房地產(chǎn)基本制度與政策建設(shè)用地制度與政策輔導(dǎo)樣本

第二章建設(shè)用地制度與政策【本章歷年考情】

■5分

【補(bǔ)充】國內(nèi)土地制度框架－所有權(quán)與使用權(quán)分離

【本章重要內(nèi)容】

第一節(jié)集體土地征收

第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

第四節(jié)閑置土地解決

【內(nèi)容詳解】

第一節(jié)集體土地征收

1.征收集體土地特點(diǎn)▲

1.1集體土地概述

■農(nóng)村和都市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有

■宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

■集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

■符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃并依法獲得建設(shè)用地公司，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移除外（集體土地流轉(zhuǎn)特例）

【真題】

◆《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅宅基地，屬（）所有。

A.國家

B.所在村民小組

C.農(nóng)民個人

D.農(nóng)民集體[答疑編號50043101]『對的答案』D

『答案解析』宅基地所有權(quán)也歸集體，使用權(quán)歸農(nóng)民個人。1.2征地集體土地概念

■是國家為了公共利益需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒂枰匝a(bǔ)償行為

■實(shí)質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3征收與征用共同與不同之處

■共同之處

都具備一定強(qiáng)制性

都要通過法定程序

都要依法予以補(bǔ)償

■不同之處

征收是所有權(quán)發(fā)生變化，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

征用是使用權(quán)變化，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定狀況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

【真題】

◆國家為了公共利益需要，征用集體土地，其土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。（）[答疑編號50043102]『對的答案』√

『答案解析』征用所有權(quán)不發(fā)生變化，只是使用權(quán)變化。1.4征收特點(diǎn)

■強(qiáng)制性-土地征收是國家行為

■妥善安頓被征地單位和人員生產(chǎn)和生活-要予以被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

■被征收土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>

2.征收原則▲

■愛惜耕地，合理運(yùn)用土地原則

能不征就不征，能少征就少征

■保證國家建設(shè)用地原則

該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費(fèi)用

■妥善安頓被征地單位和農(nóng)民原則

對征收土地要恰當(dāng)補(bǔ)償

對農(nóng)民導(dǎo)致?lián)p失要恰當(dāng)補(bǔ)貼

對因征地導(dǎo)致剩余農(nóng)業(yè)勞動力要恰當(dāng)安排

妥善安頓拆遷戶

■有償使用土地原則

土地征收后，除公共設(shè)施基本設(shè)施外，就應(yīng)實(shí)行有償使用供應(yīng)

■依法征地原則

必要有縣級以上政府批準(zhǔn)文獻(xiàn)

按照合法程序和法定審批權(quán)限依法辦理手續(xù)

禁止以租代征

【真題】

◆下列關(guān)于集體土地征收或者征用表述中，對的有（）.

A.征收或者征用都是為了公共利益需要

B.征收或者征用都要依法予以補(bǔ)償

C.征收是國家行為，征用是公司行為

D.征收是土地所有權(quán)發(fā)生變化，征用是土地使用權(quán)發(fā)生變化

E.征收是強(qiáng)制性，征用是非強(qiáng)制性[答疑編號50043103]『對的答案』ABD3.征收、征用集體土地政策規(guī)定■

3.1征收土地范疇

■為了公共利益需要，可以征收集體土地

■土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

【真題】

◆《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益需求，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行（）并予以補(bǔ)償

A.征收

B.征用

C.征收或者征用

D.征購[答疑編號50043104]『對的答案』C3.2征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

■聽證制度-在征地依法報(bào)批前，本地土地行政主管部門應(yīng)組織聽證

■征收土地實(shí)行兩級審批制度－國務(wù)院和省級政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

■農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

■由國務(wù)院審批

基本農(nóng)田

基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃

其她土地超過70公頃

■其她用地由省級政府審批并報(bào)國務(wù)備案

3.3申請征地不得化整為零

■征收土地應(yīng)依照總體設(shè)計(jì)一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零

■分期建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

■鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安頓、補(bǔ)償和補(bǔ)貼

■由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安頓補(bǔ)貼費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

3.5暫時用地政策

■由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地機(jī)關(guān)提出暫時用地時申請并獲得批準(zhǔn)

■由建設(shè)單位與集體土地所有單位訂立暫時用地合同（征用而非征收）

■暫時用地期限最多不超過2年

■不得變化批準(zhǔn)用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑

■期滿后建設(shè)單位清理場地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記

■超期可再次提出申請，不退地又不申請視為違章用地

3.6聯(lián)營使用集體土地政策（兩種辦法）

■聯(lián)營指全民或集體所有制公司與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營公司

■持縣級以上政府批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書或其她批準(zhǔn)文獻(xiàn)

■由聯(lián)營公司向縣級以上政府土管部門提出用地申請

■兩種解決方式

批準(zhǔn)后可以變化土地性質(zhì)，實(shí)行征收

也可以不變化土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營公司用地可以不變化土地權(quán)屬性質(zhì)）

3.7征收土地公示（重要是兩個公示）

■概念

由被征收土地所在市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其他形式進(jìn)行公示

■征地公示內(nèi)容（四項(xiàng)）

征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時間和用途（批文）

被征收土地所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

征地補(bǔ)償原則和農(nóng)業(yè)人口安頓途徑（人員）

辦理征地補(bǔ)償期限與地點(diǎn)（手續(xù)）

■征地補(bǔ)償安頓方案公示內(nèi)容

被征地土地狀況

土地補(bǔ)償費(fèi)原則、數(shù)量、支付對象和方式

安頓補(bǔ)貼費(fèi)原則、數(shù)量、支付對象和方式

地上附著物和青苗補(bǔ)償原則和支付方式

農(nóng)業(yè)人口詳細(xì)安頓途徑

其她辦法

■未過行公示，被征地單位和個人有權(quán)回絕辦理手續(xù)

3.8征地補(bǔ)償費(fèi)使用

■補(bǔ)償和安頓補(bǔ)貼費(fèi)按關(guān)于規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個人）

■耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

■菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地調(diào)節(jié)和治理

■征地管理費(fèi)用于土地管理部門各種業(yè)務(wù)開支

3.9特殊征地政策

■大中型水利水電工程補(bǔ)償－國務(wù)院另行規(guī)定

■征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

■征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報(bào)有關(guān)部門解決后方可征地

■烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

■用地范疇內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補(bǔ)償范疇和原則■

【征地補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成】三大類

■土地補(bǔ)償費(fèi)－給集體，補(bǔ)償所有權(quán)

■安頓補(bǔ)貼費(fèi)－給個人，安頓勞動力

■地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－給地上物所有人

【注意專有名詞精準(zhǔn)性】

■征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同

■安頓補(bǔ)貼費(fèi)，不叫安頓補(bǔ)償費(fèi)

4.1土地補(bǔ)償費(fèi)

■內(nèi)含

是征地費(fèi)重要某些，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人經(jīng)濟(jì)損失而支付款項(xiàng)（對地）

由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)

■原則

征收耕地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值6－10倍（按原用途補(bǔ)償）

其她土地原則，由省級規(guī)定

4.2安頓補(bǔ)貼費(fèi)

■內(nèi)含

安頓補(bǔ)貼費(fèi)是為安頓因征地導(dǎo)致農(nóng)村剩余勞動力補(bǔ)貼費(fèi)（對人）

■耕地原則

安頓補(bǔ)貼費(fèi)＝需要安頓農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一種需要安頓農(nóng)業(yè)人口安頓補(bǔ)貼費(fèi)原則

需要安頓農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算

每一種需要安頓農(nóng)業(yè)人口安頓補(bǔ)貼費(fèi)原則，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值4－6倍

每公頃被征收耕地安頓補(bǔ)貼費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值15倍

■非耕地原則

由省級規(guī)定

■征地補(bǔ)償費(fèi)特殊規(guī)定

人均耕地特別少地區(qū)，按前述原則支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增長安頓補(bǔ)貼費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值30倍

土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)總和達(dá)到法定上限，尚局限性以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，本地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼

■政府管理

省級政府要制定并發(fā)布各市縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則或區(qū)片綜合地價(jià)

征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)

國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必要將征地費(fèi)用足額列入概算

對有穩(wěn)定收益項(xiàng)目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)原則，由省級政府規(guī)定

■征收都市郊區(qū)菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

■都市郊區(qū)菜地，是指持續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4暫時用地補(bǔ)償原則

■征用暫時用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織訂立暫時用地合同

■按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年予以補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

■但暫時用地逐年合計(jì)補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)總和

【為什么有高限規(guī)定】

■暫時用地補(bǔ)償相稱于租金

■征地補(bǔ)償費(fèi)相稱于銷售價(jià)格

■如果租金之和超過了售價(jià)，那就不如買了而不是租

4.5補(bǔ)償費(fèi)用使用

■土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗所有者

■安頓補(bǔ)貼費(fèi)（三種方式）

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安頓人員－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

其她單位安頓人員－支付給安頓單位

不需要統(tǒng)一安頓人員－發(fā)放給個人

【真題】

◆下列關(guān)于征收土地表述中，對的是（）

A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值6至10倍

B.安頓補(bǔ)貼費(fèi)只能發(fā)放給安頓單位

C.并非所有征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)

D.只有所征土地持續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金[答疑編號50043105]『對的答案』C

『答案解析』A征收耕地按此原則，非耕地可參照此原則由省級政府原則。B安頓補(bǔ)貼費(fèi)有三種發(fā)放方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安頓人員－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用，其她單位安頓人員－支付給安頓單位，不需要統(tǒng)一安頓人員－發(fā)放給個人；D魚塘也要交。5.土地征收工作程序▲

5.1申請用地

■申請機(jī)構(gòu)

土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門

■申請根據(jù)

經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)

年度基本建設(shè)籌劃（立項(xiàng)）

其他

■所需附上有資料

建設(shè)單位關(guān)于資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他關(guān)于批準(zhǔn)文獻(xiàn)

土地行政部門出具備用地預(yù)審報(bào)告

初步設(shè)計(jì)或其她關(guān)于材料

建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地，提出補(bǔ)充耕地方案

項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)，提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告

提供地價(jià)評估報(bào)告

5.2受理申請并審查關(guān)于文獻(xiàn)（一書四方案）

■審查時間

受理30日內(nèi)

■編制（一書）

建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)闡明書

■擬定（四方案）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

補(bǔ)充耕地方案

征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

■流程

經(jīng)同級人民政府審核批準(zhǔn)后報(bào)上一級土地管理部門審查

5.3審批用地（一制度）

■實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地

■批文必要是政府，而不是土管部門

5.4征地實(shí)行

■實(shí)行機(jī)構(gòu)

被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

■程序

征地公示

支付征地費(fèi)

安頓農(nóng)業(yè)人口

協(xié)調(diào)征地爭議

5.5簽發(fā)用地證書（合同+登記）

■有償使用土地－訂立《土地使用權(quán)出讓合同》

■以劃撥方式使用土地，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

■用地單位持上述文獻(xiàn)辦理土地登記手續(xù)

5.6征地批準(zhǔn)后實(shí)行管理

■時間

用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前管理

■辦法

會同關(guān)于部門貫徹安頓辦法

督促被征地單位按期移送土地

解決征地過程中各種爭議

填寫征地結(jié)案報(bào)告（表達(dá)征地工作結(jié)束）

5.7建立征收土地檔案（三項(xiàng)規(guī)定）

■整頓和收集征收過程中形成各種文獻(xiàn)

■收集存檔文獻(xiàn)一律是原件

■市、縣范疇內(nèi)土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

【供地方式】

■劃撥－免費(fèi)無期限

■出讓－有償有期限

1.出讓概念■

■出讓

▲是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金行為

■出讓金

▲是指通過有償有限期出讓方式獲得土地使用權(quán)受讓者，按照合同規(guī)定期限，一次或分次提前支付整個有效期間地租

■出讓含義

▲出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必然是國家

▲經(jīng)出讓獲得使用權(quán)單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家。在期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)（某些處分權(quán)）；土地使用權(quán)可以入市，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有

▲使用者只有在向國家支付了所有土地使用權(quán)出讓金后才干領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

▲集體土地不經(jīng)征收不得出讓

▲出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具備平等、自愿、有償、有期限特點(diǎn)（民事關(guān)系）

2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓籌劃■

■出讓土地三符合

▲符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃

▲符合都市規(guī)劃

▲符合年度建設(shè)用地籌劃

■程序

▲省級政府下達(dá)控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案

▲詳細(xì)出讓每幅地條件，由市縣級政府土管部門會同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土管部門實(shí)行

3.出讓方式■

3.1出讓方式

■方式（四種）

▲招標(biāo)

▲拍賣

▲掛牌

▲合同

■應(yīng)采用招拍掛情形

▲工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（五類）

▲其他性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者

【注意】要分清如下概念級別

■劃撥

■出讓

▲招標(biāo)

▲拍賣

▲掛牌

▲合同

3.2出讓普通規(guī)定（招拍掛共同規(guī)定）

■招拍掛都必要發(fā)布公示

■招拍掛都應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信原則

■掛牌出讓，出讓公示中規(guī)定申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天

■市縣政府土管部門應(yīng)當(dāng)依照土地估價(jià)成果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合擬定標(biāo)底或底價(jià)

■標(biāo)底或底價(jià)不得低于國家最低原則

■擬定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣和掛牌起叫價(jià)、底價(jià)、投標(biāo)競買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策

■招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束前應(yīng)保密

3.3招標(biāo)出讓含義與程序

■招標(biāo)出讓含義

▲是指市、縣國土部門發(fā)布招標(biāo)公示，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ㄗ匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，依照投標(biāo)成果擬定國有建設(shè)用地使用權(quán)人行為

▲本方式有助于公平競爭，合用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程較大地塊出讓

■程序

▲投標(biāo)

▲開標(biāo)－投標(biāo)人少于三人，應(yīng)終結(jié)招標(biāo)活動

▲評標(biāo)－評標(biāo)小組由出讓人代表，關(guān)于專家構(gòu)成，人數(shù)為五人以上單數(shù)

▲中標(biāo)－基本原則是價(jià)高者得，對可以最大限度地滿足招標(biāo)文獻(xiàn)中各項(xiàng)綜合評價(jià)原則，或者可以滿足招標(biāo)文獻(xiàn)實(shí)質(zhì)性規(guī)定且價(jià)格最高投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)擬定為中標(biāo)人

3.4拍賣出讓含義與程序

■含義

▲拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公示，由競買人在指定期間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，依照出價(jià)成果擬定國有建設(shè)用地使用權(quán)人行為

▲拍賣方式特點(diǎn)是利于公平競爭，普通出最高價(jià)者獲得土地使用權(quán)

▲合用于區(qū)位條件好，交通便利鬧市區(qū)，土地運(yùn)用上有較大靈活性地塊出讓

▲競買人局限性三人，或者競買人最高應(yīng)價(jià)未達(dá)究竟價(jià)時，應(yīng)當(dāng)終結(jié)拍賣

■程序

▲主持人點(diǎn)算競買人

▲主持人簡介拍賣宗地狀況

▲主持人宣布拍賣規(guī)則

▲主持主人報(bào)出起叫價(jià)

▲競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)

▲主持人確認(rèn)應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)

▲主持人持續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)報(bào)價(jià)，主持人落槌表達(dá)到交

▲主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競得人

3.6掛牌出讓含義與程序

■含義

▲是指出讓人發(fā)布掛牌公示，按公示規(guī)定期限將擬出讓宗地交易條件在指定土地交易場合掛牌發(fā)布，接受競買人報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，依照掛牌期限截止時出價(jià)成果或現(xiàn)場競價(jià)成果擬定建設(shè)用地使用人行為

▲掛牌時間不少于10個工作日

▲掛牌期間，土管部門可以依照競買人競價(jià)狀況調(diào)節(jié)增價(jià)幅度

■程序

▲在掛牌起始日，出讓人將土地狀況及規(guī)定在土地交易所掛牌發(fā)布

▲符合條件競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)

▲掛牌主持人確認(rèn)該間報(bào)價(jià)后，更新顯示持牌價(jià)格

▲掛牌主持人在掛牌公示規(guī)定截止時擬定競得人（可有現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)）

■掛牌確認(rèn)成交規(guī)則

▲在掛牌期限內(nèi)只有一種競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，掛牌成交

▲在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報(bào)價(jià)，出價(jià)最高者為競得人

▲報(bào)價(jià)相似，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人（必要高于底價(jià)）

▲在掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交

3.5合同出讓含義

■含義

▲合同出讓是指政府作為土地所有者與選定受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)到合同并訂立土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)行為

■特點(diǎn)

▲自由度大，不利于公平競爭

■合用范疇

▲合用于公共福利事業(yè)和非賺錢性社會團(tuán)隊(duì)、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地

■懲罰

▲應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓而擅自采用合同方式出讓，對直接負(fù)責(zé)主管人員和其她直接負(fù)責(zé)人員予以處分，構(gòu)成犯罪，追究刑事責(zé)任

【歸納總結(jié)】方式人數(shù)少于三個合用范疇法律文獻(xiàn)招標(biāo)終結(jié)招標(biāo)需要優(yōu)化土地布局，重大工程較大地塊出讓中標(biāo)告知書拍賣終結(jié)拍賣區(qū)位條件好，交通便利鬧市區(qū)，土地運(yùn)用上有較大靈活性地塊出讓成交確認(rèn)書掛牌可以成交成交確認(rèn)書合同普通只有一家合用于公共福利事業(yè)和非賺錢性社會團(tuán)隊(duì)、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地合同出讓合同

3.7擬定土地使用人之后環(huán)節(jié)

■出讓人應(yīng)向擬定土地使用者發(fā)出中標(biāo)告知書或成交確認(rèn)書

■中標(biāo)告知書或成交確認(rèn)書具備法律效力，出讓人變化競得成果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)宗地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任

■按中標(biāo)告知書或成交確認(rèn)書中商定期間雙方訂立國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

■出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)發(fā)布成果

■受讓人付清所有土地出讓價(jià)款后，可辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

■不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書■

4.出讓年限

■法定出讓最高年限

▲居住用地70年

▲工業(yè)用地50年

▲教誨、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

▲商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

▲綜合或者其她用地50年

■詳細(xì)出讓年限可以短于但不能長于以上最高年限

【真題】

◆甲開發(fā)商按法定最高出讓年限獲得一塊商業(yè)用地土地使用權(quán)。李某購得該地塊上建成商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某獲得該房土地使用年限是（）年。

A.33

B.35

C.38

D.40

提示：參見教材P33[答疑編號50043101]『對的答案』A

『答案解析』商業(yè)用地最高出讓年限為40年，轉(zhuǎn)讓后只有剩余年限：40－2－5＝335.建設(shè)用地使用權(quán)收回（四種狀況）■

5.1期限屆滿解決

■住宅

▲期限屆滿自動續(xù)期

■非住宅

▲應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期

▲除依照社會公共利益需要收回土地，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)續(xù)期。批準(zhǔn)應(yīng)重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金

▲屆滿未申請或申請未獲批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國家免費(fèi)收回，該土地上不動產(chǎn)歸屬，有商定，按照商定；沒有商定或者商定不明，按規(guī)定辦理

【真題】

◆根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，（）。

A.由國家免費(fèi)收回

B.自動續(xù)期

C.應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期

D.應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期

提示：參見教材P33[答疑編號50043102]『對的答案』B

『答案解析』不必申請，自動續(xù)期?！菊骖}】

◆下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后解決表述中，對的是（）。

A.非住宅建沒用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期

B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期

C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期

提示：參見教材P33[答疑編號50043103]『對的答案』B

『答案解析』非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期5.2期限屆滿前提前收回

■期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地

■提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對其上房屋及不動產(chǎn)予以補(bǔ)償，并退還相應(yīng)出讓金

5.3因土地使用者不履行合同而收回

■不履行合同狀況

▲土地使用者未如期支付地價(jià)款（60日內(nèi)付清）

▲土地使用者未按合同商定期限和條件開發(fā)和運(yùn)用土地

5.4司法機(jī)關(guān)決定收回

■因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定沒收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)

6.建設(shè)用地使用權(quán)終結(jié)■

■因土地滅失而終結(jié)（標(biāo)物不存在）

■因土地使用者拋棄而終結(jié)（權(quán)利人不要了）

7.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲

■訂立主體

▲市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者訂立

■合同類型（三類）

▲成片土地使用權(quán)出讓合同

▲項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同

▲劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓合同

7.1合同重要內(nèi)容

■合同

▲當(dāng)事人名稱和住所（主體）

▲土地界址、面積等

▲建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間

▲土地用途

▲有效期限

▲出讓金等費(fèi)用及其支付方式

▲解決爭議辦法

■附件

▲宗地平面界址圖

▲出讓宗地豎向界限

▲規(guī)劃條件

7.2合同履行

■閑置解決

▲超過合同商定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，可以征收相稱于出讓金20%如下土地閑置費(fèi)

▲滿二年未動工開發(fā)，可以免費(fèi)收回土地使用權(quán)

▲因不可抗力或政府、政府關(guān)于部門行為，或者動工開發(fā)必須前期工作導(dǎo)致動工開發(fā)遲延除外

■用途變化

▲用地單位變化土地運(yùn)用條件及用途，必要獲得出讓方和市、縣人民政府都市規(guī)劃行政管理部門和國土部門批準(zhǔn)，變更或重新訂立出讓合同并相應(yīng)調(diào)節(jié)地價(jià)款（兩部門批準(zhǔn)）

■未達(dá)到出讓合同商定開發(fā)條件

▲可規(guī)定用地單位支付違約金

▲違約金比例為投資差額某些占商定投資某些比例

▲計(jì)算違約金基數(shù)是出讓金

【典型例題】

◆下列以出讓方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)狀況中，政府可以免費(fèi)收回土地使用權(quán)是（）。

A.出讓合同商定6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到6月30日仍未動工開發(fā)

B.都市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過出讓合同商定動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)

C.開發(fā)商規(guī)定提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同商定動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)

D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同商定動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)

提示：參見教材P34[答疑編號50043104]『對的答案』C

『答案解析』A非典為不可抗力，超過兩年但由于不可抗力除外;B遲延是由于政府部門行為;D自然災(zāi)害為不可抗力。7.3合同解除（雙方，均為60日）

■土地使用者延期付款超過60日，土管部門有權(quán)解除合同，并可以祈求違約補(bǔ)償

■出讓人延期交付土地超過60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可規(guī)定補(bǔ)償?shù)谌?jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

1.劃撥含義■

■概念

▲劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)免費(fèi)交給土地使用者行為

■含義

▲涉及土地使用者繳納拆遷安頓、補(bǔ)償費(fèi)用和免費(fèi)獲得兩種形式（成本價(jià)或免費(fèi)）

▲劃撥土地普通無期限，但未經(jīng)允許不得流轉(zhuǎn)

▲獲得劃撥土地使用權(quán)，必要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)

▲國有土地重要是出讓用地和劃撥用地兩種

2.劃撥范疇（六類）■

■國家機(jī)關(guān)用地

■軍事用地

■都市基本設(shè)施用地

■公益事業(yè)用地

■國家重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等基本設(shè)施用地

■法律規(guī)定其她用地

【典型例題】

◆下列項(xiàng)目中，可以通過劃分撥方式獲得土地使用權(quán)是（）

A.社區(qū)便民超市

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓

C.服務(wù)于大眾快餐店

D.別墅

提示：參見教材P36[答疑編號]『對的答案』B

『答案解析』稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓屬于國家機(jī)關(guān)用地。3.劃撥管理■

3.1劃撥土地轉(zhuǎn)讓

■轉(zhuǎn)讓兩種形式

▲由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

▲可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得收益中土地收益上繳國家，凡向國家上繳土地收益，仍按劃撥土地進(jìn)行管理

■原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓

▲按市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金

▲出讓金低于市場交易價(jià)，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)

【真題】

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)，其土地收益應(yīng)上繳國家。（）

提示：參見教材P36-三-（1）[答疑編號]『對的答案』√3.2劃撥土地使用權(quán)出租

■以營利為目出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家

■不適當(dāng)辦理出讓，可實(shí)行租賃

■租賃時間超過6個月，應(yīng)訂立租賃合同

3.3劃撥土地使用權(quán)抵押

■其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下市場價(jià)值

■因抵押劃撥土地使用權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價(jià)款才干變更土地權(quán)屬

3.4國企改制中劃撥土地處置（兩種方式）

■辦理出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式（將原免費(fèi)無期限變有償有期限）

▲國有公司改造為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建公司集團(tuán)

▲國有改組為股份合伙制

▲國有租賃經(jīng)營

▲非國有公司兼并國有公司

■保存劃撥（繼續(xù)免費(fèi)）（后三項(xiàng)保存期限不超過5年）

▲繼續(xù)作為都市基本設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原用途不變（但改組為公司制公司除外）

▲國有公司兼并國有公司、非國有公司及國有公司合并后公司仍是國有公司

▲在國有公司兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)公司

▲國有公司改造或改組為國有獨(dú)資公司

3.5劃撥土地使用權(quán)收回（七種狀況）－免費(fèi)收回土地時對地上物應(yīng)予以補(bǔ)償

■因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其她因素而停止使用土地

■為了公共利益和都市規(guī)劃規(guī)定

■司法部門沒收財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)

■土地使用者自動放棄土地使用權(quán)

■未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，持續(xù)2年未使用

■不按批準(zhǔn)用途使用

■鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢土地

3.6兩項(xiàng)管理規(guī)定

■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)，縣級以上土管部門可沒收非法收入，可處以罰款

■凡上繳土地收益土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理

第四節(jié)閑置土地解決

1.閑置土地認(rèn)定■

■概念

▲閑置土地是指土地使用者依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)建設(shè)用地

■認(rèn)定為閑置土地情形（重要兩種狀況）

▲未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工

▲已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積局限性1/3，或者已投資額占總投資額局限性25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中斷開發(fā)建設(shè)持續(xù)滿1年

▲法律、行政法規(guī)規(guī)定其他情形

2.閑置土地處置方式（七種處置方式）◆

■延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年

■變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)

■安排暫時使用，待項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值，由政府收取增值地價(jià)

■政府安排置換其她等價(jià)閑置土地

■政府采用招標(biāo)、拍賣等方式擬定新土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對原用地單位予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

■政府收回土地，與土地使用者訂立收回土地合同書

■由政府因素導(dǎo)致閑置，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額比例折算，擬定相應(yīng)土地給原土地使用者，別的某些由政府收回

3.征收土地閑置費(fèi)◆

■都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式獲得土地，超過出讓合同商定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)，按出讓金20%如下征收閑置費(fèi)

■詳細(xì)由省一級規(guī)定

【真題】

◆放地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自（）之日起滿1年未動工開發(fā)，可以征收土地閑置費(fèi)。

A.土地使用權(quán)出讓合同訂立

B.土地使用權(quán)出讓合同商定動工開發(fā)

C.土地使用權(quán)出讓金繳納

D.土地使用權(quán)證書獲得

提示：見教材P38[答疑編號]『對的答案』B

『答案解析』未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期－自土地使用權(quán)出讓合同生效起或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日；在合同中規(guī)定了動工開發(fā)建設(shè)日期－自出讓合同商定動工開發(fā)日期起4.免費(fèi)收回土地使用權(quán)◆

■持續(xù)兩年以上未使用，由縣級以上人民政府免費(fèi)收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公示，終結(jié)土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書

【真題】

◆依照國家關(guān)于法規(guī)，閑置土地滿（）未動工開發(fā)時，政府可以免費(fèi)收回土地使用權(quán)。

A.6個月

B.1年

C.2年

D.3年

提示：見教材P39[答疑編號]『對的答案』C

『答案解析』閑置一年收閑置費(fèi)，兩年免費(fèi)收回。第二章建設(shè)用地制度與政策一、單項(xiàng)選取題1.在都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)，以出讓等有償方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，超過出讓合同商定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，可以征收相稱于（）20％如下土地閑置費(fèi)。A.總投資B.總造價(jià)C.總地價(jià)D.土地使用權(quán)出讓金2.A房地產(chǎn)開發(fā)公司于1月1日，通過出讓方式獲得B市C縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，從事住宅樓開發(fā)建設(shè)。并于次日訂立了建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金6000萬元，合同商定3月1日開始動工建設(shè)。后由于種種因素，該項(xiàng)目直到5月1日才開始動工建設(shè)。依照關(guān)于土地政策規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得上述建設(shè)用地使用權(quán)后，不被免費(fèi)收回土地使用權(quán)最遲動工開發(fā)時間為（）。A.2月底B.3月底C.2月底D.3月底3.閑置土地處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過（）年。A.1B.2C.3D.44.按照現(xiàn)行政策，國有公司改造或改組為國有獨(dú)資公司，其劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可保存劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，但保存劃撥土地方式期限不超過（）年。A.5B.6C.8D.105.在訂立出讓合同后，土地使用者應(yīng)交納定金并按商定期限支付地價(jià)款，土地使用者延期付款超過（）日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以祈求違約補(bǔ)償A.30B.45C.60D.906.《城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，免費(fèi)獲得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其她因素而停止使用土地，（）應(yīng)當(dāng)免費(fèi)收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例規(guī)定予以出讓。A.市、縣人民政府B.市、縣人民政府土地管理部門C.市、縣人民政府建設(shè)管理部門D.市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門7.下列不可免費(fèi)獲得劃撥土地使用權(quán)有（）。A.荒山B.灘涂C.沙漠D.集體土地8.下列可免費(fèi)收回土地使用權(quán)有（）。A.因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)B.因動工開發(fā)必須前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)C.因政府建設(shè)主管部門干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)D.因開發(fā)商自身因素導(dǎo)致其兩年未動工開發(fā)9.用地單位必要按合同商定開發(fā)使用土地，超過出讓合同商定動工開發(fā)日期滿（）未動工，按土地使用權(quán)出讓金20％如下征收土地閑置費(fèi)。A.半年B.一年C.兩年D.三年10.B縣W房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由（）與w房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立。A.A市人民政府B.A市人民政府土地管理部門C.B縣人民政府D.B縣人民政府土地管理部門11.征收集體土地應(yīng)遵守原則不涉及（）。A.愛惜耕地，合理運(yùn)用土地原則B.保證國家建設(shè)用地原則C.妥善安頓被征地單位和農(nóng)民原則D.免費(fèi)使用土地原則二、多項(xiàng)選取題1.按照當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于土地管理規(guī)定，征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用涉及（）。A.土地使用費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)C.安頓補(bǔ)貼費(fèi)D.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)E.住房建設(shè)基金2.下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問題，表述對的是（）。A.耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展B.土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展C.菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地調(diào)節(jié)和治理D.征地管理費(fèi)用于土地管理部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)開支E.安頓補(bǔ)貼費(fèi)是為安頓因征地導(dǎo)致農(nóng)村剩余勞動力補(bǔ)貼費(fèi)3.下列關(guān)于全民和集體所有制公司同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用集體土地，表述對的是（）。A.全民所有制公司、城鄉(xiāng)集體所有制公司可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營公司，使用集體土地須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)B.經(jīng)批準(zhǔn)使用土地，可以按照國家建設(shè)用地規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照合同將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件C.聯(lián)營公司用地，可以不變化土地權(quán)屬性質(zhì)D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按合同將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件，必要計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)貼費(fèi)E.經(jīng)批準(zhǔn)使用土地，不能按照國家建設(shè)用地規(guī)定實(shí)行征收4.下列關(guān)于暫時使用土地，說法對的是（）。A.工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場地、運(yùn)送道路和其她暫時設(shè)施用地，應(yīng)盡量在征收土地范疇內(nèi)安排B.的確需要另行增長暫時用地，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地機(jī)關(guān)提出暫時用地?cái)?shù)量和期限申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地機(jī)關(guān)訂立暫時用地合同后方可征用C.使用暫時土地，不得變化批準(zhǔn)用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其她經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑D.暫時用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地合同支付一切費(fèi)用，土地管理部門同步注銷其暫時用地使用權(quán)E.暫時土地有效期限，最多不得超過2年5.下列關(guān)于土地征收批準(zhǔn)權(quán)限說法錯誤有（）A.征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和縣級人民政府B.建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)辦理農(nóng)用轉(zhuǎn)用審批手續(xù)C.征收基本農(nóng)田,基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃，其她土地超過70公頃，由國務(wù)院審批D.其她用地應(yīng)經(jīng)和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范疇內(nèi)詳細(xì)項(xiàng)目，由縣級人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案E.在征地在依法報(bào)批前，本地土地行政主管部門應(yīng)告知征地狀況、確認(rèn)征地調(diào)查成果、組織征地聽證6.下列關(guān)于當(dāng)前國內(nèi)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法對的是（）。A.征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府B.征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同步辦理征地審批手續(xù)C.基本農(nóng)田由國務(wù)院審批D.基本農(nóng)田以外耕地未超過35公頃由國務(wù)院審批E.建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)7.下列關(guān)于當(dāng)前國內(nèi)有償使用土地，表述對的是（）。A.有償使用土地是土地使用制度改革核心內(nèi)容B.有償使用土地是管好土地、增進(jìn)節(jié)約用地和合理運(yùn)用土地、提高土地效益經(jīng)濟(jì)手段C.有償使用土地有各種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股等D.當(dāng)前對國有土地所有實(shí)行有償使用E.當(dāng)前國內(nèi)農(nóng)村集體土地是免費(fèi)使用8.中華人民共和國耕地具備（）等明顯特點(diǎn)。A.人均占有耕地少B.耕地總體質(zhì)量高C.生產(chǎn)水平高D.退化嚴(yán)重E.后備資源局限性9.下列屬于征收土地特點(diǎn)是（）。A.具備一定強(qiáng)制性B.要妥善安頓被征地單位人員生產(chǎn)和生活C.用地單位予以被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償D.被征收后土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移E.被征收土地不可以是國有土地10.征收和征用共同之處在于（）。A.都是變化所有權(quán)B.都是變化使用權(quán)C.都要依法予以補(bǔ)償D.均有一定強(qiáng)制性E.都要通過法定程序三、判斷題1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)，不辦理出讓手續(xù)時，其土地收益應(yīng)上繳國家。（）2.由于土地使用權(quán)劃撥特點(diǎn)是免費(fèi)無限期使用，因此支付了土地征用補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用土地不屬于劃撥土地。（）3.國家免費(fèi)收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其她附著物，依照實(shí)際狀況應(yīng)給原土地使用者恰當(dāng)補(bǔ)償。（）4.國有公司改組為國有獨(dú)資公司，經(jīng)批準(zhǔn)可保存其劃撥土地使用權(quán)。（）5.對國有公司改革中涉及劃撥土地使用權(quán)，可分別采用國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保存劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。（）6.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)涉及土地使用者繳納拆遷安頓、補(bǔ)償費(fèi)用（如都市存量土地或集體土地）和免費(fèi)獲得（如國有荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。（）7.在訂立出讓合同后，土地使用者應(yīng)繳納定金并按商定期限支付地價(jià)款，未按出讓合同支付地價(jià)款，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以規(guī)定違約補(bǔ)償。（）8.以出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，凡是滿兩年未動工開發(fā)，可以免費(fèi)收回土地使用權(quán)。（）9.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同商定使用年限屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)重新訂立土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款。（）10.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同商定使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或申請未獲批準(zhǔn)，國家應(yīng)免費(fèi)收回土地使用權(quán)。（）11.建設(shè)用地使用權(quán)出讓依照省級人民政府下達(dá)控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有籌劃、有環(huán)節(jié)地進(jìn)行。（）12.建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金行為。（）13.經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)用地，由被征收土地所在地市、縣人民政府組織實(shí)行。（）14.被征收土地上附著物和青苗補(bǔ)償原則，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物是指依附于土地上各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、地上（下）管線等，但不涉及水井。（）15.每一種需要安頓農(nóng)業(yè)人口安頓補(bǔ)貼費(fèi)原則，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值6～10倍。（）16.安頓補(bǔ)貼費(fèi)，按照需要安頓農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。（）17.各級人民政府和土地管理部門，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督征地費(fèi)用管理和使用，任何單位和個人均不得占用或挪作她用。（）18.分期建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)一次性征地，再分期開發(fā)。（）19.建設(shè)單位征收集體土地，其土地所有權(quán)屬于用地單位。（）四、閱讀理解1.A房地產(chǎn)開發(fā)公司于6月1日，通過出讓方式獲得B市C縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，從事寫字樓開發(fā)建設(shè)。并于次日訂立了建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金9000萬元，合同商定3月1日開始動工建設(shè)。后由于種種因素，該項(xiàng)目直到7月20日才開始動工建設(shè)。同步A房地產(chǎn)開發(fā)公司為提高整體投資效益，準(zhǔn)備將臨街地塊建成商業(yè)門市。(1).該項(xiàng)目除臨街地塊建成商業(yè)門市外，別的寫字樓建設(shè)用地出讓最高年限為（）年。A.40B.50C.60D.70(2).按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在訂立了出讓合同后（）日內(nèi)，支付所有地價(jià)款。A.30B.60C.90D.120(3).按閑置土地規(guī)定，應(yīng)向A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收（）萬元如下土地閑置費(fèi)。A.1800B.1300C.1400D.1500(4).本例中，該項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立責(zé)任主體是（）。A.B市人民政府與A房地產(chǎn)開發(fā)公司B.B市人民政府土地管理部門與A房地產(chǎn)開發(fā)公司C.C縣人民政府與A房地產(chǎn)開發(fā)公司D.C縣人民政府土地管理部門與A房地產(chǎn)開發(fā)公司(5).依照國土資源部33號令規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得上述建設(shè)用地使用權(quán)，不也許采用出讓方式是（）。A.招標(biāo)B.拍賣C.合同出讓D.掛牌出讓(6).依照關(guān)于土地政策規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得上述建設(shè)用地使用權(quán)后，不被免費(fèi)收回土地使用權(quán)最遲動工開發(fā)時間為（）。A.6月底2月底B.6月底C.7月底D.7月底答案某些一、單項(xiàng)選取題1.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P38【該題針對“閑置土地解決”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052873】

2.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P38【該題針對“閑置土地解決”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052868】

3.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P38【該題針對“閑置土地解決”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052862】

4.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P37【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)劃撥管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052856】

5.【對的答案】：C

【答案解析】：答案解析，參見教材P35【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052850】

6.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P35、P37【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)劃撥含義”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052847】

7.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P35【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)劃撥含義”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052846】

8.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P34【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052845】

9.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P34【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052844】

10.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P34【該題針對“建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052843】

11.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P21、22【該題針對“征收集體土地應(yīng)遵循原則”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052739】

二、多項(xiàng)選取題1.【對的答案】：BCD

【答案解析】：參見教材P25【該題針對“征收集體土地補(bǔ)償范疇和原則”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10053001】

2.【對的答案】：ACDE

【答案解析】：參見教材P24、25【該題針對“征收集體土地補(bǔ)償范疇和原則”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10053000】

3.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P24【該題針對“征收、征用集體土地政策規(guī)定”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052938】

4.【對的答案】：ACDE

【答案解析】：參見教材P23【該題針對“征收、征用集體土地政策規(guī)定”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052937】

5.【對的答案】：AD

【答案解析】：參見教材P23【該題針對“征地實(shí)行兩級審批：國務(wù)院、省級人民政府”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052932】

6.【對的答案】：ABCDE

【答案解析】：參見教材P23【該題針對“征收、征用集體土地政策規(guī)定”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052927】

7.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P22【該題針對“征收集體土地應(yīng)遵循原則”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052922】

8.【對的答案】：ADE

【答案解析】：參見教材P21【該題針對“征收集體土地應(yīng)遵循原則”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10052911】

9.【對