保障房行業(yè)市場分析

保障房行業(yè)市場分析我國保障性住房體系的歷史沿革我國住房制度設(shè)計的初衷，就是讓全體人民住有所居。房改之前，是遵循住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制，94年提出城鎮(zhèn)住房制度改革，即把住房體制改為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系，自此，伴隨著住房商品化、社會化的同時，最初的住房保障體系開始建立。隨著房地產(chǎn)市場的不斷演化，我國的住房保障體系同樣在不斷更迭。從94年確立的經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）體系，到2021年以來確立的頂層設(shè)計——公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）、以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售型保障性住房三位一體的體系。整個住房保障體系的制度演進(jìn)可以看到如下特點：1）保障形式從最初的以售為主，逐步演化為租售并舉；2）保障人群的輻射范圍逐步擴大。尤其是從低收入群體等特定人群，開始逐步延展至中等收入但存在住房困難的人群；3）保障制度愈發(fā)體系化，在輻射范圍擴大的同時也在持續(xù)強化公平性。從經(jīng)濟(jì)適用房為主到三位一體的保障性住房體系我國住房保障體系發(fā)展主要分為三個大階段：第一階段：以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房時期。1994年，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房的特點是有限產(chǎn)權(quán)對應(yīng)匹配中低收入人群的購房價格，購房人需住滿5年并補交土地收益等相關(guān)價款，取得完全產(chǎn)權(quán)后才可以合法交易。這一時期住房保障體系是以向中低收入家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房為主。1999-2006年期間，全國廉租住房總共開工7.8萬套。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要遠(yuǎn)高于廉租房，在1994年的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確指示，房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。據(jù)統(tǒng)計年鑒，直至2001年經(jīng)適房依然是住房供給一大來源，2000/2001年，經(jīng)適房新開工面積以及銷售面積占住宅比例分別為22%/19%和22%/20%，2004年開始降至10%以下，至2010年，經(jīng)適房的新開工和銷售面積占住宅的比例分別為4%和3%。第二階段：以租為主的廉租房、公租房時期，限價商品房填補中等收入群體保障。盡管1998年我國已推出廉租房向最低收入家庭供應(yīng)，但當(dāng)時主要的保障性住房仍為經(jīng)濟(jì)適用房。但經(jīng)濟(jì)適用房背后所存在的一些問題也是客觀存在的。原住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就經(jīng)適房答新華社記者問中（2009年8月18日），原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉指出，“對于目前反映的經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過健全制度，加強監(jiān)管，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展”。自2003年起，對經(jīng)濟(jì)適用房的定調(diào)則成為“加強經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理”（2003年），“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度”（2007年）。與此同時，限價商品住房開始入市。限價商品住房是定位于中低端收入家庭的限房價、限套型的普通商品房，對家庭收入的上限門檻較經(jīng)適房高，面積上限也更高。例如依照北京相關(guān)政策，申請經(jīng)適房要求的1、2、3人戶家庭年收入分別須在2.27、3.63、4.53萬元以下（《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》，2007年11月），而申請限價商品房的要求為8.8萬元及以下（《限價商品房管理辦法正式施行》，2008年4月），套型面積上限，經(jīng)適房一般在60平以下，而限價商品房為90平以下。但限價商品房與經(jīng)適房的共性即持有5年后，可通過補價等操作進(jìn)入普通商品房市場。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住房保障的目標(biāo)有所下移至最低收入家庭，廉租房逐步成為主流。2003年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》：建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2007年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》：加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。2010年，國務(wù)院指出，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。公租房登上歷史舞臺，主要是為了解決廉租房沒有覆蓋到的非戶籍的外來務(wù)工人員的居住需求。2014年，住建部、財政部、發(fā)改委聯(lián)合宣布廉租房與公租房并軌運行，時任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任的張鋒在接受記者采訪時回答了并軌原因：盡管廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，但兩者在發(fā)揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現(xiàn)了一些問題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆；二是住房保障需求和供應(yīng)是一個動態(tài)的過程，近年來部分地方出現(xiàn)了保障房與保障對象不相匹配的情況；三是平行運行不利于兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。2016年，國辦發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》：明確到2020年，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。第三階段：明確住房保障體系的頂層設(shè)計是以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃租房成為住房保障體系的主力軍。2020年，十四五規(guī)劃指出要有效增加保障性住房供給，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。此時是中央文件首次提出保障性租賃住房；2020年10月中央政治局會議再度提及增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。2020年12月16-18日中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策。直到2021年，國辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》：新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。在30年的住房保障探索后，我國首次明確住房保障體系的頂層設(shè)計。多層次保障性住房類別的更迭通過歷史梳理，可見我國住房保障工作已經(jīng)進(jìn)行多年，針對不同時期、不同群體、不同需求推出了多類保障性住房。按照保障房品類出現(xiàn)的先后順序，我國保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、兩限房、棚改安置房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房以及保租房。隨著制度的演進(jìn)，經(jīng)適房和兩限房逐步淡出舞臺，而廉租房也與公租房合并。2021年起，保障房體系的頂層設(shè)計確立，“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。根據(jù)2021年確立的頂層設(shè)計看目前的保障體系特點：從保障方式的角度，呈現(xiàn)租售并舉的特點；從覆蓋人群的角度，不僅針對中低收入人群，也包括新市民、新青年以及具有一定購買能力的中等收入人群，并且從戶籍人口也逐步蔓延至常住人口；從保障房配置的角度，通常都在90平以下，公租房的產(chǎn)權(quán)為政府或公共機構(gòu)，保租房則歸為投資建設(shè)主體，共有產(chǎn)權(quán)房則會給購房者部分產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開序幕啟動更為完備的政策框架，為雙軌制住房體系打下基礎(chǔ)旨在推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)程的指引紛至沓來2023年，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。4月28日，中央政治局會議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》；9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議，何立峰再做發(fā)言，一方面強調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程；另一方面指出，保障性住房要實施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。隨著中央推進(jìn)進(jìn)程的提速，有關(guān)單位的支持性舉措紛至沓來。9月5日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》。作為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》配套文件，在15個?。ㄊ校┑?3個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點。文件中指出，在開展低效用地再開發(fā)的過程中，完善收益分享機制，優(yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。從供給端搭起城中村改造與保障房建設(shè)的橋梁，為保障性住房開源。與此同時，規(guī)定未納入試點范圍的超大特大城市及具備條件的城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，實施城中村改造項目可參照本《通知》明確的支持意見執(zhí)行。9月28日，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，對保障性住房項目建設(shè)相關(guān)的稅費進(jìn)行減免，免征土地使用稅和印花稅，對個人購買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。關(guān)鍵詞：與城中村改造結(jié)合、保本微利、閉環(huán)管理9月4日的會議對于保障性住房未來的方向具備指向性意義。重點有如下幾點：1.怎么建：規(guī)劃建設(shè)保障性住房被提至中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度，提出要用創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)。參看住建部的十四五規(guī)劃以及各地目前推進(jìn)保障性住房的方式，均表述為“籌集建設(shè)”，存量盤活是籌集保障房的重要來源，例如北京2022年9月發(fā)布的《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》就提出“鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保租房”。8月以來的中央會議指示表示要推進(jìn)“規(guī)劃建設(shè)”而非“籌集建設(shè)”，這或?qū)⒁馕吨Ｕ闲宰》康男陆ü?jié)奏會加快。保障性住房的籌建難點之一在于土地資源的獲取，這點在超大特大城市表現(xiàn)得更為明顯，這也是目前各城市通過存量盤活這一手段增加保障房供應(yīng)的一大原因。而展望未來，同樣提至國家戰(zhàn)略高度的城中村改造則有望和保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動效應(yīng)，為保障性住房提供土地來源。據(jù)10月12日《中國建設(shè)報》官微信息，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。由此可見，城中村改造與保障房建設(shè)的聯(lián)動指日可待。2.資金怎么平衡：保障性住房按照“保本微利”的原則配售。保障性住房的目的是“重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才”解決住房問題，提及“配售”，意味著也會加強類似共有產(chǎn)權(quán)房的配售類保障性住房的供給，而對于其開發(fā)成本和售價的控制，要滿足保本微利的盈利空間。3.怎么管理：開啟嚴(yán)格閉環(huán)管理，不得上市交易。明確閉環(huán)管理是對保障房體系的重要意義之一在于，能夠解決過去經(jīng)適房、限價商品房可能帶來的尋租問題。過去的保障房沒有明確閉環(huán)管理的概念，不過公租房和保租房因為其租賃屬性以及限制性租金定價，不會和市場化體系形成交叉，但是過去的經(jīng)適房、限制性商品房則可以在持有一定期限后走向市場，上市交易，因此存在尋租空間，對公平公正的配售機制形成障礙。意義之二，是為未來的雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。如果保障性住房與市場化商品房能夠區(qū)隔為兩個獨立運行的體系，分別對應(yīng)不同需求的人群，這就能夠形成雙軌制——“市場的歸市場，保障的歸保障”格局。未來構(gòu)想：“保障房+市場化”雙軌制住房體系有望進(jìn)一步明朗化正如我們前文所述，保障性住房建設(shè)貫穿我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程。而十八大正式提出雙軌制構(gòu)想，明確指出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，至二十大，提法為“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。可見“保障房+市場化”雙軌制住房體系一直是構(gòu)建的方向。雙軌制的核心在于，通過保障性住房充分滿足民生需求，同時給中高端改善需求市場空間。保障性住房體系的完備性是予以市場化體系進(jìn)一步發(fā)展空間的前提。通過對2023年以來政策指引的梳理，我們認(rèn)為，保障性住房建設(shè)的提速有望促成這一體系進(jìn)一步明朗化。我們認(rèn)為，雙軌制住房體系有望呈現(xiàn)如下格局：住房體系分為住房保障體系和市場化體系，住房保障體系主要有公租房、保租房以及以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售的保障性住房，市場化體系則主要包括銷售型的商品房，以及租賃型的長租公寓等。隨著住房保障體系的逐步完善，市場化體系的相關(guān)行政政策也將逐步退出。自上而下推動，規(guī)劃保障性住房成為地方政府新的落點隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。9月4日后，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產(chǎn)新政中，也均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設(shè)。從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同兜底保障作用的基礎(chǔ)之上，建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛硇碌陌l(fā)力方向。以鄰為鑒：新加坡“組屋+私人住宅”雙軌制的下的居者有其屋新加坡住房體系歷史追溯一直以來，新加坡住房模式一直是住房雙軌制運行的標(biāo)桿。新加坡政府為解決自治初期的住房短缺難題，于1960年頒布《建屋發(fā)展法》，設(shè)立建屋發(fā)展局（HousingandDevelopmentBoard），大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型公共組屋，以低價租賃給中低收入群體。1964年，新加坡政府推出“居者有其屋”計劃，鼓勵住房由租賃向自有化轉(zhuǎn)變，并逐步將公共供給對象的范圍擴展到中等收入群體。目前新加坡已形成以公共組屋為主，私人住宅為輔的獨特住房體系，成功實現(xiàn)了“居者有其屋”。過去40余年新加坡共修建組屋110萬套，占總供應(yīng)比例高達(dá)97%，已覆蓋82%的人口。至2022年，新加坡居民住房自有率已達(dá)到89.3%，在國際上處于領(lǐng)先水平。房屋售價方面，新加坡組屋的價格由政府統(tǒng)一規(guī)定，較私人住宅具備明顯價格優(yōu)勢。組屋價格以居民平均收入水平為基礎(chǔ)，通常是以90%的首次申請者可負(fù)擔(dān)三房組屋價格，70%的首次申請者可負(fù)擔(dān)四房組屋價格為標(biāo)準(zhǔn)，以低價出售或出租給普通收入階層使用。由于是政府直接供房，組屋的價格遠(yuǎn)低于同地段的私宅和公寓等價格。針對不同需求的人群，新加坡建屋局還出臺了特殊補貼計劃。我們以新加坡成交的三房組屋歷史價格為例，2014-2020年其每平方尺售價穩(wěn)定在400-500新元/平方尺之間，自2021年以來，其價格上升，至2023年8月，接近600新元/平方尺，而同期私人住宅仍為公共組屋均價的約3倍。新加坡住房體系特征新加坡住房體系中監(jiān)管機構(gòu)構(gòu)成建屋發(fā)展局：作為國家級的公共組屋管理機構(gòu)，是住房保障體系的核心部門，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實現(xiàn)“居者有其屋”的住房保障目標(biāo)；同時又作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者，負(fù)責(zé)組屋施工建設(shè)、出售和出租。中央公積金局：新加坡的中央公積金是一種強制性長期儲蓄，而負(fù)責(zé)收取的中央公積金局在住房體系中承擔(dān)兩個角色：為建屋發(fā)展局提供資金支持以開發(fā)建設(shè)保障性住房，同時通過優(yōu)惠貸款和補助為居民買房提供支持。土地管理局：新加坡土地管理局代表國家管理全部國土資源，具有發(fā)展和監(jiān)管兩大職能，通過土地出售、租賃、收購和分配來管理國有土地，以優(yōu)化土地利用。新加坡住房供應(yīng)模式：多層次、階梯化的雙軌制住房結(jié)構(gòu)為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府建立了“廉租組屋—廉價組屋—執(zhí)行共管公寓—私人住宅”的階梯化住房結(jié)構(gòu)，建立了“中低端有保障、高端有市場”的雙軌制住房供應(yīng)體系。針對普通市民以及居民，新加坡建屋發(fā)展局規(guī)劃興建政府組屋，其占新加坡房源總量約80%。組屋以低價出售或出租給普通收入階層，而商品化的私人住宅主要面向無法購買組屋的外國人和少數(shù)高收入新加坡公民。介于兩者之間，還有一類叫執(zhí)行共管公寓（EC公寓）。EC公寓是組屋和私人住宅的混合體，從產(chǎn)品品質(zhì)到價格都介于兩者之間，新加坡96年開始推出EC公寓出售給收入較高的但又無法購買私人商品房的中產(chǎn)階級。組屋和EC公寓都屬于新加坡保障性住房，享受政府補貼。土地供給層面，保障性住房與私人住宅有所區(qū)隔，基于土地成本的控制保證組屋的價格優(yōu)勢。新加坡嚴(yán)格控制土地資源，保證組屋供應(yīng)量。新加坡約80％為國有土地，即使是私人土地，政府也有權(quán)根據(jù)1966年頒布的《土地征用法令》來征用以支持公共住房建設(shè)。就土地成本而言，組屋用地按首席估價師以既定且公認(rèn)的估價原則公允計價出售給HDB，而私人住宅建設(shè)用地是私人開發(fā)商在政府土地銷售計劃下市場化競標(biāo)定價。組屋因需而建，管理精細(xì)化。組屋新增供應(yīng)是采取預(yù)購制度，即BTO（BuildToOrder），大部分新組屋都是通過BTO推向市場。新加坡建屋發(fā)展局宣布建屋計劃后，在申請期內(nèi)如果申請購買的人數(shù)達(dá)到計劃的70%左右，建屋發(fā)展局就會動工建房，即供應(yīng)因需而建，價格也由政府統(tǒng)一確定。新組屋的另一小部分來源是選擇性整體重建計劃（SERS）。組屋在房齡滿30年的時候，有些組屋會被納入選擇性整體重建計劃（SERS），政府以當(dāng)時的市場價回購，并在原址上重建組屋，再分配給原來居住在這里的屋主。組屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨精細(xì)。從戶型角度，從經(jīng)濟(jì)的二室式（2-rooms）到三代同堂（3Gen）單位，對應(yīng)不同層次的需求。地段上同樣有精細(xì)的區(qū)分。在2023年國慶群眾大會上，新加坡政府提出新的組屋供應(yīng)框架，供應(yīng)體系進(jìn)一步精細(xì)化。新組屋取消了原先成熟和非成熟組屋兩類的簡單劃分，按照地段分為標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋三類。每種組屋位于的地段、買家獲得的津貼及購房限制有區(qū)別。新加坡保障性住房的分配和流轉(zhuǎn)申請資格：新加坡建屋發(fā)展局對購房者的申請資格做了嚴(yán)格具體的規(guī)定。組屋購買者要求必須為新加坡公民或者永久居民。其中，新加坡公民既可以向政府申請購買價格更低的新組屋。同時政策偏好購房者以家庭形式聯(lián)名申請，35歲以下單身人士不得購買新組屋。對于購房收入也有限制。根據(jù)建屋發(fā)展局消息，家庭收入上限為每月14000新元，單身人士為每月7000新元。收入超過上限的市民以及滿三年的永久居民則可以從組屋轉(zhuǎn)售市場中購買二手組屋。執(zhí)行共管公寓（EC）的申請條件類似，新房的申請必須為新加坡公民，收入上限略有上浮，家庭收入上限為16000新元/月。永久居民則可以申請二手房。一個家庭同時只能擁有一套保障性住房，如果需要再新購組屋或EC，舊組屋必須退出。新加坡以購房家庭收入水平為依據(jù)確定其可購買的組屋類型、享受住房保障補貼的級別和首付款、還款額及還款方式，為組屋的保障屬性提供了強有力的政策保障。轉(zhuǎn)售制度：與早期禁止組屋交易不同，現(xiàn)今組屋可以在二級市場流轉(zhuǎn)，但有限售制度，并遵循閉環(huán)管理。各類組屋均規(guī)定了最低居住年限。標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋的最低居住年限分別為5、10、10年。如居民在獲得標(biāo)準(zhǔn)地段組屋后5年之內(nèi)不可以出租出售，5年之后允許騰出半套出租，若不滿5年轉(zhuǎn)讓組屋，規(guī)定屋主只能將組屋以原價賣回給政府，滿5年后轉(zhuǎn)讓需繳納10%-15%的轉(zhuǎn)售稅。組屋的轉(zhuǎn)售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，其中黃金地段組屋的轉(zhuǎn)售跟購買新組屋一樣，購房者還需要滿足家庭收入上限要求。EC屬于階段性閉環(huán)管理。居住年限10年內(nèi)與組屋的轉(zhuǎn)手要求一致，但超出10年后，EC則等同于私人住宅，這類似于我國的經(jīng)濟(jì)適用房。整體而言，這些制度體現(xiàn)出保障性住房的保障屬性以及靈活性。新加坡經(jīng)驗的啟示新加坡保障體系以售為主。“居者有其屋”是1965年新加坡建國初始，李光耀提出的重要國策。住房自有率高也是新加坡住房體系最大的特點。保障體系的構(gòu)建由政府全面主導(dǎo)，配以完善的全流程住房政策體系。新加坡政府是公共住房保障制度的主體，建屋發(fā)展局與中央公積金局支撐了新加坡公共組屋規(guī)劃，主導(dǎo)組屋供應(yīng)，并提供金融支持。與此同時，配以完善的政策體系，覆蓋從土地供給、住房租售、住房轉(zhuǎn)售全流程，充分體現(xiàn)保障屬性。閉環(huán)管理保障雙軌制平穩(wěn)運行。從供給來看，保障性住房與私人住宅的土地供應(yīng)相區(qū)隔，為保障性住房的價格優(yōu)勢打下基礎(chǔ)；從需求來看，保障性住房執(zhí)行限購，新房購房人群僅限市民，尤其是普通收入的家庭，轉(zhuǎn)售市場也僅放寬至永久居民。EC公寓也需要在居住年限10年達(dá)以上才可進(jìn)入市場化。而EC公寓的供應(yīng)量也遠(yuǎn)低于組屋，即需求端基本也是閉環(huán)管理，這也為雙軌制市場的穩(wěn)定性提供保障。我們認(rèn)為，從政府主導(dǎo)能力、閉環(huán)管理的制度設(shè)計、“有恒產(chǎn)者有恒心”的思維模式，我們和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式對于我們未來的保障房建設(shè)具有借鑒意義。我國保障性住房的存量結(jié)構(gòu)與未來體量我國現(xiàn)有保障性住房存量逾3000萬套從現(xiàn)有體量上看，保障性住房存量以公租房（包括廉租房）和經(jīng)適房/兩限房（限價商品房）為主，七普數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，家庭戶數(shù)口徑下，兩者分別貢獻(xiàn)了全國2%和3%的住房供應(yīng)，不考慮自建房，則貢獻(xiàn)了全國3%和5%的住房供應(yīng)。參考七普數(shù)據(jù)，全國有5.27億戶家庭，即預(yù)計參考全國對于城市而言，不考慮自建房，這一占比約為4%和5%。大概推算，全國通過公租房（包括廉租房），和經(jīng)適房/兩限房解決住房問題的家庭戶數(shù)分別達(dá)1227和1347萬戶，其中城市里這兩類家庭戶數(shù)分別為827和901萬戶。展望未來，經(jīng)適房與兩限房已經(jīng)脫離保障房體系的頂層設(shè)計，基本不會再有新增體量，從已公布的十四五計劃來看，保租房會成為新增保障房供應(yīng)的一大主力，公租房也有一定體量，共有產(chǎn)權(quán)房也在逐步壯大的過程中。公租房據(jù)經(jīng)濟(jì)日報，公租房為城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭兜底保障。公租房運營管理不斷加強，實物供給數(shù)量顯著增加，貨幣補貼制度逐步完善。截至2022年底，3800多萬困難群眾住進(jìn)公租房，累計2700多萬困難群眾領(lǐng)取租賃補貼，城鎮(zhèn)低保低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保。按照七普數(shù)據(jù)，全國戶均人口約2.62人/戶，這意味著截至2022年末，住進(jìn)公租房的總戶數(shù)約1450萬戶，略高于前述我們對2020年末全國公租房的測算。保租房根據(jù)計劃，“十四五”(2021年至2025年)期間，全國40個重點城市計劃發(fā)展保障性租賃住房670萬套，占新增住房供應(yīng)總量的比重平均為26%。從35個大城市的十四五計劃來看，保租房占保障房供應(yīng)計劃比例高達(dá)92%。2021—2022年，全國已經(jīng)建設(shè)籌集330萬套（間）保障性租賃住房，大約可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。共有產(chǎn)權(quán)房據(jù)經(jīng)濟(jì)日報，截至2022年底，全國已有18個城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，累計開工超過28萬套。綜上梳理，我們可大致計算出各保障房品類截至2022年末的體量：公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房/經(jīng)適房雙限房的存量分別約為1450/330/28/1347萬戶(套)，合計約3155萬套，考慮到十四五40城的保租房籌建計劃達(dá)670億，即23-25年還需340萬套增量，因此不考慮新增規(guī)劃，截至2025年，計劃中的保障性住房籌建體量合計約3200萬套。保障性住房計劃缺口預(yù)計可拉動1.6-4.7萬億投資額而從需求角度來看我國保障房建設(shè)的體量，首先我們從9月4日的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議的論述中，可以看出主要面對的需求群體是兩類：1.住房有困難且收入不高的工薪收入