《土地管理學》第三章地籍管理4

《土地管理學》第三章地籍管理42024/3/27《土地管理學》第三章地籍管理4（2）抵押權登記土地抵押權設定登記申請人為抵押人(土地使用者)和抵押權人。依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內，申請土地使用權抵押登記。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權。申請登記時，申請人應提交的土地權屬證明文件包括：土地使用權證、主合同和抵押合同、土地估價報告，以及下列其他相關文件：①以劃撥土地使用權抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數(shù)額；②依法以集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有權人同意抵押證明；③抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明；④以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。在辦理抵押登記進行權屬審核時，首先要確定抵押人和抵押權人應與抵押合同簽訂雙方一致；其次要重點對土地使用權的審核。設定抵押權的國有土地使用權若為劃撥的，則應按照土地行政主管部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額證明，在抵押合同中確定實現(xiàn)抵押權時應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額。5.3.3他物權設定登記《土地管理學》第三章地籍管理4

設定抵押權的集體土地使用權應為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權，依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權以及通過拍賣方式取得的“四荒”地的集體土地使用權。因處分抵押集體土地使用權涉及集體土地轉為國有土地，集體土地使用權抵押應取得集體土地所有權人同意。第三，要注意抵押貸款期限應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。第四，抵押貸款金額應小于土地評估價值，抵押率應當符合金融部門的規(guī)定；一宗地多次抵押后，其抵押貸款金額的總和應小于土地使用權及地上建筑物價值。土地使用權抵押權設定登記不涉及土地所有權、使用權的變更，因此，土地使用權抵押權設定登記不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后，即可直接進行注冊登記。同一宗地設立若干抵押權時，以受理申請的先后順序進行審核、登記，抵押權的順序以核準抵押登記的先后為序。5.3.3他物權設定登記《土地管理學》第三章地籍管理48、土地使用權出租設定登記

土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。土地使用權出租設定登記是對已經(jīng)登記過的土地使用權設定出租權的登記。（1）土地使用權出租的法律特征1）行為的法定性2）簽訂債權合同5.3.3他物權設定登記《土地管理學》第三章地籍管理4（2）土地使用權出租設定登記

土地使用權出租設定登記申請人為出租人(土地使用者)和承租人。有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人和承租人應當在租賃合同簽訂后15日內，申請土地使用權出租登記。申請出租設定登記，申請人應提交的權屬證明文件主要有：①土地權屬來源證明，土地使用權出租設定登記申請人向土地登記機關提交的土地權屬來源證明為《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。②劃撥土地使用權出租批準文件。③土地使用權出租合同。④有關部門認證的出租地塊開發(fā)投資證明。⑤其他證明文件。

5.3.3他物權設定登記《土地管理學》第三章地籍管理4在進行登記權屬審核時，首先，對于登記申請人的審核要注意出租人應為土地使用者并與《國有土地使用權證》或《集體土地使用權證》的土地權利人一致，出租人和承租人應與租賃合同簽訂雙方一致。其次，對土地投資情況的審核，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權不得出租。第三，對土地用途的審核，出租土地的用途應符合規(guī)定的土地用途。第四，對租賃期限的審核：出讓土地使用權的租賃期限應小于土地使用權出讓期限減去已使用期限的剩余期限。土地使用權出租設定登記不涉權利變更，因此，土地使用權出租設定登記不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后，即可直接進行注冊登記?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4案例某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權后因資金緊張遂與縣國土局商議先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。但隨后2年，企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金。近期，由于企業(yè)經(jīng)營不善無法按時還款，銀行欲實現(xiàn)抵押權，國土局在銀行來辦理相關手續(xù)時卻告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權不能實現(xiàn)。經(jīng)協(xié)商未果，銀行將國土局告上法院，要求順利實現(xiàn)抵押權。

《土地管理學》第三章地籍管理4《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求賠償。”同時《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發(fā)布）第十四條規(guī)定：“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償?！庇纱丝梢姡猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟氖褂谜邞斣诔鲎尯贤炗喓?0日內支付全部土地出讓金。

《土地管理學》第三章地籍管理4土地使用者在約定期限內支付完土地出讓金后，按照《土地登記規(guī)則》（修正）第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。”按此規(guī)定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。由此可見，土地使用證必須是在土地使用者繳納完土地出讓金后才能辦理，縣國土局不能在企業(yè)還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證《土地管理學》第三章地籍管理4在我國，土地抵押登記是土地他項權利登記的一種?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定土地使用權抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！锻恋氐怯浺?guī)則》第二十九條規(guī)定依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。從這些規(guī)定我們不難看出，抵押登記是土地使用權抵押的法定生效要件，銀行在為企業(yè)辦理抵押貸款時，只有當雙方當事人到相應管理機構辦理抵押登記后，抵押才生效和受法律保護按照民法理論，土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示，確定土地權利歸屬和保障土地交易安全。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權利，也意味著土地可以正常進入市場進行其他合法交易。同樣的，土地抵押登記一旦設定，對于抵押權人來說也是擁有了實現(xiàn)抵押權最大的法律保障

《土地管理學》第三章地籍管理4雖然案例中企業(yè)的土地使用證從實質內容上來看是存在瑕疵的，但這種瑕疵的存在所導致的后果不應由銀行來承擔，無論是從保護善意第三人的角度或是從維護土地登記的法律效力的角度來說，銀行的抵押權應受到法律保護并得到順利實現(xiàn)

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縣國土局在企業(yè)未繳納土地出讓金的情況下就為企業(yè)辦理土地使用證的行為是一種不依法行政的行為，其帶來的惡果是使國家財產(chǎn)和政府信譽受損。國土局在履行其職責處理這個問題的過程中，一方面應通過行政或司法的手段追回企業(yè)未支付的出讓金，盡量減少國家損失。另一方面，國土局應按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規(guī)定：“土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分?！睂τ嘘P人員進行處理，處理違法違規(guī)行政的問題?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4

變更登記是變動產(chǎn)權獲得保障的基本制度，通過登記，公示原權利人喪失權利和新權利人取得權利，或者原標的物發(fā)生改變。變更登記具有以下特性：第一，變更登記只能發(fā)生于已登記權利的存續(xù)期間。第二，變更登記以原有登記的正確性為必要條件。第三，變更登記以原登記的權利或標的發(fā)生變化為結果。1、土地權利變更登記

土地權利變更登記是對一宗地上經(jīng)登記的土地權利中的土地使用權、所有權及土地他物權發(fā)生改變而進行的土地登記。土地權利變更登記有如下幾個特點：第一，土地使用權、所有權和土地他物權變更登記發(fā)生在土地總登記、土地初始登記和他物權設定登記之后。第二，土地使用權、所有權和土地他物權變更是指三種權利主體的改變，客體的部分改變及部分內容的改變。第三，土地使用權、所有權和土地他物權變更具有日常性和個別性。四、土地變更登記5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4劃撥國有土地使用權變更登記劃撥國有土地使用權變更登記，是對經(jīng)登記的劃撥國有土地使用權權屬發(fā)生的改變進行的土地登記。劃撥國有土地使用權變更登記主要有兩種情況：一是劃撥國有土地使用權補辦土地出讓手續(xù)而進行的權利變更登記；二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟適用房等引起的劃撥國有土地使用權變更而進行的權利變更登記。（1）劃撥國有土地使用權變更登記的法律特征以劃撥方式取得土地的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。土地使用者繳納全部出讓金后，土地行政主管部門直接辦理土地使用權出讓登記。符合下列條件，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；②領有國有土地使用權證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4（2）劃撥國有土地使用權變更登記1）劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)的變更登記劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)的變更登記申請人為劃撥國有土地使用者。產(chǎn)權人應當在繳納土地使用權出讓金后30日內，申請劃撥國有土地使用權變更登記。申請人申請登記時應當提交的權屬證明文件有：人民政府批準文件、原《國有土地使用證》、《國有土地使用權出讓合同》、國有土地使用權出讓金及有關稅費繳納憑證、其他證明文件。在登記權屬審核時，首先對登記申請人進行審核，申請人應與《國有土地使用權證》上的權利人和《國有土地使用權出讓合同》上的受讓方一致；另外按照有關法律規(guī)定申請人應為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。其次對《國有土地使用權出讓合同》進行審核，合同的出讓方，依法為市、縣人民政府土地行政主管部門，并且應當由市、縣人民政府土地行政主管部門與受讓方(申請人)簽訂。第三對使用期限的審核，出讓國有土地使用權的最高使用期限應符合法律的有關規(guī)定，同時，申請人應按出讓合同約定繳納出讓金。劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)的變更登記涉及到土地使用權的變更，因此劃撥國有土地使用權辦理出讓手續(xù)的變更登記需報人民政府批準，經(jīng)人民政府批準后，方可進行注冊登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理42）城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權變更登記城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權變更登記，登記申請人為售房單位和購房職工。出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權之日起30日內，申請劃撥國有土地使用權變更登記。申請登記時，申請人應當提交的權屬證明文件主要包括：公房出售批準文件、原《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、售房單位和購房職工簽訂的售房合同、其他證明文件。在登記權屬審核時，首先對申請人進行審核，登記申請人應為售房合同簽約雙方，同時出售方應與公房出售批準文件中的被批準單位以及《國有土地使用權證》上的權利人一致，購房職工應與《房屋所有權證》上的所有人一致。其次對土地權利的審核，出售公有住房的土地使用權應為劃撥國有土地使用權。第三，對土地用途的審核，土地用途應當為住宅用地。第四，對售房價格的審核，屬劃撥國有土地使用權的公有住房按成本價或標準價出售。以劃撥國有土地使用權變更登記涉及到土地使用權的變更，因此，該劃撥國有土地使用權變更登記需報人民政府批準，經(jīng)人民政府批準后，方可進行注冊登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4其它方式國有土地使用權變更登記

出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更的原因一般有：①企業(yè)將通過出讓、國家作價出資（入股）等形式取得的國有土地使用權，再以入股方式轉讓；②國有土地使用權依法轉讓；③因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權變更；④因處分抵押財產(chǎn)而引起土地使用權變更。出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權因轉讓發(fā)生變更而進行的登記。（1）其它方式國有土地使用權變更的法律特征1）出讓土地使用權變更2）國家作價出資（入股）和授權經(jīng)營土地使用權的變更3）國家租賃國有土地使用權的變更5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4（2）其它方式國有土地使用權變更登記出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記的申請人為出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及土地使用權轉讓的，申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。國家作價出資（入股）方式轉讓的，在作價出資（入股）合同簽訂之日起30日內申請變更登記。國有土地使用權轉讓的，在轉讓合同或協(xié)議簽訂后30日內，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內申請變更登記。單位合并、分立、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內或接到上級主管部門的批準文件后30日內申請變更登記。處分抵押財產(chǎn)的，在抵押財產(chǎn)處分后30日內申請變更登記。國有土地使用權變更，申請人應當提交的權屬證明文件包括：原《國有土地使用證》和土地稅費交納證明。除了權屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記還應提交債權合同和有關證明文件。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4在登記權屬審核時，首先要對申請人進行審核，申請人應與相關證明文件的土地使用者名稱一致。其次對轉讓地塊投資情況的審核，出讓、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資必須達到合同的約定。第三，使用期限的審核，土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。第四，對土地用途的審核，土地用途一般不得改變，若改變土地用途應有有關部門的批準。另外，房產(chǎn)轉移應已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申請人領有《房屋所有權證》；授權經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地。出讓、國家作價出資（入股）、國家租賃和授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記涉及到土地使用權的變更，因此出讓和國家作價出資（入股）等國有土地使用權變更登記需報人民政府批準，經(jīng)人民政府批準后，方可進行注冊登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4

集體土地所有權和集體土地使用權變更登記集體土地所有權和集體土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權和集體土地使用權的權屬變更進行的土地登記。（1）集體土地所有權和集體土地使用權變更的法律特征

集體土地所有權和集體土地使用權變更僅限于以下幾種情況：①農(nóng)用地調整；②土地征收；③四荒地集體土地使用權的變更；④農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權變更。1）集體土地所有權變更集體土地所有權變更為國有土地所有權的情形有：國家對農(nóng)民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農(nóng)民集體原有土地變更為國家所有。因國家建設征收土地，農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉為非農(nóng)業(yè)人口，其經(jīng)征收的土地，變更為國家所有。全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地變更為國家所有。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4《人民公社六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時止，全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一的，變更為國家所有：①簽訂過土地轉移等有關協(xié)議的；②經(jīng)縣級以上人民政府批準使用的；③進行過一定補償或者安置勞動力的；④接受農(nóng)民集體饋贈的；⑤已購買原集體所有的建筑物的；⑥農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉為全民所有制單位或者城鎮(zhèn)集體所有制單位的。1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，按照有關規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的，變更為國家所有。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4根據(jù)《人民公社六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權：①由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的；②由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災害等原因進行過土地調整的；③由于農(nóng)田基本建設和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權界限的?！度嗣窆缌畻l》公布時起至1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有：①簽訂過用地協(xié)議的（不含租借）；②經(jīng)縣、鄉(xiāng)（公社）、村（大隊）批準同意，并進行了適當?shù)耐恋卣{整或者經(jīng)過一定補償?shù)?；③通過購買房屋取得的；④原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準變更的。1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體單位繼續(xù)使用的，可變更為該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體所有。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理42）“四荒”土地使用權的變更通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地使用權，經(jīng)依法登記取得土地使用權證書的，在規(guī)定的使用期限內可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式變更。對于實行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉讓或轉租。3）農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更集體農(nóng)民由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在地村民小組申請，經(jīng)村民大會討論通過，村民委員會審核同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地。4）土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調整土地開發(fā)整理項目區(qū)范圍內的土地使用權原則上不作調整。對確需調整的，應由雙方所有權人簽訂土地調整協(xié)議。對需要調整的土地使用權、承包經(jīng)營權，位置應盡量與開發(fā)整理前保持一致或大致相當。農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權發(fā)生調整的，應當經(jīng)村民委員會2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。按規(guī)定，開發(fā)整理項目竣工后要及時開展土地變更調查，辦理土地變更登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4（2）集體土地所有權和集體土地使用權變更登記集體土地所有權和集體土地使用權變更登記的申請人為集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人。變更登記應在接到有關協(xié)議批準文件后30日內辦理。集體土地所有權變更登記應提交的權屬證明文件包括：①原《集體土地所有權證》；②《農(nóng)用地交換調整協(xié)議》；③《農(nóng)用地交換調整批準文件》；④土地征收協(xié)議及批準文件；⑤其他證明文件。集體土地使用權變更登記應提交的權屬證明文件包括：①原《集體土地使用權證》；②《集體土地使用權轉移協(xié)議》；③《轉移協(xié)議批準文件》；④其他證明文件。在申請登記權屬審核時，首先應對申請人進行審核，申請人應與集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更有關協(xié)議的簽定和協(xié)議批準文件被批準方一致；土地證書的權利人應與集體土地所有權和集體土地使用權變更前的權利人一致。其次，集體土地所有權和集體土地使用權的轉移應符合國家政策的規(guī)定，只限于土地征收，農(nóng)用地交換調整、集體“四荒”土地使用權的流轉、宅基地在農(nóng)民集體內部成員之間的轉讓及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權轉移。第三，通過拍賣方式取得的“四荒”地的集體土地使用權轉讓的，其土地使用期限應小于使用期限減去已使用期限。集體土地所有權和集體土地使用權變更登記涉及到土地所有權和土地使用權的變更，因此，其變更登記需報縣級人民政府批準，經(jīng)縣級人民政府批準后,方可進行注冊登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4

土地他物權變更登記土地他物權變更登記是對經(jīng)登記的土地他物權發(fā)生變更而進行的土地登記。（1）土地他物權變更的法律特征1）土地使用權抵押權變更在土地產(chǎn)權抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓無效。相關法律規(guī)定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內，持有關文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。2）土地使用權出租權變更國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4（2）土地他物權變更登記土地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發(fā)生變更的，申請人為抵押人和抵押權人，申請人應當在抵押合同發(fā)生變更之日起15日內，申請變更登記。經(jīng)抵押權人同意，抵押的土地使用權依法轉讓的，申請人為抵押人、抵押權人和受讓人，申請人應當在申請辦理土地使用權轉讓登記的同時，申請變更登記。抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權人，申請人應當在期滿之日起15日內，申請變更登記。土地使用權出租期間，租賃合同的項目內容發(fā)生變更的，申請人為出租人和承租人，申請人應當在租賃合同發(fā)生變更之日起15日內，申請變更登記。土地使用權出租期間依法轉讓的，申請人為出租人、承租人和受讓人，申請人應在申請辦理土地使用權轉讓登記的同時，申請變更登記。土地使用權出租期滿，續(xù)簽出租合同的，申請人應在期滿之日起15日內，申請變更登記。依法繼承土地他物權的，申請人應在辦理繼承手續(xù)之日起30日內，申請變更登記。其它形式的土地他物權變更，申請人應當在變更事實發(fā)生之日起30日內，申請交更登記。土地他物權變更登記應提交的權屬證明文件包括：①原抵押合同、租賃合同等；②原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他物權證明書》；③變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等；④有關批準文件；⑤其他證明文件。土地他物權變更登記不涉及土地所有權和使用權的變更，因此，土地他物權利變更登記不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后，即可直接注冊登記。5.4.1權利變更登記《土地管理學》第三章地籍管理42、名稱變更登記名稱變更登記是指在土地權屬不發(fā)生轉移的條件下因土地權利人名稱的改變而進行的變更土地登記。這里的名稱是指依法在主管部門完成登記，為法律認可的“名稱”，具有法律意義。對自然人，其名稱一般為戶籍登記的姓名，如戶口簿或身份證上載錄的姓名；對法人及其他組織，其名稱一般要經(jīng)工商行政管理部門或主管機關核準，并且只有一個。不管是自然人名稱的變更，還是法人或其他組織名稱的變更，必須履行特定的法律手續(xù)。土地登記的主要目的是保護土地產(chǎn)權關系和利用關系，記錄土地的權利歸屬是土地登記的一項重要內容。由于土地權利人是土地權屬的主體，土地權利人的名稱是確定和區(qū)分土地權利歸屬的唯一標識，因此，當土地權利人的名稱實際發(fā)生變更時，土地登記簿中該土地權利人的名稱也必須進行相應的變更。此外，名稱變更登記還可以保持地籍資料的現(xiàn)勢性和準確性，為土地管理奠定良好的基礎。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4名稱變更登記的申請人為名稱變更了的土地權利人，可以是自然人，也可以是法人和其他組織。土地使用者、所有者和土地他物權者更改名稱時，應當在名稱發(fā)生變更之日起30日內申請名稱變更登記。在進行登記時，申請人應當提交的權屬證明文件包括：①名稱變更登記申請人為土地所有權人時提交土地所有權證書；申請人為土地使用權人時提交土地使用權證書；申請人為土地他物權人時提交土地他物權證書。②凡是地上存有建筑物或附著物的，名稱變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。③自然人名稱變更時，申請人應提交戶籍部門的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱變更時，申請人提交工商行政管理部門或主管部門的名稱變更批準文件。在登記審核時，首先對土地權利證書進行審核，重點是查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力。其次對名稱變更證明文件進行審核，在名稱變更登記的審核階段，土地登記人員應重點對名稱變更證明文件進行審核；自然人變更名稱的，土地登記人員應審核名稱變更證明文件的開具單位是否為自然人所在地的戶籍部門；對于法人或其他組織變更名稱的，土地登記人員應當按照法人或組織的類別審核為其開具名稱變更證明文件的單位是否為有批準權的部門，如企業(yè)法人的名稱變更證明文件，一般應由工商行政管理部門開具，社團法人的名稱變更證明文件應由民政部門開具。名稱變更登記不涉及土地權屬的變更，名稱變更登記不需報經(jīng)人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過即可直接進行注冊登記。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理43、地址變更登記土地權利人的地址是土地權利人生活或進行經(jīng)濟活動的主要場所,把土地權利人的地址記載到土地登記冊上,不僅是為了土地登記機關與土地權利人關系的方便,更重要的是關系到訴訟等的管轄和債務清償?shù)膶俚?以及依據(jù)土地權利人的地址審核和確認申請人所提交的某些證件、證明是否有效。當土地權利人的地址發(fā)生改變后，土地權利人應該向土地登記機關申請進行地址變更登記，地址變更登記的申請人是地址變更了的土地權利人。土地使用者、所有者和土地他物權者更改地址的，應當在地址發(fā)生變更之日起30日內申請地址變更登記。申請登記時，申請人應當提交的土地權屬證明文件包括：①地址變更登記申請人為土地所有權人時，提交土地所有權證書；申請人為土地使用權人時提交土地使用權證書；申請人為土地他物權人時提交土地他物權證明書。②凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。③申請人為自然人時，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法人或其他組織時，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理44、土地用途變更登記

土地用途是實際利用方式的反映，是土地狀況的最重要特征之一，土地利用具有社會性，不同的土地用途對個人、社會乃至環(huán)境的影響不同，因此土地用途歷來為人們所重視，并成為土地登記的一項重要內容。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及《土地管理法實施條例》的有關規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。因而，當土地的實際用途發(fā)生變更后，土地權利人(所有權人和使用權人)應當向土地登記機關申請進行土地用途變更登記，土地用途變更登記的意義在于：一方面可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性，使土地行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化，方便政府對土地的管理；更重要的是可以通過土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中，從而優(yōu)化土地利用結構，實現(xiàn)土地利用經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的最大化。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4國有土地用途發(fā)生變更時，土地使用者應當在批準變更之日起30日內申請土地用途變更登記；農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，集體土地所有者應當在農(nóng)業(yè)結構調整之后30日內申請土地用途變更登記；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30日內申請土地變更登記。變更登記申請人應當提交的權屬文件資料主要有：登記機關頒發(fā)的土地證書，地上建筑物、附著物權屬證明，土地用途變更的批準文件。國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準權的部門批準用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權的用途發(fā)生變更的，申請人還應提交與政府簽訂的土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權出讓合同；農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，申請人應當提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準權部門的批準文件；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交地方人民政府批準用途改變的文件。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地用途變更登記的要件，是土地登記機關進行土地用途變更登記的依據(jù)，因此也是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點。第一，對于國有土地的用途發(fā)生變更的，土地登記人員應審核其用途變更批準文件是否為城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準權的部門簽發(fā)的，以出讓方式取得國有土地使用權的用途發(fā)生變更的，土地登記人員還應審核其土地使用權出讓合同，審查其內容是否一致，印章是否齊全。第二，農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，土地登記人員應審核簽發(fā)用途變更批準文件的單位是否為有批準權的部門；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，土地登記人員應審核其土地用途變更批準文件是不是由地方人民政府簽發(fā)的。土地用途變更登記不涉及土地權屬的變更，因此不需報人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過即可直接進行注冊登記。5.4.2其他類型變更登記《土地管理學》第三章地籍管理4

異議登記是與本登記相對應的登記制度，它為保障登記請求權而創(chuàng)設，是本登記前進行的一項預備登記。在法理上保全物權請求權我們稱為“異議登記”。建立不動產(chǎn)預備登記制度（預告登記和異議登記），目的在于保護不動產(chǎn)請求權，穩(wěn)定不動產(chǎn)交易秩序和交易安全，平衡不動產(chǎn)產(chǎn)權變動各方的利益，特別是保護弱勢群體或個體。在繁復的登記過程中，由于受到各種客觀環(huán)境和主觀因素的影響，不正確記載經(jīng)常會出現(xiàn)，當?shù)怯洸旧嫌涊d的權利狀態(tài)或其他內容與實際狀態(tài)不相符合時，登記簿上的登記即為不正確登記。更正登記就是針對不正確登記所設立。權利人或利害關系人可申請登記機關更正，或登記機關依法直接更正。五、異議登記與更正登記《土地管理學》第三章地籍管理4異議登記制度的特點第一，行為的暫時性，異議登記是本登記前的一項登記。第二，行為的限定性，異議登記是限制登記行為的一種，對登記名義人處分權的限制達到保全登記權利人請求權。第三，行為的保障性，異議登記是保全登記行為之一，目的是確保登記權利人應得權利的實現(xiàn)。第四，行為的非公信性，異議登記在法理上成立時其前的登記歸于無效，異議登記本身不具公信力。第五，行為的自由性，異議登記有理由時可以直接注銷無效的登記，而不需不動產(chǎn)利害關系人的同意。登記中出現(xiàn)不正確登記情況是可能的，在不正確登記發(fā)生后到更正之前，由于登記具有的公信力，即使登記有錯誤，如果不動產(chǎn)轉讓了第三人，也要受到公信力的保護?？梢姵霈F(xiàn)不正確登記，受害人主要是權利人。為防止損害真正權利人的利益，權利人應該申請異議登記，及時防止第三人借登記的公信力取得受讓利益。由此可見，異議登記是對第三人產(chǎn)生的一種對抗效力?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4更正登記是本登記的組成部分，它是在總登記、初始登記、變更登記或注銷登記之后，對登記簿標示部和權利部中的不正確記載，進行更正的登記程序更正登記具有以下特點：①它是對登記簿上已有記載的更正。②它是對不正確登記行為的改正。③更正登記一般不會發(fā)生不動產(chǎn)物權變動。在公信原則下，登記的權利具有公信力，若登記的不動產(chǎn)權利有瑕疵，但基于公信力，法律仍然承認該登記具有法律效力。登記公信力既有保障不動產(chǎn)交易的動的安全功能，也有損失權利的靜的安全的危險登記公信力的存在，使真正權利人的權利在法律保護的次序上弱于登記權利。設立更正登記制度，目的是真正權利人的權利在法律上得到完全保護。更正登記可以在信賴登記的第三人完成登記之前，通過對不正確登記的修正，將真實權利更正記載于登記簿，終結原有登記，使真正權利人得到法律的保護。《土地管理學》第三章地籍管理4為了防止登記中出現(xiàn)錯誤或疏漏，以及對真正權利人的保護，在不動產(chǎn)登記制度體系中還有兩個措施，一是登記前的實質審查制度，二是登記后受損的登記賠償制度。設立登記賠償制度，應該明確登記機關與登記申請人的法律關系，登記機關對登記申請人而言，享有登記職權，它有審查登記申請和作出是否登記的權利；同時登記機關對國家的職責是對合法申請給予登記。如果登記機關沒有依法履行職責，就應當承擔相應的法律責任，當?shù)怯洐C關故意或過失造成不正確登記，因認可登記公信力而對登記相關人造成損害時，要由國家進行賠償（國家賠償制度）。更正登記以承認登記過程中存在不正確登記為前提，更正登記可以使真正權利人在法律上獲得不動產(chǎn)物權。另外，更正登記請求權是一種物權請求權，與債權請求權并存時有優(yōu)先的效力。因此更正登記可以在一定程度上彌補實質審查制度和賠償制度的缺陷。更為重要的是，加上更正登記后，對真正權利人的保護，便形成了一個登記前（審查）→登記后（更正）→登記受損失后（賠償）的保護體系，互相補充，更為嚴密。《土地管理學》第三章地籍管理4更正登記在出現(xiàn)不正確登記時發(fā)生。我們可以把導致更正登記發(fā)生的情形按時點分為兩類：一是始點不正確登記，即總登記或初始登記時就發(fā)生的不正確登記。二是變更的不正確登記，即在日常登記時發(fā)生的不正確登記。我們也可以將導致更正登記發(fā)生的情形按原因分為以下幾類：①因登記人員登記過程中的過失造成錯誤或遺漏登記。②因登記義務人申請過程中的過失導致的不正確登記。③因登記人員、登記義務人或他們共同的主觀故意行為導致的不正確登記。④因不動產(chǎn)物權變動的法律行為欠缺導致的不正確登記。對于土地登記而言，錯登和漏登的情形主要有：土地權利人名稱錯誤、共有土地各共有權人權利比率錯誤或遺漏、土地權利登記錯誤、權利內容錯誤或遺漏等等。錯誤或遺漏原因主要是：原始登記文件錯誤，登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，登記人員審查疏忽或書寫錯誤?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4更正登記分為兩類：一是申請更正登記，即由民事主體（利害關系人）引發(fā)的更正登記。二是直接更正登記，是指不經(jīng)當事人的申請，登記機關的登記人員可依一定法律程序直接完成更正登記。申請更正登記是更正登記程序的基本原則，直接更正登記則是例外程序，只有在法定情形下才能適用。更正登記請求權是實施申請更正登記的前提。更正登記請求權是指受不正確登記影響的人，對因更正而受影響的人，請求同意進行更正登記的權利。若被請求人不同意時，可以提起訴訟。更正登記請求權對真正權利人來說，意義重大。更正登記請求權的行使目的是得到與更正登記有利益關系的他人的同意，而該同意是更正登記的條件。更正登記請求權在性質上屬于物權請求權。更正登記請求權是因為更正登記而產(chǎn)生，更正登記是因為不正確登記而存在。因此當不正確登記消滅時，更正登記也消滅，更正登記請求權也就隨之消滅了?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4

注銷登記是因某種原因而導致產(chǎn)權人登記的權利消滅時，登記機關依法注銷其登記簿上的權利的一種登記。注銷登記是登記制度的重要組成部分，是產(chǎn)權明晰的保障，是確保不動產(chǎn)交易安全、維護市場秩序的重要法律手段。

注銷登記涉及不動產(chǎn)所有權、土地使用權和他物權，凡這三種權利移轉、客體滅失或其他權利終止的原因發(fā)生，都必須進行注銷登記。進行注銷登記應為權利人的一項義務，遇有須注銷事實發(fā)生，均應當主動申請注銷登記，以消除不利于交易安全的隱患。根據(jù)注銷登記發(fā)生方式將其分為申請注銷登記和直接注銷登記六、注銷登記《土地管理學》第三章地籍管理4在我國，土地權利注銷登記主要包括以下幾種情況：①集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮(zhèn)居民的集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。②國家組織移民，農(nóng)民集體成建制遷移后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。③因自然災害等原因造成土地權利滅失的土地使用權或者土地所有權注銷登記。④縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的國有土地使用權注銷登記。⑤國有土地使用權出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的國有土地使用權注銷登記。⑥土地他物權終止的土地他物權注銷登記。《土地管理學》第三章地籍管理4申請注銷登記，申請人應當提交注銷土地登記申請書和土地標的物滅失或土地權利終止證明文件。土地登記人員對注銷土地登記的審核，其步驟與名稱、地址和土地用途變更登記相同。對注銷土地登記證明材料的審核是注銷土地登記審核的重點。應著重從以下幾個方面進行審核：①注銷土地登記證明材料的開具單位應當為有批準權的部門；②注銷土地登記證明材料上的單位名稱應當是單位的全稱，所蓋公章與單位名稱應一致；③證明內容與其他相關內容應一致無誤；④注銷土地登記證明材料應是真實、合法和有效的。注銷土地登記不需報人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過后可直接進行注冊登記?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理41、預告登記

預告登記是與本登記相對應的登記制度。在法理上保全債權請求權稱為“預告登記”。在不動產(chǎn)產(chǎn)權變動過程中，債權行為的成立和不動產(chǎn)的變更登記之間經(jīng)常會有較長的間隔。雖然債權行為的成立，不動產(chǎn)產(chǎn)權人有未來轉移物權的義務，但債權人的請求權無對抗善意第三人的效力。如果不動產(chǎn)產(chǎn)權人違約將其移轉給第三人并登記，如此一來，同一標的上既有物權又有債權，依據(jù)民法上物權優(yōu)先的原則，第三人將取得該標的物的物權。盡管債權請求權人要追究不動產(chǎn)產(chǎn)權人的違約行為，但其設立債權，而取得不動產(chǎn)物權的目的并沒有達到。我們在不動產(chǎn)產(chǎn)權登記中建立預告登記制度，賦予債權請求權以物權效力，可以對抗第三人，就能有效地保護不動產(chǎn)債權人的利益。預告登記制度為保全請求權提供了保障，但它并不改變請求權本來的法律關系，預告登記中不動產(chǎn)權利義務人，仍然享有抗辯權。

例如，A賣房給B，B對A享有房屋產(chǎn)權轉移請求權預告登記，在B未付房款時，A有對抗B請求權的抗辯權，他可以要求登記機關解除預告登記。七、其它不動產(chǎn)登記《土地管理學》第三章地籍管理4預告登記的特點第一，行為的暫時性。預告登記也是預備登記，是本登記前的一項登記。第二，行為的限定性。預告登記也是限制登記，對登記名義人處分權的限制達到保全登記權利人請求權。第三，行為的保障性。預告登記也是保全登記，目的是確保登記權利人應得權利的實現(xiàn)。第四，行為的公信性。預告登記之后所為的登記若與其抵觸則無效，預告登記本身具有公信力。第五，行為的許可性。預告登記要取得不動產(chǎn)利害關系人的許可才能辦理。預告登記是為本登記作準備的，一般情況下，不可以本登記的事項，也不可為預告登記。進行預告登記，請求權人一般要征得不動產(chǎn)權利人的同意，但不動產(chǎn)權利人同意的方式并無限制：①不動產(chǎn)權利人一方同意就可以啟動預告登記程序，不需當事人之間達成合意；②預告登記時，不動產(chǎn)權利人不知，但登記后追認的，仍發(fā)生預告登記的效力；③對于不動產(chǎn)權利人同意將來本登記的，可視為預告登記的同意；④有為預告登記同意的判決具有代替預告登記同意的效力。5.7.1預告登記《土地管理學》第三章地籍管理4登記的對象房屋產(chǎn)權登記，包括房屋所有權登記和房屋他物權登記。房屋所有權登記的對象是全民所有制房屋所有權、集體所有制房屋所有權和私人房屋所有權。房屋他物權登記的對象主要指房屋的抵押權、租賃權和典當權等。房屋產(chǎn)權作為不動產(chǎn)物權，它的取得、設定、變更和喪失，都要依照國家法律的規(guī)定程序，辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權人的合法權益才能得到國家認可和保護。我國城市房屋產(chǎn)權幾經(jīng)變化，如1950年代初的私房改造，私房產(chǎn)權的變化頻繁、復雜，以至造成產(chǎn)權不清、產(chǎn)籍不明的混亂狀況。以后國家進行了房屋普查和房屋產(chǎn)權登記，但是，隨著國家宣布城市的土地屬于國家所有，以及城市的建設發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市房屋產(chǎn)權發(fā)生了極大的變化。房屋新建、拆遷和住房制度的改革，都為房屋產(chǎn)權登記提出更新的要求。2、房屋登記（資料）《土地管理學》第三章地籍管理4房產(chǎn)登記的范圍（1）地域范圍：限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的所有房屋，以及在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成的房屋。設區(qū)的城市主要指建成區(qū)，包括市區(qū)建成區(qū)、郊區(qū)與市區(qū)相連接的建成區(qū)和郊區(qū)建制鎮(zhèn)建成區(qū)的全部房屋，除此之外，還包括郊區(qū)建制鎮(zhèn)以外區(qū)屬以上機關、學校、工礦企事業(yè)等單位，以及相連接的城鎮(zhèn)居民點的全部房屋。不設區(qū)的城市主要指市區(qū)及市屬建制鎮(zhèn)的建成區(qū)范圍內的全部房屋，還包括市區(qū)建成區(qū)以外的市屬以上機關、學校、工礦企事業(yè)等單位，以及相連接的城鎮(zhèn)居民點的全部房屋?？h城主要指縣屬建制鎮(zhèn)建成區(qū)，以及縣屬建制鎮(zhèn)以外的縣屬以上機關、學校、工礦企事業(yè)單位和與其相連接的城鎮(zhèn)居民點的全部房屋。（2）房屋范圍：指上述登記地域范圍內的全部房屋，包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括登記地域范圍內的股份制企業(yè)和涉外的房屋。涉外房屋主要指外產(chǎn)、中外合資產(chǎn);中外合作產(chǎn)、外商獨資產(chǎn)和外僑產(chǎn)等。這里的外產(chǎn)是指外國政府、企事業(yè)、學校、醫(yī)院、團體及僑民的房產(chǎn)。中外合資產(chǎn)是指我國企事業(yè)單位或私人同外國企業(yè)、私人合資經(jīng)營企事業(yè)新建、購置或投資的房產(chǎn)。《土地管理學》第三章地籍管理4房屋調查（1）房屋座落：房屋座落是指房屋所在街道的名稱和門牌號。房屋座落在小胡同或小巷時，應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；房屋座落在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明；單元式的成套住宅，應注單元號、室號或戶號。（2）房屋產(chǎn)權人：房屋產(chǎn)權人是指房屋所有權人（包括共有人）的姓名。私人所有的房屋，產(chǎn)權人要用戶籍名登記；產(chǎn)權人已死亡的，注明代理人的姓名；產(chǎn)權是共有的，注明全體共有人姓名；房屋是典當?shù)?，注明典當人姓名；產(chǎn)權不清或無主的，可直接注明產(chǎn)權不清或無主，并作簡要說明。單位自管的公房，注明單位全稱。兩個以上單位共管的，注明全體共管單位的全稱。直管公房包括公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)四種，直管公產(chǎn)應注明房產(chǎn)管理部門的全稱；代管產(chǎn)注明代管及原產(chǎn)權人姓名；托管產(chǎn)應注明托管或委托人的姓名或單位全稱；撥用產(chǎn)應注明房產(chǎn)管理部門的全稱及撥借單位的名稱。（3）房屋產(chǎn)權性質：房屋產(chǎn)權性質是按照我國的三種基本所有制形式，對房屋產(chǎn)權人占有的房屋進行所有制分類，共劃分為全民（全民所有制）、集體（集體所有制）、私有（公民個人所有）等三類?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4（4）房屋產(chǎn)別：房屋產(chǎn)別是根據(jù)占有和管理的不同而劃分的類別。一級分4類，二級分10類一級分類二級分類內容國有房產(chǎn)（10）直管產(chǎn)（11）是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用自管產(chǎn)（12）是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)軍產(chǎn)（13）是指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)。包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費開支或軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)集體所有房產(chǎn)（20）

是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)私有（自有）房產(chǎn)（30）

是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。其他房產(chǎn)（40）聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)（41）是指不同的所有制性質的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)股份制企業(yè)房產(chǎn)（42）是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)港、澳、臺投資房產(chǎn)（43）是指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨資在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)涉外房產(chǎn)（44）是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產(chǎn)其他房產(chǎn)（45）是指凡不屬于以上各類別的房屋，都歸在這一類，包括因所有權人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋《土地管理學》第三章地籍管理4（5）層數(shù)及所在層次：房屋層數(shù)是房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪以上計算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.2m以上的，計算層數(shù)（6）房屋建筑結構：按房屋的梁、柱、墻及各種構架等主要承重結構所用的建筑材料來劃分類型及編號內容鋼結構（1）承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構鋼、鋼筋混凝土結構（2）承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝土建造的，如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造鋼筋混凝土結構（3）承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造的，包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物混合結構（4）承重主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，柱是用鋼筋混凝土建造磚木結構（5）承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的其它結構（6）凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等《土地管理學》第三章地籍管理4（7）建筑面積：單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算；封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積，凸陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積；如何計算參照有關標準執(zhí)行。（8）房屋用途：房屋用途是指房屋的實際用途，按兩級進行分類：一級分住宅、工業(yè)交通倉庫用房、商業(yè)、服務用房、教育醫(yī)療科研用房、文化體育娛樂用房、辦公用房、其他用房等類別。（9）房屋墻體歸屬：房屋墻體歸屬是指房屋四面墻體所有權的歸屬。房屋的四面墻體，有兩種情況：一是四面不靠，即四面墻體均與鄰戶不相毗連；二是四面墻體至少有一面同鄰戶相毗連，與鄰戶相毗連的墻體又分為共有墻、各有墻、自有墻，在調查清楚后在調查表上注明?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4一級類二級類內容住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。成套住宅是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數(shù)統(tǒng)計。非成套住宅是指供人們生活居住的但不成套的房屋。集體宿舍是指機關、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。工業(yè)交通倉儲用房工業(yè)用房是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋。公用設施用房是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。鐵路用房是指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運輸?shù)姆课?。民航用房是指民航系統(tǒng)從事民航運輸?shù)姆课荨：竭\用房是指航運系統(tǒng)從事水路運輸?shù)姆课?。公交運輸用房是指公路運輸、公共交通系統(tǒng)從事客、貨運輸、裝御、搬運的房屋。倉儲用房是指用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。《土地管理學》第三章地籍管理4商業(yè)金融信息用房商業(yè)服務用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。經(jīng)營用房是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務活動所用的房屋。旅游用房是指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅游服務所用的房屋。金融保險用房是指銀行、儲蓄所信用社、信托公司、證券公司、保險公司等從事金融服務所用的房屋。電訊信息用房是指各種郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。教育醫(yī)療衛(wèi)生科研用房教育用房是指大專院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、幼兒園、托兒所、職業(yè)學校、業(yè)余學校、干校、黨校、進修院校、工讀學校、電視大學等從事教育所用的房屋。醫(yī)療衛(wèi)生用房是指各類醫(yī)院、門診部、衛(wèi)生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養(yǎng)院、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等醫(yī)療衛(wèi)生機構從事醫(yī)療、保健、防疫、檢驗所用的房屋。科研用房是指各類從事自然科學、社會科學等研究設計、開發(fā)所用的房屋?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4文化新聞娛樂園林綠化體育用房文化用房是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館等從事文化活動所用的房屋。新聞用房是指廣播電視臺、電臺、出版社、報社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋。娛樂用房是指影劇院、游樂場、俱樂部、劇團等從事文娛演出所用的房屋。園林綠化用房是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋。體育用房是指體育場、館、游泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。機關事業(yè)辦公用房是指黨、政機關、群眾團體、行政事業(yè)單位等行政、事業(yè)單位等所用的房屋。軍事用房是指中國人民解放軍軍事機關、營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠、學校等所用的房屋。其他用房涉外用房是指外國使、領館、駐華辦事處等涉外所用的房屋。宗教用房是指寺廟、教堂等從事宗教活動所用的房屋。監(jiān)獄用房是指監(jiān)獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4（10）房屋權源：指產(chǎn)權人原始取得房屋產(chǎn)權的時間和方式。如新建、購買、受贈、交換、接管、征用、調撥、價撥、分析、撥用等。要查清每幢房屋的來源，要逐幢審查其產(chǎn)權證件。權源不同，提交的證件不同。例如，新建房屋，須檢查上級主管機關基建項目的批文、用地批文、紅線圖、建設許可證及竣工圖紙；受贈的房屋，須交驗房屋所有權證、贈與書、契證或契約；沒有產(chǎn)權證件、產(chǎn)權證件不全或產(chǎn)權證件被遺失的房屋，要查清有關房屋產(chǎn)權來源。產(chǎn)權來源有兩種以上的，應全部注明。在調查中對產(chǎn)權來源不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的，應作出相應記錄。房屋調查查清了每個權屬單元（丘）的位置、權屬、數(shù)量、用途、利用狀況、房屋狀況等基本情況，這些正是房屋產(chǎn)權登記確權的主要依據(jù)。房屋調查是通過圖、卡、薄冊等成果資料，反映了房屋產(chǎn)權的來源、現(xiàn)狀和房屋狀況，作為權屬確認的依據(jù)，同時在產(chǎn)權登記中，各種糾紛的調處以及一些難以發(fā)現(xiàn)的錯誤和問題也可以通過房屋調查得到實證?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4房屋產(chǎn)權登記程序房屋產(chǎn)權登記從登記申請、勘丈繪圖、產(chǎn)權審查、注冊登記到最后收費發(fā)證，每個環(huán)節(jié)都對工作人員提出一定要求。登記工作人員不但要熟悉房屋所有權登記的各項工作程序及如何辦理登記手續(xù)、申請人應提交哪些證件、什么樣的證件才有效，而且要掌握各項業(yè)務知識和有關的政策規(guī)定，特別是對產(chǎn)權的審查確認，涉及到房屋所有權歸誰所有這個產(chǎn)權登記的關鍵性問題，登記人員必須具備一定的法律知識，因此，在正式登記前，必須對全體工作人員進行產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理等專業(yè)知識，房屋產(chǎn)權登記業(yè)務知識以及有關法律、法規(guī)和政策的培訓。（1）登記申請1）查驗證件查驗證件是登記申請的第一關，是登記機關對擬進行房屋產(chǎn)權登記的產(chǎn)權人的有關證件進行檢查、核實，以確認其真實性與合法性，從而為產(chǎn)權審查和進一步確認所有權提供依據(jù)。對于那些主要產(chǎn)權證件不全，產(chǎn)權來源不清的，暫不辦理登記，證件齊全后再由申請人提出登記申請?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理42）填寫“申請書”和“墻界表”通過身份證件、產(chǎn)權證件的檢驗，對證件齊全、手續(xù)完備的即可允許申請人辦理登記手續(xù)，填寫房屋產(chǎn)權登記申請書和房屋四面墻界表?！吧暾垥庇缮暾埲酥痦椌邔嵦顚?，并由申請人加蓋印章或單位公章?！吧暾埍怼钡闹饕獌热莅ǎ簷嗬饲闆r及房屋狀況，產(chǎn)權審查情況?！吧暾垥痹瓌t上是一個房屋所有權人，占一處房屋填寫一份；凡兩個或兩個以上所有權人在一個地號內的房屋要按戶分別填寫?！皦绫怼狈从沉朔课菟拿鎵w邊界情況，墻體所有權是房屋產(chǎn)權的重要組成部分。在產(chǎn)權糾紛中有相當一部分屬于墻界糾紛，為了明確墻體歸屬，為今后可能出現(xiàn)墻界糾紛提供有效的原始依據(jù)，房屋產(chǎn)權人在申請產(chǎn)權登記時，必須填寫“墻界表”?！皦绫怼庇傻怯浬暾埲颂顚?，在所有權人指界欄內填寫墻界并蓋章，對其房屋四面墻體的歸屬作自我認定，填報的同時需要由其鄰戶在鄰戶有無異議欄內填寫意見并蓋章。如雙方有矛盾的地方，由需進一步協(xié)商，鄰戶將其最終意見填入相應欄內。3）收取證件申請人填寫好“申請書”和“墻界表”后，連同房屋產(chǎn)權證證明文件等交登記人員審閱，無誤后即予辦理收件手續(xù)。《土地管理學》第三章地籍管理4（2）勘丈實地勘丈是產(chǎn)權登記機關組織人員，以房屋產(chǎn)權人為單位，對登記申請書中反映的房地產(chǎn)情況逐處進行實地勘察?？辈斓捻椖堪ǎ翰榍宸课莠F(xiàn)狀、核實墻界與歸界、測算房屋面積等。在此基礎上繪制房屋分戶平面圖，修正房屋平面圖，為產(chǎn)權審查提供依據(jù)。（3）產(chǎn)權審查與確認以房屋產(chǎn)權，產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實地勘察的情況為基礎，對照申請人提交的“申請書”、“墻界表”、產(chǎn)權證明文件等，逐戶認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來源是否清楚，產(chǎn)權轉移是否合法，有關事項記載是否完備，為最終確認房屋產(chǎn)權把關。產(chǎn)權審查、確認是頒發(fā)房屋所有權證的依據(jù)。房屋所有權證核發(fā)的前提是房屋的產(chǎn)權關系真實、合法。也就是說，只有通過審查并確認產(chǎn)權后，由房管機關代表人民政府頒發(fā)房屋所有權證。因此，房屋產(chǎn)權審查、確認的直接后果決定了是否準予登記并發(fā)給房屋產(chǎn)權證。產(chǎn)權審查、確認具有法律性。由于房屋所有權證具有法律效力，一旦頒發(fā)，房屋產(chǎn)權人擁有的所有權便受法律保護，這就意味著房管機關在核發(fā)房屋所有權證時，要對法律負責并承擔法律責任。因此，產(chǎn)權審查是一項具有法律效力的嚴肅工作。產(chǎn)權審查一般采取“三審定案”制，即初審、復審和審批?！锻恋毓芾韺W》第三章地籍管理4（4）產(chǎn)權公告在產(chǎn)權審查完成初審、復審后，審批之前，登記部門應將初步審核房屋產(chǎn)權的情況進行公告，廣泛收集和征詢有關權利人（包括知情人和與房屋產(chǎn)權有利害關系的人)的意見，以便發(fā)現(xiàn)某些難以發(fā)現(xiàn)的隱情，及時糾正產(chǎn)權審查工作中可能出現(xiàn)的疏漏，保證產(chǎn)權確認準確無誤。（5）注冊登記經(jīng)過審查確認房屋所有權，準予發(fā)給房屋所有權證的，即進入注冊登記階段。此階段要完成繕證、配圖、校對、送印四個流程?？樧C是指填寫房屋所有權證、房屋共有權保持證和房屋他物權證。配圖是指將實地復核后測制的房屋平面圖，用膠水貼在房屋所有權證規(guī)定的貼圖位置上?？樧C配圖完畢后，應由專人負責校對。核對做到無錯、無漏，保證房屋所有權證、房屋共有權保持證項目與“申請書”上的一致。產(chǎn)權證經(jīng)校對無誤后，按房屋產(chǎn)權性質劃分的權證分類和權證編號順序，分別登記在各種發(fā)證記錄簿上。登記復核后，加蓋填發(fā)機關公章，將已蓋章生效的房屋所有權證、房屋共有權保持證逐一核對清點，連同登記案件整理后，移送發(fā)證人員。7、頒發(fā)產(chǎn)權證書發(fā)證是房屋所有權登記發(fā)證工作的最后程序。權證制作完畢后，即可填寫“領證通知單”，通知房屋產(chǎn)權人按指定的時間、地點、攜帶登記收件收據(jù)、居民身份證(或戶口簿)等到房屋登記機關領證。《土地管理學》第三章地籍管理4現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度，已經(jīng)不僅僅是保障權利人的合法權益、便于國家管理不動產(chǎn)的需要，越來越多的權利相關人要求知道自己在相關不動產(chǎn)上擁有的權利和應盡的義務，如何進行登記才能確保自己的權益不受損害。登記公開查詢制度解決了產(chǎn)權公示問題，登記中介代理能夠為民眾提供登記咨詢和登記過程的服務。土地登記公開查詢制度土地登記公開查詢是指符合規(guī)定條件的單位和個人依法對登記機關在辦理土地登記過程中形成的涉及土地權利人的有關登記資料進行查詢的活動?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第3條第三款規(guī)定：土地登記資料可以公開查詢?！锻恋氐怯浺?guī)則》第62條也規(guī)定：土地登記文件資料的查閱，按照土地行政主管部門規(guī)定辦理；需要查詢土地登記文件的，受讓、抵押權人和承租人應當提出書面請示；凡符合查詢規(guī)定的，土地行政主管部門應當出具書面查詢結果或資料。2003年國土資源部發(fā)布了第14號令《土地登記資料公開查詢辦法》，為全國土地登記資料公開查詢制度的建立提供了直接的、可操作的依據(jù)和法律保障。3、登記資料公開查詢《土地管理學》第三章地籍管理4土地登記公開查詢的意義首先，土地登記公開查詢制度的建立，有利于保障土地交易安全，規(guī)范土地市場秩序。其次，建立土