房地產(chǎn)地塊開發(fā)風險分析與投資融資

2024/3/2116.1房地產(chǎn)投資特點房地產(chǎn)開發(fā)投資——

企業(yè)以獲取期望收益為目的，將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為。房地產(chǎn)投資內容房產(chǎn)投資、地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)總投資額的20%，國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資形式股票投資、債券投資、儲蓄、期貨投資、房地產(chǎn)投資2024/3/212房地產(chǎn)開發(fā)投資的類型1.按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟內容分土地開發(fā)投資：舊城區(qū)、新城區(qū)房屋開發(fā)投資：2.按房地產(chǎn)投資的不同領域住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資3.按投資方式劃分。主要有兩種：金融房地產(chǎn)投資。是間接性投資，如股票等有價證券。實物房地產(chǎn)投資。是直接性投資，把資本直接投資到房地產(chǎn)項目上

2024/3/213房地產(chǎn)開發(fā)投資特點

1.投資成本高：資金密集性行業(yè)。2.投資回收期長：受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場制約。3.風險大：4.投資收益高：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“優(yōu)點。以錢博錢2024/3/2146.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析與控制手段房地產(chǎn)投資風險的主要類型財務風險（融資、房款回籠困難）購買力風險利率風險變現(xiàn)風險：區(qū)域性、周期長、價值高經(jīng)營性風險社會風險和意外事故人為破壞風險2024/3/215房地產(chǎn)投資的風險分析風險——

低于期望利潤率的事件發(fā)生的可能性。風險報酬原則——

風險越大則報酬越大，風險越小則報酬越小。2024/3/216房地產(chǎn)投資風險的盈虧平衡分析盈虧平衡點X=F/（P-V-T）產(chǎn)品銷售利潤＝產(chǎn)品銷售收入—產(chǎn)品銷售成本—產(chǎn)品銷售稅金X-盈虧平衡產(chǎn)量（銷量）F-單位固定成本P-單位產(chǎn)品價格V-單位可變成本T-單位產(chǎn)品稅金2024/3/217盈虧平衡點產(chǎn)量(銷量)法平衡點

產(chǎn)量（銷量）

0

Q

A

R

成本·銷售額

總固定成本

盈利

總成本

銷售額圖3.6盈虧平衡分析基本模型圖虧損

2024/3/218房地產(chǎn)項目實例南京某房地產(chǎn)企業(yè)年固定成本為5000000元，其正在開發(fā)的黃龍小區(qū)單位產(chǎn)品可變成本為3700元/㎡，單位產(chǎn)品價格為6000元/㎡，單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費為300元/㎡，全部計劃建設房地產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為30000㎡，請計算該房地產(chǎn)企業(yè)達到盈虧平衡時的年產(chǎn)量？開發(fā)的黃龍小區(qū)是否有利可圖？盈虧平衡時的年產(chǎn)量計算公式是：

BEPQ＝年固定成本/（單位產(chǎn)品價格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費）

=5000000/（6000-3700-300）=2500㎡而該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的黃龍小區(qū)面積為30000㎡，遠大于2500㎡，是大有利潤可賺的。2024/3/219房地產(chǎn)投資風險的敏感性分析敏感性分析：通過分析、預測投資項目主要因素發(fā)生變化時，對經(jīng)濟指標的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定分析方法。目的：找到最大影響因素。2024/3/2110敏感性分析步驟：選擇評價指標：財務凈現(xiàn)值、投資回收期、內部收益率選擇需要分析的不確定因素：銷量、價格、成本、總投資確定變量的變化范圍并計算變動幅度確定房地產(chǎn)開發(fā)項目對風險因素的敏感程度重要因素敏感點：最高土地報價、最低市場價2024/3/2111房地產(chǎn)投資風險的概率分析分析法，如樂觀準則法、悲觀準則法等數(shù)學期望值法模擬法，常用的有蒙特卡洛模擬法等。根據(jù)不同的情況和條件可以選擇不同的分析方法，如采用數(shù)學期望值法，得出的標準偏差越小則說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險就越小2024/3/2112房地產(chǎn)經(jīng)營風險的控制手段2024/3/21136.3房地產(chǎn)項目的投資決策管理房地產(chǎn)開發(fā)的投資過程㈠投資決策分析：

市場分析、財務分析、可行性分析。㈡土地開發(fā)權的獲得：㈢房地產(chǎn)建設開發(fā)：㈣房地產(chǎn)銷售經(jīng)營：

2024/3/2114房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策類型定性分析決策定量分析決策確定型決策不確定型決策風險決策2024/3/2115房地產(chǎn)開發(fā)投資的決策方法定性分析決策：

經(jīng)驗法；

創(chuàng)造工程法定量分析決策：

確定型決策風險決策：期望值法；決策樹法

不確定型決策

最大最小原則；

最大最大原則；

機會均等原則2024/3/2116房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風險分析與投資決策過程

2024/3/21176.4房地產(chǎn)項目的融資管理房地產(chǎn)開發(fā)融資在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，借助于金融機構和資本市場籌措開發(fā)資金而進行的資金融通行為房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點1、融資規(guī)模大2、償還期長：建設銀行要求償還期不超過3年3、融資證券化2024/3/2118房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類1、間接融資：資金供求雙方不直接見面，通過金融機構融資（房地產(chǎn)抵押貸款、開發(fā)建設貸款、流動資金貸款等）。2、直接融資：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)行金融工具（股票、債券）。2024/3/2119房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式1.銀行貸款融資銀行發(fā)放貸款要求自有資金不少于35%有“四證”：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》銀行發(fā)放貸款類型①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款；②房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款；③房地產(chǎn)抵押貸款（經(jīng)營性、消費性）2.證券融資（債券、股票）3.房地產(chǎn)信托融資4.聯(lián)建、參建5.典當、利用外資等2024/3/2120房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理1、確定合理的規(guī)模

融資過多，則影響資金的使用效率低；融資過少，則影響開發(fā)進度2、正確選擇融資渠道和方式，降低融資成本

融資成本——融資時的代價，包括籌措費、利息3、統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資，提高資金使用效益。有利的資金投向；明確的資金用途4、按規(guī)定建立資本金制度政府規(guī)定（35%）5、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結構

負債經(jīng)營確保：投資利潤率>資金成本率；優(yōu)化資金結構，負債有恰當比例2024/3/2121房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門在企業(yè)融資目標的總體要求下，制定并選擇最優(yōu)融資方案的過程科學制定融資方案①欲籌集資金的幣種、數(shù)額與資金來源構成②融資流量③融資風險與管理措施④融資成本預算⑤融資方法⑥融資組織2024/3/2122正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案

1、安全性（A-風險很??；B-風險較?。籆-風險較大；D-風險極大）

2、經(jīng)濟性