【股權(quán)價值評估淺論：以K公司為例（定量論文）12000字】

PAGE17PAGE16股權(quán)價值評估淺析—以K公司為例一、引言 1（一）選題背景 1（二）研究意義與目的 1二、股權(quán)價值評估的相關(guān)概念 2（一）股權(quán)價值 2（二）方法介紹 2三、評估K公司股權(quán)價值 3（一）K公司概況 3（二）K公司股權(quán)評估方法的確定 6（三）K公司股權(quán)價值的確定——以收益法評估 7四、K公司股權(quán)價值評估的案例啟示 15（一）股權(quán)價值評估的方法選擇 15（二）在保證債務(wù)資本的構(gòu)成合理前提下計算平均資本成本 15（三）折現(xiàn)率的確定要謹慎 16

摘要：我國股票市場的規(guī)模越來越大，評估股權(quán)在也就資產(chǎn)評估中占有很大的權(quán)重，評估范圍在逐漸增大。其中包括國有企業(yè)的出售，合資企業(yè)之間的合作，企業(yè)并購的破產(chǎn)賠償，投資公司實際價值的投資者分析以及不同投資實體之間的各種資產(chǎn)交易，這些事項都和股權(quán)價值的評估有關(guān)。因此，本文從具體案例的評估來描述資產(chǎn)評估中股權(quán)價值的評估。本文首先介紹了股權(quán)價值評估的背景、現(xiàn)狀以及意義等，又梳理了國內(nèi)外相關(guān)方面的研究現(xiàn)狀。接下來介紹了股權(quán)價值評估的相關(guān)概念以及所用到的方法。之后從K公司的具體案例出發(fā)以收益法評估該公司的股權(quán)價值，并淺談分析該次案例的評估。關(guān)鍵詞：股權(quán)價值股權(quán)評估貝塔值收益法折現(xiàn)率一、引言（一）選題背景21世紀50年代以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)也隨之不斷發(fā)展著。為獲得合理科學的參考建議，對相關(guān)企業(yè)進行價值評估就顯得格外重要了。以資本運營為基礎(chǔ)，企業(yè)股權(quán)價值受到了越來越多的關(guān)注。雖然我國國內(nèi)有相關(guān)方面的研究，但研究深度還是不夠。本文通過實際的公司案例的評估，借此淺談股權(quán)價值的評估。早在19世紀末，國外已經(jīng)開始進行股權(quán)價值評估研究，并且已經(jīng)建立了相對成熟的公司的股票估值系統(tǒng)和估值方法。由于我國資本市場啟動的延遲，目前有關(guān)我國估價理論和實踐的研究相對滯后。雖然目前我國有許多相關(guān)研究，但是基本資產(chǎn)法，收入法和實物期權(quán)法都是從國外借來的。還尚未形成成熟的體系或方法，因此有必要適當實施更多的研究借用的方法。我們將探索更適合我國實際情況的新公司估值方法和模型，對公司的股權(quán)價值進行評估需要進一步的研究。研究意義與目的專業(yè)評估機構(gòu)評估股票價值的目的是為利益相關(guān)者提供參考和價值咨詢的基礎(chǔ)，以幫助投資者和業(yè)務(wù)經(jīng)理做出決策。通過股權(quán)估值研究，我們可以不斷發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有估值方法中的缺陷，提出解決方案并支持類似的公司估值。同時，對股票估值的研究可以提高整個行業(yè)的股票估值估計水平，從而帶動估值行業(yè)的發(fā)展。具體來說，調(diào)查股權(quán)價值的重要性包括以下幾個方面：首先，它可以為股票交易雙方的股價估算提供更可靠的依據(jù)。其次，對提高我國的資產(chǎn)評估標準，評估行業(yè)監(jiān)督體系以及與收購有關(guān)的相關(guān)立法非常重要。最后，它不僅可以在實踐中應(yīng)用該理論，而且可以豐富評估理論。中國股票市場上的股票分為可交易股票和不可交易股票。不可交易股票的交易越來越頻繁，并且股票估值業(yè)務(wù)也越來越多。針對這種情況，本文研究的目的是：1.了解我國的資本結(jié)構(gòu)。2.理解我國資本結(jié)構(gòu)的特點。3.結(jié)合國際資本市場中的股票估值方法，以找到適合我國的股票估值方法。4.如果計劃發(fā)生相關(guān)的經(jīng)濟行為，則對股票價值進行合理的定價。5.幫助保護交易雙方的合法權(quán)益。6.有助于促進評價理論的研究。7.有助于進一步促進將研究結(jié)果應(yīng)用于案例的理論指導(dǎo)和實踐。8.為促進中國資產(chǎn)評估業(yè)健康有序發(fā)展。股權(quán)價值評估的相關(guān)概念（一）股權(quán)價值1.股權(quán)價值的概念股權(quán)價值是公司總價值的一部分。公司的總價值分為權(quán)益和債務(wù)。股票權(quán)利是公司的債券人所享有的也是債權(quán)人占有的，就此也可以說它為公司的剩余價值也是可以的。一個公司的資產(chǎn)和這個公司所背負的債務(wù)共同組成了這個公司的價值。權(quán)益總額是公司價值減去債權(quán)價值后的剩余價值的一部分。一般可分為股東股份價值和股東股份價值。2.股權(quán)價值評估的概念股權(quán)價值的評估是根據(jù)估值標準和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的估值標準，資產(chǎn)評估師進行股權(quán)價值評估的活動。在評估時，評估者必須是中立，系統(tǒng)和專業(yè)的。但是，在實際操作中，有必要預(yù)測公司的未來利潤和折現(xiàn)率，這不可避免地是主觀的。因此，資本評估的前提是通過公司的系統(tǒng)分析和判斷來參考客觀數(shù)據(jù)和庫存價值被評估。3.現(xiàn)金流折現(xiàn)法的基本概念現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是資產(chǎn)評估師通過可靠的企業(yè)來現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來用折現(xiàn)率評估股權(quán)價值的一種方法。這個被評估的公司未來生產(chǎn)和運營產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流量以及折現(xiàn)率的確定。通常，風險有多么大折現(xiàn)率就有多么大。這種評估方法主要靠的是被評估公司未來有沒有穩(wěn)定的獲取利潤的能力一家公司的價值本質(zhì)上是它未來的盈利能力。所以這種評估方法可以更好地反映公司的盈利能力。該方法還經(jīng)常用于評估實際值。（二）方法介紹1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法的概念資產(chǎn)基礎(chǔ)法是公司股票估值領(lǐng)域中最基礎(chǔ)的方法。該法以被評估公司的資產(chǎn)負債表為源，并使用恰當?shù)姆椒▽υu估公司的負債的賬面價值、還有其資產(chǎn)的賬面價值進行一定的調(diào)整，以獲得每個評估值，之后得到資產(chǎn)和負債的凈值，核心是重置評估對象。最后得到最終評估結(jié)果。詳細過程如下所列：單項資產(chǎn)評估價值=單項資產(chǎn)的重置成本^企業(yè)評估價值=股權(quán)評估價值=單項資產(chǎn)評估值+單項負債評估值2.市場法的概念市場法也稱為相對估值法。發(fā)現(xiàn)市場上存在幾家本金和資產(chǎn)規(guī)模相近的公司，對同類公司的各項經(jīng)濟指標進行比較分析，確定同類公司的市場價值。它是成比例的，然后決定目標公司的價值。因為它需要一個開放、活躍的市場作為基礎(chǔ)，一個上市的參考公司作為前提。3.收益法的概念“收益法”是指根據(jù)目標企業(yè)未來的盈利能力，在資產(chǎn)評估師可以較好地分析被評估公司未來可以得到的相關(guān)收入的前提下，以此為參考選取適合被評估目標的折現(xiàn)率來得到數(shù)據(jù)的方法。它通常適用于能夠計量未來自由現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的公司或資產(chǎn)，如果用這種方法對公司進行評估，具體過程如下：企業(yè)價值=收益法的基本公式為：P其中：PDr——股票折現(xiàn)率但是，由于資產(chǎn)評估師沒有辦法分析無限期的股利發(fā)放數(shù)量，因此可以將其分為零增長股利發(fā)放模式、固定增長股利發(fā)放模式和漸進增長股利發(fā)放模式。自由現(xiàn)金流量是企業(yè)為了折現(xiàn)和確定公司價值而產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。公式如下：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=（凈利潤+折舊攤銷+凈營運資本）4.實物期權(quán)法的概念對有形資產(chǎn)的投資增加了投資者未來可以投資的目標。資產(chǎn)評估師在使用此種方法時多使用期權(quán)定價模型，對收益法和創(chuàng)新的估值方法進行了補充，開辟了一種新的資產(chǎn)評估方法。根據(jù)實物期權(quán)理論，一個實體的市場價值不僅要表示為未來收益的折現(xiàn)值或交換現(xiàn)有資產(chǎn)的成本，還要充分反映不同投資可能性的價值。通過對收益法的改進和補充，得到了實物期權(quán)法。但是，由于實物期權(quán)在實物評估中很難進行評估，目前還沒有采用實物期權(quán)的方法進行推廣。三、評估K公司股權(quán)價值（一）K公司概況1.總體財務(wù)情況至評估基準日2023年4月30日為止，該公司的主營業(yè)務(wù)收入在2023年1-4月有著222.61萬元，凈利潤24.28萬元。近3年來，公司K的基本財務(wù)情況如下所示（表1）：表1財務(wù)狀況表項目2020.12.312.018.12.312022.12.312023.4.30總資產(chǎn)72.9155.1849.4171.14負債9.730.6913.2414.93凈資產(chǎn)63.1854.4936.1656.202020202120222023.1—4主營業(yè)務(wù)收入78.88101.22300.10222.61利潤總額-12.11-4.6627.5224.28凈利潤-12.11-4.6620.6418.202023年除外，我們可以看到在2020－2023年K公司最低收入是78.88萬元（2020年），最高收入達到了300.10萬元（2022年），相比于2021年的101.22萬元增長迅猛。2022年在企業(yè)之前的虧損得到彌補之后可以觀察得知凈利潤數(shù)據(jù)是27.5萬元，從上表可以看出該公司的收入來源穩(wěn)定，資產(chǎn)機構(gòu)穩(wěn)固，并且公司業(yè)務(wù)也在逐漸開展著，下表（表2，表3）是目標公司近三年的相關(guān)財務(wù)狀況：表2公司近三年的資產(chǎn)負債表年度202020212022截止2023-4-3貨幣資金5405.28541234.66314652.66632133.11應(yīng)收賬款123465.33其他應(yīng)收款716000.005000.005000070110.22待攤費用7700.00流動資產(chǎn)合計729105.28546234.66488117.99702243.33固定資產(chǎn)凈值5566.316000.009111.11非流動資產(chǎn)合計5566.316000.009111.11資產(chǎn)總計729105.28551800.97494117.99711354.44短期借款14000.0029000.00應(yīng)付工資9900.00應(yīng)交稅金499.111632.226666.319122.11其他應(yīng)交款378.21111.22520.00其他應(yīng)付款865125199.0051300.0011222.11流動負債合計97289.326942.4472486.3149344.22非流動負債合計60000.00100000.00負債合計97289.326942.44132486.31149344.22所有者權(quán)益合計631815.96544858.53361631.68562010.22表3公司近期損益情況項目2023年1-4月2022年度一、營業(yè)收入222,6123.113001234.11減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加142192.11158311.11銷售費用管理費用1835680.312352611.23財務(wù)費用5500.003000.00資產(chǎn)減值損失二、營業(yè)利潤242750.69487311.77加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整-212107.33三、利潤總額242750.39275204.44減：所得稅費用60687.6068801.11四、凈利潤182062.79206403.332.盈利能力分析目標公司盈利能力情況詳見下表（表4）：表42021年－2023年K公司盈利能力情況表項目2021年度2022年度2023年1-4月盈利能力分析營業(yè)利潤率-3.97%8.81%10.41%凈利率-3.97%1.98%7.85%權(quán)益收益率-11.11%13.73%41.81%總資產(chǎn)收益率-11.11%10.33%27.01%其中：營業(yè)利潤率=（營業(yè)收入凈利率＝凈利潤／營業(yè)收入權(quán)益收益率＝凈利率／所有者權(quán)益總資產(chǎn)收益率＝凈利率／總資產(chǎn)在過去的三年中，我們可以看到K公司的營業(yè)利潤率是一直在增加的，這反映了公司在過去三年中有相對良好的營業(yè)業(yè)績。表明K的資產(chǎn)利用率逐年增加，并隨著利潤的增加和成本的降低而改善，并且在增加利潤和減少費用方面做的越來越好。但是2023年的利潤統(tǒng)計數(shù)據(jù)只記錄了半年，因此該公司的凈利率和這個公司的總資產(chǎn)收益率無法與其他年份相提并論，但是可以看出，過去兩年股東的投資收益率一直在穩(wěn)步增長，反映公司K逐漸在增加的企業(yè)價值。3.償債能力分析目標公司償債能力情況詳見下表（表5）：表52020年－2023年K公司償債能力情況年度202020212022截止2023.4.30償債能力分析流動比率6.699176.69176.521911.9317資產(chǎn)負債率13.88%1.27%21.33%33.58%凈資產(chǎn)負債率16.41%1.27%28.47%51.87%其中：流動比率＝流動資產(chǎn)／流動負債資產(chǎn)負債率＝總負責／總資產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率＝總負責／凈資產(chǎn)資產(chǎn)根據(jù)上表的數(shù)據(jù)，K公司2020年至2022年的當前流動比率除2021年外基本上為6.5。該指標通常變化200%。由于K是一家房地產(chǎn)服務(wù)公司，近年來其存貨幾乎為零，短期負債也是一個相較于其他行業(yè)其他公司來說是一個很低的水平，流動則是一直處在一個在行業(yè)內(nèi)來說是比較高的水平的。并且從上表我們可以看到這家公司的負債率并沒有觸及60%的紅線，相對來說是比較安全的，并且有能力償還自身的債務(wù)。（二）K公司股權(quán)評估方法的確定1.評估前提提要（1）資產(chǎn)評估目的A公司準備大量購入并持有K公司的股份，為了更好的達成這一交易，特委托事務(wù)所對公司K的股權(quán)價值進行評估以備參考。（2）評估對象評估的主體是K公司的股東所有權(quán)益。評估范圍包括資產(chǎn)負債表（自2023年4月30日起）所列公司的全部資產(chǎn)和負債。（3）確定這次資產(chǎn)評估的評估基準日日期為2023年4月30日。（4）K公司相關(guān)情況概要2020年K公司與A公司達成前期物業(yè)合作并簽署了本次合作的合同，之后又與C公司D公司進行了相關(guān)合作，具體情況如下表所示（表6）表6K公司合作事項名稱簽約雙方簽約時間主要約定合同金額小區(qū)物業(yè)甲方：A公司乙方：K公司2020.12.20乙方為A小區(qū)進行物業(yè)管理，服務(wù)期限為2021年至2023年。按物業(yè)性質(zhì)收費服務(wù)（19元/月/m^2）幼兒園物業(yè)甲方：B公司乙方：K公司2021.5.20K公司為B幼兒園進行相關(guān)物業(yè)服務(wù)，從2021年至2024年。按物業(yè)性質(zhì)收費服務(wù)（19元/月/m^2）清潔打掃工作甲方：K公司乙方：C公司2023.2.1K公司委托C公司對A小區(qū)以及B幼兒園進行清潔打掃工作年費40.07萬元保養(yǎng)公共空調(diào)甲方：K公司乙方：D公司2022.11.3K公司委托D公司對A小區(qū)公共大廳空調(diào)進行保養(yǎng)。年費19.11萬元2.評估方法的選擇在本文中，我們介紹了評估公司股權(quán)如何合理的進行評估。但在資產(chǎn)評估師對被評估公司進行評估時，為了得到更準確的結(jié)果和更可靠的數(shù)據(jù)，往往會采用多種方式結(jié)合的方法進行股權(quán)價值的估值。最重要的是，在國際舞臺上，市場法被認為是最合理的、可以最大程度上反映了被評估公司的價值，雖然如此，這個方法也并未在我們國家的資產(chǎn)評估行業(yè)流行開來，使用程度非常之小。因此就實際應(yīng)用的頻率來說我國是市場法應(yīng)用相對較低的國家，現(xiàn)有公司，特別是作為房地產(chǎn)行業(yè)的下屬分支機構(gòu)的房地產(chǎn)管理公司存在很多個體差異，市場上的公司很少，比較信息相對較少，因此我們得出結(jié)論本次對K公司股權(quán)的估值不使用市場法。在實踐中，實物期權(quán)方法不能準確地度量被評估公司股東全部權(quán)益的實際價值，評估報告冗雜繁多，不易于查看，升值得到的數(shù)據(jù)往往和世紀有較大的出入。因此這種方法并不適用于K公司的股權(quán)價值。目前，越來越受我國資產(chǎn)評估師看中的方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法。不過若選擇以其為基準進行評估，則我們會發(fā)現(xiàn)在評估時回收不同資產(chǎn)的成本使目標企業(yè)的未來發(fā)展無法體現(xiàn)。同時，K公司成立于2011年，正常運行時間很短，因此僅使用基于資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的結(jié)果不是很令人信服。資產(chǎn)評估中常用方法是收益法，只需要考慮公司的未來盈利能力，并恰當?shù)仡A(yù)測目標公司的未來現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率即可。由于目標公司已與A、B公司簽訂了房地產(chǎn)服務(wù)合同，房地產(chǎn)收入穩(wěn)定且可預(yù)測。因此，本次我們可以選擇收益法對K公司進行股權(quán)評估?？偠灾?，本文所評估案例可用方法為資產(chǎn)評估基礎(chǔ)法與收益法，其中收益法獲得數(shù)據(jù)更加容易也更加可信，本文將通過收益法評估K公司的股權(quán)價值來淺析股權(quán)價值這一無形資產(chǎn)的評估。（三）K公司股權(quán)價值的確定——以收益法評估1.評估假設(shè)（1）K公司的相關(guān)合同都能夠得到嚴格認真的執(zhí)行，不發(fā)生重大變化為前提。（2）經(jīng)營方針穩(wěn)定可持續(xù)，有可計算的收入來源。（3）有一個敬職敬責的管理層，有一套完善的內(nèi)部控制制度和風險管理措施完美運行。（4）都K公司充分揭示了所有重要及潛在的可能影響價值的因素。（5）排除通貨膨脹的影響。（6）真實、準確及完整的財務(wù)資料。（7）沒有不可抗力或不可預(yù)測因素。（8）國家政策等外部形勢（產(chǎn)生重大影響）沒有發(fā)生重大變化。2.選擇合適的評估方法模型就前文論述的基礎(chǔ)上，我們已經(jīng)選擇使用收益法對目標公司K進行相關(guān)估值。所以我們在此次評估中考慮使用股利折現(xiàn)模型和自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)這兩種模型進行輔助。在評估之前我們要明確的是被評估的公司K并沒有上市，基于這種前提我們對單階段現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型作出如下假設(shè)：公司未來收入的增長是固定的，并沒有特殊情況。第二種模型就考慮到了收入增長不同的特殊情況，包括穩(wěn)定的和快速變動的。以此類推，我看可以把三階段模型劃分為三種不同的情況去分別考慮。就目前K公司的狀況而言他的營收增長來源都是固定可知的，數(shù)據(jù)都是可查的，且在不斷的變動中，應(yīng)此我們選擇兩階段模型。根據(jù)盈虧預(yù)測的分析，公司的價值是經(jīng)過折現(xiàn)后確定的，并根據(jù)具體情況進行調(diào)整。兩階段股東權(quán)益模型如下所示：V3.收益期的確定收益期取決于目標公司未來連續(xù)幾年的自由現(xiàn)金流。被評估公司所處的物業(yè)管理行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，就大體情況而言是積極樂觀的，所以被評估公司適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。我們將對評估公司進行時段的劃分以便我們更好的進行評估，我們將其劃分2023年5月至2025年和2025年及之后。4.收益指標的確定公司未來自由現(xiàn)金流（FCFF）被視為K公司資本估值的重要數(shù)據(jù)之一。詳細計算如下所示：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=（凈利潤+折舊攤銷如上述公式所示我們是通過預(yù)測營業(yè)利潤、相關(guān)成本和稅項，并將K公司業(yè)務(wù)的范圍和特征與未來發(fā)展相結(jié)合來分析當前的經(jīng)濟狀況。結(jié)合諸如K公司的未來投資計劃和分析計算得到的相關(guān)數(shù)據(jù)，最后根據(jù)公式進行計算即可達到該公司的自由現(xiàn)金流量。5.折現(xiàn)率的確定在確定折現(xiàn)率時，我們使用最常用的投資價格模型來確定K公司的資本成本。（1）確定目標公司的無風險報酬率投資的無風險機會成本決定了無風險利率。在樓市低迷的背景下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著高市場風險和高政治風險。2023年4月30日10年期國債收益率3.3401%，由于10年期國債收益率與權(quán)益估值中的利率均假設(shè)相同，所以參考以上數(shù)據(jù)將被評估公司的值也定為3.3401%。（2）市場風險溢價和貝塔值的確定由于被評估的公司是一家非上市公司，因此不可能直接獲得beta值。所以本文選擇計算同一行業(yè)中具有代表性的上市公司的beta值來代表要評估的公司的beta值。但是，此系數(shù)包含有財務(wù)杠桿，因此，還需要將杠桿效應(yīng)的貝塔值轉(zhuǎn)換為總資本的貝塔值。具體如下所示：β在本次資產(chǎn)評估中，為了計算K公司的beta值，我們使用該公式來計算所有可比較的上市公司的beta值，獲取所有公司的beta值，我們可以一次為參考來確定K公司自己的Beat值，但是通過這種方式得到的Beat值還是不準確的，我們還要進行去除杠桿系數(shù)的計算。如果要調(diào)整財務(wù)杠桿系數(shù)，則具有以下公式：βL1=內(nèi)向相關(guān)上市公司數(shù)量稀少，不具備廣泛性與代表性，這已經(jīng)不是一個有效的參考。因此，本文將選取幾家在港上市房地產(chǎn)管理公司作為參考公司，對目前上市的典型房地產(chǎn)服務(wù)公司進行比較分析，可以從被評估公司的beat值平均值計算得出，該值為1.19。具體分析如下（表8）：表8相關(guān)公司的Beat系數(shù)上市的物業(yè)公司Beat值稅率產(chǎn)權(quán)比率全權(quán)益資產(chǎn)貝塔值EX集團1.1925%0.930.66YX集團1.2125%0.211.09RX集團1.4925%1.050.87ML集團1.7725%1.011.03HF集團0.6925%0.450.49MLG公司0.6925%0.310.47FY公司1.3325%0.591.01平均值1.2025%0.650.80K公司1.2025%0.650.80以上可知目標公司凈資產(chǎn)收益率12%，本次評估市場風險溢價取值8%。（3）相關(guān)系數(shù)的調(diào)整與計算對于小型非上市公司而言，與上市公司在投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、發(fā)展等方面存在差異，對公司影響較小。也就是說，貝塔系數(shù)不能用來解釋小企業(yè)現(xiàn)有的部分收入。除了小企業(yè)的優(yōu)質(zhì)SCP，還有alpha-sCRP。因此，資產(chǎn)定價模型不能直接用于計算權(quán)益資本成本。在計算K公司權(quán)益資本成本時，我們對原有公式進行一定的修正調(diào)整來使結(jié)果更加的準確可行，具體計算如下所示：RS與同行業(yè)其他企業(yè)相比，小企業(yè)溢價值和K公司一次性風險值為3%，結(jié)合上述公式，被評估企業(yè)股權(quán)折現(xiàn)率為16,61%。（4）確定稅后債務(wù)成本稅后評估股權(quán)的債務(wù)成本應(yīng)按照以下公式確定：R對于長期債券收益率，確定基準日5.79%的長期（五年或更長）平均借款利率。短期債務(wù)回報率基于估值日后一年內(nèi)銀行平均信貸利率5.21%。由于無法準確分析計算得到K的長期債務(wù)與短期債務(wù)的比率，本次估值采用K的長期和短期借款利率作為K的債務(wù)資本成本，即：（5.79%+5.21%）/2=5.50%，最后通過稅務(wù)等調(diào)整我們可以得到最終結(jié)果為4.15%。最后，根據(jù)上述公式和本文數(shù)據(jù)，我們將以K公司在估值日的股權(quán)比例為基礎(chǔ)計算K公司的平均資本成本為11.00%。（5）確定長期增長率ｇ本次評估采用的自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（FCFF模型）為兩階段的模式，評估期如前文所示分為兩個階段即：2023年5月到2025年與2025年及以后。長期增長率g確定我們通過分析可得，由于K公司自2025年開始穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)現(xiàn)階段增長主體的經(jīng)濟增長率，根據(jù)行業(yè)特點和長期宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢，最終假設(shè)K值2%。6.收益法的具體計算過程及結(jié)果（1）分析確定K的營業(yè)收入K的收入主要可以劃分為兩個部分，一是基礎(chǔ)的通過物業(yè)服務(wù)收費，而是為業(yè)主提供相關(guān)聯(lián)的服務(wù)得到的額外收入。根據(jù)上述背景的分析和K公司目前簽訂的房地產(chǎn)服務(wù)合同，K的營收增長是穩(wěn)定和高速的。特別是K公司的物業(yè)管理費19元/月/平方米由K公司計算。從2023年6月起，K公司將對A小區(qū)和B幼兒園進行配套管理并為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。公司管理的30000平方米的A廣場和15000平方米的B幼兒園，K的物業(yè)收入在未來五年內(nèi)，K將保持相對穩(wěn)定的收入。同時預(yù)計在宏觀經(jīng)濟框架條件的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理在未來六年將快速發(fā)展，并將在未來六年保持緩慢和穩(wěn)定的增長。從2023年到2024年，增長將是最大的。表9營業(yè)收入表金額單位：元項目2023.5-1220242022202320242025物業(yè)管理費收入410984988501918444377855837784483778864339其中：A小區(qū)291137361093335944721594765659486666204222B幼兒園119847627408582499656261072124997112660117合計410984988501918444377855837784483778864339（2）K的主營業(yè)務(wù)稅金及附加的計算對于稅收和附加費，一些房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)必須根據(jù)國家指定的商業(yè)秘書的應(yīng)稅帳戶和相應(yīng)的法定稅率來計算。另一部分是營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、地方教育培訓(xùn)補助金分別為7％，3％和2％。此外，K公司以季度銷售額或營業(yè)收入的1％為基礎(chǔ)。支付價格調(diào)整基金。K公司資產(chǎn)負債表上的納稅額是根據(jù)今年的納稅額與過去的年收入比率8.35％的乘積預(yù)測的。表10主營業(yè)務(wù)稅金及附加金額單位：元項目稅率2023.5-1220242022202320242025營業(yè)稅5%206613443108425011425011425011446095城市維護建設(shè)稅7%319813099729855298552985531240教育費附加3%63301297712800128001280013390地方教育附加2%427189018501850185018921副食品調(diào)節(jié)基金0.1%427189018501850185018921合計253466503264484668484668484668508567（3）K的管理費用的計算管理費用是對年度數(shù)據(jù)的滾動預(yù)測，用于分析管理費用的內(nèi)容。具體而言，在預(yù)測員工薪資時，該預(yù)測基于員工人數(shù)及其相應(yīng)的工資。K公司擁有36名員工，其中管理部門6名，總務(wù)部5名，財務(wù)部3或4名。設(shè)在質(zhì)量和工程部門?？蛻舨块T有7人，客戶部門有5人，訂購部門有4人。以K公司相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，該公司的薪水水平處于行業(yè)中間。正式員工的月薪在3500—4000元之間，老板與經(jīng)理的月薪在5000元以上。因此，可以預(yù)見，從五月份開始，職工的工資包括福利待遇（約24600元/月）、5例社會保險和一項住房公積金（約10700元/月），預(yù)計到2023年12月，員工每個月的總工資為130877元。同時，根據(jù)K公司目前的辦公費用，可以預(yù)測辦公費用和水電費用分別為110009元和1771770元在2023年5月至12月期間。下表（表11）顯示了K公司未來的相應(yīng)管理成本，這可以從K公司未來的勞動力規(guī)模的擴大和各種費用的增長趨勢進行預(yù)測。表11管理費用金額：元項目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年辦公管理費129101234879253701274799271139285397職工工資139445426194512793699290450130452113409417維修費177099379088461411579477688549791743日常耗用費294500693900581900581950620397651415清潔綠化費270005390055000721107678984475能源費177197030405113040511304051130405113040511折舊額3020.114520.222398.01519.391858.011250.01合計3797144.117026249.227188620.017453867.397744454.018264208.01（4）K的財務(wù)費用的計算根據(jù)K公司目前和未來的信貸規(guī)模預(yù)測，以當前利率水平是進行預(yù)測。具體而言，截至評估基準日，K公司的短期借款為35,000元，長期借款為20萬元，短期借款利率為5.35％，長期借款利率為5.80％，年利率2018年費用為1,3472.5元。因為有固定金額的短期貸款，K公司的未來利息費用預(yù)計如下（表12）：表12財務(wù)費用金額：元項目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年利息費用62971154011470113001144011570賬戶管理費1140300370540400270合計74371184011840118401184011840（5）K的資本性支出的計算由于K公司是一家物業(yè)管理公司，它提供物業(yè)服務(wù)來賺取收入，因此無需增加過多的固定資產(chǎn)投資。在本文中，在進行資本投資預(yù)測時，基于K的當前運行狀況，我們已經(jīng)確定K在不久的將來將不需要資本投資。與K的工程和一般負責人聯(lián)系后進行預(yù)測。資本投資將在2021年之后發(fā)生。因此，根據(jù)當前資本投資水平和K公司的未來發(fā)展，K公司的未來資本投資預(yù)測如下（表13）：表13資本性支出金額：元項目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年電子設(shè)備無無無696721874401合計無無無696721874401（6）K的營運資金的計算根據(jù)以上對K公司的未來營業(yè)收入，主要營業(yè)稅金及附加，行政成本，財務(wù)成本，資本投資等的預(yù)測，已建立了各種指標之間的相關(guān)性，并以最低的保有現(xiàn)金和營運資本、營運資金為基礎(chǔ)，預(yù)測K公司的未來營運資金，最終結(jié)果見下表（表14）：表14營運資金金額：元科目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年銷售收入合計41098498850191844437785583774250118864339銷售成本合計期間費用380617070396087215938746605077574308276378其中：營業(yè)費用管理費用379971170278097204139745425177456318264579財務(wù)費用64591179911799117991179911799完全成本382036070486237224950747503979664338285376其中：折舊攤銷30094520240052018621257折舊30094520240052018621257攤銷付現(xiàn)成本381735170441037222550747451979645718284119最低現(xiàn)金保有量476988587112601799622901663801663801貨幣資金476988587112601799622901663801663801存貨應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款流動資產(chǎn)476988587112601799622901663801663801流動負債559004610050000211002110021100營運資本457211566991601799622901663801663801營運資本增加額46345110983914856208794084126629（7）K的所得稅的計算根據(jù)K公司預(yù)計的營業(yè)收入和支出數(shù)據(jù)，預(yù)測其所得稅，最后結(jié)果見下表（表15）。表15所得稅金額：元項目稅率2023.5-1220242022202320242025利潤總額1117801314401797800547879256399137210所得稅25%27945.00328600.25199450.00136969.7564099.7534302.50（8）K公司自由現(xiàn)金流預(yù)測假設(shè)每個項目的預(yù)測已完成，則通過在主營業(yè)務(wù)收入，稅金和附加，管理成本，財務(wù)成本，所得稅和折舊成本之間建立合謀關(guān)系，并通過每個數(shù)據(jù)的相關(guān)性完成對K公司的自由現(xiàn)金流的預(yù)測。表16自由現(xiàn)金流金額：元項目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年一、主營業(yè)務(wù)收入41098498850191844437785583774250118864339減：營業(yè)成本稅金及附加253466503264484668484668484668508576營業(yè)費用管理費用379971170441037222550747451979645718284119財務(wù)費用64591179911799117991179911799二、主營業(yè)務(wù)利潤1117801314401797800547879256399137210加：營業(yè)外收入補貼收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額1117801314401797800547879256399137210減：所得稅27945.00328600.25199450.00136969.7564099.7534302.50四、凈利潤83835.00985800.75598350.00410909.25192299.25102907.50加：折舊3009452024005018621257攤銷減：追加資本投資670122044401營運資金增加46345110983914856208974084126629五、企業(yè)自由現(xiàn)金流量-37791087991158605438400115099774006（9）確定K企業(yè)股東全部權(quán)益價值根據(jù)K公司預(yù)計的自由現(xiàn)金流量和上述確定的折現(xiàn)期和收益期，采用自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（即上述公式）計算出K公司的年度自由現(xiàn)金流量，從而得到K公司未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，K公司的價值，再扣除貸款資本的價值，得出K公司全體股東的股份最終價值。具體計算過程如下（表17）：V表17股東權(quán)益價值金額單位：萬元項目2023年5-12月2024年2022年2023年2024年2025年2025年及以后企業(yè)自由現(xiàn)金流量-37.7987.9958.6138.4015.107.407.40折現(xiàn)期間0.651.652.653.654.655.655.65折現(xiàn)率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%折現(xiàn)系數(shù)0.92700.82810.73910.66000.58890.52625.2587折現(xiàn)值-34.8772.9143.3225.328.873.9238.92前五年收益值121.25五年以后累計現(xiàn)值37.79經(jīng)營性資產(chǎn)價值160.02最后，企業(yè)股東全部權(quán)益價值的確定如下所示；企業(yè)股東全部權(quán)益價值數(shù)值＝企業(yè)整體資產(chǎn)價值數(shù)值－有息債務(wù)數(shù)值所以最終評估結(jié)果是141.02萬元。四、K公司股權(quán)價值評估的案例啟示（一）股權(quán)價值評估的方法選擇資產(chǎn)評估最常用的兩種方法是收益法和基本資產(chǎn)法。后者主要研究流動資產(chǎn)的價值，前者主要研究盈利能力，由于被評估公司的資產(chǎn)和經(jīng)營特點不同，兩種估值方法存在顯著差異。通過對K的股權(quán)價值的分析，我們可以總結(jié)出在評估過程中的一些值得注意的地方。首先要注意的是本次評估對象的特殊性——運營時間短的非上市公司，這就決定它與市場法不相配，也不能使用市場法。在資產(chǎn)評估師對目標進行評估時如果使用實物期權(quán)法則會漏掉很多主觀性的東西，且這個評估過程相對冗雜與繁瑣，因此實物期權(quán)方法不能用于這種情形的評估。同時，該公司還處于早期階段，可以提高預(yù)期的未來收益和盈利能力。收益法比僅著重于購置成本的資產(chǎn)基礎(chǔ)法更適合這種情況。表18四種評估方法的比較分析項目資產(chǎn)評估收益法資產(chǎn)評估市場法資產(chǎn)評估資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)評估實物期權(quán)法理論基礎(chǔ)以企業(yè)內(nèi)在價值理論為基礎(chǔ)以有效市場理論為基礎(chǔ)以資產(chǎn)替代理論為基礎(chǔ)以金融期權(quán)理論為基礎(chǔ)具體方法現(xiàn)金流折現(xiàn)法類比上市公司可以用重置成本法或者清算價值法亦或是賬面價值法能夠使用二叉樹決策模型法或者是布萊克—斯科爾斯模型或收益特征業(yè)未來現(xiàn)金流可預(yù)測有較多的類似公司，收益情況良好收益低且經(jīng)營活動中現(xiàn)金流較少不確定的收入和企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢企業(yè)價值和未來收益進行緊密的聯(lián)系計算過程簡單為無法持續(xù)營運的企業(yè)估值且計算簡單、數(shù)據(jù)容易獲得考慮到了公司發(fā)展的不確定性局限性折現(xiàn)率和現(xiàn)金流不好確定且具有主觀性必須有公開活躍的市場和可比企業(yè)忽略企業(yè)隱性價值且沒有考慮整合效益及企業(yè)未來的發(fā)展計算復(fù)雜，難以確定具體發(fā)展機會適用企業(yè)初創(chuàng)期公司、成長期公司和成熟期公司（成功預(yù)測未來現(xiàn)金流）有成熟的行業(yè)和可比的處于成熟期公司適用于沒有市場參照企業(yè)和經(jīng)營記錄的公司，或是處于清算狀態(tài)的公司廣泛應(yīng)用評估未來發(fā)展?jié)摿薮蟮某鮿?chuàng)型或高科技企業(yè)中（通常與收益法一起使用）（二）在保證債務(wù)資本的構(gòu)成合理前提下計算平均資本成本