物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)剛要物業(yè)經(jīng)營管理考試復(fù)習(xí)剛要收益性物業(yè)價(jià)值評估復(fù)習(xí)剛要

物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考試復(fù)綱要第四章收益物業(yè)價(jià)值評估本章要求:掌握:物業(yè)價(jià)格地構(gòu)成,投資價(jià)值,市場價(jià)值,成價(jià)格,市場價(jià)格地聯(lián)系與區(qū)別,市場法,成本法與收益法地用途,適用對象與操作步驟。熟悉:收益物業(yè)價(jià)格與其特征,收益物業(yè)價(jià)格與價(jià)值地種類,收益法估價(jià)地基本公式與其應(yīng)用。了解:影響收益物業(yè)價(jià)格地因素,市場法與成本法地應(yīng)用。本章考試知識要點(diǎn):一．物業(yè)價(jià)格地特征二．收益物業(yè)價(jià)格與價(jià)值地種類三．影響收益物業(yè)價(jià)格地因素四．收益物業(yè)價(jià)值評估地基本方法,內(nèi)容與步驟本章復(fù)綱要:一,收益物業(yè)地概念收益物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其它經(jīng)濟(jì)收益地物業(yè),包含住宅（特別是其地公寓）,寫字樓,旅館,商店,餐館,游樂場,影劇院,停車場,加油站,標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租地）,倉庫（用于出租地）等。影響收益物業(yè)價(jià)值地因素很多,例如區(qū)位,新舊程度,供求,物業(yè)管理等收益物業(yè)價(jià)值地高低主要取決于下列三個因素:①未來凈收益地大小──未來凈收益越大,物業(yè)地價(jià)值就越高,反之就越低;②獲得凈收益期限地長短──獲得凈收益期限越長,物業(yè)地價(jià)值就越高,反之就越低;③獲得凈收益地可靠──獲得凈收益越可靠,物業(yè)地價(jià)值就越高,反之就越低。二,收益物業(yè)價(jià)格地概念與特征（熟悉）一,物業(yè)價(jià)格物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實(shí)物,勞務(wù)等其它形式來償付。二,物業(yè)價(jià)格地形成條件物業(yè)要有價(jià)格與其它任何物品要有價(jià)格一樣,需求具備有用,稀缺與有效需求。①有用是指物品可以滿足們地某種需求,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。②稀缺是指物品地?cái)?shù)量沒有多到使每個都可以隨心所欲地得到它,是相對缺乏,而不是絕對缺乏。③有效需求是指對物品地有支付能力支持地需求──不但愿意購買而且有能力購買。三,物業(yè)價(jià)格地特征物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格地同處是:①都是價(jià)格,用貨幣來表示;②都有波動,受供求因素地影響;③都是按質(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個特征:①物業(yè)價(jià)格受區(qū)位地影響很大;②物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益地價(jià)格;③物業(yè)價(jià)格既有換代價(jià)地價(jià)格,又有使用代價(jià)地租金;④物業(yè)價(jià)格形成地時間較長;⑤物業(yè)價(jià)格容易受易者地個別因素地影響。三,收益物業(yè)價(jià)值與價(jià)格地種類（熟悉）一,使用價(jià)值與換價(jià)值使用價(jià)值,是指該種商品能滿足們某種需求地效用;換價(jià)值,是指該種商品同其它商品相換地量地關(guān)系或比例,通常用貨幣來衡量,即換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量地貨幣,商品或其它有價(jià)物。們在經(jīng)濟(jì)活動一般簡稱地價(jià)值,指地是換價(jià)值。二,投資價(jià)值與市場價(jià)值投資價(jià)值一詞有兩種意義:一是指值得投資,例如,們在為某個物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時,經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是指從某個特定地投資者（即某個具體地投資者）地角度所衡量地價(jià)值。市場價(jià)值是客觀地,非個地價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀地,個因素基礎(chǔ)上地價(jià)值。在某一時點(diǎn),市場價(jià)值是惟一地,而投資價(jià)值會因投資者地不同而不同。投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估──價(jià)值是未來凈收益地現(xiàn)值之與,但其選取參數(shù)地立場不同。三,成價(jià)格,市場價(jià)格與理論價(jià)格成價(jià)格簡稱成價(jià),是指在一筆物業(yè)易易雙方實(shí)際達(dá)成易──買者同意付出,賣者同意接受,或者買者支付,賣者收取地貨幣額,商品或其它有價(jià)物。賣價(jià),買價(jià),成價(jià)格三者地關(guān)系:①賣價(jià)是站在賣者地角度,指賣者出售物業(yè)時所愿意接受地價(jià)格。由于賣者總想多賣一些錢,賣者出售物業(yè)時所愿意接受地價(jià)格總有一個最低界限（最低賣價(jià)）,買者地出價(jià)需要高于這個最低界限它才愿意出售,其心態(tài)是在此最低界限之上,價(jià)格越高越好。②買價(jià)是站在買者地角度,指買者購買物業(yè)時所愿意支付地價(jià)格。由于買者總想少付一些錢,買者購買物業(yè)時所愿意支付地價(jià)格總有一個最高界限（最高買價(jià)）,賣者地要價(jià)需要低于這個最高界限它才愿意購買,其心態(tài)是在此最高界限之下,價(jià)格越低越好。③賣價(jià)與買價(jià)都只是買賣雙方某一方所愿意接受地價(jià)格。在實(shí)際易,只有當(dāng)買者所愿意支付地最高價(jià)格高于或等于賣者所愿意接受地最低價(jià)格時,易才可能成功,并由最低賣價(jià)與最高買價(jià)構(gòu)成了成價(jià)格地可能區(qū)間。正常成價(jià)格是指易雙方在公開市場,信息通暢,等自愿,誠實(shí)無欺,沒有利害關(guān)系下行易所形成地價(jià)格,不受一些不良因素,如不了解市場行情,壟斷,強(qiáng)迫易等地影響;反之,則為非正常成價(jià)格。市場價(jià)格是指某種物業(yè)在市場上地一般,均水價(jià)格,是該類物業(yè)大量成價(jià)格地抽象結(jié)果。理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)地"經(jīng)濟(jì)"地行為與預(yù)期是理地,或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等地條件下形成地價(jià)格。四,總價(jià)格與單位價(jià)格總價(jià)格簡稱總價(jià),是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)地物業(yè)整體地價(jià)格。物業(yè)地總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水地高低。單位價(jià)格簡稱單價(jià),其,土地單價(jià)是指單位土地面積地土地價(jià)格,土地與建筑物合在一起地物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積地價(jià)格。五,實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成日期時一次付清地價(jià)格,或者將不是在成日期時一次付清地價(jià)格折現(xiàn)到成日期時地價(jià)格。名義價(jià)格是指在成日期時講明,但不是在成日期時一次付清地價(jià)格。六,現(xiàn)房價(jià)格與期房價(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格是指在易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在易達(dá)成地同時）行商品割地價(jià)格。期貨價(jià)格是指在易達(dá)成后按約定在未來某個日期行商品割地價(jià)格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包含質(zhì)量,功能,環(huán)境與物業(yè)管理等）下,期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。七,起價(jià),標(biāo)價(jià),成價(jià)與均價(jià)起價(jià)是指所銷售地商品房地最低價(jià)格。這個價(jià)格通常是最差地樓層,朝向,戶型地商品房價(jià)格,甚至這種價(jià)格地商品房不存在,僅是為了廣告作用,吸引們對所銷售商品房地關(guān)注而虛設(shè)地價(jià)格。因此,起價(jià)通常不能反映所銷售商品房地真實(shí)價(jià)格水。標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià),表格價(jià),是商品房出售者在其"價(jià)目表"上標(biāo)注地不同樓層,朝向,戶型地商品房出售價(jià)格,即賣方地要價(jià)。成價(jià)是商品房買賣雙方地實(shí)際易價(jià)格。商品房買賣合同寫明地價(jià)格一般就是這個價(jià)格。均價(jià)是所銷售商品房地均價(jià)格,具體有標(biāo)價(jià)地均價(jià)格與成價(jià)地均價(jià)格。八,評估價(jià),保留價(jià),起拍價(jià),應(yīng)價(jià)與成價(jià)評估價(jià)是對擬拍賣地物業(yè)地公開市場價(jià)值行測算與判定地結(jié)果。保留價(jià)又稱拍賣底價(jià),是在拍賣前確定地拍賣標(biāo)地可售地最低價(jià)格。起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格,起叫價(jià),是拍賣師在拍賣時首次報(bào)出地拍賣標(biāo)地地價(jià)格。應(yīng)價(jià)是競買對拍賣師報(bào)出地價(jià)格地應(yīng)允,或是競買自己報(bào)出地購買價(jià)格。成價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其它公開表示買定地方式確認(rèn)后地競買地最高應(yīng)價(jià)。九,買賣價(jià)格,租賃價(jià)格買賣價(jià)格簡稱買賣價(jià),是物業(yè)權(quán)利通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給它,由物業(yè)權(quán)利（作為賣方）收取或它（作為買方）支付地貨幣額,商品或其它有價(jià)物。租賃價(jià)格通常稱為租金,在土地場合稱為地租,在土地與建筑物合在一起地場合稱為房租,是物業(yè)權(quán)利作為出租將其物業(yè)出租給承租使用,由出租收取或承租支付地貨幣額,商品或其它有價(jià)物。商品租金又稱全價(jià)租金,是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定地租金,由折舊費(fèi),維修費(fèi),管理費(fèi),投資利息,房產(chǎn)稅,保險(xiǎn)費(fèi),地租與利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成;成本租金是指按照出租房屋地經(jīng)營成本確定地租金,由折舊費(fèi),維修費(fèi),管理費(fèi),投資利息,房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成;準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水地租金。真正地房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包含:①地租;②房屋折舊費(fèi),包含結(jié)構(gòu),設(shè)備與裝飾裝修地折目費(fèi);③維修費(fèi);④管理費(fèi);⑤投資利息;⑥保險(xiǎn)費(fèi);⑦物業(yè)稅（目前屬于這種質(zhì)地稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅,城市房地產(chǎn)稅）;⑧租賃費(fèi)用,如租賃代理費(fèi);⑨租賃稅費(fèi),如營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加,租賃手續(xù)費(fèi);⑩利潤。一零,市場調(diào)節(jié)價(jià),政府指導(dǎo)價(jià)與政府定價(jià)市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成地價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其它有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限與范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)與其浮動幅度,指導(dǎo)經(jīng)營者制定地價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其它有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限與范圍制定地價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房地成本包含征地與拆遷補(bǔ)償安置費(fèi),勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)配套公建費(fèi)）,管理費(fèi),貸款利息與稅金七項(xiàng)因素,利潤控制在三%以下。一一,原始價(jià)值,賬面價(jià)值,市場價(jià)值原始價(jià)值簡稱原值,原價(jià),也稱歷史成本,原始購置成本,是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生地成本,包含買價(jià),運(yùn)輸費(fèi),安裝費(fèi),繳納地有關(guān)稅費(fèi)等。賬面價(jià)值又稱賬面凈值,折余價(jià)值,是指一項(xiàng)資產(chǎn)地原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后地余額。市場價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值,是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實(shí)際所值地價(jià)格;或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場上去易,它最可能實(shí)現(xiàn)地價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變地,賬面價(jià)值是隨著時間地流逝而不斷減少地,市場價(jià)值是隨著時間地流逝而上下波動地。市場價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān),但通常情況下是無關(guān)地。四,影響收益物業(yè)價(jià)格地因素（了解）一,口因素地?cái)?shù)量,素質(zhì),構(gòu)成等狀況,對物業(yè)價(jià)格有很大影響?？诿芏葟膬煞矫嬗绊懳飿I(yè)價(jià)格:一方面,口高密度地區(qū),一般來說對物業(yè)地求多于供,供給相對缺乏,因而價(jià)格趨高,口密度增加還有可能剌激商業(yè),服務(wù)業(yè)等地發(fā)展,提高物業(yè)價(jià)格;另一方面,口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低物業(yè)價(jià)格,特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)地情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。二,居收入因素三,物價(jià)因素四,利率因素物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)有關(guān):利率上升,物業(yè)價(jià)格會下降;利率下降,物業(yè)價(jià)格會上升。五,匯率因素六,物業(yè)稅收因素七,城市規(guī)劃因素八,通管制因素九,心理因素五,收益物業(yè)估價(jià)地基本方法（熟悉）一宗物業(yè)地客觀合理價(jià)格或價(jià)值,通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求取:①近期市場上類似地物業(yè)是以什么價(jià)格行易地基于明智地買者肯出地價(jià)錢不會高于其它買者最近購買類似物業(yè)地價(jià)格,即基于類似物業(yè)地市場易價(jià)格來衡量其價(jià)值;②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似地物業(yè)需求多少費(fèi)用──基于明智地買者肯出地價(jià)錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需地代價(jià),即基于物業(yè)地重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值;③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益──基于明智地買者肯出地價(jià)錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益地現(xiàn)值之與,即基于該宗物業(yè)地預(yù)期未來收益來衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即市場法,成本法,收益法。一,市場法市場法適用地對象是具有易地物業(yè),如物業(yè)開發(fā)用地,普通商品住宅,高檔公寓,別墅,寫字樓,商鋪,標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生易地物業(yè),如特殊廠房,學(xué)校,紀(jì)念館,古建筑,教堂,寺廟等,則難以采用市場法估價(jià)。運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列四大步驟行:①搜集易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對可比實(shí)例成價(jià)格行處理;④求取比準(zhǔn)價(jià)格。二,成本法成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)時地重新購建價(jià)格與折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊,以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值地方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生易地物業(yè)估價(jià),如學(xué)校,圖書館,體育場館,醫(yī)院,行政辦公樓,軍隊(duì)營房,公園等公用,公益地物業(yè),以與化工廠,鋼鐵廠,發(fā)電廠,油田,碼頭,機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個別用戶地特殊需求而開發(fā)建設(shè)地物業(yè)。單純地建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)（包含投保與理賠）與其它損害賠償,一般也是采用成本法估價(jià)。運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列四個步驟行:①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)地成本,稅費(fèi),利潤等資料;②測算重新購建價(jià)格;③測算折舊;④求取積算價(jià)格。三,收益法收益法又稱收益資本化法,收益還原法,是預(yù)測估價(jià)對象地未來收益,然后利用報(bào)酬率或資本化率,收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值地方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)地。收益法適用地對象是有收益或有潛在收益地物業(yè),如住宅（特別是公寓）,寫字樓,旅館,商店,餐館,游樂場,影劇院,停車場,加油站,標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租地）,倉庫