城市旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式初探

PAGE1城市旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式初探緣起：隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究的進(jìn)程，復(fù)合式地產(chǎn)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)趨勢(shì)，利用廣泛的資源，整合成為地產(chǎn)的元素，提升地產(chǎn)價(jià)值。城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)的新興模式，已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)城市以不同形式存在并取得廣泛的成功。經(jīng)過(guò)參加多個(gè)城市旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操作和各地項(xiàng)目考察，特對(duì)城市旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行初步探討，以求摸索一條獨(dú)特的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)道路。城市旅游休閑地產(chǎn)的定義：城市旅游休閑地產(chǎn)，指的是整合旅游休閑資源，為滿足城市居民旅游、休閑、商業(yè)、居住需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)合式地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游休閑地產(chǎn)以旅游休閑為主題，以商業(yè)和居?。ㄒ话銥榈诙铀橐劳校糜挝幕?、休閑項(xiàng)目、運(yùn)動(dòng)健康、商務(wù)社交、餐飲娛樂(lè)、居住等元素（當(dāng)然可以是其中的部分元素結(jié)合，并不是所有元素的匯集）。城市旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)在局部城市以不同形式存在，具體形式和運(yùn)作模式我下面將進(jìn)行詳細(xì)研究探討。區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產(chǎn)，城市旅游休閑地產(chǎn)一般選擇在城市的邊沿，不一定需要依托強(qiáng)勢(shì)的景區(qū)品牌，消費(fèi)圈以本城市為主，假日消費(fèi)和日常商務(wù)休閑消費(fèi)作為主要的消費(fèi)渠道。因此也具有更大的普適性，在大多數(shù)城市均具有其開(kāi)發(fā)的空間。城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會(huì)背景：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，旅游和休閑成為城市居民重要的消費(fèi)組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分較發(fā)達(dá)城市，旅游和休閑支出超過(guò)生活總支出的50%，大多數(shù)城市小康以上家庭旅游和休閑消費(fèi)支出也在40%以上。旅游休閑消費(fèi)每年以超過(guò)20%的比例增長(zhǎng)，未來(lái)前景和空間非?？捎^。改革開(kāi)放20多年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，為中國(guó)培養(yǎng)了一批具有較強(qiáng)消費(fèi)力的群體。每個(gè)城市中的強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)群體實(shí)力較強(qiáng)數(shù)量可觀，因此旅游休閑地產(chǎn)具備廣闊的投資客戶群。（每個(gè)城市別墅的供不應(yīng)求正反映了這個(gè)狀況）。交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動(dòng)空間較以前5-6倍擴(kuò)大，1小時(shí)生活圈的半徑達(dá)到120公里，這給城市旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了最有力的支持。城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠(yuǎn)離城市，親近自然的生活，假日舉家外出休閑成為很多市民的重要休閑方式。（近幾年每個(gè)城市周邊的旅游山莊、農(nóng)家樂(lè)等生意火爆正是部分迎合和滿足市民的這方面需求）。商務(wù)交往的需求促進(jìn)城市旅游休閑地產(chǎn)的產(chǎn)生和快速發(fā)展。旅游休閑商務(wù)作為一種親和的方式逐步被眾多企業(yè)和商務(wù)人士采用，休閑和商務(wù)成為一對(duì)結(jié)合得很好的孿生兄弟。這很大程度上擴(kuò)大了城市旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)空間。（高爾夫球俱樂(lè)部就是一個(gè)很好的例證）。城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式現(xiàn)金城市旅游地產(chǎn)還屬于發(fā)展初級(jí)階段，資源整合的還不是很完整，旅游休閑項(xiàng)目和地產(chǎn)之間的結(jié)合尚不緊密，主要表現(xiàn)形式包括如下形式，并具備一定的特點(diǎn)：區(qū)域性景點(diǎn)及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點(diǎn)不包含大型知名全國(guó)性景點(diǎn)）區(qū)域性景點(diǎn)內(nèi)部具備一定的旅游主題，依托該旅游主題建設(shè)作為旅游配套的餐飲、旅游、休閑項(xiàng)目，同時(shí)作為休閑第二居所的形式建設(shè)部分公寓或者別墅或者酒店式公寓等等。主要特點(diǎn)為：以旅游為主，圍繞景點(diǎn)設(shè)置相關(guān)項(xiàng)目，靠景點(diǎn)吸引游客進(jìn)區(qū)消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)為主，休閑或者投資為輔。地產(chǎn)占整個(gè)項(xiàng)目里面的比例很小甚至沒(méi)有。休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等：休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等形式，主要以休閑為主，以休閑中的某一個(gè)特色作為主題，比如以釣魚(yú)為主題或者以水上游樂(lè)為主題或者以特色餐飲為主題。很多項(xiàng)目除了經(jīng)營(yíng)這些主題項(xiàng)目之外還經(jīng)營(yíng)酒店或者建設(shè)地產(chǎn)作為第二居所投資或自用。主要特點(diǎn)為：僅僅以休閑項(xiàng)目為主，靠吸引休閑客戶消費(fèi)盈利，運(yùn)營(yíng)者基本以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，地產(chǎn)所占的比例太小甚至沒(méi)有。這些都是作為城市旅游休閑地產(chǎn)沒(méi)有整合的資源之一。更加復(fù)合完整的旅游休閑地產(chǎn)形式：（部分城市已經(jīng)開(kāi)始被整合成地產(chǎn)形式）憑借有利的自然環(huán)境和交通優(yōu)勢(shì)，整體規(guī)劃，整合上述的包括文化景點(diǎn)、休閑項(xiàng)目、商務(wù)空間以及地產(chǎn)項(xiàng)目，以地產(chǎn)項(xiàng)目為主，作為旅游休閑的項(xiàng)目增加地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。主要特點(diǎn)為：更加具備價(jià)值，運(yùn)營(yíng)中包括旅游休閑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益同時(shí)獲得，互相促進(jìn)，成為一個(gè)良好的價(jià)值項(xiàng)目。具體操作我們?cè)谙旅鎸⒃敿?xì)闡述。城市旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件：自然景觀條件：所謂旅游休閑地產(chǎn)，項(xiàng)目本身具備一定的旅游自然景觀資源或者休閑資源，比如山水、人文等，一方面使得項(xiàng)目的價(jià)值比較容易彰顯，另一方面操作難度相對(duì)小，投入硬件建設(shè)和改造費(fèi)用相對(duì)較低。交通條件：所謂城市旅游休閑地產(chǎn)，一般偏離城市中心，交通可達(dá)性就非常重要了，交通便利與否決定項(xiàng)目的成敗。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況：城市旅游休閑地產(chǎn)僅適合相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，相對(duì)貧窮的地區(qū)享受該旅游休閑地產(chǎn)的群體有限，項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)大。當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和人文習(xí)慣：具備休閑意識(shí)的地區(qū)才具備開(kāi)發(fā)旅游休閑地產(chǎn)的條件，即使當(dāng)?shù)卦儆绣X，但沒(méi)有達(dá)到這樣的消費(fèi)理念，項(xiàng)目的成功難度也相當(dāng)大。城市旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟選好項(xiàng)目地址，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵：根據(jù)前面關(guān)于開(kāi)發(fā)條件的分析，我們建議選擇在城市周邊交通到達(dá)性較好的具備一定自然和人文景觀優(yōu)勢(shì)的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人文習(xí)慣組織相應(yīng)的旅游休閑項(xiàng)目以及安排相應(yīng)的地產(chǎn)項(xiàng)目。選擇好旅游休閑項(xiàng)目，做好項(xiàng)目整體規(guī)劃根據(jù)自然條件和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及人文習(xí)慣，確定項(xiàng)目主題定位（包括項(xiàng)目功能定位、文化定位和形象定位），根據(jù)主題定位，確定好各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目以及相應(yīng)的比例，到底是以居家休閑為主還是以商務(wù)休閑為主還是以旅游休閑為主，因地制宜，具體問(wèn)題具體分析。但需要進(jìn)行整體規(guī)劃。組合式運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)定：部分休閑項(xiàng)目可以整合資源實(shí)現(xiàn)，商務(wù)休閑項(xiàng)目同樣可以實(shí)現(xiàn)資源整合：可以自建自營(yíng)，可以委托代建，也可以建設(shè)招商，具體根據(jù)開(kāi)發(fā)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力確定。地產(chǎn)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，賣地自建，也建設(shè)后組織銷售。具體根據(jù)實(shí)際情況確定。設(shè)定專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)和管理，保證投資者的投資收益或者旅游休閑利益。盈利模式的設(shè)定：由于項(xiàng)目本身比較復(fù)雜，根據(jù)確定的運(yùn)營(yíng)模式系統(tǒng)安排其盈利模式，通過(guò)租賃、委托代建、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）等方式獲得開(kāi)發(fā)收益，以及獲得后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理收益。整體收益將遠(yuǎn)大于簡(jiǎn)單地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益，但需要結(jié)合自身情況系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)定盈利模式。項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵因素項(xiàng)目是否取得運(yùn)作成功，除了上面提到的地段選址的因素外，如下因素將直接影響到項(xiàng)目的成敗。做勢(shì)的理念：城市旅游休閑地產(chǎn)屬于典型的“無(wú)中生有”的項(xiàng)目，需要把項(xiàng)目的旅游休閑大勢(shì)做足，吸引投資者和消費(fèi)者眼光和獲得他們的認(rèn)同。因此城市旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從開(kāi)發(fā)理念上要跳出原做住宅項(xiàng)目的框架，大處著眼，小處入手，具備做大勢(shì)的開(kāi)發(fā)理念。通過(guò)整合各種資源，不斷強(qiáng)化價(jià)值，大勢(shì)起，項(xiàng)目成。必要的資金投入：城市旅游休閑地產(chǎn)需要的前期投入相對(duì)較大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及配套旅游休閑項(xiàng)目的建設(shè)以及文化景觀的建設(shè)需要一定的投入。所以對(duì)資金的要求相對(duì)較高。當(dāng)然，如果資源整合到位，相應(yīng)的資金會(huì)節(jié)約很多，具體看運(yùn)作能力和資源整合能力。良好的政府資源：旅游一直作為政府資源被政府相關(guān)機(jī)構(gòu)把持，但在全國(guó)各地對(duì)旅游的支持和招商引資的大背景下，利用好政府的資源將對(duì)項(xiàng)目成敗起到重要作用。因此用好用活當(dāng)?shù)卣哔Y源將是項(xiàng)目的又以個(gè)重點(diǎn)。廣闊的社會(huì)資源：城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合式地產(chǎn)的一支新生力量，關(guān)鍵在于資源的整合，包括旅游資源、休閑項(xiàng)目資源等等，一方面需要較強(qiáng)的整合能力，另一方面需要具備廣闊的社會(huì)資源，對(duì)項(xiàng)目的成功大有裨益。專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力：相比住宅地產(chǎn)和其他相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目，城市旅游休閑地產(chǎn)由于涉及的項(xiàng)目廣泛，運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)比較多，運(yùn)營(yíng)模式的靈活多樣化，因此對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力也就相應(yīng)要求更高，組建或者聘請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才或者團(tuán)隊(duì)將有利于項(xiàng)目取得良好的結(jié)果。城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，消費(fèi)水平的大步提高，城市休閑旅游地產(chǎn)將成為地產(chǎn)中重要的一支。但是具備城市普適性呢，未來(lái)前景如何呢。因此我們下面將對(duì)其區(qū)域適應(yīng)性和未來(lái)前景進(jìn)行簡(jiǎn)略分析：區(qū)域適應(yīng)性：根據(jù)筆者多個(gè)城市的考察，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級(jí)市以上的城市均具備開(kāi)發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的空間。一方面，幾乎所有的城市周邊都擁有具備開(kāi)發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的自然和交通條件的項(xiàng)目。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級(jí)市以上城市，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為了重要部分并逐年在強(qiáng)化，投資消費(fèi)群體數(shù)量大質(zhì)量較好。因此，筆者認(rèn)為該開(kāi)發(fā)模式可以適合于大多數(shù)城市。規(guī)模適應(yīng)性：規(guī)模取決于區(qū)域輻射力和交通狀況。交通狀況好、城市級(jí)別高、城市輻射力強(qiáng)的區(qū)域規(guī)?？梢韵鄳?yīng)大一些，反之，交通狀況相對(duì)弱，城市級(jí)別相對(duì)低，城市輻射力相對(duì)不足的城市規(guī)?？梢孕∫恍?，包括項(xiàng)目上可以靈活組合，不可追求小而全。具體問(wèn)題根據(jù)具體情況通過(guò)詳細(xì)測(cè)算消費(fèi)總量的方法來(lái)確定。廣闊的發(fā)展前景通過(guò)前面的分析闡述，發(fā)展城市旅游休閑地產(chǎn)才剛剛起步，同時(shí)具有相當(dāng)廣泛的普適性，具備廣闊的發(fā)展空間。同時(shí)，由于通過(guò)整合資源系統(tǒng)運(yùn)作，整體提升項(xiàng)目的價(jià)值，收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他單項(xiàng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)收益。實(shí)例介紹和分析筆者曾接觸過(guò)一個(gè)大型的城市旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，在這里做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹：項(xiàng)目所在地：廣西賀州姑婆山項(xiàng)目基本背景情況：距離賀州市約10公里，姑婆山是國(guó)家級(jí)森林公園，留下很多美麗傳說(shuō)和非常優(yōu)美的自然景觀，曾經(jīng)在香港電視熱播的電視劇《酒是故鄉(xiāng)醇》的故事就是取源該地傳說(shuō)并在姑婆山取景拍攝的。但由于景色沒(méi)有太突出的特點(diǎn)和長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)推廣，姑婆山現(xiàn)仍僅僅是賀州當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)自然景觀景點(diǎn)。其主要的自然特點(diǎn)是：①自然風(fēng)景好；②森林茂密，空氣好；③青山和綠水，環(huán)境優(yōu)雅；④具有一定的人文文化特色；⑤交通辯論便利，距離城市中心僅20分鐘車程；⑥當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況尚好，城市休閑消費(fèi)比較旺。項(xiàng)目所占面積約1200畝，分3期建設(shè)整體定位整體定位為民俗風(fēng)景休閑區(qū)，包括旅游文化主題廣場(chǎng)，美食文化街區(qū)、酒吧西餐廳、居家小酒店、休閑娛樂(lè)中心、水上游樂(lè)中心、空中別墅、獨(dú)棟別墅、低層精品公寓等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)模式水上游樂(lè)中心是代建，其他均自行開(kāi)發(fā)銷售并招商，部分別墅為賣地自建?，F(xiàn)項(xiàng)目一期已經(jīng)啟動(dòng)。前景和開(kāi)發(fā)中問(wèn)題的分析：作為政府重點(diǎn)旅游項(xiàng)目立項(xiàng)，土地成本非常低，同時(shí)作為政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，享受極大的政策優(yōu)惠。一期啟動(dòng)后，獲得市民的廣泛追捧，搶售一空，后續(xù)別墅咨詢者絡(luò)繹不絕，預(yù)計(jì)銷售情況非?；鸨?。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目基本落實(shí)，招商進(jìn)展順利，各休