2021年房地產企業(yè)稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃歐陽光明（2021.03.07）**地產**地產納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負和規(guī)避稅務風險的目的，而在稅法允許的范圍內，通過經營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。通過對**項目進行稅收提前籌劃，而不是事后的補救，以達到減輕公司稅負和規(guī)避稅務風險的目的?！咎粕椒康禺a企業(yè)應納稅稅率】計稅名稱稅率（％）1增值稅5月之前項目5或之后112城建稅0.353教育費附加0.154地方教育費附加0.15土地增值稅（預交）26印花稅（產權轉移）0.057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤）25行業(yè)稅負：房地產開發(fā)企業(yè)的整體稅負率為10%左右?！局饕愂栈I劃方法】一、利用稅收優(yōu)惠二、收入分散法三、增加扣除項目金額法【籌劃方法在各階段的運用】一、總包施工單位、監(jiān)理、造價咨詢、跟蹤審計單位招標*歐陽光明*創(chuàng)編 2021.03.07確定施工、監(jiān)理、造價咨詢、跟蹤審計單位擬定、簽訂合同稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：簽訂工程合同時：盡量爭取“甲方供材”，既可以保證項目質量，又可以在合理范圍內合同中虛增材料金額提高項目成本（避免項目最后不能核定征收所得稅及土地增值稅時成本過低稅負過重）。“甲供材料”有兩種流程：如下圖：模式一：合同內甲供（即甲控）在簽訂工程合同內注明，乙方委托甲方代購材料，銷貨方將發(fā)票開具給乙方（建筑安裝企業(yè)），并由甲方將該項發(fā)票轉交給乙方。甲方為乙方代購材料，乙方將甲代購材料應全額計入工程造價，一并計征增值稅開具“建筑業(yè)”發(fā)票?！牧瞎?'I發(fā)票）、施工方 JI發(fā)票）甲方模式二：合同外甲供在簽訂工程合同內注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā)票開具給甲方，甲方提供的材料價款不包括在工程合同內。乙方承包工程在開具發(fā)票時“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額?！覆牧瞎?I發(fā)票）甲方“甲供材料”的缺點是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓力，需提前做好融資安排。二、招標合同備案1、 根據住建局要求進行合同備案三、建設工程施工許可證辦理辦理《建設工程施工許可證》四、施工組織施工組織五、辦理《商品房預（銷）售許可證》六、銷售項目營銷籌備期稅收籌劃（收入分散法）：為了緩解資金壓力，未取得《商品房預售許可證》的情況下，可采取誠意金、意向金方式收取準業(yè)主款項，以滿足開發(fā)項目建設的資金需要。房地產企業(yè)收取的“誠意金”，不是按照合同約定收取的，僅僅是按照《訂房單》（或類似憑據）約定收取的，它不受《合同法》約束。項目預熱期項目開盤前準備稅務籌劃（收入分散法）：成立裝飾裝修公司或找一家資質高的裝飾裝修聯(lián)營，在合理范圍內分出一部分收入，這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以節(jié)省增值稅稅金及附加（分出收入部分對應的5%土地增值稅可節(jié)??；增值稅稅金及附加稅率：進銷相抵后約5.65%，裝飾裝修3.39%，可節(jié)省2.26%）。注：關鍵在于如何讓客戶同時簽訂購房協(xié)議及裝修協(xié)議，可能對銷售造成一定的影響。優(yōu)點：地產可以節(jié)省分出部分7.26%的稅金，*歐陽光明*創(chuàng)編 2021.03.07客戶可以節(jié)省分出部分6%的費用（契稅及維修基金）。缺點：購房客戶將來出售時由于購買發(fā)票金額較小導致相應的稅金增加。如果客戶考慮到這一點可能會不愿意接受這種購買方式。開盤稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：依稅法規(guī)定，房地產企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15％內據實扣除。集團公司的廣告費，對于與地產公司業(yè)務有關聯(lián)的部分，可由地產公司承擔部分費用。日常銷售稅收籌劃（分散收入法）：根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[]31號文規(guī)定：房地產企業(yè)未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入應先按毛利率計算當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。據此，我公司“預收賬款”應按照15%的利潤率扣除相關成本費用后,繳納企業(yè)所得稅。稅務稽查重點：企業(yè)預售款金額。查實企業(yè)預售款后，以此作為企業(yè)補交增值稅及附加、土地增值稅（2%預交）、企業(yè)所得稅。稅務稽查局獲取企業(yè)預售信息來源：銀行、房管部門。企業(yè)應對：依據購房合同。購房合同分三類：全款、分期付款、辦理按揭。對按揭類客戶，需及時去稅務局開票，及時辦理按揭。對全款、分期類客戶，可以暫緩開出發(fā)票。未開發(fā)票的收據，暫緩進財務預售帳款科目。清盤七、工程建設主體施工變更簽證工程款支付籌劃方案（增加扣除項目金額法）:取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負責這部分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設法放進結算書中，體現(xiàn)在結算造價中。外檐裝修材料確定。甲控、甲分包材料招標稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：以冀東混凝土為例。**項目建筑面積按50000平米計算，單方混凝土招標價300元/方，我方可以按照345元/方結算（需簽定合同），達到虛增成本的目的。水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開安裝，利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務籌劃，參與安裝合同的簽定。7、工程款結算稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負責這部分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設法放進結算書中，體現(xiàn)在結算造價中。虛增成本的目的：可以少繳房地產企業(yè)所得稅。開發(fā)商多繳了6%左右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅，少繳25%的企業(yè)所得稅。這也是為什么房地產公司大部分都設有建筑公司的動機之一。不過現(xiàn)在稅務局也學精了，對房地產的關聯(lián)企業(yè)查得很嚴。關聯(lián)公司的在避稅方面的主要作用：虛增成本。當然在其他方面也有作用。8、施工方稅收籌劃：1）總包以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。2）總包為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3）總包為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月*歐陽光明*創(chuàng)編30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。5）總包建筑安裝工程費:材料（設備）+人工+施工機具使用費+安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費+稅金稅籌：財務人員要參與招投標階段、在標書中約定增值稅稅率：約定3%或約定11%。施工方中標后：建筑安裝工程費組成項目中材料（設備）+人工+施工機具使用費+安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費不含稅部分已經確認了。下一步就是選擇使用稅率。施工方可以選擇3%稅率（甲供），可以選擇11%稅率，如果都可以抵扣，對開發(fā)商的成本沒有任何影響。施工方如果可抵扣項少，會選擇3%適用稅率。開發(fā)商可以要求施工方開具3%稅率的增值稅專用發(fā)八、九、八、九、十、毛坯房竣工驗收備案毛坯房結算毛坯房竣工結算工程款支付精裝修工程精裝設計單位招標*歐陽光明*創(chuàng)編精裝工程設計稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：以設計勞務為例：境外機構除設計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情況外，設計方案、繪圖等業(yè)務全部在中國境外進行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入有稅收優(yōu)惠。精裝施工單位招標成品房裝修十一、配套工程配套手續(xù)配套施工竣工結算稅收籌劃：取得合法票據，并附相關工程結算書，最好經集團審計部（或審計部聘請獨立第三方）審計。與政府收費有關的內容：向政府有關部門爭取盡快退返：城市基礎設施配套費、城市綠化費、城區(qū)建校費、防雷設計費、建筑噪音排污費、余泥清運費的可退返部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗收室內空氣檢測成品房驗收備案*歐陽光明*創(chuàng)編 2021.03.07辦理住宅準入證所需資料住宅準入證手續(xù)辦理竣工備案手續(xù)稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：（1）按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售（普通標準住宅的界定必須以財稅[]141號規(guī)定的為準），增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；（2）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（3）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（4）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（5）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。相關文件：國稅發(fā)[]187號（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1、房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3、直接轉讓土地使用權的。*歐陽光明*創(chuàng)編 2021.03.07（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務機關規(guī)定的其他情況。十三、入住前準備入住準備辦理地名手續(xù)物業(yè)用品儲備物業(yè)接收鑰匙、驗房十四、辦理入住辦理入住售后維修十五、售后及移交投訴處理裝修管理施工資料整理及移交供暖通煤氣*歐陽光明*創(chuàng)編 2021.03.07整體移交物業(yè)。稅收籌劃（收入分散法）：房地產企業(yè)在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。房地產企業(yè)在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納增值稅，這就加大了房地產企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。產品問題總結及反饋初始登記產權證辦理稅務籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1.5%.相關文件：10月22日財稅[]137號10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費用稅收籌劃】管理費用稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：總機構管理費用，可按一定比例向地產公司分攤，增大了地產公司成本，以此減少地產公司的利潤。利息費用稅收籌劃（增加扣除項目金