宏益華集團(tuán)鄭州優(yōu)勝北路項(xiàng)目市場策劃報(bào)告樣本

宏益華集團(tuán)鄭州優(yōu)勝北路項(xiàng)目市場策劃報(bào)告×××（中華人民共和國）機(jī)構(gòu)中原分支機(jī)構(gòu)11月28日宏益華集團(tuán)鄭州優(yōu)勝北路項(xiàng)目市場策劃報(bào)告前言：受“廈門宏益華集團(tuán)公司”委托，我機(jī)構(gòu)市場部就貴司“鄭州優(yōu)勝北路項(xiàng)目”市場開發(fā)定位對鄭州市地產(chǎn)項(xiàng)目及商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查研究，并對鄭州市與項(xiàng)目同質(zhì)、同區(qū)域內(nèi)重要在售和新開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析。通過對大環(huán)境市場分析與研討、鄭州都市概況分析、都市地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析、房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀以及對項(xiàng)目地塊SWOT分析等等，初步設(shè)定產(chǎn)品市場定位方向以及產(chǎn)品規(guī)劃基本建議，藉此，以能提供有助于項(xiàng)目開發(fā)可參照市場資訊而倍感榮幸，并衷心感謝廈門宏益華集團(tuán)公司各位領(lǐng)導(dǎo)大力支持和協(xié)助！本次市場調(diào)研重要分析課題有：市場環(huán)境調(diào)研――分析市場開發(fā)前景（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r）；房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境調(diào)查――分析都市房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)空間；重要地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)研――分析市場開發(fā)限度及競爭狀況，借鑒成功和失敗項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)；分析定位產(chǎn)品――探討項(xiàng)目定位方向、產(chǎn)品定位建議和開發(fā)其他思路。目 錄第一章、鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析…4第二章、項(xiàng)目區(qū)域市場分析……………14第三章、鄭州在售高層（高檔）項(xiàng)目分析……………22第四章、區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析……………30第五章、項(xiàng)目分析………34第六章、項(xiàng)目市場定位及目的市場分析……………42第七章、產(chǎn)品規(guī)劃建議…………………46第一章鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析鄭州市概況鄭州市地處中華腹地，為河南省省會(huì)，省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東、南接黃淮平原。全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，建成區(qū)面積262平方公里?，F(xiàn)轄6區(qū)5市1縣：金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、上街區(qū)、鞏義市、登封市、滎陽市、新密市、新鄭市、中牟縣。全市總?cè)丝?00余萬人，城鄉(xiāng)人口近400萬人，中心城區(qū)人口348萬人（涉及暫住人口）。都市歷史鄭州是國家歷史名城，“中華人民共和國八大古都”之一，曾5次為都（夏、商、管、鄭、韓），8代為州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。自然資源鄭州煤礦總儲(chǔ)量50億噸，居全省第一位，耐火粘土品種齊全，儲(chǔ)量達(dá)1億噸，占全省儲(chǔ)量一半；鋁土礦儲(chǔ)量1億噸，占全省30％，天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大油石基地之一。都市交通鄭州處在國內(nèi)交通大十字架中心位置，擁有隴海、京廣鐵路，107、310國道，京珠、連霍高速公路，新鄭國際機(jī)場與國內(nèi)外30各種都市通航，擁有亞洲最大列車編組站和全國最大零擔(dān)貨品轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各一種，貨品可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國外，已經(jīng)成為一種鐵路、公路、航空兼具綜合性交通樞紐。工業(yè)經(jīng)濟(jì)鄭州擁有工業(yè)公司5萬多家，分跨100各種工業(yè)門類，以鋁、汽車、食品、紡織等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是全國紡織、冶金建材工業(yè)基地，氧化鋁產(chǎn)量占全國一半左右。全年所有工業(yè)完畢增長值759.7億元，比上年增長20.8%。商貿(mào)經(jīng)濟(jì)鄭州是國務(wù)院擬定3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)都市之一，擁有一大批高檔次、多功能大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國商品集散市場，年成交額超億元就有30多家。消費(fèi)品市場繁華活躍，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額706.7億元，比上年增長14.5%。商貿(mào)城建設(shè)進(jìn)一步加快，年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16萬個(gè)，商品交易市場359個(gè)，批零貿(mào)易公司商品銷售總額1166.3億元，商品交易市場銷售總額643.5億元。經(jīng)濟(jì)形勢近幾年鄭州市經(jīng)濟(jì)增長率呈上升趨勢，預(yù)測將來幾年都將保持較好增長勢頭。鄭州市歷年GDP增幅：10.7％、10.9％、14.7％、15.5％、15.8％；鄭州完畢國民生產(chǎn)總值為1650億元，同比增長15.8％；全市在崗職工平均工資16694元，比上年增長11.1%，市區(qū)城鄉(xiāng)居民人均可支配收入10977元，同比上漲13.6%。旅游資源鄭州旅游資源比較豐富，有軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺跡、大河村遺跡、夏都陽城遺跡、商城遺跡等上古時(shí)期歷史遺跡，而以黃河游覽區(qū)為主黃河歷史文化旅游區(qū)和以少林寺、嵩山國家森林公園為主嵩山風(fēng)景名勝區(qū)也給鄭州增添了無窮魅力。遠(yuǎn)景規(guī)劃按照河南省委、省政府和鄭州市委、市政府規(guī)定，鄭州規(guī)劃到“十一五”末實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量3050億元，都市建成區(qū)面積350平方公里，市區(qū)人口420萬；到，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量6700億元，都市建成區(qū)面積500平方公里，市區(qū)人口500到600萬。隨著國家“中部崛起戰(zhàn)略”實(shí)行和鄭州都市發(fā)展規(guī)劃貫徹，鄭州將逐漸發(fā)展成為具備中原文化特色社會(huì)主義當(dāng)代化商貿(mào)都市和全國區(qū)域性中心都市。2、鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析1）、整體概述及圖表分析：詳細(xì)如下圖：鄭州市1―10月份商品房銷售狀況柱狀圖①.商品房銷售套數(shù)柱狀圖：②.商品房銷售面積柱狀圖：③.商品房銷售價(jià)格柱狀圖：2）、房地產(chǎn)物業(yè)類型供求分析從不同物業(yè)類型供求構(gòu)造上看，多層和高層住宅仍是商品房供應(yīng)和銷售主體，但在上半年新增項(xiàng)目中，高層及小高層項(xiàng)目占到整體預(yù)售項(xiàng)目50%，不難發(fā)現(xiàn)，鄭州市隨著土地供應(yīng)緊張及居民對于居住面積需求日益增長，項(xiàng)目高度都在拔高，這也是市場發(fā)展合理趨勢。非住宅商品房供過于求明顯。截至6月底，非住宅商品房空置面積為45.21萬平方米，其中商業(yè)用房空置面積36.61萬平方米，比增長29.31萬平方米，所占比重由去年同期7.9%提高到36.3%。浮現(xiàn)這種狀況，一方面是由于受商業(yè)地產(chǎn)高額利潤吸引，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)較多地建設(shè)非住宅用房，近兩年開發(fā)商大量投資大型商業(yè)物業(yè)、社區(qū)商鋪，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)大量涌入市場，商場、寫字樓售價(jià)較高引起消化不良，導(dǎo)致一年之內(nèi)待銷房較多，商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出過熱、過快勢頭。3）、區(qū)域市場供求狀況分析從不同區(qū)域供求構(gòu)造上看，中區(qū)、東區(qū)、西區(qū)和北區(qū)仍是中心城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售重要區(qū)域，4區(qū)共計(jì)占市區(qū)供應(yīng)總量77%，占銷售總量81%，表白鄭州市商品房整體上區(qū)域供求構(gòu)造基本合理。在各區(qū)域當(dāng)中，中區(qū)供銷比為0.87：1，表白中心區(qū)仍是市民購房首選，供不應(yīng)求。北環(huán)以北區(qū)域商品住房供應(yīng)過量，在中心城區(qū)各區(qū)域中空置面積最大（占中心城區(qū)住宅空置面積24%），且當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存量土地最多（占中心城區(qū)住宅開發(fā)存量土地47.3%），而南區(qū)和西區(qū)市場需求較大，供應(yīng)卻局限性。4）、戶型面積市場需求狀況分析從住房供應(yīng)類型上，居民對普通住宅和經(jīng)濟(jì)合用房需求占85%，而當(dāng)前市場上中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用房有效供應(yīng)為70%，尚有一定差距；居民欲購房面積在90—120平方米之間超過50%，而當(dāng)前市場消費(fèi)比例局限性25%；相反140平方米以上大面積高檔住宅卻相對過剩，空置面積占住宅總空置面積83.5%，表白中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)合用房供應(yīng)相對局限性。5）、購房者來源地狀況分析成交客戶中省內(nèi)市外占46%，這使鄭州近年以市內(nèi)居民購房為主局面得以改寫，鄭州市項(xiàng)目正吸引著周邊都市人們來鄭州安家落戶，這其中也涉及大量在鄭州工作外來人員。6）、購房者年齡和付款方式狀況分析在商品房消費(fèi)人群中，25-35歲客戶占總體成交客戶43%，購房人群漸趨年輕化，人們購房觀念不斷轉(zhuǎn)變，攢一輩子錢買房人越來越少，62%客戶選取按揭貸款，房子是生活必須品，在權(quán)衡租房與買房之后，中華人民共和國人固有“居者有其屋”觀念加速了許多人買房決定。7）、二手房銷售狀況分析前三季度，鄭州市二手房完畢交易12191套，共計(jì)105.53萬平方米，二手房均價(jià)為2196元/平方米。預(yù)測全年二手房可完畢交易1.6萬套140萬平方米。相信隨著都市建設(shè)不斷加快，居民對于住房需求不斷增長，諸多收入仍處在中低水平客戶會(huì)更加青睞二手房市場，因而鄭州市二手房市場將會(huì)朝著更加繁華方向發(fā)展。3、鄭州今明兩年住房規(guī)劃1)、年終前爭取發(fā)布兩期經(jīng)濟(jì)房建政策性保障住房120萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)合用住房75萬平方米，國有困難公司運(yùn)用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)合用住房35萬平方米，廉租住房6萬平方米，周轉(zhuǎn)住房4萬平方米）。

據(jù)透露，今年年終前爭取再發(fā)布兩期經(jīng)濟(jì)合用房房源，預(yù)測要有多套房子。2）、政策房：下半年建120萬平方米，鄭州市住房建設(shè)總目的為620萬平方米，在年初擬定年度規(guī)?？偭?50萬平方米基本上，新增70萬平方米。6月1日前已實(shí)行386萬平方米，6月1日后住房建設(shè)目的為234萬平方米。籌劃建設(shè)商品住房114萬平方米（其中限價(jià)商品住房12萬平方米）；政策保障性住房（經(jīng)濟(jì)合用房、國有困難公司運(yùn)用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房、周轉(zhuǎn)住房）120萬平方米。

住房建設(shè)規(guī)?？偭?00萬平方米，籌劃安排商品住房560萬平方米（其中限價(jià)商品住房140萬平方米）；政策性保障住房140萬平方米。商品住房占總量60%，限價(jià)商品房占到總量20%，別的分別為廉租房、周轉(zhuǎn)房等。國有困難公司運(yùn)用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)合用住房和房改危舊房改造40萬平方米。3）、商品房：大多在東區(qū)北區(qū)東區(qū)和北區(qū)成為下半年商品房發(fā)展重點(diǎn)。東區(qū)有8個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，占37%；北區(qū)有9個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，占34%；南區(qū)占24%；西區(qū)占5%。為引導(dǎo)小戶型發(fā)展，90平方米如下住房面積占70%建設(shè)項(xiàng)目，將優(yōu)先建設(shè)102萬平方米。，東區(qū)（含鄭東新區(qū)）建設(shè)商品住房165萬平方米；南區(qū)建設(shè)商品住房40萬平方米；西區(qū)建設(shè)商品住房63萬平方米；北區(qū)建設(shè)商品住房89萬平方米；中區(qū)建設(shè)商品住房46萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)商品住房11萬平方米；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)商品住房6萬平方米。4）、限價(jià)房：定在長江路南大學(xué)路東為解決住房“夾心層”問題，起，鄭州初次推出限價(jià)商品房。在長江路南，大學(xué)路東，預(yù)測建設(shè)12萬平方米。房子均價(jià)初步定為同地段商品房均價(jià)80%。，東區(qū)（含鄭東新區(qū)）建設(shè)限價(jià)商品住房20萬平方米；南區(qū)建設(shè)限價(jià)商品住房13萬平方米；西區(qū)建設(shè)限價(jià)商品住房35萬平方米；北區(qū)建設(shè)限價(jià)商品住房46萬平方米。5）、經(jīng)濟(jì)合用房：以南區(qū)為主預(yù)測今明兩年是經(jīng)濟(jì)合用房大豐收一年，公開銷售數(shù)量會(huì)較多。今年下半年，有13處經(jīng)濟(jì)合用房開工建設(shè)，其中南區(qū)是經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)重要方向，預(yù)測共37萬平方米；西區(qū)、東區(qū)、北區(qū)別別是20萬平方米、11萬平方米、7萬平方米。而11處國有困難公司運(yùn)用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用房也在建設(shè)之中，西區(qū)則是建設(shè)最多地方，共建設(shè)8．46萬平方米，中區(qū)、北區(qū)、南區(qū)別別為5．81萬平方米、4．65萬平方米、4．42萬平方米。這兩種房子戶型所有要達(dá)到90平方米如下。，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房20萬平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房23萬平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房30萬平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房3萬平方米；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房3萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房4萬平方米。6）、廉租房：分別在西區(qū)南區(qū)為保障貧困家庭有房住，今年，鄭州市初次開建了兩處廉租房，面積都是3萬平方米，分別位于西區(qū)和南區(qū)。西區(qū)在農(nóng)業(yè)路以南，西環(huán)路以東。南區(qū)在城東路西，長江路兩側(cè)。戶型也是規(guī)定90平方米如下占100%。同步在長江路南、大學(xué)路東建設(shè)4萬平方米周轉(zhuǎn)住房。

，南區(qū)建設(shè)廉租住房3萬平方米，周轉(zhuǎn)住房3萬平方米；西區(qū)建設(shè)周轉(zhuǎn)住房4萬平方米；北區(qū)建設(shè)廉租住房4萬平方米，周轉(zhuǎn)住房3萬平方米。7）、建房安排：七類項(xiàng)目優(yōu)先開工為保證規(guī)劃順利實(shí)行，鄭州將結(jié)合公司只有資金和項(xiàng)當(dāng)前期準(zhǔn)備狀況，按照“七優(yōu)先、九不準(zhǔn)、三控制”原則，優(yōu)先安排7類建筑面積90平方米如下、住房比例超過70%項(xiàng)目開工，控制3類項(xiàng)目開工。7類優(yōu)先安排項(xiàng)目涉及：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得《國有土地使用證》項(xiàng)目；政府批準(zhǔn)城中村改造項(xiàng)目；收購、兼并破產(chǎn)公司項(xiàng)目；成規(guī)模舊城區(qū)改造項(xiàng)目；有開發(fā)實(shí)力（年開發(fā)能力在10萬平方米以上）且銷售信譽(yù)好（銷售率在90%以上）房地產(chǎn)公司項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)掃尾項(xiàng)目；土地閑置時(shí)間相對較長項(xiàng)目。3類控制開工項(xiàng)目涉及：運(yùn)用土地進(jìn)行別墅和高檔商品房建設(shè)項(xiàng)目；運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)公司名義變相為單位職工集資建房項(xiàng)目；建設(shè)規(guī)模不大于2萬平方米項(xiàng)目。8）、廉租房擴(kuò)大保障范疇新規(guī)中，對廣大低收入群體最佳消息是，鄭州市不但減少了申請廉租房門檻，還擴(kuò)大了廉租房保障范疇。

一方面是減少“低?！奔彝ド暾埩庾》織l件，將現(xiàn)行“低?！奔彝ド暾埩庾》織l件由人均住房建筑面積12平方米如下調(diào)節(jié)為16平方米如下，保障原則原則上不超過人均建筑面積20平方米。此外保障范疇由現(xiàn)行“低?！奔彝ハ蛉司率杖氲陀凇白畹凸べY原則”家庭延伸。凡家庭人均月收入低于“最低工資原則”且人均住房建筑面積在12平方米如下，并符合鄭州市人民政府規(guī)定其她申請廉租房條件家庭可以申請廉租住房，保障原則原則上不超過人均建筑面積20平方米。

保障對象向市級以上勞動(dòng)模范等先進(jìn)人物延伸。在鄭州市市級以上勞動(dòng)模范等先進(jìn)人物中，凡家庭人均月收入低于“最低工資原則”且人均住房建筑面積在16平方米如下，并符合鄭州市人民政府規(guī)定其她申請廉租房條件家庭都可以申請廉租住房，保障原則原則上不超過人均建筑面積25平方米。(以上數(shù)據(jù)摘自鄭州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布信息)第二章項(xiàng)目區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)域界定根據(jù)本項(xiàng)目地理位置、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)分布等因素，對本項(xiàng)目所需重點(diǎn)分析區(qū)域作范疇界定，大概在以本項(xiàng)目為中心，半徑1.5公里范疇內(nèi)，北至黃河路，東至文化路，南至太康路，西至隴海鐵路沿線。2、區(qū)域描述交通發(fā)達(dá)，市區(qū)兩大主干道（金水路和南陽路）貫穿其中，十多條公交線路川行，且臨近火車站和長途汽車站；但是交通弊端也不可小視，這里車流量較大，特別是到上下班高峰期，經(jīng)常浮現(xiàn)堵車現(xiàn)象；市政配套齊全，擁有多家市政機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和知名教學(xué)機(jī)構(gòu)以及各大中型購物超市，生活配套相稱完善；擁有人民公園和金水河濱河公園，是不可多得自然景觀及生態(tài)資源；居住氛圍較濃，區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)十個(gè)規(guī)模不等社區(qū)，其中涉及像天下城這樣大型高檔社區(qū)，也有像優(yōu)勝花園、城中央這樣中檔社區(qū)。二、區(qū)域在售項(xiàng)目分析區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有住宅、商鋪等，詳細(xì)分析如下：住宅：該區(qū)域當(dāng)前在售項(xiàng)目重要有：天下城三期、城中央一期、都市A座以及尚城國際花園等，詳細(xì)分析如下：1）、住宅規(guī)模2）、物業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型（㎡）銷售狀況天下城三期住宅社區(qū)四室三廳兩衛(wèi)202-247㎡50%城中央一期住宅社區(qū)三室兩廳兩衛(wèi)140㎡95%都市A座小戶型高層樓原則間34-40㎡75%尚城國際花園住宅社區(qū)三室兩廳兩衛(wèi)140㎡四室兩廳兩衛(wèi)160㎡80%3）、價(jià)格范疇4）、均價(jià)分布小結(jié)：從規(guī)模上講，天下城三期為該項(xiàng)目封疆之作，三期總建雖3.2萬㎡，但該項(xiàng)目總體規(guī)模在30余萬㎡，屬周邊幾種項(xiàng)目之最；城中央當(dāng)前準(zhǔn)備開發(fā)二期項(xiàng)目，總體規(guī)模也在13萬㎡左右；從項(xiàng)目定位上看，除了天下城為高檔樓盤外，其她幾種項(xiàng)目均為中檔樓盤；銷售方略上，各個(gè)項(xiàng)目都推崇自己開發(fā)商品牌、社區(qū)景觀、社區(qū)人文、環(huán)境配套等等，競爭升級到品牌、品質(zhì)階段；從銷售價(jià)格上看，這些項(xiàng)目售價(jià)除了天下城三期在6000多元/㎡外，其她三個(gè)項(xiàng)目多在3600～4700元/㎡之間，均價(jià)多在4100元/㎡左右；從銷售狀況上看，天下城三期銷售率雖50%，但其開盤日期為9月25日，在短短不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)有50%銷售業(yè)績，也算不錯(cuò)；其她幾種項(xiàng)目均屬尾盤銷售，整體銷售狀況都較好，這反映了本區(qū)域市場承認(rèn)度，也反映出了鄭州當(dāng)前房地產(chǎn)健康發(fā)展態(tài)勢；從物業(yè)類型看，均為小高層和高層結(jié)合；闡明在土地日益稀缺主城區(qū)，小高層和高層正逐漸取代多層，成為居住主流形態(tài)，被市民所接受；從戶型設(shè)立上看，除了都市A座以30～40平方米原則間為主力戶型外，其她項(xiàng)目基本為三房、四房、超大四房以及復(fù)式組合，闡明是以居家型客戶為目的市場，整體主力戶型設(shè)立基本是三房：130～140平方米之間、四房：140～160平方米之間、超大四房：202～247平方米之間；從購房客戶群看，我市占55％、省內(nèi)占45％；我市多為較高檔官員、成功商人以及為了子女能上重點(diǎn)中小學(xué)而選取在此購房市民居多；其中，金水區(qū)占了70％；而省內(nèi)客戶群中，鄭州周邊市縣成功人士占大某些；而客戶群年齡基本在30～50歲之間。2、商鋪：該區(qū)域內(nèi)在售商鋪重要有：紅場（清華園SOHO廣場一期）、天下城三期沿街店面、尚城國際花園沿街店鋪和城中央一期社區(qū)店等，詳細(xì)分析如下：名稱店鋪格局面積范疇（㎡）主力面積（㎡）層高（m）開間范疇（m）進(jìn)深范疇（m）售價(jià)范疇(元/㎡)銷售率出租狀況紅場1-6層5-3015各3.63-43-53700-1800030%20%天下城三期沿街兩層170-310200共7.456-715-20160%未交房尚城國際花園沿街兩層300-320300各4.75-815-2013500-1588525%未交房城中央一期沿街一層60-16070各3.54-612-189500-10000未售出未出租小結(jié)：從商業(yè)業(yè)態(tài)定位上看，除了紅場定位為大型餐飲娛樂中心外，其她項(xiàng)目商業(yè)均為社區(qū)沿街商業(yè)；銷售方式上，基本以1帶2層整體出售和單層出售為主，紅場則以產(chǎn)權(quán)式商鋪出售為主；商鋪格局上，單層開間普通在4～7米、進(jìn)深普通在10～18米；面積上，單層單間面積在60～70㎡之間、雙層普通在200～300㎡之間；價(jià)格方面，雙層店面普通在1～13000元/㎡之間，考慮到當(dāng)前周邊店面租金基本在50～80元/㎡/月左右，這個(gè)價(jià)格還是比較高；銷售去化上看，這幾種項(xiàng)目銷售率都較低，重要因素是：紅場項(xiàng)目，1～6層體量自身就較大，加上招商狀況較差，從去年年終到當(dāng)前才剛招了一家“如一坊豆撈”和一家小咖啡店，導(dǎo)致銷售速度受較大影響；尚城國際花園項(xiàng)目，前段時(shí)間商鋪剛推出，雖位于黃河路旁，地理位置較優(yōu)越，但定價(jià)偏高（15885元/㎡），銷售受阻，日后做優(yōu)惠活動(dòng)將售價(jià)打8.5折（13500元/㎡）后，才勉強(qiáng)售出一套，銷售率較低；城中央一期一層底商，由于所處位置較差，位于項(xiàng)目南面小巷，人流量較低，且近萬元售價(jià)讓消費(fèi)者望而卻步。三、區(qū)域內(nèi)寫字樓、社區(qū)及沿街店鋪狀況1、寫字樓：該區(qū)域由于其地理位置優(yōu)越性、交通發(fā)達(dá)以及市政配套較完善等因素，區(qū)域內(nèi)寫字樓較多，但銷售項(xiàng)目較少，大都為對外出租形式。下面就項(xiàng)目周邊寫字樓作分析，詳細(xì)如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址規(guī)模（㎡）戶數(shù)（戶）面積范疇（㎡）主力面積（㎡）租金(元/㎡/天)租賃狀況匯商大廈南陽路與崗杜北街交叉口東共七層，其中一層為商業(yè)用房9030—35300.780%亞達(dá)大廈南陽路與優(yōu)勝北路交叉口東共九層，其中一層為商業(yè)用房17644—71440.880%協(xié)和大廈南陽路（金水區(qū)消防隊(duì)旁）共七層，其中一層為商業(yè)用房7228—10053871.160%合力大廈歐凱龍家具館旁共19層，其中1—5層為商業(yè)樓21050—13056850.885%天恒商務(wù)優(yōu)勝南路與衛(wèi)生路交叉口東共七層，其中一層為商業(yè)用房15030—4036.51.160%清華園SOHO廣場大石橋旁共20層，其中1—6層為商業(yè)樓30058—152710.870%豫港大廈銘功路與太康路交叉口路東共26層，其中1—4層為商業(yè)房30060—2001001.295%小結(jié)：整體而言，除了豫港大廈軟硬件配套較好、檔次較高以外，別的幾棟寫字樓檔次普通，涉及物業(yè)管理、房齡、電梯數(shù)量較少以及裝修狀況等等；從面積上看，主力面積在40～70平方米之間，基本上以單間或套間形式，有某些可依照客戶需要，自由分割；從租金上看，周邊寫字樓較上檔次租金在1.1～1.2元/㎡/天，較普通租金在0.7～0.8元/㎡/天；從出租狀況看，周邊寫字樓出租狀況較好，為70～80%；從銷售狀況看，僅清華園SOHO廣場一期和豫港大廈某些寫字間有對外出售，銷售價(jià)格在3600～3900元/㎡，清華園SOHO廣場一期屬尾盤銷售，當(dāng)前也僅剩幾套，豫港大廈重要以對外出租為主，僅少數(shù)幾間尚未出租有出售。2、重要社區(qū)：該區(qū)域內(nèi)社區(qū)及家屬樓較多，其中如下面幾種社區(qū)較規(guī)模，下面就這些社區(qū)作分析，詳細(xì)如下：社區(qū)名稱位置規(guī)模建成年份入住率二手房價(jià)租金范疇主力戶型和面積暉達(dá)優(yōu)勝社區(qū)優(yōu)勝南路和南陽路交叉口向東150米7棟多層住宅社區(qū)1998年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天兩房—80m2三房—120m2中亨1號(hào)院南陽路北15棟多層住宅社區(qū)1996年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天兩房—80m2三房—120m2中亨2號(hào)院南陽路北27棟多層住宅社區(qū)1998年90%2500—2800元/m20.35—0.45元/m2/天三房—110m2四房—160m2優(yōu)勝花園優(yōu)勝南路與海灘街交叉口7棟多層和1棟13層小高層共451套，總建6100098%3800—4000元/m20.5—0.6元/m2/天兩房—100m2三房—140m2新新公寓東三街小朋友醫(yī)院向北100米3棟多層公寓共534套，總建2184485%3700—4000元/m20.6元/平方米/天單身公寓—40m2天下城一、二期優(yōu)勝南路1號(hào)（省體育館西側(cè)）共八棟小高層及高層住宅樓~90%4500—5000元/m20.7—0.8元/m2/天兩房—100m2三房—140m2小結(jié)：從社區(qū)建成年份上看，中亨1、2號(hào)院和暉達(dá)優(yōu)勝社區(qū)均為上世紀(jì)九十年代興建，距今已有數(shù)十年房齡，整體形象較差；而優(yōu)勝花園、新新公寓以及天下城一、二期為近兩年建成商品房，整體檔次較高；從物業(yè)類型看，初期建成社區(qū)大都以多層為主，近兩年開發(fā)社區(qū)則以小高層和高層結(jié)合；從戶型分布上看，區(qū)域內(nèi)社區(qū)從一房到大四房均有，但總體上還是以居家型兩房和三房居多，兩房面積在80～100平方米之間，三房面積在110～140平方米之間；從二手房市場看，初期建成社區(qū)二手房價(jià)在2500～3000元/㎡之間，而近兩年開發(fā)社區(qū)二手房價(jià)在3700～4000元/㎡之間，像天下城這樣高檔社區(qū)二手房價(jià)甚至達(dá)到近5000元/㎡；從入住狀況上看，由于本區(qū)域地理位置優(yōu)越性，周邊社區(qū)入住率較高，普遍達(dá)到90%；從房屋租賃狀況上看，這里租金0.3～0.8元/㎡/天之間，視房齡、樓層數(shù)、裝修狀況、家居配備、周邊環(huán)境不同而有所區(qū)別；像中亨1號(hào)院兩室一廳房租在600～800元/月，像天下城一期兩室兩廳房租卻達(dá)1800～元/月之間，差距是比較大。3、沿街店鋪：街道名稱店鋪格局面積范疇（㎡）主力面積（㎡）開間范疇（m）進(jìn)深范疇（m）出租狀況租金范疇（元/㎡）重要經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勝北路一層15-4001504-812-1590%50-80嬰幼兒用品、小吃店、大型餐飲連鎖店優(yōu)勝南路一層15-50403-55-1295%50-70生活配套、美容美發(fā)南陽路一層10-50253-46-1295%70-80生活配套、醫(yī)療器械、手機(jī)維修、內(nèi)衣衛(wèi)生路一層10-30203-44-890%30-50生活配套、足療保健黃河路一層50-20070-803.5-510-1595%70-100家居布藝、餐飲、美容美發(fā)健康路一層/兩層100-5001505-810-2095%100-200中高檔服裝服飾、運(yùn)動(dòng)器材東三街一層20-10030-503.5-68-1090%50-70生活配套、餐飲、服裝服飾小結(jié)：整體而言，區(qū)域內(nèi)沿街店鋪重要為住宅底商和某些大型社區(qū)沿街店鋪，住宅底商整體外部形象較差，門面參差不齊；而大型社區(qū)沿街店鋪（涉及天下城一、二期沿街店及優(yōu)勝花園沿街店）則較整潔美觀，且檔次較高；從商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)上看，區(qū)域內(nèi)沿街店鋪重要以生活配套、美容美發(fā)、大小型餐飲店、服裝服飾為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較豐富。區(qū)域內(nèi)有鄭州市知名健康路名牌服裝服飾及夜市一條街和優(yōu)勝北路餐飲一條街；從店鋪格局上看，基本上以單層店鋪為主，開間普通在3～5米、進(jìn)深普通在6～12米；面積上，依照經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，規(guī)模小面積普通在20～40㎡之間，規(guī)模大面積普通在150～200㎡之間；從租金狀況看，區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸱懂犉胀ㄔ?0～80元/㎡/月，依照店鋪所處位置、大小、形象而有所不同；像健康路名牌服裝服飾一條街上租金大都在200元/㎡/月，而衛(wèi)生路上租金卻只有30元/㎡/月，懸殊較大；從租賃狀況上看，區(qū)域內(nèi)店鋪承租率較高，基本上很少有空鋪，這也和這里人口密度較大、消費(fèi)水平較高及租金水平適中關(guān)于。第三章、鄭州高層住宅市場分析一、高層住宅市場現(xiàn)狀高層住宅市場顯得異常興旺繁華。今年以來，鄭州市場上浮現(xiàn)某些新盤大多以高層為主，特別是在市中心，例如建筑面積超過30萬平方米長城康橋華城、方圓創(chuàng)世、鄭州國貿(mào)中心、銀基王朝、鑫苑中央花園，以及非常國際、正弘旗等都是高層占絕大某些，甚至某些項(xiàng)目就是純粹高層。此外，長城康橋花園、名門世家、發(fā)展東郡、濱水帶·圣菲城、美景天城、富田·太陽城、金色港灣王座點(diǎn)式高層、帝湖王府、仟禧37°、順馳·中央特區(qū)、中義·阿卡迪亞、海逸名門、鑫苑·國際都市花園等項(xiàng)目均有大量高層推出。當(dāng)前，面對一種個(gè)高層大盤不斷涌現(xiàn)，高層住宅——這一象征著都市化進(jìn)程建筑，在鄭州這個(gè)中部崛起領(lǐng)頭都市里，正逐漸取代多層，成為居住主流形態(tài)。二、歷年高層、小高層住宅市場供銷分析，鄭州高層住宅共成交16091套、213.94萬平方米（57.69％為高層、42.31％為小高層），同比增長30.15％，延續(xù)了以來高速增長態(tài)勢；市場份額為40.12％，同比增長8.39個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了以來持續(xù)增長態(tài)勢；總體銷投基本平衡。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年新增項(xiàng)目中，高層及小高層項(xiàng)目占到整體預(yù)售項(xiàng)目50％。今年上半年，鄭州市高層、小高層住宅共成交149.39萬平方米，與去年相比，增幅分別達(dá)89.92％與38.17％。今年上半年，高層、小高層所占市場銷售份額分別達(dá)到28.84％、16.89％。三、市場價(jià)格分析高層、小高層成交均價(jià)為3032元/㎡，其中高層為3093元/㎡，小高層為2972元/㎡，增幅比去年同期增長5.83個(gè)百分點(diǎn)，徹底扭轉(zhuǎn)了以來高層價(jià)格停滯不前甚至下滑態(tài)勢。各住宅物業(yè)價(jià)格同比均有上升，由于高層供應(yīng)量大幅上漲，而多層產(chǎn)品供應(yīng)減少等因素，高層價(jià)格上漲速度比多層較為緩慢。四、戶型面積分析高層、小高層住宅平均單套面積133平方米，單套總價(jià)41萬元。從以上圖表可以很清晰地看出大套戶型占比有走低趨勢。80-120平方米小戶型占比逐年上升；單套120-160㎡面積最受歡迎。由以上圖表可以很清晰分析出戶型構(gòu)造特性：三房是主流戶型，占總體40.25％，另一方面為四房、兩房。五房、六房單位所占比例微乎其微。三房二廳銷售浮現(xiàn)了更多比例，闡明消費(fèi)者對住房多功能性及舒服度地規(guī)定有了進(jìn)一步提高。公寓型一房住宅所占比例不容忽視。特別是下半年以來市場上涌現(xiàn)出大批量小戶型高層公寓，如：名門盛世、如果·愛、都市A座、米蘭陽光等純小戶型項(xiàng)目，尚有鄭州國貿(mào)中心、長城康橋華城、鑫苑中央花園、建業(yè)置地廣場等綜合性社區(qū)大體量公寓項(xiàng)目，再加上某些多層公寓項(xiàng)目，如此大規(guī)模小戶型住宅集中放量，在當(dāng)前市場上消化有一定難度。五、購房人群特性分析從上表看出：高層、小高層住宅購房人群中，大某些為外地人士，占52.68％。各地方人群購房平均單套面積相差不大，省內(nèi)市外人士購房平均面積略低。從單價(jià)上講，鄭州市內(nèi)人群購房單價(jià)略低，省外購房人群購房單價(jià)最高。境外人士在鄭州購房重要是高層物業(yè)，且均價(jià)及面積都較高。高層購買人群及有高層住宅購買意愿購房者以中青年人士為主，業(yè)主多為30～40歲年齡段。購買高層住宅消費(fèi)群普遍受過高等教誨，大專以上學(xué)歷占比重較高。六、高層住宅購買抗性分析單從供應(yīng)上講，隨著都市土地日益稀缺，高層住宅主導(dǎo)此后樓市應(yīng)當(dāng)是不容置疑。但從需求上看，高層住宅能否主導(dǎo)市場則尚有諸多因素限制。現(xiàn)階段，雖然對于高層高品質(zhì)和高價(jià)位，人們比較承認(rèn)，但尚有很大一某些人對高層住宅存有偏見，一定限度患有“恐高癥”。從而在某些樓盤浮現(xiàn)了多層住宅房價(jià)比小高層貴，小高層比高層貴現(xiàn)象。分析其因素如下：固有居住形態(tài)及居住習(xí)慣影響，購房者缺少高層體驗(yàn)。對于許多購房者來說，此前從未住過高層，因而主線就不理解高層住宅全新生活，而全新居住理念形成，要在一定范疇內(nèi)普及，需要一種時(shí)間過程。由于建筑形式自身限制，高層住宅得房率不高，重要體當(dāng)前電梯和設(shè)備及公共大堂占用面積較大，使每戶公用面積公攤較多，購房者覺得不合算。高層物業(yè)管理費(fèi)比普通多層住宅物業(yè)費(fèi)貴，按當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)原則，多層是0.3～0.8元/㎡/月，而高層都要0.6～1.5元/㎡/月，再加上各種設(shè)備維修費(fèi)，高層住戶尋常支出比多層高出不少。安全隱患緊張，人們對高層逃生及電梯安全性，還存在心理隱患。人們對電梯等待時(shí)間存在疑慮。高層開發(fā)周期長，時(shí)間跨度很大，銷售時(shí)間延長，如果缺少市場刺激，會(huì)使人產(chǎn)生“審美疲勞”，給人“這個(gè)項(xiàng)目這樣長時(shí)間還沒賣完”感覺。對于這些購買抗性，咱們?nèi)绾我龑?dǎo)客戶，破解“恐高”情結(jié)呢？得房率問題。對于開發(fā)商而言，將高層住宅得房率拼命提高未必就是對產(chǎn)品負(fù)責(zé)。由于設(shè)有寬敞接待大堂，每個(gè)樓層大量公共面積，這些其實(shí)都是從業(yè)主舒服度來設(shè)計(jì)，這些都充分考慮到了客戶安全、私密、尊貴居住需求。采用剪力墻和外保溫等先進(jìn)技術(shù)，也能將購房者關(guān)懷得房率大大提高。高層住宅優(yōu)秀品質(zhì)是其房價(jià)高一種重要因素。精良建筑材料，優(yōu)質(zhì)建筑質(zhì)量使高層建筑硬件和配套原則高于多層住宅，因而抗震性能強(qiáng)，防災(zāi)系數(shù)比較高。對于高層物業(yè)費(fèi)來說，高收費(fèi)意味著高服務(wù)。通過電梯自由上下，免除了爬樓梯勞頓之苦，也提高了居住品質(zhì)。發(fā)揮高層住宅低密度優(yōu)勢，通過合理布局，體現(xiàn)住宅區(qū)整體規(guī)劃空間尺度，并充分發(fā)揮和創(chuàng)造景觀效應(yīng)，改進(jìn)居住環(huán)境。七、鄭州市在售高層高檔項(xiàng)目分析綜合各方面因素，將本案整體定位為高層高檔項(xiàng)目（詳細(xì)定位下面闡述），因而，有必要對我市在售高層高檔項(xiàng)目進(jìn)行分析比較，詳細(xì)如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃層數(shù)面積范疇主力面積價(jià)格范疇銷售均價(jià)開盤日期銷售狀況備注銀基王朝100萬㎡總建，80萬㎡極品豪宅，20萬㎡超級商業(yè)、超五星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓等各種業(yè)態(tài)并存。在建一期第一批推出3棟32層豪宅。202-400㎡202㎡和260㎡（平層）4200-6500元/㎡5500元/㎡7月（一期）60%（一期第一批）項(xiàng)目一期第二批將于年終開盤。正弘旗項(xiàng)目占地53畝，總建近17萬㎡。分二期開發(fā)，當(dāng)前開發(fā)一期3棟高層住宅。一棟18和20層，兩棟32層住宅。96-290㎡96㎡和140㎡3800-4800元/㎡4300元/㎡9月23日（一期）60%（一期）名門世家集高層住宅、寫字樓、小戶型精裝修公寓和商業(yè)賣場為一體大型建筑群體。住宅12、18、25層；寫字樓11、27層。住宅為99-300㎡住宅為160㎡住宅：3600-4800元/㎡住宅：4300元/㎡4月23日（住宅）85%（住宅）當(dāng)前推出某些為住宅，寫字樓及酒店式公寓未推出。天下城三期占地108畝，總建近30萬㎡。分三期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)三期1棟高層住宅和1棟公寓一棟11層小戶型公寓和一棟28層板式高層。公寓：31-64㎡住宅：87-260㎡公寓：31-34㎡住宅：202-247㎡公寓：5500-6000元/㎡住宅：5400-7000元/㎡公寓：5750元/㎡住宅：6200元/㎡10月29日（公寓）9月25日（住宅）小戶型100%大宅50%長城康橋華城集寫字樓、酒店式公寓、高層住宅和大型商業(yè)街于一體都市建筑綜合體。規(guī)劃6棟23、30層高層住宅，1棟26層寫字樓，1棟29層酒店式公寓。公寓：30-60㎡住宅：92-160㎡公寓：32㎡兩室一廳：95㎡三室兩廳：140㎡3700-4700元/㎡4200元/㎡5月28日（住宅）6月25日（公寓）10月28日（住宅）一期住宅95%總統(tǒng)公寓70%二期住宅80%寫字樓尚未推出。地上三層商鋪6萬㎡將于12月推出。小結(jié)：就在售項(xiàng)目而言，這五個(gè)項(xiàng)目在我市高層樓盤當(dāng)中屬中高檔項(xiàng)目，并且規(guī)模較大，除了銀基王朝為100萬平方米以外，其她項(xiàng)目規(guī)模多在30萬平方米左右；就以上五個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域上看，銀基王朝、名門世家和正弘旗位于市區(qū)東部外，天下城和長城康橋華城位于市中心，與本案地理位置較相似；從銷售價(jià)格上看，除了天下城三期和銀基王朝一期定位為高檔豪宅，售價(jià)在5500～6200元/㎡以外，其他價(jià)格范疇多在3600～4800元/㎡，均價(jià)多在4200～4300元/㎡之間，就當(dāng)前狀況，應(yīng)與本案初步定價(jià)目的較接近；在銷售去化速度上，由于各個(gè)項(xiàng)目在開盤前多有2～3個(gè)月左右認(rèn)購期，因而，一旦開盤，去化就不久。整體而言，除了名門世家外，其他項(xiàng)目去化速度都相稱抱負(fù)，銷售狀況相稱抱負(fù)；從戶型面積設(shè)立上看，這些項(xiàng)目基本為某些大二房（100㎡左右），以超大三房（140～160㎡）、四房（160㎡以上）為主，天下城三期和銀基王朝一期更是以超大四房（200㎡以上）為主，主力總價(jià)也以60～70萬/套為主，顯示各個(gè)項(xiàng)目明確市場定位。但是，這些中高品位項(xiàng)目以再次細(xì)分目的市場出發(fā)，也設(shè)有少量精裝小戶型和寫字樓，其目是占領(lǐng)市場；從單元層高設(shè)計(jì)而言，基本在3米和3.1米為主；從客群來看，多以具備相稱經(jīng)濟(jì)實(shí)力私營公司主、高檔官員、外來較成功人士等為主。八、高層住宅市場特點(diǎn)及發(fā)展趨勢高層大盤時(shí)代即將到來，隨著土地資源稀缺，開發(fā)商將越來越鐘情于高層。此前高層都是作為混合業(yè)態(tài)中點(diǎn)綴，而此后混合業(yè)態(tài)中，高層住宅比例將大幅提高，特別是在市區(qū)范疇內(nèi)還會(huì)涌現(xiàn)出不少純高層住宅大盤。從消費(fèi)市場來看，高層作為一種主流住房產(chǎn)品已占據(jù)市場主導(dǎo)地位。多層已成為珍稀房源，正逐漸退出市場，但銷售仍舊火爆。在人們對多層住宅盲目追捧之后，隨著高層涌現(xiàn)特別是市區(qū)環(huán)線以內(nèi)大規(guī)模高層房源放量市場，高層主導(dǎo)地位將無可動(dòng)搖。從單價(jià)上講，3000～4000元/㎡價(jià)格普遍為市場合接受，整體均價(jià)有上漲趨勢，預(yù)測增幅為6％左右。從區(qū)域分布上看，金水區(qū)仍是高層集中陣地，鄭東新區(qū)高層住宅將迅速發(fā)展成為第二陣地，價(jià)量齊升。從消費(fèi)群體分布來說，外地人群比例將進(jìn)一步上升。特別是鄭州周邊區(qū)域，如開封、許昌等地客戶比例將進(jìn)一步擴(kuò)大，省外投資客比例將進(jìn)一步增大。戶型設(shè)計(jì)合理性與舒服性，將在更大限度上影響消費(fèi)者購買意愿。客戶群體年輕化，消費(fèi)市場成長迅速，購房者對戶型不再盲目求大，更講究戶型合用度與人性化，臥室功能將得到強(qiáng)化，兩廳尺度有望縮水。三房兩廳仍為市場主流產(chǎn)品，另一方面為兩房、四房，復(fù)式住宅，特別是頂層復(fù)式在市場中消化較慢。調(diào)控政策浮現(xiàn)，預(yù)測各戶型面積將得到有效瘦身，二房比例有望走高，市場將對精致型三房（144平方米如下）格外青睞。市場對創(chuàng)新產(chǎn)品接受度增強(qiáng)，特別是躍式戶型，錯(cuò)層陽臺(tái)、異型窗，甚至是異型戶型都會(huì)引起市場特別關(guān)注，并且在中高品位市場上將會(huì)涌現(xiàn)出一大批這樣創(chuàng)新戶型。消費(fèi)市場將更加注重高層住宅景觀規(guī)劃。社區(qū)環(huán)境品質(zhì)較高項(xiàng)目將受到人們特別青睞。從產(chǎn)品供應(yīng)上看，小戶型公寓供應(yīng)量在東區(qū)、中區(qū)以及鄭東新區(qū)將在年終再次集中放量，投資性小戶型預(yù)測將供過于求，而配套較好大社區(qū)內(nèi)小戶型將受到青睞?？傮w來講，高層住宅作為一種流行和趨勢，在鄭州樓市才剛剛開始，但已顯現(xiàn)出其強(qiáng)大生命活力。隨著土地資源趨少、趨貴，隨著消費(fèi)者購房理性回歸及居住理念變化，咱們有理由相信，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場黃金時(shí)代已為時(shí)不遠(yuǎn)。同步，如何弱化高層住宅高成本劣勢，如何進(jìn)一步創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品、使其進(jìn)一步精品化、實(shí)用化，將會(huì)成為高層住宅營銷一大看點(diǎn)。第四章、區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析1、天下城三期個(gè)案資料表基本情況案名天下城三期地理位置市優(yōu)勝南路1號(hào)（省體育館西側(cè)）開發(fā)商河南開祥天城置業(yè)有限公司主力面積小戶型：31—34㎡；大宅：202—247㎡規(guī)劃戶數(shù)共1400戶，其中三期大宅為108戶建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤PTA主力總價(jià)小戶型：18萬；大宅：150萬銷售率小戶型：100%；大宅：50%行銷企劃自銷單價(jià)范疇5400-7000元/㎡綠化率38%占地面積108畝（共三期）平均單價(jià)小戶型5750元/㎡；大戶型6200元/㎡工程進(jìn)度三期：地上10、16層總建面積30余萬㎡公攤系數(shù)15—20%物管費(fèi)1.1元/㎡/月層高3.15米樓層差價(jià)40—80元/㎡銀行貸款70-80%規(guī)劃用途高檔住宅朝向差價(jià)200元/㎡開盤日期10月29日9月25日商鋪面積范疇170～310㎡開間范疇6～7米層高7.45米單價(jià)范疇1元/㎡（一帶二層）進(jìn)深范疇15～20米租金范疇未交房綜合分析戶型配比分析項(xiàng)目規(guī)劃11棟高層住宅區(qū)，其中三期為一棟11層小戶型公寓和一棟28層板式高層。（6、7號(hào)樓）戶型面積戶數(shù)比例精裝修標(biāo)房31—34㎡69戶交通狀況項(xiàng)目地處市中心，優(yōu)勝路與健康路交匯處，交通較便捷；公交線路：91、67、202、211。精裝修套房64㎡22戶兩室兩廳一衛(wèi)63—107㎡36戶產(chǎn)品特點(diǎn)兩梯兩戶，原裝整機(jī)進(jìn)口電梯、7.1米超大開間豪華客廳，采用舒服地板采暖，指紋門禁可視對講，酒店式物業(yè)管理，雙電梯觀景小高層，5星級酒店入戶堂。三室兩廳兩衛(wèi)117—130㎡42戶四室三廳兩衛(wèi)202—260㎡108戶客源分析本地私營公司主、周邊地市礦主。主要訴求地處市中心黃金地段，交通便捷，市政配套完善；建筑群規(guī)模浩大，氣勢恢宏；硬件配套設(shè)施完善且高檔，屬市中心高檔住宅區(qū)；物業(yè)管理良好；周邊商業(yè)氛圍較濃；備注精裝修套房不配備天然氣，其她均配備。三期交房日期：11月廣告主標(biāo)御制品階·豪門大宅；天下城·豪宅之巔；大有大講究，大有大不同；一切從簡，尊貴不減；天下大，小豪宅當(dāng)?shù)?。問題點(diǎn)價(jià)格相對較高；小戶型為東西朝向，通風(fēng)采光普通；豪宅面積較大。附欄調(diào)查日期.11.02調(diào)查人員陳偉膺聯(lián)系人鄭強(qiáng)聯(lián)系電話63949888/639458882、城中央一期個(gè)案資料表基本情況案名城中央一期地理位置優(yōu)勝南路與東三街交匯處開發(fā)商河南對外貿(mào)易發(fā)展置業(yè)有限公司主力面積140㎡規(guī)劃戶數(shù)三期共822戶，其中一期109戶建筑設(shè)計(jì)鄭州大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院主力總價(jià)57.4萬元銷售率一期90%、二、三期未開盤行銷企劃自銷單價(jià)范疇3600-4700元/㎡綠化率35%占地面積48畝平均單價(jià)4100元/㎡工程進(jìn)度1期2月交房，后期在打地基總建面積130000㎡公攤系數(shù)15%物管費(fèi)0.87元/㎡/月層高2.9米樓層差價(jià)80-100元/㎡銀行貸款70%規(guī)劃用途小高層住宅朝向差價(jià)20-30元/㎡（東西向）開盤日期年終（一期）年終（二期）商鋪面積范疇60-160m2開間范疇4-6米層高3.5米單價(jià)范疇9800元/m2進(jìn)深范疇12-18米租金范疇未售出綜合分析戶型配比分析（一期）項(xiàng)目規(guī)劃10棟小高層住宅戶型面積戶數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)81-85㎡1614.7%交通狀況項(xiàng)目緊鄰大石橋，交通非常便捷；公交線路：91、67、202、211。三室兩廳兩衛(wèi)135-141㎡3027.5%四室兩廳兩衛(wèi)140-141㎡5450%產(chǎn)品特點(diǎn)智能保安系統(tǒng)、0㎡北歐風(fēng)情自然原生生態(tài)景觀、雙氣入戶、進(jìn)口電梯等。復(fù)式156-248㎡98.3%客源分析周邊地市考慮讓子女上鄭州七中客戶、改進(jìn)居住品質(zhì)市民等。主要訴求地處市中心繁華地帶，市政配套齊全；生態(tài)環(huán)境好，離人民公園較近及0㎡北歐風(fēng)情自然原生生態(tài)景觀；雙氣社區(qū)，生活便利；備注商業(yè)面積13000㎡，為150米奧特萊斯名店長廊。一期開發(fā)兩棟（12層）、二期開發(fā)四棟（18層）、三期開發(fā)四棟（18層）廣告主標(biāo)住城中央去；畢生成就·城中央；中央生活制高點(diǎn)；領(lǐng)秀都心，雙“氧”生活；北歐風(fēng)情城中央。問題點(diǎn)當(dāng)前售價(jià)相對偏高；一期戶型較單一；周邊民宅較多且較陳舊，社區(qū)外部形象較差；一期商鋪面積較大且不鄰市政道路，銷售狀況較差。附欄調(diào)查日期.11.05調(diào)查人員陳偉膺聯(lián)系人康凱卿聯(lián)系電話63872666/8883、尚城國際花園個(gè)案資料表基本情況案名尚城國際花園地理位置黃河路與衛(wèi)生路交叉口開發(fā)商河南通利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司主力面積140㎡和166㎡規(guī)劃戶數(shù)411戶建筑設(shè)計(jì)深圳大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院主力總價(jià)56萬、66.4萬銷售率80%行銷企劃自銷單價(jià)范疇3500-4600元/㎡綠化率38%占地面積21133㎡平均單價(jià)4000元/㎡工程進(jìn)度剛交房總建面積83855.74㎡公攤系數(shù)18%物管費(fèi)1.1元/㎡/月層高3米樓層差價(jià)50～80元/㎡銀行貸款70%規(guī)劃用途高層、小高層住宅朝向差價(jià)100-200元/㎡東西向開盤日期9月30日商鋪面積范疇300-320㎡開間范疇5-8米層高一、二層各4.7米單價(jià)范疇13500~15885元/㎡（兩層）進(jìn)深范疇15-20米租金范疇未投入使用綜合分析戶型配比分析項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目含六棟高層、近1萬平米國際風(fēng)情商業(yè)街和地下車庫。戶型面積戶數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)86.75㎡34戶8.3%交通狀況地處市區(qū)主干道—黃河路旁，交通便捷；公交線路：83、23、71、30、41、27、91等三室兩廳一衛(wèi)117-120㎡30戶7.3%三室兩廳兩衛(wèi)139-143㎡146戶35.5%產(chǎn)品特點(diǎn)獨(dú)特健身休閑會(huì)館，內(nèi)部私家會(huì)所，背景音樂，電梯智能化系統(tǒng)，社區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)。社區(qū)采用地板采暖和外保溫技術(shù)，內(nèi)部長年恒溫；挑高6米歐式首層入戶藝術(shù)大堂等。四室兩廳兩衛(wèi)155-166㎡150戶36.5%五室兩廳兩衛(wèi)192㎡14戶7.8%復(fù)式191-193㎡36戶8.8%客源分析周邊改進(jìn)居住品質(zhì)居民、欲讓子女上名校七中市民。主要訴求地處市中心繁華地帶，市政配套齊全，周邊名校云集；項(xiàng)目品質(zhì)、配套較好；開發(fā)商實(shí)力雄厚，知名度大；戶型設(shè)計(jì)較科學(xué)；河南首個(gè)節(jié)能示范項(xiàng)目。備注該項(xiàng)目是都市中央國際化高檔社區(qū)。整體采用通透布局模式，形成圍而不閉組團(tuán)空間。在園林規(guī)劃中，大膽提出“臺(tái)地+坡地”地形概念，最大限度地創(chuàng)造地面起伏變化，并形成“負(fù)陰抱陽”新型風(fēng)水格局。引入當(dāng)代簡約設(shè)計(jì)手法，塑造不同空間尺度和感受社區(qū)景觀，形成開合有致、步移景異當(dāng)代景觀空間。廣告主標(biāo)黃河路上CLD中央國際生活；中心就是影響力；都市中堅(jiān)·生活樂園；純市中心·精英生活領(lǐng)地；文化路黃河路板塊高檔生活區(qū)；讓品質(zhì)生活步步領(lǐng)先。問題點(diǎn)樓間距較近；商鋪售價(jià)偏高。附欄調(diào)查日期.11.02調(diào)查人員陳偉膺聯(lián)系人宋磊聯(lián)系電話68217777/77784、都市A座個(gè)案資料表基本情況案名都市A座地理位置文化路與任砦北街交匯處開發(fā)商河南豐凱置業(yè)有限公司省商業(yè)建設(shè)開發(fā)公司主力面積40㎡規(guī)劃戶數(shù)445戶建筑設(shè)計(jì)上海聯(lián)筑匠人國際主力總價(jià)168000元銷售率85%行銷企劃地產(chǎn)前沿單價(jià)范疇3800-4600元/㎡綠化率31%占地面積4000㎡平均單價(jià)4200元/㎡工程進(jìn)度封頂總建面積23800㎡公攤系數(shù)25%物管費(fèi)1.1元/㎡/月（暫訂）層高2.85米樓層差價(jià)30-50元/㎡銀行貸款首付20%，按揭30年規(guī)劃用途公寓朝向差價(jià)200-300元/㎡開盤日期4月商鋪面積范疇無開間范疇無層高無單價(jià)范疇無進(jìn)深范疇無租金范疇無綜合分析戶型配比分析項(xiàng)目規(guī)劃1棟80米高小戶型公寓。戶型面積戶數(shù)比例一室一衛(wèi)34-40.48㎡30568.5%交通狀況位于市中心主干道——文化路上，交通相稱便捷。一室一廚一衛(wèi)56.64-71.45㎡8418.9%兩室兩廳一衛(wèi)91-113㎡286.3%產(chǎn)品特點(diǎn)三部進(jìn)口電梯、隱藏式空調(diào)機(jī)位、自備發(fā)電機(jī)、天然氣。三室兩廳兩衛(wèi)135.21㎡286.3%客源分析在周邊工作生活年輕人、白領(lǐng)、精英以及投資客。主要訴求都市核心生活場；都心5A級鋒尚寓所；文化路上，省體育館旁，近乎絕版爵品小戶；小戶型帶天然氣；小戶型套房，入戶門檻低，投資自住兩相宜。備注交房日期：10月廣告主標(biāo)都市核心生活場；都心5A級鋒尚寓所；文化路·市中心，數(shù)字時(shí)代酒店公寓；文化路上，省體育館旁，近乎絕版爵品小戶。問題點(diǎn)樓間距太近，影響生活品質(zhì)；公攤較大。附欄調(diào)查日期.11.10調(diào)查人員陳偉膺聯(lián)系人陳寧聯(lián)系電話63386111/222第五章、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊條件及概況1、地塊概況及評述本項(xiàng)目為鄭州市城中村——崗杜村改造用地，基地位于鄭州市主城區(qū)南陽路與優(yōu)勝北路（崗杜街）交匯處東面；地塊被優(yōu)勝北路劃分為南北兩某些，其中地塊南面某些被暉達(dá)優(yōu)勝社區(qū)兩棟居民樓一分為二，整個(gè)地塊較不規(guī)則。東邊緊鄰衛(wèi)生路（雙向兩車道），隔路相望是前兩年剛建成優(yōu)勝花園社區(qū)和某些居民樓；南邊緊鄰已建成近年暉達(dá)優(yōu)勝社區(qū)和某些家屬樓；西邊兩棟多層寫字樓——匯商大廈和亞達(dá)大廈，緊鄰南陽路（主干道，雙向六車道），隔路相望是鄭州主城區(qū)規(guī)模較大社區(qū)中亨1號(hào)院以及舊糧食公司地塊；北邊為市政工程管理處、市政幼兒園以及某些居民樓；2、基地與重要有關(guān)點(diǎn)距離項(xiàng)目地點(diǎn)———人民公園：600米項(xiàng)目地點(diǎn)———家世界超市：300米項(xiàng)目地點(diǎn)———金博大城：米項(xiàng)目地點(diǎn)———大石橋：300米項(xiàng)目地點(diǎn)———省體育館：800米項(xiàng)目地點(diǎn)———優(yōu)勝路小學(xué)：400米項(xiàng)目地點(diǎn)———鄭州市七中：400米項(xiàng)目地點(diǎn)———奧斯卡影院：500米3、區(qū)域內(nèi)環(huán)境、交通、配套圖片項(xiàng)目西側(cè)南陽路街景項(xiàng)目東側(cè)優(yōu)勝北路與衛(wèi)生路口項(xiàng)目西側(cè)南陽路與優(yōu)勝北路交叉口項(xiàng)目附近都市交通樞紐大石橋項(xiàng)目東側(cè)衛(wèi)生路項(xiàng)目附近家世界超市、歐凱龍家具館、國美電器外景4、交通及公交線路分布公交路線：南陽路崗杜北街站：11條K39路：天榮國際建材港——火車站共26個(gè)站點(diǎn)722路：大石橋——古滎鎮(zhèn)政府共27個(gè)站點(diǎn)41路：張家村——金博大碧波園共37個(gè)站點(diǎn)24路：西流湖——紫荊山共18個(gè)站點(diǎn)8路：省體育中心——火車站共22個(gè)站點(diǎn)88路：金淮花園——洛陽龍門大酒店共33個(gè)站點(diǎn)78路：天河路弓寨——長途客運(yùn)南站共36個(gè)站點(diǎn)504路：聯(lián)開客運(yùn)站——陳寨共20個(gè)站點(diǎn)39路：德億時(shí)代城——火車站共19個(gè)站點(diǎn)4路：公交三公司——興隆鋪村共26個(gè)站點(diǎn)16路：市急救中心——黃河游覽區(qū)共14個(gè)站點(diǎn)優(yōu)勝南路衛(wèi)生路站：2條205路：鑫苑名家——火車站共35個(gè)站點(diǎn)67路：鑫苑名家——火車站共24個(gè)站點(diǎn)5、周邊環(huán)境及配套：市政單位：市政工程管理處、鄭州燃?xì)夤煞萦邢薰尽⑧嵵菔邢来箨?duì)金水區(qū)大隊(duì)、金水區(qū)房管局、市外貿(mào)局等；金融機(jī)構(gòu)：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、中華人民共和國銀行、光大銀行、交通銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市小朋友醫(yī)院、女子醫(yī)院、市婦幼保健院、市第五人民醫(yī)院、省紅十字血液中心等；教誨機(jī)構(gòu)：市政幼兒園、黃河路二小、優(yōu)勝路小學(xué)、鄭州市七中、八中、十四中、省財(cái)經(jīng)學(xué)校等；商業(yè)配套：家世界大型綜合超市、歐凱龍平價(jià)家具館、國美電器、易購萬家、建材超市、美嘉美綜合量販、大商新瑪特購物中心、北京華聯(lián)等；休閑娛樂：省體育館、市圖書館、奧斯卡影院、中州影院、市雜技館、河南賓館、金橋賓館、優(yōu)勝北路餐飲一條街、健康路購物一條街等；環(huán)境資源：人民公園、濱河公園；6、交通、配套切片圖（略）二、項(xiàng)目初步基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：33801.64㎡（合：50.7畝）總建筑面積：236611.48㎡其中住宅面積：216111.48㎡商業(yè)面積：19500㎡會(huì)所面積：1000㎡容積率：7.0建筑密度：40%綠地率：35%三、項(xiàng)目SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、隱憂）分析1、優(yōu)勢（S）：地理位置優(yōu)越，地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目地處市中心兩大主干道交匯點(diǎn)（大石橋）附近以及周邊擁有十多條公交線路，交通極為便捷；項(xiàng)目周邊擁有多家金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及商業(yè)配套等，生活配套相稱完善；項(xiàng)目周邊黃河路二小、優(yōu)勝路小學(xué)、鄭州市七中檔多所知名中小學(xué)校將成為本案有力賣點(diǎn)之一；項(xiàng)目南面接近鄭州市區(qū)最大公園——人民公園，為居住物業(yè)不可多得自然景觀和休閑運(yùn)動(dòng)場合；項(xiàng)目被優(yōu)勝北路一分為二，有助于商業(yè)物業(yè)設(shè)立，商業(yè)價(jià)值較高；項(xiàng)目可挖掘潛力大，產(chǎn)品塑造性強(qiáng)。2、劣勢（W）：地塊不規(guī)則，不利于到項(xiàng)目整體開發(fā)以及規(guī)劃；南陽路上交通較擁擠，將影響居住品質(zhì)；由于是外來房地產(chǎn)開發(fā)公司，市場知名度小，尚不具備品牌效應(yīng)，因而，贏得市場認(rèn)知度和消費(fèi)者認(rèn)同感，將要作出一定努力。3、機(jī)會(huì)（O）：今年以來，中央大力推動(dòng)“中部崛起”，對中部地區(qū)予以相稱政策、財(cái)力、物力等方面支持，而中部各地區(qū)也在不斷加強(qiáng)自身造血功能，從而推動(dòng)了本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄭州作為“中部崛起”重要支點(diǎn)之一，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，同步也帶動(dòng)了相稱某些人致富，增強(qiáng)了人民購買力，也推動(dòng)了房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展；隨著中華人民共和國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，強(qiáng)大能源需求，造就了涉及河南省某些靠能源致富地區(qū)、個(gè)人，而由于這些地區(qū)生活環(huán)境較差，諸多人致富后選取到省會(huì)生活居住，特別是省會(huì)周邊地區(qū)，而這些異地置業(yè)者將給鄭州房地產(chǎn)發(fā)展帶來了有力消費(fèi)保障，近年來周邊購房者越來越多就是證明；隨著主城區(qū)舊城改造加快，不少人開始換房，換房者多規(guī)定有較好居住改進(jìn)，這樣，將增長了不少較高品位購房群體；從上面市場分析中可以看出，當(dāng)前鄭州市高層項(xiàng)目銷售狀況普遍較好，闡明該層次市場接受度和消費(fèi)力還是較強(qiáng)，尚有市場潛力可挖。4、隱憂（T）：由于國家對房地產(chǎn)調(diào)控新一輪辦法開始嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)分散某些投資客；隨著項(xiàng)目周邊涉及清華園SOHO廣場二期、城中央二/三期等周邊地塊開發(fā)，將成為與本案較具競爭性項(xiàng)目，將給本項(xiàng)目帶來一定壓力；我市、本區(qū)域其他在建或?qū)⒔ㄆ焚|(zhì)項(xiàng)目不少，競爭力較大，將給本項(xiàng)目帶來一定壓力；今年開始西區(qū)大開發(fā)。由于西區(qū)本來具備成熟生活環(huán)境和較厚重人文，再加上科學(xué)規(guī)劃、政府注重，可以預(yù)測，在后來幾年內(nèi)，西區(qū)將成為鄭州市又一種開發(fā)特點(diǎn)，將有某些品質(zhì)項(xiàng)目面市，那將對本案產(chǎn)生一定威脅。第六章、項(xiàng)目市場定位及目的市場分析從市場實(shí)際狀況出發(fā)，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H狀況和本項(xiàng)目詳細(xì)條件，本案應(yīng)為高品質(zhì)精品住宅為主、開放式底商為輔綜合物業(yè)，詳細(xì)定位分析如下：住宅定位定位思路：得天獨(dú)厚地理?xiàng)l件：都市中心區(qū)—中高檔住宅匯集區(qū)—緊挨南陽路，接近黃河路、金水路—離二七塔不超3公里；就近購物、休閑、文化娛樂環(huán)境：家世界大型超市—?dú)W凱龍家具館—健康路精品商業(yè)街等成熟街區(qū)—二七商圈—奧斯卡影院、中州影院—人民公園；完善市政生活配套設(shè)施：重點(diǎn)中小學(xué)—多家醫(yī)院—派出所—省體育館—便捷交通網(wǎng)；利潤最大化、創(chuàng)立公司品牌：地塊特點(diǎn)—土地成本—規(guī)劃指標(biāo)—銷售價(jià)格—利潤最大化—新興開發(fā)公司。但是，也應(yīng)看到，本地塊缺少直接景觀等自然資源，也不是完整大社區(qū)，因而，需要其他自身獨(dú)特賣點(diǎn)來支撐產(chǎn)品高品位性定位。2、市場定位：綜合以上各條件、各因素，建議定位為：中高檔創(chuàng)新型科技環(huán)保名宅。中高檔：在鄭州市范疇屬中高檔，在區(qū)域內(nèi)屬高檔創(chuàng)新型：重要體當(dāng)前戶型、園林景觀、配套創(chuàng)新科技：重要體當(dāng)前產(chǎn)品配套上，讓居民享有到最新居住科技環(huán)保：重要體當(dāng)前產(chǎn)品配套及公共設(shè)施上3、定位根據(jù)：區(qū)域特性，項(xiàng)目規(guī)模、地塊條件及特點(diǎn)分析；高品位市場前景看好，當(dāng)前在鄭州仍有較大市場空間；周邊競爭項(xiàng)目定位特點(diǎn)；追求更高利潤，體現(xiàn)地塊價(jià)值；作為新興外來開發(fā)公司，需要有影響力項(xiàng)目來樹立自己品牌形象。4、目的客群定位分析1）、區(qū)域：以鄭州主城區(qū)為主，其他區(qū)域、周邊市縣等為輔；2）、職業(yè)構(gòu)成：我省、市高檔官員、事業(yè)單位高檔領(lǐng)導(dǎo)；我市成功公司家、私營業(yè)主；我市外企或合伙公司單位高檔管理者；我市高收入自由職業(yè)者；外地在鄭州工作或經(jīng)商人員；周邊市縣成功人士或官員等。3）、年齡層次：以中青年為主，年齡35——60歲為主力客群；4）、購買動(dòng)機(jī)：用于自住，解決、改進(jìn)居住條件或追求享有型、特別是二次置業(yè)者；我省其他地區(qū)，我市周邊市縣成功人士為了在鄭州養(yǎng)老；青年消費(fèi)群購買小戶型自??；投資者看好市中心價(jià)值而購買中小戶型用于投資；5）、客群重要特點(diǎn)：以中產(chǎn)階層為主，有較為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入和社會(huì)身份；消費(fèi)能力強(qiáng)，注重對文化內(nèi)涵和高品質(zhì)生活追求；追求市中心區(qū)位價(jià)值及越來越良好居住生活環(huán)境；對自身和家人安全極為看重，因此非常注重樓宇物業(yè)管理水平；做事較講究身份，比較注重鄰里層次。5、價(jià)格初步定位建議（現(xiàn)擬價(jià)，以項(xiàng)目推盤時(shí)為準(zhǔn)）：綜合以上市場某些周邊同質(zhì)項(xiàng)目價(jià)格分析，結(jié)合本案產(chǎn)品定位及普通價(jià)格方略，當(dāng)前本案均價(jià)可初步定位為：4200元/平方米6、定位根據(jù)：當(dāng)前區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤價(jià)格參照；項(xiàng)目地理?xiàng)l件、規(guī)劃預(yù)想；項(xiàng)目建材及配套設(shè)施選用；半年后合理上漲空間；區(qū)域購買能力和心里接受價(jià)位；消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)承受能力。商業(yè)定位1、定位思路由于地塊地理特性及區(qū)域特點(diǎn)，一定限度上限制了項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展空間，因而，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)量應(yīng)控制在恰當(dāng)范疇內(nèi)；由于地塊挨著崗杜街，地塊內(nèi)有優(yōu)勝北路當(dāng)中穿過，因而，在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃上可以充分運(yùn)用這兩個(gè)優(yōu)勢進(jìn)行業(yè)態(tài)整合；項(xiàng)目周邊已經(jīng)成熟次干道商業(yè)街及南陽路尚不成形商業(yè)為項(xiàng)目商業(yè)定位提供了有力根據(jù)；項(xiàng)目為中型規(guī)模，有相稱居民量，因而，也有了較穩(wěn)定商業(yè)消費(fèi)群。綜合以上各方面分析，建議本案商業(yè)定位為：開放式精致商業(yè)街。業(yè)態(tài)規(guī)劃由于項(xiàng)目周邊為比較成熟居住生活區(qū)及自身相稱居民量，并且周邊也有一定數(shù)量寫字樓，因而，該區(qū)域具備較強(qiáng)市場消費(fèi)潛力，此外，考慮到項(xiàng)目離家世界大型超市約300米，離金博大城約米。因而，在業(yè)態(tài)定位上要以中檔休閑購物，中高檔餐飲、休閑、娛樂為主，以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)如音像店、洗衣店、美容美發(fā)、小吃、手機(jī)維修、童裝等等為輔，特別指出是，為了提高整條優(yōu)勝北路（項(xiàng)目范疇內(nèi)）繁華度（為了以此來增長商鋪售價(jià)），有必要在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)在該街頭尾各引進(jìn)一家較大型、較強(qiáng)烈聚人氣型商業(yè)業(yè)態(tài)，如知名餐飲、特色美食、中型超市等，以此來帶動(dòng)內(nèi)部各店鋪人氣。此外，由于地塊周邊道路狀況及項(xiàng)目構(gòu)造狀況，本項(xiàng)目商業(yè)很大某些要靠自己來造勢才干形成較高人氣。3、價(jià)格定位建議（現(xiàn)擬價(jià)，以項(xiàng)目推盤時(shí)為準(zhǔn)）：考慮到區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸱懂犉胀ㄔ?0～80元/㎡/月，同步參照周邊在售項(xiàng)目商鋪，再結(jié)合本案產(chǎn)品定位，建議定價(jià)如下：單層售價(jià)在9000～1元/㎡之間；雙層售價(jià)在8000～10000元/㎡之間。4、定價(jià)根據(jù)：有關(guān)市場調(diào)查分析及當(dāng)前周邊店面租金反算；區(qū)域市場前景預(yù)測；項(xiàng)目SWOT分析及投資分析；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃；產(chǎn)品構(gòu)造及分割面積。第七章、產(chǎn)品規(guī)劃建議一、總規(guī)建議總平設(shè)計(jì)：項(xiàng)目由大小不一四塊不規(guī)則地塊構(gòu)成，整體呈不規(guī)則狀，無法形成一種完整社區(qū)，因而，在規(guī)劃布局上要綜合考慮各因素，因地制宜，力求做到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相協(xié)調(diào)。此外，考慮到有相稱某些是安頓用房，可以在配套設(shè)施、景觀設(shè)立、建材采用上做調(diào)節(jié)。由于地塊北臨崗杜北街，中間夾著優(yōu)勝北路，整體沿街面比較長，商業(yè)物業(yè)是項(xiàng)目增值點(diǎn)。因而，在項(xiàng)目整體規(guī)劃思路上，在考慮以住宅產(chǎn)品為主同步，也要考慮如何把項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化，但是，應(yīng)保證住宅品質(zhì)與價(jià)值，而商業(yè)規(guī)劃以不影響住宅品質(zhì)為原則，且商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)也不能影響到住宅檔次。在布局上，要把戶型配比規(guī)定（三七比例）進(jìn)行通盤考慮，以戶型配備來反推樓體設(shè)計(jì)，再以樓體設(shè)立來反推地塊設(shè)計(jì)，這樣，將把優(yōu)勢資源（如園林景觀、會(huì)所、泳池等）集中在中大戶型所在地塊，以達(dá)到增長中大戶型附加值目，也使各地塊發(fā)揮出最大值。樓體頂著界線且盡量正南正北布置，在邊角位置設(shè)立小戶型以消除戶型構(gòu)造局限性但能增長建筑面積。整體布局呈間隔圍合狀，在較大空曠面積某些設(shè)立中庭景觀。較大地塊應(yīng)實(shí)行人車分流，社區(qū)內(nèi)除了環(huán)繞車道，別的道路不許走機(jī)動(dòng)車。這樣，將使項(xiàng)目居住品質(zhì)提高到最大。在商業(yè)物業(yè)設(shè)立上，可以考慮沿崗杜北街設(shè)立兩層底商，局部可以設(shè)較多層數(shù)主力店以增長人氣；此外，由于優(yōu)勝北路是兩車道小街，很少有外來車流人流通過，因而，要靠一定力度來營造才干形成較旺人氣，因而，要從規(guī)劃上加以充分考慮，可以在該路頭尾兩頭各設(shè)立一種較大面積主力店（可以先租后賣，盡量引進(jìn)有人氣商家入駐），內(nèi)部沿該街設(shè)立中小面積商鋪，再依照樓體及位置不同規(guī)劃雙層店及餐飲店集中區(qū)，這樣，將逐漸形成一條融合有各種業(yè)態(tài)并有主力店作帶動(dòng)繁華街，從而與東面其他旺街形成互動(dòng)并做到業(yè)態(tài)互補(bǔ)、良性競爭，共同把給區(qū)域商業(yè)做旺以增長本項(xiàng)目商鋪價(jià)值，也達(dá)到增長項(xiàng)目利潤點(diǎn)目。值得指出是，住宅與商業(yè)設(shè)立應(yīng)是互相協(xié)調(diào)、互相補(bǔ)充，以住宅為主，商業(yè)設(shè)立以不影響社區(qū)居住品質(zhì)為原則。2、社區(qū)入口：考慮到地塊特點(diǎn)及周邊道路狀況，結(jié)合本項(xiàng)目品質(zhì)設(shè)定及商街營造，特對各入口做如下安排：人行主入口：出于管理上考慮，在兩塊比較大社區(qū)某些要統(tǒng)一出入口，其他小地塊可以因地制宜。為了增長優(yōu)勝北路商業(yè)人氣，應(yīng)把兩個(gè)較大社區(qū)出入口各設(shè)在朝優(yōu)勝北路一面，在入口處為一大理石鋪成小廣場，從人行道起至少設(shè)3步大理石砌成臺(tái)階，廣場整體風(fēng)格與本社區(qū)建筑風(fēng)格一致，入口大門設(shè)計(jì)要有一定風(fēng)格。此外，避免由于出入口設(shè)立影響到商街整體連貫性，應(yīng)把這影響降到最小。2）人行次入口：可以結(jié)合消防通道及車行出入口來設(shè)立；3）車行出入口：單行車道，一進(jìn)一出，車輛可直接入車庫再經(jīng)地下室乘電梯入戶，可結(jié)合設(shè)立人行次入口。3、園林景觀：（以河南首創(chuàng)園林風(fēng)格來作為咱們賣點(diǎn)之一）設(shè)計(jì)思路：以巴厘島風(fēng)情園林為主題，以讓業(yè)主盡享東南亞海岸休閑生活情趣為宗旨！由于當(dāng)前鄭州市其他項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)多停留在中式、歐美風(fēng)格或者不是很成功中西結(jié)合風(fēng)格，雷同嚴(yán)重，疲倦了人們視覺；此外，由于鄭州是內(nèi)陸都市，水景較差，因而，把特色園林與水景相結(jié)合中庭造景手法將會(huì)越來越受消費(fèi)者歡迎；同步，由于當(dāng)代鋼筋水泥建筑過于剛硬，需要園林水景來加以柔和，因而，咱們主張園林造景中以原始材料為佳，少些生硬人工材料。此外，由于巴厘風(fēng)格園林講究精致，小面積造景?；谝陨蠋c(diǎn)，咱們建議應(yīng)突破常規(guī)設(shè)計(jì)，以巴厘島風(fēng)情特色園林為設(shè)計(jì)主題，以設(shè)計(jì)來突出本項(xiàng)目優(yōu)勢，使本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目相比有突出賣點(diǎn)，也彌補(bǔ)了當(dāng)代建筑局限性，打造一種良好人性化居住環(huán)境。4、建筑風(fēng)格（外立面）：本案整體建筑風(fēng)格為當(dāng)代簡約風(fēng)格，做到有氣勢、布滿質(zhì)感，外立面線條清晰，色彩明朗，力求成為市中心一道靚麗風(fēng)景線，體現(xiàn)區(qū)域標(biāo)志性。底下商業(yè)某些：整體風(fēng)格應(yīng)與項(xiàng)目風(fēng)格一致，但又能與其他項(xiàng)目有所區(qū)別，顯示自己特色。建議底商某些采用雨蓬外挑形式，走廊鋪大理石，墻體為大面積玻璃及某些大理石貼面，走廊天花板為高檔涂料。中間樓體某些：借助餐廳觀景窗、客廳陽光室、陽臺(tái)、臥室飄窗或轉(zhuǎn)角窗、通風(fēng)采光井等做為設(shè)計(jì)著力點(diǎn)，使整體線條感清晰而不雜亂，外墻貼馬賽克或小面磚，顯有質(zhì)感、檔次感。樓體屋頂某些：建議屋頂做退臺(tái)式解決，盡量有層次感且有藝術(shù)造型，與觀景窗、陽光室等形成統(tǒng)一整體外形，再結(jié)合夜景工程，將相稱靚麗，將成為市中心區(qū)域又一明顯標(biāo)志。5、車流道與停車場（某些為人防工程）：往地下停車場為單行車道，一進(jìn)一出，人車分流，社區(qū)內(nèi)除了各入戶門口環(huán)繞車道