執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2024/4/3執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2024/4/2執(zhí)行策略1現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況定位目標(biāo)客戶(hù)定位？項(xiàng)目市場(chǎng)定位/價(jià)格定位？發(fā)展商需求一樓商業(yè)價(jià)值如何最大化？產(chǎn)品建議裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)/租售建議/可售商業(yè)面積？戶(hù)型定位及分布？立面/智能化等其他建議？如何實(shí)現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目形象及命名建議？項(xiàng)目推廣思路與策略？執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告現(xiàn)狀寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售狀況？未來(lái)兩三年待開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓狀況？市場(chǎng)狀況2目標(biāo)。——項(xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)。——項(xiàng)目建議的基本出發(fā)點(diǎn)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策3海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓——利潤(rùn)最大化①本項(xiàng)目——迅速回籠資金（辦公）——長(zhǎng)短效益結(jié)合（商業(yè)）①本項(xiàng)目——寫(xiě)字樓7000多——提升商業(yè)可售比例——商業(yè)價(jià)值最大化②shoppingmall——品牌提升——長(zhǎng)期利益實(shí)現(xiàn)②shoppingmall③商業(yè)＋寫(xiě)字樓④超高層——利潤(rùn)最大化——品牌提升④超高層寫(xiě)字樓執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告海岸地產(chǎn)南中開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略③商業(yè)＋寫(xiě)字樓①本項(xiàng)目①本項(xiàng)目②shop4寫(xiě)字樓：——適度產(chǎn)品提升支撐價(jià)格合理增長(zhǎng)；——以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售率，迅速回籠資金。商業(yè)裙樓：——價(jià)值最大化；——租售并舉模式；——提升可售面積比例。世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓：世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目5問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題?！?xiàng)目現(xiàn)狀與目標(biāo)的差距執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策6問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售目標(biāo)？指標(biāo)20022003增長(zhǎng)率施工面積100.54136.8236％竣工面積13.1646.08250％銷(xiāo)售面積17.9419.549％空置面積12.7221.669.81％甲級(jí)寫(xiě)字樓供需狀況（萬(wàn)平米）(市國(guó)土局2004.03統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征：——供需失衡；——銷(xiāo)售緩慢；——空置比率增長(zhǎng)明顯；——市場(chǎng)壓力巨大。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題1:甲級(jí)寫(xiě)字樓大勢(shì)利空，如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售目標(biāo)？指標(biāo)2007問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域月租金狀況海王大廈南油45-50新保輝大廈南油50-55金輝大廈南油40-45新能源大廈南油30-35保利城大廈南山文化中心區(qū)45-50海景廣場(chǎng)蛇口40海洋石油大廈蛇口50-55區(qū)域周邊寫(xiě)字樓租賃狀況項(xiàng)目參照系價(jià)格預(yù)估————月租金55-60，投資回報(bào)9%；——收益還原均價(jià)7300-8000。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題2:區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格存在上限，項(xiàng)目檔次如何定位？項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)8南頭商圈南油商圈本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。蛇口商圈待建空地問(wèn)題3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南頭南油本項(xiàng)目游離于南山傳統(tǒng)商圈之外，周邊嚴(yán)重缺乏商業(yè)氛圍。9問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱(chēng)總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈500006000三層本元大廈324006400三層自由之光53913.88000三層喜年中心51713.466000三層展業(yè)中心3815.25800三層大慶大廈377005000四層財(cái)富廣場(chǎng)859478000三層國(guó)際商會(huì)中心1335958000三層銀座國(guó)際376853000二層投資大廈630002000二層本項(xiàng)目5920023200？商業(yè)規(guī)律——商業(yè)價(jià)值遞減規(guī)律客戶(hù)信心遞減規(guī)律三層死亡層限寫(xiě)字樓總建與商業(yè)之比慣性約為10:1，可保持立面形象整體統(tǒng)一，大氣挺拔。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告問(wèn)題4:項(xiàng)目立面形象如何營(yíng)造？項(xiàng)目名稱(chēng)總建面商業(yè)層數(shù)有色大廈10機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)資源。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告11寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗國(guó)際城市帶重要經(jīng)濟(jì)樞紐。項(xiàng)目地處城市經(jīng)濟(jì)帶樞紐節(jié)點(diǎn)，商務(wù)價(jià)值潛力巨大。機(jī)會(huì)1:整體城市規(guī)劃支撐西部商務(wù)發(fā)展執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寶安新中心區(qū)深圳中心區(qū)南山商務(wù)組團(tuán)南山商業(yè)文化中心區(qū)是港深穗12本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際城市帶的焦點(diǎn)區(qū)域?qū)毎残轮行膮^(qū)二線關(guān)放松，寶安與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系更加密切，南山成為關(guān)內(nèi)外商務(wù)聯(lián)系樞紐西部通道開(kāi)通，貨柜車(chē)全部改道，前海路將成為深圳的禮賓大道。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。新城大道與深南大道的貫穿，新城大道－深南大道－南油大道－濱海大道等主要商務(wù)干道體系支撐南山商務(wù)發(fā)展項(xiàng)目地處西部通道要沖，CEPA下的深港融合，項(xiàng)目成為深圳涉外經(jīng)濟(jì)前沿陣地執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告本項(xiàng)目未來(lái)三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟(jì)核心，成為港深穗國(guó)際13項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇口港的聯(lián)系，為項(xiàng)目帶來(lái)商務(wù)契機(jī)1號(hào)線執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告項(xiàng)目鄰近地鐵2號(hào)線南山中心站，地鐵加強(qiáng)南山中心區(qū)與科技園、蛇14名稱(chēng)現(xiàn)銷(xiāo)售率03年銷(xiāo)售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際100%24278自由之光90%28000有色金屬大廈90%5800英龍展業(yè)大廈100%13611機(jī)會(huì)2：甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓需求旺盛2002年開(kāi)盤(pán)部分甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況市場(chǎng)供應(yīng)量22.8萬(wàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量21.6萬(wàn)整體銷(xiāo)售比率95%2003年開(kāi)盤(pán)甲B級(jí)、公寓式寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告名稱(chēng)現(xiàn)銷(xiāo)售率03年銷(xiāo)售財(cái)富廣場(chǎng)100%35000銀座國(guó)際1015機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目剩余供應(yīng)量位置安聯(lián)大廈62008m2中心區(qū)江勝大廈附樓35000m2中心區(qū)航天立業(yè)大廈45000m2中心區(qū)華融大廈44100m2中心區(qū)貴州大廈35000m2中心區(qū)大中華交易廣場(chǎng)100000m2中心區(qū)捷美中心82723m2中心區(qū)新世界中心70000m2中心區(qū)星河項(xiàng)目20000m2中心區(qū)經(jīng)貿(mào)大廈45000m2車(chē)公廟明年廣場(chǎng)80000m2車(chē)公廟萬(wàn)潤(rùn)大廈40000m2車(chē)公廟東方銀座30000m2竹子林深航綜合辦公樓30000m2竹子林合計(jì)718831m2年份供應(yīng)項(xiàng)目2001西海岸新保輝2002保利城大廈2003無(wú)2004西海明珠寫(xiě)字樓2005光彩蛇口項(xiàng)目2006本項(xiàng)目南山可售寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)3：南山可售寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白2004-2006年中心區(qū)及西16南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年動(dòng)工）規(guī)劃未完成保利展覽館文娛用地希爾頓酒店（已達(dá)地面10層）南中共計(jì)47萬(wàn)商業(yè)辦公用地，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)，區(qū)內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告南山文化中心區(qū)項(xiàng)目動(dòng)向保利城大廈（售完）貴聯(lián)項(xiàng)目（2006年17機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶(hù)南油大道科技園蛇口工業(yè)區(qū)南油南山辦廠實(shí)業(yè)公司電子/科技/貿(mào)易/裝飾科技園IT/通訊/網(wǎng)絡(luò)蛇口工業(yè)區(qū)物流/高科技/貿(mào)易區(qū)域?qū)懽謽亲庥每蛻?hù)群體分布差異寫(xiě)字樓租用企業(yè)類(lèi)型人數(shù)面積海王大廈實(shí)業(yè)/網(wǎng)絡(luò)/通訊/律師/裝飾/地產(chǎn)/醫(yī)藥8-5070-1200100-300之間占65%保利城實(shí)業(yè)/貿(mào)易/科技/地產(chǎn)/裝飾西海岸電子/實(shí)業(yè)/科技/物流/裝飾新能源大廈實(shí)業(yè)/科技/貿(mào)易/證券/通訊/網(wǎng)絡(luò)金暉大廈實(shí)業(yè)/電子/科技/貿(mào)易新保輝大廈實(shí)業(yè)/裝飾/科技/網(wǎng)絡(luò)/公證處/律師/電視臺(tái)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告機(jī)會(huì)4：南油大道沿線、科技園存在大量潛在客戶(hù)南科技園蛇口工業(yè)18優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)?；_(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中站深南大道/南頭車(chē)流濱海大道車(chē)流蛇口車(chē)流科技園車(chē)流南油車(chē)流城市景觀執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告優(yōu)勢(shì):交通便捷/視野開(kāi)揚(yáng)/規(guī)模化開(kāi)發(fā)海濱公園生態(tài)公園地鐵南中19資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)——南中核心商業(yè)建筑Shoppingmall人流的強(qiáng)勢(shì)匯總建議——本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃需考慮該處人流的牽引希爾頓酒店——五星級(jí)酒店商務(wù)接待/會(huì)務(wù)核心場(chǎng)所資源利用——項(xiàng)目形象的借勢(shì)與提升間接客戶(hù)挖掘（辦事處/大公司接待處）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告資源（20萬(wàn)居住人群/希爾頓酒店/海岸商業(yè)廣場(chǎng)）海岸商業(yè)廣場(chǎng)20SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)?；_(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例偏高影響立面形象營(yíng)造威脅（T）：海岸項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶(hù)新興區(qū)域，市場(chǎng)關(guān)注度不夠機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿甲B級(jí)、公寓寫(xiě)字樓需求旺盛南油/蛇口/科技園潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：威脅（T）：機(jī)會(huì)（O）：21定位。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告定位。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告22減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)1、定位甲B級(jí)，挖掘景觀資源2、主打南油廠房/科技園租客3、規(guī)劃與shoppingmall關(guān)聯(lián)4、建筑與希爾頓呼應(yīng)1、規(guī)劃利好宣傳2、區(qū)域覆蓋與客戶(hù)牽引3、主動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)4、降低商業(yè)層數(shù)/街鋪?zhàn)畲蠡?、合理價(jià)格快速銷(xiāo)售2、給到實(shí)惠3、特色商業(yè)營(yíng)造4、配套局部亮點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（S）：交通便捷/臨近地鐵景觀開(kāi)揚(yáng)/較低容積率海岸規(guī)?；_(kāi)發(fā)資源綜合利用與希爾頓酒店關(guān)聯(lián)劣勢(shì)（W）：純寫(xiě)字樓/使用年限僅50年現(xiàn)狀缺乏商業(yè)商務(wù)氛圍不臨主干道商業(yè)比例高影響立面形象營(yíng)造機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃利好地處涉外經(jīng)濟(jì)前沿中端寫(xiě)字樓需求旺盛南周邊潛在需求量大南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在空白周邊20萬(wàn)居住人群威脅（T）：海岸內(nèi)部商業(yè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中心西區(qū)項(xiàng)目分流客戶(hù)新興區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度不夠我們的戰(zhàn)略1、產(chǎn)品差異化定位2、注意力經(jīng)濟(jì)營(yíng)造3、細(xì)化深挖客戶(hù)層4、迎合客戶(hù)產(chǎn)品特色營(yíng)造執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)23目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶(hù)定位——合理價(jià)格高銷(xiāo)售率——迅速回籠資金策略——1、把握南山寫(xiě)字樓空白；2、與中心西區(qū)等差異化客戶(hù)定位；3、主打南油廠房/科技園租用客戶(hù)；4、細(xì)化深挖客戶(hù)層。偶得客戶(hù)群游離客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群核心客戶(hù)群福田/羅湖客戶(hù)蛇口物流類(lèi)客戶(hù)租賃南油廠房/舊辦公樓實(shí)業(yè)公司南油/科技園電子/科技/網(wǎng)絡(luò)公司投資客大公司辦事處/接待處區(qū)域周邊其他租賃客戶(hù)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告目標(biāo)下的寫(xiě)字樓客戶(hù)定位——合理價(jià)格高銷(xiāo)售率——迅速回籠資金策24銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）企業(yè)形象一步到位（財(cái)富廣場(chǎng)）銀座國(guó)際（100%）開(kāi)創(chuàng)有氧辦公先河（銀座國(guó)際）中電信息大廈中電信息大廈（100%）建設(shè)部智能建筑示范樓盤(pán)（中電信息大廈）迎合客戶(hù)的三種開(kāi)發(fā)模式執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際中電信息大廈銀座國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)（100%）銀座國(guó)際（125銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：——不同空間空中花園營(yíng)造——生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)——生態(tài)休閑營(yíng)造（空中Golf）——頂層花園營(yíng)造——頂部綠化隔熱層——開(kāi)放式陽(yáng)光餐廳執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告銀座國(guó)際模式生態(tài)空間體系：執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)26中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：——樓宇自動(dòng)化（BA）（空調(diào)/送排風(fēng)/冷凍/給排水/變配電/電梯等智能調(diào)控）——辦公自動(dòng)化（OA）（遠(yuǎn)程抄表，物業(yè)管理自動(dòng)化）——保安自動(dòng)化（SA）（電子巡更系統(tǒng)/停車(chē)場(chǎng)遠(yuǎn)距離感應(yīng)式IC卡管理系統(tǒng)）——通訊自動(dòng)化（CA）（結(jié)構(gòu)化布線/寬帶1000兆主干線/100兆交換到桌面）——消防自動(dòng)化（FA）（多線程現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備接駁/火警探測(cè)器/自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警等）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告中電信息大廈模式中電信息大廈5A智能化營(yíng)造：執(zhí)行策略南山文化27三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核心競(jìng)爭(zhēng)力高檔形象營(yíng)造生態(tài)空間營(yíng)造智能化營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)人文體驗(yàn)高效率體驗(yàn)形象高舉高打生態(tài)賣(mài)點(diǎn)的推廣后SARS時(shí)代思考迎合國(guó)際化現(xiàn)代辦公潮流支撐點(diǎn)立面形象/公共空間高檔氣派等樓宇生態(tài)小空間營(yíng)造5A智能化優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)成本較低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用效率高空間形式深入挖掘開(kāi)發(fā)成本不高硬件配置形成局部亮點(diǎn)劣勢(shì)對(duì)項(xiàng)目先天條件要求高，各方面能形成支撐易于克隆打壓后續(xù)價(jià)格開(kāi)發(fā)成本高硬件投入多結(jié)合本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)契合“綠色南山”的區(qū)域定位，建議本項(xiàng)目采用銀座國(guó)際模式（生態(tài)空間營(yíng)造）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告三種模式的對(duì)比分析模式財(cái)富廣場(chǎng)模式銀座國(guó)際模式中電信息大廈核28我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣(mài)空間折扣店——低價(jià)業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂(lè)、沃爾瑪）專(zhuān)賣(mài)型——某類(lèi)產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店（蘇林電器、樂(lè)安居）景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（??）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（??）華強(qiáng)北購(gòu)物中心類(lèi)型歸納景觀型——藝術(shù)化外觀形成旅游景點(diǎn)（空缺）娛樂(lè)型——零售店+娛樂(lè)設(shè)施（空缺）生活型——常見(jiàn)的滿(mǎn)足日常生活需求（海雅百貨）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣(mài)空間折扣店——低29商業(yè)類(lèi)型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmall增加售賣(mài)空間，寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位南山CBD?首席高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)類(lèi)型定位街鋪?zhàn)畲蠡纳虡I(yè)步行網(wǎng)絡(luò)——streetmal30規(guī)劃。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告規(guī)劃。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告31產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)32商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀視野開(kāi)揚(yáng)都市景觀NW——南向視野開(kāi)揚(yáng)——高層主體排布建議南高西低“L”排布——高層主體沿西南側(cè)排布，與希爾頓形成退讓?zhuān)g距更為協(xié)調(diào)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑主體排布建議20層以上生態(tài)公園景觀海濱公園視野開(kāi)33生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)構(gòu)想將大面積的裙樓屋面設(shè)計(jì)為空中主題廣場(chǎng)，使其成為基地西南端海岸ShoppingMall的片段和延續(xù)，塑造多種行為空間的體驗(yàn)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想1（平面多層次生態(tài)體系）退臺(tái)式空中花園空中生34商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園退臺(tái)式立面設(shè)計(jì)——每三層退臺(tái)——形成100平米空中花園空中生態(tài)廣場(chǎng)——裙樓頂層設(shè)置架空層——架空層設(shè)置6米高度——石材結(jié)合水體和局部綠植與草坪構(gòu)成城市廣場(chǎng)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑平面排布建議寫(xiě)字樓主入口寫(xiě)字樓次入口核心筒位置退35生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋生態(tài)走廊構(gòu)想——電梯圍繞生態(tài)走廊設(shè)置——每隔三層可考慮由走廊向外延展出一層弧形平臺(tái)共享空間弧形平臺(tái)共享空間——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園生態(tài)走廊執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告生態(tài)空間體系構(gòu)想2（立面多層次生態(tài)體系）NW——陽(yáng)光電梯廳＋36商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——150平米空中花園——西側(cè)主體屋頂花園南側(cè)主體退臺(tái)建議——每三層退臺(tái)——形成150平米空中花園——退臺(tái)部分應(yīng)不超過(guò)主體高度的1/3弧形平臺(tái)共享空間——設(shè)置觀光電梯——聯(lián)系商務(wù)/廣場(chǎng)預(yù)商業(yè)——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）——形成150平米空中花園——頂部綠化隔熱層——天頂空中花園執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面營(yíng)造建議——每三層退臺(tái)（全退臺(tái)）南側(cè)主體退臺(tái)37100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板流通空氣層外側(cè)鋪設(shè)具有遮陽(yáng)功能的磚幕墻外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想3（生態(tài)有氧呼吸構(gòu)想）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板外墻子系統(tǒng)生態(tài)空間體系構(gòu)想338“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超群外墻材質(zhì)商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告“磚幕墻”和超大尺度外窗玻璃構(gòu)成的外立面建筑細(xì)部精致，品位超39寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面做室外機(jī)百葉和遮陽(yáng)構(gòu)件，鋼+玻璃的組合烘托出強(qiáng)烈的時(shí)代感，是現(xiàn)代Office中常用的手法外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫(xiě)字樓可用鋼架格柵罩金屬網(wǎng)面外墻材質(zhì)鋼+玻璃商務(wù)平臺(tái)建筑立面40綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告綠色生態(tài)寫(xiě)字樓法蘭克福馬克斯大廈商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議執(zhí)行策41商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字樓群，色彩清雅干凈，濱海氣息強(qiáng)烈外立面用冷灰綠+洋紅色的搭配會(huì)產(chǎn)生意想不到的靚麗效果執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議建筑色彩由香港維多利亞港灣眺望對(duì)岸寫(xiě)字42商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的營(yíng)造—頂部輪廓是構(gòu)成城市天際線的重要“一筆”寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔大氣底部+頂部執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商務(wù)平臺(tái)建筑立面建議寫(xiě)字樓第五立面的寫(xiě)字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求43頂部燈光工程構(gòu)想——增強(qiáng)夜間照明指數(shù)南山商業(yè)文化中心區(qū)標(biāo)志性符號(hào)形成視覺(jué)焦點(diǎn)弱化區(qū)域人氣不旺帶來(lái)的負(fù)面影響第五立面營(yíng)造執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告頂部燈光工程構(gòu)想——第五立面營(yíng)造執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期44建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字樓辦公空間展示執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告建筑裝修入口大堂內(nèi)外的裝修設(shè)計(jì)可直接提升寫(xiě)字樓的形象檔次寫(xiě)字45便利性、融合性、安全私密性——與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車(chē)的車(chē)庫(kù)與商業(yè)停車(chē)完全區(qū)隔相關(guān)建議：大堂/停車(chē)場(chǎng)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告便利性、融合性、安全私密性——相關(guān)建議：大堂/停車(chē)場(chǎng)執(zhí)行策略46產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)商務(wù)平臺(tái)營(yíng)造執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告產(chǎn)品規(guī)劃建議街鋪?zhàn)畲蠡疭treetMall營(yíng)造高附加值生態(tài)47商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分·Block1:地下一層集中商業(yè)（可做綜合超市）·Block2：首層沿街商業(yè)+內(nèi)商業(yè)街·Bloc3：商業(yè)BOX（三層）·地下一層商業(yè)面積：11000·首層商業(yè)建筑面積：9200·BOX建筑面積：3000·商業(yè)總建筑面積：23200·寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800·辦公總建面：36000·總建筑面積：59200·覆蓋率：40%·容積率：3.5消防坡道規(guī)劃建議地下車(chē)庫(kù)入口Block3Block2(1)Block2(1)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)分布：商業(yè)共分三部分消防坡道規(guī)劃建議地下車(chē)庫(kù)入口Bloc48新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推廣區(qū)標(biāo)志性等候點(diǎn)與希爾頓酒店視覺(jué)關(guān)聯(lián)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)（磁力效應(yīng)）戶(hù)外昭示（售賣(mài)功能）信息發(fā)布（潮流陣地）執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū)制造聚焦點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)新業(yè)態(tài)的營(yíng)49Box-Shopping的建筑形式人流匯集/信息發(fā)布/營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)格化展示執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Box-Shopping的建筑形式人流匯集/信息發(fā)布/營(yíng)銷(xiāo)的50商業(yè)BOX位于北邊入口廣場(chǎng)的BOX-SHOPPING運(yùn)用解構(gòu)手法從商業(yè)主體中分離出來(lái)，造型由幾何體的扭曲、穿插構(gòu)成，集商業(yè)功能、聯(lián)系空間、雕塑感于一身。執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)BOX位于北邊入口廣場(chǎng)的BOX-SHOPPING運(yùn)用解構(gòu)51Box-Shopping的功能示意建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與負(fù)一層商業(yè)、商場(chǎng)及架空層連接；人流匯聚：Box是地下商業(yè)/車(chē)庫(kù)/地面/架空層等人流集散的場(chǎng)所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè)間交通的組織；展示場(chǎng)所：Box具有的信息發(fā)布/昭示/人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣(mài)空間；執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Box-Shopping的功能示意建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與負(fù)一層52商業(yè)入口商業(yè)入口寫(xiě)字樓入口寫(xiě)字樓入口本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，地塊北側(cè)商業(yè)基底退紅線60米做入口廣場(chǎng)，人流可通過(guò)商業(yè)BOX進(jìn)入商業(yè)內(nèi)街，或進(jìn)入地下商城，還可通過(guò)BOX的玻璃連廊到達(dá)空中廣場(chǎng)，空間層次豐富有趣，寫(xiě)字樓呈“L”型退臺(tái)布置在地塊西南角，在裙樓上架空一層，讓出屋頂花園，結(jié)合樓體退臺(tái)綠化的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造一個(gè)綠色生態(tài)的寫(xiě)字樓形象。規(guī)劃建議商業(yè)次入口消防環(huán)道22F1F執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)入口商業(yè)入口寫(xiě)字樓入口寫(xiě)字樓入口本項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中53——彩色羅馬營(yíng)造與眾不同的街區(qū)氛圍，凸現(xiàn)自身獨(dú)特品位及特色風(fēng)格，讓閑逛成為一種享受內(nèi)街構(gòu)想執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告——彩色羅馬營(yíng)造與眾不同的街區(qū)氛圍，凸現(xiàn)自身獨(dú)特品位及特54ACTION各類(lèi)著名美食各種主題游藝場(chǎng)所吸引成千兒童、眾多的家庭

，將此視作周末度假的理想場(chǎng)所

增加娛樂(lè)趣味性：執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告ACTION各類(lèi)著名美食增加娛樂(lè)趣味性：執(zhí)行策略南山文化中心55商業(yè)立面沿街商業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一鮮明，色彩鮮亮?xí)r尚，具廣告昭示性商業(yè)街執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告商業(yè)立面沿街商業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一鮮明，色彩鮮亮?xí)r尚，具廣告昭示性商56標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來(lái)之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車(chē)場(chǎng)緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長(zhǎng)期定居臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約相關(guān)配置建議執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)常規(guī)設(shè)施高速電梯使用選57功能定位：商業(yè)+辦公商業(yè)BOX寫(xiě)字樓核心筒空中廣場(chǎng)總體規(guī)劃歸納水體商業(yè)內(nèi)街光廊入口廣場(chǎng)玻璃連廊22F1F執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告功能定位：商業(yè)+辦公商業(yè)BOX寫(xiě)字樓核心筒空中廣場(chǎng)總體規(guī)劃歸58推廣?！统杀局毙I(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告推廣。——低成本直效營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告59——營(yíng)造轟動(dòng)效應(yīng)——形象提升——高規(guī)格推介計(jì)劃——結(jié)合增值VIP計(jì)劃Action1.產(chǎn)品推介會(huì)暨增值投資計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)ACTION2.——增值VIP計(jì)劃2次轟動(dòng)效應(yīng)——1、（排優(yōu)惠）2千元抵2萬(wàn)，每日遞減500元；2、（排房號(hào)單位）啟動(dòng)時(shí)間——2004年9月—開(kāi)盤(pán)執(zhí)行策略南山文化中心項(xiàng)目前期策劃報(bào)告Action1.產(chǎn)品推介會(huì)暨增值投資計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)A60Action3:南油/蛇口/科技園寫(xiě)字樓巡展Action5:DM直郵Actio