本模式，也是商品購物消費(fèi)一種潮流和趨勢，其自身就具備潮流性，且“潮流先鋒”定位自身，又包括著商品潮流、消費(fèi)潮流、生活潮流等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多潮流消費(fèi)空間，所營造是一種舒服、輕松、高興“一體化購物”環(huán)境。作為“潮流孵化器”，恒陽家居廣場要“孵化”一種新生活方式。深刻體現(xiàn)恒陽家居廣場先進(jìn)理念“潮流孵化器”，應(yīng)當(dāng)使本項(xiàng)目成為當(dāng)前達(dá)州市甚至周邊四方（川、陜、鄂、渝）地區(qū)最高品位潮流消費(fèi)資源，無論是在達(dá)州本地，還是整個周邊區(qū)域，可以進(jìn)入恒陽家居廣場主力店及品牌店商品和服務(wù)都應(yīng)當(dāng)最佳，使恒陽家居廣場成為引領(lǐng)潮流“旗手”和引起潮流“源頭”。眾多知名商家和品牌引進(jìn)和融入，旗幟鮮明品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理功能分區(qū)、一站式人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅消費(fèi)場合，將使得恒陽家居廣場自身就是一種品牌和形象大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈全國各地，面貌全新摩爾模式異軍突起和“潮流孵化器”強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊既有商業(yè)形態(tài)和人們因有消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式。（2）經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新購物模式，與眾不同專業(yè)市場新形象，引領(lǐng)品牌購物潮流，展示“專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化”，哺育好這個品牌，就是獲得了最佳經(jīng)營資源。同步，在“融入全世界”大前提下強(qiáng)勢整合，大量知名品牌、先進(jìn)品牌引進(jìn)，使得通過這個孵化器整合經(jīng)營資源都是最優(yōu)質(zhì)，必將使恒陽家居廣場在匯集更多更好商流、人流、物流、信息流、資金流同步，使得恒陽家居廣場及恒陽公司整體品牌有一種極好素質(zhì)基本，并最后匯集為本項(xiàng)目整體品牌影響力。（3）市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能恒陽家居廣場不是簡樸地在達(dá)州建立一種“批發(fā)”或“批零兼營”市場載體，而是要將引入到恒陽家居廣場經(jīng)營資源和商品品牌進(jìn)行“二次加壓”和整體擴(kuò)散，使整合后恒陽品牌和“潮流孵化器”，成為恒陽家居廣場在川陜鄂渝邊區(qū)乃至中華人民共和國西部二級商圈構(gòu)筑市場網(wǎng)絡(luò)基本動力和資源，從而建立在恒陽家居廣場品牌帶領(lǐng)下，以達(dá)州為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)”和二級市場家居商品流通網(wǎng)絡(luò)。（4）流通產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張功能恒陽家居廣場合搭建這個巨大商業(yè)平臺，可覺得開發(fā)商建立一種涵蓋整個西部地區(qū)物流及品牌擴(kuò)散網(wǎng)絡(luò)，為恒陽公司通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張和超常規(guī)發(fā)展打下良好基本，構(gòu)筑恒陽公司商業(yè)帝國。（5）地產(chǎn)升值功能恒陽家居廣場獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)零售商業(yè)和常規(guī)批發(fā)市場都要大得多商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提高能力。因而，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范疇內(nèi)地產(chǎn)大幅度升值，如果恒陽公司在恒陽家居廣場建設(shè)與運(yùn)營過程中，同步哺育和提高自身商業(yè)運(yùn)作能力，將使恒陽公司建立起比當(dāng)前以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)賺錢能力都要高得多新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，從而實(shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)良性互動，并通過由此而來商業(yè)地產(chǎn)巨幅利潤空間，加速實(shí)現(xiàn)恒陽公司長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目的。因此，咱們對本項(xiàng)目定位做出如下建議：項(xiàng)目總體定位：——區(qū)域性專業(yè)市場全新升級版（多品牌匯集批零兼營、本土化家居專業(yè)ShoppingMall）關(guān)于這個“升級版”，重要體當(dāng)前如下幾種方面：1．經(jīng)營模式定位：——“潮流孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大類商品或依托某個商品大類大集合式專業(yè)化市場，而是具備經(jīng)營品牌匯集作用，并充分運(yùn)用多中心店（即主力店）凝聚力介入市場競爭，以雄霸達(dá)州市場。并在此基本上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目是為了推動和實(shí)現(xiàn)“達(dá)州恒陽家具廣場”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪營銷推廣。（1）體現(xiàn)出“多品牌匯集、多中心店（主力店）經(jīng)營孵化基地和潮流消費(fèi)推廣中心”強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為達(dá)州商業(yè)旗艦。商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)富孵化器。潮流推廣中心——引導(dǎo)消費(fèi)、推動潮流。（2）按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，一統(tǒng)達(dá)州，幅射四方”原則，匯集各種經(jīng)營品牌、集合各種“中心店”（即“主力店”），引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項(xiàng)目成為品牌匯集和推廣中心。2．項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合對于本項(xiàng)目功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目綜合狀況及控規(guī)等尚未完全確立狀況下，咱們以為“恒陽商業(yè)廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)某些應(yīng)按“家具及家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大某些進(jìn)行劃分，其總體規(guī)模不可過小，但亦不能過于龐大，初步規(guī)劃在3.5萬㎡左右，其樓層以兩層最佳，不可超過3層。（1）家居用品區(qū)：含家具類、廚房類、衛(wèi)生潔具類、浴室類及床上用品等。當(dāng)前達(dá)州市家具用品經(jīng)營面積雖已過萬平方，但市場仍具備較大空間，仍未達(dá)到飽和狀態(tài)。現(xiàn)依照我公司對達(dá)州建材、家居等行業(yè)各種市場及各業(yè)主進(jìn)一步調(diào)研和多次分析，并根據(jù)關(guān)于專家初步分析，以為“家居用品區(qū)”規(guī)模不可過大，應(yīng)嚴(yán)格控制在2萬㎡以內(nèi)，以在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對較小規(guī)模經(jīng)營商家形成擠壓和吸引，形成歸市趨勢。（2）建材裝飾區(qū)：建材、裝飾材料等（如廚柜及衛(wèi)浴類、地磚類、地板類、家具類、門管件、木材類、軟裝潢、涂料類、五金類、園藝類、電動工具、電料燈具。當(dāng)前，達(dá)州市場已有各種專業(yè)市場，但其規(guī)模相對較小，無法形成競爭優(yōu)勢和區(qū)域幅射力。通過方略組合強(qiáng)勢實(shí)行，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯位經(jīng)營經(jīng)營方略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入，將在達(dá)州市場上及社會公眾心目中引起強(qiáng)大震撼力和轟動效應(yīng)，市場前景相稱可觀，潛力極其巨大。但是，關(guān)于專家特別指出：該區(qū)經(jīng)營規(guī)模不可超過2.5萬㎡（其中涉及商業(yè)某些配套設(shè)施某些面積）。只有如此，才干充分運(yùn)用本項(xiàng)目所擁有良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打?qū)е聻閾碛絮r明文化主題和賦予其“人性”和“人情味”輕松、愉悅商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場合，形成符合國際商業(yè)發(fā)展潮流、以建材家居為專業(yè)特色、具備本土特色SoppingMall——“新居大世界”獨(dú)特魅力，一舉占領(lǐng)達(dá)州市場，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。3．項(xiàng)目形象定位：——潮流家居產(chǎn)業(yè)孵化基地——多品牌匯集家居品牌推廣中心通過專業(yè)系統(tǒng)形象包裝，一改建材產(chǎn)品冰冷、凌亂、非人性面目，塑造出本項(xiàng)目與眾不同購物新形象，傾心演繹一種全新購物模式。4．項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——主題商場主題商場來源于歐美，類似于一種大型綜合性專賣店，其專攻某一大類范疇消費(fèi)市場，為特定目的消費(fèi)群體提供一站式消費(fèi)系列服務(wù)，讓這個群體所有消費(fèi)需要都能在這里得到滿足。當(dāng)前，主題商場在國外頗成氣候，已成為一種極富生命活力新興業(yè)態(tài)，國內(nèi)某些大中型都市，主題商場也獲得了相稱不錯銷售業(yè)績和競爭力。對于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目，咱們不能單純將其打?qū)е履骋淮箢悓I(yè)性市場，而應(yīng)當(dāng)按照“適度超前、引領(lǐng)潮流”原則進(jìn)行，即上文所述功能及“升級版”定位模式——多品牌匯集、批零兼營、本土化專業(yè)化、ShoppingMall式主題商場。5．經(jīng)營布局建議：“家具、家居”類與“建材、裝飾材料”類商品有著極大關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因而，在賣場和布局上雖然將其提成兩個部份，但絕不可完全隔離，是一種相對獨(dú)立有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡量以便，又能使其全方位享有“購物林蔭道”所帶來便利性和舒服性。（三）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議1、打造“購物林蔭道”交通體系，創(chuàng)立舒服當(dāng)人購物及居住場合本著“多品牌匯集批零兼營、本土化家居專業(yè)ShoppingMall”基本定位和“生態(tài)、高效”原則，考慮人性需求，創(chuàng)造性地打造家居潮流消費(fèi)步行街，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足ShoppingMall各項(xiàng)需求交通體系，并在此基本上積極履行住宅社區(qū)化，實(shí)現(xiàn)“四化”原則（配套化、社區(qū)化、網(wǎng)絡(luò)化和休閑化），創(chuàng)立“人氣”、“商氣”互補(bǔ)互動人性化生活空間。2、堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造都市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)目內(nèi)部開敞空間及景觀節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化解決，在項(xiàng)目內(nèi)融入水景、山體等（非）自然環(huán)境條件，創(chuàng)造性地營造富有巴山蜀水特色都市新空間格局。五、本項(xiàng)目營銷思路（一）、經(jīng)營方略為了使恒陽公司在開發(fā)恒陽家居廣場項(xiàng)目過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)三大價值——“地產(chǎn)價值、商品價值和品牌價值”方面獲得利益最大化，本案建議恒陽公司應(yīng)特別組建旗下經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)（暫稱為“恒陽經(jīng)營管理公司”或“經(jīng)營管理公司”）。這個經(jīng)營管理公司擁有“恒陽家居廣場”項(xiàng)目全方位管理權(quán)限，涉及其經(jīng)營、租賃、招商、指引等，其職責(zé)在于有效地保障“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)正常運(yùn)作、持續(xù)經(jīng)營和與商家溝通融合等，其目在于為實(shí)現(xiàn)恒陽公司戰(zhàn)略布置及“恒陽”品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一種良好商業(yè)平臺。但是，如果僅成立一種經(jīng)營管理公司，就將“恒陽家居廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何方略整合，而推向市場和面對廣大投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：無法在競爭激烈市場上形成熱點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)銷售高潮，資金迅速回籠也得不到保證，特別是本項(xiàng)目在近期內(nèi)沒有任何利好消息強(qiáng)力支持，恒陽公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目“三個利益”也無法最大化，最為核心和最直接體當(dāng)前于——本項(xiàng)目銷售單價不也許超過達(dá)州市商業(yè)物業(yè)平均價格正是由于沒有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，而由多業(yè)主自營或轉(zhuǎn)租經(jīng)營，其后果——在市場上無法形成核心競爭力，而逐漸走向市場同質(zhì)化競爭惡性循環(huán)秩序混亂、經(jīng)營同質(zhì)化，致使邁進(jìn)道路越走越窄，而逐漸走向萎縮商業(yè)物業(yè)平淡登場和慘淡落幕，其負(fù)面效應(yīng)將直接影響住宅物業(yè)銷售前景和銷售價格……因此，咱們在本案中將“恒陽家居廣場”打?qū)е露嗥放茀R集批零兼營、本土化專業(yè)化ShoppingMall，并為本項(xiàng)目“量身定做”了二套較為成熟方案（綱要），現(xiàn)概括如下（詳細(xì)文案有待后期提供）：1．“統(tǒng)一經(jīng)營”模式：本處所指“統(tǒng)一經(jīng)營”，是特指各入駐中心店（或主力店、品牌店等）在其所租用本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)范疇內(nèi)“統(tǒng)一經(jīng)營”，而不是恒陽公司自已參加“統(tǒng)一經(jīng)營”（由恒陽公司“統(tǒng)一經(jīng)營”某些，咱們在下文稱之為“自主經(jīng)營”）。依照ShoppingMall模式格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”原則，對“恒陽家居廣場”項(xiàng)目以“大”（知名品牌和商家）為主展開招商工作，特別需要指出是，“經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一”，無論是對于“恒陽家居廣場”前期、中期及后期運(yùn)作，還是“恒陽”品牌規(guī)模擴(kuò)張，以及恒陽公司長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展，均有著至關(guān)重要決定作用，也是恒陽公司開發(fā)本項(xiàng)目成敗及利益最大化強(qiáng)力保障。按照上文所述功能分區(qū)，咱們將本項(xiàng)目劃分為“家具、家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大版塊，并依照其功能定位進(jìn)行定向招商。（1）功能區(qū)定向招商（建議）家具、家居用品區(qū)名稱規(guī)模重要經(jīng)營類別南亞家居設(shè)3個分店，共2.3萬方家具及家居飾品金觀音家具市場共2個分店，共1萬方得意家具廣場共7000協(xié)信家居共6000如“南亞家具達(dá)州連鎖店”等建材裝飾區(qū)名稱規(guī)模經(jīng)營類別建瑪特分設(shè)2個店計(jì)3萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具龍溪建材批發(fā)市場約3萬余㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具凱恩國際約30萬㎡含家具，都采用自建自用方式重慶中天裝飾廣場約1萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具商社建材已有10個連鎖店建材、裝飾材料、燈飾、潔具馬家?guī)r光能裝飾材料市場約15萬㎡板材、裝飾材料、陶瓷八益建材市場約10萬㎡建筑陶瓷、花鋼石、板材重慶市陶瓷市場約10萬㎡衛(wèi)生潔具如“建瑪特建材超市達(dá)州連鎖店”等（2）經(jīng)營管理模式基點(diǎn)一：經(jīng)營管理公司恒陽公司組建“經(jīng)營管理公司”目，一方面是完善和形成“潮流孵化器”，另一方面就是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)迅速銷售和利潤最大化，并完畢“恒陽”品牌擴(kuò)張任務(wù)。恒陽公司新組建“恒陽經(jīng)營管理公司”，將擁有“恒陽家居廣場”最大、最集中、最具權(quán)威性“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)”和“商業(yè)物業(yè)租賃權(quán)”，所有通過招商（或積極聯(lián)系）入駐本項(xiàng)目各中心店（主力店，即主題商場），都將與恒陽經(jīng)營管理公司訂立《商業(yè)用房租賃合同》，各中心店在其租用商業(yè)物業(yè)范疇內(nèi)擁有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。由此，恒陽經(jīng)營管理公司承擔(dān)了恒陽公司對“恒陽家居廣場”所有權(quán)益，那么就必要保證租金收益穩(wěn)定、市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家誠信經(jīng)營及本項(xiàng)目“孵化器”作用逐漸展開。同步，也必要較好協(xié)調(diào)所有入駐中心店關(guān)系，以及負(fù)責(zé)租金收取及廣告、宣傳及管理費(fèi)用安排等，在豐滿和完善自身建設(shè)同步，整合并吸取各中心店“品牌戰(zhàn)略”優(yōu)勢，形成一套成熟、行之有效品牌匯集及擴(kuò)散機(jī)制，逐漸完畢“品牌推廣中心”建設(shè)。如此，通過“恒陽經(jīng)營管理公司”強(qiáng)力運(yùn)作和方略整合，對于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)成功租賃，有著極大保障作用和意義。同步，也能保證“恒陽家居廣場”分零銷售任務(wù)達(dá)到。經(jīng)營管理公司另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金原則制定，以及通過此原則核算出投資業(yè)主回報率（當(dāng)前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪年均投資回報率大多在8%~10%之間，投資回收期最短在左右，最長在13.5年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率大小，將直接影響本項(xiàng)目銷售價格?；c(diǎn)二：帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪操盤概要：將本項(xiàng)目所有權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)“三權(quán)”進(jìn)行有效分離，把開發(fā)商、投資業(yè)主與經(jīng)營商家利益高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各取其需，各得其所。恒陽公司作為本項(xiàng)目開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤并使之最大化外，還需完畢其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略各項(xiàng)任務(wù)，故規(guī)定咱們必要在本項(xiàng)目整合營銷推廣過程中，還要打造“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個公司發(fā)展強(qiáng)力引擎，使其通過本項(xiàng)目運(yùn)作擁有強(qiáng)大、具備區(qū)域輻射力“恒陽”品牌，以成功塑造和實(shí)現(xiàn)恒陽公司除房地產(chǎn)開發(fā)公司外“商業(yè)物流行業(yè)”成功公司。故此，恒陽公司須將“恒陽家居廣場”劃整為零，以“帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式向市場和投資者進(jìn)行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權(quán)式商鋪操盤重點(diǎn)及其魅力略述如下（我司已在全國各地成功操作完畢了各種商業(yè)樓盤項(xiàng)目：一是位于遵義市轄遵義縣“遵義商貿(mào)城”項(xiàng)目，二是位于重慶市轄渝北區(qū)“金易·都會”商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與“恒陽家居廣場”類似）。關(guān)于經(jīng)營權(quán)某些：產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營，將通過招租，將商鋪委托給專業(yè)品牌商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)（即上文所述及“中心店”或“主力店”）統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。備注： 各專業(yè)品牌及中心店等商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)策劃及招商工作，將在恒陽公司授權(quán)下，由我司匯同重慶市商聯(lián)會共同實(shí)行。關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）某些：咱們將“恒陽家居廣場”化整為零“分割”成較小面積商鋪，與主題商場租約（租期不可太短，普通在左右）一并出售給廣大投資者，達(dá)到分散投資風(fēng)險和迅速收回開發(fā)資金目。在各投資者訂立本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪《商品房買賣合同》之后，即成為業(yè)主（擁有《土地證》和《產(chǎn)權(quán)證》等有關(guān)法律手續(xù)），享有投資回報，而作為產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)畲笫找?，并不是體當(dāng)前租金收益方面，也不是投資回收期時間方面，而是其所投資產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)自身和區(qū)域價值不斷攀升方面。關(guān)于物業(yè)管理權(quán)某些：可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主（業(yè)主委員會）三方共同構(gòu)成，也可全權(quán)委托恒陽經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)，重要任務(wù)是本項(xiàng)目招商、租賃及管理、與入場經(jīng)營商家（如上所述“中心店”或“主力店”等）溝通與協(xié)調(diào)等，以及實(shí)行“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”各項(xiàng)戰(zhàn)略布置和方略環(huán)節(jié)。特別闡明： 管理者與各商家和投資業(yè)主之間關(guān)系，不能概以簡樸租賃關(guān)系而論之，而是要將整個市場經(jīng)營活動融入詳細(xì)管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營服務(wù)、互動式全新管理模式（略）?！昂汴柤揖訌V場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)某些通過劃整為零式“分割”，按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式銷售推廣，可使投資三方利益得到最大保障：開發(fā)商——將地產(chǎn)開發(fā)三大利益最大化（地產(chǎn)利益、商品利益和品牌利益）。業(yè)主——享有物業(yè)投資回報收益和物業(yè)自身升值利益。商家——通過商業(yè)物流經(jīng)營活動，賺取商業(yè)利益和使之最大化。業(yè)主投資權(quán)益保障，將由恒陽經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)承保，其予以各投資業(yè)主投資收益率，也由經(jīng)營管理公司依照負(fù)責(zé)制定投資回報收益（現(xiàn)假定初次收租3年，后來每年收租一次），以及代扣稅費(fèi)后發(fā)放等。特別需要闡明是，在業(yè)主享有租金收益中，入駐商家在市場哺育階段（免租時期）租金將由經(jīng)營管理公司全面給給付，其他時間收益由經(jīng)營管理公司承保。2．自主經(jīng)營：本處“自主經(jīng)營”，特指恒陽公司旗下恒陽經(jīng)營管理公司獨(dú)家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質(zhì)上講有一定差別：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各中心店在租賃范疇內(nèi)“統(tǒng)一”，而“恒陽家居廣場”管理權(quán)統(tǒng)一掌控在經(jīng)營管理公司手中?！?“自主經(jīng)營”：經(jīng)營管理公司依然行使“恒陽家居廣場”統(tǒng)一管理權(quán)，但經(jīng)營權(quán)通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本項(xiàng)目，各品牌經(jīng)營商在其所租賃范疇內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“恒陽家居廣場”內(nèi)已成為“恒陽”大品牌旗下各“小品牌”和成立“小賣場”。對于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)某些銷售工作，在前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作落到實(shí)處之后，同樣也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式將其“劃整為零”，將其推向市場進(jìn)行銷售。綜上所述，無論是由各品牌經(jīng)營公司“統(tǒng)一經(jīng)營”模式也好，還是由恒陽經(jīng)營管理公司“品牌經(jīng)營商”模式也罷，均有其優(yōu)劣勢（詳細(xì)分析不作詳述），但對于整個項(xiàng)目而言，都是可行。在此，咱們可將“統(tǒng)一經(jīng)營”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正可以滿足“潮流孵化器”和“品牌推廣中心”機(jī)制各項(xiàng)需求，通過咱們匯同專家組多次研討，認(rèn)定：“由恒陽經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營模式較符合本案”，無論是從本項(xiàng)目開發(fā)利潤最大化角度和開發(fā)公司鈔票流量需求，還是考慮到恒陽公司長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展方面，抑或是對于恒陽公司戰(zhàn)略布置和品牌戰(zhàn)略方針總體布局，“自主經(jīng)營”模式優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營”模式不可比擬后續(xù)動力。也只有通過“自主經(jīng)營”，才干在更好地推廣達(dá)州“恒陽家居廣場”項(xiàng)目同步，將“恒陽”品牌形成凝聚力和擴(kuò)散力，將旗下所有品牌匯集在“恒陽”品牌周邊，真正實(shí)現(xiàn)“潮流孵化器”巨大功能，并在達(dá)州本地及周邊四方形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心”強(qiáng)大幅射力，復(fù)制一種又一種“恒陽”品牌旗下“家居廣場”，在異地落地生根并“孵化”出一批又一批本地本土商家，實(shí)現(xiàn)“恒陽”戰(zhàn)略版圖迅速擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化與升級。（二）、營銷方略按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪＋整體經(jīng)營（或統(tǒng)一經(jīng)營）”展開營銷活動（詳細(xì)營銷方略參見產(chǎn)權(quán)式商鋪某些，營銷手段、環(huán)節(jié)暫略）。六、項(xiàng)目招商方略（一）、招商原則力求做到“專業(yè)化、品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌哺育市場商氣—— 大眾品牌吸引市場人氣（二）、招商對象——暢銷品牌、知名品牌及公司為主，大眾化品牌為輔詳細(xì)為：（1）保證國際、國內(nèi)知名品牌不少于5%（2）精選組合好暢銷品牌不少于65%（3）安排好積極上門大眾化品牌同步，依照項(xiàng)目定位和市場需要，率先在重慶市各成熟市場有選取地開展招商工作，重點(diǎn)招商目的如下所示：—— 擁有知名品牌代理商及生產(chǎn)公司—— 認(rèn)同本項(xiàng)目經(jīng)營理念新型公司，涉及代理商及生產(chǎn)公司—— 具備市場拓展能力代理商及生產(chǎn)公司—— 經(jīng)營誠信、實(shí)力雄厚代理商及生產(chǎn)公司（三）、招商方略依照項(xiàng)目特質(zhì)，咱們以為項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持“一種核心、三條主線、五個要素”營銷方略。1．一種核心：—— 以“主題商場”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動（1）要做旺“恒陽家居廣場”，核心主力商家是核心。咱們將運(yùn)用廣泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及與重慶商聯(lián)會良好聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補(bǔ)和全面整合，成功引入符合“家具、家居用品、建材及裝飾材料”市場定位主力商家，“以大帶小”并起到對帶動作用和規(guī)模效應(yīng)，解決品牌效應(yīng)、積聚效應(yīng)、經(jīng)營管理等有關(guān)問題。同步，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售增進(jìn)作用。（2）招商制勝法寶是——“恒陽家居廣場”擁有達(dá)州市類似商業(yè)物業(yè)不可代替規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，以及融匯全國、輻射秦巴市場前景和適度超前市場定位。（3）在商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家意向性合同（當(dāng)前我公司已初步完畢前期鋪墊工作）。（4）招商對象：暢銷品牌、知名品牌商家為主，大眾化品牌為輔。（5）招商手段：制作完善招商資料，通過定向招商及媒體推廣等，與知名品牌生產(chǎn)廠家及代理商家直接聯(lián)系。2．三條主線：—— 都市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線（詳見推廣方略）3．五個要素：（1）市場和客群細(xì)致劃分：由項(xiàng)目輻射面廣度、產(chǎn)品復(fù)合性特質(zhì)及主題前端性來決定。（2）環(huán)繞商場主題產(chǎn)品修正：涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)規(guī)定配套設(shè)施設(shè)備配備等。（3）升值空間明顯價格方略：環(huán)境現(xiàn)狀和項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ染薮笄熬罢雇?，以及通過“商業(yè)共榮體”打造，讓客戶共享、共榮、共同承擔(dān)。（4）全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對性和影響面最廣促銷方略（媒體、推廣模式等），通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營銷方略展開。（四）、招商組織及經(jīng)營資源組織依照咱們對“恒陽家具廣場”總體定位，并按照本項(xiàng)目功能分區(qū)實(shí)際需要，在全國范疇內(nèi)展開經(jīng)營資源整合、組織和定向招商工作。（1）以國內(nèi)知名品牌為重點(diǎn)，并以之為經(jīng)營龍頭，對本項(xiàng)目經(jīng)營定位和特色提供基本保障，力求引進(jìn)此類商家占本功能分區(qū)60%以上。（2）除了引進(jìn)外地商家進(jìn)場進(jìn)行直營外，恒陽經(jīng)營管理公司有責(zé)任和義務(wù)集合達(dá)州本土商家與外地、外資知名公司聯(lián)盟，如特許經(jīng)營、委托經(jīng)營、加盟經(jīng)營、代銷經(jīng)營等等各種渠道經(jīng)營合伙，保證商場經(jīng)營商品優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯位經(jīng)營，樹立本項(xiàng)目與眾不同競爭特質(zhì)。（五）、重要操作方式為保障本項(xiàng)目招商實(shí)行順利完畢和經(jīng)營成功，咱們將本著“走出去、引進(jìn)來”招商方略，在有效運(yùn)用并充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性商業(yè)組織體系同步，全面整合和吸納川渝及全國優(yōu)質(zhì)資源，集恒陽公司、邁德顧問及重慶商聯(lián)會之全力，將“恒陽家居廣場”打造達(dá)州第一市場品牌。（1）走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在成渝兩地召開新聞發(fā)布會，宣傳達(dá)州、宣傳公司，宣傳達(dá)州第一種專業(yè)市場，從而有效地實(shí)行招商，最后實(shí)現(xiàn)川渝合伙，貿(mào)易流通政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。（2）請進(jìn)來：充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性商業(yè)行業(yè)協(xié)會組織體系作用，與各種品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌代理公司及品牌市場進(jìn)入。（3）發(fā)揮商聯(lián)會連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)達(dá)資訊，推薦知名品牌保證市場差別性經(jīng)營。（4）積極哺育本土化經(jīng)營資源，提高她們經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場基本經(jīng)營元素。七、項(xiàng)目推廣思路（一）、總體思路1、沿都市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲入。2、通過“借勢”、“造市”、“做事”等方略整合，提高項(xiàng)目和產(chǎn)品知名度、美譽(yù)度，以求樹立良好品牌形象和項(xiàng)目特質(zhì)，并最后形成對市場、對購買、對投資拉動，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營目?！际芯€：借勢——項(xiàng)目線：造勢——產(chǎn)品線：蓄勢（1）先“借勢”、“造市”，再將宣傳重點(diǎn)從“借勢”“造市”轉(zhuǎn)到“做事”，強(qiáng)化對項(xiàng)目內(nèi)涵訴求。（2）買家實(shí)際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷緊密結(jié)合，并強(qiáng)化傳播促銷功能（在促銷傳播上應(yīng)當(dāng)以銷售方略為主導(dǎo)，廣告、公關(guān)等活動相配合）。A．都市線——借勢城市線趨勢篇價值篇區(qū)位篇城市線趨勢篇價值篇區(qū)位篇挖掘區(qū)位價值生活價值商業(yè)價值盡數(shù)呈現(xiàn)發(fā)展中新居住新商業(yè)中心挖掘區(qū)位價值生活價值商業(yè)價值盡數(shù)呈現(xiàn)發(fā)展中新居住新商業(yè)中心都市化浪潮及都市發(fā)展新區(qū)要“賣”恒陽家居廣場，必要率先宣傳良好區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景。作為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊，宣傳達(dá)州“新都市中心良好成熟居家及商業(yè)氛圍”是“恒陽家居廣場”項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢成功賴以存在前提和立足點(diǎn)。B、項(xiàng)目線——造市投資篇商業(yè)篇功能篇項(xiàng)目線投資篇商業(yè)篇功能篇項(xiàng)目線體現(xiàn)項(xiàng)目地位成熟商業(yè)住區(qū)中心潮流休閑一站式購物巨大商機(jī)及增值潛力體現(xiàn)項(xiàng)目地位成熟商業(yè)住區(qū)中心潮流休閑一站式購物巨大商機(jī)及增值潛力領(lǐng)跑家居建材市場、展示專業(yè)市場形象；引領(lǐng)區(qū)域商住潮流、流行消費(fèi)形象（與住宅相結(jié)合）；強(qiáng)化“家居建材主題商城”在達(dá)州市獨(dú)特且極富個性項(xiàng)目形象。明確、響亮地提出開發(fā)理念，將消費(fèi)者注意力鎖定在“恒陽家居廣場”項(xiàng)目；展示“恒陽家居廣場”抱負(fù)專業(yè)市場素質(zhì)、樓盤綜合素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)投資核心在于后期經(jīng)營保障。C、產(chǎn)品線——做事經(jīng)營篇服務(wù)篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線經(jīng)營篇服務(wù)篇品質(zhì)篇產(chǎn)品線專業(yè)服務(wù)保障體系發(fā)展商良好經(jīng)營理念一流設(shè)計(jì)及頂級施工張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)專業(yè)服務(wù)保障體系發(fā)展商良好經(jīng)營理念一流設(shè)計(jì)及頂級施工張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)強(qiáng)調(diào)專業(yè)設(shè)計(jì)和專家資歷、典型作品和權(quán)威性，對市場和消費(fèi)者形成說服力和沖擊力度；體現(xiàn)出真正關(guān)懷消費(fèi)者利益，真正從專業(yè)角度出發(fā)，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展示賣點(diǎn)；將“恒陽家居廣場”精益求精、追求完美，并將樓盤獨(dú)特魅力及綜合特質(zhì)逐漸傳達(dá)給消費(fèi)者。（二）、傳播途徑1．報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目的人群集中地點(diǎn)戶外廣告為項(xiàng)目推廣傳播基本手段；2．公關(guān)活動、宣傳單張為項(xiàng)目重要推廣傳播途徑；3．以中心城鄉(xiāng)路演、項(xiàng)目圖文展、招商文獻(xiàn)作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報道、新聞發(fā)布、報紙軟性文章炒作制造良好項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目形象。（三）、傳播階段（略）八、投資經(jīng)濟(jì)分析（一）、項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．總用地面積 17220㎡、25.83畝（按所提供圖紙匡算）2．總建筑面積 62564㎡3．住宅面積 20400㎡，11F4．商業(yè)面積 34164㎡（A、B、C區(qū)1~3層）5．地下停車及庫房 8000㎡（負(fù)1F）6．容積率 3.67．綠化率 38％（二）、項(xiàng)目投資預(yù)算1．公司土地成本 2,200萬元2．通信公司費(fèi)用 350萬元3．居民房屋拆遷費(fèi)用 450萬元4．土地費(fèi)用共計(jì) 3,000萬元5．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20元/㎡ 125.1萬元6．都市建設(shè)配套費(fèi) 50元/㎡ 312.8萬元7．其他報建手續(xù)費(fèi) 50元/㎡ 312.8萬元8．地下層成本 800元/㎡ 680萬元（含80元/㎡土方開挖費(fèi)）9．商業(yè)某些成本 650元/㎡ 2,220.7萬元（框架構(gòu)造、樓面現(xiàn)澆）10．住宅及辦公某些成本600元/㎡ 1124萬元（框架構(gòu)造、樓面現(xiàn)澆）11．商業(yè)用房消防設(shè)備費(fèi)用100元/㎡ 421.6萬元12．商場電扶梯 20萬元/臺 160萬元（按共8臺計(jì)算）13．住宅電梯 30萬元/臺 90萬元（按共3臺計(jì)算）14．室外綠化及景觀 100萬元（按