黑龍江2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項考試試題

黑龍江2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項目評估的留意事項考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、依據(jù)規(guī)定，租賃合同到期，承租人需接著租用的，應在租賃期限屆滿前個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

A：3

B：5

C：6

D：9

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設月利率為0．5％，其一次支付的實際成交價格為。

A：3000元／㎡

B：2700元／㎡

C：2914元／㎡

D：2500元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是__。

A．毛租金乘數(shù)法

B．潛在毛收入乘數(shù)法

C．有效毛收入乘數(shù)法

D．凈收益乘數(shù)法4、納稅人建立一般標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的，免征土地增值稅。

A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償方式取得建設用地運用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動王開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于20％以下的土地閑置費。

A：總投資

B：總造價

C：總地價

D：土地運用權(quán)出讓金

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章6、常用的融資渠道不包括__。

A．自有資金

B．銷售利潤

C．信貸資金

D．證券市場資金7、是從房地產(chǎn)價格改變的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不解除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動。

A：房地產(chǎn)的易受限制性

B：房地產(chǎn)的保值增值性

C：房地產(chǎn)價值量大

D：房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、現(xiàn)有一套總售價為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計，月還款額為__。

A．439元

B．1230元

C．743元

D．928元9、印花稅的稅率采納兩種。

A：定額稅率和累進稅率

B：比例稅率和定額稅率

C：累進稅率和累退稅率

D：特別稅率和一般稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為__。

A．60

B．6

C．10

D．60%

11、我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在1994年組建的一個全國性的自律組織是__。

A．中國房地產(chǎn)協(xié)會

B．房地產(chǎn)估價師協(xié)會

C．中國房地產(chǎn)估價師學會

D．中國土地學會12、__是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。

A．供應

B．生產(chǎn)

C．投入

D．產(chǎn)出13、下列關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系，說法不正確的是。

A：二者往往是甲方與乙方的合作關(guān)系

B：建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的甲方，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的乙方

C：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設的甲方，建筑業(yè)是乙方

D：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設任務的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，依據(jù)承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章14、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。

A．容積率

B．運營成本

C．利息備付率

D．成本利潤率15、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分率租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金為萬元。

A：13.2

B：15.9

C：19.5

D：20.4

E：借款合同16、非公物拍賣，收取傭金的比例依據(jù)的原則確定。

A：同拍賣成交價成正比

B：同拍賣成交價成反比

C：同拍賣報價成反比

D：同拍賣保留價成反比

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是。

A：為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價供應參考

B：為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額供應參考

C：為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格供應參考

D：為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設用地運用權(quán)指標出讓中確定投標報價供應參考

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、暫停辦理拆遷的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限應不超過__年。

A．1

B．2

C．3

D．519、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最終5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。

A．3019.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.6520、可見光污染中，車站、機場等過多閃動的信號燈使人視覺不舒適，屬于。

A：燈光污染

B：其他可見光污染

C：視覺污染

D：眩光污染

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是（），且各因素發(fā)生改變的概率相同。

A．相互影響的

B．相互獨立的

C．相互作用的

D．相互無關(guān)的22、在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括。

A：拖欠的建筑工程材料費

B：拖欠的建筑工人工資

C：抵押擔保債權(quán)

D：出租房屋租金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、__是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，依據(jù)國家有關(guān)財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。

A．開發(fā)建設投資

B．正經(jīng)營資金

C．國家資產(chǎn)及其他資產(chǎn)

D．開發(fā)產(chǎn)品成本24、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一樣的，應當由確認。(2009年試題)

A：房地產(chǎn)行政主管部門

B：房屋拆遷管理部門

C：城市規(guī)劃行政主管部門

D：房屋登記機構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章25、全部權(quán)屬于__。

A．從物權(quán)

B．動產(chǎn)物權(quán)

C．他物權(quán)

D．主物權(quán)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、商品房的建筑面積由組成。

A：套內(nèi)建筑面積

B：套外建筑面積

C：套內(nèi)運用面積

D：套外運用面積

E：分攤的共有建筑面積2、房地產(chǎn)由于壽命許久，供應有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔習S著時間推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。

A：對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B：房地產(chǎn)需求增加導致稀缺性增加

C：通貨膨脹

D：外部經(jīng)濟

E：建立成本增加3、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__。

A．獲得房地產(chǎn)當期收益

B．獲得房地產(chǎn)將來收益

C．干脆從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D．間接參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動4、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特別

B．另類

C．吉芬

D．特性5、某家庭預料今后15年內(nèi)月收入為1萬元，假如其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還實力的15年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62

B．29.16

C．41.56

D．48.246、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任實力的估價項目，估價師合理的處理方式有__。

A．放棄這個項目

B．努力學習，邊學邊干

C．埋頭苦干，克服困難完成項目

D．找別人完成項目，簽自己的名

E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家供應專業(yè)幫助7、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，下列事項的確定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

B：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人

C：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約

D：監(jiān)督業(yè)主公約的實施

E：籌集和運用建筑物及其附屬設施的修理資金8、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監(jiān)督。

A：建設項目選址看法書

B：建設用地規(guī)劃許可證

C：建設工程開工許可證

D：建設工程規(guī)劃許可證

E：建設工程施工報告9、房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用__。

A．房地產(chǎn)出租

B．房地產(chǎn)保險

C．房屋繼承、分割

D．房地產(chǎn)拍賣抵債10、一般性貨幣政策工具主要包括。

A：法定存款打算金率

B：再貼現(xiàn)利率

C：公開市場業(yè)務

D：實惠利率

E：證券保證金比率

11、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是__。

A．回收固定資產(chǎn)余值

B．自有資金

C．長期借款

D．凈轉(zhuǎn)售收入12、下面不屬于不行限制因素的調(diào)查的是（）。

A．市場需求容量調(diào)查

B．市場營銷因素調(diào)查

C．競爭狀況調(diào)查

D．消費者調(diào)查13、房地產(chǎn)金融的特點包括__。

A．集中性

B．風險性

C．流通性強

D．資金增值性

E．資金周轉(zhuǎn)期長14、由于施工工期延長，開發(fā)商要擔當?shù)娘L險有。

A：使項目的規(guī)模、布局發(fā)生改變

B：擔當更多的貸款利息

C：增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本

D：還要擔當總費用上漲的風險

E：合約變更引起的風險15、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地全部制性質(zhì)、形式和不同形式的土地全部制的適用范圍及土地運用、管理制度。

A．《中華人民共和國仲裁法》

B．《中華人民共和國憲法》

C．《中華人民共和國土地管理法》

D．《中華人民共和國土地運用法》

E．《中華人民共和國民法通則》16、房地產(chǎn)估價師注冊分為__。

A．總注冊

B．初始注冊

C．續(xù)期注冊

D．變更注冊

E．轉(zhuǎn)移注冊17、屬于建筑物重要性等級中的乙等的是。

A：一般居住建筑和公共建筑

B：中級居住建筑和公共建筑

C：高級居住建筑和公共建筑

D：具有重大紀念性、歷史性、國際性和國家級的各類建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、投資方向調(diào)整稅依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，詳細適用稅率為__幾個檔次。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

E．30%19、某建筑物共3層，總建筑面積為600㎡，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地價值是二層的0．85倍，二層房地價值是三層的1．2倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有。

A：按建筑面積分攤，一層占有的土地份額為33．3％

B：一層按房地價值分攤的土地份額低于按土地價值分攤的土地份額

C：按房地價值分攤，二層占有的土地份額為37．3％

D：按土地價值分攤，二層占有的土地份額為45．2％

E：按土地價值分攤，三層占有的土地份額為31．7％20、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于引起的。

A：裝飾裝修改造

B：通貨膨脹

C：需求增加導致稀缺性增加

D：改進物業(yè)管理

E：四周環(huán)境改善21、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由（）確定的。

A．須要專業(yè)估價的資產(chǎn)必需是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B．房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)學問和閱歷

C．房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣袤的發(fā)展前景

D．房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少

E．房地產(chǎn)須要估價的情形許多，其他資產(chǎn)須要估價的情形很少22、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，依據(jù)最高收費標準，A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取王某房屋租賃代理費為__元。

A．100

B．250

C．500

D．100023、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設工程價款

B：