大酒店式別墅商業(yè)專題計(jì)劃書

目錄前言 5第一部分實(shí)施概要 6一、項(xiàng)目概述 6二、項(xiàng)目提議人介紹 6三、股東單位 7第二部分項(xiàng)目提供產(chǎn)品和服務(wù) 8一、項(xiàng)目標(biāo)創(chuàng)意和定位 8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 8（二）項(xiàng)目定位 8二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 9（二）含有較大市場(chǎng)空間和目標(biāo)用戶群體 9（三）和園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 9（四）創(chuàng)新“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 10三、項(xiàng)目計(jì)劃及建設(shè)方案 10（一）項(xiàng)目地址 10（二）酒店式湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì) 11（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍 12（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件 12第三部分項(xiàng)目背景及其可行性 13一、宏觀經(jīng)濟(jì)配合 13（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提升 13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 13（三）酒店式別墅面臨良好發(fā)展機(jī)遇 14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 14（一）生態(tài)園項(xiàng)目取得天津市及靜?？h政府大力支持 14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策 14三、面臨良好機(jī)遇 15（一）北京奧運(yùn)會(huì)為京津地域帶來大量客流 15（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn) 15（四）周遍地域含有較強(qiáng)消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求 15四、提議人含有負(fù)擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)和能力 16（一）經(jīng)營管理能力 16（二）資本運(yùn)作能力 16（三）創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放經(jīng)營理念 16第四部分市場(chǎng)分析 17一、外部環(huán)境分析 17（一）天津地域投資價(jià)值凸現(xiàn) 17（二）天津別墅市場(chǎng)含有良好發(fā)展空間 17二、市場(chǎng)需求分析 18（一）龐大潛在市場(chǎng)規(guī)模 18（二）京津一帶強(qiáng)勁市場(chǎng)需求 18（三）目標(biāo)用戶分析 18第五部分競(jìng)爭(zhēng)分析 20一、競(jìng)爭(zhēng)影響原因分析 20（一）價(jià)格 20（二）交通 20（三）環(huán)境 20（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 20二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 21（一）齊全配套娛樂設(shè)施 21（二）創(chuàng)新“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 21（三）龐大人脈網(wǎng)絡(luò)及通暢宣傳渠道 21第六部分經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃 22第七部分市場(chǎng)銷售 23一、市場(chǎng)計(jì)劃 23（一）市場(chǎng)進(jìn)入 23（二）市場(chǎng)開發(fā) 23二、銷售策略 23三、公共關(guān)系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 24（五）戶外廣告 24第八部分項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)行和管理 25一、治理結(jié)構(gòu) 25（一）相關(guān)股東和股東大會(huì) 25（二）相關(guān)董事和董事會(huì) 25（三）相關(guān)監(jiān)事和監(jiān)事會(huì) 26二、管理團(tuán)體 26三、激勵(lì)和約束 26第九部分投資估算 28一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 28二、投資估算及資金籌措 28三、運(yùn)行第十二個(gè)月流動(dòng)資金明細(xì) 29第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析 30一、收入估計(jì) 30（一）出租百分比估計(jì) 30（二）租賃價(jià)格估計(jì) 31（三）租賃收入估計(jì) 31二、成本費(fèi)用估計(jì) 32三、利潤及投資酬勞率估計(jì) 33四、尤其提醒 33五、結(jié)論 33第十一部分風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策 35一、政策風(fēng)險(xiǎn) 35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 36第十二部分結(jié)論 37

前言本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包含酒店式湖景別墅項(xiàng)目介紹、關(guān)鍵建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目標(biāo)投資回報(bào)期等投資者關(guān)心各項(xiàng)問題。酒店式湖景別墅為天津市城市生態(tài)園項(xiàng)目標(biāo)下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園整體介紹參見《天津市城市生態(tài)園項(xiàng)目說明書》。本項(xiàng)目中全部外部數(shù)據(jù)全部有確切出處，財(cái)務(wù)估計(jì)數(shù)據(jù)則依據(jù)相關(guān)方法推算而得。

第一部分實(shí)施概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是天津城市生態(tài)園旅游度假村中一個(gè)關(guān)鍵組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體高級(jí)休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式湖景別墅群倚已建成800畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最好休閑觀光地之一，建成后度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功效齊全，將成為城市人休閑度假一個(gè)最好去處。該項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，現(xiàn)在正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)含有異國情調(diào)酒店式湖景別墅20幢，形成含有豐富親水資源湖畔別墅區(qū)，包含日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異別墅群。該項(xiàng)目標(biāo)二期建設(shè)立即正式開啟，相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，估計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。依據(jù)投資力度和投資規(guī)模增加，三期后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝能夠在現(xiàn)有計(jì)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項(xiàng)目提議人介紹天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展（以下稱“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項(xiàng)目標(biāo)提議主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。企業(yè)簡(jiǎn)明情況以下：企業(yè)名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展注冊(cè)時(shí)間：10月9日注冊(cè)資金：4,500萬人民幣企業(yè)地址：天津市靜海縣雙塘鎮(zhèn)西雙塘村企業(yè)電話：企業(yè)傳真：農(nóng)業(yè)科技將根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源計(jì)劃，最終形成完整規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)和科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）和深圳市明德投資。天津方舟天馬投資（集團(tuán)）成立于1999年，注冊(cè)資金8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格集團(tuán)企業(yè)，下屬18家子企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包含旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。企業(yè)于巨款買斷原天津甲B立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊(cè)資金1500萬元，現(xiàn)在名列天津同行業(yè)前三位，關(guān)鍵負(fù)責(zé)城市生態(tài)園營銷，提供良好客源市場(chǎng)。 深圳市明德投資（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于成立，注冊(cè)資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)新興專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，關(guān)鍵業(yè)務(wù)范圍包含直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，關(guān)鍵投資方向?yàn)槁糜巍⒎康禺a(chǎn)、高科技。關(guān)鍵負(fù)責(zé)城市生態(tài)園項(xiàng)目計(jì)劃和資本運(yùn)行。

第二部分項(xiàng)目提供產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目標(biāo)創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是天津城市生態(tài)園內(nèi)最關(guān)鍵、最具盈利能力項(xiàng)目之一。鑒于北方地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高級(jí)消費(fèi)親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群需要，建成后度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功效齊全，將成為城市人休閑度假最好場(chǎng)所之一。本項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代小區(qū)計(jì)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不一樣風(fēng)格別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，意在發(fā)明一個(gè)融優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假和居住功效為一體小區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最刺眼一道風(fēng)景。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為專題，采取星級(jí)酒店式經(jīng)營管理模式，關(guān)鍵為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包含別墅群和800畝人工湖，不一樣風(fēng)格設(shè)計(jì)和每棟別墅獨(dú)立碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美風(fēng)景和眾多高端休閑娛樂項(xiàng)目，肯定成為中國眾多休閑度假村中翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心水域景觀為關(guān)鍵發(fā)展方向，經(jīng)過景區(qū)內(nèi)特有水域景觀并結(jié)合健康有趣娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。從計(jì)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式湖景別墅是城市生態(tài)園旅游項(xiàng)目開發(fā)中一個(gè)關(guān)鍵組成部分，和其周圍休閑娛樂項(xiàng)目共同組成了休閑、娛樂、度假、會(huì)議、住宿等多功效旅游環(huán)境，能夠滿足不一樣年紀(jì)結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市大家日常工作、生活節(jié)奏擔(dān)心，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代大家旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個(gè)融于自然休憩空間。從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、多種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其它地域游客也能利用多種假期，前來旅游度假。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅在天津靜?？h西雙塘村城市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)60公里，距首全部北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技企業(yè)申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路城市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯咏?jīng)過高速公路直接進(jìn)入城市生態(tài)園，交通愈加便利。這也同時(shí)表現(xiàn)了天津市政府對(duì)天津城市生態(tài)園大力支持。（二）含有較大市場(chǎng)空間和目標(biāo)用戶群體酒店式湖景別墅市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且小區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)計(jì)劃面積80畝。伴隨國民經(jīng)濟(jì)保持高速增加，國民收入不停增加，中國已經(jīng)有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，所以酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)用戶源較為充裕。（三）和園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式湖景別墅是城市生態(tài)園中一個(gè)關(guān)鍵組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其它部分子項(xiàng)目已在去年開工建設(shè)。根據(jù)生態(tài)園設(shè)計(jì)計(jì)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目標(biāo)工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從3月份起建，估計(jì)全部完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)靠近完工，正在試營業(yè)之中。生態(tài)園一期項(xiàng)目中包含馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基礎(chǔ)建設(shè)完成，估計(jì)十月一日之前開始營業(yè)。估計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開放，接待各地游客，成為京津一帶熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包含農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部演出，動(dòng)物競(jìng)技演出等以娛樂性活動(dòng)為主項(xiàng)目。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，到時(shí)將盡享一期工程相關(guān)資源及配套設(shè)施。（四）創(chuàng)新“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功效齊全，各類配套設(shè)施完備，含有良好硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園關(guān)鍵組成部分，和其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，城市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美環(huán)境、眾多獨(dú)具特色經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅潛在價(jià)值。三、項(xiàng)目計(jì)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，圍繞城市生態(tài)園內(nèi)人工湖南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。（項(xiàng)目位置見下圖）（二）酒店式湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)含有異國情調(diào)湖景別墅20幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異湖畔別墅區(qū)，包含日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì)圖1湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì)圖2日式別墅。經(jīng)過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，和內(nèi)庭院形成立體綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充足體驗(yàn)東洋風(fēng)格雅致精巧。歐式別墅。現(xiàn)有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為關(guān)鍵風(fēng)格西班牙式建筑。大理石細(xì)膩紋理，波斯地毯濃濃柔情，特種進(jìn)口墻紙金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴和不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四面以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸經(jīng)典中式風(fēng)格。湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì)圖3湖景別墅計(jì)劃設(shè)計(jì)圖4（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍關(guān)鍵包含：住宿、會(huì)務(wù)等。1、住宿：采取星級(jí)酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。2、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉行各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件1、項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本企業(yè)股東方面決議和靜計(jì)投資（）63號(hào)文同意。2、本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，水文情況良好。3、本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基礎(chǔ)完備。

第三部分項(xiàng)目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)配合進(jìn)入以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著成績(jī)。即使最近國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，不過中國經(jīng)濟(jì)增加卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定?！熬盼濉逼陂g中國生產(chǎn)總值年均增加率靠近8%。在中國制訂“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)計(jì)劃中，未來十年中國生產(chǎn)總值平均增加將在7.2%左右。現(xiàn)在中國人均年收入已達(dá)1,090美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周圍部分地域已達(dá)成或超出3,000美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速、健康發(fā)展良好局面。（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提升在良好宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，伴隨居民生活水平快速提升，居民節(jié)假日增加，閑暇時(shí)間上升，民眾生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。中國居民恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多居民趨向于休閑旅游和回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展一大趨勢(shì)，高端、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中份量日趨加重，也愈加符合現(xiàn)代城市人旅游消費(fèi)心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為中國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展政策、方法和布署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（）81號(hào)文件《相關(guān)加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，制訂了確實(shí)發(fā)展方法，并出臺(tái)了相關(guān)確保旅游業(yè)連續(xù)、快速、健康發(fā)展法規(guī)和措施，如《天津市旅游管理措施》。（三）酒店式別墅面臨良好發(fā)展機(jī)遇現(xiàn)在，中國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增加，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不停得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不停得到提升。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增加同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)停黝悆r(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。伴隨生活水平深入提升，大家對(duì)居住空間和品位追求上升到更高層次。在充足考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造，能很好地表現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合住宅受到普遍歡迎。后小康人居關(guān)鍵能夠分為三種情況：一個(gè)是城市中心區(qū)低密度、高容積高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部中密度、高綠化率小高層住宅為主小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右低密度、低容積率、高綠化率低層住宅為主小區(qū)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大城市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更友好。其次，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，大家能夠依據(jù)需要選擇適合自己租賃時(shí)段，這使得大家不需要花費(fèi)大量資金便可自由享受高等級(jí)墅住宿待遇。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目取得天津市及靜?？h政府大力支持該項(xiàng)目從計(jì)劃階段就引發(fā)包含縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)高度重視。11月28日，靜?？h專門就此項(xiàng)目召開專題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。并要求各相關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣罅χС?，無疑為項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項(xiàng)工作順利開展提供了有力保障。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅項(xiàng)目提議人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技企業(yè)于初取得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級(jí)關(guān)鍵龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱號(hào)，并取得國家財(cái)政貼息3,000萬貸款和國家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500萬貸款。三、面臨良好機(jī)遇（一）北京奧運(yùn)會(huì)為京津地域帶來大量客流北京申辦夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地域吸引大批中國外游客提供一個(gè)極好機(jī)會(huì)。天津也將成為關(guān)鍵比賽場(chǎng)地之一，到時(shí)將吸引大批海外客源和中國客源，并形成一個(gè)二至三年旅游高潮。（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會(huì)為中國旅游產(chǎn)業(yè)突破性發(fā)展發(fā)明關(guān)鍵機(jī)遇。加入WTO對(duì)旅游業(yè)發(fā)展整體影響是主動(dòng)、有力。中國加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)對(duì)外開放步伐，有利于建立愈加符合國際規(guī)則運(yùn)行機(jī)制，外國旅行社將經(jīng)過合資和獨(dú)資方法逐步進(jìn)入中國市場(chǎng)，將直接帶來入境客源增加，外國投資者進(jìn)入中國機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來寬廣市場(chǎng)。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)中國旅游行業(yè)快速發(fā)展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量外匯，中國“五一黃金周”、“十一黃金周”和春節(jié)，更是為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)，國家關(guān)鍵部門越來越重視旅游業(yè)發(fā)展，大家也越來越有條件享受休閑度假樂趣。（四）周遍地域含有較強(qiáng)消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，尤其是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增加，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，中國生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3名，展現(xiàn)越來越強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Α１本?、天津地域人口密集，伴隨生活水平不停提升，大家消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不停得到增強(qiáng)，尤其是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了寬廣市場(chǎng)空間和客源基礎(chǔ)。四、提議人含有負(fù)擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)和能力（一）經(jīng)營管理能力農(nóng)業(yè)科技企業(yè)經(jīng)過建立健全管理控制系統(tǒng)和必需制度，確保企業(yè)戰(zhàn)略、政策和文化統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充足授權(quán)，造成一個(gè)現(xiàn)有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度確保活躍、高效和穩(wěn)定局面。（二）資本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)——明德投資將依靠農(nóng)業(yè)科技主動(dòng)探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好效果。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延擴(kuò)張依靠于內(nèi)涵做實(shí)，機(jī)會(huì)撲捉取決于事先準(zhǔn)備。明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)行時(shí)，關(guān)鍵選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)和和企業(yè)有互補(bǔ)性戰(zhàn)略伙伴。企業(yè)資本運(yùn)做遵照有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成價(jià)值分配制度標(biāo)準(zhǔn)，并已取得了良好效果。（三）創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)異職員持股。在企業(yè)收益分配中表現(xiàn)有突出成就職員對(duì)企業(yè)價(jià)值發(fā)明關(guān)鍵作用。

第四部分市場(chǎng)分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地域投資價(jià)值凸現(xiàn)多年來，天津地域發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近北京地域。不過從開始，天津地域發(fā)展開始飛速增加，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，展現(xiàn)越來越強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿?。這和中國經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移大趨勢(shì)是密不可分。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地域經(jīng)濟(jì)中心。20多年來，中國經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲發(fā)展到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)快速北移，能夠估計(jì)，未來十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地域?yàn)殛P(guān)鍵、輻射三北地域新區(qū)域。環(huán)渤海地域經(jīng)濟(jì)中心崛起帶動(dòng)了天津地域投資價(jià)值凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，梯度推移發(fā)展理論支撐著天津投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€(gè)國家在相正確時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國家最具優(yōu)勢(shì)地域集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲發(fā)展過程，以天津?yàn)橹行沫h(huán)渤海地域發(fā)展時(shí)機(jī)已到。后，天津港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使天津地域含有了無限商機(jī)和投資價(jià)值。（二）天津別墅市場(chǎng)含有良好發(fā)展空間從市場(chǎng)角度來說，真正意義上天津別墅建設(shè)開發(fā)開啟，是從上世紀(jì)90年代早期開始，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主若干別墅項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了天津高級(jí)住宅發(fā)展，但因?yàn)樘旖騽e墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展早期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)成理想情況。上世紀(jì)90年代末，天津別墅市場(chǎng)開始展現(xiàn)穩(wěn)步增加趨勢(shì)。這表明天津高級(jí)住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)用戶群通常屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，天津別墅市場(chǎng)開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增加時(shí)期。經(jīng)過幾年開發(fā)建設(shè)，天津市別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)擺脫早期關(guān)鍵集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)格局，開始向中心城區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)合部及其它地域（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）發(fā)展。尤其在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來韓國、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品關(guān)鍵消費(fèi)者。依據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)多年來別墅建設(shè)發(fā)展快速，占整個(gè)天津市60%左右，經(jīng)營情況良好?，F(xiàn)在，天津一部分高端消費(fèi)群消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小市場(chǎng)需求。伴隨天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善，尤其是作為北京奧運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。伴隨日漸臨近，天津地域別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。二、市場(chǎng)需求分析（一）龐大潛在市場(chǎng)規(guī)模天津及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體會(huì)議需求量極大。（二）京津一帶強(qiáng)勁市場(chǎng)需求現(xiàn)代城市人工作生活節(jié)奏越來越快，天天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假樂趣，城市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大全部會(huì)人群需要，環(huán)湖而建為大家提供住宿酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)經(jīng)典之作。（三）目標(biāo)用戶分析綠色親水酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流關(guān)鍵社交場(chǎng)所，是身份象征，大中型企業(yè)常常要舉行年會(huì)、新聞公布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們期望到比較高雅、平靜地方舉行。所以本項(xiàng)目目標(biāo)用戶群關(guān)鍵定在：★政府職能部門；★大中型企機(jī)關(guān)；★高收入商界人士；★高收入職業(yè)經(jīng)理人；★律師等高收入專業(yè)人士；★追求高層次娛樂且含有消費(fèi)能力年輕人。

第五部分競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響原因分析酒店式湖景別墅座落在天津城市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，現(xiàn)在為止是生態(tài)園內(nèi)唯一酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅大家還無償享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅價(jià)格定位時(shí)將參考天津地域同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈用戶。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享受天然優(yōu)勢(shì)。（三）環(huán)境環(huán)境包含自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、用戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新空氣，田園風(fēng)情裝修，星級(jí)酒店式服務(wù)才能吸引大批用戶前來消費(fèi)。酒店式湖景別墅處于萬畝城市生態(tài)園內(nèi)，周圍環(huán)境良好，將對(duì)用戶造成良好吸引力。（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂項(xiàng)目和配套設(shè)施設(shè)置多少直接關(guān)系到大家消費(fèi)欲望。經(jīng)過對(duì)高收入、高消費(fèi)階層消費(fèi)情況調(diào)查，我們發(fā)覺項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成用戶愛好消失；綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，首先能夠延長(zhǎng)用戶停留時(shí)間，其次能夠引發(fā)用戶愛好，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供資源和配套設(shè)施。二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（一）齊全配套娛樂設(shè)施本項(xiàng)目在天津城市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低級(jí)娛樂項(xiàng)目齊全。高級(jí)娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中等娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，一般娛樂項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項(xiàng)目將成為酒店式湖景別墅良性補(bǔ)充，為俱樂部用戶提供更多元化服務(wù)和選擇。（二）創(chuàng)新“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功效齊全，各類配套設(shè)施完備，含有良好硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園關(guān)鍵組成部分，和其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，城市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美環(huán)境、眾多獨(dú)具特色經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅潛在價(jià)值。（三）龐大人脈網(wǎng)絡(luò)及通暢宣傳渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技企業(yè)關(guān)鍵股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)用戶，在最短時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)星空企業(yè)培訓(xùn)企業(yè)專門為企機(jī)關(guān)中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會(huì)員中聚集了大量當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。一張龐大人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。

第六部分經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展統(tǒng)一計(jì)劃及經(jīng)營管理整個(gè)城市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項(xiàng)目企業(yè)作為生態(tài)園下屬一個(gè)全資子企業(yè)，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅經(jīng)營管理，現(xiàn)在其關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅現(xiàn)相關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)層含有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，由她們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)企業(yè)組建及其它人員招聘，并直接對(duì)股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展負(fù)責(zé)。在一期項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有些人員成功組織了建設(shè)及經(jīng)營，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營情況良好。伴隨項(xiàng)目標(biāo)推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不停豐富完善。未來引入新投資者以后，現(xiàn)有股東將和新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改善酒店式湖景別墅項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營發(fā)展情況，并對(duì)未來發(fā)展計(jì)劃做出深入修改及完善。從建設(shè)上看，該項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，現(xiàn)在正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)含有異國情調(diào)酒店式湖景別墅20幢，形成含有豐富親水資源湖畔別墅區(qū)，包含日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異別墅群。該項(xiàng)目標(biāo)二期建設(shè)立即正式開啟，相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，估計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。依據(jù)投資力度和投資規(guī)模增加，三期后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝能夠在現(xiàn)有計(jì)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。

第七部分市場(chǎng)銷售一、市場(chǎng)計(jì)劃（一）市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)開拓前期利用企業(yè)及合作單位強(qiáng)大人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、天津政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育和娛樂界名人，并充足利用和媒體良好關(guān)系，主動(dòng)舉行各公布會(huì)、論壇、競(jìng)技活動(dòng)，利用她們影響力快速擴(kuò)大著名度，帶動(dòng)一批高收入人群來參與娛樂休閑，并經(jīng)過給價(jià)格優(yōu)惠，為她們提供超出期望服務(wù)。（二）市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不停宣傳和旅行社帶起源源不?？土魍瑫r(shí)，配合不停擴(kuò)大園內(nèi)各類俱樂部穩(wěn)定會(huì)員，并經(jīng)過她們關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。在條件成熟時(shí)，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高等級(jí)墅社群，奠定在天津別墅市場(chǎng)穩(wěn)定地位。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、用戶共享。聯(lián)合京津地域其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對(duì)持卡來俱樂部消費(fèi)用戶，將給推薦單位一定利潤返點(diǎn)，以提升它們主動(dòng)性，充足利用它們現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅業(yè)務(wù)。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬方舟旅行社和其它中國外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提升著名度。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式先行者，有必需在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定用戶群體，能夠經(jīng)過以下方法提升社會(huì)關(guān)注度和企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在大家心目中高級(jí)定位，廣告只在時(shí)尚類和旅游類雜志發(fā)表。因?yàn)檫@些雜志消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們目標(biāo)用戶定位。（二）電視媒體廣告不做單純電視廣告，關(guān)鍵以高級(jí)會(huì)務(wù)、公布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化大家對(duì)酒店式湖景別墅品牌意識(shí)。（三）廣播廣告在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，即使價(jià)格較低（約2萬元/每個(gè)月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車乘客等含有較高消費(fèi)能力目標(biāo)用戶，可快速提升著名度。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告是我們關(guān)鍵廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳輸對(duì)象符合我們目標(biāo)用戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群平均收入遠(yuǎn)高于一般人群。準(zhǔn)備在中國眾多門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站發(fā)表旗幟廣告，提供宣傳文章。（五）戶外廣告在市區(qū)繁榮地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提升品牌著名度，樹立品牌實(shí)力象征。另外，還可經(jīng)過和廣播、電視合作舉行專題節(jié)目、多種公益事業(yè)活動(dòng)和參與或舉行行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提升本項(xiàng)目標(biāo)著名度和社會(huì)效應(yīng)。

第八部分項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)行和管理一、治理結(jié)構(gòu)依據(jù)《企業(yè)法》和國家相關(guān)法律法規(guī)要求，企業(yè)建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東正當(dāng)權(quán)益，在結(jié)合本身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，伴隨新投資者進(jìn)入，企業(yè)將對(duì)應(yīng)調(diào)整《企業(yè)章程》、《股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則》、《董事會(huì)工作規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不停健全和完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作。（一）相關(guān)股東和股東大會(huì)平等對(duì)待全部股東，保護(hù)股東正當(dāng)權(quán)益?！镀髽I(yè)章程》將要求股東大會(huì)為企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)，企業(yè)嚴(yán)格根據(jù)要求，召開股東大會(huì)，能夠確保股東表決權(quán)行使，達(dá)成決議程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息立即、充足披露。企業(yè)重大決議均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；企業(yè)董事、監(jiān)事選舉及高級(jí)管理人員聘用、解聘均符正當(dāng)律、法規(guī)及《企業(yè)章程》要求程序；企業(yè)和控股股東之間實(shí)施人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨(dú)立核實(shí)、獨(dú)立負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。（二）相關(guān)董事和董事會(huì)企業(yè)董事選舉將嚴(yán)格根據(jù)《企業(yè)章程》要求董事選舉條件和程序進(jìn)行；企業(yè)董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，了解本身權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠信、勤勉地推行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)能夠表示明確意見；企業(yè)董事會(huì)人數(shù)及人員組成符合相關(guān)法律、法規(guī)要求；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格根據(jù)法律、法規(guī)、《企業(yè)章程》及《董事會(huì)工作規(guī)則》要求行使職權(quán)；董事會(huì)會(huì)議定時(shí)召開并依據(jù)需要立即召開臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格根據(jù)要求規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率和科學(xué)決議；企業(yè)董事會(huì)秘書認(rèn)真組織統(tǒng)計(jì)和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和統(tǒng)計(jì)人在會(huì)議統(tǒng)計(jì)上簽字，對(duì)會(huì)議統(tǒng)計(jì)進(jìn)行妥善保留；企業(yè)正主動(dòng)根據(jù)相關(guān)要求建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門委員會(huì)，深入完善企業(yè)董事會(huì)工作制度。（三）相關(guān)監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)企業(yè)監(jiān)事會(huì)人數(shù)及人員組成將符合相關(guān)法律、法規(guī)要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格根據(jù)法律、法規(guī)、《企業(yè)章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》要求行使職權(quán)。二、管理團(tuán)體本項(xiàng)目標(biāo)管理團(tuán)體將以在母企業(yè)——農(nóng)業(yè)科技企業(yè)指導(dǎo)和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技企業(yè)含有高度專業(yè)水準(zhǔn)，豐富企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)職員培訓(xùn)。在農(nóng)業(yè)科技企業(yè)指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項(xiàng)目企業(yè)將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效管理團(tuán)體，現(xiàn)在已經(jīng)有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。項(xiàng)目企業(yè)將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效管理團(tuán)體，并兼有以下特點(diǎn)：1、團(tuán)體組員確立起明確共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工和協(xié)作，使每個(gè)組員明確自己角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，和和其它組員之間相互關(guān)系；加強(qiáng)團(tuán)體組員之間相互信任，促進(jìn)組員間相互關(guān)心，相互認(rèn)同；

4、實(shí)現(xiàn)組員間有效溝通及反饋，形成開放、坦誠溝通氣氛；5、確保職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清楚。三、激勵(lì)和約束企業(yè)正主動(dòng)籌備建立公開透明董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)高級(jí)管理人員根據(jù)經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行月度考評(píng)，并依據(jù)考評(píng)結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年底兌現(xiàn)（分紅）根據(jù)企業(yè)年度企業(yè)經(jīng)營者績(jī)效考評(píng)措施實(shí)施。企業(yè)在合適時(shí)候，將引入股票期權(quán)激勵(lì)機(jī)制。通常情況下，激勵(lì)機(jī)制包含以下幾方面：1、每十二個(gè)月平均每個(gè)雇員工資將增加10%，獎(jiǎng)金將增加5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大程度發(fā)揮人潛力；3、每十二個(gè)月評(píng)定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放尤其獎(jiǎng)金和證書；4、提供關(guān)鍵研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)；5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)；6、骨干人員年底分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金和業(yè)績(jī)掛鉤。

第九部分投資估算酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)20棟別墅總投資額2280萬元（不包含土地評(píng)定價(jià)值及流動(dòng)資金）。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項(xiàng)目運(yùn)行第十二個(gè)月日常經(jīng)營流動(dòng)資金需求為131.66

萬元（不包含在總投資內(nèi)）。一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃1月份全方面開工，工期約十二個(gè)月，將于1月完工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃以下：時(shí)間完成投資（萬元）工程進(jìn)度8月100前期策劃，項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（現(xiàn)在已完成）。1月前430項(xiàng)目二期主體工程完成20%。8月前1200項(xiàng)目二期主體工程完成80%。.8-.12500項(xiàng)目二期主體工程封頂。1月50項(xiàng)目二期完工驗(yàn)收，正式營業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計(jì)100萬元：1、前期策劃（含人員費(fèi)用）：20萬元；2、項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：80萬元；2、需要再投入資金單位：萬元項(xiàng)目金額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其它100小計(jì)1200內(nèi)部配套包含家俱、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600園區(qū)配套道路120水、電、氣管網(wǎng)135配套景觀145小計(jì)400總計(jì)2200三、運(yùn)行第十二個(gè)月流動(dòng)資金明細(xì)單位：萬元1別墅維護(hù)費(fèi)用1別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算，第十二個(gè)月為1萬元。2土地租賃費(fèi)用3.6土地租賃費(fèi)用依據(jù)項(xiàng)目企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技簽署相關(guān)協(xié)議要求，按每十二個(gè)月1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目累計(jì)占地30畝，每十二個(gè)月土地租賃費(fèi)用為3.6萬元。3管理費(fèi)用48職員總數(shù)24人，月工資總額40000元，年工資總計(jì)48萬元。4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入估計(jì)60萬元。5財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入3%計(jì)算，第十二個(gè)月為2.65萬元。6綜合費(fèi)用11.5水電費(fèi)、交通費(fèi)和低值易耗品等第十二個(gè)月計(jì)12萬元。7第十二個(gè)月累計(jì)131.66萬元

第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行財(cái)務(wù)估計(jì)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以估計(jì)政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)情況下，財(cái)務(wù)估計(jì)將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者收益將大大超出本財(cái)務(wù)估計(jì)。一、收入估計(jì)（一）出租百分比估計(jì)本項(xiàng)目關(guān)鍵為前往生態(tài)園休閑度假人群提供住宿服務(wù)，所以湖景別墅出租率受旅游行業(yè)周期性影響。通常來說，中國每十二個(gè)月5月——10月是旅游旺季，其它月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅出租率也將伴隨淡季、旺季不一樣而有所改變。年份出租百分比（%）旺季淡季平均項(xiàng)目建成第十二個(gè)月703050項(xiàng)目建成第二年773355項(xiàng)目建成第三年853661項(xiàng)目建成第四年934067項(xiàng)目建成第五年954570項(xiàng)目建成第六年954570項(xiàng)目建成第七年954570財(cái)務(wù)說明：★項(xiàng)目運(yùn)作早期，別墅存在一定閑置率。保守估計(jì)：第十二個(gè)月旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每十二個(gè)月以10%百分比遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行，以星級(jí)酒店入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價(jià)格估計(jì)年份租賃價(jià)格（元/套/天）團(tuán)體散客平均項(xiàng)目建成第十二個(gè)月120018001500項(xiàng)目建成第二年150021001800項(xiàng)目建成第三年180024002100項(xiàng)目建成第四年210027002400項(xiàng)目建成第五年240030002700項(xiàng)目建成第六年240030002700項(xiàng)目建成第七年240030002700財(cái)務(wù)說明：★參考同地域市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第十二個(gè)月團(tuán)體用戶天天出租金額為1200元/套，零碎用戶天天出租金額為1800元/套；其后——，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅出租金額以比上年增加300元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基礎(chǔ)穩(wěn)定，保守估量團(tuán)體用戶天天出租金額為2400元/套，零碎用戶天天出租金額為3000元/套。（三）租賃收入估計(jì)時(shí)間項(xiàng)目建成第十二個(gè)月項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租百分比（%）50556167707070租賃價(jià)格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財(cái)務(wù)說明：★受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等原因影響，謹(jǐn)慎估計(jì)每十二個(gè)月實(shí)際能入住天數(shù)為280天/年。二、成本費(fèi)用估計(jì)單位：萬元項(xiàng)目建成第十二個(gè)月項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111土地租賃費(fèi)用3.63.63.63.63.63.63.6管理費(fèi)用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷費(fèi)用60554030252525財(cái)務(wù)費(fèi)用7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合費(fèi)用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財(cái)務(wù)說明：★別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算?！锿恋刈赓U費(fèi)用依據(jù)項(xiàng)目企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技簽署相關(guān)協(xié)議要求，按每十二個(gè)月1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目累計(jì)占地30畝，每十二個(gè)月土地租賃費(fèi)用為3.6萬元?！锕芾碣M(fèi)用第十二個(gè)月為48萬元，以后三年每十二個(gè)月遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入5%計(jì)算?！锍鲇诰频晔絼e墅經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)行早期金額較大，伴隨用戶認(rèn)知程度增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定價(jià)格水平。★財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入3%計(jì)算?！锞C合費(fèi)用第十二個(gè)月為11.5萬元，以后年度按占租賃收入3%計(jì)算。三、利潤及投資酬勞率估計(jì)單位：萬元年份項(xiàng)目建成第十二個(gè)月項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入累計(jì)420554.4717.36900.481058.41058.41058.4費(fèi)用累計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營業(yè)利潤288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投資酬