自考資產(chǎn)評估知識點全

自考資產(chǎn)評估知識點整理全

第一章總論

本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章

的比重較大。

1一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算.

2資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性

3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操

作者不同。當然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。

4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。

5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

6有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流

動資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。目

前不可確指的資產(chǎn)只有商譽。

8價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：

市場價值。

在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。

投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類

投資者所具有的價值。

9資產(chǎn)評估的假設：

繼續(xù)使用假設

公開市場假設：公開市場是指發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設是

基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣

者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。

清算（清償）假設

10資產(chǎn)評估的原則

包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。

資產(chǎn)評估的工作原則：獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則

資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則：貢獻原則、替代原則、預期原則

11資產(chǎn)評估基礎日一般的基準時點是日。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確

定。

第一節(jié)市場法

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的

市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

市場法應用的前提條件：

需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；

被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集

的。

運用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點

市場法的優(yōu)缺點：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映

資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市

場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比

數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用；不適用于專用機器、設備、大部分的無

形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應于商業(yè)用房、

通用設備等資產(chǎn)的評估。

第二節(jié)成本法

成本法及其適用的前提條件

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值

來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

成本法運用的形式及其各項指標的估算：

1、基本公式可表述為：

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

（一）重置成本的估算

復原重置成本與更新重置成本的異同。

1、重置核算法

2、物價指數(shù)法

3、功能價值法

4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

（1）重置核算法

是指按資產(chǎn)成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的

形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

重置成本=直接成本+間接成本

（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。

計算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

或者為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1土物價變動指數(shù)）

（3）功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)

為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比

例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本x被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

（二）實體性貶值及其估算

是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方

法：觀察法、使用年限法、修復費用法

（三）功能性貶值及估算

功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術相對落后出現(xiàn)新的技術的資產(chǎn)而導致的一些

貶值。

（四）經(jīng)濟性貶值及其估算

是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

（五）成新率及其估算

三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用

就三種法。

第三節(jié)收益法

一、收益法及其適用的前提條件

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評

估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

二：收益法應用的前提P47

三、收益法中各項指標的確定

（一）收益額

收益額是未來預期收益。

（二）折現(xiàn)率和資本化率

1、無風險報酬率

2、風險報酬率（財務風險、市場風險、管理風險）

無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據(jù)社

會行業(yè)平均收益水平確定。

（三）收益期限

四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點

（二）收益法的優(yōu)缺點

1、收益法的優(yōu)點

（1）能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；

（2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點

（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的

影響；

（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的

單項資產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

資產(chǎn)評估方法選擇應考慮的因素：

1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。

2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。

3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章機器設備評估

歷年考題中，每年都考計算題。

第三節(jié)機器設備評估的成本法

機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種

貶值來估測機器設備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除

三大貶值

機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

二、機器設備重置成本的估算

四種方法P68-80

二、機器設備的實體性貶值及其估算

（一）實體性貶值與成新率的估算

1、運用使用年限法估算機器設備成新率

2、運用觀測分析法估算機器設備成新率

3、運用修復費用法估算機器設備的成新率

第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）

投資大量性；（5）保值增值趨勢。

第二節(jié)土地使用權評估的特點

土地資產(chǎn)的特性：

1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）

土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、經(jīng)濟特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。（3）可壟斷

性。

土地資產(chǎn)價格體系：

土地資產(chǎn)的價格類型：

1、基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。

從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域

內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面

積的地價。

2、標定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)

營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

土地資產(chǎn)價格特點：

1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定

2、土地價格主要由土地的需求決定

3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性

影響地產(chǎn)價格的因素：

（一）一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟因素4、其他一般因素:

如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

（二）區(qū)域因素：

3、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎設施完

善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。

土地使用權評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動

原則：一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也

有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相

互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻原則

第四節(jié)土地使用權評估的方法

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加

以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方

法。其公式為：

一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定

估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經(jīng)過處理得出一個評估

結果。

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。

建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則

（四）房地合一原則

第五章無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)

揮效用的一種資源。

無形資產(chǎn)的特點：1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)

沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大3、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著

于有形資產(chǎn)。

無形資產(chǎn)的分類：

無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標準進行分類。

1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資

產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。

2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權、

商標權等均受到國家有關法律的保護，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護的無形資

產(chǎn)，如專有技術等稱為收益性無形資產(chǎn)。

3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那

些具有專門名稱，可單獨地取得、轉讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資

產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標權、版權、計算機軟件等。不可確指主要指商譽。

每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損

耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間

是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

無形資產(chǎn)功能特性：

1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。

專利權是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明成果，在一定

期間內(nèi)享有的占權或專有權。

商標權是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障，未注冊商

標不受法律保護。

商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特

征：1、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、

商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計

價。3、商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可

確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

第六章流動資產(chǎn)評估

第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點

一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點

流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用

的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應收及預付款項、短期投資等。

流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，周轉速度快。

第二，變現(xiàn)能力強。

各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強的變現(xiàn)能

力，是企業(yè)對外支付和償還債務的重要保證。

第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點

1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。

2、必須選取準流動資產(chǎn)評估的基準時間。一般在會計期末

3、即要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

4、流動資產(chǎn)周轉速度快，變現(xiàn)能力強。無需考慮功能性貶值。

三、一份準確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎資料，被評估資產(chǎn)的

清單應以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應以清查

核實后的實有額做為評估值。

第三節(jié)債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估

一、應收賬款及預付賬款的評估

一般應從兩方面進行：一是清查核實應收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬

損失。應收賬款評估值確定的基本公式為：

應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失

預計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法

二、應收票據(jù)的評估

應收票據(jù)可采取下列兩種方法：

1、按本金加利息確定。計算公式為：

應收票據(jù)評估值=本金X（1+利息率X時間）

2、按貼現(xiàn)值

評估值=到期值-貼現(xiàn)息

三、待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應由本月和以后各個月份負擔的

費用。

第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估

長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他

投資。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債

權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評

估值，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值。

非上市債券的評估：采有收益法進行。

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公

式為：上市股票評估值=股票股數(shù)X評估基準日該股票收盤價

第八章企業(yè)價值評估

一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效

資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。

二、企業(yè)價值評估中的財務分析

（一）企業(yè)償債能力

償債能力分析一般可以通過下列指標來進行：

1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經(jīng)驗值：2：1

2、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債

能力的指標。經(jīng)驗值：1：1

3、資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權

人提供資金進行經(jīng)營活動的能力。

（二）企業(yè)運營能力

通常可采用如下指標考察。

1、存貨周轉率。

（1）存貨周轉次數(shù)。

（2）存貨周轉天數(shù)。

2、應收賬款周轉率。是用以評估應收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標。

通常用應收賬款周轉次數(shù)和應收賬款周轉天數(shù)表示。

（三）企業(yè)盈利能力

1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有

（1）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比

率。

（2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益

越強。

2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。

（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。

（2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。

3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率

三、資產(chǎn)基礎法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，

確定企業(yè)、企業(yè)所有者權益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。

企業(yè)預期收益的預測必須以企業(yè)未來進行正常經(jīng)營為基礎并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛

在的有利因素和不利因素。

第九章資產(chǎn)評估報告

第一節(jié)資產(chǎn)評估報告的作用

一、資產(chǎn)評估報告的類型

1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告

2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復核報告和評估咨詢

報告

3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預

期性評估報告

二、資產(chǎn)評估報告的作用

1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見

2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依

據(jù)。這體現(xiàn)了評估機構的工作成果。它是有償服務。

3、對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。

4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

計算應用：

1、收益法的應用：

第一，企業(yè)價值評估：教材P50,例2-8；P239,例5-13；P307,例8-1

第二，無形資產(chǎn)的評估：教材P225,例5-11；P226例5-12

舉例：A企業(yè)擬向B公司轉讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標使用權。評估人員了解

到以下情況：

(1)該商標生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺;

(2)雙方協(xié)商，商標使用許可期限4年。商標使用費按新增利潤的30%支付A企

業(yè)；

⑶根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預計前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年;

(4)根據(jù)相關資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%,所得稅稅率為25%。

要求：(1)計算該商標權每年新增利潤；(2)計算該商標使用權價格。

第三，土地價格評估的運用：教材P132-133

第四，非上市債券的評估，教材P274-276

2成本法的應用：教材P77-91

舉例：

有一待估生產(chǎn)設備，賬面原價50萬元。設計生產(chǎn)能力為20噸/年，使用年限

10年，到評估基準口已使用3年。由于市場變動，對該廠產(chǎn)品需求僅為18噸/

年，計算該生產(chǎn)設備的評估值。已知物價指數(shù)為20%,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)取0.7。

解：(1)重置成本=50X(1+20%)=60(萬元)

(2)成新率=尚可用年限/總壽命年限=(10-3)/10X100%=70%

(3)經(jīng)濟性貶值率任I/1/，力]X100%=[l-[—]X100%=7.1%

(設計能力J120J

(4)評估值：=(60X70%)X(1-7.1%)

3、市場法舉例:P124-130

有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%,

現(xiàn)收集到A、B、C三個宗地交易實例，具體情況見下表：

區(qū)域。個別，剩余8

宗地~成交價(元交易時間2交易情況2容積率。

因素。因素。年限小

2006年2月21.7^50年。

5150口2005年2月20^1標/％口45年。

6700^2005年8月。1.9。+2%小50年。

85550口2005年12月。?231標02-1%^45年。

表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗

地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1,宗地地價比容

積率為1時增加9%,從2005年2月份到2006年2月份,地價每月環(huán)比上漲1%。

試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。（計算結果以元為單位，取

整）

資產(chǎn)評估計算公式匯總

第二章

市場法中的具體評估方法

（一）直接比較法

評估對參照物（評估對象參照物）

象價值一成交價格lA特征.A特征J

（二）類比調(diào)整法

1.市場售價類比法

資產(chǎn)評=參照+功能+時間+...+交易情況

估價值物售價差異值差異值差異值

資產(chǎn)評參照功能差異時間差異

=XXX

估價值一物售價修正系數(shù)……修正系數(shù)

2.功能價值法

資產(chǎn)評參照物（評估對象參照物）

估價值一成交價格〔生產(chǎn)能力.生產(chǎn)能劃

3.價格指數(shù)法

資產(chǎn)評參照物r物價變）

估價值一成交價格〔動指數(shù)1

4.成新率價格法

資產(chǎn)評參照物，評估對象參照物）

估價值一成交價格〔成新率.成新率1

5.市價折扣法

資產(chǎn)評參照物r價格）

估價值一成交價格〔折扣率1

6.成本市價法

資產(chǎn)評評估對象現(xiàn)（參照物參照物現(xiàn)）

—X二

估價值一行合理成本（成交價格,行合理成本1

7.市盈率乘數(shù)法

資產(chǎn)評評估對象參照物

估價值一收益額市盈率

收益法中的具體評估方法

（一）純收益不變

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：

P=A/r

2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式:

7

r(l+r)n

（二）純收益在若干年后保持不變

1.無限年期收益

P八—e--a--1---A-

M（1+r）?（1+“

2.有限年期收益

PL_

=白（i+「y仆（1+『，

（三）純收益按等差級數(shù)變化

1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下算式:

pc=A+B

~r~r

2.在純收益按等級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下算式：

Ir2\_（l+r）"Jr（l+r）n

（四）純收益按等比級數(shù)變化

1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下,

r-s

2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下,

P=^—

r-s11+

成本法

資產(chǎn)評=資產(chǎn)的—資產(chǎn)實體—資產(chǎn)功能—資產(chǎn)經(jīng)濟

估價值=重置成本一性貶值一性貶值一性貶值

成本法中的具體評估方法

L價格指數(shù)法

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值x價格指數(shù)

2.功能價值法

被評估資產(chǎn)--被--評--估---資--產(chǎn)--年---產(chǎn)-量參照物

重置成本一參照物年產(chǎn)量重置成本

3.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量^

參照物資產(chǎn)的重置成本一〔參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量

實體性貶值的測算方法

1.觀測法

資產(chǎn)實體重置<實體性）

性貶值—成本I成新率1

2使用年限法資產(chǎn)的實，重置成本-預計殘值*實際已

體性貶值—一總使用年限—%使用年限

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

資產(chǎn)利用率一端需常腎魯黑雪小

資產(chǎn)的功能性貶值測算方法

被評估資產(chǎn)n/被評估資產(chǎn)年折現(xiàn)）

x

=z凈超額運營年本系數(shù)1

功能性貶值額11

資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算

經(jīng)濟性資產(chǎn)預計可被/資產(chǎn)原設訐'

1-利用的生產(chǎn)能力/生產(chǎn)能力,xlOO%

貶值率

經(jīng)濟性=資產(chǎn)年收r所得'

X1-x(P/A,r,n)

貶值額=益損失額I稅率

7

第四章

成本法在機器設備評估中的應用

機器設備=重置—實體性—功能性—經(jīng)濟性

評估值=成本—貶值—貶值—貶值

重置成本的估算

（一）細分加和法

1.外購單臺不需安裝的國內(nèi)設備重置成本

重置全新設備基準日的一九弟

成本公開市場成交價格

2.外購單臺需安裝的國內(nèi)設備重置成本

重置全新設備基準日的一九擔安裝

成本公開市場成交價格調(diào)試費

3.外購單臺不需安裝進口設備重置成本

重置=（FOB途中國外L基準日進口增值銀行及其國內(nèi)

成本=［價格+保險費卡運雜費J"外匯匯率+關稅+稅+他手續(xù)費十運雜費

4.外購單臺需安裝進口設備重置成本

重置=單臺未安裝進口+安裝+人員+苴

成本設備重置成本調(diào)試費培訓費八

5.外購成套需安裝設備重置成本

重置單臺未安裝進口單臺未安裝國產(chǎn)工器具

=_.+_.+

成本設備重置成本總和設備重置成本總和重置成本

安裝工程軟件重設計貸款利息

+工程費+監(jiān)理費+置成本+費+(資金成本)

6、通用非標準設備重置成本計算方法。

P=(Cg+K“,+G,”)x(l+Kp)x(l+&)x(l+Kd+〃)

價格指數(shù)法

設備重-設備賬_評__估__基__準__日__定__基__物價才繳

置成本一面原值設備購建時定基物價才回

機器設備評估中貶值估算

1、比率法

(1)工作量比率法。

實體性_已完成工作量_已完成工作量

貶值率—可完成工作總量一已完成一尚可完

工作量+成工作量

(2)役齡比率法。

實體性=有效役齡

貶值率=有效役齡+尚可用年限

加權投=(復原或更*投資］復原或更、

資年限='1新重置成本“年限)'〔新重置成本,

修復費用法

實體性=可修復部分實體貶值+不可修復部分實體貶值

貶值率一設備復原重置成本

超額投資成本形成的功能性貶值的測算。

設備超額=設備復原—設備更新

投資成本=重置成本一重置成本

經(jīng)濟性I(實際使用生產(chǎn)能力丫］。/

貶值率=1一〔額定生產(chǎn)能力Jxl00%

第五章

房地產(chǎn)評估的收益法

房地產(chǎn)價格^

收益為有限年期的房地產(chǎn)價格計算公式為:

p=-

r

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系，可用公式表示如下:

L+B

評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)

7總費々用二=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費

房地產(chǎn)評估的市場法的基本計算公式是：

P=PxAxBxCxD

實際評估工作中，其計算公式為：

_4D_D100()100100

PD—PDxAxgxCxD—PX-7-x---x—-；-r-X―7-

0100()()

土地評估中成本法操作步驟

土地土地土地土地增

+稅費+利息+利潤+

價格取得費+開發(fā)費值收益

新建房地產(chǎn)評估中成本法操作步驟

新建房=土地取開發(fā)管理投資銷售正常

地產(chǎn)價格=得費用+成本+費用+利息+稅費+利潤

現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為:

預期專業(yè)—銷售

地價=一建筑費一一利息一稅費一利漏

樓價費用一費用

利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）X利息率

利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）X利潤率

基準地價修正系數(shù)法估價的公式

被估宗待估宗地所處年期修期日修容積率

—XXX

地地價地段的基準地價正系數(shù)正系數(shù)修正系數(shù)

其他因素

X

修正系數(shù)

路線價估價法的計算公式：宗地總價=路線價X深度百分率X臨街寬度

第六章

森林資源資產(chǎn)評估主要方法

（一）市場法

P^KxKbxGxQ

式中：P——林木資產(chǎn)評估值;

Q——被估林木資產(chǎn)的蓄積量;

K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

Kb——物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；

G——參照物單位蓄積的交易價格。

（二）剩余法

P=W-C-F+S

式中：P——林木資產(chǎn)評估值；

w—銷售總收入；

C——木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務費

用及有關

稅費）；

F——木材經(jīng)營合理利潤；

S——林木資源的再生價值。

（三）收益法

y（A-G）

P=噓（l+r）z

礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法

（一）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

（二）可比銷售法

P=Pxx

第七章

無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式

nkD

無形資產(chǎn)評估值=方~1（7-1）

片（1+廠）

無形資產(chǎn)評估值=y（7_2）

M（l+r）z

上述兩個公式不同處在于公式（7-2）多一項最低收費額，然而在后項計算無

形資產(chǎn)的分成率時，是按扣除最低收費額后測算的，本質(zhì)上與公式（7-1）是

一致的。

無形資產(chǎn)重置成轉讓成本無形資產(chǎn)轉讓

XI

最低收費額一本凈值分攤率的機會成本

轉讓成本=購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力

分攤率—一運用無形資產(chǎn)的總計育功一X，。

無形資產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)再開

=+

的機會成本的凈減收益發(fā)凈增費用

分為收入增長型和費用節(jié)約型。

（1）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價格銷售；

（2）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加,

市場占有率擴大，從而獲得超額收益。

第一種原因形成的超額收益可以用下式計算：

尺=（舄一6）QQ—7）

第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：

尺=（。2-QJ（P-0（1-T）

費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降

低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。

/?=（c2-c1）e（i-r）

分成率法

無形資產(chǎn)銷售收入銷售收入

收益額—俐潤）俐潤吩成率

因為：收益額=銷售收入X銷售收入分成率

=銷售利潤X銷售利潤分成率

所以：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率

銷售利潤分成率=銷售收入分成率+銷售利潤率

邊際分析法。利潤分成率=￡追加利潤現(xiàn)值+￡利潤總額現(xiàn)值

約當投資分成法。

無形資產(chǎn)

約當投資量

無形資產(chǎn)=xlOO%

利潤分成率一購買方約無形資產(chǎn)

當投資量+約當投資量

無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

—x（1+適用成本利潤超

約當投資量一重置成本

購買方約購買方投入的總

—x（1+適用成本利潤可

當投資量—資產(chǎn)的重置成本

無形資產(chǎn)評估中成本法的應用

無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

X成新率

評估值重置成本

商譽評估的方法

（一）割差法

商譽的=企業(yè)整體_企業(yè)的各單項資產(chǎn)評佰直

評估值=資產(chǎn)評估值一之和（含可確指無形資產(chǎn)—

（二）超額收益法

1.超額收益本金化價格法

企業(yè)預期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資

-x

商譽的=年收益額收益率產(chǎn)評估值之和

價值_適用本金化率!/~

2.超額收益折現(xiàn)法

商譽的價值=5>,（1+廠廣

t=l

第八章

長期債權投資的評估

（一）上市交易債券的評估

債券評債券評估基準日債券/。I、

估價值數(shù)量的市價(收盤價)

(二)非上市交易債券的評估

1.到期一次還本付息債券的價值評估：P=F/(l+ry

2.分次付息，到期一次還本債券的評估

P=f[K(l+r)-1+A(l+r)-"

t=l

(三)非上市交易股票的評估

1.普通股的價值評估

(1)固定紅利型股利政策下股票價值評估。

P=R/r

式中：P一一股票評估值；

R一一股票未來收益額；

r---折現(xiàn)率。

(2)紅利增長型股利政策下股票價值評估。

P=R/(r-g)(r>g)(8-7)

式中：P一一股票評估值；

R一一股票未來收益額；

r---折現(xiàn)率；

g---股利增長率。

股利增長率g的計算方法，一是統(tǒng)計分析法，即根據(jù)過去股利的實際數(shù)據(jù)，

利用統(tǒng)計學的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率；二是趨勢分析法，即

根據(jù)被評估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈

資產(chǎn)利潤率相乘確定股利增長率。

(3)分段型股利政策下股票價值評估。

2.優(yōu)先股的價值評估

尸=￡何(1+/尸]=A/r

式中：P——優(yōu)先股的評估值;

R——第t年的優(yōu)先股的收益；

r-----折現(xiàn)率；

A一一優(yōu)先股的年等額股息收益。

第九章

按低值易耗品使用情況分類

在用低值易全新低值易耗卡皿%

耗品評估值一品的成本價值

成新率低值易耗品實際已使用月數(shù)

——低值易耗品可使用月數(shù)

根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本

某項或某類在產(chǎn)=原合理價格汽原合理工

品的