2016年4月自考00169房地產(chǎn)法試題及答案含解析

房地產(chǎn)法年月真題

0016920164

1、【單選題】形式意義上的房地產(chǎn)法是指（）。

《城市房地產(chǎn)管理法》

《土地管理法》

A:

《商品房銷售管理辦法》

B:

《城市房屋租賃管理辦法》

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P53)形式意義上的房地產(chǎn)法是指《城市房地產(chǎn)管理

法》。

2、【單選題】對新建房屋進行的權(quán)屬登記屬于（）。

轉(zhuǎn)移登記

初始登記

A:

總登記

B:

變更登記

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P68)對新建房屋進行的權(quán)屬登記屬于初始登記。

3、【單選題】按土地用途進行分類，我國的土地可以分為（）。

農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地

農(nóng)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地

A:

住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地

B:

農(nóng)用地、工商業(yè)用地、軍事用地

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P85)按土地用途進行分類，我國的土地可以分為農(nóng)

用地、建設(shè)用地、未利用地。

4、【單選題】下列關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的說法中，正確的是（）。

小產(chǎn)權(quán)房的“小”強調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的所有權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房的“小”強調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得房屋的使用權(quán)

A:

任何人不能取得小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)

B:

C:

農(nóng)村居民都可以取得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P87)小產(chǎn)權(quán)房的“小”強調(diào)的是城鎮(zhèn)居民不能取得

房屋的所有權(quán)。

5、【單選題】以招標(biāo)方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的主體是（）。

省、市、縣人民政府國土資源行政主管部門

市、縣人民政府國土資源行政主管部門

A:

市、縣人民政府

B:

市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P104)招標(biāo)出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)，是指市、縣

人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和?/p>

他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

6、【單選題】建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國有土地享有的（）。

占有、使用、處分的權(quán)利

使用、收益、處分的權(quán)利

A:

占有、收益、處分的權(quán)利

B:

占有、使用、收益的權(quán)利

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P90)建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對國有土地享有的占

有、使用、收益的權(quán)利。

7、【單選題】根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得

的《暫定資質(zhì)證書》的有效期為（）。

6個月

9個月

A:

1年

B:

2年

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P118)根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)

定，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書》的有效期為1年。

8、【單選題】申請人民法院強制執(zhí)行征收補償決定的案件，其管轄的法院是（）。

申請人所在地基層人民法院

申請人所在地中級人民法院

A:

房屋所在地基層人民法院

B:

房屋所在地中級人民法院

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P101)申請人民法院強制執(zhí)行征收補償決定的案件，

其管轄的法院是房屋所在地基層人民法院。

9、【單選題】下列建設(shè)用地中，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（）。

住宅用地

工業(yè)用地

A:

商業(yè)用地

B:

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P102)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)

定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重

點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

10、【單選題】根據(jù)我國現(xiàn)行立法規(guī)定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（）。

40年

50年

A:

70年

B:

100年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P92)出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)，依《城鎮(zhèn)國有土

地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，其最高年限按下列用途確定：（1）居

住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50

年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

11、【單選題】根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，在正常使用條件下，電氣管線、給

排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。

1年

A:

2年

3年

B:

5年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P138)根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，建

設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工

程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生

間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

12、【單選題】建設(shè)工程監(jiān)理的現(xiàn)場監(jiān)理工程師享有的權(quán)利是（）。

行政命令權(quán)

處罰權(quán)

A:

審批監(jiān)督權(quán)

B:

起訴權(quán)

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P134)按照國際慣例，現(xiàn)場監(jiān)理工程師應(yīng)具有以下

權(quán)利：（1）決定權(quán)；（2）審批監(jiān)督權(quán)；（3）建議權(quán)。

13、【單選題】下列各項中，屬于商品房預(yù)售條件之一的是（）。

已經(jīng)開始施工建設(shè)

房屋已裝修完工

A:

已發(fā)布預(yù)售廣告

B:

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P143)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已交付

全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許

可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%

以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

14、【單選題】建設(shè)工程投標(biāo)保證金最高不得超過人民幣（）。

10萬元

20萬元

A:

30萬元

B:

50萬元

C:

D:

答案：D

解析：建設(shè)工程投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式，一般不得超過投標(biāo)總

價的2%,最高不得超過50萬元。

15、【單選題】房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)之一是（）。

將抵押的房地產(chǎn)交抵押權(quán)人管理

保持抵押的房地產(chǎn)價值

A:

就同一房地產(chǎn)不得再次設(shè)立抵押

B:

優(yōu)先履行主債務(wù)

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P205)保持抵押的房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)抵押人的義務(wù)

之一。

16、【單選題】業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利之一是（）。

代表所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作

參加業(yè)主大會會議，但不一定有投票權(quán)

A:

管理業(yè)主委員會的工作

B:

提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P184)依據(jù)《物權(quán)法》第76條和《物業(yè)管理條

例》第6條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會

議事規(guī)則的建議，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作等諸多權(quán)利。

17、【單選題】我國推行住房公積金制度的起始時間是（）。

1994年

1996年

A:

1998年

B:

2000年

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P230)1994年11月23日，財政部、國務(wù)院住房

制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，標(biāo)志

著我國住房公積金制度的建立。

18、【單選題】物業(yè)管理的法律性質(zhì)是（）。

行政管理

公共管理

A:

服務(wù)

B:

既管理，也服務(wù)

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P182)依據(jù)《物權(quán)法》第82條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)

督。物業(yè)管理的主要內(nèi)容是服務(wù)，而不是管理。

19、【單選題】下列不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是（）。

所有權(quán)、使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)

承包經(jīng)營的農(nóng)村土地

A:

城鎮(zhèn)居民的自有房屋

B:

其他地上附著物

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P202)依據(jù)《物權(quán)法》第184條，下列房地產(chǎn)不得

抵押：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用

權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單

位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不

明或者有爭議的房地產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；（6）法律、行政法

規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

20、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)貸款不僅要符合貸款銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定，而且要（）。

公開、公平、公正

合法、有效、足值

A:

充分、及時、有效

B:

合規(guī)、公開、有效

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P210)］房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔(dān)保要合法、有效、足

值，并符合貸款銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程

部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%。

21、【單選題】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（）。

監(jiān)督機構(gòu)

A:

決策機構(gòu)

權(quán)力機構(gòu)

B:

執(zhí)行機構(gòu)

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P186)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是經(jīng)業(yè)

主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，在物業(yè)管

理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

22、【單選題】廉租房住戶退回廉租房的情形之一是無正當(dāng)理由連續(xù)未在所承租的廉租房居

住的時間達到（）。

2個月以上

3個月以上

A:

6個月以上

B:

12個月以上

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P227)在下列情況下，享受實物配租的家庭應(yīng)當(dāng)按

合同約定退回廉租住房：（1）將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途的；（2）無

正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（3）無正當(dāng)理由累積6個月

以上未繳納廉租住房租金的。

23、【單選題】下列屬于公共租賃住房出租對象的是（）。

城鄉(xiāng)低收入階層

城鎮(zhèn)單身職工

A:

家庭成員多的職工

B:

在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P227)公共租賃住房是指由公共財政投資或企業(yè)或

其他機構(gòu)投資建設(shè)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定

就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

24、【單選題】下列各項中，屬于住房公積金制度特征之一的是（）。

救濟性

互助性

A:

營利性

B:

扶助性

C:

D:

答案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P230)住房公積金具有以下特征：（1）強制性和義

務(wù)性；（2）融資性、互助性；（3）保障性住房公積金是我國住房保障體系的一項重要制

度。

25、【單選題】下列關(guān)于住房公積金管理中心的表述，正確的是（）。

屬于事業(yè)單位

屬于政府機關(guān)

A:

不得設(shè)立分支機構(gòu)

B:

不具體從事住房公積金的核算

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P231~232)住房公積金管理中心是直屬城市人民政

府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，負責(zé)住房公積金的管理運作?？h（市）不設(shè)立住

房公積金管理中心，有條件的縣（市）可以設(shè)立分支機構(gòu)。住房公積金管理中心與其分支

機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實行統(tǒng)一的規(guī)律制度，進行統(tǒng)一核算。

26、【單選題】下列情形中，可以免征土地增值稅的是（）。

企業(yè)用于投資轉(zhuǎn)讓房屋

建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目的30％

A:

個人用于投資轉(zhuǎn)讓房屋

B:

個人居住滿5年，由于工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P241)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自

用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增

值稅。

27、【單選題】契稅的征稅對象是（）。

房屋租賃

房屋抵押

A:

房屋出售

B:

房屋繼承

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P243)契稅的征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行

為，具體包括國有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋

買賣、房屋贈與和房屋交換。

28、【單選題】下列各項中，屬于商品房包銷的特征之一的是（）。

穩(wěn)定性

風(fēng)險性

A:

規(guī)范性

B:

收益性

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P174~175)商品房包銷具有以下特征：（1）合作性

和分工性；（2）風(fēng)險性；（3）排他性；（4）包銷商權(quán)限的廣泛性。

29、【單選題】住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于

（）。

單位職工集體建房

擔(dān)保

A:

購買國債

B:

公共設(shè)施建設(shè)

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P233)住房公積金管理中心在保證住房公積金提取

和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房

公積金管理中心不得向他人提供擔(dān)保。

30、【單選題】下列不屬于物業(yè)服務(wù)合同特點的是（）。

綜合性

單一性

A:

有償性

B:

雙務(wù)性

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P191)物業(yè)服務(wù)合同具有以下特點：（1）物業(yè)服務(wù)

合同是綜合性的合同；（2）物業(yè)服務(wù)合同是有償、雙務(wù)性質(zhì)的合同；（3）物業(yè)服務(wù)合同

的標(biāo)的是行為。

31、【多選題】國家征收集體土地的條件包括（）。

國家需要

集體同意

A:

公共利益需要

B:

足額補償，妥善安置

C:

遵循法定的程序

D:

答E:案：CDE

解析：【正確答案】CDE【答案解析】(P77)

32、【多選題】國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式包括（）。

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

國有土地租賃

A:

國有土地使用人作價出資

B:

國家對集體土地征收

C:

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

D:

答E:案：ABCE

解析：【正確答案】ABCE【答案解析】(P91~92)國家可以通過與建設(shè)用地使用權(quán)人的合

同設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，也可以行政劃撥的方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。其中合同設(shè)立包

括：（1）國有建設(shè)使用權(quán)出讓；（2）國有土地租賃；（3）國有土地使用權(quán)作價出資和

入股。

33、【多選題】《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為（）。

特級

一級

A:

二級

B:

三級

C:

四級

D:

答E:案：BCD

解析：【正確答案】BCD【答案解析】(P188)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第3條把

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低

等級核定，并設(shè)1年的暫定期。

34、【多選題】房地產(chǎn)信托融資與REITs的區(qū)別有（）。

REITs實質(zhì)上是證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，而房地產(chǎn)信托融資主要是債權(quán)式投資

REITs可以直接持有運營不動產(chǎn)，并享有法律上的權(quán)屬，而房地產(chǎn)信托融資不轉(zhuǎn)移信托財產(chǎn)

A:

的權(quán)屬

B:

REITs通過專業(yè)化的管理，從事多樣化的投資，而房地產(chǎn)信托融資以單一項目為主

REITs產(chǎn)品周期較長，一般為10～15年，而房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品周期較短，一般為3—5年

C:

REITs的投資份額流動性較差，而房地產(chǎn)信托融資具有較高的流動性和變現(xiàn)性

D:

答E:案：ABC

解析：【正確答案】ABC【答案解析】(P220~221)

35、【多選題】房地產(chǎn)估價的原則包括（）。

獨立、客觀、公正原則

合法原則

A:

替代原則

B:

最高最佳原則

C:

估價時點原則

D:

答E:案：ABCDE

解析：【正確答案】ABCDE【答案解析】(P170)除了獨立、客觀、公正原則外，《房地

產(chǎn)估價規(guī)范》要求房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時

點原則。

36、【問答題】房地產(chǎn)

答案：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)的實體和依托于物質(zhì)實體上

的權(quán)益。

37、【問答題】商品房銷售廣告

答案：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者

無形媒介為載體，發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)

項目介紹的廣告。

38、【問答題】買賣不破租賃規(guī)則

答案：是指房屋在租賃期間，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣而發(fā)生的所有權(quán)的變動的，不

影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

39、【問答題】住房公積金

答案：是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城

鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工，依法繳存的長期住房儲

金。

40、【問答題】土地增值稅

答案：是指對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，一起轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計

稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。

41、【問答題】簡述房屋登記與土地登記的關(guān)系。

答案：（1）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級

以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并

頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管

理部門申請房產(chǎn)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更

改土地使用權(quán)證書。

42、【問答題】簡述建設(shè)工程施工合同承包人的一般義務(wù)。

答案：（1）按照設(shè)計文件和施工合同嚴格施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減

料；（2）接受發(fā)包人的必要監(jiān)督；（3）按期完成和交付合格工程；（4）保修責(zé)任和損

害賠償責(zé)任。

43、【問答題】簡述申請購買限價商品住房應(yīng)符合的條件。

答案：（1）申請人須具有完全民事行為能力；（2）申請人具有本市戶籍或具有本市常住

戶籍并達到一定的年限；（3）單身家庭、離異家庭提出申請的，需滿足年齡、離異時間

上的要求；（4）申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準；（5）申

請家庭成員在一定時限內(nèi)沒有住房交易記錄。（1分）

44、【問答題】簡述作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)。

答案：（1）在開展房地產(chǎn)居間活動時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作為居間人促成合同成立后，有

權(quán)向委托人收取約定的報酬；（2）未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求

委托人支付從事居間活動支出的必要費用；（3）居間人有如實報告的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)

訂立合同的事項向委托人如實報告；（4）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)重要事實或者提供虛

假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

45、【問答題】試述房地產(chǎn)開發(fā)項目運作中項目公司融資的類型及內(nèi)容。

答案：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房

屋建設(shè)的項目。它是一項高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營項目，需要大量資金支持。許多房地

產(chǎn)開發(fā)項目都設(shè)立項目公司，以項目本身信用為基礎(chǔ)進行融資，已成為房地產(chǎn)開發(fā)及各種

工程資本運作的核心。（2）項目公司股權(quán)式融資，將投資者資產(chǎn)與項目資產(chǎn)獨立開來，

彼此沒有追索權(quán)。項目公司股權(quán)式融資主要有兩種方式：一種是由項目投資者設(shè)立一家專

門為一個特定項目而成立的公司，由該公司和其他投資者組成投資機構(gòu)進行項目融資；二

是由項目的投資者共同出資設(shè)立一個項目公司，該項目公司對項目資產(chǎn)擁有所有權(quán)，并負

責(zé)項目的建設(shè)、經(jīng)營和融資。（3）項目公司銀行貸款融資，以項目公司本身的現(xiàn)金流和

收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物，往往應(yīng)用于現(xiàn)金流穩(wěn)定的大型

基建項目。主要有兩種形式：一是無追索權(quán)的項目融資，貸款的還本付息完全依靠項目的

經(jīng)營效益，貸款銀行以該項目擁有的全部資產(chǎn)做擔(dān)保。二是有限追索權(quán)的項目融資，貸款

銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔(dān)保，但擔(dān)保人僅以其提供的擔(dān)保金額為限承擔(dān)

責(zé)任。（4）項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項目公司在運營一段時間后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來吸引新的

投資者，從而為項目開發(fā)注入新的資金。

46、【問答題】（1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同是否有效?為什么?

答案：（1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同有效。因為馬某將房屋出租給聶某僅僅轉(zhuǎn)移

了房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，并沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，他有權(quán)將出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，

設(shè)定抵押權(quán)并不影響聶某對該房屋的繼續(xù)占用和使用。而且馬某與孔某是自愿訂立抵押合

同，亦并未違反法律和社會公共利益，且辦理了抵押登記手續(xù)，故該抵押合同有效。

47、【問答題】（2）馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么?

答案：（2）馬