物業(yè)管理招投標-物業(yè)投標（物業(yè)管理課件）

知識點1、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧

（一）參加物業(yè)管理投標的條件1．法律法規(guī)規(guī)定的要求2．招標方規(guī)定的要求（二）物業(yè)管理投標的程序1．獲取招標信息2．項目評估與風險防范投標物業(yè)的基本情況招標物業(yè)項目的定位業(yè)主的需求建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人、物業(yè)使用人的基本情況招標條件和招標過程競爭對手企業(yè)自身條件的分析（1）項目評估物業(yè)管理投標的主要風險來自于：招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。（2）投標風險的防范與控制3．登記并取得招標文件4．準備投標文件（1）商務文件（或稱物業(yè)基本情況）（2）技術文件公司簡介。公司法人地位及法定代表人證明。投標報價單及招標文件要求提供的其它資料。物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其它技術性資料。5．送交投標文件6．接受招標方的資格審查7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標8．簽約并執(zhí)行合同（三）投標的策略及技巧1．投標的組織策劃根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組。對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估。正確編制標書，制定物業(yè)管理方案。在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務成本并制定合理報價。靈活運用公共關系，多渠道獲取相關信息，確保報價的合理性。周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。2．項目的現(xiàn)場踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進度（新建物業(yè)），物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度（舊有物業(yè)）；主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等；物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況。3．投標文件的編寫（1）投標文件編寫的基本要求使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位使用統(tǒng)一的貨幣使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范使用準確的表述方式確保資料的真實性（2）投標文件編寫中應注意的問題確保填寫無遺漏，無空缺不可任意修改填寫內(nèi)容填寫方式規(guī)范不得改變標書格式計算數(shù)字必須準確無誤報價合理包裝整潔美觀做好投標文件的保密措施4．投標報價的策略和技巧對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算密切關注、正確分析競爭對手的報價補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加5．現(xiàn)場答辯的技巧選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的人員參加；開標前，答辯人員應保持良好的精神狀態(tài)；正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。6．簽約談判的技巧簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如管轄區(qū)域刑事案件，業(yè)主、物業(yè)使用人人身和財產(chǎn)安全損失等承諾。預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。投標文件的制訂一、物業(yè)管理投標書的編寫要求深刻理解業(yè)主的意愿體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平可操作性針對性二、物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容管理方式管理組織架構管理費用的預算方案管理操作及制度管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針便民服務措施社區(qū)文化物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容（續(xù)）管理指標檔案資料的建立與管理提高物業(yè)管理服務水平的設想及措施物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關獎罰

三、物業(yè)管理投標書的編寫的組織分工與合作：分工、合作、審查標書的整體性把握與控制人員組成及機構的設立制訂物業(yè)管理方案的一般程序組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂。對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。確定組織架構和人員配置。根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織架構及人員配置情況、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）。對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。排版、印制、裝幀。二、制訂物業(yè)管理方案的要求物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件。方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂，方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。方案中對招標文件要求的作出的實質(zhì)性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。制訂物業(yè)管理服務費用價格必須合理。三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法（一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容招標物業(yè)項目的整體設想與構思管理方式與運作程序組織架構與人員配置管理制度的制訂檔案的建立與管理早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理服務綜述費用測算與成本控制管理指標與管理措施物資裝備與工作計劃等（二）制訂物業(yè)管理方案的要點及方法1．招標物業(yè)項目的整體設想與構思（1）項目簡介（2）客戶服務需求分析（3）項目的可行性研究與定位（4）物業(yè)管理服務的重點及難點（5）物業(yè)管理服務模式2．管理方式與運作程序（1）組織架構的設置（2）運作程序與支持系統(tǒng)的設計（3）管理機制的確定3．人員的配備、培訓與管理（1）人員配備（2）人員培訓（3）人員管理4