早期介入與前期物業(yè)管理-早期介入的內(nèi)容及意義（物業(yè)管理課件）

早期介入一、基本概念二、早期介入的必要性三、早期介入的作用四、早期介入的內(nèi)容1、早期介入——是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動。2、物業(yè)管理的咨詢活動——主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化的意見和建議。一、基本概念三、早期介入的作用優(yōu)化設(shè)計；如垃圾回收區(qū)、停車場設(shè)計有助于提高工程質(zhì)量；如防水層、隔熱墻質(zhì)量有利于了解物業(yè)情況；如了解水電暖走向?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理作充分準(zhǔn)備；有助于開荒、工程質(zhì)量維修準(zhǔn)備有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。四、早期介入的內(nèi)容可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收階段（一）可行性研究階段1、內(nèi)容根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。2、方法和要點(diǎn)（1）組織專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。（2）定位物業(yè)檔次，考慮物業(yè)的使用成本。（3）選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項目管理工作。（二）規(guī)劃設(shè)計階段1、內(nèi)容（1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議。（2）就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。（3）提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見。（4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。2、方法和要點(diǎn)（1）從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議；（2）從使用維護(hù)角度對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使建設(shè)單位項目在總體上更能滿足客戶的需求；（3）從確定的目標(biāo)客戶的角度，將物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力協(xié)調(diào)一致；（4）貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路；（5）對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。（三）建設(shè)階段1、內(nèi)容與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案。配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況。2、方法和要點(diǎn)（1）派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄、并就有關(guān)問題提出意見和建議。（2）仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄。（3）注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不要對正常的施工、監(jiān)理工作造成影響。（四）銷售階段1、內(nèi)容完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2、方法和要點(diǎn)（1）準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。（2）征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見。（五）竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收——是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序。1、內(nèi)容：參與竣工驗(yàn)收（單項工程竣工驗(yàn)收、分期竣工驗(yàn)收、綜合竣工驗(yàn)收）2、方法和要點(diǎn)：隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。前期