土地收儲成本及土壤及巖石(普氏)分類表

土地儲備成本構成土地儲備成本，是指開發(fā)一定數(shù)量土地，達到可供出讓狀態(tài)所發(fā)生的各項費用。包括5個方面：辦理各項報批手續(xù)費用。包括申報規(guī)劃許可所需河道藍線劃示費用、勘測定界費用、圖紙費用及重點項目預評估費用等。征地補償費及有關稅費。若儲備地塊涉及集體土地，根據(jù)《土地管理法》第47條規(guī)定，必須在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，向被征地村和被征地農(nóng)民支付相關的征地補償費和征地稅費，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、耕地開墾費、征地管理費等。拆遷補償費。根據(jù)相關法規(guī)，拆遷房屋應對被拆遷入進行補償安置。對被拆遷入來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權所得到的補償。市政配套相關費用。包括土地平整費、電力配套費、電訊配套費、給排水配套費等。其他費用。包括已儲備土地管理費、貸款利息、法定工作經(jīng)費及其他費用等。土地儲備成本控制土地儲備成本控制步驟——事前成本控制。在項目實施之前，對項目地塊內(nèi)情況進行認真摸底調(diào)查，盡可能掌握居民家庭狀況、企業(yè)經(jīng)營狀況、房屋權屬和使用狀況，必要時可進行預評估，預測項目實施可能發(fā)生的補償費用，做好成本預算。同時，應根據(jù)土地市場情況及規(guī)劃條件等，對地塊未來價值及存在的風險進行分析，充分研究項目的可行性。——事中成本控制。動拆遷成本是事中成本控制的關鍵。在動遷過程中，要在確保群眾根本利益的前提下，土地儲備機構、前期開發(fā)委托單位及動遷公司等各部門必須緊密配合，責任落實到位，規(guī)范動拆遷操作。在實際工作中，盡量根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況，做到合理評估，以評估價格為依據(jù)，將補償費用與成本預算的差異控制在合理范圍內(nèi)。在條件允許的情況下，可考慮采用包干的形式，預先鎖定成本。由于土地儲備是政府行為，涉及財政資金，項目結算必須通過財政審計，因此在項目進行過程中實施跟蹤審計有利于項目的最終結算，也利于對成本進行及時監(jiān)控?！厥獬杀静町惪刂?。對于某些大中型國有企業(yè)的土地儲備收購，通常企業(yè)要求的補償費用會遠遠高于評估價格。在談判協(xié)商過程中應遵循“市場評估、綜合平衡、政府定價、適時調(diào)整”的原則，進行成本差異控制。有條件的情況下可考慮以地置換，異地安置。也可采用聯(lián)合開發(fā)模式，實現(xiàn)成本同擔、效益共享?！潞蟪杀究刂?。在項目完成之后應將實際成本與目標成本進行比較分析，找出差距，明確節(jié)支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情況的考核、執(zhí)行情況的分析和控制成果收益分配方法等，對今后工作起到指導作用。土壤及巖石(普氏)分類表一、人工土石方1、土壤分類：詳見“土壤、巖石分類表”。表列Ⅰ、Ⅱ類為定額中一、二類土壤（普通土）；Ⅲ類為定額中三類土壤（堅土）；Ⅳ類為定額中四類土壤（砂礫堅土）。人工挖土方、地槽、地坑定額深度最深為6M，超過6M時，可另作補充定額。2、人工土方定額是按干土編制的，如挖濕土時，人工乘以系數(shù)1.18。干濕土的劃分，應根據(jù)地質勘測資料以地下常水位為準劃分，地下常水位以上為干土，以下為濕土。人工土方定額，深度在8M以內(nèi)時，按6M以內(nèi)的相應項目基價乘系數(shù)1.15；深度在10M以內(nèi)時，乘系數(shù)1.303、本定額未包括地下水位以下施工的排水費用，發(fā)生時另行計算。4、本定額未包括工作以外運輸路面維修、養(yǎng)護、城區(qū)環(huán)保清潔費、挖方、填方區(qū)的障礙清理，鏟草皮、挖淤泥、堰塘排水等內(nèi)容，發(fā)生時應另行計算。5、在有擋土板支撐下挖土方時，按實挖體積，人工乘以系數(shù)1.43。6、挖樁間土方時，按實挖體積（扣除樁體占用體積），人工乘以系數(shù)1.50。7、場地按豎向布置挖填土方時，不再計算平整場地的工程量。8、石方爆破定額是按炮眼法松動爆破編制的，不分明炮、悶炮。但悶炮的履蓋材料應另行計算。9、石方爆破定額是按電雷管導電起爆編制的，如采用火雷管爆破時，雷管應換算，數(shù)量不變?？鄢~中的膠質導線，換為導火索，導火索的長度按每個雷管2.12M計算。二、機械土石方1、巖石分類，詳見“土壤、巖石分類表”。表列Ⅴ類為定額中松石；Ⅵ—Ⅷ類為定額中次堅石；Ⅸ、Ⅹ、類為定額中普堅石；Ⅺ、Ⅻ類為物堅石。2、推土機推土、推石碴，鏟運機鏟運土重車上坡時，如果坡度大于5%時，其運距按坡度區(qū)段斜長乘以下列系數(shù)計算。坡度（%）5~1015以內(nèi)20以內(nèi)25以內(nèi)系數(shù)1.752.02.252.503、汽車、人力車，重車上坡降效因素，已綜合在相應的運輸定額項目中，不再另行計算。4、機械挖土石方工程量，按施工組織設計分別計算機械和人工挖土工程量。無施工組織設計時可按機械挖土方90%，人工挖土方10%計算，（人工挖土部分按相應定額項目人工乘系數(shù)2.0）。5、土壤含水率定額是按天然含水率為準確定：含水率大于25%時，定額人工、機械乘以系數(shù)1.15，若含水率大于40%時另行計算。6、推土機推土或鏟運機鏟土土層平均厚度小于300MM時，推土機臺班用量乘以系數(shù)1.25；鏟運機臺班用量乘以系數(shù)1.17。7、挖掘機在墊板上進行作業(yè)時，人工、機械乘以系數(shù)1.25，定額內(nèi)不包括墊板鋪設所需的工料、機械消耗。8、推土機、鏟運機，推、鏟未經(jīng)壓實的積土時，按定額項目乘以系數(shù)0.73。9、機械土方定額是按三類土編制的，如實際土壤類別不同，定額中機械臺班量乘以下列系數(shù)。項目一、二類土壤四類土壤推土機推土方鏟運機鏟運土方自行鏟運機鏟運土方挖掘機挖土方0.840.840.860.841.181.261.091.14

10、定額中的爆破材料是按炮孔中無地下滲水、積水編制的，炮孔中若出現(xiàn)地下滲水、積水時，處理滲水或積水發(fā)生的費用另行計算。定額內(nèi)未計爆破時所需覆蓋的安全網(wǎng)、草袋、架設安全屏障等設施，發(fā)生時另行計算。11、械上下行駛坡道土方，合并在土方工程量內(nèi)計算。12、汽車運土運輸?shù)缆肥前匆?、二、三類道路綜合確定的，已考慮了運輸過程中，道路清理的人工，如需要鋪筑材料時，另行計算。13、土壤及巖石（普氏）分類表。土壤及巖石（普氏）分類表定額分類普氏分類土壤及巖石名稱天然濕度下平均容重極限壓碎強度用輕鉆孔機鉆進1m開挖方法及工具緊固系數(shù)Kg/m3Kg/cm2min

f一、二類

土

壤

Ⅰ砂1500－－用尖鍬開挖0.5~0.6砂壤土1600腐殖土1200泥炭600Ⅱ輕壤土和黃土類土1600－－用鍬開挖并少數(shù)用鎬開挖0.6~0.8潮濕而松散的黃土，軟的鹽漬土和堿土1600平均15MM以內(nèi)的松散而軟的礫石1700含有草根的密實腐殖土1400－－用尖鍬開挖并少數(shù)用鎬開挖0.6~~0.8含有直徑在30MM以內(nèi)根類的泥炭和腐殖土1100摻有卵石、碎石和石屑的砂和腐殖土1650含有卵石、或碎石雜質的膠結成塊的填土1750含有卵石、碎石和建筑料雜質的砂壤土1900三

類

土

壤Ⅲ肥粘土其中包括石炭紀、侏羅紀的粘土和冰粘土1800－－用尖鍬并同時用鎬和撬棍開挖（30%）0.81~1.0重壤土、粗礫石、粒徑為15-40MM的碎石或卵石1750干黃土和摻有碎石或卵石的自然含水量黃土1790含有直徑大于30MM根類的腐殖土或泥炭1400摻有碎石或卵石和建筑碎料的土壤1900

定額分類普氏分類土壤及巖石名稱天然濕度下平均容重極限壓碎強度用輕鉆孔機鉆進1m開挖方法及工具緊固系數(shù)Kg/m3Kg/cm2min

f四

類

土

壤Ⅳ土含碎石重粘土，其中包括石炭紀、侏羅紀的硬粘土1950－－用尖鍬并同時用鎬和撬棍開挖1.0~1.5含有碎石、卵石、建筑碎料和重達25kg的頑石（總體積10%以內(nèi)）等雜質的肥粘土和重壤土1950冰磧粘土，含有重量在50kg以內(nèi)的巨礫，其含量為總體積10%以內(nèi)2000泥板巖2000不含或含有重量達10kg的頑石1950松

石

Ⅴ含有重量在50kg以內(nèi)的巨礫（占體積10%以上）的冰磧石2100小于200－部分用手鑿工具、部分用爆破米開挖1.5~1.2矽藻巖和軟白堊巖1800膠結力弱的礫巖1900各種不堅實的版巖2600石膏2200

次

堅

石Ⅵ

凝灰?guī)r、和浮石1100200~4003.5用風鎬的爆破法來開挖2~4灰?guī)r多孔和裂隙嚴重的石灰?guī)r和介質石灰?guī)r1200中等硬變的片巖2700中等硬變的泥灰?guī)r2300Ⅶ石灰石膠結的帶有卵石和沉積巖的礫石2200400~6006.0用爆破方法開挖

4~6

風化的和有大裂縫的粘土質砂巖

2000堅實的泥板巖2800堅實的泥灰?guī)r2500Ⅷ礫質花崗巖2300600~8008.5

用爆破方法開挖6~8泥灰質石灰?guī)r2300粘土質砂巖2200砂質云片巖2300硬石膏2900

普

堅

石

Ⅸ嚴重風化的軟弱的花崗巖、片麻巖和正長巖2500

800~1000

11.5

用爆破方法開挖

8~10滑石化的蛇紋巖2400致密的石灰?guī)r2500含有卵石、沉積巖的碴質膠結的礫巖2500砂巖2500砂質石灰灰質片巖2500

定額分類普氏分類土壤及巖石名稱天然濕度下平均容重極限壓碎強度用輕鉆孔機鉆進1m開挖方法及工具緊固系數(shù)Kg/m3Kg/cm2min

f普堅石

Ⅹ白云石27001000~200015.0用爆破方法開挖10~12堅固的石灰?guī)r2700大理巖2700石灰?guī)r質膠結的致密礫石2600堅固的砂質片巖2600

特

堅

石Ⅺ粗花崗巖28001200~140018.5用爆破方法開挖12~14非常堅硬的白云巖2900蛇紋巖2600石灰質膠結的含有火成巖之卵石的礫石2800石英膠結的堅固砂巖2700粗粒正長巖2700Ⅻ具有風化痕跡的安山巖和玄武巖27001400~160022.0用爆破方法開挖14~16片麻巖2600非常堅固的石灰?guī)r2900硅質膠結的含有火成巖之卵石的礫巖2900粗石巖2600中?；◢弾r31001600~180027.5用爆破方法開挖16~18堅固耐用的片麻巖2800輝綠巖2700玢巖2500堅固的粗面巖2800