房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析報告案例

實用文檔文案大全房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析實例一、項目概況該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下：1、用地面積：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容積率(地上)：≤4.624、綠化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1～2層為商業(yè)用途，3～4層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為20層高，為住宅用途。本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-1與表6-2。表6-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338(地上)平均每戶建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶數(shù)戶306車庫面積平方米7500表6-2項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃1、有關(guān)工程計劃的說明項目總工期為36個月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時，開展預(yù)售工作。2、項目實施進(jìn)度計劃項目實施進(jìn)度計劃見表6-3。四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費用估算（1）土地出讓地價款包括兩部分：①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。②拆遷補償安置費根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷補償費為8075萬元。上述兩項合計：12332萬元。表6-3項目實施進(jìn)度計劃表序號項目名稱持續(xù)時間（月）進(jìn)度安排(按雙月計20112012201320141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗收210銷售27（2）前期工程費本項目前期工程費估算見表6-4：表6-4前期工程費估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費×3%332.022可行性研究費建安工程費×1.5%166.0053水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費×0.5%55.3354通水、通電、通路費建安工程費×2.5%276.6755場地平整費60元／平方米73.38總計903.415（3）建安工程費參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標(biāo)估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。見表6-5。表6-5建安工程費估算表單位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計單價金額單價金額單價金額1塔樓41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙樓18325平方米其中商鋪：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合計11067（4）基礎(chǔ)設(shè)施費其估算過程參見表6-6：表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費估算表單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量合計1供電工程65萬元／公頃5.5338頃359.72供水工程15萬元／公頃5.5338公頃833道路工程42.13萬元／公頃0.5233公頃22.054綠化工程5.4萬元／公頃0.306公頃1.655其他工程占建安工程費的2%11067萬元221.34合計687.74（5）開發(fā)期稅費其估算過程參見表6-7：表6-7開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅553.35建安工程費×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費1328.04建安工程費×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費44.26建安工程費×4‰4供水管網(wǎng)補償費住宅：19.28商鋪：67.49住宅：0.3噸／人，600元／噸商鋪：0.1噸／人，600元／噸5供電用電負(fù)荷費住宅：58.75商鋪：105.984住宅：4kVA／戶，480元/kVA商鋪：8kVA／百㎡，1000元/kVA6其他221.34建安工程費的2%合計2398.494（6）不可預(yù)見費取以上（1）～（4）項之和的3%。則不可預(yù)見費為：（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89(萬元)開發(fā)成本小計：28110.384萬元。2、開發(fā)費用估算（1）管理費用取以上（1）～（4）項之和的3%。則管理費用為：（748.89(萬元)（2）銷售費用銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為2606.34萬元。銷售收入詳見表6-9。（3）財務(wù)費用指建設(shè)期借款利息。第1年借款9000萬元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下：第1年應(yīng)計利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（萬元）第2年應(yīng)計利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（萬元）第3年應(yīng)計利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（萬元）則財務(wù)費用為上述合計：1393.5053萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費用小計：4748.7353萬元?？偝杀举M用合計：32859.1193萬元(35965.37)3、投資與總成本費用估算匯總表詳見表6-8。表6-8投資與總成本費用估算匯總表單位：萬元序號項目金額估算說明1開發(fā)成本28110.384以下(1)～(6)項合計（1）土地費用12332（2）前期工程費903.415（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費687.74（4）建安工程費11067（5）開發(fā)期稅費2398.494（6）不可預(yù)見費148.892開發(fā)費用4748.7355以下(1)～(3)項合計（1）管理費用748.89（2）銷售費用2606.34銷售收入×5%（3）財務(wù)費用1393.50533合計32859.11934、項目銷售收入估算（1）銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為：住宅：6700元／平方米商鋪：17200元／平方米車位：21萬元／個（2）銷售收入的估算本項目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個。詳見表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測表單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計銷售單價銷售收入住宅37899平方米6700元／平方米25392.33商鋪13248平方米17200元／平方米22786.56車位188個210000元3948合計52126.89（3）銷售計劃與收款計劃的確定具體見表6-10表6-10銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商鋪：60%6748.812957.696車位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商鋪：40%5299.29114.624車位：40%751579.2合計100%100%31993.41622965.98454959.1145、稅金估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1599.67081148.29922城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%111.9780.383教育費附加營業(yè)稅×3%47.9934.454教育專項基金營業(yè)稅×4%63.9845.935防洪工程維護(hù)費銷售收入×0.18%57.5841.346印花稅銷售收入×0.05%15.9911.487交易管理費銷售收入×0.5%159.97114.83合計銷售收入×6.43%2051.171476.71（2）土地增值稅估算具體見表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)計算過程1銷售收入54959.1142扣除項目金額以下4項之和42015.07612.1開發(fā)成本取(2.1)項的20%28110.3842.2開發(fā)費用4748.73532.3銷售稅金及附加3533.882.4其他扣除項目5622.07683增值額(1)－(2)12944.03794增值率(3)／(2)×100%30.81%5增值稅稅率(4)≤50%30%6土地增值稅(3)×(5)3883.216、投資計劃與資金籌措本項目開發(fā)投資總計需332859.1193萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表6-13。表6-13投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計計算期第0年第一年第二年第三年1建設(shè)投資32859.1193016013.26794.3129715.40722資金籌措32859.119302.2自有資金1500007516.52776.539572.2借貸資金900009000002.3預(yù)售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款還本付息估算長期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見表6-14。表6-14借款還本付息估算表單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年應(yīng)計利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底還本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累計11292.55646.2502借款還本付息的資金來源2.1投資回收12393.510306380.26256013.2478五、項目財務(wù)評價1、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%，具體計算見表6-15表6-15現(xiàn)金流量表（全部投資）單位；萬元序號項目名稱計算期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷售收入0031993.41622965.9842現(xiàn)金流出016013.213688.76215698.9462.1建設(shè)投資016013.26794.329715.412.2銷售稅金及附加002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流量(1)－(2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.4)0-16013.220748.84210283.238評價指標(biāo)：eq\o\ac(○,1)稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=10316.3（萬元）②稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=6030.19（萬元）③稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=67.84%④稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=45.50%（2）動態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的NPV分別為10316.3萬元和6030.19萬元，均大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。②內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為67.84%%和45.50；均大于同期貸款利率6.5%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1）損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)計算期合計1231銷售收入031993.41622965.9854959.42總成本費用019715.471013143.6432859.11933銷售稅金及附加02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725利潤總額(1－2－3－4)07827.76855.0114682.716所得稅(5)×44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(5)－(6)04383.5123838.818222.31268盈余公積金(7)×10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(7)－(8)03945.46083454.9297400.08584（2）評價指標(biāo)①全部投資的投資利潤率=利潤總額／總投資額×100%=（14682.71/32859.1193)×100%=44.68%②全部投資的投資利稅率=利稅總額／總投資額×100%=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25%③資本金投資利潤率=利潤總額／資本金×100%=（14682.71／15000）×100%=97.88%④資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金×100%=8222.3176／15000×100%=54.81%（3）靜態(tài)盈利分析本項目以上4個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。3、資金來源與運用表（1）資金來源與運用表具體見表6-18表6-18資金來源與運用表單位：萬元序號項目名稱計算期1231資金來源16013.234214.6126395.381.1銷售收入031993.4122965.981.2資本金6013.22221.23429.41.3銀行借款9000002資金的運用16013.219513.716619711.69382.1建設(shè)投資16013.26794.329715.412.2借款還本付息06380.26256013.24782.3銷售稅金及附加02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金(1)—(2)014700.89346683.68624累計盈余資金014700.893421384.5796（2）資金平衡能力分析根據(jù)表6-18，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。4，盈虧平衡分析銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價格=54959.4/58647=0.9371（萬元）總成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q銷售收入=0.93Q盈虧平衡點：總收入=銷售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不確定分析（1）銷售收入敏感性分析銷售收入變化幅度第0年第一年第二年第三年IRR20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.680-16013.216704.986118.73933.041%0%0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413% 變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%銷售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%六、項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見表6-19：表6-19項目財務(wù)效益指標(biāo)匯總表類別項目靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)NPVIRR投資利潤率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資44.68%67.25%10369.746584572.98164