社區(qū)物業(yè)管理方案樣本

長(zhǎng)沙「藏瓏」湖上·國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理方案長(zhǎng)沙雙瑞物業(yè)管理有限公司目目錄TOC\o"1-2"一）管理項(xiàng)目之管理特點(diǎn)1二）管理運(yùn)作方式及質(zhì)量管理目的2三）管理服務(wù)內(nèi)容10四）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及物資裝備建議35五）管理人員配備規(guī)定及培訓(xùn)安排36六）管理規(guī)章制度44七）檔案建立及管理45八）便民有償服務(wù)46長(zhǎng)沙「藏瓏」項(xiàng)目物業(yè)管理方案一）管理項(xiàng)目之管理特點(diǎn)「藏瓏」位于中華人民共和國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市月湖公園北側(cè)，占地30.7公頃(30.7萬(wàn)平方米)，其中，項(xiàng)目一期籌劃開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)：582套，其中花園洋房108套，高層住宅408套，雙拼別墅54套，獨(dú)棟別墅12套。整個(gè)項(xiàng)目由獨(dú)幢別墅、聯(lián)排別墅及高層住宅構(gòu)成，并配有會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。項(xiàng)目定位于“崇高居住社區(qū)”發(fā)展理念，區(qū)內(nèi)精致園林綠化和秀麗景色，極具升值潛力。從整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及定位來(lái)看，需要在多方面進(jìn)行細(xì)致管理規(guī)劃，使物業(yè)管理服務(wù)能滿(mǎn)足入住「藏瓏」崇高住宅之人士對(duì)服務(wù)品質(zhì)之規(guī)定，由此，在管理方面需要著重注意如下重點(diǎn)：--不間斷、便捷服務(wù)才干滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)之需求；-熱情、細(xì)心關(guān)懷備至個(gè)性化服務(wù)，才干使客戶(hù)有稱(chēng)心如意尊貴感受；-針對(duì)業(yè)主對(duì)服務(wù)需要多樣性，細(xì)致周全服務(wù)項(xiàng)目必不可少；-針對(duì)業(yè)主之尊貴身份，重點(diǎn)保證社區(qū)之安全工作及私密性尤為核心；-針對(duì)業(yè)主之身份及地位，保障其個(gè)人隱私是在服務(wù)過(guò)程中需要顧及要點(diǎn)；-針對(duì)業(yè)主對(duì)環(huán)境、健康與居住質(zhì)量規(guī)定，社區(qū)環(huán)境控制也是重要環(huán)節(jié)；-保證設(shè)施之正常運(yùn)作是滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)生活最基本規(guī)定；為使物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)足業(yè)主之需求，故此管理者需要從員工招聘、尋常培訓(xùn)核、完善工作管理規(guī)程、實(shí)行設(shè)施設(shè)備尋常維護(hù)及中長(zhǎng)期保養(yǎng)籌劃、外包承判商服務(wù)品質(zhì)控制等方面制定出相應(yīng)之原則規(guī)定、并保證在提供恒久而穩(wěn)定之良好服務(wù)素質(zhì)同步，結(jié)合業(yè)主對(duì)服務(wù)功能不斷提高及定期變化之需要作出不斷改進(jìn)，從而提高物業(yè)附加價(jià)值，保證業(yè)主之投資能有保障及增值回報(bào)。

二）管理運(yùn)作方式及質(zhì)量管理目的配合「藏瓏」發(fā)展理念，尋常管理服務(wù)必要迎合其舒服與悠閑之特質(zhì)。因而，對(duì)整體物業(yè)管理服務(wù)有如下策劃構(gòu)想：-物業(yè)管理服務(wù)之整體策劃a)“客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)人”服務(wù)理念引入為全面提高“以客為尊”服務(wù)理念，「藏瓏」引入“客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)人”。本著“親切物業(yè)服務(wù)，專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理”宗旨，為業(yè)戶(hù)提供體貼入微服務(wù)，締造一種自然和諧、悠閑舒服社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶(hù)省卻生活瑣事及家務(wù)束縛。騰出更多空閑時(shí)間享有人生。b)專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理引入專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，超越了普通性物業(yè)管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化服務(wù)，極有效地延長(zhǎng)物業(yè)及有關(guān)設(shè)施、設(shè)備之使用年限，保證物業(yè)設(shè)施之運(yùn)作及發(fā)揮其環(huán)境效益整體功能。c)結(jié)合5S(五常法)，規(guī)范內(nèi)部管理在內(nèi)部管理上，結(jié)合5S(五常法)，量化各崗位工作指標(biāo)及服務(wù)規(guī)范，實(shí)行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)管理辦法，使員工素質(zhì)不斷地提高，為真正履行ISO質(zhì)量體系建立堅(jiān)實(shí)基本。物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制a)目的管理參照《全國(guó)都市物業(yè)管理先進(jìn)住宅社區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》規(guī)定，細(xì)化并優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，使社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)至甚至超越國(guó)家規(guī)定。b)籌劃管理通過(guò)籌劃管理方式,進(jìn)行事先較為全面思考，分析預(yù)測(cè)也許浮現(xiàn)問(wèn)題,避免盲目決策；因而選取更為有效經(jīng)營(yíng)管理方案,發(fā)現(xiàn)和運(yùn)用更多減少成本，減少揮霍，提高效率機(jī)會(huì);更可以客觀評(píng)價(jià)下屬工作狀況和管理實(shí)績(jī)?cè)瓌t，有助于全面管理控制。c)督導(dǎo)管理采用有效督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)行監(jiān)督指引管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，詳細(xì)有如下辦法：經(jīng)濟(jì)管理：通過(guò)制定有競(jìng)爭(zhēng)力薪酬及福利，獲得素質(zhì)較佳員工，通過(guò)履行績(jī)效管理制度，調(diào)動(dòng)員工工作積極性及積極性。法規(guī)管理：遵循既訂規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理：實(shí)行每月部門(mén)詳細(xì)工作籌劃及工作報(bào)告，形成定期之管理級(jí)會(huì)議制度及定期部門(mén)會(huì)議制度，講評(píng)和貫徹工作，聽(tīng)取報(bào)告，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。勉勵(lì)、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)工作容易滋生員工惰性，采用各種培訓(xùn)教誨辦法激發(fā)、培養(yǎng)員工敬業(yè)精神和職業(yè)榮譽(yù)感則非常重要，同步也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質(zhì)及晉升機(jī)會(huì)。團(tuán)隊(duì)管理及問(wèn)責(zé)制度物業(yè)管理行業(yè)是需要各種部門(mén)共同協(xié)作才干提供好服務(wù)，將責(zé)任貫徹到部門(mén)及個(gè)人能樹(shù)立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過(guò)部門(mén)之間之協(xié)作溝通，建立團(tuán)隊(duì)精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平。公平原則：公司將制定規(guī)范獎(jiǎng)罰及晉升機(jī)制，擯棄任人唯親作風(fēng)，創(chuàng)造一種好工作氛圍。d)全面質(zhì)量管理依照國(guó)家質(zhì)量評(píng)估質(zhì)量原則，全面履行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定質(zhì)量管理操作規(guī)程原則，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量狀況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO質(zhì)量體系工作落到管理服務(wù)上。e)協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突。勉勵(lì)員工、業(yè)戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氛圍和管理凝聚力，把存在問(wèn)題暴露出來(lái)及作出解決，從而盡早防止嚴(yán)重后果發(fā)生。f)組織管理通過(guò)管理處對(duì)全體員工之間進(jìn)行分工合伙管理，要使每一種員工懂得：應(yīng)當(dāng)做什么，不該做什么，如何去做，公司獎(jiǎng)勵(lì)做什么，反對(duì)做什么。它詳細(xì)應(yīng)涉及：組織機(jī)構(gòu)設(shè)立，員工手冊(cè)制定，崗位責(zé)任制制定，作業(yè)規(guī)程制定，容易發(fā)生問(wèn)題注意事項(xiàng)，對(duì)非正式組織管理等，目是將組織所承擔(dān)任務(wù)完畢好。g)控制管理通過(guò)設(shè)立各種工作原則，然后用這些原則來(lái)指引評(píng)估員工工作和成果，籍以檢討提高服務(wù)原則空間及原則自身脫離實(shí)際,決定與否需要修訂原則或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲甚至撤換。h)建立以服務(wù)為核心管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體管理系統(tǒng)，從組織構(gòu)造完畢對(duì)實(shí)行服務(wù)與管理控制。業(yè)戶(hù)業(yè)戶(hù)指揮 執(zhí)行 監(jiān)督反饋i)實(shí)行主管輪值責(zé)任制管理處設(shè)值日夜輪值制度，由各部門(mén)經(jīng)理/主管輪值行使管理尋常工作指揮權(quán)，及時(shí)解決尋常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作，接受業(yè)戶(hù)投訴，保證管理機(jī)制高效運(yùn)轉(zhuǎn)。管理處運(yùn)作系統(tǒng)示意圖：公司主管部門(mén)公司主管部門(mén)批示批示總物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)查詢(xún)、輸入總物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)指令反饋批示業(yè)戶(hù)管理服務(wù)員工工作籌劃輸出投訴業(yè)戶(hù)管理服務(wù)員工服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)任務(wù)反饋服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)AB執(zhí)行執(zhí)行主管1員工員工主管2督導(dǎo)命令命令督導(dǎo)主管1員工員工主管2物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量原則a)對(duì)管理員工之原則 管理員工態(tài)度必要隨時(shí)保持親切和諧，要以她們禮貌和熱情，使業(yè)戶(hù)有備受尊重感受。管理員工要通過(guò)全面培訓(xùn)及達(dá)至專(zhuān)業(yè)性規(guī)定，向業(yè)戶(hù)顯示出高質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)化之規(guī)范行為。管理員工以誠(chéng)懇態(tài)度對(duì)待業(yè)戶(hù)，并對(duì)其提出合理規(guī)定做出及時(shí)反映及跟進(jìn)。管理員工有良好個(gè)人儀表形象。管理員工穿著整潔之工裝及佩帶好工牌上崗。b)清潔服務(wù)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)保持有良好、整潔環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶(hù)干凈舒服感受。擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn)保證保潔服務(wù)位置、范疇、清潔次數(shù)或保潔限度達(dá)至規(guī)定，及能以合理費(fèi)用而達(dá)到抱負(fù)成效。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)隨意設(shè)立之廣告牌，無(wú)隨意放置之雜物及隨意占用公共區(qū)域狀況，業(yè)戶(hù)無(wú)違背規(guī)定飼養(yǎng)禽畜、寵物。依照服務(wù)原則，制定完善清潔監(jiān)督尋常報(bào)表及服務(wù)質(zhì)量原則，監(jiān)查保潔公司尋常運(yùn)作，保證清潔成效。定期審核厘定清潔費(fèi)用之基準(zhǔn)，以控制成本開(kāi)支。清潔設(shè)備齊全完好、干凈，配備合理，并實(shí)行袋裝化垃圾管理。定期安排消殺滅蟲(chóng)工作，滅四害工作達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生都市滅四害工作原則?；S池按三級(jí)無(wú)害化糞池原則管理。定期安排清洗外墻作業(yè)，務(wù)求令物業(yè)保持其清新形象（依照狀況再行擬定）。倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，采用恰當(dāng)辦法，設(shè)立垃圾分類(lèi)箱，向業(yè)戶(hù)發(fā)放垃圾分類(lèi)袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類(lèi)放置解決，減少垃圾二次污染。c)維修保養(yǎng)服務(wù)運(yùn)用工程專(zhuān)業(yè)服務(wù)，貫徹對(duì)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及定期記錄、監(jiān)察設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。編制設(shè)施設(shè)備中長(zhǎng)期維修保養(yǎng)籌劃，保證機(jī)電設(shè)備之保養(yǎng)基準(zhǔn)及品質(zhì)能達(dá)至特定之效果，以延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備之使用年限。對(duì)已經(jīng)移送之配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)，無(wú)因公司責(zé)任導(dǎo)致任何損壞或服務(wù)中斷，竭力保證營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備之運(yùn)作正常。凡也許對(duì)業(yè)戶(hù)帶來(lái)不便維修、保養(yǎng)作業(yè)，提前作出告知。并盡量安排在合理時(shí)間進(jìn)行，減少對(duì)業(yè)戶(hù)之影響，緊急搶修除外。接到任何因素導(dǎo)致影響(或潛在影響)正常運(yùn)作物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備損壞或服務(wù)中斷告知，管理人員在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)狀況對(duì)能耗進(jìn)行控制，在保證服務(wù)品質(zhì)之狀況下安排節(jié)能方案，控制成本開(kāi)支。擬訂及依照服務(wù)合約原則，制定完善監(jiān)督尋常報(bào)表及服務(wù)質(zhì)量原則，監(jiān)查分包公司尋常運(yùn)作，保證外包保養(yǎng)服務(wù)之成效。d)園藝保養(yǎng)安排園藝保養(yǎng)承判商解決尋常園藝景觀之保養(yǎng)工作。安排恰當(dāng)之保養(yǎng)籌劃，保證花木品種多樣，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整潔美觀。保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹(shù)木與建筑物配備得當(dāng)。挑選供應(yīng)適時(shí)之盆栽安排室內(nèi)布置，以改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。制定綠化尋常工作服務(wù)質(zhì)量原則及監(jiān)管原則并貫徹實(shí)行。e)保安、消防及車(chē)輛控制實(shí)行封閉式管理及憑證出入之管理制度。實(shí)行24小時(shí)保安監(jiān)控和消防值班，維護(hù)社區(qū)正常秩序，及時(shí)巡邏社區(qū)內(nèi)治安及消防設(shè)施等狀況，發(fā)現(xiàn)消防及安全隱患及時(shí)排除，無(wú)因公司責(zé)任導(dǎo)致重大刑事案件、治安事故和消防事故。依照社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)狀況，合理安排保安崗位，并配以巡邏人員以及時(shí)發(fā)現(xiàn)各處也許浮現(xiàn)異常狀況。采用固定崗位、流動(dòng)模式，通過(guò)定期換崗流動(dòng)，盡量使當(dāng)值人員在有效時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳工作效果。制定保安及消防管理工作流程、編制保安及消防管理制度，保證服務(wù)服務(wù)及時(shí)、精確、規(guī)范。針對(duì)突發(fā)狀況制定相應(yīng)應(yīng)急解決方案并定期進(jìn)行演習(xí)，保證將影響控制在最低限度。接到任何突發(fā)性事件、安全事故和消防事故報(bào)告，管理人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)解決，組織現(xiàn)場(chǎng)解決。開(kāi)展內(nèi)部培訓(xùn)及定期聯(lián)合業(yè)戶(hù)及消防部門(mén)舉辦消防演習(xí)，并向業(yè)戶(hù)宣傳消防常識(shí)及家居防盜常識(shí)。定期召開(kāi)會(huì)議，檢討保安工作，以保證保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定效果。配合工程部門(mén)定期安排對(duì)保安系統(tǒng)及消防設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)施之正常運(yùn)作。制定停車(chē)場(chǎng)管理方案，為停車(chē)場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，對(duì)進(jìn)出物業(yè)之車(chē)輛實(shí)行登記管理制度，定期巡邏車(chē)輛停放狀況，保證車(chē)輛停放之安全及勸喻違章?tīng)顩r。合理控制停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工作。定期對(duì)區(qū)內(nèi)行車(chē)、道路標(biāo)記標(biāo)志進(jìn)行保養(yǎng)及檢查工作，避免由此引起管理責(zé)任。f)其他方面按照ISO質(zhì)量體系規(guī)范運(yùn)作，建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范，每個(gè)崗位有完善原則和工作闡明書(shū)，服務(wù)及時(shí)、精確、安全、規(guī)范。開(kāi)創(chuàng)無(wú)間斷優(yōu)質(zhì)客戶(hù)服務(wù)，務(wù)求令各住戶(hù)隨時(shí)隨處得到服務(wù)。做好社區(qū)財(cái)務(wù)管理工作，按照國(guó)家及政府部門(mén)規(guī)定定期發(fā)布管理費(fèi)及物業(yè)維修基金之開(kāi)支狀況，接待業(yè)戶(hù)之查詢(xún)。制定費(fèi)用追收程序，避免因欠費(fèi)影響物業(yè)管理運(yùn)作之狀況。建立有序及管理嚴(yán)密之財(cái)務(wù)管理制度，建立財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案，定期審核各項(xiàng)開(kāi)支并為控制管理處營(yíng)運(yùn)成本提供合理化建議。接受并完好保存完整物業(yè)驗(yàn)收資料、圖紙、檔案，維護(hù)物業(yè)使符合規(guī)劃規(guī)定。配合成立業(yè)主管理委員會(huì)(條件具備時(shí))，訂立物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶(hù)手冊(cè)，建立健全業(yè)主檔案。制定及貫徹社區(qū)文化活動(dòng)之方案，籌辦各類(lèi)慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動(dòng)，如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類(lèi)文娛康樂(lè)活動(dòng)，務(wù)求增添節(jié)日氛圍及豐富業(yè)戶(hù)余暇生活；開(kāi)辦社區(qū)內(nèi)部通訊刊物，以加強(qiáng)管理處及住戶(hù)之間溝通及交流；適時(shí)為業(yè)戶(hù)提供更多便捷有償服務(wù)及增值服務(wù)。從人、環(huán)境和諧角度出發(fā)，采用各種形式，積極進(jìn)行環(huán)保宣教，創(chuàng)造新型環(huán)保社區(qū)。各項(xiàng)管理服務(wù)細(xì)化原則序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)標(biāo)達(dá)標(biāo)原則管理指標(biāo)實(shí)行辦法1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，保證房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完畢，急修工程但是夜，并建立回訪(fǎng)制度，做好回訪(fǎng)記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪(fǎng)。4管理費(fèi)收繳率無(wú)90%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期發(fā)布收支狀況，增大透明度，接受業(yè)主監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)綠化管理人員或分包管理，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)綠化洗淋、施肥、除草等哺育工作，使社區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔人員或分包管理，7道路完好率及使用率95%以上99%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不發(fā)生因管理責(zé)任導(dǎo)致堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13消防設(shè)施、設(shè)備完好率99%以上100%進(jìn)行編號(hào)入檔管理，管理員與保安員每天必要對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜，損壞防范、保養(yǎng)，保證消防設(shè)施完好與正常啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)。14社區(qū)治安案件發(fā)生率1%如下1%如下實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。15火災(zāi)發(fā)生率1%如下1%如下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)解決，盡量減低火災(zāi)發(fā)生率。16違章發(fā)生率與解決率1%如下90%以上1%如下100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶(hù)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)解決，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)回訪(fǎng)記錄。17住戶(hù)有效投訴率與解決率2%以上95%以上1%如下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/住戶(hù)投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪(fǎng)并記錄入檔。18管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。19維修服務(wù)回訪(fǎng)率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪(fǎng)制度，征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿(mǎn)意問(wèn)題進(jìn)行整治。20業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率90%95%定期、不定期向業(yè)主/住戶(hù)征詢(xún)、收集對(duì)管理公司意見(jiàn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方溝通，使業(yè)主/住戶(hù)理解—接受—支持咱們工作。

三）管理服務(wù)內(nèi)容為配合「藏瓏」之發(fā)展理念及現(xiàn)場(chǎng)工作，咱們將物業(yè)管理工作細(xì)分為如下幾種階段，整體物業(yè)管理服務(wù)有如下安排：-物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分理解基本上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中也許浮現(xiàn)問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)解決方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如圖所示：移送接管前準(zhǔn)備工作移送接管前準(zhǔn)備工作物業(yè)資料接管移送制定物業(yè)移送接管工作籌劃保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則業(yè)主（住戶(hù)）入住管理工程完善和工程遺留問(wèn)題解決規(guī)定業(yè)主（住戶(hù)）入住前準(zhǔn)備工作移送接管前準(zhǔn)備工作a)移送接管前準(zhǔn)備工作委托管理合同訂立后，成立物業(yè)管理處。提前介入管理，擬派管理人員到位，貫徹管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌辦工作。成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，理解物業(yè)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線(xiàn)路鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題；填寫(xiě)關(guān)于質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。b)物業(yè)資料移送接管接管樓宇資料驗(yàn)證及某些移送資料Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃允許等）Ⅱ政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、住宅使用闡明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)等）Ⅲ工程技術(shù)資料（竣工圖紙——涉及平面圖、建筑、構(gòu)造、水電、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更告知（涉及質(zhì)量事故解決記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀測(cè)記錄、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備檢查合格證書(shū)、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告c)物業(yè)接管驗(yàn)收程序開(kāi)發(fā)公司告知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接受資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。公司驗(yàn)收小組同移送人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題登記表，商定期限由移送人負(fù)責(zé)整治，并商定期間復(fù)核。對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢查原則規(guī)定房屋，由管理處接受鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。業(yè)戶(hù)入住時(shí)，由物業(yè)助理陪伴對(duì)戶(hù)內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致查驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整頓后報(bào)告管理處，并轉(zhuǎn)交開(kāi)發(fā)商由其規(guī)定承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)戶(hù)或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上缺陷時(shí)，報(bào)告管理處查驗(yàn)證明后，大中修由開(kāi)發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。d)房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則驗(yàn)收項(xiàng)目。（涉及梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線(xiàn)盒；開(kāi)關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門(mén)窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等內(nèi)容）驗(yàn)收原則。（住戶(hù)及房屋內(nèi)水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部原則和國(guó)家頒布《房屋接管驗(yàn)收原則》及達(dá)到業(yè)戶(hù)合理規(guī)定。）e)物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則驗(yàn)收項(xiàng)目。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基本設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)；標(biāo)記標(biāo)志及有關(guān)公共配套等）驗(yàn)收原則。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布《房屋接管驗(yàn)收原則》及達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定。）f)工程完善和工程遺留問(wèn)題解決在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行某些公共配套設(shè)施工程完善。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在安全隱患、使用建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用規(guī)定、保修無(wú)法解決設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問(wèn)題提交開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)。管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作。給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，保證安全。限制噪音和施工時(shí)間，保證業(yè)戶(hù)休息。加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。g)業(yè)戶(hù)入住前準(zhǔn)備工作制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備籌劃。交樓文獻(xiàn)準(zhǔn)備；交樓物品準(zhǔn)備；交樓場(chǎng)地布置；清潔開(kāi)荒準(zhǔn)備；交樓模仿訓(xùn)練；政府及有關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)之協(xié)調(diào)工作；協(xié)助告知業(yè)主收樓；業(yè)戶(hù)入住期收樓服務(wù)業(yè)主收樓是一件非常值得慶祝事情，因而，交樓現(xiàn)場(chǎng)布置應(yīng)當(dāng)顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉辦慶祝活動(dòng)，配合開(kāi)發(fā)商之銷(xiāo)售活動(dòng)。收樓過(guò)程可以由物業(yè)管理公司派出“客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)人”全程陪伴業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間等待或受冷落狀況。a)辦理入住手續(xù)流程接待、驗(yàn)證業(yè)主身份→收取入住期間費(fèi)用→派發(fā)資料予業(yè)主填寫(xiě)，并訂立有關(guān)合同文獻(xiàn)等→發(fā)放鑰匙→交、驗(yàn)房屋→跟進(jìn)漏掉工程或協(xié)助辦理開(kāi)通水電氣，代辦電話(huà)、電視等業(yè)務(wù)。b)辦理入住手續(xù)采用便利辦法辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、高效態(tài)度。由物業(yè)管理公司派出“客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)人”全程陪伴業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間溝通，同步提前與煤氣公司、電信部門(mén)、有線(xiàn)電視臺(tái)等有關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務(wù)之時(shí)間或訂立代辦業(yè)務(wù)合同書(shū)，代辦關(guān)于業(yè)務(wù)，以便業(yè)戶(hù)，減少麻煩。同步，為業(yè)戶(hù)提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)征詢(xún)和家居采購(gòu)便利服務(wù)。此外，提供預(yù)約收樓或集體辦理等便捷服務(wù)。業(yè)戶(hù)入住期裝修服務(wù)為維護(hù)物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇附屬設(shè)施、設(shè)備正常使用，功能不被破壞，咱們對(duì)業(yè)戶(hù)裝修階段實(shí)行嚴(yán)格管理，嚴(yán)格審批，把裝修工作納入入住階段一種重點(diǎn)工作，加強(qiáng)裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進(jìn)解決，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，咱們擬采用違章裝修控制流程：業(yè)戶(hù)辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶(hù)、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳業(yè)戶(hù)辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶(hù)、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理訂立裝修合同等手續(xù)及再次聲明裝修規(guī)則申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理訂立裝修合同等手續(xù)及再次聲明裝修規(guī)則內(nèi)部裝修管理方案各部門(mén)主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督各部門(mén)主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出告知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶(hù)，讓業(yè)戶(hù)整治采用必要辦法向政府部門(mén)反映狀況以獲得行政上支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決發(fā)出告知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)戶(hù)，讓業(yè)戶(hù)整治采用必要辦法向政府部門(mén)反映狀況以獲得行政上支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決

a)對(duì)業(yè)戶(hù)和裝修隊(duì)伍宣傳為加大裝修宣傳培訓(xùn)力度，咱們除了將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，還在社區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化導(dǎo)向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶(hù)、裝修公司橋梁，真正提高業(yè)戶(hù)按章裝修自覺(jué)性。b)建立嚴(yán)格裝修審批制度結(jié)束辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序：結(jié)束補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1．《裝修申請(qǐng)表》2．《裝修合同》3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書(shū)》及《裝修管理與收費(fèi)》5．《裝修指南》和《裝修承諾書(shū)》等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表（若需要）防火責(zé)任書(shū)裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照與否符合規(guī)定修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其她有關(guān)費(fèi)用停工解決施工與否符合規(guī)定否裝修結(jié)束1．申請(qǐng)驗(yàn)收2.填寫(xiě)驗(yàn)收記錄3．審核裝修允許證是與否符合規(guī)定修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書(shū)上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金資料整頓歸檔1．《裝修申請(qǐng)書(shū)》2．裝修圖紙3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書(shū)》5．《驗(yàn)收記錄》6．施工隊(duì)《裝修承諾書(shū)》補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1．《裝修申請(qǐng)表》2．《裝修合同》3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書(shū)》及《裝修管理與收費(fèi)》5．《裝修指南》和《裝修承諾書(shū)》等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表（若需要）防火責(zé)任書(shū)裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照與否符合規(guī)定修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其她有關(guān)費(fèi)用停工解決施工與否符合規(guī)定否裝修結(jié)束1．申請(qǐng)驗(yàn)收2.填寫(xiě)驗(yàn)收記錄3．審核裝修允許證是與否符合規(guī)定修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書(shū)上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金資料整頓歸檔1．《裝修申請(qǐng)書(shū)》2．裝修圖紙3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書(shū)》5．《驗(yàn)收記錄》6．施工隊(duì)《裝修承諾書(shū)》c)裝修審批重點(diǎn)保證房屋設(shè)施正常使用功能，審核重點(diǎn)：房屋構(gòu)造、智能化設(shè)施及管線(xiàn)；供水、供電管線(xiàn)。保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。裝修材料符合防火規(guī)定。原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體構(gòu)造部件有否拆改。有否變化房屋及配套設(shè)施使用功能。有否浮現(xiàn)鉆鑿地面和房頂防水層之狀況。所有樓板面裝修荷載有否超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定。增長(zhǎng)內(nèi)墻必要采用輕質(zhì)材料。有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專(zhuān)供空調(diào)使用管道。有否在窗臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)上搭任何形式雨篷。d)建立細(xì)致嚴(yán)密裝修跟蹤監(jiān)管體系成立裝修管理中心，由各個(gè)部門(mén)之人員構(gòu)成，負(fù)責(zé)裝修尋常工作及突發(fā)事故解決，派出所管段民警負(fù)責(zé)裝修暫住人員管理。成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶(hù)服務(wù)部等人員構(gòu)成，負(fù)責(zé)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)之尋常巡視監(jiān)管。e)避免及解決違章裝修之辦法防止性辦法，涉及裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。說(shuō)服辦法。經(jīng)濟(jì)辦法。行政辦法。法律辦法。業(yè)戶(hù)入住期安全控制a)保安部門(mén)建設(shè)建立高素質(zhì)保安部門(mén)。按高原則、嚴(yán)規(guī)定指引思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等核心環(huán)節(jié)，實(shí)行“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退役、具備良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能先進(jìn)軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤機(jī)制。保安管理引入輪換制和未位裁減制。b)確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，特別針對(duì)人流、物流、車(chē)流制定有效監(jiān)控管理辦法。常規(guī)管理運(yùn)作階段管理對(duì)常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管理ISO質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一種服務(wù)項(xiàng)目人員培訓(xùn)、考核、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。a)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督和檢查工作，保證提供服務(wù)質(zhì)量能滿(mǎn)足規(guī)定規(guī)定，實(shí)行由部門(mén)主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級(jí)巡檢制度。管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作日檢。。管理處主任負(fù)責(zé)主管工作周檢?？偣静块T(mén)主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月月檢。物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)行不定期巡檢。b)業(yè)戶(hù)報(bào)修解決工作規(guī)程目是為盡快解決業(yè)戶(hù)報(bào)修，規(guī)范維修工作，保證為業(yè)戶(hù)提供滿(mǎn)意服務(wù)?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)維修工作進(jìn)行跟蹤反饋及回訪(fǎng)。c)業(yè)戶(hù)投訴解決工作保證業(yè)戶(hù)有效投訴能及時(shí)、精確、合理地得到解決?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶(hù)投訴記錄和協(xié)調(diào)解決工作。被投訴部門(mén)按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，詳細(xì)解決關(guān)于問(wèn)題。管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴解決效果進(jìn)行檢查。d)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（涉及管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，保證業(yè)戶(hù)對(duì)服務(wù)滿(mǎn)意。管理處為業(yè)戶(hù)提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用銀行托收工作?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)告知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用催繳工作。工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行核費(fèi)。管理處主任對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。e)突發(fā)事件或異常狀況解決保證物業(yè)內(nèi)發(fā)生盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)執(zhí)、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、堅(jiān)決進(jìn)行解決，保護(hù)業(yè)主人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常狀況解決等培訓(xùn)，管理處主任在緊急狀況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件全面解決，負(fù)責(zé)急救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)等工作。由管理處全體員工構(gòu)成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。其她員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)遣，積極參加救護(hù)或搶險(xiǎn)。f)社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開(kāi)展各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，寓教誨于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)立高品位人文環(huán)境?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)籌劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，并詳細(xì)組織實(shí)行環(huán)節(jié)。管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)籌劃。管理處其她部門(mén)負(fù)責(zé)配合工作以保證社區(qū)文化活動(dòng)順利開(kāi)展。g)給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)營(yíng)管理保證給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水需要。機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作檢查監(jiān)督。管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)向關(guān)于業(yè)戶(hù)告知停水狀況及做好解釋工作。給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指引、檢查監(jiān)督及外委修理聯(lián)系工作。及時(shí)解決給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，保證設(shè)備性能。h)中控室設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理保證中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線(xiàn)防盜報(bào)警對(duì)講電話(huà)系統(tǒng)、公共天線(xiàn)系統(tǒng)）處在良好狀態(tài)，保證業(yè)戶(hù)生命和財(cái)產(chǎn)安全。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備清潔、操作、監(jiān)控、記錄。弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，保證中控室設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常。工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備綜合管理及對(duì)上述工作檢查監(jiān)督，并對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指引，檢查監(jiān)督及外委修理聯(lián)系工作。管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，保證消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作安全性，對(duì)的性。i)消防管理建立行有效消防管理安全體系，建立防火安全“三級(jí)”檢查制度，保證業(yè)戶(hù)生命和財(cái)產(chǎn)安全。管理處負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制定演習(xí)方案、檢查、整治監(jiān)督工作。工程主管對(duì)消防設(shè)施定期進(jìn)行檢查監(jiān)督，保證消防設(shè)施能正常運(yùn)作。管理處主任對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)?？蛻?hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行防火常識(shí)宣傳。保安消防巡邏每日負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行全面巡邏檢查及記錄，排除普通不安全因素，上報(bào)不能解決火情隱患及不安全因素。保安主管每周組織對(duì)本地管轄地段、設(shè)備、物資進(jìn)行一次檢查，檢查班組一級(jí)對(duì)防火安全工作執(zhí)行貫徹狀況，組織解決火險(xiǎn)隱患及整治，管理處主任每月向公司報(bào)告本管理處消防安全狀況。每月由物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行重點(diǎn)或抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。檢查管理處貫徹防火安全制度執(zhí)行狀況，重點(diǎn)檢查要害部位防火安全管理及執(zhí)行狀況。j)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)工作籌劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量原則規(guī)范運(yùn)作，保證設(shè)施設(shè)備之正常運(yùn)作。建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)營(yíng)操作規(guī)程、設(shè)備尋常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度等管理制度。建立機(jī)電設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)制度，即尋常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。保障供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況，做好巡邏記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)有異常狀況須及時(shí)報(bào)告、記錄并在主管安排下盡快解決。搞好設(shè)備房物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房。建立有效信息傳遞體系。實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶(hù)和內(nèi)部員工維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短時(shí)間內(nèi)使關(guān)于人員到位及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)某些機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專(zhuān)業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，保證維保工作之品質(zhì)，完整、精確地作好保養(yǎng)記錄。安排有關(guān)保險(xiǎn)。k)治安管理通過(guò)制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律管理規(guī)定，保證保安員自身素質(zhì)提高，自覺(jué)維護(hù)保安工作正常運(yùn)營(yíng)。保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明保安隊(duì)伍。保安員負(fù)責(zé)本崗位治安保衛(wèi)工作及物業(yè)內(nèi)正常秩序維護(hù)。保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常狀況解決。保安主管負(fù)責(zé)和物業(yè)治安消防工作全面管理。保安員應(yīng)遵循“儀容儀表規(guī)定”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指引保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考核。物業(yè)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考核保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。 全面防范實(shí)行“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、固定崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線(xiàn)、面配合與互動(dòng)；針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線(xiàn)路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類(lèi)巡邏時(shí)間，并運(yùn)用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控；密切與本地治安派出所聯(lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。l)清潔管理通過(guò)將清潔外判給專(zhuān)業(yè)承包商。保證清潔工作之品質(zhì)之同步也能有效地避免新手經(jīng)驗(yàn)上局限性，及前期員工流動(dòng)性較大問(wèn)題。管理處將擬定清潔服務(wù)條款，對(duì)清潔承包商進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之公司，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之清潔服務(wù)合同。管理處將協(xié)同清潔承包商擬定物業(yè)清潔服務(wù)之原則，如清潔之范疇、每周、日清潔內(nèi)容等。管理處將安排工作人員對(duì)清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督及檢查。督促清潔公司加強(qiáng)對(duì)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)清潔巡邏，保證現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保持良好、整潔。督促清潔公司加強(qiáng)對(duì)清潔設(shè)備之管理工作，保證設(shè)備齊全完好、干凈，配備合理。定期安排消殺滅蟲(chóng)及除四害工作。加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。定期安排清洗外墻作業(yè)。m)園藝保養(yǎng)通過(guò)將園藝保養(yǎng)外判給專(zhuān)業(yè)承包商。保證園藝保養(yǎng)工作之品質(zhì)之同步也能省卻經(jīng)驗(yàn)局限性及人員監(jiān)管所帶來(lái)問(wèn)題。管理處將擬定服務(wù)條款，進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之園藝公司，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之園藝服務(wù)合同。安排園藝保養(yǎng)承判商解決尋常園藝景觀之保養(yǎng)工作，涉及每日澆水、除雜草、補(bǔ)缺、保潔、施肥等。安排恰當(dāng)之保養(yǎng)籌劃，保證花木品種多樣，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整潔美觀。制定綠化尋常工作服務(wù)質(zhì)量原則及監(jiān)管原則。安排管理員工根據(jù)關(guān)于保養(yǎng)合同對(duì)園藝保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保證園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、準(zhǔn)時(shí)完畢有關(guān)工作。于特定銷(xiāo)售活動(dòng)，安排園藝之不同布置，以配合銷(xiāo)售氛圍。n)車(chē)輛管理制定及貫徹停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)范，完善停車(chē)場(chǎng)安全管理，保障車(chē)輛停放安全，轄區(qū)交暢通順，出入有序，保證車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。管理處將依照現(xiàn)場(chǎng)狀況擬定停車(chē)場(chǎng)管理方案及突發(fā)狀況之應(yīng)急方案。采用人車(chē)分流管理方式，進(jìn)入社區(qū)車(chē)輛一律停放在車(chē)庫(kù)。分區(qū)管理各類(lèi)車(chē)輛設(shè)立汽車(chē)停放區(qū)、摩托車(chē)停放區(qū)、單車(chē)停放區(qū)。安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)秩序及巡檢記錄，使車(chē)輛停放整潔有序，無(wú)亂停亂放。對(duì)出入社區(qū)車(chē)輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避免社區(qū)交通事故及減低車(chē)輛被盜率。安排有關(guān)停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險(xiǎn)。擬定停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)及車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)備之維修保養(yǎng)籌劃，安排工程人員進(jìn)行定期保養(yǎng)工作及巡檢。安排清潔公司負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)之清潔工作及溝渠疏通。定期對(duì)車(chē)道和停車(chē)場(chǎng)內(nèi)批示標(biāo)志進(jìn)行檢查及養(yǎng)護(hù)補(bǔ)缺。o)房屋維修管理及尋常養(yǎng)護(hù)房屋維修管理是物業(yè)管理重要主體，管理得當(dāng)，對(duì)保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長(zhǎng)使用壽命，能使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益主線(xiàn)體現(xiàn)，同步也能提高開(kāi)發(fā)商名譽(yù)，也反映出物業(yè)管理公司服務(wù)水平和管理質(zhì)量。管理處將依照現(xiàn)場(chǎng)狀況制定房屋管理及巡邏保養(yǎng)方案及工作籌劃。依照維修任務(wù)編制年度籌劃，按照年度籌劃和施工任務(wù)狀況，編制月、季度施工工作籌劃并依時(shí)貫徹。嚴(yán)格執(zhí)行暨定工作質(zhì)量原則，按照制定統(tǒng)籌籌劃，組織施工，建立正常完善管理施工程序體系。管理員在規(guī)定期間內(nèi)每天巡邏所負(fù)責(zé)樓宇，對(duì)樓宇主體工程、門(mén)窗及裝修工程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄并作出解決。對(duì)樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室基本、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)，對(duì)擅自變化房屋規(guī)劃構(gòu)造、上下水管、亂搭建等行為，即時(shí)解決，糾正，并耐心做好勸喻工作，直到恢復(fù)原狀為止。嚴(yán)格執(zhí)行暨定房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量原則進(jìn)行分項(xiàng)管理。對(duì)房屋公共部位和顧客室內(nèi)維修做全面記錄，并定期回訪(fǎng)。做好雨季、大風(fēng)、暴雨過(guò)后對(duì)房屋設(shè)施不定期抽查，安排維修工作，保證房屋設(shè)施之完好。p)物業(yè)管理工作抽查與考核管理定期安排由物業(yè)管理公司對(duì)管理處尋常工作之抽檢與考核，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量與否符合規(guī)定規(guī)定。物業(yè)管理公司總經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組建立和抽檢工作組織。物業(yè)管理公司各部門(mén)經(jīng)理為成員，抽檢小構(gòu)成員負(fù)責(zé)抽檢工作實(shí)行，依照公司及管理處制定之服務(wù)原則定期或不定期安排抽查，作為品質(zhì)控制和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量重要環(huán)節(jié)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)籌劃咱們將依照建筑物本體部位不同使用狀況，通過(guò)加強(qiáng)尋常維護(hù)力度，得以延長(zhǎng)中、大修周期和減輕維修難度，以至少維修支出得到最佳維修質(zhì)量，減輕業(yè)主承擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益目。咱們針對(duì)樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護(hù)籌劃：a)樓宇共用部位尋常維修養(yǎng)護(hù)籌劃及實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修籌劃方案實(shí)行效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位局部受損施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題尋常每周巡邏一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決、維修。由于使用不當(dāng)導(dǎo)致構(gòu)造局部受損較輕，由屋村工程維修部門(mén)按房屋修繕原則實(shí)行維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”，提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)行；如因施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位解決。安全，正常使用；功能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面翻新;每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）無(wú)積水，無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4電梯尋常巡邏每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同電梯維修單位聯(lián)系維修。由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。1）安全正常運(yùn)營(yíng)、平穩(wěn)；2）機(jī)房、橋廂整潔；3）電梯各構(gòu)成某些安全率100%5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；2）尋常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部組織實(shí)行。1）無(wú)端障停電；2）保障安全運(yùn)營(yíng)；6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；2）線(xiàn)路檢修；3）防盜門(mén)及郵政信箱維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）系統(tǒng)完好，無(wú)端障，使用正常有效；2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無(wú)損壞。3）線(xiàn)路無(wú)亂搭建。7共用照明1）線(xiàn)路檢修維護(hù)；2）燈具維修及更新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）線(xiàn)路無(wú)搭亂接；2）照明燈具正常有效。8消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消防栓（箱）有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障排隊(duì)和維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）設(shè)施有效，標(biāo)志清晰，完好無(wú)損；2）敏捷、精確報(bào)警。9共用通道門(mén)、廳、樓梯間1）公用地面維修改造；2）公共通道、門(mén)、廳墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡；2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡。10共用排煙管道1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)導(dǎo)致回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)導(dǎo)致漏煙每季檢查一遍由工程維修部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。1）排煙暢通。2）不回?zé)?，不串煙，不漏煙?1上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程維修部專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水暢通，無(wú)滲漏。b)樓宇共用部位尋常維修養(yǎng)護(hù)籌劃及實(shí)行方案序號(hào)類(lèi)別日常維修籌劃方案實(shí)行效果1區(qū)內(nèi)道路進(jìn)住裝修期及施工期杜絕車(chē)輛擠壓人行道，禁止在路面拉制砼或砂架污染路面；每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次路面、人行道板進(jìn)行翻新。由管理員加強(qiáng)裝修督查，禁止中高層施工車(chē)輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；翻新工作委托關(guān)于單位實(shí)行；減少不必要路面受污損和破壞；使局部損壞嚴(yán)重路面翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持勻衡使用功能。2室外照明燈桿定期刷漆一次；定期清潔燈具一次；每季檢修線(xiàn)路一遍；由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行實(shí)現(xiàn)良好燈具外觀；照明系統(tǒng)正常啟用；照明設(shè)施線(xiàn)路完好好率達(dá)95%以上。3溝渠池井化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行化糞池?zé)o沉積物，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水暢通。4園林綠地春、夏季各補(bǔ)換3%—6%綠地一次，樹(shù)木補(bǔ)種春夏各一次，每次3%；對(duì)各類(lèi)花草樹(shù)木定期修剪；循環(huán)水每周更換一次；每周清潔園林小品，雕塑一次；依照病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次尋常消殺。由專(zhuān)業(yè)公司按服務(wù)合同規(guī)定原則實(shí)行綠草叢，樹(shù)木青草，剪切整潔；雕塑、小品完整清潔，流水清潔。5會(huì)所每年對(duì)圍干墻更新、護(hù)欄刷漆，線(xiàn)路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修；會(huì)所內(nèi)墻二年粉刷一次，其她每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線(xiàn)路檢修及其建筑某些維護(hù)修理。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行各類(lèi)文娛場(chǎng)合能正常有效使用；場(chǎng)合內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功能和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。6停車(chē)場(chǎng)每年對(duì)損壞多次修補(bǔ)部位進(jìn)行更新一次；對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5%。由工程維修部委托有關(guān)施工單位；停車(chē)場(chǎng)地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用；使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；場(chǎng)地平整，無(wú)積水。7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)消防栓及水泵接合器每年油漆一次；消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行正常有效使用；外觀完好。8公用標(biāo)志設(shè)施每月清潔標(biāo)志一次；每半年對(duì)標(biāo)志安放基本穩(wěn)固狀況進(jìn)行檢查維護(hù)；每半年對(duì)標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)志清晰。9走廊及自行車(chē)房每二年內(nèi)粉刷一次；每年油漆護(hù)欄一次；每半年檢修一次照明線(xiàn)路；由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行完全正常使用；美觀完好。10其她共用設(shè)施每年刷油漆一遍；每季度檢查檔土墻項(xiàng)排水溝暢通狀況；每季度檢查一次泄水孔疏通狀況。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行設(shè)施安全正常使用；美觀完好。11管理及商業(yè)用房每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備；每半年檢查一次電氣線(xiàn)路；每二年內(nèi)粉刷一次；每年對(duì)其她建筑某些維護(hù)一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行整潔、完全，正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。c)共用設(shè)施尋常維修籌劃及實(shí)行方案序號(hào)類(lèi)別日常維修籌劃方案實(shí)行效果1區(qū)內(nèi)道路每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行干凈、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損2室外照明每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行井蓋完好率達(dá)100%無(wú)缺損，少污積；無(wú)堵4園林綠地每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好5會(huì)所每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行整潔、完全、場(chǎng)合功能正常有效；無(wú)改建、無(wú)亂堆放；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用；6停車(chē)場(chǎng)（不含高層）每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上，標(biāo)志清晰7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行管道早通，無(wú)堵塞；無(wú)泄露；消防設(shè)施正常有效8公用標(biāo)志設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行標(biāo)志設(shè)施完好率100%；標(biāo)志無(wú)損壞；9走廊及自行車(chē)房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行無(wú)亂搭建；整潔、暢通；墻面無(wú)破損或污跡。10其她共用設(shè)施每周檢查一遍由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）保證圍欄、檔土墻安全使用；2）保證垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用11屋宇物業(yè)每周檢查一遍由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行正常安全使用；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；無(wú)改建。d)共用設(shè)施定期維護(hù)籌劃及實(shí)行方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別劃分日常維修籌劃方案實(shí)行效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問(wèn)題。1）每年對(duì)房屋基本進(jìn)行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體侵害；2）及時(shí)理解住戶(hù)家庭有無(wú)白蟻狀況；做到早發(fā)現(xiàn)，早解決。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）構(gòu)造安全，正常使用；2）構(gòu)造性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面翻新（25年周期）1）每年對(duì)于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；2）每年雨季住戶(hù)對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）外墻平整，無(wú)滲水；2）整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕；2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）無(wú)積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3）避雷系統(tǒng)完好。4電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目每月進(jìn)行二次定期保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)電梯公司實(shí)行維修保養(yǎng)。1）減少故障，改進(jìn)并增進(jìn)電梯各某些性能，保證正常運(yùn)營(yíng)；2）保證通過(guò)安全監(jiān)督部門(mén)檢查。5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；2）尋常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。1）月檢設(shè)備一次；2）每季開(kāi)關(guān)敏捷度及開(kāi)關(guān)緊固件完好狀況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)；2）線(xiàn)路檢修；3）防盜門(mén)及郵政信箱維修養(yǎng)護(hù)。1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線(xiàn)路）2）每年對(duì)防盜門(mén)噴漆一次；3）每年對(duì)防盜門(mén)及信箱進(jìn)行一次緊固維護(hù)。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線(xiàn)路正常；3）設(shè)施美觀，整潔；7共用照明1）線(xiàn)路檢修維護(hù)；2）燈具維修及更新。每年檢修一次線(xiàn)路和燈具，更換老化線(xiàn)路和損壞燈具。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）線(xiàn)路無(wú)老化；2）照明燈具正常使用照明完好。8消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障排隊(duì)和維護(hù)。1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好狀況；2）每半年進(jìn)行一次煙感實(shí)驗(yàn)；3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉由消防、機(jī)電、維修專(zhuān)業(yè)人員相應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)行；1）設(shè)施完好率100%；2）報(bào)警系統(tǒng)敏捷有效。9共用通道門(mén)、廳、樓梯間1）共用地面維修改造；2）共用通道、門(mén)廳墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步維護(hù)。1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一次通道門(mén)廳及梯間墻壁在棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，對(duì)空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行美觀完好、整潔，清爽。10共用排煙管道1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)導(dǎo)致回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)導(dǎo)致漏煙。每半年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行排煙暢通；安全正常使用。11上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年刷一次管道油漆；2）每年檢修一次；3）每年雨季前檢查一次雨水口。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)行1）美觀完好；2）上、下水暢通；3）無(wú)滲漏。

四）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及物資裝備建議詳細(xì)可以參閱物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算及物業(yè)管理處物資裝備建議（待定）。

五）管理人員配備規(guī)定及培訓(xùn)安排物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，與否能使業(yè)戶(hù)達(dá)至滿(mǎn)意效果核心重要取決于管理人員綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員素質(zhì)會(huì)直接影響到物業(yè)管理公司日后發(fā)展。而員工管理是一種公司雙重管理運(yùn)作機(jī)制過(guò)程，咱們會(huì)以“善待員工，以人為本”管理理念，健全人事管理機(jī)制，實(shí)行誘導(dǎo)式培訓(xùn)機(jī)制與情感式勉勵(lì)機(jī)制，提高員工集體榮譽(yù)感與團(tuán)隊(duì)精神，進(jìn)一步發(fā)挖與開(kāi)發(fā)人才資源，量才錄取，知人善任，合理調(diào)配，使人員配備力求合理、科學(xué)，員工全面持證上崗。1.管理人員、操作層人員及職工基本素質(zhì)規(guī)定（沒(méi)有不良記錄）：總物業(yè)經(jīng)理大學(xué)畢業(yè)，八年以上工作經(jīng)驗(yàn)，年齡30歲以上五年以上任職大型住宅社區(qū)、大廈物業(yè)經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)?zāi)軐?xiě)及操流利中文及國(guó)語(yǔ)據(jù)說(shuō)能力具組織及領(lǐng)導(dǎo)能力，熟悉物業(yè)管理公司整體運(yùn)作，對(duì)物業(yè)公司前期組建及后期實(shí)質(zhì)管理、人員選聘、工作安排和管理具備較深結(jié)識(shí)曾從事酒店管理者優(yōu)先考慮熟悉本地政府法規(guī)及物業(yè)管理行業(yè)各種規(guī)章制度須持國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理公司經(jīng)理上崗證具備良好應(yīng)變處事能力及人際關(guān)系，能與政府關(guān)于部門(mén)、發(fā)展商和業(yè)主保持良好溝通須持有全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理上崗證秘書(shū)(此職位規(guī)定合用各部門(mén)文秘)女性，大專(zhuān)以上學(xué)歷年齡20-30歲，品貌端莊從事文秘職務(wù)三年以上，持有關(guān)上崗證操流利國(guó)語(yǔ)懂英語(yǔ)能純熟操作電腦及使用有關(guān)辦公軟件，涉及Windows98或MSOffice中文打字60字/分鐘以上熟悉文獻(xiàn)、檔案資料分類(lèi)歸檔、整頓工作，有良好組織能力品貌端正，態(tài)度誠(chéng)懇有禮，擁有良好語(yǔ)言表達(dá)能力和溝通技巧能力稍低者可任其他部門(mén)文員或資料員職位行政人事經(jīng)理/主任男/女均可行政管理專(zhuān)業(yè)大學(xué)畢業(yè)具備5年以上辦公室行政人事管理經(jīng)驗(yàn)熟悉國(guó)家、政府關(guān)于人事、勞動(dòng)保險(xiǎn)等方面法律、法規(guī)熟習(xí)人事資源管理工作，能依照公司管理目的和物業(yè)實(shí)際狀況，純熟制定公司組織架構(gòu)、人員編制供領(lǐng)導(dǎo)決策參照，能純熟地進(jìn)行人事錄取、培訓(xùn)、考核等工作熟悉尋常行政管理運(yùn)作，有較強(qiáng)協(xié)調(diào)能力，能較好地協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制定公司發(fā)展籌劃和辦法，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)貫徹熟悉資料文檔解決工作，熟悉電腦操作曾于酒店及外資機(jī)構(gòu)任職者優(yōu)先考慮人事行政助理男/女均可大專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡20-30歲從事文職工作三年以上，持有關(guān)上崗證，對(duì)國(guó)家、政府關(guān)于人事、勞動(dòng)保險(xiǎn)等方面法律、法規(guī)有一定結(jié)識(shí)能操及寫(xiě)流利國(guó)語(yǔ)熟悉計(jì)算機(jī)操作，涉及Windows98或以上、MSOffice品貌端正，態(tài)度誠(chéng)懇有禮，擁有良好語(yǔ)言表達(dá)能力和溝通技巧熟悉物品管理工作及倉(cāng)管工作，有效控制物品存量倉(cāng)庫(kù)管理員高中以上學(xué)歷，35歲如下，具我市戶(hù)籍誠(chéng)實(shí)可靠，具備較強(qiáng)工作責(zé)任心及認(rèn)真負(fù)責(zé)工作態(tài)度具備兩年以上倉(cāng)庫(kù)管理經(jīng)驗(yàn)，略懂財(cái)會(huì)知識(shí)具備解決各種特殊物料經(jīng)驗(yàn)常識(shí)，能有效地做好物料進(jìn)出控制采購(gòu)員男/女均可，具我市戶(hù)籍高中以上學(xué)歷，35歲如下，誠(chéng)實(shí)可靠具備兩年以上物資采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，能純熟制定采購(gòu)籌劃，積極組織貨源能操及寫(xiě)流利國(guó)語(yǔ)熟悉市場(chǎng)信息及貨源信息，較廣泛理解各種供貨渠道熟悉所采購(gòu)物資產(chǎn)地、品種，質(zhì)量等資料，熟習(xí)鑒別物資質(zhì)量財(cái)務(wù)經(jīng)理/主任男/女均可，具我市戶(hù)籍金融或財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上學(xué)歷具五年以上大中型公司財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，具注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格熟悉國(guó)家、政府關(guān)于財(cái)稅制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)熟悉計(jì)算機(jī)運(yùn)作及財(cái)務(wù)電算化軟件，能獨(dú)立解決公司財(cái)務(wù)運(yùn)作，具備較強(qiáng)財(cái)務(wù)管理分析能力熟悉物業(yè)管理方面財(cái)務(wù)規(guī)定，具備從事物管財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先會(huì)計(jì)/出納男/女均可，具我市戶(hù)籍高中以上學(xué)歷，具備會(huì)計(jì)或財(cái)務(wù)訓(xùn)練，持有關(guān)于專(zhuān)科證書(shū)熟悉電腦操作，持《會(huì)計(jì)證》、《會(huì)計(jì)電算化操作人員合格證》具備3年以上會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)工作責(zé)任心具備從事物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)文員(此職位規(guī)定適合各部門(mén))男/女均可持高中或中專(zhuān)以上學(xué)歷熟悉計(jì)算機(jī)操作具備3年以上文書(shū)工作經(jīng)驗(yàn)停車(chē)場(chǎng)收銀員男/女均可，具我市戶(hù)籍持中學(xué)學(xué)歷略懂計(jì)算機(jī)操作為人誠(chéng)實(shí)可靠具有關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理/主任男/女均可大專(zhuān)以上畢業(yè)能操流利國(guó)語(yǔ)，需略懂英語(yǔ)具備組織及領(lǐng)導(dǎo)能力，熟悉本地政府法規(guī)及物業(yè)管理行業(yè)之規(guī)