供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的2024年樓市趨勢和機會-同策研究院-2024

物競天擇，適者生存；世道必進，后勝于今——供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的2024年樓市趨勢和機會ContentsPart1.供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景Part

2.供求重大變化對2023年樓市的影響Part

3.2024年樓市趨勢和投資機會目錄P

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景供求關(guān)系發(fā)生重大變化的三大背景當前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨三大背景，第一、人口見頂，需求萎縮；第二、增量市場見頂，進入存量主導(dǎo)市場；第三、城鎮(zhèn)存量住房過剩背景2背景1背景3人口見頂、需求萎縮增量市場見頂城鎮(zhèn)存量過剩人口見頂、城鎮(zhèn)化進程放緩，出生人口減少，需求逐步萎縮城鎮(zhèn)戶均約1.1套，增量見頂，將城鎮(zhèn)存量住房約5.5億套，住進入存量主導(dǎo)市場宅總量過剩人口見頂：中國人口總量減少，新出生人口減少當前中國面臨總?cè)丝?、勞動力人口、出生人口三大拐點，出生人口快速下跌、2023年僅出生902萬人，死亡1110萬人，已經(jīng)出現(xiàn)死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年齡結(jié)構(gòu)上，人口逐漸老齡化，代表著總體上需求減弱，需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善化2000-2023年全國總?cè)丝凇?5-64歲勞動人口數(shù)全國七普和六普人口年齡結(jié)構(gòu)億人-1.4E+08-90000000-400000001000000060000000110000000“六普”2010年“七普”2020年2021年全國常住人口峰值14.1億人15.0014.0013.0012.0011.0010.009.002013年全國勞動人口峰值10.1億人80歲以上75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲45-49歲40-44歲35-39歲30-34歲25-29歲20-24歲15-19歲10-14歲5-9歲8.007.00再次改善需求微降2.30億2.15億2.28億2.07億全國總?cè)丝?5-64歲人口2000-2023年全國出生人口、死亡人口數(shù)萬人首次改善需求2.23億1.67億20002016年之后，全國出生人口快速下跌增加2000-2016年出生人口數(shù)相對平穩(wěn)首次置業(yè)需求減少1500100050002021年死亡人口首次超過出生人口0-4歲1100000006000000010000000-40000000-90000000-1.4E+08出生人口死亡人口數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，同策研究院需求萎縮：一二線城市城鎮(zhèn)化進程將結(jié)束截至2023年，主要一二線城市城鎮(zhèn)化水平均接近或超過80%，未來城鎮(zhèn)化速度放緩，本地進城推動住房需求的動力弱。在全國人口增量見頂背景下，如果外來人口流入放緩，新房需求依賴本地人，新增住房需求將持續(xù)回落并進入低位穩(wěn)定區(qū)間2007至2023年主要城市城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年北京84.584.985.086.086.286.286.386.486.586.586.586.584.287.687.587.687.7上海86.887.588.089.389.389.389.689.387.689.087.788.187.389.389.389.389.4深圳廣州89.489.889.989.884.185.085.385.485.586.179.779.879.980.586.586.586.5杭州48.250.351.953.054.154.855.756.561.863.064.066.567.483.383.684.084.4南京78.082.877.278.579.780.180.981.983.282.073.175.277.386.886.987.087.1天津76.377.278.061.180.581.682.082.382.682.969.770.370.984.784.985.185.3武漢63.864.564.864.766.167.567.667.670.679.869.173.273.774.784.684.784.8成都53.554.455.256.660.761.161.370.471.570.659.360.962.578.879.579.980.3大連58.359.661.262.063.064.265.466.567.768.969.169.169.282.482.883.383.8廈門68.368.380.288.388.588.688.788.888.989.085.285.786.687.090.190.290.3西安46.347.174.447.970.171.572.172.673.073.472.868.469.979.279.579.679.7長沙60.261.362.667.768.569.470.672.374.476.066.967.568.582.683.283.383.4寧波34.434.935.435.836.136.637.037.339.648.155.459.763.378.078.478.979.4福州55.957.558.662.063.364.865.958.867.768.656.757.057.572.573.073.373.5沈陽64.264.564.865.466.166.767.468.168.769.470.070.671.484.585.085.085.0青島36.436.364.765.866.066.166.266.368.070.572.662.062.776.377.277.377.5南昌47.447.147.146.646.368.569.870.971.672.355.255.455.878.178.678.979.2合肥42.543.143.543.664.666.467.869.170.472.147.650.052.676.384.084.685.2鄭州61.362.363.466.464.866.367.168.369.771.072.256.158.078.479.179.479.7100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0注：2023年為估算數(shù)據(jù)增量見頂：中國城鎮(zhèn)存量住宅接近戶均1.1套房改后，中國城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模快速增長，從95.3億平米、增長至2020年的321.6億平米，戶均住房套數(shù)也從2010年的1.02套增長至2020年的1.09套，按國際經(jīng)驗戶均達到1.1套，住房市場峰值到來。住宅存量規(guī)模的激增扭轉(zhuǎn)了住房供需的結(jié)構(gòu)、二手房將成為供應(yīng)主體三次人口普查城鎮(zhèn)存量住宅面積六普、七普城鎮(zhèn)住宅套數(shù)及家庭戶數(shù)億平米億套/億戶35042020年城鎮(zhèn)增長134.2億平米增長71.6%戶均2.57人，1.09套房3.53321.6300250200150100503.393.102010年城鎮(zhèn)增長92.1億平米增長96.6%2.52戶均2.84人，1.02套房187.42.112.071.5195.30.5002010年（六普）城鎮(zhèn)住宅套數(shù)2020年（七普）2000年（五普）2010年（六普）2020年（七普）城鎮(zhèn)存量住宅面積城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人口普查年鑒估算增量見頂：2014-2023年去庫存階段，又增加了66億平米土地庫存2014年開始，國家提出去庫存戰(zhàn)略，2014-2023年間，我國商品住宅銷售規(guī)模為132億平米，期間，有198億平米的土地出讓，無形中，增了66億平米的潛在庫存。因此，該階段實際出現(xiàn)“補庫存”的情形，進一步擠占未來增量市場的供應(yīng)空間全國商品住宅銷售規(guī)模億平米18.0015.6515.4916.0014.0012.0010.008.0015.0114.7914.4813.7511.4611.2410.52132億

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198億9.48平米住宅平米土地6.004.002.000.002014

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2023存量過剩：截止2023年我國存量住房約5.5億套1978年-2023年我國新建住房約263億平米，住宅存量套數(shù)約5.5億套左右，按照戶均2.5人來計算，可以容納13.75億人，而當前城鎮(zhèn)化人口為9.2億人左右，住房總量過剩億平米18.001978年-2023年我國新建住房銷售情況15.6515.4916.0014.0012.0010.008.0015.0114.7914.4813.7511.5710.529.349.709.8511.4611.249.58.627.015.935.546.004.964.773.944.053.573.754.003.383.072.852.031.561.731.932.401.852.211.831.881.931.931.111.351.591.191.512.000.380.650.920.00存量過剩：2014年是我國住房明顯供應(yīng)過剩的開始從城鎮(zhèn)化與有效購房人群趨勢看，1998-2005年，新增城鎮(zhèn)化人口維持在每年2000萬左右，新增住房供應(yīng)年均1100萬套左右，該階段處于住房明顯緊缺階段，2006年-2013年，新增住房年均供應(yīng)2700萬套，新增城鎮(zhèn)化年均人口為2280萬人，該階段處于住房供應(yīng)大幅增長階段。截止到2014年，新增住房量與城鎮(zhèn)化人口量基本持平，由于住房供應(yīng)仍然高速增長，此后，我國進入住房總量過剩階段。從每年結(jié)婚對數(shù)趨勢來看，2014年也是住房供應(yīng)超過有效購房人群的節(jié)點每年新增住房可容納人口與城鎮(zhèn)化人口趨勢住房供應(yīng)套數(shù)與每年結(jié)婚對數(shù)的關(guān)系萬人180016001400120010008005000住房緊缺階段住房供應(yīng)快速增長階段住房總量過剩階段400030002000100006004002000-1000-2000住房供應(yīng)套數(shù)（萬套）結(jié)婚對數(shù)（萬對）二者差值城鎮(zhèn)化人口新增住房可容納人口三大背景下中央定調(diào)：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了3個拐點，在人口紅利見頂、政策紅利見頂、規(guī)模見頂后，中央首次定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。未來房地產(chǎn)市場將進入新階段，相應(yīng)地調(diào)控政策也會配套調(diào)整全國商品住宅銷售面積億平米房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模頂部18.0016.0014.0012.0010.008.00房地產(chǎn)政策頂部去產(chǎn)能戰(zhàn)略724日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)的重要表述人口紅利頂部?適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重?要加大保障性住房建設(shè)6.00大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。4.002.00去庫存戰(zhàn)略0.00數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局P

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供求重大變化前后的政策演變02

對土地市場的影響Par

t2.供求重大變化對2023年樓市的影響03

對全國商品住宅市場的影響04

對分區(qū)域市場的影響供求關(guān)系發(fā)生重大變化對于樓市調(diào)控政策的影響十九大后至今中央樓市調(diào)控經(jīng)歷三個階段的轉(zhuǎn)變。第一階段是2017-2021年的高壓調(diào)控階段；第二階段是2022年的維穩(wěn)調(diào)整階段；第三階段是2023年開始的轉(zhuǎn)向放松階段，其中供求關(guān)系發(fā)生重大變化是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折點房地產(chǎn)市場嚴控階段供求關(guān)系發(fā)生重大變化高壓調(diào)控階段維穩(wěn)調(diào)整階段轉(zhuǎn)向放松階段?

適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)國新辦新聞發(fā)布會系發(fā)生重大變化的新形勢，首次提出“房住不炒”出臺“三道紅線”適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策十九大央行、銀保監(jiān)會、住建部中央政治局會議2017年2020年8月2022年3月2023年7月2018年6月2021年3月2022年12月2023年12月國開行中央經(jīng)濟工作會議中央經(jīng)濟工作會議國新辦新聞發(fā)布會收回棚改貸款審批權(quán)。大規(guī)模棚改貨幣化安置逐步推出郭樹清提到“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強”，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制”積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。?

把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置?

防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風險?

支持剛性和改善性住房需求加快“三大工程”。?推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。政策調(diào)控從“層層加碼”進入“層層減碼”，從三四線城市向一二線城市擴散與2016至2018年樓市層層加碼相對，當前樓市調(diào)控政策進入層層減碼階段，從低能級到高能級城市，核心城市從非核心區(qū)域開始放寬限購年限，未來將逐步取消限售、離婚等政策?

9天21城重啟樓市限購限貸政策，以長三角區(qū)域上海周邊的熱點二線城市（蘇州、合肥、廈門、南京）調(diào)控加碼較為嚴厲?

房地產(chǎn)調(diào)控蔓延至東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)的熱點三四線城市?

從2017年9月的重慶開始，近30個城市開啟“限售”政策第二階段，尤其是全國普通二線城市及熱點三四線城市?

多部委聯(lián)合出臺措施整治房地產(chǎn)：住建部519政策、七部委開展房地產(chǎn)亂象治理行動、國開行收緊棚改?

從廈門開始，開啟超過30個城市及地區(qū)的“限售”政策?

深圳試點探索長效機制收緊：調(diào)控下沉至熱點三四線城市和普通二線城市，限售第一階段收緊：核心一二線城市限購收緊：普通二線及熱點三四線城市進入限售第二階段收緊：熱點城市調(diào)控加碼2016年9-10月2017年3月2017年9-10月2018年3-6月2016-2018年樓市調(diào)控層層加碼2022-2023年樓市調(diào)控層層減碼2022年上半年2022年下半年-2023年上半年2023年下半年2023年底-2024年1月放松：三四線城市放松：二線城市結(jié)構(gòu)性放松：核心一二線城市放松：一線政策放松?

三四線城市普遍取消限購，放寬?

二線城市對特定群體放松套數(shù)限制，普通二線城市全面取消限購，強二線郊區(qū)放松限購，放松限貸、限價，取消限售?一線城市全面實行認房不認貸，多個一二線城市部分或全面取消限購?

一線城市非核心區(qū)域，限購年限縮短，單身限購解除限貸，降低首付，發(fā)放購房補貼?

全國性首付、存量房貸利率降低?

普通住宅標準調(diào)整，二套房首付比例降低房產(chǎn)稅征收標準調(diào)整調(diào)控政策的目的：恢復(fù)需求信心，緩釋風險，降低對經(jīng)濟的沖擊2023年中央層面不斷推動政策調(diào)整，以防風險、穩(wěn)定房地產(chǎn)為核心，持續(xù)推動“三大工程”、滿足企業(yè)融資需求，短期推出降首付和利率的政策，推動需求釋放?

住建部、央行、金融監(jiān)管總局，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貨”政策措施。著力防范化解重大風險，密切推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?

國務(wù)院14號文，確立了加大保障性住房建設(shè)和供給以及推動建立房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式兩大目標關(guān)注地方融資平臺風險，做好重點領(lǐng)域風險防控，加快健全風險監(jiān)測防控工作體系，牢牢守住不發(fā)生重大風險的底線要求用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融貨，并提出了“三個不低于”的銀行貸款目標，強調(diào)對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一視同仁?央行、金融監(jiān)管總局，推動落實降低首付比例和貸款利率措施1月國務(wù)院國資委4月中共中央政治局8月住建部、國務(wù)院11月三部門座談會2月財政部7月中央政治局10月中央金融工作會議12月中央經(jīng)濟工作會議積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房供給，配合做好保交樓、穩(wěn)民生工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?

要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)然優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?

要加大保障性住房等“三大工程”建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)01

供求重大變化前后的政策演變02

對土地市場的影響Par

t2.供求重大變化對2023年樓市的影響03

對全國商品住宅市場的影響04

對分區(qū)域市場的影響全國土地：供求規(guī)模整體收縮約20%，溢價率低位下探2023年全國宅地市場供應(yīng)規(guī)模同比收縮19.5%，成交規(guī)模同比收縮27.4%。當前多數(shù)城市依然面臨新房銷售、庫存壓力，房企資金緊張尚未緩解，因此政府供地和房企投資都態(tài)度謹慎。而且，雖然土地限價放松，全國成交樓板價和溢價率仍持續(xù)走低，主要是由于當前房企資金仍承壓，地塊以底價成交為主2021年-2023年全國住宅類用地供應(yīng)成交情況2023年：2021年-2023年全國住宅類用地成交溢價率情況萬平米宅地供應(yīng)建筑面積：126819萬平米，同比減少19.5%宅地成交建筑面積：81755萬平米，同比減少27.4%元/㎡%30500007000①

一季度宅地成交溢價率攀升，是由于住宅銷售回溫，加下半年樓板價呈下降趨勢，主要是由于僅一線和二線核心土地城市維持熱度6000252015105優(yōu)質(zhì)地塊，推升土拍熱度400003000020000100000500040003000200010000②

二季度開始溢價率小幅下滑，主要是由于市場需求缺乏支撐，熱度再度下滑③

四季度溢價率低位徘徊，主要是由于企業(yè)融資面仍承壓，除少數(shù)核心城市核心地塊熱度高外，大量土地仍底價成交②①③0供應(yīng)建面成交建面成交樓板價數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院整理全國土地：一二線城市熱度分化明顯，三四線土拍低迷當前各能級城市均呈土拍規(guī)?？s減態(tài)勢，其中一二線城市土拍地塊分化明顯，核心區(qū)域地塊熱度不減而外圍區(qū)域多底價成交；而三四線及以下城市土拍明顯更為冷清、宅地成交規(guī)?？s減更多。此外，三四線城市流拍率較高，四季度受政策放松、供地策略調(diào)整等影響雖流拍率有所下降，但市場缺乏回暖動力，復(fù)蘇緩慢2022年-2023年全國300城各線城市宅地成交規(guī)劃建面規(guī)模對比2022年-2023年全國300城三四線以下城市宅地成交、流拍數(shù)量對比宗數(shù)萬平米

各線城市中，三四線及以下城市土地成交建面同比下滑最多，達受土拍限價放松、政府調(diào)整供地策略等影響，四季度流拍率恢復(fù)至一季度水平，但仍位于較高水平700000.00%到23%，一方面是由于市場庫存較大，供地收縮，另一方面房企450040%35%30%25%20%15%10%5%投資謹慎，普遍看空這類城市400035003000250020001500100050060000-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%500004000030000-17.70%-18.90%20000-22.9%10000000%一線城市二線城市2022年

2023年三四線及以下城市2022Q1

2022Q2

2022Q3

2022Q4

2023Q1

2023Q2

2023Q3

2023Q4同比成交宗數(shù)流拍宗數(shù)流拍率數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院整理一二線城市土地規(guī)模收縮20%2023年19個樣本一二線城市住宅類用地規(guī)劃建面成交規(guī)模下滑20.52%，僅有3城上漲，成交樓面均價分化明顯，均價上漲、供地質(zhì)量好的城市溢價率也高，如北京、西安、蘇州等2021年-2023年一二線典型城市宅地規(guī)劃建面成交情況土地規(guī)劃建面成交規(guī)模（萬㎡）2023年土地成交樓面均價（元/㎡）2021年

2022年

2023年2023年平均溢價率(%)2021年

2022年

2023年城市2021年12006082022年11024852023年同比同比上海北京廣州深圳蘇州南京成都重慶青島杭州西安寧波武漢大連合肥福州天津南昌廈門888581597129563822100827431195116674181012138429265666355201-19.4%19.9%-27.2%-72.7%-15.2%-6.9%-16.0%-41.4%-56.7%-18.4%-7.3%-52.4%15.5%-42.3%-59.3%-23.3%66.6%-2.3%22748350471567917998948812715911840013146184095559775776673638677355355596326521370294463064737763137991068816689698926062657465116267139743924870332048321042137724088190991069676972045137846233735731038610731648.84%4.75%5.735.7511.5315.014.1913.675.7321.07018.2825.2519.4414.330.353.7304.047.878.63.869.459.473.90.825.183.6111.718.211.452.944.573.290.4210.7710.171496560820473-43.39%74.56%78.70%-35.91%10.13%-21.53%-48.13%-4.27%17.39%122.11%55.63%-63.64%-32.14%-54.81%-71.82%368.88%-27.05%7.746.652.486.646.181.44.160.567.53.383.210.82.5310.663.3801250163414341471124916831898688664883120046771911661799877876239242743882545610543465357363572735207244802251721.329.284.2211.1511.97160941847852211270370400363295256-21.2%308659.6801

供求重大變化前后的政策演變02

對土地市場的影響Par

t2.供求重大變化對2023年樓市的影響03

對全國商品住宅市場的影響04

對分區(qū)域市場的影響全國新房成交9.48億平米，同比降17.3%根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年全國商品住宅累計銷售9.48億平米，扣除掉工抵房及補網(wǎng)簽等，實際需求在8億平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持續(xù)下降。一方面整體消費下行，購房者決策更加謹慎，住房需求釋放存在超跌現(xiàn)象，同時，房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型期，供需關(guān)系發(fā)生變化，新房、二手房、租賃需求互相影響，行業(yè)轉(zhuǎn)向新模式，仍在探索階段2005-2023年全國商品住宅銷售面積2005-2023年全國商品住宅銷售面積同比增速億平米%50三次實質(zhì)性下滑，本輪跌幅最大，182016年后全國住宅銷售面積維持高位，很大程度上依且2023年至今延續(xù)下跌趨勢4030賴棚改，但也造成一部分需求被提前透支2021-2023年161412108?

下跌原因：疫情疊加經(jīng)濟就業(yè)下行、房企大量暴雷引發(fā)行業(yè)危機?

投資保值性需求收縮，就業(yè)形勢嚴峻導(dǎo)致剛需觀望201002023年累計銷售9.48億㎡，銷售面積絕對值跌至2010-2012年水平6-10-20-30-40-17.30-26.80-9.104-20.3022007-2008年?

下跌原因：全球金融危機影響?

投資保值性需求收縮，剛需旺盛2013-2014年下跌原因：前期政策持續(xù)收縮，大量庫存積壓投資保值性需求收縮，剛需依然較多??0數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局新房銷售逐月下降，下半年低位運行月度來看，月均成交面積近三年持續(xù)下滑，三月小陽春達全年成交高峰后，下半年呈階梯式下滑，當月同比增速長期低于-20%全國住宅銷售面積月度累計值及累計同比2022至2023年12月商品住宅銷售面積當月同比、環(huán)比增速萬平米同比增速180000120.0%80%60%40%20%0%2021年月均成交13044萬平米12月同比

-25.8%，環(huán)比

34.3%160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%2022年月均成交9553萬平米34.3%2023年月均成交7899.7萬平米-20%-40%-60%-25.8%-20.0%-40.0%中國商品住宅累計銷售面積累計同比當月環(huán)比當月同比數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局東部、東北地區(qū)上半年同比回升，下半年同比增速均為負值分區(qū)域來看，東部、東北部地區(qū)上半年月均成交面積同比回升，但下半年各區(qū)域市場均明顯回落，同比增速均為負值，在經(jīng)濟下行，消費不振的影響下，居民普遍觀望期情緒較重，一系列樓市松綁、優(yōu)惠政策僅帶來階段性回暖，持續(xù)性不足2023年全國分區(qū)域商品住宅銷售面積及同比增速2023年全國分區(qū)域商品住宅銷售金額及同比增速萬平米同比增速億元同比增速7.6%8.1%4,00010%8,00010%2.1%5%-0.3%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00000%0%-5%-12%-11.3%-10%-20%-30%-40%-50%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-17.5%-17.6%-17.7%-18.9%-17.2%-14.4%-24.8%-22.3%-39.0%-37.6%0東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北部地區(qū)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北部地區(qū)2023年上半年商品住宅月均成交面積2023年下半年月均成交面積2023年上半年商品住宅月均銷售額2023年下半年商品住宅月均銷售額2023年上半年商品住宅月均成交面積同比增速

2023年下半年月均成交面積同比增速2023年上半年商品住宅月均銷售額同比增速

2023年下半年商品住宅月均銷售額同比增速注：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個??；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區(qū)）；東北地區(qū)包括遼寧、吉林、黑龍江3個省數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind、國家統(tǒng)計局、dataln全國企業(yè)：品牌房企市占率持續(xù)下探2020年至今，規(guī)劃化擴張的品牌房企面臨更強壓力，百強房企權(quán)益銷售總量及占比持續(xù)下探。至2023年TOP30房企權(quán)益銷售額占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰時期減少了約1/32016至2023年TOP30/100房企權(quán)益銷售金額及占比2016至2023年TOP30/100房企權(quán)益銷售面積及占比億元萬平米10000070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%9000060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%9446263.5%8428554.4%9000080000700006000050000400003000020000100000800007000060000500004000030000200001000006051439.1%41.6%6275541.2%32.9%25.1%29.3%424363121530147237832016201720182019202020212022202320162017201820192020202120222023Top30權(quán)益銷售金額Top100權(quán)益銷售金額Top30占比Top100占比Top30權(quán)益銷售金額Top100權(quán)益銷售金額Top30占比Top100占比數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院整理全國企業(yè)：國有性質(zhì)企業(yè)市占率持續(xù)提升2021至2023年，TOP50房企中，央企權(quán)益銷售金額占比從24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性國企占比也從4%提升至11%，規(guī)模擴張顯著。混合所有制企業(yè)占比穩(wěn)定，而民營企業(yè)占比快速萎縮，從56%降至28%，下降約一半2021年按類別TOP50房企權(quán)益銷售金額占比2022年按類別TOP50房企權(quán)益銷售金額占比2023年按類別TOP50房企權(quán)益銷售金額占比國企4%國企9%國企11%混合所有制16%央企混合所有制17%24%混合所有制19%央企40%央企42%民企34%民企28%民企56%數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院整理全國企業(yè)：融資規(guī)模下行，資金重點流入央國企2023年融資政策放松且持續(xù)利好，但行業(yè)整體融資仍然疲軟。2023年40家典型房企融資規(guī)模約3887億元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收縮規(guī)模，拿地規(guī)模大幅減少，對應(yīng)可抵押用的資產(chǎn)以及融資變少；另一方面受限于金融機構(gòu)對安全閾值的把控，部分存在債務(wù)風險的房企較難新增融資，僅能通過展期等手段延長還款周期，因而不計入融資統(tǒng)計中。國企與民企融資規(guī)模分化加劇，央國企融資額占總數(shù)約70%，“三個不低于”政策后，民企融資部分回血40家典型房企公告融資情況按類型分2022-2023年40家典型房企融資規(guī)模億元1200億元800700600500400300200100010008006004002000三部門“三個不低于”政策后，民企融資回暖國企金額民企金額數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院全國企業(yè)：

TOP50拿地企業(yè)，央國企金額占比升至8成2023年，前50名拿地企業(yè)中，央企、國企拿地金額占比持續(xù)提升至80%，加上混合所有制企業(yè)，占比達到90%。其中央企占比約一半。國企拿地中僅個別房企做全國化擴張，其余為大量城投托底2021年按類別TOP50房企權(quán)益拿地金額占比2022年按類別TOP50房企權(quán)益拿地金額占比2023年按類別TOP50房企權(quán)益拿地金額占比國企11%國企31%國企38%混合所有制15%央企36%央企44%央企49%混合所有制10%民企38%民企10%民企混合所有制10%8%01

供求重大變化前后的政策演變02

對土地市場的影響Par

t2.供求重大變化對2023年樓市的影響03

對全國商品住宅市場的影響04

對分區(qū)域市場的影響一線城市在三季度轉(zhuǎn)變成下行趨勢一線城市2023年月均供應(yīng)、成交面積均較去年走低，分階段來看，上半年成交小幅回升，但三季度止升轉(zhuǎn)降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍為負值2021年至2023年一線城市商品住宅市場情況2023年各季度一線城市商品住宅市場成交及同環(huán)比萬平米元/平米萬平米2022年2023年月均供應(yīng)：264.65萬平米月均成交：243.64萬平米月均供應(yīng)：231.35萬平米月均成交：228.57萬平米90040%30%20%10%0%60070,000800700600500400300200100060,00050,00040,00030,00020,00010,000029.2%500400300200100012.6%6.2%2.0%-3.2%-10%-20%-30%-40%-12.1%-24.1%-32.2%三季度同比、環(huán)比降幅明顯2023年一季度2023年二季度成交面積（萬㎡）2024年三季度環(huán)比

同比2024年四季度供應(yīng)面積成交面積成交均價數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln一線城市下行壓力增加，下半年降幅明顯一線城市中，上海、北京全年銷售面積同比走低，深圳、廣州小幅走高；年末政策刺激下成交翹尾，但漲幅不及預(yù)期，市場觀望情緒較重，上海、廣州、北京下半年成交量降幅明顯，深圳下半年成交與上半年基本持平，市場相對平穩(wěn)一線城市2023年商品住宅成交情況（單位：萬平米，%）1季度成交面積2季度成交面積3季度成交面積4季度成交面積全年成交面積同比全年均價同比城市北京當月同比增速同比同比同比同比145.24-5.19%-4.75%191.65-4.04%142.70%32.13%1.98%148.62

-26.54%

153.09

-27.54%638.6-16.69%

60,49220.68%195.42268.94上海深圳廣州253.2075.88-48.02%

198.24

-24.84%915.8359.00829.45-9.90%1.90%5.20%66,48865,42937,9434.38%-6.93%0.68%-13.57%

103.0187.96-8.08%92.151.41%231.0125.00%230.43170.94

-20.54%

197.07

21.24%數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln下半年政策熱度短期凸顯，但持續(xù)性差一線城市市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，月均來看，上海、北京商品住宅供需雙降，廣州供應(yīng)下滑，成交小幅上升，深圳供應(yīng)大幅上升，成交微漲。下半年在各類利好政策刺激下，廣州、深圳市場由于市場規(guī)模低于北京、上海，政策反饋更明顯，但政策熱度持續(xù)性差上海商品住宅供應(yīng)成交情況北京商品住宅供應(yīng)成交情況萬平米元/平米萬平米元/平米2023年2023年月均供應(yīng)85.68萬平米

同比-11%月均成交76.32萬平米

同比-10%月均供應(yīng)42.07萬平米

同比-24%月均成交53.22萬平米

同比-17%2502001501005080,00070,00060,00050,00040,00030,00020070,00060,00050,00040,00030,0001501005000供應(yīng)面積成交面積成交均價供應(yīng)面積成交面積成交均價廣州商品住宅供應(yīng)成交情況深圳商品住宅供應(yīng)成交情況萬平米元/平米45,00040,00035,00030,000萬平米元/平米2023年2023年120100806040200月均供應(yīng)45.06萬平米

同比35%月均成交29.92萬平米

同比2%90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,000月均供應(yīng)58.55萬平米

同比-26%月均成交69.12萬平米

同比5%200150100500供應(yīng)面積成交面積成交均價供應(yīng)面積成交面積成交均價數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln二線城市分化明顯、三、四季度銷售降幅擴大全年成交走低的二線城市，各季度同比增速均為負值，少數(shù)城市年初短暫升溫

，但三、四季度降幅擴大，市場活躍度下降，市場需求釋放暫緩二線城市2023年商品住宅供應(yīng)成交情況（單位：萬平米，%）1季度成交面積2季度成交面積3季度成交面積4季度成交面積全年成交面積同比全年均價同比城市蘇州南京大連寧波合肥青島南昌武漢同比同比同比同比130.67-19.82%-25.76%44.20%24.93%-3.98%-4.45%106.89%49.09%148-41.45%-22.12%-43.54%3.10%99.51-48.21%-38.17%-50.64%-41.60%-40.55%-20.62%-38.38%-38.82%113.07-24.50%-8.72%491.25-35.16%-24.27%-21.62%-14.57%-12.73%-10.07%-9.82%29,22716.79%-0.05%-5.28%7.81%180.1655.79147.4144.2492.5134.77119.2861.36539.36196.16564.21458.531150.8307.181,086.8034,26614,71723,03122,18915,05412,68815,509-2.26%190.28134.78267.16106.07356.96164.81153.47397.6588.65100.4681.99108.6688.29-38.35%-29.62%12.95%-54.05%-17.70%26.14%-17.65%22.14%15.07%17.79%-3.64%-3.02%-3.24%232.1650.52253.8361.94298.64177.24253.96-0.95%數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln二線城市分化明顯、三、四季度銷售降幅擴大二線城市中全年銷售規(guī)模同比走高的，主要受上半年漲幅較大帶動，同時2022年成交基數(shù)偏低，但三季度同比增速轉(zhuǎn)負，年末小幅翹尾，下行壓力增加二線城市2023年商品住宅供應(yīng)成交情況（單位：萬平米，%）1季度成交面積2季度成交面積3季度成交面積4季度成交面積全年成交面積同比全年均價同比城市廈門同比同比同比同比51.9226.82%35.00%-10.29%9.92%71.8664.97%-20.02%35.57%15.03%32.34%25.92%21.06%24.4-41.26%-9.73%52.34-20.47%25.73%14.13%-0.03%-2.06%85.41%-0.24%200.524.52%4.92%43,7966.40%2.08%重慶成都福州杭州西安天津206.26376.43138.06291.3161.57515.05160.33262.7118.24330.28147142.77409.74120.68286.42290.37242.61628.841631.5566.071025.09915.97982.9715,01621,20214,82234,87918,27317,650-14.61%17.27%-31.16%-18.43%-6.21%5.57%11.78%-12.13%-2.25%3.64%10.77%17.15%19.55%22.93%151.49%5.36%184.67189.74190.36198.66303.99237.2102.35%246.011.46%數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln長三角、珠三角二線城市階梯式L型下探長三角、珠三角二線城市全年銷售規(guī)模下滑，年中成交驟降后，在政策刺激下持續(xù)回暖，剛需下滑明顯，改善性需求為市場主力，帶動均價上漲；福建、山東二線城市供應(yīng)緊縮，整體庫存較高，但銷售規(guī)模降幅相對更窄2022-2023年長三角、珠三角二線城市供求量價2022-2023年福建、山東二線城市成交量價萬平米6005004003002001000元/平米萬平米元/平米2022年月均供應(yīng)303.40萬平米月均成交331.52萬平米2023年月均供應(yīng)258.49萬平米月均成交298.65萬平米2022年月均供應(yīng)199.25萬平米月均成交247.13萬平米2023年月均供應(yīng)149.71萬平米月均成交231.02萬平米60025,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000500400300200100020,00015,00010,0005,000-供應(yīng)面積成交面積成交均價供應(yīng)面積成交面積成交均價城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山城市范圍：福州、廈門、青島、濟南數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln中西部二線市場相對穩(wěn)定，分化加劇中西部二線城市在成都、西安等市場熱度較高的城市帶動下成交量價齊升，但區(qū)域內(nèi)市場仍有分化；東北部二線城市銷售規(guī)模降幅最大，受人口流出影響，整體需求有限，均價相對穩(wěn)定2022-2023年中西部二線城市成交量價2022-2023年東北部二線城市成交量價萬平米元/平米萬平米元/平米2022年月均供應(yīng)

520.67萬平米月均成交

525.80萬平米2023年月均供應(yīng)

463.62萬平米月均成交

558.65萬平米2022年月均供應(yīng)

56.72萬平米月均成交

120.33萬平米2023年月均供應(yīng)

63.24萬平米月均成交

100.52萬平米900800700600500400300200100018,00017,50017,00016,50016,00015,50015,00014,50014,00013,50025016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-200150100500供應(yīng)面積成交面積均價供應(yīng)面積成交面積成交均價城市范圍：成都、重慶、合肥、武漢、西安、長沙、鄭州城市范圍：沈陽、大連、長春數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln三四線城市更早進入衰退，3月份后進入下行階段樣本三四線城市中，全年銷售規(guī)模同比下降的，一季度市場短暫升溫后迅速轉(zhuǎn)入下行階段；昆山、太倉等環(huán)滬地區(qū)受上海市場傳動，成交規(guī)模降幅明顯，但受改善需求占比上升影響，均價走高三四線城市2023年商品住宅供應(yīng)成交情況（單位：萬平米，%）1季度成交面積2季度成交面積3季度成交面積4季度成交面積全年成交面積同比全年均價同比城市太倉昆山常州中山無錫漳州徐州泉州同比同比同比同比20.31-52.19%-12.00%4.21%16.75-55.91%-0.68%-35.78%-28.59%-13.44%8.93%16.93-69.32%-77.94%-48.29%-48.84%-31.29%-50.54%-20.28%45.58%24.8-28.72%-68.03%-50.21%-42.38%-36.48%-16.69%-26.20%-36.70%78.79-53.77%-47.22%-31.68%-27.15%-19.41%-12.31%-6.80%18,24911.38%9.02%65.51112.79105.1876.9745.0758.7294.2577.423.6846.5359.1848.7642.72243.9385.9222.0854.1564.5656.6156.34272.19323.17259.73236.261004.62364.4723,10416,18714,40823,4899,41810.25%-4.36%-2.50%-11.84%-1.32%-12.85%25.39%5.73%55.2950.24%17.50%11.48%69.75218.43108.9468.5295.77101.0817.33%-6.63%246.4968.538,449-2.71%9,866數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln三四線城市更早進入衰退，3月份后進入下行階段樣本三四線城市中，全年銷售規(guī)模同比上升的主要由于2022年基數(shù)偏低，一二季度增幅較大，帶動全年走高，下半年同比增速止升轉(zhuǎn)降，下行趨勢明顯三四線城市2023年商品住宅供應(yīng)成交情況（單位：萬平米，%）1季度成交面積2季度成交面積3季度成交面積4季度成交面積全年成交面積同比全年均價同比城市鎮(zhèn)江同比同比同比同比22.4-1.27%22.18%71.03%137.94%4.83%17.16-35.64%19.59%17.27%-6.77%-6.18%14.58%35.09%14.82-35.64%-13.68%-20.25%-45.26%-29.95%-18.90%-12.61%15.75-39.84%-11.11%-35.47%-1.36%70.1-28.7%4.32%4.74%5.21%7.40%11.13%14.06%9,129-8.82%0.47%4.79%-6.41%1.16%-4.60%1.17%煙臺湛江溫州珠海威?；葜?9.6477.56245.0358.1726.766.953.36175.8965.952.739.77116.438.9425.75153.6344.5537.39101.2663.7233.79208.08638.58226.71127.48713.2811,47411,69615,72325,37610,98013,281113.97%45.97%-25.70%12.80%98.16%42.04206.9732.99140.71211.97數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln珠三角三四線城市成交降幅小于長三角長三角三四線城市受區(qū)域內(nèi)一二線城市傳動影響，銷售面積同比下降16.2%，下半年市場降幅明顯，年末翹尾；珠三角三四線城市成交降幅小于長三角三四線，受項目供應(yīng)影響，均價波動較大2022-2023年長三角三四線城市成交量價2022-2023年珠三角三四線城市成交量價萬平米元/平米18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-萬平米元/平米15,00014,50014,00013,50013,00012,50012,00011,50011,0002022年月均成交270.02萬平米2023年月均成交226.24萬平米2022年月均成交152.92萬平米2023年月均成交148.66萬平米500450400350300250200150100503002502001501005000成交面積成交均價成交面積成交均價統(tǒng)計城市：常州、常熟、昆山、太倉、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、張家港統(tǒng)計城市：惠州、汕頭、肇慶、中山、珠海數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln福建三四線市場U型波動，年末翹尾山東三四線城市月均成交面積同比降5.7%，全年均價微跌，三月達峰值后持續(xù)下滑；福建三四線城市月均成交面積同比降8.5%，全年均價同比降10.3%，年末翹尾2022-2023年山東三四線城市成交量價2022-2023年福建三四線城市成交量價2022年月均成交112.86萬平米2023年月均成交106.38萬平米元/平米萬平米2022年月均成交57.48萬平米2023年月均成交52.57萬平米元/平米萬平米1801601401201008010,500100908070605040302010014,00010,0009,5009,0008,5008,0007,50012,00010,0008,0006,0004,0002,0006040200成交面積成交均價成交面積均價統(tǒng)計城市：菏澤、濟寧、威海、煙臺、淄博統(tǒng)計城市：泉州、漳州、三明、南平數(shù)據(jù)來源：同策研究院、datalnP

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2024-2025年總體趨勢研判02

2024年新房市場趨勢研判03

二手房對新房的替代更加明顯04

投資布局機會研判Par

t3.2024年樓市趨勢和投資機會2024-2025年總體趨勢：中國樓市處于去庫存階段由于過去10年全國土地供應(yīng)過剩、大量城市廣義庫存去化周期超過3年、以及大量次新房庫存分流新房需求，未來2024-2025年全國將處于去庫存階段，樓市壓力很大論據(jù)一：2014-2023年過剩土地66億平米論據(jù)二：大量城市廣義庫存去化超過3年論據(jù)三：次新房庫存大，分流新房需求20城新房、二手房成交量萬平米二手/一手4000035000300002500020000150001000050001.202014至2023年期間1.061.000.800.600.400.200.00銷售住宅面積

vs住宅土地供應(yīng)0.77142770.62140200.69129060.6315864149491146622857206062045720201490620220201920212023新房成交面積二手房成交面積二手/一手數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局2024-2025年新趨勢變化四大看點一、本輪救市的邏輯是減緩風險出清對于宏觀經(jīng)濟的沖擊，而非拉動經(jīng)濟二、三、四、“2+3模式”政策導(dǎo)向趨勢明顯。2指住房的雙軌制，3指三大工程。居民購買住房的邏輯由“投資升值”轉(zhuǎn)向適合居住屬性的產(chǎn)品力人口、住房、土地三重分化，三四線城市風險進一步上升數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局01

2024-2025年總體趨勢研判02

2024年新房市場趨勢研判03

二手房對新房的替代更加明顯04

投資布局機會研判Par

t3.2024年樓市趨勢和投資機會政策趨勢：短期層層減碼，中期發(fā)力三大工程，長期構(gòu)建住房雙軌制為穩(wěn)定經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展，短期政策措施以層層減碼，降低限制、增強補貼為主，激發(fā)需求釋放。中期發(fā)力三大工程，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資。長期建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加保障性住房供給、保障市場基礎(chǔ)需求短期措施中期措施長期措施層層減碼，激發(fā)需求三大工程，穩(wěn)定投資住房雙軌，新模式過往限購、限貸、限售等限制需求的政策將全面放松（一線部分保留）；減稅、補貼等政策力度增強在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房，加大保障性住房建設(shè)和供給。保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局2024年政策焦點：一線城市是調(diào)控風向標過去幾輪房地產(chǎn)周期的規(guī)律特征是：一線城市最先引爆，一線帶動二線，二線帶動廣大的三四線城市。這一規(guī)律背后的原因：資本避險邏輯。一線城市不引爆，三四線城市根本沒有上漲的信心70城房價指數(shù)中一線帶動二線、三線城市輪動軌跡%302520151050-5-10中國:70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):一線城市:當月同比中國:70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):二線城市:當月同比中國:70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):三線城市:當月同比土地市場趨勢：2024年規(guī)模繼續(xù)下探5%-10%長期來看，土地投資圍繞商品住宅銷售波動。短期市場升溫會帶動土地超額投資、而市場下滑遇冷則加速土地投資縮量。2022年至今，全國商品住宅市場銷售回落、預(yù)期悲觀，銷售回款放緩明顯制約持續(xù)投資。預(yù)計2024年市場難有明顯升溫，全國土地市場仍然維持低位，總規(guī)模繼續(xù)下探，根據(jù)二者的關(guān)系，預(yù)計下降5%-10%。2008至2023年按季度全國商品住宅、住宅類土地成交面積萬平米9000080000700006000050000400003000020000100000次貸危機期間，市場遇冷，銷售回落，雙重制約下土地投資減少次貸危機后，市場升溫，房企超前投資購買土地棚改期間，市場升溫，房企超前投資購買土地銷售持續(xù)回落，預(yù)期悲觀，土地投資減少全國商品住宅銷售面積全國成交住宅類用地規(guī)劃建筑面積土地市場趨勢：土地市場進一步寬松，熱點城市局部重現(xiàn)“地王”先松地價后放松房價是趨勢。2023年18城土拍規(guī)則恢復(fù)“價高者得”，其中7城誕生“新地王”，政策帶動土拍情緒改善明顯，一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競爭激烈，如廣州拍出最貴樓面價住宅；另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊取消限價可以提高房企積極性，穩(wěn)定樓市預(yù)期，同時能發(fā)揮核心區(qū)域房價溢出效應(yīng)，并逐步傳導(dǎo)至周邊市場，預(yù)計2024年二線城市將率先放開房價限制廣州最貴住宅樓面價“地王”誕生取消限價上限后，2023年7城土拍誕生新“地王”11月21日，廣州官宣“取消地價上限”“地王”競得者多為央國企成交價樓面價時間城市地塊溢價率45%競得者安徽高速保利“地王”類型樓面價地王（億元）

（元/平米）11月2日合肥

合肥濱科城BK202305號地塊

33.87187162867723500252582924125185757602023年12月廣州第四批次土拍供應(yīng)樓面價75650元/平米11月19日

福州12月12日

成都12月12日

杭州12月14日

東莞12月18日

青島12月29日

廣州屏西小區(qū)舊改地塊錦江區(qū)琉璃廠25.424.5528.25%43%板塊樓面價地王樓面價地王四川仁和杭州興耀保利2023年9月廣州第三批次土拍供應(yīng)樓面價52192元/平米杭政儲出[2023]165號地塊2023WR010地塊13.35518.0993.0538%板塊樓面價地王樓面價地王30%LS0301-022號地塊海珠琶洲西區(qū)地塊8.25%

山東金鼎智達59%

越秀樓面價地王22.7樓面價地王資金面趨勢研判：2024年美元將會進入新一輪的弱周期從美元周期波動規(guī)律來看，大周期為16-17年左右，根據(jù)趨勢研判，可以看到2024年美元指數(shù)大概率會進入下降區(qū)間，這對我國貨幣環(huán)境來講是比較大的利好，有利于流動性及購買力的修復(fù)。0.20.150.1140.0000130.0000120.0000110.0000100.000090.00000.050-0.05-0.1-0.15-0.280.0000美元指數(shù)趨勢周期市場規(guī)模預(yù)判：2024年住宅實際需求在7.5-7.9億平米，呈現(xiàn)超跌態(tài)勢2023年由于購房者信心不足，很多人推遲購房，因此，2023年存在超跌的態(tài)勢。從理論測算，2024年官方公布數(shù)據(jù)預(yù)計在8.48到8.90億平米，考慮到大量工抵房數(shù)據(jù)，實際需求在7.5-7.9億平米左右2024年全國商品住宅銷量測算（悲觀）2024年全國商品住宅銷量測算（中性）億平米由于不同能級城市銷售規(guī)模趨勢出現(xiàn)分化，按城市能級分別進行測算1815.651614121082019-2023年

銷售面積平均占比同比2021年降幅約26.8%一線城市：2.5%；

樣本二線城市：14.3%；

其他城市

：83.2%悲觀情況下，2024年同比跌幅參考2023年整體同比跌幅，同時結(jié)合全國同比降幅收窄趨勢，降幅約為9.6%11.46同比2022年降幅約18%9.48一線城市：2023年較2022年同比增幅1.2%樣本二線城市：2023年較2022年同比增幅0.8%樣本三四線城市：2023年較2022年同比降幅6.4%8.48642024年全國銷量推算參考2023年全年同比跌幅預(yù)計全年成交8.90億平米住宅，全年同比下跌5.1%202021年2022年2023年2024年注：樣本二線城市為成都、大連、福州、杭州、合肥、濟南、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶。注：2023年12月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)未出，當前為根據(jù)1-11月數(shù)據(jù)估值樣本三四線城市為東莞、常州、嘉興、南通、徐州、鎮(zhèn)江、揚州、佛山、昆山、連云港、洛陽、汕頭、煙臺、中山、珠海、金華、泉州、九江、瀘州、舟山、湖州、宿遷

淮安、泰州、蕪湖、紹興、常熟、麗水、衢州、鹽城。數(shù)據(jù)來源：同策研究院、國家統(tǒng)計局、Wind01

2024-2025年總體趨勢研判02

2024年新房市場趨勢研判03

二手房對新房的替代更加明顯04

投資布局機會研判Par

t3.2024年樓市趨勢和投資機會二手房沖擊新房去庫存，對新房替代效應(yīng)會更加明顯2023年是二手房與新房成交比發(fā)生重大變化的轉(zhuǎn)折年，從20城新房、二手房成交量來看，2023年兩者成交比從2022年0.77上升至1.06，絕對值發(fā)生了實質(zhì)的逆轉(zhuǎn)，隨著二手房供應(yīng)上量漲價跌、需求上行政干預(yù)下的稅費優(yōu)惠、購房人群增多等趨勢下，二手房優(yōu)勢會更加明顯，也將加速對新房市場的擠占20城新房、二手房成交量20城新房、二手房成交量萬平米二手/一手萬平米二手/一手2023年20城住房成交量400001.2045001.602022年起總量上漲，但出現(xiàn)明顯地二手房擠占新房現(xiàn)象1.0640003500300025002000150010005001.401.201.000.800.600.400.200.0035000300002500020000150001000050000二手、一手的比例持續(xù)上漲居民買房偏好明顯轉(zhuǎn)變1.000.800.600.400.200.00142770.620.77140200.69129060.6315864114662285720606204