中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告

25三月2024中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告內(nèi)容說(shuō)明本報(bào)告主要解決九龍倉(cāng)集團(tuán)重慶江北嘴CBD商業(yè)項(xiàng)目與重慶市場(chǎng)無(wú)縫對(duì)接的定位問(wèn)題，因項(xiàng)目所處的高區(qū)域價(jià)值決定了項(xiàng)目發(fā)展為標(biāo)桿型綜合體，項(xiàng)目?jī)?nèi)有商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓及酒店等業(yè)態(tài)，結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)背景和項(xiàng)目特征，最終選擇寫(xiě)字樓作為項(xiàng)目樹(shù)立標(biāo)桿的核心物業(yè)，項(xiàng)目寫(xiě)字樓以前瞻性的視野把握重慶寫(xiě)字樓變化趨勢(shì)和客戶需求變化趨勢(shì)，充分依托不斷增長(zhǎng)的區(qū)域價(jià)值，把握未來(lái)一波大型企業(yè)入渝的熱潮，主要面對(duì)大型金融企業(yè)總部和大型跨國(guó)跨地域企業(yè)的總部，打造中國(guó)第四城領(lǐng)先綜合體，通過(guò)標(biāo)桿寫(xiě)字樓來(lái)帶動(dòng)酒店、公寓以及商業(yè)的發(fā)展，從而樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿綜合體形象。注：此部分主要是商業(yè)和酒店部分。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶城市商業(yè)格局中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶商圈格局重慶的商業(yè)主要分布在五個(gè)區(qū)域，已形成一定規(guī)模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈、觀音橋商圈、楊家坪商圈。次級(jí)商圈主要有朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)、兩路口—上清寺區(qū)域、大坪商圈、石橋鋪電腦市場(chǎng)、魚(yú)洞商圈以及大渡口商圈。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告解放碑商圈為市級(jí)核心商圈，輻射整個(gè)重慶市，定位為檔次最高、現(xiàn)代化程度最高、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、輻射范圍最廣的現(xiàn)代都市商貿(mào)中心到解放碑地區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者，常住人口占31%，近郊區(qū)的消費(fèi)者占36%，重慶市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的占16%，外省市及外國(guó)人占17%，商品輻射范圍主要是本市及周邊的省市。解放碑商圈整體業(yè)態(tài)種類齊全，主要以零售業(yè)為主，其中百貨商場(chǎng)為主力購(gòu)物中心，其次餐飲娛樂(lè)比重也較大，約20%。代表項(xiàng)目：大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告觀音橋重要的二級(jí)核心商圈，時(shí)尚、年輕、有活力；不僅僅作為居民生活商業(yè)服務(wù)功能，它以其街區(qū)型購(gòu)物的時(shí)尚定位，輻射全市的主力消費(fèi)群體，最終與解放碑一級(jí)城市核心商圈齊平并逐漸超越業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬(wàn)m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層新世界百貨、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨、重慶百貨、遠(yuǎn)東百貨中檔和中高檔超市4萬(wàn)m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層家樂(lè)福、永輝超市、重百超市、新世紀(jì)超市、茂業(yè)超市、華聯(lián)超市、遠(yuǎn)東超市中檔和高檔專業(yè)市場(chǎng)23萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層家電、電子（蘇寧、商社電器，泰興、賽博）；小商品（香港城、天街2號(hào)、女人印象、尚云綠都）；家具（青田、皇朝家私、金觀音家具市場(chǎng)）中檔和中高檔大型商業(yè)Mall13萬(wàn)m2獨(dú)立建筑，地上4-5層北城天街、黃金海岸中檔和高檔其他（休閑娛樂(lè)等）12萬(wàn)m2一般分布建筑裙樓2-5層，部分分布在地下餐飲（中、西餐、火鍋、特色菜等）；娛樂(lè)（全市連鎖KTV5家、高檔夜總會(huì)1家、洗浴、足療）中檔和中高檔臨街門(mén)面6萬(wàn)m2臨街獨(dú)立門(mén)面，分布在地上一層餐飲、糕點(diǎn)、通訊、日雜、中介、金融、服裝等中檔和中高檔合計(jì)73萬(wàn)m2商圈以專業(yè)市場(chǎng)、百貨以及餐飲娛樂(lè)為主，其中專業(yè)市場(chǎng)所占比重較大，包括電器、數(shù)碼、女人商場(chǎng)、家具等，業(yè)態(tài)完善，檔次豐富；商圈商業(yè)供應(yīng)不僅滿足區(qū)域居民生活所需，同時(shí)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等吃喝玩樂(lè)業(yè)態(tài)也豐富完善，供應(yīng)結(jié)構(gòu)完整、完善。代表項(xiàng)目：龍湖·北城天街中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告南坪商圈為重慶市二級(jí)商圈，屬區(qū)域性商圈，與整個(gè)區(qū)域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位為以會(huì)展和建材經(jīng)濟(jì)為主，以必需品買(mǎi)賣消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)市場(chǎng)，檔次為中檔，輻射本區(qū)域和南部其他區(qū)域業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨8萬(wàn)m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層浪高百盛、元旦百貨、新世紀(jì)百貨、重慶百貨中檔和中低檔超市6萬(wàn)m2建筑底商或群樓，一般分布在負(fù)一層好又多超市、人人樂(lè)超市、中百倉(cāng)儲(chǔ)超市、新世紀(jì)超市、沃爾馬超市中檔專業(yè)市場(chǎng)30萬(wàn)m2獨(dú)立建筑或建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層電器（國(guó)美、蘇寧、商社）；建材（百安居、建瑪特、美克美家）；會(huì)展中心中檔和中低檔大型商業(yè)Mall5萬(wàn)m2獨(dú)立建筑，地上5層帝景摩爾、萬(wàn)達(dá)、上海城中檔其他（休閑娛樂(lè)等）8萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在2-5層，部分地下一層KTV（帝豪歌城、夢(mèng)回唐朝）；洗?。ǜ粌S）；健身（憶念美、貝迪俱樂(lè)部）；餐飲（中餐、火鍋）中檔臨街門(mén)面5萬(wàn)m2臨街獨(dú)立門(mén)面，分布在地上一層專賣店、精品店、眼鏡店、藥房、小吃等中檔合計(jì)62萬(wàn)m2目前南坪商圈商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主要業(yè)態(tài)，其中會(huì)展中心所占比重很大，其作為重慶市最大的會(huì)展中心，其次超市所占比重較大，而其他購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)比重較少，主要由于南坪商圈目前正以買(mǎi)賣必需品為主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)。代表項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告沙坪壩作為城市二級(jí)區(qū)域性商圈，以濃厚文化氣息為背景，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心，根據(jù)商圈主力消費(fèi)群體定位為中檔和中低檔次業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬(wàn)m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)凱瑞商都、王府井百貨、立洋百貨、嘉茂百貨中檔和中高檔超市6萬(wàn)m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層新世紀(jì)、重百、家樂(lè)福超市、王府井超市、好又多、山城超市/專業(yè)市場(chǎng)8萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層女人專賣市場(chǎng)（金誠(chéng)廣場(chǎng)、開(kāi)泰百貨、金鷹女人街）；電器數(shù)碼（錦陽(yáng)數(shù)碼、賽博數(shù)碼）中檔其他（休閑娛樂(lè)等）10萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在1-5層酒吧、KTV（好樂(lè)迪、音樂(lè)龍、828酒吧）；網(wǎng)吧；餐飲（火鍋、中餐、小吃）中檔和中低檔臨街門(mén)面8萬(wàn)m2臨街獨(dú)立門(mén)面，分布在地上一層專賣店、服飾、精品店、小吃等中檔合計(jì)47萬(wàn)m2沙坪壩商圈百貨業(yè)仍為主力，其他各業(yè)態(tài)分布相對(duì)均勻，主要以純消費(fèi)為主的超市、女人專賣、數(shù)碼、電腦以及網(wǎng)吧、KTV等業(yè)態(tài)分布。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告楊家坪作為城市普通二級(jí)商圈，區(qū)域性商圈，根據(jù)本區(qū)域居民消費(fèi)特征自然形成，定位以滿足普通生活配套服務(wù)為主，商圈隨著區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的變化而商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次等隨之發(fā)生變化業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨12萬(wàn)m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百、富安、立丹、津樂(lè)匯百貨、新世紀(jì)百貨中檔和中高檔超市6萬(wàn)m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層家樂(lè)福、躍華超市、立丹超市、新世紀(jì)超市等/專業(yè)市場(chǎng)5萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層電器（國(guó)美、蘇寧、商社）；金鷹女人街中檔大型商業(yè)Mall11萬(wàn)m2獨(dú)立建筑，地上5層斌鑫世紀(jì)城、龍湖西城天街中檔和中高檔其他（休閑娛樂(lè)等）5萬(wàn)m2建筑裙樓，一般分布在2-5層娛樂(lè)（富僑、大浪淘沙、歡樂(lè)迪KTV、迪情酒吧）；休閑餐飲（米羅咖啡、上島咖啡、星巴克咖啡、肯德基）；影院（UME、今典、建設(shè)電影院）中檔和中高檔臨街門(mén)面8萬(wàn)m2臨街獨(dú)立門(mén)面，分布在地上一層小吃、精品店、金融、專賣店等中檔合計(jì)47萬(wàn)m2楊家坪商圈以百貨和大型商業(yè)Mall為主，其次為超市、休閑娛樂(lè)等為補(bǔ)充，主要是龍湖西城天街的進(jìn)駐，改變了楊家坪商圈的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商圈不僅僅為消費(fèi)者提供商品買(mǎi)賣消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)提供體驗(yàn)購(gòu)物中心，豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)。代表項(xiàng)目：龍湖·西城天街中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶各大主要商圈基本情況商圈規(guī)模供應(yīng)結(jié)構(gòu)檔次消費(fèi)者構(gòu)成解放碑占地0.92平方公里，目前供應(yīng)規(guī)模為80余萬(wàn)方，其中地下商業(yè)6.5萬(wàn)方以大型百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)和沿街鋪面（含便利店、專業(yè)店、專賣店）為主導(dǎo)的商用物業(yè)格局高檔和中高檔及中檔全重慶市，包括周邊區(qū)縣及城市，輻射人口超過(guò)500萬(wàn)人觀音橋觀音橋商圈作為重慶市第二大商圈，供應(yīng)規(guī)模達(dá)70余萬(wàn)方，其中1.4萬(wàn)方地下商業(yè)以百貨商場(chǎng)、街區(qū)購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)和休閑娛樂(lè)于一體的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)區(qū)中檔和中高檔以江北、渝北、北部新區(qū)域?yàn)橹?，渝中、沙坪壩、九龍坡區(qū)部分人口為輔，輻射人口超過(guò)250萬(wàn)人南坪占地1.1平方公里，目前供應(yīng)規(guī)模約66萬(wàn)方，其中地下商業(yè)1.4萬(wàn)方以大型百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)和沿街鋪面為主導(dǎo)的商用物業(yè)格局中檔以南岸區(qū)為主，巴南、渝中部分人群為輔，輻射人口超過(guò)140萬(wàn)人沙坪壩占地約1.1平方公里，百貨業(yè)現(xiàn)營(yíng)經(jīng)面積約18萬(wàn)㎡，各類專業(yè)市場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積約15萬(wàn)㎡，超市經(jīng)營(yíng)面積約8.5萬(wàn)㎡以專業(yè)市場(chǎng)、百貨、超市、地下商場(chǎng)、臨街門(mén)面為主中檔以沙坪壩區(qū)為主，北碚區(qū)和部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過(guò)140萬(wàn)人楊家坪占地0.9平方公里，整體商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到了60萬(wàn)平米百貨商場(chǎng)、街區(qū)購(gòu)物中心、地下商業(yè)街、臨街門(mén)面為主中檔以九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)為主，部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過(guò)150萬(wàn)人中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告各商圈未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)商圈目前定位未來(lái)定位預(yù)判解放碑市核心商圈，高檔、都市商貿(mào)中心市核心頂級(jí)商業(yè)中心觀音橋市次級(jí)商圈，時(shí)尚、年輕、有活力的生態(tài)購(gòu)物中心市高檔商圈，以時(shí)尚、年輕為特色南坪市次級(jí)區(qū)域性商圈，發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心市次級(jí)區(qū)域性購(gòu)物商圈沙坪壩市次級(jí)區(qū)域性商圈，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心市區(qū)域級(jí)購(gòu)物商圈楊家坪市次級(jí)區(qū)域性商圈，休閑購(gòu)物中心市區(qū)域級(jí)購(gòu)物商圈中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告小結(jié)從目前重慶市各商圈的現(xiàn)狀及未來(lái)來(lái)看，各商圈首先以區(qū)域級(jí)商圈作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上某些商圈開(kāi)始根據(jù)區(qū)域定位進(jìn)行富有特色的商圈升級(jí)，進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者。作為本項(xiàng)目而言，雖所在的江北嘴區(qū)域擁有良好的規(guī)劃前景，但要在重慶分布非常分散的商業(yè)市場(chǎng)中占有一席之地，必須具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)和吸引力。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告已供應(yīng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告已供應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要為：龍湖·北城天街、大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖·西城天街解放碑觀音橋楊家坪南坪北城天街西城天街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大都會(huì)龍湖·北城天街總建筑面積17萬(wàn)平米商業(yè)營(yíng)業(yè)面積13.7萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、商務(wù)公寓大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積約17萬(wàn)平米商業(yè)營(yíng)業(yè)面積8.8萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)時(shí)間1997年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積78萬(wàn)平米商業(yè)營(yíng)業(yè)面積14萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年包含業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店龍湖·西城天街總建筑面積25萬(wàn)平米商業(yè)營(yíng)業(yè)面積7.8萬(wàn)平米開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目除大都會(huì)為都定位為時(shí)尚潮流購(gòu)物中心，相似的定位加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目北城天街大都會(huì)西城天街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位國(guó)際時(shí)尚潮流購(gòu)物中心現(xiàn)代綜合性高端購(gòu)物中心國(guó)際時(shí)尚潮流購(gòu)物中心都市時(shí)尚購(gòu)物中心所屬商圈觀音橋解放碑楊家坪南坪開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年1997年2008年2009年業(yè)態(tài)體量比例體量比例體量比例體量比例主力店4.3萬(wàn)㎡31%2.2萬(wàn)㎡25%0.8萬(wàn)㎡12%4.1萬(wàn)㎡41%專賣店7.6萬(wàn)㎡55%5.2萬(wàn)㎡59%4.3萬(wàn)㎡62%2.6萬(wàn)㎡26%餐飲1萬(wàn)㎡8%0.94萬(wàn)㎡11%1萬(wàn)㎡14%1.5萬(wàn)㎡15%娛樂(lè)0.8萬(wàn)㎡6%0.45萬(wàn)㎡5%0.85萬(wàn)㎡12%1.8萬(wàn)㎡18%各個(gè)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例差異較大，但專賣店的比例是最高的，其次是主力店；新興開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心“餐飲娛樂(lè)”所占比例較高，以此吸引人氣，解決前期剛開(kāi)業(yè)時(shí)的人氣不足的。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告業(yè)態(tài)分析：服裝占絕對(duì)比例，尤其以女裝為主，其次是餐飲各個(gè)購(gòu)物中心中，服裝所占比例最大，大都會(huì)占到了64%，最少的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也占到了30%；其次是餐飲，最多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有40家各式餐飲店，最少的大都會(huì)也有12家餐飲店；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)過(guò)去一直代表著重慶最高端的商業(yè)綜合體購(gòu)物中心品牌經(jīng)營(yíng)面積（㎡）種類價(jià)格（元）款式大都會(huì)ONLY400T恤199-349款式新穎，新款比例較大裙子349-599jeck?Jones450T恤199-249褲子399-599SELECTED400T恤299-399西服套裝1699北城天街Veromoda118.8短袖249-349款式新穎，新款比例較大裙子349-449褲子449jeck?Jones194.4短袖249-399褲子399-499ONLY113.4T恤179-299褲子299-599裙子399-599萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)ONLY165.6短袖149-349老款相對(duì)較多裙子349-549褲子349-449Veromoda127.75短袖249-349裙子399-549褲子399-449表：各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物中心同一品牌售價(jià)和款式差異中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告各個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后都不斷進(jìn)行調(diào)整升級(jí)，以適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境A區(qū)中檔零售店鋪國(guó)際品牌店B區(qū)家具店鋪青春時(shí)尚品牌店新館北京華聯(lián)商場(chǎng)意大利潮流品牌店-1層華聯(lián)超市BHG超市+餐飲店2007年之前業(yè)態(tài)2009年之前業(yè)態(tài)2005/06年進(jìn)行調(diào)整，將A區(qū)和B區(qū)的進(jìn)行全面的調(diào)整升級(jí)；07年、08年，由于部分經(jīng)營(yíng)品牌不符合定位，不具備品牌競(jìng)爭(zhēng)力。需要提升品牌組合。于是定位為“引領(lǐng)時(shí)尚，匯聚潮流”；09年3月，因?yàn)槿A聯(lián)的整體定位不符合北城天街的定位而退出，9月新館開(kāi)始營(yíng)業(yè)，打造世界潮流品牌集合。CASE：北城天街升級(jí)大都會(huì)在開(kāi)業(yè)以來(lái)這10多年中，每隔一段時(shí)間都在進(jìn)行品牌調(diào)整升級(jí)，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，從最開(kāi)始的中高端檔次逐漸升級(jí)成現(xiàn)在高端品牌云集的購(gòu)物中心，最明顯是這兩年來(lái)的改造升級(jí)?！貞c中原三級(jí)市場(chǎng)商業(yè)中心蔡經(jīng)理西城天街原主力店“津樂(lè)匯”和“名品運(yùn)動(dòng)中心”于2010年4月撤出，將由龍湖自己回收升級(jí)，重新打造成與北城天街新館類似的商業(yè)城?！琵埰聴罴移荷倘k中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告已供應(yīng)的購(gòu)物中心項(xiàng)目硬件或比較陳舊，跟不上目前的需求，或規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠人性化，不能為消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物環(huán)境CASE：北城天街衛(wèi)生間設(shè)施陳舊、臟亂、異味嚴(yán)重，且蹲位數(shù)量不足CASE：大都會(huì)休憩設(shè)施設(shè)置相對(duì)較少，不能滿足消費(fèi)者逛街休息需求CASE：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)美電器入口出現(xiàn)塌陷CASE：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)街感覺(jué)壓抑，直線型回路設(shè)計(jì)，單調(diào)缺乏逛味CASE：西城天街衛(wèi)生間，裝修用材用料檔次與購(gòu)物中心不相符合中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告已供應(yīng)的購(gòu)物中心因所在區(qū)域和經(jīng)營(yíng)情況決定，租金水品差異較大，其中品牌店承擔(dān)著主要的租金收益部分項(xiàng)目北城天街大都會(huì)西城天街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金備注租金備注租金備注租金備注B1待查超市待查太平洋百貨160零售租金100-200零售、娛樂(lè)LG700品牌專賣店800品牌專賣店200品牌專賣店400左右品牌零售1490品牌專賣店640品牌專賣店240步行街平街層300左右品牌零售2340品牌專賣店510品牌專賣店145百貨主力店旁待查大家玩娛樂(lè)場(chǎng)3240運(yùn)動(dòng)休閑410品牌專賣店120影院入口待查大時(shí)代KTV4115大型餐飲330品牌專賣店80大型餐飲待查萬(wàn)達(dá)影院5待查影院260運(yùn)動(dòng)休閑————6——210娛樂(lè)餐飲————7——150餐飲————單位：元/㎡·月表：各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物中心租金情況中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告各個(gè)購(gòu)物中心因定位和經(jīng)營(yíng)時(shí)間的差異而不同，大都會(huì)和北城天街有較明確的客戶構(gòu)成，而西城天街和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因處于養(yǎng)商階段，目前客戶尚未定型項(xiàng)目客戶整體描述主力客戶來(lái)源地主力客戶年齡段客戶消費(fèi)理念大都會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，追求名牌，消費(fèi)相對(duì)傳統(tǒng)重慶為主，周邊區(qū)縣及省市為輔30—45歲比較傳統(tǒng)北城天街具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，追求時(shí)尚潮流，緊隨流行趨勢(shì)重慶市內(nèi)為主，主要來(lái)自三北區(qū)域，其次是渝中、沙坪壩25—40歲前衛(wèi)西城天街具有一定購(gòu)買(mǎi)力，追求時(shí)尚潮流，目前并未完全定型以九龍坡為主，其次是大渡口、高新區(qū)20—35歲比較前衛(wèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前尚未完全定型以南岸為主，其次為巴南20—35歲比較前衛(wèi)表：各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物中心客戶構(gòu)成中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告小結(jié)已供應(yīng)購(gòu)物中心主要分布在核心商圈，依托商圈已有的大量人流，立足于本區(qū)域是伺機(jī)輻射更大的范圍；已供應(yīng)購(gòu)物中心大多定位為時(shí)尚潮流，其形成的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈；主題鮮明的購(gòu)物中心只有“大都會(huì)”和“北城天街”，其余項(xiàng)目處于養(yǎng)商培育階段，尚未定型；已供應(yīng)購(gòu)物中心整體環(huán)境打造存在不足，不能很好味消費(fèi)者提供良好的購(gòu)物環(huán)境；綜上所述，重慶購(gòu)物中心正處于發(fā)展階段，為本項(xiàng)目發(fā)展高品質(zhì)購(gòu)物中心提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告潛在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要分布在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，將在未來(lái)幾年陸續(xù)面市解放碑觀音橋南坪協(xié)信城金融街太陽(yáng)谷協(xié)信中心龍湖hills潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)估201020112012201320142015協(xié)信中心太陽(yáng)谷重慶金融街龍湖hills協(xié)信城代表中原預(yù)計(jì)珊瑚水岸珊瑚水岸中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量大，定位檔次高，龍湖HILLS項(xiàng)目跳出傳統(tǒng)購(gòu)物中心模式，打造差異化的文化藝術(shù)主題購(gòu)物中心，跳出傳統(tǒng)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成總建筑面積商業(yè)營(yíng)業(yè)面積檔次定位代表意向商家協(xié)信中心商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓15萬(wàn)㎡4.5萬(wàn)㎡西部最頂級(jí)的奢侈品購(gòu)物中心與澳門(mén)最大的國(guó)際品牌代理商彩虹集團(tuán)合作，引入GUCCI、ARMANI、卡地亞等奢侈品牌協(xié)信城公寓、商業(yè)46萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡城市高端綜合體華潤(rùn)萬(wàn)家百貨、金逸IMAX電影城、重慶購(gòu)書(shū)中心概念店、重慶先鋒文化殿堂等太陽(yáng)谷商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓50萬(wàn)㎡待定待定待定重慶金融街商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓90萬(wàn)㎡13萬(wàn)㎡精品零售商業(yè)待定龍湖hills商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓93.5萬(wàn)㎡約30萬(wàn)㎡藝術(shù)商業(yè)，文化中心待定珊瑚水岸商業(yè)、住宅45萬(wàn)㎡6.3萬(wàn)㎡濱江高端商業(yè)待定中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)重慶購(gòu)物中心處于發(fā)展階段，為發(fā)展高品質(zhì)的購(gòu)物中心提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但同時(shí)面臨重慶商業(yè)市場(chǎng)布局分散，呈組團(tuán)式發(fā)展，各自為政，五分天下；潛在購(gòu)物中心多，體量大，定位檔次高的局面。本項(xiàng)目作為新興CBD中的大型商業(yè)綜合體，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、前期人氣不足的市場(chǎng)時(shí)，如何準(zhǔn)確的定位，以此減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告市場(chǎng)結(jié)論梳理

市場(chǎng)研究主要結(jié)論對(duì)本項(xiàng)目的影響宏觀經(jīng)濟(jì)與城市平臺(tái)中央政府對(duì)于重慶進(jìn)行城市新定位，要將其發(fā)展為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，將為重慶提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力；內(nèi)陸保稅港區(qū)和兩江新區(qū)的成立，將吸引大量海內(nèi)外投資進(jìn)入，帶來(lái)大量資金和人流；重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)居民收入水平的提高，整體社會(huì)富裕程度將持續(xù)增加；大量外來(lái)資本的進(jìn)入帶來(lái)全新的理念和大量收入不斷增長(zhǎng)人群，必將如同深圳、上海的發(fā)展類似，產(chǎn)生新興的中產(chǎn)階級(jí)階層；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展必將對(duì)商業(yè)零售的發(fā)展提供強(qiáng)大的支持；外來(lái)的資本和人流將逐漸改變重慶原有的消費(fèi)理念和方式，逐步提升商業(yè)理念和檔次；預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所產(chǎn)生新興中產(chǎn)階級(jí)階層，將對(duì)商業(yè)產(chǎn)生重大的影響；區(qū)域價(jià)值平臺(tái)江北嘴作為重慶以商務(wù)為主的CBD，定位為金融企業(yè)和跨國(guó)跨區(qū)域大型企業(yè)總部，將吸引大量高端企業(yè)入駐，帶來(lái)大量高端商務(wù)人群；隨著江北嘴的逐漸成熟，未來(lái)有可能成為重慶CBD的核心，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升，成為重慶乃至西部的制高點(diǎn)；區(qū)域價(jià)值的提升帶來(lái)大量高端的人流，勢(shì)必需要江北嘴有高端的商業(yè)配套供應(yīng)；隨著區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提高，其輻射的范圍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出重慶，面對(duì)更大的客戶群；整體商業(yè)市場(chǎng)版塊狀發(fā)展的城市格局決定了重慶商業(yè)呈現(xiàn)多個(gè)中心；各個(gè)商業(yè)中心都努力發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；各商圈首先以區(qū)域級(jí)商圈作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上個(gè)別商圈開(kāi)始根據(jù)進(jìn)行富有特色的商圈升級(jí)，進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者；面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，必須通過(guò)特色化、差異化的定位贏取市場(chǎng)；市場(chǎng)空白的頂尖高端商業(yè)可能是一個(gè)突破點(diǎn)；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告市場(chǎng)結(jié)論梳理

市場(chǎng)研究主要結(jié)論對(duì)本項(xiàng)目的影響已供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)各個(gè)商圈均衡分布，體量較大，業(yè)態(tài)多樣，功能復(fù)合；各個(gè)項(xiàng)目定位明確，同時(shí)項(xiàng)目定位于商圈定位相結(jié)合，形成較為鮮明的項(xiàng)目個(gè)性，且一直處于升級(jí)調(diào)整中；部分項(xiàng)目差異化的定位，已不再是區(qū)域性的項(xiàng)目，而是面對(duì)全市的購(gòu)物中心；購(gòu)物中心中，專賣店奠定檔次，餐飲娛樂(lè)帶來(lái)人氣；中高端、高端是未來(lái)購(gòu)物中心的主要發(fā)展趨勢(shì)更加人性化的購(gòu)物環(huán)境將成為購(gòu)物中心的在未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)力之一越來(lái)越多的購(gòu)物中心面市，將逐漸改變傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)理念；潛在供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)傳統(tǒng)的商圈以及資源強(qiáng)勢(shì)的濱江板塊是潛在購(gòu)物中心的主要供應(yīng)區(qū)域；潛在項(xiàng)目大多定位高端，且體量較大，隨著這些項(xiàng)目的面市將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于江北嘴的商務(wù)區(qū)的核心位置，擁有良好的區(qū)位價(jià)值和商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目周邊多條市政道路連接，同時(shí)臨近輕軌江北城站，便于匯聚人流；良好的區(qū)域價(jià)值和便利的交通條件為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展體量了良好的條件；綜合考慮地理優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，并充分利用；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地塊為全新的熟地，內(nèi)部平坦，周邊為市政干道，便于規(guī)劃；項(xiàng)目臨近江北城輕軌站，以及多條規(guī)劃公交線路，便于匯聚人流；項(xiàng)目緊鄰中央公園和綠化帶，具有良好的生態(tài)環(huán)境，可加以充分利用，與項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境結(jié)合，打造生態(tài)購(gòu)物環(huán)境；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司九龍倉(cāng)集團(tuán)擁有多個(gè)高端購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且積累了大量的商家資源，項(xiàng)目成功打造奠定了一定的基礎(chǔ)；

項(xiàng)目所在的江北嘴目前商業(yè)氛圍不濃，不具備良好的商業(yè)環(huán)境；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通規(guī)劃利于項(xiàng)目匯聚人流周邊良好的環(huán)境資源可以為項(xiàng)目借力開(kāi)發(fā)公司深厚的商業(yè)資源積淀和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)區(qū)域目前處于開(kāi)發(fā)階段，不具備良好的商業(yè)氛圍中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在的江北嘴是規(guī)劃中的以商務(wù)為主的CBD，區(qū)域價(jià)值高，已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，具有良好的發(fā)展前景；江北嘴規(guī)劃以金融行業(yè)、跨國(guó)跨區(qū)域企業(yè)總部為主，將帶來(lái)大量高端人群，為項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在需求市場(chǎng)；重慶已有的購(gòu)物中心存在硬件落后、購(gòu)物環(huán)境不夠人性化，在這方面將是項(xiàng)目重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)；隨著重慶經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)；

重慶多個(gè)潛在購(gòu)物中心正在規(guī)劃打造中，多個(gè)項(xiàng)目定位高端，勢(shì)必加劇未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；江北嘴雖有良好的規(guī)劃前景，但具體開(kāi)發(fā)推進(jìn)速度存在不確定性；機(jī)會(huì)威脅良好的區(qū)域價(jià)值帶來(lái)大量高端的消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)增長(zhǎng)已有購(gòu)物中心的短板將成為項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇江北嘴的開(kāi)發(fā)進(jìn)度存在不確定性中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告市場(chǎng)空白點(diǎn)主力客戶年齡大小高低檔次大都會(huì)廣場(chǎng)消費(fèi)理念前衛(wèi)傳統(tǒng)高低檔次大都會(huì)廣場(chǎng)北城天街西城天街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北城天街西城天街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)空白空白主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，“北城天街”和“大都會(huì)”有著較為鮮明的定位，其余兩個(gè)項(xiàng)目目前處于未定型階段；隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)增強(qiáng)，新興產(chǎn)業(yè)輸入帶來(lái)的大量中高端消費(fèi)群體已逐漸被商家重視；重慶市場(chǎng)缺乏人性化購(gòu)物環(huán)境、主題鮮明、休閑消費(fèi)為主導(dǎo)的特色高端商業(yè)；綜合項(xiàng)目地塊價(jià)值、區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部其他物業(yè)檔次，定位為高端是可行的方案。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目位于高區(qū)域價(jià)值的江北嘴商務(wù)CBD核心，有著極度稀缺的土地價(jià)值；項(xiàng)目的其他物業(yè)定位為“市場(chǎng)標(biāo)桿”，高標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)定位將為項(xiàng)目帶來(lái)高端的消費(fèi)群體；江北嘴區(qū)域大量高端寫(xiě)字樓和公寓面市，將吸引大量高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，從而帶來(lái)大量高端消費(fèi)群體；隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而催生消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的增加，同時(shí)大量外來(lái)高端消費(fèi)群體的注入，將逐漸提升重慶已有消費(fèi)理念；重慶已有購(gòu)物中心存在硬件和環(huán)境方面的不足，同時(shí)定位存在空白，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)；全感官體驗(yàn)型休閑購(gòu)物中心提供視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)全方位的購(gòu)物體驗(yàn)中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告生態(tài)、體驗(yàn)、休閑不同于傳統(tǒng)意義上的購(gòu)物中心，它是生態(tài)的購(gòu)物公園，是最具品味的一站式休閑購(gòu)物場(chǎng)所，是有趣的樂(lè)享天地，是充滿健康人文氣息的舞臺(tái)，是時(shí)尚動(dòng)感的活動(dòng)策源地……將時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、文化、品牌、互動(dòng)和體驗(yàn)很好地結(jié)合在一起，給消費(fèi)者帶來(lái)了非凡的感官享受和與眾不同的休閑購(gòu)物體驗(yàn);將中央公園、項(xiàng)目中心花園與項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)小品有效地融合在一起，形成重慶前所未有的生態(tài)購(gòu)物體驗(yàn)，讓消費(fèi)者徜徉于生態(tài)公園中購(gòu)物。重慶未來(lái)頂級(jí)購(gòu)物中心過(guò)去15年大都會(huì)代表著重慶最高端的購(gòu)物中心，未來(lái)15年本項(xiàng)目代表著重慶最高端的購(gòu)物中心；主要體現(xiàn)在品牌更高端、高端品牌的比例更高、品牌設(shè)店等級(jí)更高等幾方面中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)類型1主題性休閑購(gòu)物中心以主題專賣店形式為主打破傳統(tǒng)百貨布局形式，不以性別作為樓層分割以明確的功能主題為線索，提供良好的購(gòu)物體驗(yàn)參照中國(guó)主要購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合模式以“主力店+品牌專賣店+餐飲休閑娛樂(lè)”等業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)分布構(gòu)想2業(yè)態(tài)組合構(gòu)想3品牌專賣店：樹(shù)立購(gòu)物中興形象檔次餐飲休閑娛樂(lè)：匯聚人流，吸引人氣主力店：吸引人氣，豐富購(gòu)物中心業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能組合4中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告主力店定位建議形式建議百貨+高端超市檔次建議百貨：中高端百貨（類似遠(yuǎn)東百貨），以國(guó)際一線品牌為主超市：高端，國(guó)際化商品組合，精致包裝（類似OLE精致超市）體量建議百貨：2.7萬(wàn)平米左右（占商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的30%左右）超市：2700平米左右（占百貨營(yíng)業(yè)面積的10%左右）目標(biāo)客戶群百貨：消費(fèi)理念比較前衛(wèi)、具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力的時(shí)尚潮流人群超市：追求品質(zhì)生活的中高端人群中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告品牌專賣店定位建議體量建議業(yè)態(tài)組合建議檔次建議目標(biāo)客戶群4萬(wàn)平米左右（占項(xiàng)目商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積的45%左右）以服裝、飾品、鐘表、珠寶、鞋帽箱包為主；輔以部分頂級(jí)汽車展廳、汽車用品，Golf用品，IT電子等重慶最高端（超越大都會(huì)）匯聚大量世界頂級(jí)品牌，包括已經(jīng)進(jìn)駐重慶的和部分未進(jìn)駐的奢侈品牌；頂級(jí)品牌的比例相比大都會(huì)和協(xié)信中心更高;設(shè)店級(jí)別在專賣店以上，引入幾家西部旗艦店。專賣店以重慶及周邊區(qū)縣、周邊省市富裕階層組成的高端客戶為主；新興高端產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的高端消費(fèi)群體；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告餐飲休閑娛樂(lè)定位建議（本項(xiàng)目餐飲休閑娛樂(lè)比例相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大，主要是考慮前期吸引人流，經(jīng)營(yíng)后期可適當(dāng)縮小比例）體量建議1業(yè)態(tài)組合建議2檔次建議32.25萬(wàn)平米左右（占項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的25%左右）影院6000平米左右，餐飲8000平米左右，其余8000平米左右餐飲+休閑+娛樂(lè)+文化+美容護(hù)理主題餐飲、專業(yè)影院、藝術(shù)酒廊、咖啡廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、頂級(jí)SPA、KTV等以中高端檔次為主，部分高端特色品牌，具有很強(qiáng)的目的性消費(fèi)導(dǎo)向目標(biāo)客戶群4餐飲：盡量抓住CBD區(qū)域的商務(wù)客戶，作為區(qū)域內(nèi)商務(wù)宴請(qǐng)的首選場(chǎng)所；休閑娛樂(lè)：吸引人氣最佳業(yè)態(tài)，主要針對(duì)消費(fèi)理念叫前衛(wèi)的高端群體；文化藝術(shù)主體會(huì)館：主要針對(duì)高端商務(wù)人群和較高品位的消費(fèi)群體；美容護(hù)理：追求品質(zhì)生活的中高端人群，以女性消費(fèi)群體為主；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)演繹說(shuō)明這是一個(gè)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫(huà)廊、主題餐館、咖啡酒吧……法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂(lè)餐廳夜夜搖滾樂(lè)繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演……華美的家具、時(shí)尚的藝術(shù)品、成熟的設(shè)計(jì)、舒適的音樂(lè)、魅力的鮮花組成的閑散時(shí)光，緩緩地細(xì)品……中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告業(yè)態(tài)布局建議B2層（平街）B1層LG層B3層（車庫(kù)）品牌百貨主入口品牌專賣店百貨入口品牌形象店百貨賣場(chǎng)餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)品牌專賣店項(xiàng)目業(yè)態(tài)垂直布局建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面布局建議B1FB2F品牌專賣店餐飲休閑娛樂(lè)說(shuō)明：百貨（主力店）主要設(shè)置在B1層，但在B2層設(shè)置入口，以便匯聚人流，百貨的B2層可布置化妝品、珠寶、鐘表、箱包等業(yè)態(tài)；“餐飲休閑娛樂(lè)”設(shè)置在人流動(dòng)線最遠(yuǎn)位置，因其業(yè)態(tài)具有強(qiáng)烈的消費(fèi)目的性，以便于更多吸引人流穿過(guò)“品牌專賣店”和“百貨區(qū)”，從而達(dá)到帶動(dòng)人氣的目的。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告租金價(jià)格建議主力店1品牌專賣店2休閑餐飲娛樂(lè)3平均租金50—60元/㎡B2層(平街)：300元/㎡B1層：210元左右L0層：180元/㎡左右B2層(平街)：80元/㎡左右B1層：60元/㎡左右CASE：重慶王府井百貨平均租金70元/㎡·月CASE：北城天街起租價(jià)175元/㎡，樓層差價(jià)為30%，大都會(huì)起租價(jià)320元/㎡，樓層差價(jià)為20%，西城天街起租價(jià)200元/㎡，樓層差價(jià)為15%—30%，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)起租價(jià)400元/㎡（以上起租價(jià)為L(zhǎng)G層）CASE：北城天街餐飲起租價(jià)50元/㎡，大都會(huì)目前餐飲娛樂(lè)租價(jià)150元/㎡，西城天街餐飲娛樂(lè)租價(jià)80元/㎡租金增長(zhǎng)率建議：前三年不變，三年后按每年15%—20%的增幅增長(zhǎng)中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算人流動(dòng)線建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議市場(chǎng)分析案例借鑒市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告人流動(dòng)線和電梯布局規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系；3、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題；4、合理設(shè)置寬度。1、扶梯布局原則①．商場(chǎng)的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；②．避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道，或有交叉過(guò)道。③．引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物2、垂直電梯的布局原則①．貨人分流商場(chǎng)垂直電梯，貨梯與載人梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。②．專用通道設(shè)置結(jié)合商場(chǎng)功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。項(xiàng)目人流動(dòng)線的規(guī)劃原則項(xiàng)目電梯布局的規(guī)劃原則中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告外部人流動(dòng)向：從項(xiàng)目外部主要車流動(dòng)線和項(xiàng)目周邊車流及人流動(dòng)線可以看出，項(xiàng)目的西部為動(dòng)區(qū)，東部為靜區(qū)輕軌站人流動(dòng)向車流動(dòng)向N動(dòng)區(qū)靜區(qū)項(xiàng)目主要車流動(dòng)向項(xiàng)目外部主要車流動(dòng)線圖項(xiàng)目周邊主要車流人流動(dòng)線北南東西中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告主要入口與電梯數(shù)量建議項(xiàng)目平面入口建議項(xiàng)目垂直入口和交通體系建議B2層（平街）B1層LG層B3層（車庫(kù)）入口入口扶梯扶梯電梯與觀光電梯樓梯參照北城天街營(yíng)業(yè)面積10平米、人流量平均9萬(wàn)/天、單方營(yíng)業(yè)額在1.3萬(wàn)元/年，共有電梯62部（其中扶梯50部）計(jì)算；本項(xiàng)目人流量在8萬(wàn)人/天左右，共需電梯55部左右，按一般比例，建議項(xiàng)目設(shè)置垂直電梯10部左右，扶梯45部左右，樓梯間設(shè)置10處以上。商業(yè)人行入口車行入口商業(yè)主入口中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告人流動(dòng)線設(shè)計(jì)參考案例案例：北京東方新天地案例：成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)東方新天地單層面積超過(guò)4萬(wàn)平米，采用圍繞中庭的環(huán)形主動(dòng)線設(shè)計(jì)，通過(guò)內(nèi)回環(huán)發(fā)射到各個(gè)區(qū)域形成“環(huán)形—網(wǎng)狀”結(jié)合的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)。主力店主力店品牌專賣店成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐了兩大主力店，分居兩側(cè)，中部一條主人流通道連接，引導(dǎo)人流在達(dá)到主力店的同時(shí)到達(dá)品牌專賣店。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告內(nèi)部人流動(dòng)向建議中央花園B2層主要人流動(dòng)線建議B1層主要人流動(dòng)線建議電梯扶梯中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算人流動(dòng)線建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議市場(chǎng)分析案例借鑒市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告全感官體驗(yàn)型休閑購(gòu)物中心產(chǎn)品體系生態(tài)全感官體驗(yàn)型休閑購(gòu)物中心體驗(yàn)有效地融合中央公園項(xiàng)目中心花園生態(tài)小品外立面內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)處理規(guī)劃指標(biāo)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)全方位的感官體驗(yàn)全感官生態(tài)體驗(yàn)型休閑空間中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重要的規(guī)劃指標(biāo)建議說(shuō)明：以下建議根據(jù)中原項(xiàng)目組對(duì)業(yè)內(nèi)人士或客戶的訪談獲知項(xiàng)目建議參數(shù)備注品牌專賣店層高5.2m以上高端品牌注重店面形象，希望店面層高要高，能體現(xiàn)品牌檔次，同時(shí)一般要求預(yù)留空調(diào)增容位置影院層高8m以上一般放映廳設(shè)計(jì)改造，至少在8m以上，最好采用定制模式，以減少后期的制約條件餐飲店要求下水管道直徑必須在16cm以上，同時(shí)通電，電力一定要預(yù)留足夠的增容管道主入口最好設(shè)置廣場(chǎng)，面積不小于10*10m過(guò)道寬度入口過(guò)道寬度6-8m，內(nèi)部主通道6m左右，次通道2-4mSPA類要求在防滲、承重等方面有特殊要求，最好設(shè)置在在靠邊角位置，或者定制建造中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告生態(tài)打造建議將中央公園、項(xiàng)目中心花園與項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)小品有效地融合在一起，形成重慶前所未有的生態(tài)購(gòu)物體驗(yàn)，讓消費(fèi)者徜徉于生態(tài)公園中購(gòu)物。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告立面建議充分體現(xiàn)高檔，大量LED在立面中運(yùn)用，融入新興科技材料和技術(shù)，演繹了色低碳環(huán)保。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告內(nèi)部裝修建議內(nèi)部裝修用材用料選用品牌，整體體現(xiàn)高檔、時(shí)尚，燈光搭配合理，建議采用暖色系，細(xì)部景觀化處理。CASE：上海金茂中心商業(yè)裝修和細(xì)部處理連廊底部裝燈連廊上部主通道裝修中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告景觀小品設(shè)置建議景觀小品在購(gòu)物中心外部和內(nèi)部穿設(shè)置，既可以作景觀設(shè)施，部分還可作休憩設(shè)施。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告細(xì)節(jié)處理車庫(kù)、休息空間、電梯、衛(wèi)生間設(shè)置建議地下車庫(kù)燈光明亮，地面墻面裝飾處理，將部分服務(wù)式商業(yè)置于車庫(kù)中。衛(wèi)生間預(yù)留足夠的空間，用材用料高檔，體現(xiàn)品質(zhì)感；扶梯采用自動(dòng)感應(yīng)式，有效節(jié)約能源。室外休憩設(shè)施室內(nèi)休憩設(shè)施室外休憩空間和建筑環(huán)境良好的結(jié)合，形成和諧統(tǒng)一室內(nèi)休憩空間體現(xiàn)舒適，與環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告細(xì)節(jié)處理無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、導(dǎo)購(gòu)視覺(jué)設(shè)計(jì)、VIP服務(wù)區(qū)、候車服務(wù)區(qū)等服務(wù)設(shè)施設(shè)置建議購(gòu)物中心中所有位置覆蓋無(wú)線上網(wǎng)信號(hào)，以方便商務(wù)人士辦公或查詢資料所用。形象鮮明、個(gè)性突出、視覺(jué)識(shí)別性強(qiáng)的導(dǎo)購(gòu)視覺(jué)設(shè)計(jì)系統(tǒng)便于引導(dǎo)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流。裝修溫馨，空間設(shè)置合理的VIP服務(wù)區(qū)。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)分析酒店定位中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店市場(chǎng)整體分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶市星級(jí)酒店市場(chǎng)整體供應(yīng)現(xiàn)狀

指標(biāo)2004年2005年2006年2007年2008年增長(zhǎng)率星級(jí)酒店數(shù)量（個(gè)）1681892072192399.2%◆三星級(jí)及以上（個(gè)）9110312113715915.0%其中：五星級(jí)4557922.5%四星級(jí)232633374316.9%三星級(jí)6472839310713.7%◆客房數(shù)合計(jì)（間）135101496616669243002636612.3%其中：五星級(jí)1746205920592803323816.7%四星級(jí)4499487358856599749013.6%三星級(jí)72658034872595851076810.3%◆床位數(shù)合計(jì)（張）236112611929058429134622011.8%其中：五星級(jí)2627314631464244489216.8%四星級(jí)756881599783108551232713.0%三星級(jí)134161481416129176421968910.1%2004—2008年重慶市星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶市星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)及分布主城區(qū)三星級(jí)及以上酒店結(jié)構(gòu)（單位：家）主城區(qū)三星級(jí)及以上酒店區(qū)域分布重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)顯示，目前重慶市場(chǎng)共有三星級(jí)以上飯店159余家，其中五星級(jí)9家，四星級(jí)43家，三星級(jí)107家。由此可見(jiàn)，三星級(jí)的飯店仍然是重慶星級(jí)飯店的主體，占了星級(jí)飯店數(shù)量的一半以上。其中五星級(jí)酒店主要分布在渝中區(qū)和北部片區(qū)，四星級(jí)酒店分布相對(duì)較為分散，仍以渝中區(qū)居多，北部片區(qū)位居第二；三星級(jí)酒店在各個(gè)區(qū)域均有分布。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶市04年-08年三星級(jí)以上酒店客房數(shù)增長(zhǎng)迅速星級(jí)以上酒店客房數(shù)增長(zhǎng)三星級(jí)以上星級(jí)酒店床位數(shù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒截止2008年，全市范圍內(nèi)共有投入使用的星級(jí)酒店239家，其中三星級(jí)以上的酒店約159個(gè)，占酒店總數(shù)的66.52%.2002-2008年年均增速達(dá)到15%，每年全市將增加約17家的三星級(jí)以上酒店。三星級(jí)以上酒店合計(jì)房間數(shù)量和床位數(shù)分別為：26366間、46220張，年均增速為18.2%~18.3%。按星級(jí)分，三星級(jí)酒店數(shù)量最多，共107家、10768間客房、19689張床位，分別占星級(jí)酒店總量的67.30%、40.84%、42.60%。五星級(jí)酒店最少，共9家、3238間客房、4892張床位，分別占星級(jí)酒店總量的5.66%、12.28%、10.58%。從酒店數(shù)量增長(zhǎng)來(lái)看，五星級(jí)和四星級(jí)酒店增速分別為22.5%、16.9%，高于酒店平均9%的增速。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告星級(jí)酒店酒店平均客房數(shù)量及床位數(shù)量走勢(shì)：呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少特征、舒適化發(fā)展特征2004年-2008年酒店平均床位數(shù)量走勢(shì)2004年-2008年酒店平均客房數(shù)量走勢(shì)重慶市三星級(jí)以上酒店產(chǎn)品均呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少的特征，2008年三星級(jí)及以上酒店平均客房數(shù)和床位數(shù)分別為135間、232張。其中五星級(jí)酒店的平均客房數(shù)和床位數(shù)減少更加明顯，但平均值更高。從客房和床位數(shù)的比值看，三星級(jí)及以上酒店配比為1.83，即1間房間配置1.83張床。其中五星級(jí)配比最小，為1.51，表明酒店星級(jí)越高，床位配置越少。而且從04年到08年，三星級(jí)以上酒店的客房床位比例也在逐漸降低，表明越來(lái)注重舒適度的提高。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店市場(chǎng)需求分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店市場(chǎng)主要需求來(lái)源分析商務(wù)客戶：大部分國(guó)際性企業(yè)或全國(guó)性企業(yè)每年均需接待一定量的高層管理人員、技術(shù)人員、客戶或者供應(yīng)商等，一般會(huì)與酒店簽訂長(zhǎng)期協(xié)議（通常一年一簽）以獲得較為優(yōu)惠和個(gè)性化的服務(wù)需求穩(wěn)定，價(jià)格承受力高。通常選擇四星級(jí)以上酒店。五星級(jí)酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上；會(huì)議客戶：新需求增長(zhǎng)點(diǎn)，且能有力帶動(dòng)酒店其他收入，通常選擇四星級(jí)以上酒店，重慶市場(chǎng)中有相當(dāng)大的份額為會(huì)議會(huì)展所占據(jù)；旅游團(tuán)隊(duì)：季節(jié)性需求，通常選擇四星級(jí)以下酒店。重慶自身有豐富的旅游資源，但數(shù)量和質(zhì)量較高的不多；休閑娛樂(lè)客戶：休閑娛樂(lè)是重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)的重要特點(diǎn)，本地消費(fèi)者會(huì)經(jīng)常光顧酒店，麻將、KTV等是主要的休閑娛樂(lè)活動(dòng)，需求較為穩(wěn)定持續(xù)，但支付能力有限，以選擇四星級(jí)以下酒店為主。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告星級(jí)酒店主要客源構(gòu)成五星級(jí)酒店客源主要來(lái)源四星級(jí)酒店客源主要來(lái)源30351510100510152025303540商務(wù)會(huì)議旅游休閑娛樂(lè)其他商務(wù)會(huì)議旅游休閑娛樂(lè)其他五星級(jí)的客源中約有45%來(lái)自商務(wù)需求，20%來(lái)自會(huì)議；四星級(jí)酒店的客源則主要來(lái)自會(huì)議，其次為商務(wù)和旅游；各酒店由于自身的定位差別，各自的客源結(jié)構(gòu)會(huì)有一定不同。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店星級(jí)單間標(biāo)間套房整體入住率備注三星級(jí)198-328198-328328-588約60%實(shí)際成交均價(jià)200元左右四星級(jí)208-492208-492488-88050-80%實(shí)際成交均價(jià)400元左右五星級(jí)468-662468-662827-128050—70%（平均約51%）實(shí)際成交均價(jià)500元左右客房?jī)r(jià)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及出租情況分析（單位：標(biāo)價(jià)RMB元/天）據(jù)調(diào)查，各星級(jí)酒店客房標(biāo)價(jià)、成交價(jià)以及協(xié)議價(jià)有較大差距。并且價(jià)格依酒店淡旺季的區(qū)分而有相應(yīng)的變動(dòng)；一般來(lái)說(shuō)酒店根據(jù)星級(jí)的不同而有不同的價(jià)格底線和上限，協(xié)議價(jià)格則依據(jù)客人與酒店簽訂的協(xié)議，根據(jù)客人年消費(fèi)量的多少來(lái)決定最終協(xié)議價(jià)格。各協(xié)議價(jià)格在價(jià)格底線和上限之間浮動(dòng)，有很大差異。三星級(jí)、四星級(jí)及五星級(jí)酒店標(biāo)間的折后均價(jià)分別為200-300、300-400和500-660元/天，較一線城市酒店的價(jià)格偏低。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告入住率分析從酒店入住率來(lái)看，目前四、五星級(jí)酒店整體入住率約為60%左右，經(jīng)營(yíng)狀況較好；據(jù)中原調(diào)查，當(dāng)前重慶三星級(jí)以上酒店客房入住率達(dá)到40%時(shí)，酒店基本達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。而三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍不佳，受經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)沖擊較為嚴(yán)重。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告經(jīng)營(yíng)狀況分析

酒店前期投入資金大、回收期長(zhǎng)，故在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營(yíng)業(yè)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實(shí)際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來(lái)看，重慶酒店經(jīng)營(yíng)狀況較好，尤其是四星級(jí)以上酒店，如大世界酒店、揚(yáng)子江假日酒店處于贏利的狀態(tài)。從目前酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析，酒店餐飲、商務(wù)會(huì)議收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來(lái)源，并在個(gè)別四、五星級(jí)，該部分收入超過(guò)了客房收入，如：大世界酒店02年餐飲收入就超過(guò)客房收入，成為酒店最主要的收入來(lái)源。從酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析，目前重慶酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)星級(jí)越高，入住率越高的趨勢(shì)，三星級(jí)酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店市場(chǎng)總結(jié)重慶目前星級(jí)酒店隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是高星級(jí)酒店近年來(lái)增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)規(guī)模增速逐漸降低品質(zhì)逐漸走高趨勢(shì)；重慶高星級(jí)酒店主要分布在渝中和新興商務(wù)區(qū)北部區(qū)域，未來(lái)潛在高星級(jí)酒店主要分布在解放碑和南濱路這兩個(gè)區(qū)域；高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況相比低星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況好，餐飲和商務(wù)會(huì)議及娛樂(lè)逐漸占據(jù)了酒店收入的重要比例；綜合重慶酒店市場(chǎng)特別是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)和布局情況看，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的高區(qū)域價(jià)值和T1棟的良好景觀價(jià)值，本項(xiàng)目存在發(fā)展高星級(jí)酒店的機(jī)會(huì)，那本項(xiàng)目發(fā)展什么樣的高星級(jí)酒店呢？中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶五星級(jí)酒店區(qū)域分布：中部和北部為主,中部屬于傳統(tǒng)的商圈如解放碑，北部屬于新興的商務(wù)區(qū)如北部新區(qū)。解放碑：萬(wàn)豪、海逸、洲際、豪生兩路口：希爾頓江北：金源、君豪北部新區(qū)：戴斯、金科、維景、喜地山戴斯酒店南坪：艾美高新區(qū)：申基索菲特、南方君臨渝中區(qū)憑借良好的商業(yè)圈傳統(tǒng)基礎(chǔ)，五星級(jí)酒店供應(yīng)量最大。江北區(qū)域良好的商務(wù)發(fā)展前景帶動(dòng)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，酒店多為近年修建，以滿足商務(wù)需求。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶14家五星級(jí)酒店集中在渝中和三北區(qū)域，渝中作為傳統(tǒng)中心最先集聚了多家酒店，三北區(qū)域作為城市發(fā)展方向，近年來(lái)新增多家五星級(jí)酒店酒店定位總建面（萬(wàn)㎡）總投資（億元）客房數(shù)區(qū)域位置開(kāi)業(yè)時(shí)間萬(wàn)豪商務(wù)酒店9.6（包含寫(xiě)字樓）15517渝中區(qū)1999海逸商務(wù)酒店3.05—390渝中區(qū)1998希爾頓商務(wù)旅游酒店3.57423渝中區(qū)2002豪生商務(wù)酒店4.53.5445渝中區(qū)2007洲際商務(wù)酒店—5.8338渝中區(qū)2006金源商務(wù)酒店14.86.8402江北區(qū)2004君豪商務(wù)酒店5.5—405江北區(qū)2005金科商務(wù)旅游酒店3.4—206北部新區(qū)2006天來(lái)商務(wù)酒店5—300北部新區(qū)2007維景商務(wù)酒店——282北部新區(qū)2008喜地山戴斯商務(wù)酒店——175北部新區(qū)2009南方君臨商務(wù)酒店——330九龍坡2004申基索菲特商務(wù)旅游酒店——464九龍坡2007萬(wàn)達(dá)艾美商務(wù)酒店4.3—319南岸區(qū)2009重慶目前的五星級(jí)酒店，渝中區(qū)是重慶傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，因此成為五星級(jí)酒店最早選址區(qū)域，數(shù)量較大。江北區(qū)和北部新區(qū)是近年政策推動(dòng)發(fā)展起來(lái)的新興商務(wù)地區(qū)，五星級(jí)酒店業(yè)隨之發(fā)展起來(lái)，基本上每年增加一家，酒店的規(guī)模和設(shè)施遠(yuǎn)超過(guò)渝中區(qū)。萬(wàn)達(dá)艾美酒店是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的配套酒店，也是目前重慶硬件條件最好的酒店。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶早期五星級(jí)酒店多位于傳統(tǒng)商圈，由于歷史或其他因素，周邊環(huán)境對(duì)酒店形象影響較大成熟商業(yè)區(qū)酒店，海逸酒店為例優(yōu)勢(shì)?地處成熟商業(yè)區(qū)城市配套良好，地段優(yōu)越，交通、購(gòu)物方便?租金均價(jià)較低，性價(jià)比高劣勢(shì)?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū)，噪音大，人流密集雜亂，居住舒適性低?景觀資源較少，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)自然景觀?城市中心區(qū)域交通擁堵，停車位數(shù)量緊張，出行不便?酒店修建年代久遠(yuǎn)，硬件設(shè)施相對(duì)落后?配套餐飲娛樂(lè)設(shè)施較少，水平偏低?服務(wù)人員質(zhì)量偏低——入駐客戶評(píng)價(jià)新興商業(yè)區(qū)酒店，艾美酒店為例優(yōu)勢(shì)?地處南坪商業(yè)中心，地段優(yōu)越，交通、購(gòu)物方便?大堂挑高很高設(shè)計(jì)感強(qiáng)，大方闊氣，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，衛(wèi)浴、床具舒適、藝術(shù)?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū)，但晚上人流量較小，噪音小，居住舒適性強(qiáng)?酒店在南岸區(qū)，距離欣賞夜景的地方近?服務(wù)人員態(tài)度好，熱心周到，平易近人?餐飲娛樂(lè)獨(dú)特，形式豐富劣勢(shì)?距離重慶核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便——入駐客戶評(píng)價(jià)海逸酒店樓下是解放碑步行街，白天人潮川流不息，早晚上下班時(shí)間交通擁堵，汽車噪音大。解放碑雖然為重慶最高端的商業(yè)區(qū)，但重慶特有的文化傳統(tǒng)亦隨處可見(jiàn)，“棒棒”、“路邊小販”較多，嚴(yán)重影響了酒店入駐客戶。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告大多五星級(jí)開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，硬件設(shè)備良好，早期的五星級(jí)酒店多進(jìn)行翻新裝修，整體硬件良好重慶近3年來(lái)修建了6家五星級(jí)酒店，從檔次來(lái)看，酒店的硬件設(shè)備將不斷提升，從開(kāi)發(fā)區(qū)域來(lái)看，新興商務(wù)區(qū)將是新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。目前重慶五星級(jí)酒店硬件條件主要表現(xiàn)在如下幾方面（例子：希爾頓酒店）：客房獨(dú)立制冷的冷暖空調(diào)系統(tǒng)、電子保險(xiǎn)箱、30個(gè)國(guó)際衛(wèi)星頻道、語(yǔ)音信箱、雙層隔音玻璃等，另外行政、商務(wù)樓層套房均有兩條電話線餐飲西餐廳：自助加燒烤，最大可容納180人進(jìn)餐，面積約200平米；中餐廳：大廳可容納138人進(jìn)餐；大包房9間，自帶衛(wèi)生間，約25平米；小包房5間，約15平米，最低消費(fèi)2000元；酒吧：共設(shè)52個(gè)座位，包括12個(gè)吧臺(tái)座位，面積約70平米康樂(lè)康樂(lè)中心位于8、9樓層，其中8樓為女賓專用健身會(huì)所，主要配套：室內(nèi)恒溫游泳池、蒸氣房、桑拿房、按摩浴、各式水療、美發(fā)中心、心血管測(cè)量?jī)x，轉(zhuǎn)軸系統(tǒng)力量訓(xùn)練器械材等健身設(shè)備。商務(wù)3樓為多功能廳，大廳約550平米，空高7米，最多可容納500人開(kāi)會(huì)；該層另有5間較小的多功能廳，面積53—100平米；會(huì)議室，共有9間33—78平米小型會(huì)議室。會(huì)議室有較為現(xiàn)代的會(huì)議設(shè)施配置，如LCD液晶投影儀。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告客房規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分析從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，低層主要是低檔標(biāo)間、套房，高級(jí)客房多位于高層，高層景觀好、私密性佳。面積方面標(biāo)間主要集中于38-48平方米，套房主要集中于50-70平方米，其中行政客房的面積均大于同種類客房面積?？偨y(tǒng)套房類客房，一般在最高層，作為標(biāo)志性客房，面積達(dá)300多平方米，套數(shù)只有1至4套左右。樓層高中低30507090100300豪華標(biāo)間行政標(biāo)間商務(wù)標(biāo)間豪華套房行政套房商務(wù)套房總統(tǒng)套房面積（平方米）酒店名稱客房種類套數(shù)比重金源大酒店標(biāo)間35487%套房4712%總統(tǒng)級(jí)套房11%申基索菲特酒店標(biāo)間27058%套房317%總統(tǒng)級(jí)套房31%公寓16034%五星級(jí)酒店市場(chǎng)中，標(biāo)間所占比重最大，主要滿足一般旅游、商務(wù)、行政人群需要。套房數(shù)量少，面積大租金貴、近年，重慶五星級(jí)酒店開(kāi)始修建酒店公寓，用于日租或短租，戶型小巧緊湊，租金較低?？偨y(tǒng)級(jí)套房數(shù)量有所增加。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告商務(wù)會(huì)議、康體娛樂(lè)、特色餐飲是五星級(jí)酒店的主要配套，且已逐漸成為重慶五星級(jí)酒店收入的重要來(lái)源，其比重更有上升趨勢(shì)酒店餐飲體量娛樂(lè)商務(wù)體量海逸酒店1998西餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務(wù)—室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室會(huì)議廳、商務(wù)中心宴會(huì)廳可溶600人，4間多功能廳希爾頓酒店2002酒吧、中餐廳、西餐廳、全天送餐服務(wù)、大堂吧246個(gè)座位的中餐廳及9間包間，104個(gè)座位的大堂吧，54個(gè)座位的龍吧健身室、按摩室、桑拿浴室、室內(nèi)游泳池，擁有獨(dú)立女士樓層提供服務(wù)會(huì)議廳、票務(wù)服務(wù)、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)600平方米的宴會(huì)廳，可同時(shí)容納400人的會(huì)議室、5間小型會(huì)議室、南方君臨酒店2004中餐廳、西餐廳中餐廳28個(gè)裝修豪華的包房外，寬敞的大廳可同時(shí)容納200人用餐迪斯科舞廳、卡拉OK、棋牌室、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、按摩室、桑拿浴室會(huì)議廳、商務(wù)中心容納500人的宴會(huì)廳，8個(gè)會(huì)議廳，共1941.36㎡萬(wàn)達(dá)艾美酒店2009中餐廳、送餐服務(wù)—室內(nèi)泳池、夜總會(huì)、健身房、洗浴桑拿中心、棋牌麻將、醫(yī)療支持、兒童看護(hù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、禮賓司服務(wù)、外幣兌換、提供泊車位、大巴或轎車租賃服務(wù)1093平方米大宴會(huì)廳,1694平方米會(huì)議廳目前五星級(jí)酒店的配套齊全，主要以商務(wù)配套為主。商務(wù)服務(wù)種類豐富，日趨細(xì)化；娛樂(lè)類功能更加完善，增加如兒童看護(hù)類的人性服務(wù)。未來(lái)，酒店競(jìng)爭(zhēng)不僅是價(jià)格、硬件設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)，更側(cè)重于各項(xiàng)服務(wù)功能的完善和齊備。中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶五星級(jí)酒店整體租金低于一線城市，各酒店之間價(jià)位相差較大，整體五星級(jí)酒店入住率情況良好，傳統(tǒng)商務(wù)中心解放碑入住率最高客房種類租金（元/天）面積（m2）豪華標(biāo)間438-82838-48商務(wù)標(biāo)間650-93150-70行政標(biāo)間748-96530-40豪華套房998-154550-70商務(wù)套房1590-195337-48行政套房1338-226660-73總統(tǒng)套房2萬(wàn)起（金源酒店為例）310重慶五星級(jí)酒店客房租金范圍目前重慶五星級(jí)酒店的租金要低于一線城市，性價(jià)比較高。價(jià)位相對(duì)較高的酒店主要出于地段優(yōu)勢(shì)（洲際酒店）或是外國(guó)奢華酒店品牌的影響力（申基索菲特酒店）。相對(duì)于修建年代較遠(yuǎn)的酒店（海逸酒店），或是新興酒店區(qū)位較遠(yuǎn)、硬件存在不足的酒店（維景酒店），其租金價(jià)格相對(duì)較低。影響五星級(jí)酒店入住率因素分析酒店入住情況重慶整體60%解放碑商圈70-75%洲際酒店80%海逸酒店70%希爾頓50%艾美酒店10%-15%中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告重慶潛在五星級(jí)酒店區(qū)域分布：中部和南部為主區(qū)域酒店預(yù)計(jì)推出時(shí)間中部香格里拉2012年威斯汀2014年環(huán)球金融中心酒店2013年中心城上城喜來(lái)登2010年北部協(xié)信錦江酒店2010年財(cái)信江北嘴酒店2013年南部麗笙世家2011年凱賓斯基2013年喜來(lái)登2010年皇冠假日2013年慶隆南山希爾頓2010年上海城希爾頓2015年中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)重慶五星級(jí)酒店供應(yīng)市場(chǎng)與潛在供應(yīng)市場(chǎng)格局空白檔次高低2000萬(wàn)達(dá)艾美海逸萬(wàn)豪希爾頓金源君豪金科洲際豪生天來(lái)申基索菲特維景喜地山戴斯20102015協(xié)信錦江城上城喜來(lái)登麗笙世家南山希爾頓香格里拉環(huán)球金融中心酒店財(cái)信江北嘴酒店凱賓斯基皇冠假日威斯汀上海城希爾頓中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)分析酒店定位中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告案例借鑒：位于上海陸家嘴CBD核心的金茂君悅酒店定位為“超五星級(jí)商務(wù)旅游酒店”，在滿足商務(wù)接待的同時(shí)充分利用了良好的城市景觀超豪華五星級(jí)酒店—金茂君悅酒店53—87層上海陸家嘴CBD金茂君悅酒店位于上海陸家嘴CBD核心區(qū)的88層金茂大廈內(nèi)的53-87層，是世界最高酒店之一；酒店地處浦東商業(yè)金融區(qū)陸家嘴的中心，距離上海證券交易所、上海環(huán)球金融中心和國(guó)際會(huì)議中心只有5分鐘。酒店定位：超五星級(jí)商務(wù)旅游酒店金茂君悅酒店主要參數(shù)客房555間58層以上餐廳咖啡廳、粵珍軒、食在56、金茂俱樂(lè)部上海餐廳、精餅屋酒廊鋼琴吧、九重天、天庭康體“世界上最高的健身俱樂(lè)部之一”——綠洲健身中心會(huì)議兩間豪華無(wú)柱長(zhǎng)方形宴會(huì)廳九間多功能廳及兩間董事會(huì)議廳中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店定位定位依據(jù)江北嘴作為重慶新興規(guī)劃的以商務(wù)為主的CBD，具有高區(qū)域價(jià)值和非常良好的發(fā)展前景，未來(lái)將吸引大量的高端企業(yè)進(jìn)駐；作為重慶未來(lái)最高端、最具國(guó)際化的區(qū)域，潛在酒店規(guī)劃較少，且其潛在酒店推出時(shí)間存在不確定性，本項(xiàng)目存在發(fā)展高端酒店的良好機(jī)會(huì)；項(xiàng)目定位為城市標(biāo)桿綜合體，其大體量的寫(xiě)字樓將帶來(lái)大量高端商務(wù)客戶；項(xiàng)目T1棟300米的高度，具有非常好的景觀資源；從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的角度講，高端酒店對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)大；高端酒店便于樹(shù)立形象，從而為項(xiàng)目的標(biāo)桿寫(xiě)字樓提供有力支撐。酒店定位超五星級(jí)全景觀商務(wù)旅游酒店在滿足CBD區(qū)域大量高端商務(wù)接待的同時(shí)，兼顧旅游接待的超五星酒店中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告檔次定位超五星級(jí)酒店建議裝修費(fèi)用超過(guò)5000元/㎡；全面顛覆外來(lái)高端客戶對(duì)重慶五星級(jí)酒店的印象；樹(shù)立未來(lái)重慶五星級(jí)酒店的標(biāo)桿形象，做中國(guó)西部最有特色的商務(wù)旅游酒店。主題定位西部最高超五星級(jí)全景觀酒店建議酒店位于T1棟44F—63F內(nèi)，屬于中國(guó)西部最高的酒店所有房間都擁有良好景觀的，江景景觀、公園景觀、城市景觀、南山景觀……檔次高低2000萬(wàn)達(dá)艾美海逸萬(wàn)豪希爾頓金源君豪金科洲際豪生天來(lái)申基索菲特維景喜地山戴斯2010本項(xiàng)目中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店客戶定位核心客戶高端商務(wù)人士以CBD及兩江新區(qū)內(nèi)的高端企業(yè)帶來(lái)的高端商務(wù)客戶為主；與重慶又長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來(lái)，并對(duì)本酒店高度認(rèn)可，具有一定消費(fèi)忠誠(chéng)度的商務(wù)客戶；CBD內(nèi)高端企業(yè)的商務(wù)會(huì)議需求承載；CBD區(qū)域內(nèi)的高端商務(wù)宴請(qǐng)需求承載；重要客戶旅游客戶到重慶旅游的高端散客；到重慶旅游的國(guó)外旅行團(tuán)；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告價(jià)格定位（市場(chǎng)比較法修正系數(shù)）對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)艾美國(guó)貿(mào)豪生金源酒店金科酒店區(qū)位價(jià)值10108988交通便捷度1098899周邊環(huán)境10108789商業(yè)配套1099996酒店配套1098897建筑外觀10108887房型創(chuàng)新1098888房型配比10109988景觀資源10107787房間采光10109999合計(jì)1009683828478星級(jí)修正值

1.1571.1711.1431.231平均成交價(jià)格

650600550500修正價(jià)格

751.81702.44628.57615.38權(quán)重

30%30%20%20%權(quán)重價(jià)格

225.54210.73125.71123.08建議本項(xiàng)目租金685.07建議本酒店主力戶型租金為：700元/日（含早）中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店風(fēng)格建議酒店大堂、公共過(guò)道、客房以現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，部分配套空間可做與之主題相匹配風(fēng)格充分展現(xiàn)時(shí)尚的簡(jiǎn)約精髓，浪漫、時(shí)尚、簡(jiǎn)約、舒適；用色大膽，如紅和黑配，黑白灰配；主體風(fēng)格多為高純度色；線條簡(jiǎn)單，裝飾元素少；現(xiàn)代新型裝飾材料，如鋼化玻璃，不銹鋼，馬賽克中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店規(guī)模建議體量建議4萬(wàn)平米左右客房與配套比例為6：4；共計(jì)301間客房房型面積區(qū)間（套內(nèi)）房間數(shù)量（間）套數(shù)比例備注普通標(biāo)間40m220468%客房面積根據(jù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層建面2000m2；房間配比按照國(guó)際酒店房間配比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；酒店客房部分共計(jì)12層；套內(nèi)面積按公攤35%計(jì)算。普通單間40m26020%豪華標(biāo)間70m21412%豪華套房70m214行政套房162.5m28總統(tǒng)套房650m21中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店客房配套及服務(wù)建議獨(dú)立調(diào)較空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及電影頻道、直拔國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途電話、房間保險(xiǎn)柜、咖啡及茶飲設(shè)施、吹風(fēng)機(jī)、迷你酒吧、電腦、寬帶網(wǎng)接口、110/220V電源插座、文具用品等提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)，24小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)等酒店客房配套設(shè)施：酒店客房配套服務(wù)：中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店樓層分布建議63F62F61F60F59F58F57F56F55F54F53F52F51F50F49F48F47F46F酒店配套酒店高端配套普通標(biāo)間、普通單間行政酒廊（只針對(duì)高端客房）行政樓層大堂酒店大堂、商務(wù)中心、咖啡廳平面分布建議：63F朝江面1間總統(tǒng)套房；62F設(shè)置8間行政套房；61F設(shè)置18間豪華套房或豪華標(biāo)間；60F設(shè)置高端客戶大堂，10間豪華套房或豪華標(biāo)間設(shè)置在朝江面。備注：高端客房由1F電梯直達(dá)，其行政酒廊也只針對(duì)高端客房服務(wù)?？偨y(tǒng)套房、行政套房、豪華標(biāo)間、豪華套房64F平面分布建議：52-59F單層設(shè)置33間普通標(biāo)間或普通單間，兩種房型相互間插分布。夜總會(huì)、KTV健身中心、泳池、SPA各種會(huì)議室宴會(huì)廳、多功能廳餐廳、包房中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告配套設(shè)施建議種類建議項(xiàng)目建議設(shè)置位置餐飲中餐廳、西餐廳、自助餐廳、異域餐廳、扒房、特色小吃、茶藝居、酒吧、咖啡廳、茶樓等50F、51F、64F康樂(lè)健身房、游泳池、桑拿浴室、水療服務(wù)、SPA、美容護(hù)膚、夜總會(huì)、KTV、雪茄吧等47F、48F商務(wù)宴會(huì)廳、多種規(guī)格會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)中心、外匯兌換服務(wù)、49F、50F中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告電梯間中餐廚房餐飲包房西餐廳西餐廳廚房51F休息區(qū)電梯間休息區(qū)多功能廳50F餐飲包房宴會(huì)廳休息區(qū)電梯間休息區(qū)中型會(huì)議室大型會(huì)議室49F多個(gè)小會(huì)議室48F47F46F電梯間電梯間酒店大堂電梯間-3F設(shè)備間設(shè)備間監(jiān)控中心洗衣房酒店庫(kù)房酒店配套及樓層分布建議酒店辦公室商務(wù)中心咖啡廳KTV包房夜總會(huì)電梯間健身中心高端SPA室內(nèi)泳池中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店各項(xiàng)配套面積建議項(xiàng)目面積（套內(nèi)）設(shè)置樓層備注酒店大堂650m246F挑空一層行政樓層大堂300m260F只針對(duì)60-63F的高端客戶入住登記咖啡廳150m246F靠近大堂，作為大堂配套商務(wù)中心200m246F設(shè)置服裝、精品銷售及商務(wù)服務(wù)酒店辦公室300m246F作為酒店中高管理的辦公用房KTV/夜總會(huì)650m247F因會(huì)制造噪音，設(shè)置于同一層健身中心650m248F設(shè)置多種健身功能區(qū)，部分位置朝向景觀最好的面室內(nèi)恒溫游泳池350m248F頂級(jí)的空中室內(nèi)恒溫游泳池高端SPA300m248F高端的美容SPA會(huì)議室1300m249F整層配置不同規(guī)模的會(huì)議室，同時(shí)小會(huì)議室可靈活組合宴會(huì)廳/多功能廳1300m250F宴會(huì)廳盡量無(wú)柱設(shè)置中餐廳750m251F設(shè)置多個(gè)規(guī)模不等、風(fēng)格各異的包房，滿足高端商務(wù)宴請(qǐng)需求西餐廳550m251F滿足酒店的自助早餐功能及各時(shí)段的西餐正餐行政酒廊整層64F專門(mén)針對(duì)行政樓層提供高端配套服務(wù)，設(shè)置餐廳、茶室、咖啡、酒吧、雪茄吧等功能中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告公共部分裝修建議——酒店大堂項(xiàng)目大堂建議設(shè)在46層；大堂面積建議半層（建面1000平米，套內(nèi)在650平米左右），并挑空一層（兩層高）；作為大堂的配套性功能補(bǔ)充，大堂后面設(shè)置商務(wù)中心和咖啡廳；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒店市場(chǎng)研究定位報(bào)告酒店配套建議——咖啡廳主要作用：酒店大堂配套服務(wù)，承接大堂會(huì)客功能的補(bǔ)充；建議打造休閑類型咖啡廳。使用較鮮亮的顏色，帶有識(shí)別感的簡(jiǎn)潔風(fēng)格；咖啡廳大小在150平方米左右為適宜，主要經(jīng)營(yíng)以咖啡為主，此外有少量的甜品；中原九龍倉(cāng)江北嘴商務(wù)中心商業(yè)酒