2024年高等教育經(jīng)濟類自考-00168房地產(chǎn)經(jīng)濟學筆試歷年真題薈萃含答案

2024年高等教育經(jīng)濟類自考-00168房地產(chǎn)經(jīng)濟學筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后卷I一.參考題庫(共25題)1.可預售面積2.級差地租有哪些特征？3.房屋實測面積4.試述房地產(chǎn)市場的運行機制。5.房地產(chǎn)市場細分的可衡量性是指對（）進行衡量。A、規(guī)模及購買力B、量化及收益能力C、發(fā)展及潛力D、反應及應對性6.資金成本由籌資費用和使用費用組成，以下（）屬于使用費。A、發(fā)行債券申請費B、銀行借款手續(xù)費C、向債權人支付利息D、借款手續(xù)費7.住宅不僅可以自己享用，而且可以作為遺產(chǎn)遺留給后代，體現(xiàn)了住宅的（）功能。A、生活資料B、發(fā)展資料C、社交D、資產(chǎn)8.樓面地價是指每平方米建筑面積所分攤到的地價成本，它等于總地價除以（）。9.某項投資的凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率稱為（）A、內(nèi)部收益率B、最低收益率C、臨界收益率D、平均收益率10.“炒房”作為房地產(chǎn)投機需要是（）需求的一種特殊表現(xiàn)形式。A、生產(chǎn)性B、生活性C、消費性D、投資性11.建筑容積率12.房地產(chǎn)營銷的中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售。13.房地產(chǎn)廣告的圖形要素中，占據(jù)房地產(chǎn)廣告最大版面的是（）。A、主題畫面B、區(qū)位示意圖C、物業(yè)外觀D、戶型圖14.耕地使用稅15.某企業(yè)2010年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅，計算該企業(yè)當年應繳納的房產(chǎn)稅。16.下列關于地租的說法正確的是（）。A、最初出現(xiàn)的奴隸制地租是以勞役地租為基本形式B、封建制度時期，地租包含了直接生產(chǎn)者（佃農(nóng)）的部分剩余生產(chǎn)物C、社會主義時期，地租以實物地租為主要形式D、資本主義地租是國家用以調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)的經(jīng)濟杠桿17.關于逆城市化，下列說法不正確的有（）。A、逆城市化現(xiàn)象主要出現(xiàn)在亞洲國家B、逆城市化是大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程C、逆城市化的結果是都市區(qū)人口的絕對數(shù)量下降，人口的增長率為負值D、20世紀60年代到80年代初期，英、美、日本等國都曾發(fā)生過逆城市化E、逆城市化是城市化進程中一種暫時的調(diào)整，而不是一種長久的變化18.地價的變動趨勢？19.（）是指在生產(chǎn)過程中大部分損失掉，不會轉換到制成品中去。20.什么是內(nèi)銷房？21.房地產(chǎn)投資的風險是指（）.A、投資者負債融資的不確定性B、總資產(chǎn)收益率無法達到的可能性C、投資項目所處經(jīng)濟環(huán)境的不確定性D、投資者面臨的收益不確定性22.房地產(chǎn)投資結構控制主要包括（）.A、住房結構、商業(yè)用房結構和辦公用房結構B、地產(chǎn)結構、房產(chǎn)結構和房地產(chǎn)結構C、客體結構、時間結構和空間結構D、資產(chǎn)結構、資金結構和產(chǎn)品結構23.從本質上講，抵押貸款證券化是（）.A、一種資產(chǎn)證券化形式B、一種產(chǎn)權證券化形式C、一種基金證券化形式D、一種信托投資證券化形式24.利潤25.滿足人們求知、學習需要而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求屬于（）。A、生產(chǎn)性需求B、生活性需求C、消費性需求D、投資性需求卷II一.參考題庫(共25題)1.使用率2.多層建筑利用其首層的一種較為典型的戶型作為樣板房，同時利用樣板房的各個房間充當各功能分區(qū)，實現(xiàn)售樓處的基本功能的售樓處形式是（）。A、二合一型售樓處B、聯(lián)體型售樓處C、分散獨立型售樓處D、立體式售樓處3.韋伯提出原料指數(shù)的概念，是用來論證（）對工業(yè)區(qū)位的影響。A、運輸成本B、貨物重量C、企業(yè)規(guī)模D、勞動力成本4.工業(yè)部門的布局指向一般分為（）A、原材料指向B、市場指向C、能源指向D、科技指向5.通常情況下，進行房地產(chǎn)投資時，投資于（）風險較小。A、未開發(fā)土地B、辦公房產(chǎn)C、出租性住宅D、購物中心6.一般而言，在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用純原料，其原料指數(shù)（）。A、>1B、<1C、=1D、=07.房地產(chǎn)抵押8.若土地使用者（）年內(nèi)不搞投資開發(fā)，國家將無償收回土地使用權。A、1B、2C、3D、49.城市級差地租可分為（）幾種存在形式。A、絕對級差地租B、區(qū)位級差地租C、功能級差地租D、規(guī)模級差地租10.市場運行機制11.房地產(chǎn)開發(fā)12.房屋租賃13.區(qū)位14.土地價格的特點？15.建設監(jiān)理16.簡述一般房地產(chǎn)投資的程序？17.房地產(chǎn)需求的價格彈性18.土地管理制度19.為什么房地產(chǎn)投資仍有風險？它有哪些風險？如何控制這些風險？20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件有哪些？21.房地產(chǎn)市場營銷主題定位準則中，哪一項是主要準則？（）A、受眾導向準則B、差異化準則C、全局一致準則D、經(jīng)濟可行性準則22.簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢？23.當某項投資方案是可取方案時，是指（）A、內(nèi)部收益為零B、內(nèi)部收益率大于零C、凈現(xiàn)值大于零D、凈現(xiàn)值最大24.簡答房地產(chǎn)投資信托及其分類。25.投資受宏觀國民經(jīng)濟和政府的政策影響較大。卷III一.參考題庫(共25題)1.房屋贈與2.城市土地利用的原則是（）A、公平公開B、出價最高者使用C、最高最佳使用D、各行業(yè)均衡分配使用3.貨幣政策4.我國城市房地產(chǎn)價格的基本構成要素有（）A、管理費和銷售費B、土地取得費用C、前期工程費和配套費D、建筑安裝工程費E、稅費、利息和利潤5.房地產(chǎn)供給6.在戴維斯提出的對CBD中的零售業(yè)布局的結構模式中，受特殊通達性的影響最大的是（）。A、汽車修理廠B、家具展銷店C、咖啡館D、娛樂設施E、辦公樓7.關于生產(chǎn)集聚，下列闡述正確的有（）。A、又稱技術集聚或純集聚B、是由企業(yè)外部因素引起的C、它是一般集聚因素，又是集聚的固定內(nèi)在因素D、工業(yè)區(qū)位選擇主要考慮一般集聚因素E、它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：一是由工廠企業(yè)規(guī)范的擴大帶來的；二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化8.影響房地產(chǎn)需求方面的因素，通?？蓺w納為（）A、人口B、消費偏好C、購買力D、投機9.商品房現(xiàn)售10.適于我國的住宅貸款證券化的模式為（）A、政府管理的住宅貸款證券機構B、政府支持，商業(yè)方式運作的住宅貸款證券公司C、完全是私人持股的住宅貸款證券公司D、社會法人機構11.集聚因素是影響中關村發(fā)展的關鍵因素，其中主要指（）。A、社會集聚B、生產(chǎn)或技術集聚C、純集聚D、偶然集聚12.下面的地租理論中不屬于馬克思主義地租類型劃分的是（）A、絕對地租B、級差地租C、壟斷地租D、經(jīng)濟地租13.國有土地有償使用的方式有土地使用權出讓、作價出資或人股和（）。A、土地使用權轉讓B、土地使用權出租C、國有土地租賃D、土地使用權抵押14.廉租住房15.商業(yè)用房16.完全限制的轉遞證券17.馬克思認為資本主義地租的實質是（）。A、超額利潤B、經(jīng)營利潤C、平均利潤D、正常利潤18.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標為（）.A、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標、結構協(xié)調(diào)目標和效益目標B、房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)目標、地區(qū)目標和企業(yè)目標C、房地產(chǎn)業(yè)技術發(fā)展目標和企業(yè)管理目標D、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益目標和社會效益目標19.簡述減少房地產(chǎn)投資風險的一般對策？20.樓盤銷售中最主要、最有效、最簡潔的廣告形式是（）。A、電視媒體廣告B、海報廣告C、報紙廣告D、戶外媒體21.什么是產(chǎn)權置換？22.房地產(chǎn)業(yè)23.房地產(chǎn)24.從業(yè)資格人員25.土地使用權出租卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案:是指報告期內(nèi)，經(jīng)批準預售仍未竣工的商品房面積連同上期結轉的可預售總建筑面積之和。2.參考答案:級差地租的四個特征： ①級差地租不參加商品的一般生產(chǎn)價格的形成，而是以一般生產(chǎn)價格為前提。 ②級差地租不是產(chǎn)生于所用資本或它所占勞動的生產(chǎn)力的絕對增加，而是由于一定的投入一個生產(chǎn)部門的個別資本，同那些沒有可能利用有利生產(chǎn)條件的投資相比，相對來說具有較高的生產(chǎn)率。 ③生產(chǎn)力不是形成級差地租的超額利潤的源泉，而只是超額利潤的一種自然基礎。 ④土地所有權，對于剩余價值的創(chuàng)造沒有任何關系3.參考答案:實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。4.參考答案:房地產(chǎn)交易關系的形成，須具備三個元素： （1）房地產(chǎn)市場交易主體，即從事房地產(chǎn)交易的當事人； （2）房地產(chǎn)市場交易的貨幣媒介； （3）房地產(chǎn)市場的交易客體——土地或物業(yè)。 在房地產(chǎn)投資、開發(fā)和流通過程中，上述這些元素的相互聯(lián)系和相互作用的集合，形成房地產(chǎn)市場的運行機制。 主要包括動力機制、供求機制和價格機制和競爭機制5.參考答案:A6.參考答案:C7.參考答案:D8.參考答案:總建筑面積9.參考答案:A10.參考答案:D11.參考答案:是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。12.參考答案:正確13.參考答案:A14.參考答案:是對占用耕地建設房屋或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅。15.參考答案:自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價計征。 自身經(jīng)營用房應納房產(chǎn)稅=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3?=19.2+2.4=21.6（萬元） 出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征=5×9×12%=5.4（萬元） 企業(yè)當年應納房產(chǎn)稅=21.6+5.4=27（萬元）16.參考答案:A17.參考答案:A,C,D18.參考答案:地價是呈波浪式增長的。 （1）土地價格呈總體上升趨勢，主要受下列因素影響： A.社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高； B.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加； C.土地投機，土地投機的本質是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求，在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以達到獲利的目的。 （2）土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征 A.土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響； B.土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響； 總體來講，地價雖然波動，但由于其供給的有限性，變動趨勢應為長期增長。19.參考答案:失重原料20.參考答案:內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。21.參考答案:D22.參考答案:A23.參考答案:A24.參考答案:是指房地產(chǎn)中介服務機構從事經(jīng)營活動所產(chǎn)生的利潤。25.參考答案:B卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案:住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。2.參考答案:A3.參考答案:A4.參考答案:A,B,C,D5.參考答案:C6.參考答案:C7.參考答案:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。8.參考答案:B9.參考答案:B,C,D10.參考答案:指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通和消費過程中，房地產(chǎn)交易的三個要素，及房地產(chǎn)交易主體房、地產(chǎn)交易客體和房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者管理者。三個要素的相互聯(lián)系相互作用的集合所形成的。11.參考答案:是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。12.參考答案:是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。13.參考答案:區(qū)位不僅指現(xiàn)在所處的位臵，還要考慮與周圍的聯(lián)系，有什么可利用的潛能資源等，是綜合的優(yōu)勢。14.參考答案:地租的資本化即地價。 土地是一種特殊的商品，其價格形式與本質有著與一般商品價格不同的特點。 （1）土地價格是土地的權益價格； （2）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價； （3）土地價格主要由土地需求決定； （4）土地價格呈總體上升趨勢； （5）土地價格具有強烈的地域性。15.參考答案:建立的執(zhí)行者，依據(jù)建設行政法規(guī)和技術標準，綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和技術手段。16.參考答案:一般房地產(chǎn)投資程序：投資機會，尋找與篩選→細化投資方案→可行性研究→合同談判→正式簽署有關合同協(xié)議→工程建設→竣工投入使用→房地產(chǎn)資產(chǎn)管理.17.參考答案:房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。18.參考答案:是國家對全國的土地，在宏觀上進行管理、監(jiān)督、調(diào)控的制度，以及機構和手段的綜合。19.參考答案:無論是傳統(tǒng)的財務分析方法，還是現(xiàn)代的財務分析方法，分析的預期結果與實際投資結果完全吻合的情況幾乎沒有過，即使有那也是很偶然的。這種預期與現(xiàn)實之間的差異，是由于我們不可能將未來發(fā)生的情況完全精確的預測到。這種差異的大小及其發(fā)生的可能性，確切地說是發(fā)生的概率，就是風險。 由于我們一般只需要考慮不利的風險，因而風險往往是指實際收益低于預期的可能性，實際上也可能出現(xiàn)實際收益高于預期的有利的風險。導致風險產(chǎn)生的因素有政治、經(jīng)濟、財務、法律、經(jīng)營、自然等多個方面。從投資管理的角度看，一般將風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險指那些影響所有投資者即整個房地產(chǎn)投資市場的因素引起的風險。例如，通貨膨脹、全國性國民經(jīng)濟衰退、國家法律及政策的變動等。 這些因素波及到所有投資者，因而不可能通過投資多樣化來分散，因此，又稱不可分散風險。非系統(tǒng)風險指發(fā)生于個別投資項目或某類投資活動的特有事件造成的。 例如，由于經(jīng)營策劃失誤、欠債過多等原因，造成實際投資收益低于預期收益或投資失敗，這類風險可以通過多樣化投資組合來分散或消除，因此，又稱可分散風險。從理論上講，不可分散風險是無法消除的，應予以投資風險補償；一般是在財務分析中以提高投資者所期望的收益率來調(diào)整，而不可分散風險則不能在收益率中考慮。20.參考答案:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件有： ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得資質審查合格證； ②必須有自己的企業(yè)名稱、組織機構和章程； ③必須具有固定的經(jīng)營場所和必要的設施； ④必須具有符合國家農(nóng)業(yè)用地法律規(guī)定的資本數(shù)額和從業(yè)人數(shù)； ⑤必須具有承擔民事責任的能力； ⑥必須具有從事房地產(chǎn)開發(fā)的條件和能力，達到資質審查要求的標準21.參考答案:B22.參考答案:物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體；物業(yè)管理將走向個性化、規(guī)模化；物業(yè)管理將進入社會化、網(wǎng)絡化、智能化創(chuàng)新管理的新時代。23.參考答案:C24.參考答案:房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對金融機構的信任，委托其代理購置、建造、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)的行為，是一種融資與融物相結合的方式。 房地產(chǎn)信托機構經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容較為廣泛，按其性質可分為： ①委托業(yè)務，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等； ②代理業(yè)務，即代理發(fā)行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等； ③金融租賃、咨詢、擔保等業(yè)務。25.參考答案:正確卷III參考答案一.參考題庫1.參考答案:是指房屋所有人將自己的房屋無償移交給他人的行為。2.參考答案:C3.參考答案:指一個國家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)和控制貨幣的供應量，進而控制貨幣的投放量和需求量，最終達到總量平衡目的政策手段。4.參考答案:A,B,C,D,E5.參考答案:指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。6