物業(yè)管理市工商局家屬樓物業(yè)管理方案樣稿樣本

##市工商局家屬樓物業(yè)管理方案一、

整體方案策劃思路針對本物業(yè)社區(qū)自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照有關物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務原則，我司準備對###工商局職工住宅社區(qū)采用總體管理思路為：（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注工作，必要做到萬無一失。針對本社區(qū)特點。我司采用全封閉式管理，即在人員管理上將進出社區(qū)人員嚴格實行“來訪登記”方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用我司獨有“記憶＋規(guī)范”法，對社區(qū)業(yè)主車輛粘帖有本社區(qū)標志準停卡，原則化管理，以保證車輛及物品出入安全；同步，我司獨特“安全預案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應用于阿都市工商局職工住宅社區(qū)，以保證本社區(qū)在安全管理上萬無一失。保安人員素質(zhì)規(guī)定：采用復員軍人，采用每周六天制準軍事化管理、培訓；所有服務于本社區(qū)保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必要跨立服務，每天見業(yè)主第一面均要敬禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。（二）、公共事務管理與人性化服務針對本社區(qū)實際狀況，我司準備在公共事務管理中全面履行原則化管理和人性化服務管理模式，特別辦法有：1、設定社區(qū)服務中心。采用酒店式一站式服務辦法，只需業(yè)主打一種熱線服務電話，所有生活中問題均可在承諾時間得到解決。2、“時效制”所有管理處對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾時間內(nèi)完畢。3、承諾制、這是我司最新引進全國行業(yè)享有盛譽人性化服務制度，通過承諾制全面履行必將大大提高物業(yè)管理服務水平。4、不均衡管理、所有員工工作均是按照業(yè)主生活節(jié)奏設計，均以滿足業(yè)主生理需要和心理需要為重要目的。（三）、消防管理對做好本物業(yè)社區(qū)消防工作咱們將采用如下辦法：⑴、

嚴格按照關于消防法規(guī)規(guī)定，協(xié)助實行竣工驗收和組織實行接管驗收。⑵、

建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責任書》，關實行必要獎懲辦法。⑶、

建立一支由管理處全體員工及某些業(yè)主共同參加義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。⑷、

經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)火險隱患。⑸、

定期檢測消防設施，器材安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行負責人制度，保證消防設施時刻處在較好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務管理環(huán)境服務是形象工程。針對環(huán)境管理此類工作特點，我司準備采用如下管理方式：1、

定額檔案制。一方面將清潔和綠化劃提成四級分別制定出不同清潔原則。然后論據(jù)我司長年積累下來（勞動定額）原則通過投票來競爭上崗配備清潔工，花木工，從而保證環(huán)境服務質(zhì)量。2、

按照國際環(huán)境質(zhì)量體系規(guī)定全面管理社區(qū)生活環(huán)境，將環(huán)境服務控制擴大至社區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀解決等到方面，必然帶給本小業(yè)主一種寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳生活環(huán)境。3、

所有服務于本社區(qū)保潔人員年齡均在40歲如下，形象好，服務意識強，無不良習慣。（五）社區(qū)文化為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教誨于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)立高品位人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氛圍，增強業(yè)主/住戶參加意識，使管理處工作得到業(yè)主及住房及社會各屆支持和理解，建立良好社會公共關系，我公司將在本社區(qū)開展豐富多彩社區(qū)文化活動。一方面，在物業(yè)入住時，開展一次主題為“愛我家園”喜慶活動。另一方面，在尋常管理服務期，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉辦小型慶?；顒?；在社區(qū)顯眼處設立主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及社區(qū)業(yè)主共同參加學習交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主理解管理處，信任管理處，支持管理處工作；最后，咱們還將興行社區(qū)植物認養(yǎng)長期活動，即業(yè)主可以認養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高社區(qū)愛護環(huán)境，關注生態(tài)優(yōu)良習慣。（六）內(nèi)部運營機制我司內(nèi)部管理機制全方位地履行了原則化管理。如接管本社區(qū)，咱們公司將全面履行一套成熟原則作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務。二、

管理機構(gòu)設立和規(guī)章制度（一）

管理機制1、

時效工作制：我方對業(yè)主服務工作一律實行時效工作制即我司承諾有對外服務工作，均在向業(yè)主公開承諾時間內(nèi)完畢或有解決成果。2、

公開服務制：所有服務工作均向業(yè)主公司。管理個禁止員工向業(yè)主索取任何報酬。3、

首問責任制：任何員工在接到業(yè)主征詢、投訴、求助時均負責將業(yè)主總是解決完畢方可獲得公司承認。4、

財務公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務收支賬目，接受業(yè)主公開征詢。5、

全天候服務：我方實行全天24小時服務。管理處設熱線服務電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。6、

不均衡管理：我方各項服務工作均會依照工作輕重緩急和業(yè)主生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)約業(yè)主每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司規(guī)定。7、

回訪工作制：我方將依照自己人原則作業(yè)規(guī)程對開展服務工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主建議，批評。重大決策、辦法均會在事先通報給業(yè)主。8、

安全預案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主安全管理產(chǎn)問題，對治安重點、難點建立預案制度，也許浮現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效解決程序，保證安全工作萬無一失。9、

保本微利：我方承諾將按照保本微利原則管理業(yè)主物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄傭金，所有管理節(jié)余將用于業(yè)主服務之中。（二）

管理規(guī)章制度我方堅持“以人為本、服務第一”宗旨，通過進一步接觸和踏實工作，并將之充分體當前與客戶交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動作有效性。公眾制度目錄1、

業(yè)主公約2、

客戶手冊3、

文明公約4、

客戶登記制度5、

裝修管理制度6、

客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定7、

客戶搬入、搬出物品管理辦法8、

戶外廣告、招牌、宣偉設施及其她懸掛物品管理辦法9、

暫時用電管理規(guī)定10、

車輛管理規(guī)定11、

停車場管理規(guī)定12、

其她內(nèi)部崗位責任制1、

管理處主任崗位職責2、

管理處副主作職責3、

公共事務部主管職責4、

維修部主管職責5、

環(huán)境管理部主管職責6、

辦公室方員崗位職責7、

檔案資料員崗位職責8、

工程技術(shù)崗位職責9、

清潔工職責10、

綠化工職責11、

保安隊長崗位職責12、

保安員崗位職責13、

義務消防員職責三、

管理人員配備方案及管理制度（一）

管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設管理處主任一名；公共事務管理員一名，保安六名；保潔員六名；維修工二名。（二）

員工培訓方案，員工考核與獎懲機制員工培訓：為了提高管理水平，采用平時自學為主和定期培訓為輔辦法，提高從業(yè)人員文化素質(zhì)、業(yè)務能力和工作水平，做到全員培訓合格。1、

新招聘人員實行一種月業(yè)務學習，考試合格者留用。2、

保安員每日進行常規(guī)訓練，增強安全責任心。3、

每周安排一定期間學習關于業(yè)務文獻、報刊、書籍，興行管理經(jīng)驗座談會。4、

每季興行一次全員消防訓練，學習關于消防器材用法、熟悉本社區(qū)消防設施分布狀況以及學習關于救生辦法，并舉辦消防演習，規(guī)定人人達標。5、

定期培訓員工解決突發(fā)事件應急能力，純熟掌握在發(fā)生火警，治安案件等狀況下應急解決辦法，并舉辦消防演習，規(guī)定從從達標。6、

每年組織現(xiàn)市內(nèi)外先進單位參觀學習7、

有籌劃安排維修，綠化等各工種員工分批進行培訓學習和深造，以保證員工整體文化素質(zhì)。8、

定期進行電腦培訓和智能化管理培訓，引進當代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓目的：1、

保證員工年度培訓在150學時以上；2、

新員工培訓率100%，培訓合格率100%；3、

管理人員持證上崗率100%4、

特殊工種人員持證上崗率100%5、

員工年度培訓率100%，培訓合格率100%。培訓方式：自學；自辦培訓班；外派學習培訓；理論研討或?qū)ｍ椨懻?；參觀學習；崗位輪訓。除上述培訓項目外，咱們還將針對本社區(qū)實際狀況，對管理處員工進行下述緊急事件解決培訓：火警應變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風；百法匯集滋事，解決可服物體與嚇唬電話；解決本社區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。員工考核與獎懲：1、錄取與考核（1）錄?。阂勒瘴夜救藛T編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄取。錄取后經(jīng)管理處培訓部門對員工進行上崗培訓和業(yè)務考核，試用3個月。（2）考核：考核檢查工作成效、業(yè)績以及培訓效果重要手段，我公司制定了一系列考核制度和實行辦法：A、訂立經(jīng)營管理目的責任書，考核整體目的完畢狀況。B、每年對員工進行兩次崗位考核，依照考核業(yè)績實行獎懲?？己寺?00%，年裁減率5%，崗位輪換率10%。C、對新員工在錄取邁進行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓后進行考核，考核率100%。D、培訓項目結(jié)束后，對培訓人員進行一次全面考核。E、對管理處重要負責人每年進行兩次民主評議，依照評議及考核成果決定與否續(xù)聘和調(diào)換。2、裁減機制在實行社區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照我公司員工考核和裁減機制程序運作，結(jié)合社區(qū)實際狀況，貫徹實行裁減機制，提高管理服務水平。（四）員工著裝、標志]1、公司將在管理處采用新設計制作統(tǒng)一有公司標志服裝，依照不同工種統(tǒng)一著裝。2、所有工作人員著裝必要保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。3、著裝應得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應穿肉色絲襪，男員工應穿深色襪子。5、必要佩帶有公司統(tǒng)一標志服飾。四、房屋維修養(yǎng)護及裝修管理（一）維修管理方案維修部主管對社區(qū)內(nèi)進行實務性管理，組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工尋常工作，保證社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理正常運轉(zhuǎn)，詳細職責如下：1、依照管理處管理目的，制定花園內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護實行方案。2、必要具備工民建關于知識，能編制工程預決算，懂得房屋構(gòu)造特點以及使用規(guī)定。3、必要具備物業(yè)關于管理知識，熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處關于規(guī)章制度。4、掌握社區(qū)內(nèi)房屋分布狀況、構(gòu)造類型，地上及地下管道走向、分布和起止點。5、接受社區(qū)業(yè)主報修或征詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主疑難問題。6、組織維修員對社區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，保證地下排污、雨水管道暢通。7、經(jīng)常巡視社區(qū)內(nèi)及檢查維修工工作狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。8、定期對維修工進行思想教誨與維修技術(shù)培訓，提高維修工思想和技術(shù)素質(zhì)。9、響應并參加管理處組織公益活動，積極配合其她部門做好各項物業(yè)管理工作。（二）對私搭亂建和變化房屋用途等現(xiàn)象管理辦法1、全體員工均有義務對私搭亂建和變化房屋用途等現(xiàn)象巡邏和監(jiān)督。2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。3、對已發(fā)生類似現(xiàn)象限期整治，保證全體業(yè)主共同權(quán)利。4、加強尋常監(jiān)管。（三）房屋裝修管理方案1、裝修施工隊和裝修方案選?。?）協(xié)助業(yè)主裝修選取實力強、信譽好、獲得合格證書裝修公司。（2）業(yè)主選取裝修方案應符合規(guī)定，不浮現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格審查。2、裝修申報（1）住戶裝修，必要提前七天向管理處申報，事務助理對業(yè)主或使用人資格進行確認，并提供裝修手冊。（2）業(yè)主領取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范疇、原則、時間、施工圖紙、施工隊伍等。3、裝修審批（1）業(yè)主應如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設計圖紙。（2）在接業(yè)主遞交裝修方案一周內(nèi)，事務助理睬同工程維修部、保安部對方案進行嚴格審核、保證不浮現(xiàn)違章裝修方案。（3）業(yè)主（住戶）收到批復后，交納裝修管理押金，帶領選定裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。訂立《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修允許證。4、施工管理（1）所有施工必要按照管理處審批方案進行，不得有任何更改。如實際狀況需要更改，必要報管理處審批，出具更改告知后方可施工。（2）施工期間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府關于裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如的確需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。（4）施工時間：每天施工時間為8：00—12：00；14：00—18：00。禁止擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修社區(qū)單元裝修表容量，禁止擅自亂接電源線，否則導致一切后果負責人自主負責。（6）管道供氣設施和燃氣具安裝、拆移、改裝，必要由持有專業(yè)資格證書單位施工，顧客不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，禁止拆任何墻體，否則出責令恢復原狀外，按30%—50%裝修押金罰款。（8）空調(diào)應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。（9）不得變化陽臺用途，防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5、驗收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。（2）隱蔽工程必要在隱蔽邁進行驗收?；亟^驗收導致?lián)p失由業(yè)主自己負責。（3）竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期整治，再行復驗，直到合格。（4）裝修驗收合格并使用一種月后，經(jīng)管理處復驗擬定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊。五、房屋共有設備設施管理（一）制定設備安全運營管理方案1、所有機電操作，維修人員必要嚴格執(zhí)行國家關于安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”思想，即要保證設備安全運營，又要保證工作人員安全。2、新上崗、轉(zhuǎn)崗機電維修人員必要通過技術(shù)培訓、考核，熟悉所轄樓宇設備狀況后，才干上崗工作。3、設備房應當配備安全操作用品，例如配電房配備絕緣手套，并要認真保管。4、工作人員進入設備房內(nèi)禁止吸煙。5、非電氣工作人員未經(jīng)容許，不得擅自進入變、配電房。6、對于設備正常運營參數(shù)定期檢查記錄，如參數(shù)異常，必要及時解決。7、電氣某些維修，必要嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意禁止將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救辦法及環(huán)節(jié)。（二）公共照明系統(tǒng)管理方案1、制定年度、月份保養(yǎng)籌劃；2、經(jīng)常檢查社區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)狀況。3、以“時效制”工作規(guī)定對受損狀況進行更換和維修；4、每月進行一次全面大檢查，保證社區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；5、對社區(qū)路燈進行間隔式啟動，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調(diào)節(jié)路燈開熄時間；7、制定安全使用規(guī)范和應急維修籌劃。（三）弱電及自動化系統(tǒng)管理方案1、組織專項維修工熟悉社區(qū)弱電系統(tǒng)分布；2、熟悉維修電路原理功能圖；3、制定實行安全操作規(guī)范；4、用“觀測法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)籌劃，依此進行檢查、維修；6、對社區(qū)弱電自動化系統(tǒng)應急有籌劃、有方案；7、加強非直接責任弱電設施（如電話、有線電視等）管理部門聯(lián)系，保證正常運轉(zhuǎn)。（四）給排水系統(tǒng)管理方案1、維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度籌劃》并報批；2、維修部主管負責向關于顧客告知停水狀況；5、維修工每年兩次清洗給排水設備設施；6、應急維修應在維修前發(fā)出緊急告知；7、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。（五）共用配套設施管理方案1、建立共用設施檔案并予以發(fā)布；2、制定維修保養(yǎng)籌劃；3、對社區(qū)內(nèi)所有共用設施進行編號，并設有標記；4、按“誰受益、誰付費”原則進行維修保養(yǎng)；5、制定共用設施維修制度；6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間關系，便于維修實行；7、應急維修應在維修前發(fā)出緊急告知；8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。六、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案1、交通管理原則（1）依法辦事原則。（2）文明服務原則。（3）規(guī)范管理原則。（4）時效性原則。2、車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定停車位置。（2）提示司機關鎖好車門、窗。（3）巡檢車輛狀況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時告知車主。（4）留意進入轄區(qū)內(nèi)一切車輛狀況，對載有易燃、易爆等危險物品車輛禁止入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載車輛禁止進入轄區(qū)。（5）嚴密注視車輛狀況和駕駛員行為，避免意外發(fā)生。（6）禁止出租士出入社區(qū)。（7）指引行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。（8）對轄區(qū)內(nèi)路面一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。（二）警示標志管理辦法1、保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)既有損壞應予以記錄并及時報部門主管解決。（1）保安主管對班長報告交通標記損壞進行核算，并報公共事務部解決。（2）保安班長負責檢查交通設施狀態(tài)，發(fā)既有損失、歪斜移位和風化變色時，及時報告保安主管以便公共事務部、維修部修復或更換。（3）保安主管對整個轄區(qū)內(nèi)交通設施作出評價，報管理處以便為便為完善道路交通設施系統(tǒng)提供根據(jù)。（4）保護各種交通設施不被破壞。2、交通設施管理，除保安班長進行系統(tǒng)管理外，還應將此項內(nèi)容納入當值保安員責任范疇；3、對故意或過錯導致交通設施損毀責任者，要按公司關于進行懲罰或令其補償。4、保安班長將轄區(qū)交通設施管理狀況填寫在《交通設施檢查保養(yǎng)登記表》上。并由部門歸檔保存兩年。七、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件解決原則作業(yè)規(guī)程1.0目。規(guī)范解決突發(fā)事件程序，提高對突發(fā)事件應急解決能力，維護轄區(qū)內(nèi)正常工作和生活秩序。2.0職責保安部主管負責指揮突發(fā)事件解決；保安部班長負責貫徹保安部主管下達命令，詳細解決突發(fā)事件。3.0程序要點3.1解決各類突發(fā)事件基本原則：迅速反映、統(tǒng)一指揮、服從命令、團結(jié)協(xié)作。3.2盜竊3.2.1當發(fā)既有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，及時用向保安主管報告現(xiàn)場詳細位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進浮現(xiàn)場：（1）保安員到達現(xiàn)場后及時理解被盜詳細狀況；（2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應隨意泄露案件性質(zhì)。（3）保安員到達現(xiàn)場時，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效控制同步向保安部主管/班長報告。3.2.2保安主管接報告后及時指揮調(diào)遣保安干部及保安員對現(xiàn)場進行保護，并迅速趕赴現(xiàn)場：（1）向被盜竊當事人或知情人理解清晰犯罪嫌疑人特性及其逃離方向，告知門崗進行嚴密監(jiān)控，視狀況及時組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；（2）保安部主管理解案情及收集資料進行甄別；（3）保安部主管將理解案情及收集資料進行分析總結(jié)后向管理處主任報告、請示做出進一步工作批示。3.2.3管理處主任收集關于資料及信息后，依照案件損失及影響大小向公安機關/總經(jīng)理報告案情。3.3搶劫3.3.3發(fā)既有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應及時上前視狀況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同步向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應及時采用機智辦法防止其逃跑，謀求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關解決；（3）向事主理解人身與否受到損傷及財務損失狀況，如事主受傷則應送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應采用“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)系”辦法，以免導致不必要損傷。3.3.2保安主管接報告后，及時指揮、調(diào)遣案發(fā)地附近保安員對現(xiàn)場進行封鎖和保護，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：（1）調(diào)派保安員增援、急救、圍捕、保護現(xiàn)場；（2）向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人特性，對被抓捕犯罪嫌疑人進行甄別、詢問且有效控制；（3）將關于線索及抓獲犯罪嫌疑人移送公安機關解決。3.3.3管理處主任接報告后及時趕赴現(xiàn)場，解決善后工作，上報公安機關及公司總經(jīng)理，積極配合公安機關工作。3.4兇殺3.4.1發(fā)既有兇殺行為或街道兇殺報案時：（1）及時趕赴現(xiàn)場視狀況制止違法犯罪行為，并對現(xiàn)場進行保護，同步向保安主管或管理處主任報告；（2）封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達前，堅決禁止任何人進浮現(xiàn)場；（3）犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時，應控制其逃跑，謀求增援并抓捕，交公安機關解決；（4）對傷者應及時送往醫(yī)院急救；（5）及時向到達公安人員報告登記事項。3.4.2保安主管接報后及時上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導交通秩序，急救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關工作，提供資料及線索。3.4.3管理處主任將案情向公安機關通報，并協(xié)助和指揮保安人員配合公安人員工作，將案情報告總經(jīng)理。3.5中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）3.5.1發(fā)既有中毒狀況或接到中毒事件報告時：（1）應及時報告保安主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴散，疏散現(xiàn)場周邊圍觀者；（2）將煤氣中毒者迅速拖離現(xiàn)場，移到空氣暢通處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院急救；（3）對其她類別中毒者，應盡快將其拖離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸暢通，注意保溫并及時送往醫(yī)院急救；（4）將中毒人員狀況報告給保安部主管。3.5.2保安主管接到報告后，及時調(diào)遣人員增援，并報告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場急救；（1）調(diào)遣指揮保安員維護現(xiàn)場，急救中毒人員；（2）調(diào)查中毒因素，核準毒源與否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)導致不必要傷亡；（3）護送中毒者到醫(yī)院急救。3.5.3管理處主任將狀況通報關于部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應及時向公安機關報告；（2）將中毒狀況通報給醫(yī)院，請示求助；（3）告知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。3.6交通意外事故3.6.1發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：（1）應及時報告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場詳細位置；（2）留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場保護現(xiàn)場，急救傷者；（3）對重大交通意外事故須請示保安主管進行職工增援。3.6.2保安部主管接報后及時報告管理處主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加急救：（1）調(diào)遣保安員、機動保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院急救；（3）報交警大隊事故組（電話122）——時間及地點：導致傷亡及損毀狀況；已送急救狀況。3.6.2管理處主任接報后及時趕赴現(xiàn)場，依照事故需要，調(diào)派車輛進行急救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。3.7水浸、火災等災害事故3.7.1遇到水侵、火災等災害事故時：（1）告知或協(xié)助住戶做好防火辦法，協(xié)助機電維修部對水侵疏導排泄工作；實行對火災救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災等災害發(fā)生時，隨著犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門解決住宅社區(qū)內(nèi)交通意外事故。3.7.2管理處主任接報后及時作出統(tǒng)一指揮；（1）安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；（2）通報醫(yī)院、公安、消防等關于部門，祈求救援；（3）報告公司總經(jīng)理。3.8其他突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。八、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為住宅社區(qū)，保潔事關整體形象，業(yè)主對保潔工作規(guī)定必然明顯高于普通物業(yè)。1、

保潔安排①

人員布置依照保潔任務量劃分工作區(qū)域，貫徹到人。②

時間布置以避免對客戶工作影響和干擾為原則安排保潔工作。③

協(xié)作布置依照工作面廣、量多、變化大特點。組織多方面力量參加配合，明確全體員工均有保潔義務，做到“人過地凈”；2、

保潔原則保潔某些涉及到工作對象諸多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采用清潔保養(yǎng)工作原則：①

樓道地面清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定期間清潔齊全面刷洗一次。達到目視干凈、無污漬、無雜物。②

原則層通道及其他建筑附屬物業(yè)保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。③

樓梯扶手保持干凈，手抹不臟手，無積塵。④

防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。⑤

室內(nèi)管理無積塵，無浮塵。⑥

過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。⑦

通道內(nèi)窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。⑧

12小時保潔，另12小時由值班保安人員履行其職責。9.建筑附屬物如消防水管，消防栓，等清潔，每周清潔。10.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半某些無雜物，積塵。11.社區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬。12.所有污水井，無沉積物。13.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。14.每周定期消殺一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。15.化糞池清理時間按使用狀況而定，保證不外溢。特采用保潔工具，：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店整體利益，創(chuàng)造良好經(jīng)營環(huán)境，特制定本規(guī)定。1、

凡區(qū)內(nèi)營業(yè)各類商業(yè)網(wǎng)點，店主應按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。2、

任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場合，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。3、

各網(wǎng)點必要按指定位置掛招牌，凡在公共場合亂貼廣告、標語、亂豎批示牌等，除責令限期拆除外，并罰款一百至五百元。4、

商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、水設施。消防器材及其她公共設備，違者視情節(jié)輕重，報有關部門解決。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格遵守社區(qū)關于裝修管理一切規(guī)定。（三）

排煙、排污、噪聲等控制辦法1、

加強社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達標宣傳。2、

禁止鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。3、

實行垃圾分類，嚴格區(qū)別可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。4、

先用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。5、

先用毒性弱藥劑，防止環(huán)境污染。6、

裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設計，用料。7、

勉勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。九、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)綠化面積大，達到了并超過了國優(yōu)社區(qū)綠化率規(guī)定，綠化配備基本合理。經(jīng)我公司對現(xiàn)場實際勘察，擬采用如下管理方案：1、

草地養(yǎng)護管理草地養(yǎng)護原則是：均勻一致，無雜草，。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。①

恢復長滿階段管理。此時在養(yǎng)護管理上，重在水肥管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周普通二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。②

旺長階段管理。草地植后次年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。剪草后畝用2—4斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段工作重點。③

緩長階段管理。種后6—草地，在高溫多濕季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害發(fā)生。2、

綠籬養(yǎng)護管理綠籬養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離作用。3、

綠化樹木管理綠化樹木重要蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達到防治效果。重要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。慣用防治藥物有托布津、多菌靈等4、

花卉管理鮮花為社區(qū)業(yè)主帶來幸福高興，這實現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學搭配不同品種種植外，管理好是核心。十、基本管理辦法（一）入住管理1、手冊、告知等公眾制度：①依照社區(qū)實際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務指南）（消防安全責任書）（入住告知書）；②提前一種月向業(yè)主發(fā)放（入住告知書），告知入??；③印刷種類所用表格，設計辦理人入住手續(xù)流程圖。④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰匙及陪伴業(yè)主對房屋設備設施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主；2、

外來人員、車輛管理：①對外來人員采用“來記登記”制度；②小行區(qū)門崗設立內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認來人對的意向；③巡邏崗保安引導并目送來訪人員；④對社區(qū)內(nèi)不明身份人員進行盤查和監(jiān)控；⑤發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來車輛發(fā)放暫時停車卡，出入賃卡；⑦外業(yè)車輛進入時，對車輛內(nèi)進行檢查，保證無危險物品和危險人員；⑧巡邏保安對進入社區(qū)外來車輛進行對的引導停放，并對車上人員進行監(jiān)控。（三）

檔案管理1、

建立檔案管理制度依照檔案資料初建狀況，擬一方面制定如下制度：＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房管理制度＞＜檔案移送驗收制度＞2、

擬定檔案內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理詳細管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運作、歷史檔案。依照規(guī)定如下僅就建筑物檔案，管理工作檔案管理詳細闡明。①

建筑物檔案A、

建筑物原始檔案涉及竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，詳細清單如下：產(chǎn)權(quán)資料。涉及：項目批準文獻、用地批準文獻、建筑執(zhí)照。（1）產(chǎn)權(quán)資料。涉及：項目批準文獻、用地批準文獻、建筑執(zhí)照。（2）技術(shù)資料。涉及：竣工圖—總平面圖、建筑圖、構(gòu)造圖、附屬工程及隱蔽管全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更告知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄及沉降觀測點布置圖。（3）竣工驗收證明書。涉及：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、重要材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具檢查合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道試壓報告、物業(yè)公司代管設備。（4）房屋使用資料。涉及：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。（5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司暫時代管，竣工驗收后加辦如下合同及證書。涉及：供用電合同書、用電允許證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水籌劃報告單。B、建筑物維護、改造檔案建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進行維護、改造關于資料：（1）維護改造申請表及批準文獻（2）維護改造工程施工允許證（3）維護改造方案（4）維護改造工程合同（5）維護改造工程預算書及批準文獻（6）維護改造工程驗收闡明書（7）維護改造工程結(jié)算（核算）表（8）各設備及工程使用維護闡明書]（9）各設備及工程使用允許證（政府規(guī)定需要申辦應所有具備）（10）維護改造工程施工設計圖及竣工圖C、顧客裝修、改造工程檔案顧客裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)房屋進行裝修、改造工