2022-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試估價(jià)原理與方法題庫

2022-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理

與方法高分通關(guān)題庫

單選題（共50題）

1、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含（）o

A.收益遞增遞減原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.適合原理

【答案】B

2、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估

算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤二（）X直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息

C.土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D.土地成本+開發(fā)成本

【答案】D

3、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）,即買方愿意支

付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花

費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造。

A.對(duì)照原理

B.替代原理

C.比較原理

D.最高價(jià)格原理

【答案】B

4、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲,

其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查

獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月

上漲1%,對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正后的價(jià)格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

5、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C?咽部

D.腋下

【答案】A

6、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法，正確的是（）o

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

【答案】B

7、某成片荒地面積Ikm2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)

讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為

7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比

率為65%o該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

【答案】C

8、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄?/p>

地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土

地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ﹐

A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

【答案】C

9、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是

A?水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

10、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的

城市規(guī)劃屬于()方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

11、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是

()o

A?估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里

B?估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C?估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南

D?估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過

【答案】D

12、脾氣不濡，胃氣乃厚可因

A?多食苦

B?多食辛

C?多食甘

【答案】B

13、長期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（），對(duì)

房地產(chǎn)的未來價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。

A.指數(shù)平滑分析

B.趨勢(shì)擬合分析

C.時(shí)間序列分析

D.相關(guān)分析

【答案】C

14、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】B

15、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是（）。

A.增加土地供應(yīng)量

B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價(jià)

C.制定最低限價(jià)

D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】C

16、使住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高

【答案】A

17、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

【答案】B

18、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸

殊，其根本原因是（）o

A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值

B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

C.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)

值

【答案】D

19、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C?估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.獨(dú)立客觀公正原則

【答案】D

20、可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在（）的價(jià)格。

A.估價(jià)作業(yè)日期

B.其成交日期

C?估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.建成時(shí)點(diǎn)

【答案】B

21、匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率會(huì)導(dǎo)

致房地產(chǎn)價(jià)格_____O()

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲

【答案】D

22、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是()。

A.增加土地供應(yīng)量

B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價(jià)

C.制定最低限價(jià)

D?采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】C

23、“先扶正后祛邪”適用于

A?病情緩和、病勢(shì)遷延，暫無急重病

B.正虛不甚，邪勢(shì)方張

C?正虛為主，雖有實(shí)邪但機(jī)體不耐攻伐

D?邪盛為主，急于補(bǔ)虛反會(huì)助邪

【答案】C

24、通常把比較法測(cè)算出的價(jià)值稱為（）。

A.成交價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.比較價(jià)值

D.謹(jǐn)慎價(jià)值

【答案】C

25、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】C

26、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的

商鋪，首期支付50%,目前貸款余額為1L8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪,

類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2,空置率為10%,經(jīng)營費(fèi)

用為有效毛收入的10%,資本化率為5%,若由買方支付銀行欠款,

則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】C

27、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出

讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年,

則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】C

28、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2,出租率為

85%,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%,報(bào)酬率為12%,商場(chǎng)建筑面積

為40000m2,可供出租的比例為95%,運(yùn)營期為38年，該商場(chǎng)的收

益價(jià)值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】B

29、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列

幾種情況：

A?第(1)種情況

B?第⑵種情況

C.第(4)種情況

D第(5)種情況

【答案】A

30、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體的原因中，不正確的

是()。

A.房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)

值評(píng)估本身

B.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少

C?房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少

D?房地產(chǎn)估價(jià)主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)

以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等

【答案】D

31、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈（）o

A.正相關(guān)

B.負(fù)相關(guān)

C.不相關(guān)

D.行政因素影響

【答案】B

32、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是（）。

A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

C.全國同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

【答案】D

33、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是

A.正氣不足

B.正邪斗爭(zhēng)

C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響

D.陰陽失調(diào)

【答案】A

34、從估價(jià)的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得

的（）分開。

A.利潤

B.利息

C.收入

D.收益

【答案】A

35、某工業(yè)用房占地面積為5000m2,容積率為1.5,土地單價(jià)為

2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)

時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房

理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400

【答案】D

36、足陽明與足少陽經(jīng)過

A.肩胛部

B.口唇

C?咽部

D.氣街

【答案】D

37、用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測(cè)算

結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消

除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測(cè)算過程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；

④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估

價(jià)目的,?⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高

級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查（）。

A?ΦOXWW

B.①④③⑤⑥

C.（W3W⑥

D?OXW≡X≡）⑥

【答案】C

38、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨

之上漲，這反過來也說明了（）對(duì)地價(jià)的影響。

A.土地面積

B?地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

【答案】D

39、客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格可以通過（）出來。

A?發(fā)明或創(chuàng)造

B.創(chuàng)造或確定

C.發(fā)現(xiàn)或探測(cè)

D.隱定或探索

【答案】C

40、（）是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)按相似性分組，并

在組內(nèi)選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測(cè)算其價(jià)值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地

產(chǎn)價(jià)值調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值。

A?假設(shè)開發(fā)法

B.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

C多元回歸分析法

D.損失資本化法

【答案】B

41、以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求

取建筑物重新購建成本的方法稱作（）o

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】B

42、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A?估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為己有或者拒不歸檔

B?估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地

查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的，即可銷毀

D?估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地

產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)

【答案】C

43、某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、

投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、

150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】B

44、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高

度超過（）m的為∣?層。

A.12

B.20

C.24

D.48

【答案】C

45、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、

凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方

法是（）O

A.市場(chǎng)提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】A

46、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計(jì)此后每年

的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類

房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.311

B.435

C.322

D.200

【答案】B

47、交易情況修正的方法不包括（）。

A?總價(jià)修正

B.單價(jià)修正

C.分離修正

D.百分比修正

【答案】C

48、估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A?原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B.資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損

C重置價(jià)值的攤銷與回收

D?原始取得價(jià)值的攤銷與回收

【答案】B

49、某套住宅建筑面積為100m2,可使用面積為80m2,分?jǐn)偟墓灿?/p>

面積系數(shù)為10%,套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2,該套住宅

建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】C

50、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分

別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估

得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3,0.5和0.2o

如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則

前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.IOO

【答案】B

多選題（共20題）

1、應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。

A?設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)

【答案】ABD

2、比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包

括（）o

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D?地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】ACD

3、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）o

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

4、最高最佳使用同時(shí)符合（）標(biāo)準(zhǔn)。

A.無任何風(fēng)險(xiǎn)

B.法律上許可

C.技術(shù)上可能

D.經(jīng)濟(jì)上可行E價(jià)值最大化

【答案】BCD

5、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括

（）o

A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)

B?地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)

E.場(chǎng)地平整費(fèi)

【答案】ABD

6、公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列（）交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象

C?買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易

【答案】ABD

7、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（）o

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D?銷售費(fèi)用

E.投資利息

【答案】AB

8、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）o

A.建筑平面布置

B?朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級(jí)

【答案】AD

9、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有（）。

A?靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)

值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完

成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含

家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值

D?可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)

值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

下開發(fā)完成后的價(jià)值

【答案】ABC

10、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）o

A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期

B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工

之日

D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間

E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】ABD

11、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A?重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本

C.重新購建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格

【答案】BD

12、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià),

（）o

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B?辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C?按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D?是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地

產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

【答案】BD

13、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最

佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

D.未來發(fā)展趨勢(shì)E固定性

【答案】ACD

14、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。

A.是一種專業(yè)意見

B?估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E?估價(jià)作業(yè)日期長

【答案】ACD

15、用比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)

行（）的修正和調(diào)整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場(chǎng)狀況

D.交易價(jià)格

E.房地產(chǎn)狀況

【答案】BC

16、估價(jià)所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

B?估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】ABCD

17、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）o

A.環(huán)境

B?地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】BD

18、在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有

A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

B?保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

C?使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格

D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)

E?使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果

【答案】ABD

19、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B?朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】ABC

20、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地

產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一

種分類因素包括（）o

A.一般因素

B.客觀因素

C.經(jīng)驗(yàn)因素

D.區(qū)域因素

E?個(gè)別因素

【答案】AD

大題（共10題）

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年

后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期

為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在

改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來

第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

∕m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%o方案二：改擴(kuò)

建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面積∏600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管

理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣

告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可

完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,

現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年

期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地

樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購

買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管

理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,

求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第

2-11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年

凈租金收益=3χ365χ26400χ60%X(1-25%)=1300.86(萬元)

開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt∕(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)×[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500x26400-

1500x12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO)×4%

=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1

+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86χ0.5/(1+15%)

0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值VO=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71VO=-813.83(萬元)

二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)

例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=

60m2∕0?72=83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61X16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣

÷L2=95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民

幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房

地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,

該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)

酬率為10%o請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：

AMOOOO×O.7×（1-20%）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總

運(yùn)營費(fèi)用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=IO75.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4χθ.7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（萬元）；（4）±

地總價(jià)：L=40000∕4x2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某幢寫字樓，土地面積4000吊，總建筑面積為90OOrTt建成

于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047

年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/

m,建筑物重建成本為3000元/M,建筑物自然壽命為60年，有效

年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為

3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，

必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，

可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安

裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為

250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由

于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增

加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，

區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租

金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利

率為5%,土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

五、某幢寫字樓，土地面積4000吊，總建筑面積為9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047

年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/

m,建筑物重建成本為3000元/吊，建筑物自然壽命為60年，有效

年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為

3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后,

必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，

可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安

裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為

250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由

于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增

加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，

區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租

金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利

率為5%,土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)

售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1

年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造

完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一

年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10

年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%o方案二：改擴(kuò)建為

公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣

傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全

售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%o

根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容

積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住

用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地

價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊

廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用

以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊

廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收

益=3χ365χ26400χ60%χ(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后

的價(jià)值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500x26400-1500x12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地

價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)χ4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用=IOOOX26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月

通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年

使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。

通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需

花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)

格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%0

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

八、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10

月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸

款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期

間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,

現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂

觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500

萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率

為8%o請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市

場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的

購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購

買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=

未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其

他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-（已抵

押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）-其他法定優(yōu)先受償款1）2013年

10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)

慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬

元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A∕Yχ[lT∕（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：

V=500∕8%×[l-l∕(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款

余額先求年償還額600=A∕6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還

貸款余額P=81.52∕6%χ[l-1∕(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013

年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(萬元)

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年

后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期

為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在

改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來

第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

∕m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的L6倍，轉(zhuǎn)

售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%o方案二：改擴(kuò)

建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年