沈陽保利達(dá)高悅綜合體項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議253PPT

保利達(dá)地產(chǎn)（沈陽）高悅項(xiàng)目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議2009.05項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷工作的階段劃分第一階段（初稿、中稿）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段（終期）確認(rèn)定位2009/05/042009/05/30第二階段開發(fā)模式與運(yùn)作第三階段營(yíng)銷戰(zhàn)略2009/06/至今工作盈利模式戰(zhàn)略開發(fā)次序開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算策略及渠道營(yíng)銷目標(biāo)客戶營(yíng)銷通路與特點(diǎn)區(qū)域營(yíng)銷的總體戰(zhàn)略區(qū)域品牌價(jià)值區(qū)域營(yíng)銷的時(shí)機(jī)營(yíng)銷渠道工作最終成果區(qū)域（沈陽及周邊）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)的深度研究項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和價(jià)值判斷濱河思路的擴(kuò)展與借鑒項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃及測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與發(fā)展戰(zhàn)略（中稿）確認(rèn)項(xiàng)目定位）根據(jù)建議進(jìn)一步工作，完善定位需要理解項(xiàng)目，并不是簡(jiǎn)單的信息資料堆疊，而是核心價(jià)值點(diǎn)的梳理……2項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)初步方案建議思考邏輯3項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)產(chǎn)品初步方案建議4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2009，城市居住空間導(dǎo)向5城市價(jià)值解讀：城市地位

沈陽的未來：繼珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀之后的中國第四極的中心城市，成就東北金融中心夢(mèng)想中國北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)，是東北地區(qū)最大的中心城市，對(duì)周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。沈陽城市化的進(jìn)程還將不斷加速，具國際化色彩的新城市中心6未來5年，沈城將重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。91年被國務(wù)院首批批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，01年市委、市政府提出把新渾南新區(qū)建設(shè)成為“北方浦東”的戰(zhàn)略目標(biāo)，經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已形成了以民營(yíng)企業(yè)為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式并存的高新技術(shù)企業(yè)群體，總體規(guī)劃為高新產(chǎn)業(yè)、商務(wù)中心區(qū)、品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶，在金廊、銀帶骨架基礎(chǔ)上的一軸兩帶格局形成渾南新區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，結(jié)合奧體中心形成輻射全市的中心。位于“金廊”和“銀帶”交匯的渾南新區(qū)是沈陽城市發(fā)展的方向和重點(diǎn)，是未來沈陽城市功能的載體和國際化形象的代言。歷史機(jī)遇解讀：城市規(guī)劃7沈陽今天的高端核心：渾河北岸——沈陽金廊的龍頭。由萬豪、喜來登、新世界會(huì)展中心、世茂、西武百貨等共同構(gòu)成。8城市向南發(fā)展大記事9奧體板塊區(qū)域價(jià)值凸顯從城市關(guān)系看項(xiàng)目區(qū)位濱河項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升但不具備輻射全市的能力沈陽城市重心南移奧體板塊缺乏商業(yè)傳承基礎(chǔ)五里河核心商務(wù)區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)

保利達(dá)地產(chǎn)（沈陽）有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部101.總面積120平方公里，常住和流動(dòng)人口20余萬人；2.以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；3.國家級(jí)高新區(qū)，是國家科技部重點(diǎn)扶持的10個(gè)高新區(qū)之一；4.世界500強(qiáng)企業(yè)已有23家入主；5.中國北方的電子信息和先進(jìn)制造兩大主導(dǎo)基地；6.是沈陽城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。中國北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽最具國際化色彩的新城市中心渾南新區(qū)，新上海浦東11“龍珠”與“龍頭”交相輝映沈陽明天的高端核心：渾河南岸奧體中心區(qū)——沈陽金廊的“龍珠”。如果說，今天的渾河北岸相當(dāng)于上海的外灘的話；那么，明天的渾河南岸就相當(dāng)于上海浦東的陸家嘴。其價(jià)值不可估量。12從市政利好看渾南“大渾南”

總投資40億元，打造活力“大渾南”，建設(shè)一流生態(tài)環(huán)境進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。橋梁、隧道的貫通實(shí)現(xiàn)了城市的南北連接。

城市建設(shè)地鐵二號(hào)線于06年下半年開工，渾南板塊，進(jìn)一步走向成熟。奧體中心由城市邊緣轉(zhuǎn)換為城市中心區(qū)域。四年后的第十二屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)主會(huì)場(chǎng)將是奧體中心。13項(xiàng)目投資規(guī)模大。新設(shè)立外資項(xiàng)目93家,合同外資額15億美元，其中工業(yè)項(xiàng)目7.65億美元，服務(wù)業(yè)項(xiàng)目7.35億美元，引進(jìn)超千萬美元大項(xiàng)目13個(gè)。全年引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目120個(gè)，總投資134.6億元。

項(xiàng)目技術(shù)水平高。世界500強(qiáng)企業(yè)美國GE公司的礦用卡車電動(dòng)輪和供應(yīng)商發(fā)展中心兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)落戶新區(qū)，世界500強(qiáng)企業(yè)韓國LG、CNS軟件項(xiàng)目隨后落戶新區(qū)，美國IBM聯(lián)合研究院項(xiàng)目也即將落戶新區(qū)，這是渾南新區(qū)項(xiàng)目引進(jìn)歷史上引進(jìn)世界500強(qiáng)項(xiàng)目最多的一年。

服務(wù)業(yè)項(xiàng)目比重增加。引進(jìn)了北京華聯(lián)五里河購物中心、紅星美凱龍家居廣場(chǎng)等一批重大項(xiàng)目，服務(wù)業(yè)項(xiàng)目占新簽項(xiàng)目的比重達(dá)49%。

在談項(xiàng)目多。儲(chǔ)備的在談項(xiàng)目達(dá)到180個(gè)，重點(diǎn)項(xiàng)目有日本愛發(fā)科薄膜太陽能電池項(xiàng)目、中鋼OLED新型發(fā)光材料半導(dǎo)體項(xiàng)目、日田數(shù)碼產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等。

全年實(shí)際利用外資7.83億美元，全市排名第三。2008年渾南地區(qū)招商引資創(chuàng)歷史最好水平：14加大政策扶持力度,

采取針對(duì)性更強(qiáng)、更有效的政策措施,鼓勵(lì)和支持有利于擴(kuò)大就業(yè)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)更多吸納就業(yè)。2.為新區(qū)企業(yè)做好服務(wù)，主動(dòng)幫助企業(yè)排憂解難，及時(shí)處理解決各種困難和問題，高效細(xì)致開展企業(yè)行政審批服務(wù)工作。3.自2008年開始，全市5年確保新增上市企業(yè)28家；其中，渾南新區(qū)為8家。4.為了保護(hù)好中小型企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，渾南新區(qū)開通了上門服務(wù)的專利“直通車”。在專利的起草、申報(bào)過程中，派出專門人員全程給企業(yè)做指導(dǎo)，同時(shí)，還積極引導(dǎo)企業(yè)向國家申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)基金、種子基金等基金項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)的專利向產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)化。2008年，渾南新區(qū)又列支500萬元專項(xiàng)扶持資金，對(duì)企業(yè)申請(qǐng)專利、商標(biāo)和著作權(quán)給予一定額度的費(fèi)用補(bǔ)貼，對(duì)于獲得國家發(fā)明專利、國際專利的單位和項(xiàng)目給予重點(diǎn)傾斜。渾南區(qū)域?qū)ν顿Y和發(fā)展的支持力度：15至2010，利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊市場(chǎng)因十二屆全運(yùn)會(huì)效應(yīng)的帶動(dòng)將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域城市中產(chǎn)群體產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品具有市場(chǎng)需求的可開發(fā)區(qū)域需求：十二屆全運(yùn)會(huì)效應(yīng)促進(jìn)板塊價(jià)值升級(jí)和格局變化，會(huì)展經(jīng)濟(jì)致使需求激增。導(dǎo)向：金廊內(nèi)及沿線區(qū)域構(gòu)成主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。結(jié)論城市發(fā)展分析交通：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。發(fā)展：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。16項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)產(chǎn)品初步方案建議社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析城市發(fā)展分析1708年全國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，09年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)判統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂用16個(gè)字評(píng)價(jià)2008年中國經(jīng)濟(jì)：增長(zhǎng)快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。2008年，中國經(jīng)濟(jì)在困難中保持了9%的增長(zhǎng)，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)超過20%。2008年全年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為300670億元，比上年增長(zhǎng)9.0%。其中四季度增長(zhǎng)6.8%，增幅放緩。四季度GDP增速急轉(zhuǎn)，但12月份信貸、消費(fèi)、投資、出口、工業(yè)生產(chǎn)等方面，開始顯露一些積極的變化。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，多數(shù)經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為，從去年全年尤其是12月份的經(jīng)濟(jì)狀況看，中國經(jīng)濟(jì)可望在今年不久的將來出現(xiàn)一個(gè)由低點(diǎn)向恢復(fù)的轉(zhuǎn)折，并逐漸趨穩(wěn)回升。中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒有變；城鎮(zhèn)、工業(yè)化將繼續(xù)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)加快前進(jìn)。人口的大國，農(nóng)業(yè)占比大，他們的需求仍然會(huì)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。作為世界制造業(yè)大國，中國的供給能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)體系比較完整，基礎(chǔ)設(shè)施在不斷改進(jìn)。中國有七八億的勞動(dòng)力、20多萬億元的居民儲(chǔ)蓄。龐大的需求和強(qiáng)有力的、日趨完善的供給結(jié)合在一起，將決定中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。18全國建筑行業(yè)增長(zhǎng)值2008年全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值17071億元，比上年增長(zhǎng)7.1%。全國具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1756億元，增長(zhǎng)12.5%，其中國有及國有控股企業(yè)509億元，增長(zhǎng)21.8%；上繳稅金2058億元，增長(zhǎng)20.0%，其中國有及國有控股企業(yè)771億元，增長(zhǎng)24.7%。2008年全國房地市場(chǎng)分析19地區(qū)房屋銷售

價(jià)格指數(shù)

新建住房

價(jià)格指數(shù)90平方米住

房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房

價(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比環(huán)比同比環(huán)比全國100.299.5100.299.499.6100.199.8北京102.999.2104.299.599.6100.398.5天津103.299.9103.299.999.6103.799.8沈陽100.7100.0100.099.999.8102.5100.1大連102.599.9103.299.999.9102.099.8長(zhǎng)春103.299.9104.299.7100.7102.3100.1上海99.299.698.699.698.599.499.5南京97.198.794.897.897.599.399.3杭州100.8100.0101.1100.0100.098.6100.1合肥102.599.6102.599.599.9101.799.8廈門96.397.896.297.1100.193.797.9濟(jì)南104.899.9105.099.9100.0105.4100.0武漢100.799.4101.199.1100.0100.699.8廣州95.399.191.298.9101.196.399.3注：同比以去年同月價(jià)格為100，環(huán)比以上月價(jià)格為100。

"90平方米住房?jī)r(jià)格指數(shù)"指90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)。以上數(shù)據(jù)來源于全國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)全國主要大中型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)202008年11月，在我們關(guān)注的9個(gè)重點(diǎn)城市中，除上海和杭州外，其余城市的成交環(huán)比都出現(xiàn)了下降。北京一手商品房成交面積有所下降，成交36.1萬平，環(huán)比下降2%。其中一手住宅成交20.6萬平，環(huán)比下降28%，同比下降46%。上海一手商品房成交面積略有上漲，成交36.7萬平，環(huán)比上漲7%。其中一手住宅成交29.8萬平，環(huán)比上漲11%，同比下降50%；南京一手商品房成交面積大幅下降，成交7.6萬平，環(huán)比下降26%；杭州一手商品房成交面積大幅上漲，成交4.7萬平，環(huán)比上漲21%，同比下降62%，周成交均價(jià)為14747元/平；深圳一手商品房成交面積大幅下降，成交5.8萬平，環(huán)比下降25%，同比下降53%，周成交均價(jià)為14826元/平。二手房成交11.4萬平，環(huán)比上漲24%，周成交均價(jià)為4740元/平；廣州一手住宅成交面積有所下降，成交9.9萬平，環(huán)比下降9%，同比上漲6%；重慶一手商品房成交面積有所下降，成交17.9萬平，環(huán)比下降14%，同比下降63%，周成交均價(jià)為4532元/平；武漢一手商品房成交面積大幅下降，成交12.2萬平，環(huán)比下降25%，周成交均價(jià)為5273元/平；全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量212008年全國房地產(chǎn)形勢(shì)總結(jié)1.

供求關(guān)系——市場(chǎng)供過于求形勢(shì)嚴(yán)峻隨著整體市場(chǎng)的低迷，全國住宅市場(chǎng)供求關(guān)系走勢(shì)也逐步轉(zhuǎn)為供過于求，全國市場(chǎng)供求，根據(jù)易居中國監(jiān)測(cè)全國35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，08年三季度供求比達(dá)到1：0.53，市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)嚴(yán)峻。2.

供應(yīng)量——與去年同期基本持平與市場(chǎng)成交持續(xù)低迷形成鮮明對(duì)照的是，全國住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量并沒有出現(xiàn)明顯萎縮。10個(gè)典型城市08年前三季度供應(yīng)總量約為17292萬平方米，與去年同期17262萬平方米的供應(yīng)量基本持平。3.

成交量——持續(xù)低迷，逐步惡化進(jìn)入08年，市場(chǎng)成交繼續(xù)呈現(xiàn)出逐步惡化的走勢(shì)。2008年前三季度35個(gè)典型城市成交總量較去年同期萎縮42.5%。各季度市場(chǎng)成交量同比降幅節(jié)節(jié)攀升，表明市場(chǎng)調(diào)整逐漸升級(jí)，市場(chǎng)形勢(shì)逐步惡化。2209年、10年上半年全國房地市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)在可以看到2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比2008年還要困難的情況下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，我們的判斷是：形勢(shì)依然嚴(yán)峻，而房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境卻會(huì)越來越寬松。具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、土地政策雖然不會(huì)明顯的向商品房市場(chǎng)松動(dòng)，但已經(jīng)出讓的土地各地政府在執(zhí)行收取地價(jià)款、土地拆分、閑置期限及處罰、用途及規(guī)劃指標(biāo)變更、主體變更或轉(zhuǎn)讓等方面會(huì)放松，這對(duì)拿地較多的開發(fā)商而言壓力減輕了不少，也為處于困境中的開發(fā)商處置土地減少了障礙。2、二是進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，逐步全面解決中低家庭住房困難，這項(xiàng)政策既是民生問題，也是保增長(zhǎng)的一個(gè)重要方面，可以緩解社會(huì)矛盾，但對(duì)商品房市場(chǎng)多少有些影響，主要是分流了部分徘徊在商品房和保障性住房之間的客群。3、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策還有進(jìn)一步放寬的空間，目前政策還是在鼓勵(lì)和支持自住型客戶需求，對(duì)于投資型、享受型、商業(yè)等市場(chǎng)需求尚未完全放開，主要體現(xiàn)在信貸支持（繼續(xù)降息和7折利率優(yōu)惠全面放開）、稅費(fèi)減免（契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、房產(chǎn)稅、增值稅等減免覆蓋面還不夠）、加大購房補(bǔ)貼、加強(qiáng)政府采購、加大舊城改造等都是促進(jìn)市場(chǎng)需求的政策。4、平衡市場(chǎng)供求矛盾，支持幫扶房產(chǎn)企業(yè)暫渡難關(guān)，避免出現(xiàn)大量爛尾樓、企業(yè)倒閉、下崗失業(yè)。23縱觀全國，各地的經(jīng)濟(jì)狀況不容樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著危機(jī)；而沈陽的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況又如何呢？24由上表看出，2008年，沈陽市GDP及固定資金投資均為5年來首次下降趨勢(shì)，分別降低了8.8%、9.6%,而房地產(chǎn)投資卻保持了14.2%增長(zhǎng)。沈陽市全市GDP情況分析表25預(yù)計(jì)09年上半年房地產(chǎn)行業(yè)還處于震蕩期，下年底將趨于穩(wěn)定，10年是否能走向恢復(fù)還有待對(duì)下半年的觀察年份200320042005200620072008GDP總產(chǎn)值(億元）1501.91772.92084.12519.63073.92804固定資產(chǎn)投資582.6971.41363.21790.32361.92135房地產(chǎn)投資177.3342.6413.6538.3730.4833.9GDP增長(zhǎng)率7.30%18.00%17.60%20.90%22.00%-8.80%固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率44.70%66.70%40.30%31.30%31.90%-9.60%房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率52.70%93.20%20.70%30.10%35.70%14.20%GDP下滑，房地產(chǎn)投資卻仍然增長(zhǎng)，09年房地產(chǎn)公司將處于“吃不飽，餓不死”的狀態(tài)GDP與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的關(guān)系26根據(jù)沈陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，沈陽市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成56.8億元，增長(zhǎng)25.9%，增幅比上年同期回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為55.8億元，增長(zhǎng)25.0%；城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資13.5億元，增長(zhǎng)25.6%。分三次產(chǎn)業(yè)看：一、二產(chǎn)業(yè)投資增幅均低于去年同期水平，分別完成投資0.55億元和22.9億元，分別增長(zhǎng)1.8倍和26.3%；其中工業(yè)投資增長(zhǎng)27.5%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資33.3億元，增長(zhǎng)24.4%，增幅高于去年同期12.4個(gè)百分點(diǎn)。非公有經(jīng)濟(jì)完成投資38.1億元，同比增長(zhǎng)19.2%。累計(jì)新增固定資產(chǎn)11.7億元，增長(zhǎng)20.5%。1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.3億元，增長(zhǎng)29.7%，增幅高出上年同期0.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為32.2%。房屋施工面積1044.3萬平方米，同比增長(zhǎng)32.3%；房屋竣工面積45.9萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍；商品房銷售面積43.3萬平方米，同比下降15.0%；商品房銷售額20.4億元，同比下降5.7%。結(jié)論：沈陽房屋銷售趨淡沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望27沈陽市商品住宅銷售均價(jià)28由上表中我們可以看出，沈陽商品住宅均價(jià)雖有所波動(dòng)，但價(jià)格上基本表現(xiàn)較為穩(wěn)定，下調(diào)幅度較小。一方面受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，另一方面，沈陽市場(chǎng)也出臺(tái)了一些針對(duì)房地市場(chǎng)的救市政策，還需要對(duì)目前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)做進(jìn)一步的了解。截至2008年12月沈陽商品住宅均價(jià)3470元，較07年同期價(jià)格略有下降。從08年各月價(jià)格來看，沈陽商品住宅均價(jià)雖有所波動(dòng)，但整體上基本表現(xiàn)較為穩(wěn)定，降價(jià)空間相對(duì)較小。291、給予稅費(fèi)優(yōu)惠2、實(shí)行購房補(bǔ)貼3、調(diào)整公積金貸款政策4、鼓勵(lì)改善性購房5、保護(hù)購房者利益6、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼7、做強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)8、鼓勵(lì)定價(jià)開發(fā)9、采取凈地（期地）方式出讓土地10、改變單一的拍賣供地方式11、分塊出讓、分期付款、分割發(fā)證12、適當(dāng)降低滯納金收取比例13、適當(dāng)降低出讓項(xiàng)目首付款比例2008年沈陽推出的25條房產(chǎn)新政救市14、因地制宜，適當(dāng)調(diào)整容積率15、科學(xué)合理定價(jià)16、減緩征收部分稅負(fù)17、堅(jiān)持配套先行18、加強(qiáng)金融扶持19、做好事權(quán)下放20、強(qiáng)化招商服務(wù)21、暫?；蚪档拖嚓P(guān)收費(fèi)22、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境23、創(chuàng)新審批服務(wù)機(jī)制24、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制25、做好市場(chǎng)服務(wù)管理工作30政策涉及方面廣泛，內(nèi)容靈活，以下幾個(gè)方面最值得關(guān)注：☆個(gè)人存量住房轉(zhuǎn)讓所涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅和印花稅暫緩征收?！顐€(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率按國家規(guī)定的1%收??；☆購買10000元/平方米以下住房繳納1.5%的契稅。在很多城市議而未決的存量房營(yíng)業(yè)稅免征政策，在沈陽得到了體現(xiàn)。

☆對(duì)人均住房建筑面積未達(dá)到我市標(biāo)準(zhǔn)（2008年購房執(zhí)行2007年人均27.01平方米標(biāo)準(zhǔn)，2009年購房執(zhí)行2008年人均標(biāo)準(zhǔn)）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。☆只要國土資源管理部門或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與區(qū)級(jí)政府（含開發(fā)區(qū)管委會(huì)，下同）或原用地單位簽訂拆遷承包協(xié)議（或補(bǔ)償協(xié)議），在相關(guān)區(qū)政府（含開發(fā)區(qū)管委會(huì)）處理好土地和地上物的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系的前提下，可提前實(shí)施土地出讓。

☆對(duì)大面積地塊在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，實(shí)施分割出讓。對(duì)正在拆遷的項(xiàng)目，根據(jù)拆遷進(jìn)度可采取分期付款、分割發(fā)證?！钜罁?jù)城市規(guī)劃，合理確定規(guī)劃條件。在區(qū)位不擋光的前提下，可適當(dāng)提高容積率。

25條新政的關(guān)注點(diǎn)有哪些？31由上表可見，樓市趨冷，政府強(qiáng)力救市，政策靈活，市場(chǎng)整體走勢(shì)將不會(huì)大起不落。政策成效初顯，短期內(nèi)難見立竿見影的效果，對(duì)改變消費(fèi)者預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)者信心有積極影響。2008年商品房、商品住宅平均價(jià)格趨勢(shì)圖322008年商品房住宅供求比狀況03年-08年，總供應(yīng)面積與總銷售面積一直都保持著持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，受國家宏觀調(diào)控政策和全國房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的大氣候影響，沈陽今年的商品住宅總供應(yīng)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，商品住宅供銷比例達(dá)2.682。供求失衡——沈陽住宅市場(chǎng)成交量巨減，產(chǎn)品積壓。33區(qū)域土地面積

(萬㎡)塊數(shù)建筑面積（萬㎡）平均容積率土地總價(jià)

(萬元)平均土地單價(jià)

(元/㎡)平均樓面地價(jià)

(元/㎡)總建筑面積居住面積商業(yè)面積沈河區(qū)8.0009672.43987.531364.90859.05143554.5717942.01982.0和平區(qū)6.3307333.797411.201222.59625.3467590.1110677.02000.0皇姑區(qū)29.85146182.483177.4625105.02066.11302013.1110117.01655.0大東區(qū)26.1807846.475319.847219.93231.7853895.562059.01160.0于洪區(qū)46.8616117.906887.659230.24752.52147290.753143.01249.0東陵區(qū)31.9476658.801231.378427.42281.8478686.562463.01338.0鐵西區(qū)93.207827107.123658.927710.30671.15182436.691957.01703.0渾南新區(qū)112.017718187.2405129.583420.96981.67170964.151526.0913.0沈北新區(qū)128.228328212.7133178.92818.90351.66149347.561165.0702.0蘇家屯區(qū)43.66555100.121380.043220.07562.2964247.671471.0642.0合計(jì)526.29141131119.1023682.5621340.38342.131360026.732584.01215.007年174097063081.68931075.19982.384713379.22709.01139.030.2%41%27%22%31%28.8%95.3%106.6%注：土地出讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不包括出讓的毛地、村屯改造回遷用地。08年土地市場(chǎng)交易狀況08年，土地出讓面積、土地總建筑面積、土地商業(yè)建筑面積和土地總價(jià)四項(xiàng)指標(biāo)僅接近07年的1/3，土地出讓地塊、土地居住建筑面積接近07年的1/2。而樓面價(jià)格卻比上年度高出6.06%。０８年土地市場(chǎng)成交明顯萎縮，市場(chǎng)信心明顯回落，未來２環(huán)內(nèi)商品房供應(yīng)將進(jìn)一步減少。34震蕩期，比價(jià)效應(yīng)將重新變得重要營(yíng)銷關(guān)鍵在于基于客戶心理變化的短期機(jī)遇把握窗口期冰封期震蕩期穩(wěn)定期面市項(xiàng)目銷售趨緩率先降價(jià)者混亂中跑量逃生成交繼續(xù)下跌，價(jià)格跳水，市場(chǎng)重新洗牌價(jià)格與成交量出現(xiàn)不斷上下調(diào)整價(jià)平量升消費(fèi)者心理走勢(shì)高于心理價(jià)位觀望，存在抄底心理徹底喪失信心，甚至希望房?jī)r(jià)跌破成本價(jià)高于心理價(jià)位觀望，存在抄底心理穩(wěn)定后逐步恢復(fù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)低迷低迷，局部崩潰相對(duì)穩(wěn)定調(diào)整恢復(fù)行為走勢(shì)參與第一波降價(jià)購買拒絕購房或深度觀望剛性需求占上風(fēng)，中度觀望購房行為穩(wěn)定，本質(zhì)是心理恢復(fù)政策無實(shí)質(zhì)行動(dòng)救市政策持續(xù)出臺(tái)繼續(xù)救市，信用周期恢復(fù)企業(yè)選擇視資金流需要以扭轉(zhuǎn)銷售額資金鏈可能斷裂延緩費(fèi)用支出延緩開發(fā)節(jié)奏，保本銷售初步盈虧平衡走過08年，09年、10年上半年沈陽房地產(chǎn)走勢(shì)如何？35隨著市場(chǎng)對(duì)政策的消化和輿論的導(dǎo)向，消費(fèi)者信心將逐漸恢復(fù)；09年市場(chǎng)將持續(xù)震蕩；剛性需求將繼續(xù)主導(dǎo)，性價(jià)比將會(huì)成為消費(fèi)者最重要的關(guān)注點(diǎn)?，F(xiàn)狀未來政策政府積極救市一、二手房同時(shí)松綁為擴(kuò)大內(nèi)需政府將繼續(xù)鼓勵(lì)購房供應(yīng)開發(fā)企業(yè)放緩腳步消化存量回籠資金總體供應(yīng)不會(huì)大幅上升隨著市場(chǎng)回暖，試探性放量增加需求受新政刺激略有抬頭是否延續(xù)取決于消費(fèi)者信心購房成本下降，消費(fèi)者趨于理性剛性需求將得到進(jìn)一步釋放價(jià)格大幅跌價(jià)必將來臨多數(shù)消費(fèi)者仍有降價(jià)預(yù)期在政府采取進(jìn)一步干預(yù)之前房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌市場(chǎng)趨向于性價(jià)比導(dǎo)向36樓市“小陽春”經(jīng)歷了一貫平淡的春節(jié)期后，全國樓市在2月初起普遍出現(xiàn)成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個(gè)城市環(huán)比增幅超過50%。另一方面，根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%。樓市出現(xiàn)“小陽春”主要有兩點(diǎn)因素：1.剛性需求釋放：在壓抑了整整2008年下半年之后，一季度全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年剛性住房需求集中釋放所致。2.信貸審核放松：

對(duì)于2008年不景氣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了眾多政策。但是在其中處于最關(guān)鍵的信貸部門在2009年初才對(duì)審核有所放松，導(dǎo)致部分開發(fā)商利用漏洞辦理“假按揭”。從房地產(chǎn)儲(chǔ)備量和往年消化量來看，在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的2009年，房地產(chǎn)依然不容樂觀。3710年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來，社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等收入階層成為社會(huì)的主流社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，也是需求市場(chǎng)主力軍。38新城市移民約900萬常住人口總量約680萬120萬120萬新增常住人口，年均>24萬，來自外來人口，政府指導(dǎo)多引入25-35歲人才戶籍人口增長(zhǎng)比例按50%住房需求量和90平米/套計(jì)算，需求總量約為1080萬平米，占年度供應(yīng)總量約50%住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位主力需求為一房和二房三大潛在剛性需求市場(chǎng)值得關(guān)注39背景：上海市平均每年大約有10萬對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年新婚人口將提高二層受“中國習(xí)俗”影響，2005年成為積壓年（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為78449對(duì)）而2007年,由于受“中國習(xí)俗”影響，由此類推08、09、10年，將有可能達(dá)到12萬，2007年,同樣會(huì)成為積壓年,按推算，2008-2010將會(huì)有至少36萬新婚人口新婚人口住宅剛性需求支撐之二按80%住房需求量和100平米/套計(jì)算，需求總量約為960萬平米，占年度供應(yīng)總量近50%新婚主力需求二房>三房，部分客戶受經(jīng)濟(jì)能力影響，購一房過渡。當(dāng)生兒育女后，部分家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居”有一定市場(chǎng)。40老齡人口住宅剛性需求支撐之三戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?008年達(dá)到了19.6%的歷史最高水平。沈陽比全國提前進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強(qiáng)烈傾向購買別墅與公寓的比例為1：8多層帶電梯公寓最受歡迎，面積兩房一廳居多購買關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館資料來源：2005年12月27日房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房>一房，部分需求通過“彈性組合居”可實(shí)現(xiàn)。41結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購買力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新城市移民置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求：2房/1房，彈性組合居42城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來5年有持續(xù)需求主流客層：都會(huì)新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購買力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局?推局?進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新城市人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房產(chǎn)品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶的產(chǎn)品需求整合43項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析44項(xiàng)目條件分析指標(biāo)/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境45指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總征地面積：20.31107萬M2總用地面積：16.53033萬M2總建筑面積：119.941238萬M2地下建筑面積：33.04236萬M2地上建筑面積：86.898878萬M2住宅面積：78.216378萬M2公建面積：8.6825萬M2道路用地面積：1.3143萬M2公共綠地面積：6.8677萬M2綜合容積率：5.24綠化率：41.2%建筑密度：3.5一期總規(guī)劃戶數(shù)：926戶46項(xiàng)目四至北靠渾河；南臨與新華社項(xiàng)目隔路想望；東臨五愛隧道；西與中國電力投資集團(tuán)隔路相望；項(xiàng)目位于渾南新區(qū)中心地段，奧體中心西北側(cè)4748項(xiàng)目整體規(guī)劃情況

項(xiàng)目規(guī)劃為一個(gè)綜合體項(xiàng)目，包括20棟住宅，6棟公寓，星級(jí)酒店，大型商業(yè)中心。北臨渾河，近千米的渾河水岸。占地22萬平方公里的渾河南岸景觀帶公園與項(xiàng)目近在咫尺。49項(xiàng)目交通情況東臨五愛隧道出口，與北岸暢通連接214、272、333、394等十多條公交直達(dá)市區(qū)各處沈撫輕軌地鐵二號(hào)線貫通南北，奧體中心站50項(xiàng)目配套情況娛樂休閑設(shè)施：奧體中心、會(huì)展中心、奧體酒吧街購物：億豐廣場(chǎng)、泛華廣場(chǎng)、興隆大家庭生活：渾河堡市場(chǎng)教育：沈陽理工大學(xué)、沈陽建筑大學(xué)、音樂學(xué)院、育才中學(xué)、53中學(xué)、渾南新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、遼寧省藝術(shù)學(xué)校醫(yī)療：陸軍總院渾南分院51經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通發(fā)達(dá)配套有待完善整體檔次較好缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間下屆全運(yùn)會(huì)帶動(dòng)板塊快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能滿足生活需要擁有塑造高端產(chǎn)品氛圍的潛能整體定位交通出行條件優(yōu)越，生活配套產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論具備高端定位客觀條件，在渾南奧體板塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ)項(xiàng)目未來規(guī)劃為大規(guī)模高檔生活社區(qū)；交通狀況良好，通達(dá)性強(qiáng)；部分配套設(shè)施正在興建中，配套成熟度目前不高，但發(fā)展態(tài)勢(shì)良好；位置又正處在渾南新區(qū)的中心，與老城區(qū)的連接處，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景可觀。52項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析53競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)狀理解未來預(yù)判54渾南地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)高端地位，規(guī)模品牌化、高標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)

居住人群高素質(zhì)、高收入、高品質(zhì)，具有人口結(jié)構(gòu)最優(yōu)化的特點(diǎn)。

目前渾南新區(qū)中渾河南岸區(qū)已有40余個(gè)項(xiàng)目

金地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、坤泰、河畔等知名開發(fā)商聚集渾南新區(qū)，附近的沿河地區(qū)更是有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)等地產(chǎn)虎視眈眈。前景看好，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不容忽視55競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布圖56最近的萬科產(chǎn)品，產(chǎn)生局部競(jìng)爭(zhēng)，通過自身細(xì)節(jié)的完美如樣板區(qū)、案場(chǎng)包裝、服務(wù)細(xì)節(jié)等方面做足以期贏得保利達(dá)品牌的口碑區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析項(xiàng)目名稱萬科金域藍(lán)灣開發(fā)商沈陽萬科渾南金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置渾南新區(qū)渾南區(qū)朗日街1號(hào)

配套教育：建筑大學(xué)、音樂學(xué)院等；醫(yī)療：陸軍總院渾南分院；商業(yè)：億豐商業(yè)廣場(chǎng)、泛華商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、中興超市等；河灘公園、奧林匹克公園等產(chǎn)品類型高層、小高層戶型一期共推出500套商品住宅，主力戶型為144—158的大戶型，占總推出套數(shù)的18%，目前就房產(chǎn)局網(wǎng)上登記的銷售備案狀況看，已售出263套住宅，占總推出量的50%。其中，144園區(qū)中較小戶型基本售完，158米以上偏大戶型也售出了40%價(jià)格銷售萬科金域藍(lán)灣一期公開推售，銷售均價(jià)小高層均6800，高層均5800，較開盤略有增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力今年會(huì)繼續(xù)推出新組團(tuán)，預(yù)計(jì)共推出3883套，是區(qū)域內(nèi)最重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手57除萬科以外，在沈陽品牌推廣較好的公司之一。長(zhǎng)青兩塊地，一分為二，一塊中高端，一塊豪宅路線項(xiàng)目名稱金地濱河國際社區(qū)開發(fā)商金地集團(tuán)沈陽公司位置金地濱河國際社區(qū)位于沈陽市渾南東路18號(hào)（建筑大學(xué)北門正對(duì)面）配套教育：建筑大學(xué)、音樂學(xué)院等；醫(yī)療：陸軍總院渾南分院；商業(yè)：億豐商業(yè)廣場(chǎng)、泛華商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、中興超市等；河灘公園、奧林匹克公園等產(chǎn)品類型高層戶型一期共推出394套商品住宅，主力戶型為90的中戶型，目前就房產(chǎn)局網(wǎng)上登記的銷售備案狀況看，已售出147套住宅，僅占總推出量的37%?；径际?00以內(nèi)的戶型價(jià)格銷售銷售均價(jià)平層4300均競(jìng)爭(zhēng)力金地有部分中大戶型，但是消化速度較慢，以后會(huì)成為本案的競(jìng)品之一區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析58同為河邊的項(xiàng)目，上河城在價(jià)位、品質(zhì)方面都略低于其他項(xiàng)目，銷售方面定會(huì)分食客戶群體，我們應(yīng)在品質(zhì)、園林等其他方面高于此案。項(xiàng)目名稱紅陽上河城開發(fā)商沈陽正達(dá)紅陽房地產(chǎn)有限公司位置沈陽市渾南新區(qū)南堤?hào)|路1號(hào)配套教育：建筑大學(xué)、音樂學(xué)院等；醫(yī)療：陸軍總院渾南分院；商業(yè)：億豐商業(yè)廣場(chǎng)、泛華商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、中興超市等；河灘公園、奧林匹克公園等產(chǎn)品類型高層戶型一期共推出946套商品住宅，主力戶型為130-150的大戶型，占總推出套數(shù)的80%，目前就房產(chǎn)局網(wǎng)上登記的銷售備案狀況看，已售出81套住宅，僅占總推出量的8.5%。價(jià)格銷售上河城公開推售，銷售均價(jià)平層6200、復(fù)式6500競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品大量剩余，面積區(qū)間和本案很相似，今年此項(xiàng)目定會(huì)大面積促銷，定會(huì)給我們銷售帶來壓力。區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析59渾河堡內(nèi)競(jìng)品，同為地產(chǎn)品牌企業(yè)，在沈陽品牌推廣方面未做的很出色，導(dǎo)致后期銷售出現(xiàn)困境。項(xiàng)目名稱首創(chuàng)國際城開發(fā)商沈陽首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司位置沈陽市渾南區(qū)西路1號(hào)

配套教育：建筑大學(xué)、音樂學(xué)院等；醫(yī)療：陸軍總院渾南分院；商業(yè)：億豐商業(yè)廣場(chǎng)、泛華商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、等；河灘公園、奧林匹克公園等產(chǎn)品類型高層戶型主力面積110平，目前就房產(chǎn)局網(wǎng)上登記的銷售備案狀況看，首創(chuàng)國際城共推出1340套，已售出153套住宅，占總推出量的11%。價(jià)格銷售首創(chuàng)國際城由剛開盤的均5000，跌至均4500，更推出部分低于4000的特價(jià)房源競(jìng)爭(zhēng)力迫于SR對(duì)其項(xiàng)目的價(jià)格，首創(chuàng)幾次調(diào)整價(jià)格方案，雖產(chǎn)品和品牌有一定優(yōu)勢(shì)，但是價(jià)格上和SR的懸殊比較，使得其銷售一直較淡區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析60渾河北岸競(jìng)品之一，項(xiàng)目一期最初品牌做的很成功，但是后期操盤手法上的問題，使得一期尾盤很難消化。初定2期開盤價(jià)格10000以上，遇到金融危機(jī)及競(jìng)爭(zhēng)影響封盤。項(xiàng)目名稱東方威尼斯開發(fā)商銀基發(fā)展股份有限公司位置五里河公園內(nèi)配套五里河公園，渾河，一期北部路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，二期東地塊大型商業(yè)項(xiàng)目。產(chǎn)品類型二期高層，一期高層、小高層、多層戶型一期剩余90—150的主力戶型，二期以200平以上戶型為主力。價(jià)格銷售一期均價(jià)在4300左右，一次性貸款98折，一期只剩余靠近二環(huán)，噪音較大的房子約400套左右。二期未銷售競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，一期戶型方正，南北通透，二期戶型設(shè)計(jì)有諸多亮點(diǎn)。位置在沈河區(qū)，渾河北岸，在景觀和位置上有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析61渾河北岸競(jìng)品之一，項(xiàng)目一期品牌做的很成功，有大部分客戶群在等待這個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱新世界花園二期開發(fā)商新世界(沈陽)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置和平區(qū)南三好街西側(cè)配套教育：魯美、音樂學(xué)院等；醫(yī)療：醫(yī)大二院；商業(yè)：三好街、等；河灘公園、長(zhǎng)白公園等產(chǎn)品類型多層、高層戶型規(guī)劃2781戶，

59-569平，主力面積130-150平價(jià)格銷售未開盤競(jìng)爭(zhēng)力施工進(jìn)度跟本案很相似的項(xiàng)目，暫不接受項(xiàng)目調(diào)查，以上資料均為內(nèi)部獲得僅供參考。區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析62長(zhǎng)白地區(qū)代表性樓盤之一，目前長(zhǎng)白地區(qū)銷售較火爆，與產(chǎn)品本身和開發(fā)商品牌是分不開的項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)洋天地開發(fā)商遼寧萬祥置業(yè)有限公司(遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遼寧公司）位置和平區(qū)位于工農(nóng)橋和三好橋之間

配套教育：園區(qū)自帶南寧幼兒園等；醫(yī)療：醫(yī)大二院；商業(yè)：三好街、等；河灘公園、長(zhǎng)白公園等產(chǎn)品類型小高層、高層戶型89-153平，主力面積93、128平，網(wǎng)上推出總套數(shù)為3795，已登記527套，占總量的14%價(jià)格銷售高層銷售價(jià)格由最初5200均降至4600均競(jìng)爭(zhēng)力政府方面近期對(duì)長(zhǎng)白支持非常大，自從納入和平區(qū)以來，此地已成為除渾南沿河帶之后另一個(gè)自然景觀為主賣點(diǎn)的地區(qū)，而遠(yuǎn)洋定位南三好街大門。區(qū)域競(jìng)品個(gè)案分析63ＶＳ渾河沿線“泛大盤”：一期景觀環(huán)境價(jià)值不具明顯比較優(yōu)勢(shì)，而交通、外配套方面則處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)；品牌與服務(wù)價(jià)值趨于同質(zhì)化；生活氛圍貼近渾河堡相對(duì)好。ＶＳ奧體附近競(jìng)品：地段與人文價(jià)值趨于同質(zhì)化；本項(xiàng)目是交通、商業(yè)配套都很近的樓盤之一企業(yè)品牌、服務(wù)略高于其他區(qū)域競(jìng)品競(jìng)品個(gè)案分析總結(jié)：64重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目基礎(chǔ)信息匯總6565產(chǎn)品類型方面：渾南沿河項(xiàng)目中，主要表現(xiàn)為高層和小高層住宅產(chǎn)品，多層產(chǎn)品相對(duì)較少，未來該區(qū)域內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)為高層和小高層產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)。銷售價(jià)格浮動(dòng)方面：近期渾南市場(chǎng)的銷售價(jià)格出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)，包括萬科新里程、金地國際社區(qū)、金地濱河社區(qū)、泛美華庭、沿海賽洛城、SR新城、在內(nèi)的項(xiàng)目都通過團(tuán)購等方式進(jìn)行不同程度的降價(jià)。銷售率方面：以金地的項(xiàng)目為最高，增長(zhǎng)速度也最快。推售方面：首創(chuàng)國際城、萬科金域藍(lán)灣、金地濱河社區(qū)前期的推廣量并不是很大，在230—490套左右，其他項(xiàng)目也采取逐步少量推廣的方式，避免在市場(chǎng)趨冷的情況大，大量投入產(chǎn)品，難以消化。主力戶型方面：二房產(chǎn)品的主力面積區(qū)間是90㎡—110㎡的二房二廳一衛(wèi)產(chǎn)品；三房產(chǎn)品中泛美華庭、SR新城、河畔新城、金水花城、金地國際花園、金地濱河社區(qū)等項(xiàng)目主力產(chǎn)品為120㎡-150㎡三房二廳二衛(wèi)戶型，而首創(chuàng)國際城、浦江苑、萬科金域藍(lán)灣等項(xiàng)目的三房主力戶型都在140㎡以上。由數(shù)據(jù)66部分競(jìng)品項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)分析6767車位配比方面：渾南地區(qū)整體的車位配比率并不高，競(jìng)品項(xiàng)目中河畔新城、金地國際花園、萬科金域藍(lán)灣的車位配比率最高，達(dá)到1：0.8，其余項(xiàng)目均在1：0.5到1：0.7之間。高層產(chǎn)品的電梯選用上：多選用合資品牌電梯。用國外獨(dú)資品牌電梯的項(xiàng)目較少。供暖方式上：地?zé)峁┡氖褂寐瘦^高。地?zé)崾乾F(xiàn)階段比較受到消費(fèi)者認(rèn)可的供暖方式，金水花城的地緣熱泵系統(tǒng)雖然是一種創(chuàng)新的嘗試，但是是否受到業(yè)主的歡迎還需要進(jìn)一步的觀察。智能化方面：目前渾南區(qū)域內(nèi)園區(qū)智能化的程度較低，大多僅有基本的園區(qū)安保和物業(yè)管理系統(tǒng)。在園區(qū)智能化方面的創(chuàng)新較少。配套及裝修部分對(duì)比分析68開發(fā)商及物業(yè)品牌影響力分析69很多國內(nèi)知名且實(shí)力雄厚的開發(fā)齊聚與此——金地地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)等，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。69部分競(jìng)品項(xiàng)目戶型對(duì)比分析7070A、戶型對(duì)比：88㎡-94㎡二房二廳一衛(wèi)戶型對(duì)比列表7171

泛美華庭90.73二房二廳一衛(wèi)戶型首創(chuàng)國際城92.06㎡二房二廳一衛(wèi)（全南戶型）首創(chuàng)國際城94.92㎡二房二廳一衛(wèi)（南北戶型）7272SR新城91.37二房二廳一衛(wèi)沿海賽洛城89.12㎡二房二廳一衛(wèi)坤泰新界88.49㎡二房二廳一衛(wèi)

SR新城91.37二房二廳一衛(wèi)沿海賽洛城89.12㎡二房二廳一衛(wèi)坤泰新界88.49㎡二房二廳一衛(wèi)7373

金水華城91.88㎡二房二廳一衛(wèi)河畔新城90.70二房二廳一衛(wèi)金地國際花園90㎡二房二廳一衛(wèi)7474

金地濱河社區(qū)92㎡二房二廳一衛(wèi)萬科新里程95.70㎡二房二廳一衛(wèi)7575在得房率方面：所有項(xiàng)目的平均得房率為：75.8%，其中以河畔新城、萬科新里程的得房率較高，其余均在75%左右。產(chǎn)品整體的開間與進(jìn)深方面：開間大小均在13米左右，以泛美華庭和SR新城的開間較大。在朝向方面：首創(chuàng)國際城（戶型2）、河畔新城、金地國際花園、萬科新里程該面積段產(chǎn)品設(shè)計(jì)為南北戶型，采光效果一般，但是通風(fēng)效果較好。金地濱河社區(qū)競(jìng)品戶型雖然為南北設(shè)計(jì)，但是廳室均不通風(fēng)。主臥的設(shè)計(jì)上：首創(chuàng)國際城（戶型1）、SR新城、沿海賽洛城、坤泰新界、金水花城、萬科新里程幾個(gè)項(xiàng)目的主臥面積小于泛美華庭、首創(chuàng)國際城（戶型2）、河畔新城、金地國際花園、金地濱河社區(qū)同面積段的產(chǎn)品?？蛷d面積：SR新城、河畔新城的客廳面積較大。衛(wèi)生間的設(shè)置上：SR新城和沿海賽洛城的衛(wèi)生間正對(duì)客廳，金水花城的衛(wèi)生間正對(duì)廚房，存在比較明顯的缺陷，其他項(xiàng)目均設(shè)計(jì)在主客臥的位置。贈(zèng)送面積上：首創(chuàng)國際城（戶型1）（戶型2）、坤泰新界、金地國際花園、萬科新里程均有露臺(tái)的面積贈(zèng)送。

7688㎡-94㎡二房二廳一衛(wèi)產(chǎn)品對(duì)比分析76B、戶型對(duì)比：100㎡-113㎡左右戶型對(duì)比分析7777

浦江苑111㎡二房二廳二衛(wèi)戶型首創(chuàng)國際城100.08㎡三房二廳一衛(wèi)戶型SR新城107.61㎡新城二房二廳一衛(wèi)戶型7878

沿海賽洛城106㎡二房二廳一衛(wèi)戶型坤泰新界108㎡二房二廳一衛(wèi)戶型河畔新城106.5㎡二房半二廳一衛(wèi)戶型7979

金地國際花園113㎡三房二廳二衛(wèi)金地濱河社區(qū)110㎡三房二廳一衛(wèi)戶型8080在得房率方面：河畔新城保持著最高的得房率。戶型設(shè)計(jì)方面：浦江苑設(shè)計(jì)為二房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品；首創(chuàng)國際城、河畔新城、金地國際花園、金地濱河社區(qū)都是三房二廳的設(shè)計(jì)。比我們項(xiàng)目多設(shè)計(jì)一間房。但是各房間的面積上要小于我們。衛(wèi)生間的數(shù)量上：多項(xiàng)目雖然設(shè)計(jì)三房，但是只有一個(gè)衛(wèi)生間。朝向和通風(fēng)方面：浦江苑和沿海賽洛城是全南戶型，廳室不通風(fēng)；金地濱河社區(qū)雖然是南北朝向，但是廳室不通風(fēng)，首創(chuàng)國際城產(chǎn)品客廳不通風(fēng)。我們項(xiàng)目產(chǎn)品在廳室通風(fēng)性上要好于這幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。贈(zèng)送面積方面：首創(chuàng)國際城贈(zèng)送13㎡左右北露臺(tái)、坤泰新界贈(zèng)送5㎡左右入戶花園、沿海賽洛城贈(zèng)送2-3㎡露臺(tái)、金地濱河社區(qū)贈(zèng)送12㎡左右露臺(tái)。

81100㎡-108㎡面積段戶型對(duì)比分析81C、120㎡-131㎡三房二廳二衛(wèi)戶型對(duì)比分析8282

泛美華庭129㎡三房二廳二衛(wèi)戶型昂斯門120㎡二房二廳二衛(wèi)戶型首創(chuàng)國際城121㎡三房二廳二衛(wèi)戶型8383

沿海賽洛城130㎡三房二廳一衛(wèi)戶型坤泰新界131㎡三房二廳二衛(wèi)戶型金水花城（二期）二房二廳二衛(wèi)126㎡戶型8484

河畔新城128㎡三房二廳二衛(wèi)戶型金地國際花園127㎡三房二廳二衛(wèi)戶型8585得房率：河畔新城多層競(jìng)品的得房率仍然保持最高。開間：泛美華庭、沿海賽洛城、坤泰新界、河畔新城、金地國際花園幾個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的開間均在18米左右。戶型格局上：昂斯門、金水華城同面積段的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為二房二廳二衛(wèi)，沿海賽洛城的設(shè)計(jì)為三房二廳一衛(wèi)。朝向方面：昂斯門、沿海賽洛城、坤泰新界、金水花城、金地國際花園幾個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目。在臥房的設(shè)計(jì)上：坤泰新界、河畔新城、金地國際花園設(shè)計(jì)為2南臥房，1北臥房，非正南客廳。衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)上：金水花城該面積段的產(chǎn)品衛(wèi)生間正對(duì)餐廳。昂斯門、沿海賽洛城的衛(wèi)生間不是明衛(wèi)，不通風(fēng)，不見光。贈(zèng)送面積方面：首創(chuàng)國際城該戶型贈(zèng)送2㎡-3㎡露臺(tái)、坤泰新界贈(zèng)送12㎡露臺(tái)和入戶花園、金地國際花園每?jī)蓪淤?zèng)送5㎡-6㎡的露臺(tái)。86126㎡-131㎡面積段戶型對(duì)比分析86D、128㎡-135㎡三房二廳二衛(wèi)戶型比較分析8787

昂斯門130㎡三房二廳二衛(wèi)戶型首創(chuàng)133㎡三房二廳二衛(wèi)戶型首創(chuàng)135㎡三房二廳二衛(wèi)戶型8888

SR新城131.3㎡三房二廳二衛(wèi)戶型金地國際花園135㎡三房二廳二衛(wèi)戶型河畔新城128㎡三房二廳二衛(wèi)戶型8989

金地濱河社區(qū)135㎡三房二廳二衛(wèi)戶型萬科新里程133㎡三房二廳二衛(wèi)戶型9090得房率方面：河畔新城小高層產(chǎn)品的得房率最高。通風(fēng)方面：金地國際花園廳室均不通風(fēng)，金地濱河社區(qū)主臥、客臥不通風(fēng)，萬科新里程主臥不通風(fēng)。臥室朝向方面：很多競(jìng)品項(xiàng)目設(shè)計(jì)為1南臥、2北臥。在和這些項(xiàng)目的對(duì)比中，如果有2個(gè)南臥房的優(yōu)勢(shì)。主臥、客廳的面積分配上：沒有出現(xiàn)廳室面積過大，占用其他空間的情況。昂斯門、金地濱河社區(qū)的衛(wèi)生間不是明衛(wèi)，不通風(fēng)，不見光。面積贈(zèng)送：首創(chuàng)國際城（戶型2）有7㎡—8㎡的露臺(tái)贈(zèng)送，金地國際花園贈(zèng)送約3㎡的北陽臺(tái)，萬科新里程增送約10㎡左右的露臺(tái)贈(zèng)送。91128㎡-135㎡三房二廳二衛(wèi)戶型對(duì)比分析91E、141㎡-149㎡三房二廳二衛(wèi)戶型對(duì)比分析9292

泛美華庭146㎡三房二廳二衛(wèi)戶型坤泰新界143㎡三房二廳二衛(wèi)河畔新城141.7㎡三房二廳二衛(wèi)戶型9393

金地國際花園148㎡三房二廳二衛(wèi)戶型萬科金域蘭灣149㎡三房二廳二衛(wèi)戶型金水花城143.79㎡三房二廳二衛(wèi)戶型9494得房率方面：以河畔新城多層和金地小高層為首位。通風(fēng)方面：泛美華庭僅主臥通風(fēng)，坤泰新界客廳、北臥不通風(fēng)、金地國際花園客臥不通風(fēng)。衛(wèi)生間設(shè)置：金水花城的客衛(wèi)正對(duì)餐廳的位置。戶型設(shè)計(jì)：金水花城雙北向臥房。其余有大部分為雙向南臥房。贈(zèng)送面積：坤泰新界贈(zèng)送7-8㎡露臺(tái)和入戶花園，金地國際花園贈(zèng)送3㎡-4㎡露臺(tái)。95141㎡-149㎡三房二廳二衛(wèi)戶型對(duì)比分析95F、152㎡—165㎡戶型對(duì)比分析9696

浦江苑（二期）158㎡三房二廳二衛(wèi)戶型浦江苑（二期）160㎡三房二廳二衛(wèi)戶型9797

SR新城164.58三房二廳二衛(wèi)戶型坤泰新界165.06四房二廳二衛(wèi)戶型金地國際花園152.85三房二廳二衛(wèi)戶型9898

萬科金域藍(lán)灣156.63㎡三房二廳二衛(wèi)戶型萬科金域藍(lán)灣160.30三房二廳二衛(wèi)戶型9999得房率：以坤泰新界為首位。戶型設(shè)計(jì)上：競(jìng)品項(xiàng)目均以三房二廳二衛(wèi)戶型。廳室通風(fēng)方面：浦江苑（戶型1）主臥不通風(fēng)，SR新城（廳室均不通風(fēng)），坤泰新界北臥不通風(fēng)，金地國際花園廳室均不通風(fēng)。采光：坤泰新界雙北向臥房，書房設(shè)置在南向。其余均以雙南向臥房為主。贈(zèng)送面積：坤泰新界贈(zèng)送10㎡露臺(tái)、入戶花園，金地國際花園贈(zèng)送8㎡-9㎡陽臺(tái)。100152㎡—165㎡面積段戶型對(duì)比分析100小結(jié)得房率方面：以河畔新城的五期和金地的小高層產(chǎn)品為最高；產(chǎn)品設(shè)計(jì)上：普遍沒有大的空間浪費(fèi)的問題；只有少數(shù)會(huì)出現(xiàn)問題，例如：坤泰新界的戶型設(shè)計(jì)會(huì)出現(xiàn)大面積戶型兩個(gè)北臥一個(gè)南臥。面積贈(zèng)送：首創(chuàng)、金地、萬科新里程贈(zèng)送面積的戶型較多，力度也很大。朝向上：均以南北為主。101101目前渾南地區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)28%，第二面積區(qū)間34%，第一面積區(qū)間渾南新區(qū)產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)間分布對(duì)渾南新區(qū)的樓盤分析得知，從2006年開始渾南供應(yīng)產(chǎn)品的第一面積區(qū)間為120-150平米，占34%，第二面積區(qū)間為90-110平米，占28%，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，90平米以下產(chǎn)品比較欠缺。102渾南新區(qū)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間分布渾南新區(qū)樓盤第一主力總價(jià)區(qū)間集中在37-51萬元之間，第二主力總價(jià)集中在60-70萬元之間，總價(jià)在37萬以下的產(chǎn)品較少。103序號(hào)項(xiàng)目總建面（㎡）累積辦銷證面積（㎡)已售面積（㎡)可售面積（㎡)未開發(fā)面積（㎡)均價(jià)1萬科城約100萬407702300477107224約60萬65002假日伊麗雅特灣32173816035216103780003SR新城約120萬447466231523215942約75.3萬48504金地國際花園約22萬1454419893446507約7.5萬50005萬科新里程11.5萬1132928895424338約0.2萬48006陽光100約200萬38639130427182120約160萬45007格林生活坊約50萬358720210221148499約14萬50008萬科新榆公館30萬22147517471046765約7萬50009恒大綠洲約227萬30564760773244874約190萬4300（精）10新加坡城約10.95萬763675167924688約3萬550011河畔新城110萬396403234543161860約60萬700012萬科金域藍(lán)灣56萬810081979661212約48萬490013新世界花園——146039140072——住宅大于50萬600014首創(chuàng)國際城61萬1399465878134068約47萬480015浦江苑二期21.7萬65640622759413約14萬7000區(qū)域銷量、存量、價(jià)格關(guān)系表104項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈合計(jì)：845.5萬平米從現(xiàn)在至未來2-3年內(nèi)，渾南新區(qū)每年可供銷售面積將會(huì)達(dá)到390萬平米，而渾南新區(qū)每年銷售量在80萬平米左右，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈特別強(qiáng)調(diào)：新世界二期50萬平米，28棟高層，面積138-180平米9月份即將上市，素有價(jià)格殺手之稱，對(duì)我們將會(huì)形成巨大威脅105市場(chǎng)實(shí)際需求投射從08年全市去化上看沈陽套均去化面積84平米渾南典型個(gè)案新里程去化套均面積90.5平米，目前剩余產(chǎn)品絕大多數(shù)為130平米以上新榆公館去化套均面積93平米金地國際花園去化套均面積105平米坤泰去化套均面積98平米泛美華庭所銷售的產(chǎn)品中90平米以下的占85%以上沿海賽洛城降價(jià)后當(dāng)月銷售288套房交會(huì)情況來看萬科五個(gè)項(xiàng)目去化117套，套均109平米106從全市來看，渾南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度較高從全市各區(qū)域可售住宅情況、潛在供應(yīng)情況、月均去化情況等綜合分析，渾南新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)度僅排在蘇家屯和沈北新區(qū)之后。供銷比1078500

8000

7500

7000

6500

6000

5500

5000

4500

中

高

品質(zhì)金地濱河國際萬科城遠(yuǎn)洋天地（高層）格林生活坊翡翠城浦江苑2期.盛景灣伊麗亞特灣（聯(lián)排）麗灣國際泛美華庭首創(chuàng)國際城SR新城萬科新榆金地長(zhǎng)青灣（高層）上河城新里程（精裝）賽洛城坤泰新界左岸慧晶（臨河）河畔公館（精裝）金地花園（高層）金水花城金域藍(lán)灣（高層）金域藍(lán)灣（小高）萬科城。峰匯（精裝）典型樓盤價(jià)格區(qū)間分布價(jià)格長(zhǎng)白板塊渾河堡板塊奧體板塊長(zhǎng)青板塊金地長(zhǎng)青灣（別墅）新加坡城（高層）遠(yuǎn)洋天地（小高）目前渾河以南區(qū)域80%高層產(chǎn)品價(jià)格集中在4000—5000元/平米之間，且部分項(xiàng)目特價(jià)房源于4000-4500元/平之間，高端大面積產(chǎn)品價(jià)格分布在6000-14000元/平米之間?！緮?shù)據(jù)來源：沈陽房產(chǎn)局】108項(xiàng)目名稱08年均價(jià)09年初均價(jià)入住時(shí)間優(yōu)惠活動(dòng)浮動(dòng)比率首創(chuàng)國際城4700特價(jià)房3300元/平米起，多數(shù)房源價(jià)格于4200左右2010.8一次性97、貸款98

10.6%沿海賽洛城4900（均）40002009.5七重禮共優(yōu)惠2.5萬左右（相當(dāng)94折）

18.4%坤泰新界520046002009.10無折扣

11.5%東方威尼斯60003900起價(jià)，均價(jià)4300現(xiàn)房一次性99

28%萬科新里城4800（清水）4800（部分精裝產(chǎn)品清水價(jià)）2009.8一次性最多96折扣、貸款最多98折

12.7%萬科金域藍(lán)灣580053002009.12一次性最多96折扣、貸款最多98折

8.6%金地國際花園48004500（曾推出4100元/平特價(jià)房源）2009.5一次性97折、貸款99折

6.3%金地濱河社區(qū)420042002010.6無優(yōu)惠無明顯浮動(dòng)泛美華庭50004800（推出4500元/平特價(jià)房）2009.11一次性92-97折、貸款98折

4%SR國際新城450040002009.12一次性比貸款低100元/平

11.1%萬科城6000（清水）4600（清水）2009.12一次性最多96折扣、貸款最多98折

23%8500（精裝）6200（精裝）

27%遠(yuǎn)洋天地5500（高層）5000（高層）2009.10一次性97、貸款99折

9%格林生活坊5300（高層）4000（高層）2009.125000元首付款可享受立反5000元，再返10000元房貸，首付年底交

24.5%80%在售項(xiàng)目為零九年入住，將成為準(zhǔn)現(xiàn)房10908年4月—09年1月渾南房?jī)r(jià)走勢(shì)圖渾南地區(qū)均價(jià)最高峰是08年11月份，已經(jīng)超過了6100元/平方米，而進(jìn)入09年以后價(jià)格則是有明顯的降幅，均價(jià)在5200元左右。由上圖我們可以看出，09年的均價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)是08年6—7月時(shí)的水平。從各競(jìng)品08年銷量及存量關(guān)系上看出，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)是嚴(yán)重的供大于求，而未來還會(huì)有約800萬平未開發(fā)面積，市場(chǎng)供應(yīng)量在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)很大。銷售率約為30%左右。11009年3月（房交會(huì)）渾南地區(qū)及長(zhǎng)白部分樓盤監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)監(jiān)控區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型區(qū)間月銷量簽約均價(jià)促銷折扣渾南區(qū)域首創(chuàng)國際城50-180193900元/平首創(chuàng)國際城推出一棟整樓均價(jià)4000元/平米。沿海賽洛城53-89223895元/平

坤泰新界50-160269樓以下3200￥/m2

其他樓層3600￥/m2坤泰新界內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)3600元/平米，9樓以下3200元/平米。河畔新城90-140176800元/平一次性97折再新春好禮98折伊利亞雅灣170-2806平5500元/平一次性98折金水花城95-14074700元/平一次性97折，近期認(rèn)購再98折金地國際花園87-180293900元/平推出部分特價(jià)房金地長(zhǎng)青灣180-24036500元/平(高層）99折再98折同時(shí)根據(jù)客戶意向適當(dāng)給暗折金地濱河國際社區(qū)63-135203850元/平一次性97折東方威尼斯96-12255200-6300一次性96折。貸款97折，新春回饋可以再折扣萬科金域藍(lán)灣130-190485300元/平一次性96折，貸款98折。三日內(nèi)簽約總房款減1萬元萬科新里程剩余面積104-130平米194400元/平一次性96折長(zhǎng)白區(qū)域萬科城60-25252毛坯：4900元/平精裝：6800/平豪宅：8500元/平愛巢計(jì)劃；一次性付款96折遠(yuǎn)洋天地80-30078小高：6200元/平高層：4800元/平3萬頂6萬認(rèn)購麗灣國際49-122115188元/平總房款減3萬元111由成交監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，渾南地區(qū)各項(xiàng)目普通推出了不同程度的優(yōu)惠，大打價(jià)格戰(zhàn)，希望以價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)中取勝。致使渾南區(qū)域整體的平均銷售均價(jià)下調(diào)程度很大。目前銷售均價(jià)約為：5321元左右。112萬科金域藍(lán)灣復(fù)制其他城市同系列產(chǎn)品、泰式風(fēng)情左岸慧晶高度、品質(zhì)生活河畔公館洲際精裝豪宅上河城環(huán)境、健康浦江苑環(huán)境、景觀伊利亞特灣風(fēng)水、環(huán)境、景觀新世界水岸、風(fēng)水、大環(huán)境首創(chuàng)

國際化SR新城奧體、國際化社區(qū)泛華廣場(chǎng)美式綜合體社區(qū)遠(yuǎn)洋天地歸航，主打園林的特點(diǎn)萬科城一座城概念中海都市水岸、國際化社區(qū)東方威尼斯3公里都市水岸，365天度假生活瑞寶國際花苑滬港聯(lián)合的風(fēng)浦江苑上海浦東的概念用到最多的主題是國際，之后是環(huán)境、自然景觀、產(chǎn)品?；究梢杂玫降拇蠓秶黝}都已出現(xiàn)。營(yíng)銷主題關(guān)系著整案成敗與否，選出適合的差異化營(yíng)銷手段，而目前未被用到的是情感營(yíng)銷。113從以上可以看出，河邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，競(jìng)品均以130大面積以上3房戶型出現(xiàn)，但是銷售價(jià)格參差不齊，有河畔公館10000以上的高定位，也有毗鄰左岸慧晶4000左右的價(jià)格。再看項(xiàng)目特色方面，萬科金域藍(lán)灣主打泰式風(fēng)格，欲復(fù)制其他城市同系列產(chǎn)品。金地長(zhǎng)青灣以園區(qū)內(nèi)大型水景為主。其他區(qū)域競(jìng)品除觀河無特色可言。90平左右的面積雖然很多項(xiàng)目都有此類房型，但是都非主力產(chǎn)品，數(shù)量很小，建議以140平為主力戶型的同時(shí)，適當(dāng)增加90平方米的戶型；另外，園區(qū)風(fēng)格及配備獨(dú)樹一幟，加上品牌效應(yīng)；也許可以從這看似微小，實(shí)際銷售潛力巨大的空間中取得開盤效應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)114項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位+共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合企業(yè)戰(zhàn)略、目標(biāo)產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析潛在客戶分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析115必然的選擇過程建筑風(fēng)格項(xiàng)目選擇產(chǎn)品選擇戶型設(shè)計(jì)位置與交通外部自然環(huán)境社區(qū)規(guī)劃和景觀庭院細(xì)節(jié)處理116客戶群定位在渾南地區(qū)商品房項(xiàng)目的潛在客戶有如下的分析。購買階層：中產(chǎn)階層。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占37%，企事業(yè)單位中高層管理人員占39%，企事業(yè)單位中高級(jí)技術(shù)人員（如工程師）及初級(jí)技術(shù)人員，企事業(yè)單位普通工作人員，律師，普通公務(wù)員等占24%。購買動(dòng)機(jī)：71.5的客戶屬于自住型群體，而投資型客群僅占21.9%。年齡層次：客群隨著年齡增加，對(duì)于偏大戶型的承受能力較強(qiáng)，主力客群應(yīng)集中在社會(huì)新銳力量和資本階層，即30—50歲之間。置業(yè)次數(shù)：有39.6%的客戶屬于首次置業(yè)有60.4%客戶有二次以上的置業(yè)經(jīng)歷。產(chǎn)品選擇：其中二次置業(yè)者，有85.1%的客戶居住二室以上戶型，客群富裕程度較中等。目標(biāo)客戶群特點(diǎn)綜合分析117117來自區(qū)域：主要來自沈河區(qū)和平區(qū)。家庭結(jié)構(gòu)：以兩口、三口之家的結(jié)構(gòu)為主。心理價(jià)位：3800---6500元/平，最優(yōu)價(jià)格點(diǎn)是45萬，可接受的區(qū)域在34萬—75萬之間。購買偏好：習(xí)慣快節(jié)奏現(xiàn)代化生活模式，對(duì)稀缺景觀認(rèn)可度高，二房，三房的較受歡迎，80平方米—140平方米，周邊環(huán)境好，綜合素質(zhì)高的產(chǎn)品。家庭收入：家庭月收入在5000元以上，其中大部分在8000元以上的客戶群。目標(biāo)客戶群特點(diǎn)綜合分析118118個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及私企老板90萬為其接受的恰當(dāng)價(jià)格，超過130萬的總價(jià)將是定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域40-50歲高中或以上水平主要在中小型私營(yíng)企業(yè)工作以30萬的私家車為主要交通工具家庭月收入至少在4萬元以上，相當(dāng)部分家庭月收入在8萬左右一家五口以上（夫妻+子女+父母）由于生意繁忙，多光顧周邊食肆及娛樂消費(fèi)場(chǎng)所，容易忽略對(duì)下一代的照顧，故十分專注下一代的教育問題，對(duì)小孩教育的投入大，同時(shí)大量資金用于業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)關(guān)心社會(huì)時(shí)事，或是注重風(fēng)水，或是虛榮心作祟，但不屬于“暴發(fā)而愛顯富”的一群人，想享受居住環(huán)境，又注重家庭的天倫之樂，并十分關(guān)注樓盤的交通及與個(gè)人經(jīng)商點(diǎn)的距離。購房關(guān)注點(diǎn)主要集中在項(xiàng)目的整體檔次感、區(qū)位、私密性、物業(yè)管理.各類型目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析119119企事業(yè)單位中高層管理人員較為合適的價(jià)格應(yīng)該在70萬—95萬之間，超過100萬將是風(fēng)險(xiǎn)總價(jià)區(qū)域35-50歲；本科或以上；中國電信、證券、銀行、房地產(chǎn)、貿(mào)易等中高收入行業(yè)；以20萬的私家車或單位用車為主要交通工具；家庭月收入2萬元以上；一家三口（同時(shí)會(huì)考慮在附近為父母購房）；多光顧高檔食肆、應(yīng)酬方面的開支大，對(duì)穿著打扮的品牌及品味要求高，對(duì)家居的裝飾擺設(shè)的品味及檔次感要求較高；平時(shí)工作壓力大，特別希望有家的感覺，十分注重享受，無論是物質(zhì)的享受，還是生活舒適休閑的享受都十分關(guān)注，并對(duì)個(gè)人專業(yè)及管理能力的提高均投入較大的時(shí)間及精力。由于有所追求，加上見識(shí)面廣，因此對(duì)事物的品位及素質(zhì)要求較高；購房關(guān)注點(diǎn)主要集中在項(xiàng)目綜合質(zhì)素、小區(qū)環(huán)境、樓盤檔次、物業(yè)管理各類型目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析120120中高級(jí)技術(shù)人員（如工程師）及初級(jí)技術(shù)人員60萬以下為較為合適的價(jià)格定位，75超過萬將是風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)區(qū)域30-40歲本科或以上；房地產(chǎn)、建筑、律師、醫(yī)生、廣告等；以10--15萬的私家車或出租車為主要交通工具；家庭月收入10000元以上，而且多數(shù)以副職等額外收入存在；一家三口（夫妻+子女）；工作時(shí)間長(zhǎng)，并且“不定時(shí)”，多數(shù)在外就餐，但由于多為創(chuàng)意工作者，因此對(duì)“特色”甚為關(guān)注，喜歡光顧出名的或獨(dú)具特色的食肆及時(shí)裝店，多為高消費(fèi)一族；平時(shí)工作強(qiáng)度較大，并講求創(chuàng)意發(fā)揮及個(gè)人提升，家常常是另一個(gè)工作室，因此對(duì)居住環(huán)境的要求較高，舒適、寧靜、空氣清新的環(huán)境往往是其最佳的選擇。喜歡追求生活的豐富性，籍以拓闊自己的視野，并不斷在鞭策中前進(jìn)。購房關(guān)注點(diǎn)主要集中在產(chǎn)品亮點(diǎn)（園林、戶型、設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等）各類型目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析121121企事業(yè)單位普通工作人員，律師，普通公務(wù)員50萬以下為較為合適的價(jià)格定位，超過65萬將是風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)區(qū)域30-40歲；本科或以上；市政、公安、工商局、城管、稅局、房管局、國土局等；以8萬左右的私家車或單位用車為主要交通工具；家庭月收入在8000元以上；一家三口（夫妻+子女）；居家型客戶，收入主要用于生活品質(zhì)的提升，例如光顧特色食肆、旅游等，由于工作多以制服為主